Parking : choisir les villes où investir en 3 étapes

De tous les investissements immobiliers et financiers, les parkings et garages se classent parmi les plus rentables.

Ici, je regroupe les études sur les villes où il fait bon investir dans un parking.

A partir de l’analyse des données et de mon expérience dans les garages, nous allons choisir dans quelle(s) ville(s) investir.

Voici le sommaire de l’article :

  1. Des classements où investir dans un parking pour le buzz ?
  2. Comment choisir les villes où investir ?
  3. Les villes les plus rentables
  4. La carte de France des investisseurs parking
  5. La vidéo

Des classements où investir dans un parking pour le buzz ?

Voici les villes les plus rentables en 2020 et 2019 pour acheter un investissement locatif parking ou garage publiés par Seloger.com (SL) et MonsieurParking (MP):

Ville2020 SL2019 SL2020 MP2019 MP
Strasbourg10,4 %6,21 %5,4 % 5,3 %
Saint-Étienne7,1 %8,8 %5,2 %
Grenoble6,8 %6 %
Montpellier6,6 %5,6 %5,5 %
Marseille6,3 %5,53 %
Villeurbanne5,6 %5,5 %
Toulouse5,3 %5,4 %5,3 %
Aix-en-Provence5,1 %6 %
Paris4,9 %5,45 %
Lyon4,7 %5,42 %
Caen6,08 %6.9 %

L’intérêt premier des sites qui publient les prix et les rendements des parkings est de faire parler d’eux. Les magazines qui se vendent le mieux sont ceux qui annoncent les prix de l’immobilier dans ta ville ou ta région.

Mais au final, les données sont souvent trompeuses et décevantes. Autant les données de MonsieurParking sont stables entre 2019 et 2020, autant celles de Seloger.com sont variables.

Chez Seloger.com, Strasbourg passe de 6,21 % en 2019 à 10,4 % en 2020 de rendement brut. Que s’est-il passé ?

Rien de spécial si ce n’est que les données du site ne doivent pas être statistiquement probantes (faible échantillon non représentatif). Historiquement, mes clients m’indiquent qu’investir à Strasbourg est plutôt compliqué et peu rentable comparé à Saint Etienne par exemple.

Pour rappel, on calcule le rendement brut d’un parking ainsi :

Rentabilité brute = loyers annuels / prix d’achat frais de notaire inclus

Comment choisir les villes où investir ?

Pourquoi élargir ton cercle de recherche ?

Une zone de recherche large te permettra de multiplier les opportunités et donc tes achats de parking. Je te conseille de commencer à étudier le marché locatif proche de chez toi. Une fois en confiance, mieux vaut accepter d’investir dans des parkings au sein d’une zone élargie.

Ma zone de recherche a oscillé entre toute la France et 60 minutes de chez moi. Seuls 10 garages sont situés à moins de 30 minutes de chez moi. Cela veut dire que j’aurais raté l’achat de 230 garages si j’avais refusé de m’éloigner.

En moyenne, mes lots sont à deux heures de route de mon domicile.

J’investis plus loin parce que :

  • les garages se gèrent très bien à distance,
  • mon turnover est de 11 % par an (11 départs pour 100 garages),
  • un garage n’a pas besoin de beaucoup d’entretien,
  • les « pannes » sont rares,
  • la relation locative est inexistante.

Bien sûr, il faut choisir des parkings qui se prêtent bien à une gestion à distance. Mes techniques sont dévoilées dans la formation Réussir ses locations.

Un lot de parking mal placé dans une ville sera difficile à louer. Même avec les bonnes techniques, louer à distance sera chronophage. La sélection de l’emplacement reste primordiale.

Où investir dans un parking ou un garage ?

Le plus simple est sans doute de tracer un cercle de 90 à 120 minutes de trajet autour de chez toi. Tu peux espérer multiplier tes investissements par quatre ou cinq grâce à cette technique.

2 heures de trajet permet de trouver aussi bien des parkings en centre-ville qu’en campagne ou dans les villes de taille moyenne. Tu trouveras des parkings plus ou moins rentables selon la ville où tu investis.

Pour apprendre à réaliser de vraies études de marchés avant d’investir, tu peux retrouver la méthode basique dans Réussir son investissement dans les parkings. Mes méthodes complètes et ultra-précises sont développées dans Parking Booster et Garage HacKadémie.

Les villes les plus rentables

Plus la ville est grosse, moins le parking est rentable

Plus tu recherches des parkings à hauts rendements, plus tu dois t’éloigner des grandes villes.

Investir à Paris sera toujours moins rentable qu’investir à Rennes ou Orléans.

La différence de rendement vient surtout des prix d’achat et de vente.

Acheter un parking à Paris revient à 30000 € en moyenne, contre 10000 € à Saint Etienne. La population de Paris a beaucoup progressé alors que Saint Etienne a perdu 25 % de sa population en 30 ans.

Quand il y a moins d’acheteurs, les prix de l’immobilier restent raisonnables. Plus la densité de population est importante, plus la compétition pour acheter fait rage. Les prix des parkings et garages sont au plus haut à Lyon, La Rochelle ou Bordeaux.

Le besoin de garer son véhicule s’accroît avec la concentration de population. Dans les centre-villes, les habitants vivent dans des appartements. L’habitat se développe en hauteur (habitat vertical) pour trouver de nouvelles surfaces.

Plus l’habitat est vertical, plus les prix de l’immobilier résidentiel et des parkings sont élevés.

Les loyers évoluent aussi à la hausse mais souvent moins vite que les prix de vente. Le rendement des parkings a baissé dans les dernières décennies, mais moins vite que la rentabilité des logements.


Les petites villes sont plus risquées et plus rentables

Dans la même logique, investir dans un parking en campagne sera plus rentable que dans une ville moyenne. Les investisseurs auront plus de mal à :

  • trouver des locataires (vacance locative plus forte)
  • trouver des acheteurs (plus-value plus faible)

Plus l’investisseur s’éloigne du centre-ville et plus les prix baissent et les rendements augmentent.

Où investir : parking à Paris ou en Ile de France ?

Les rentabilités grimpent pour compenser le risque de vacances locatives. Plus le parking est difficile à louer, plus le loyer baisse et les mois sans locataire sont nombreux.

Source : MonsieurParking 2020Rendement brut
Centre de Paris (1er ar.)4,8 %
Périphérie (19ème)5,8 %
Périphérie (13ème) 6,5 %
Boulogne-Billancourt (première couronne)6 %
Pontault Combault (seconde couronne)7,2 %

Par exemple, un investisseur qui vit dans le centre de Paris peut investir dans Paris mais aussi en Ile de France. Les petites et moyennes villes lui sont accessibles en voiture et en transport en commun.

Le Mans, Chartres, Troyes, Beauvais ou Orléans offrent des rendements supérieurs à Paris. Mais il faut continuer à chercher dans Paris car de bonnes se présenteront aussi à Paris.

Cette étude de prix et de rendement des parkings s’applique aussi bien à Paris et en Ile de France, qu’à Marseille, Lyon, Lille ou Nantes.

La carte de France des investisseurs parking

Voici la carte de France où mes élèves ont investi. En cliquant, tu peux lire l’article ou regarder la vidéo qui racontent leur histoire.

Ils ont investi dans des parkings à Paris et

Ils ont investi dans des parkings en Ile de France :

En Ile de France, comme à Lyon, Marseille ou Lille, les investissements dans la colocation moto et les boxages de parking sont hyper rentables. Ces méthodes sont détaillées dans la formation Parking booster.

Les investissements locatifs parking en Rhône-Alpes et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) :

Ils ont investi dans l’Ouest de la France :

Ils ont investi dans le Sud-Ouest :

Ils ont investi dans des garages situés dans l’Est et le Nord de la France :

Investir dans un parking revêt plusieurs formes :

Investir dans un parking Vinci ou Indigo

Les grandes sociétés privées louent leurs parkings souterrains à l’heure ou à la journée. Parfois, elles proposent certains parkings à la vente à des investisseurs particuliers.

Il faut faire attention car la vente de parking est souvent sous forme de concession. Vinci ou Indigo vendent un droit d’usage et non le droit de propriété. Le parking est vendu en amodiation.

Tu pourras louer et utiliser le parking pendant une durée prévue dans le contrat de concession. Tu peux revendre le contrat dont la valeur s’approche de zéro au fur et à mesure que le droit d’usage arrive à terme.

Acheter un parking d’aéroport est une arnaque

Depuis 2020, certains sites escroquent les investisseurs en leur vendant de faux parkings d’aéroport. Le parking et l’aéroport existent bel et bien sauf que la société qui l’exploite n’est pas vendeuse.

Les escrocs vendent un parking qui ne leur appartient pas et surtout un rendement astronomique de 12 % net de charges ! L’arnaque a surtout ciblé l’investissement dans les parkings de l’aéroport de Lisbonne au Portugal.

Certains investisseurs m’ont aussi prévenu qu’une société bidon cherchait à vendre des parkings à Berlin. Bref, quand on cherche à investir dans un parking à l’étranger, les risques de se faire avoir sont plus grands.

Avant d’investir en Espagne, en Suisse ou au Luxembourg, mieux vaut se déplacer pour visiter le parking et consulter le site de l’AMF qui recense les arnaques (avec du retard).

Acheter des garages en Belgique a été un succès pour Marc. D’autres clients de la méthode Parking Booster ont trouvé des parkings très rentables à Bruxelles et au Luxembourg

Investir dans des SCPI de parking

Ouvrir une SCPI ou un fond d’investissement spécial parking n’est pas donné à tout le monde. Il faut montrer patte blanche aux autorités financières pour récolter l’épargne publique.

Si tu veux investir dans l’immobilier, sans gérer des locataires, ni même trouver des biens rentables, alors les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont faites pour toi. Attention à ne pas confondre SCI et SCPI.

Contre des frais de gestion importants, tu peux investir dans des SCPI de parking, d’hôtels, de résidence sénior ou étudiante, des murs de boutique ou d’établissements médicaux.

La vidéo

https://www.youtube.com/watch?v=sF8yNrpYc80
Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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