Avant d’investir dans un parking, il est naturel de se poser plein de questions. Est-ce que je fais le bon choix ? Comment en être sûr ? Et si je faisais une bêtise en investissant dans cet emplacement de parking ? J’écris cet article pour partager avec toi mes doutes et ceux dont on me fait part. Investir dans des parkings est un investissement émotionnel et rationnel fort. Mieux vaut y être préparé et avoir lu ce qui suit !

Nous verrons ensuite les différences entre un investissement dans une place de parking et un box-garage. Tu pourras aussi découvrir si tu as le profil idéal de l’investisseur dans les parkings. Ce type d’investissement locatif n’est pas fait pour tout le monde.

Tu pourras découvrir Aude et Brice qui ont acheté quelques parkings pour préparer leur retraite. Enfin, tu rencontres David qui a vendu un lot de parkings à des investisseurs via mon site.

Investir dans un parking, c’est aller vers l’inconnu

Exemple d'investissement dans un parking sous-terrainEn février 2012, lors de mes toutes premières visites de parking, je me posais plein de questions. Je ne savais pas si je faisais un choix judicieux. Comment le savoir ? L’inconnu fait souvent peur. L’être Humain est partagé entre sa quête de stabilité (maison, boulot, dodo, famille, enfants…) et d’instabilité (nouveaux projets, changement de job, nouvel enfant, déménagement, nouvelles rencontres…). Si la stabilité nous plaît car nous savons ce que nous faisons, l’instabilité est aussi attirante. Pour bien investir dans un parking, il faut y voir des découvertes, un apprentissage qui te rendra plus compétent.

Une fois ton premier parking acheté, tu vas t’y faire et investir dans une place de parking créera de la stabilité dans ta vie. Mais revenons à nos moutons ! Comment vaincre ta peur de l’inconnu ? Personnellement, j’ai pris le temps d’écrire sur un papier les questions que je me posais. Chaque semaine, je prenais soin de trouver la réponse à une ou deux questions. Ce cheminement m’a aidé à comprendre comment fonctionne un investissement locatif parking.

En plus de chercher des réponses, j’ai aussi pris le temps d’aller visiter des parkings à vendre. Investir dans des parkings demande beaucoup de courage. Il faut oser prendre des rendez-vous, visiter, discuter et peut-être faire une offre d’achat. Faire des visites de parking ne coûte rien, si ce n’est un peu de ton temps. Je compare les parkings avec un pays inconnu : la chine par exemple.

Investir dans les parkings ou visiter la Chine ?

Les questions à se poser avant d'investir dans un parkingDans ton imaginaire, la Chine peut te faire peur, pour tout un tas de raisons. Tu as donc peur d’aller voyager dans ce pays. Pour lever ces doutes, rien de mieux que de rencontrer des personnes qui ont déjà visité la Chine. Ils répondront à toutes tes questions (comme ta liste de questions pour les investissements locatifs de parkings). Tu pourrais aussi aller en Chine un week-end pour te familiariser avec le pays et savoir si tu as envie d’y aller trois semaines.

Malheureusement, la Chine est trop loin pour y passer seulement un week end. La bonne nouvelle ? Les parkings sont tout autour de toi et tu peux aller les visiter, te familiariser avec cet univers.

Pour résumer, je dirais qu’il faut avancer petit à petit. Tu as des doutes, j’avais des doutes, mais ils sont naturels. Le meilleur moyen de les lever reste de comprendre tes doutes en répondant aux questions qui te taraudent ! Te rendre en terrain inconnu, visiter des parkings, va te familiariser avec ce domaine. Au final, la majorité de tes doutes vont partir.

L’investissement locatif dans les parkings et le risque

Maintenant que tu as les réponses à tes questions et que tu as visité 5 ou 6 parkings, il ne reste plus qu’à sauter le pas : acheter un fameux parking ! Là encore, ce n’est pas facile. Tu engages une somme d’argent plus ou moins importante dans une aventure inconnue. Investir dans un parking comporte toujours des risques. Le but est de minimiser ces risques. Prendre des risques fait peur et donc crée des doutes.

La rentabilité pour investir dans des parkings est importanteLa semaine avant de signer la vente des 50 garages en Normandie, j’ai contacté tous les locataires. Je voulais les rencontrer un par un afin de faire connaissance. 10 locataires sur les 40 locataires en place m’ont annoncé leur départ ! Comment ai-je réagi ? J’étais très très mal ! Perdre 10 locataires dans la même semaine était vraiment affreux. Si j’avais pu refuser la vente, je n’aurais pas signé chez le notaire. En fait, j’ai cherché à entamer cette démarche auprès de mon notaire. Malheureusement, la vente ne pouvait plus être annulée. Je te jure que j’ai eu beaucoup de mal à dormir cette semaine là.

Le doute arrive à chacun. Comment ai-je gérer mon doute ? Après mon coup de fil au notaire pour envisager l’annulation de la vente, j’ai pris quelques minutes. Je suis retourné devant le simulateur de rendement RentaGarage 2. J’ai alors refait tourner les calculs de rendement avec les nouvelles données.

La rentabilité était alors de 1 % net de charges et d’impôts. En clair, j’avais suffisamment de loyers pour payer le prêt, la taxe foncière, les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ce qui n’est déjà pas si mal. J’ai donc relativisé sur le risque financier. Si 30 garages sur 50 sont loués, alors je ne perds pas d’argent. Au delà, je commence à en gagner.

Avec les parkings, il est possible de répartir le risque. Si un appartement ne se loue pas, alors aucun argent ne rentre. Avec un lot de parking, il y en a toujours quelques-uns de loués pour payer tes charges. Mais je ne t’ai pas parlé du plus important : la préparation avant l’achat d’une ou plusieurs places de parkings ! lus de détail en suivant ce lien 🙂

Préparer son investissement parking correctement

Investir dans des parkings, c’est aussi être préparé. Si tu connais les raisons économiques, financières, géographiques, locatives qui te poussent à investir dans un parking en particulier, alors tu minimises le risque. Investir dans des parkings, sans connaître la qualité de l’emplacement, l’état locatif (qui loue, combien, depuis quand), la rentabilité, les impôts à payer, c’est aller dans le mur.

Pour toutes ces raisons, j’ai crée ce blog pour t’aider à répondre à tes questions, et enlever tes doutes. Je ne peux pas le faire à ta place, mais je peux partager avec toi ma méthode pour gérer mes doutes. Ah oui, j’oubliais une dernière réflexion. Au poker, on dit que tu ne peux pas perdre en All in si ton tapis est plus grand que celui de ton adversaire. Dans l’investissement parking, ne te mets jamais dans la position où tu pourrais tout perdre !

Faut-il investir dans une place de parking ou un box-garage ?

Vaut-il mieux investir dans un parking ou dans un garage ? Cette question n’est pas une question piège. C’est une des 5 questions que les lecteurs me posent le plus souvent. Je n’ai jamais traité la question à part dans le livre Réussir son investissement dans les parkings et les garages ou la formation en vidéo. En lisant cet article, tu auras donc des réponses à cette question, ou du moins, des éléments pour faire ton choix.

Investir dans un parking, c’est à dire ?

Commençons par le plus simple. Tu t’apprêtes à investir dans des parkings. Une place de parking est un emplacement délimité par des contraintes physiques (murs, poteaux, grillage, ligne blanche…) qui est destiné uniquement au stationnement de véhicules (plus ou moins grand : vélo, moto, voiture, camion, avion ;-)…). Si tu veux investir dans un parking pour avion, il y a sans doute un marché que je ne connais pas, mais je suis friand de toute nouvelle info !

Bref, investir dans un parking, c’est acheter une surface pour garer des voitures. Tu as souvent le choix entre des places de parkings dans des structures de stationnement à étage ou à sous-sol. Les places de parking peuvent aussi être à ciel ouvert dans des cours d’immeubles. Une place de parking n’est pas très sécurisée, au mieux l’entrée du parking est bloquée par une porte et le parking est surveillé.

Investir dans un garage, qui dit mieux ?

Investir-parking-garageLe garage n’est pas vraiment comme une place de parking. Si un parking était un couteau, le garage serait alors un couteau suisse. En effet, le parking n’a qu’un seul usage : le stationnement. Investir dans un garage, c’est répondre à plusieurs usages (cf le couteau suisse). Le garage peut aussi bien servir d’espace de stationnement, que de stockage ou de bricolage. Dans certaines régions, les locataires changent leur pneu à chaque saison. J’ai des locataires en Normandie qui stocke 4 pneus dans leur garage en permanence : tantôt les pneus hiver, tantôt les pneus été. Le garage est donc un lieu à usage multiple.

Un garage a souvent les mêmes dimensions au sol qu’une place de parking (environ 2,50 m sur 5 m). Mais son gros avantage sur le parking est qu’il est clos. Un garage est composé de 3 murs (et pas 4), une porte et un toit. C’est donc une structure en dur qui sécurise l’accès à l’intérieur du garage. Investir dans un garage offre donc plus de sécurité qu’investir dans un parking.

Investir dans un parking ou dans un garage : une histoire de prix ?

Avant d’investir dans un parking ou un garage, j’ai regardé les prix pratiqués. Je me garderai bien de te proposer des moyennes, car les prix varient du simple au triple selon les villes ou les régions. Le marché immobilier du parking est aussi disparate que celui des appartements. Chaque ville est particulière.

J’ai toutefois remarqué que les prix pour les parkings sont moins chers que ceux des garages, à emplacement égal. Tu trouveras des parkings vendus plus chers que des garages dans toutes les villes. Ce qui fait ensuite la différence, c’est la qualité de l’emplacement. Si le parking est très bien placé, alors que le garage est excentré, le prix du parking sera plus élevé. Investir dans un parking, c’est une histoire d’emplacement ! La valeur du parking dépendra uniquement de son emplacement, alors que la valeur d’un garage sera déterminée principalement par l’emplacement, mais aussi sa sécurité, sa dimension et son type de construction.

A la location, les prix sont corrélés avec les indications du paragraphe précédent. Les parkings sont moins chers que les garages en général. Mais un emplacement au top permet de louer plus cher.

A l’avenir, vaut-il mieux faire un investissement locatif parking ou garage ?

Acheter de l’immobilier pour ensuite le louer est toujours risqué. Cela ne doit pas être un frein pour toi à condition de bien analyser ce risque. Quand j’ai voulu investir dans les parkings et les garages, j’ai réfléchi aux avantages qu’ils procuraient par rapport aux appartements. Je suis persuadé qu’investir dans un parking est souvent un meilleur investissement au niveau rendement, mais aussi du risque.

Un parking ne sert qu’au stationnement de véhicules. Son usage est donc unique. J’aime bien investir dans un lot de parking car le risque locatif est reparti sur plusieurs locataires au lieu d’un seul en appartement. Diversifier le risque est important pour ne pas tout perdre. Il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Tout le monde connaît cette maxime, mais qui l’applique ?

Imaginons l’avenir de la voiture. L’actualité automobile n’est pas rose en ce moment. Je ne sais pas comment l’usage de la voiture va évoluer, ni l’évolution du prix du pétrole, les contraintes écologiques… Ceci dit, à terme, la voiture telle que nous la connaissons est condamnée. Du coup, dans 20, 30, 40 ou 50 ans, il n’y aura peut-être plus aucune voiture. Donc des places de parking inutiles ? Les véhicules du futur auront sûrement besoin d’être stationner aussi, donc pas de panique.

Investir dans un garage est moins risqué selon moi. La location d’un garage peut répondre à plusieurs besoins. Sur les 54 garages qui m’appartiennent, environ 15 sont loués pour des véhicules (moto, voiture, camion et même karting !). Le reste des garages loués (une trentaine) le sont pour du stockage. Mes clients y stocke du matériel de chantier, des cartons, du matériel de jardin, des meubles… Bref, les garages répondent à un besoin de stationnement, mais aussi de stockage. Je n’aurais jamais acheter 50 parkings à la place de mes 50 garages. Dans une ville de 5000 habitants, les parkings ne manquent pas, alors que l’espace pour stocker les choses manque.

Investir dans un garage plutôt qu’un parking !

Ma conviction est donc la suivante : investir dans un garage reste moins risqué qu’investir dans un parking. A emplacement égal, un garage sera loué plus facilement car il répond à un triple besoin : stationnement, stockage, et sécurité ! Du coup, sa valeur à l’achat est plus chère, mais le prix de location le sera aussi. Niveau rendement, on s’y retrouve. Pour investir dans un parking, je t’engage à vraiment faire très très attention à la qualité de l’emplacement.

As-tu le profil pour investir dans les places de parkings ?

 

IIC-Infographic10-ProfilInvestisseurParking(1)

1) Vous débutez en immobilier ?

Les parkings sont l’investissement le plus simple que vous puissiez réaliser. Pas de travaux, pas de critères énergétiques, pas de plomberie et beaucoup moins de normes que pour les appartements.

2) Vous êtes jeune?

La construction d’un patrimoine immobilier est une entreprise de long terme. Plus tôt vous commencez à investir, mieux ce sera. Et les parkings sont un excellent moyen de mettre le pied à l’étrier.

3) Vous habitez dans une grande ville ?

Cela tombe bien, c’est là où il y a le plus de problèmes de stationnement. Qui dit problèmes dit forte demande locative… et des affaires en nombre !

4) Vous n’avez pas beaucoup d’apport ?

Les parkings sont accessibles pour toutes les bourses: 2000 € en campagne et 15-20000 € dans les grandes villes. C’est l’investissement idéal pour débuter une aventure d’investisseur.

5) Vous avez un travail à temps plein ?

Acheter un parking prend du temps comme tout achat immobilier. Surtout pour trouver LA bonne affaire. Par contre, une fois acheté, un parking demande très peu de gestion: quelques minutes chaque mois en moyenne.

6) Vous êtes sensible au risque ?

Les parkings présentent un excellent ratio rendement/risque. Les montants en jeu sont petits. Et on diversifie vite quand on achète plusieurs parkings à différents endroits.

Infographie co-réalisée avec la participation de Bruno, investisseur et auteur.
Retrouvez toutes les infographies de Bruno sur le site investimmoclub.com

Aude et Brice investissent dans 5 parkings

Voici le témoignage d’un jeune couple qui a investi dans des parkings. J’ai fait leur connaissance en novembre 2013. Je leur avais envoyé ce mail :

« Bonjour Aude,

je t’écris ce petit email pour te remercier d’avoir acheté mon livre. Comme tu es la 240 ème acheteuse, j’ai le plaisir de te le rembourser. J’espère que tu es contente.
Tu me connais sans doute déjà bien, alors que je ne te connais pas. Peux-tu me dire qui tu es, ce qui t’attire dans l’investissement parking ?

Depuis combien de temps t’intéresses-tu aux parkings ? Dans quelle région veux-tu investir ?
Au plaisir de faire ta connaissance.
Julien »

Suite à cet email de décembre 2013, j’ai reçu une super réponse :

« Bonjour Julien,

Je tenais à te remercier pour le remboursement du livre. Je suis en train de le lire et je dois dire qu’il complète bien ton site web. C’est une des premières fois que je gagne quelque chose à un jeu, donc ce cadeau est d’autant plus apprécié !

Brice, mon ami et moi, sommes des trentenaires dans une petite ville de province dans l’est de la France.

Investir dans un parking ou un appartement ?

En 2006, j’ai réalisé un investissement locatif dans un garage et un appartement dans une résidence de service pour personnes âgées dans la région de Nice qui a tourné au cauchemar… A première vue, cela paraissait pourtant une excellente affaire car le prix de vente était très attractif. J’ai acheté sans trop me poser de questions en me disant que l’immobilier était de toute façon un bon investissement et que c’est le locataire me payerait le bien (en remboursant le prêt).

Grave erreur ! En effet, les charges de la résidence étaient exorbitantes. Même si les charges étaient en partie récupérables, les loyers étaient élevés et les locataires difficiles à trouver (=> cf. charges). Par ailleurs, j’ai été amenée à déménager à 500 km suite à l’achat de ce bien. J’ai donc mis mon bien en gestion dans une agence. Cependant, cette agence n’était pas sérieuse. Le locataire du garage en a profité et a accumulé des mois d’impayés…

Le locataire était un artisan qui avait rempli le garage de matériaux de construction : impossible de le mettre facilement à la porte. Par ailleurs, l’agence ne payait pas correctement le syndic… Bref, mes parents qui étaient sur place ont réussi à reprendre le contrôle de la situation suite au décès du locataire de l’appartement.

Appartement que nous avons retrouvé dans un état catastrophique. Mes parents ont donc tout remis en état (peinture, changement de parquet…). Quand on a voulu tout revendre en 2012, les prix immobiliers avaient baissé… Au final, on a eu beaucoup de chance car on a réussi à revendre bien au-dessus des estimations effectuées.

En bref, voici mon analyse avec du recul :

  • je n’aurais pas dû faire confiance à l’agent immobilier qui me disait que c’était un très bon investissement, ni à mon entourage et faire le calcul moi-même (à l’aide par exemple de la calculatrice de rentabilité!)
  • gérer la location du bien à distance est très complexe si on est mal entouré
  • l’appartement a été abimé, mais pas le garage (=> s’il n’avait pas eu d’impayé, le garage aurait été rentable).
  • ce sont surtout les charges de l’appartement qui étaient écrasantes et qui m’ont mises en difficulté
  • ce premier investissement immobilier fut quand même intéressant car il m’a permis de m’intéresser à la fiscalité. La déclaration au réel n’est pas si compliquée que cela !

Suite à la vente, j’ai placé mon argent sur un livret qui me rapportait 4,5% brut. J’ai mis presque 2 ans à m’en remettre. Depuis peu, nous sommes préoccupés par notre retraite car nous sommes persuadés que nous n’en toucherons quasiment pas.

Pourquoi pas l’investissement locatif dans des parkings ?

Brice était agent immobilier. Il a repris une formation en 2013 de gestionnaire de syndic de copropriété. C’est à cette occasion que l’idée d’investir dans des places de parkings lui est venue.

D’abord, j’étais plutôt réticente compte tenu de ma précédente expérience, de l’immobilier en baisse, du vieillissement de la population qui limite les chances de réaliser une plus-value et de la fiscalité défavorable sur les plus-values.

Je voulais cette fois-ci maîtriser la situation. J’ai donc commencé à rechercher sur Internet des informations sur ce genre d’investissement quand nous sommes tombés sur ton blog. J’ai rapidement saisi l’intérêt d’investir dans des parkings !

Par ailleurs, investir dans de l’ancien avec rénovation m’intéressait aussi. Cependant, nous avons fait récemment des travaux chez nous. Nous nous sommes rendus compte que cela nécessitait du temps, de l’argent, de l’expérience et avait un impact sur notre vie perso… On s’est donc rendu à l’évidence que ce type d’investissement n’était pas fait pour nous.

Je consulte LeBonCoin quotidiennement à la recherche de la perle rare avec comme cahier des charges:

  • un lot de parking pour optimiser les frais de notaire
  • une bonne rentabilité/de faibles charges
  • des garages de préférence car ils permettent de multiples utilisations
  • proche de chez nous
  • pas trop cher pour un premier investissement dans des garages/parkings histoire de voir si cela nous plait/de ne pas prendre trop de risque.

Nous avons tout d’abord trouvé un lot de garages près de chez nous mais nous n’avons pas réussi à négocier le prix. Nous n’étions pas sûrs compte tenu de sa localisation (en périphérie du centre) de trouver facilement des locataires.

Il y a quelques jours, je suis tombée un peu par hasard sur un lot de 5 parkings au centre-ville près de la gare à 14000 €. Je suis allée les visiter 2 jours après. 3 d’entre eux sont actuellement loués. RentaGarage annonçait un peu plus de 5% net. Certes, ce n’est pas exceptionnel mais comme tu le dis si bien, c’est toujours mieux que le livret A ! Surtout que son taux va à nouveau baisser prochainement. Et cela suffira pour nous faire une première vraie expérience.

Pour ta retraite, pense à investir dans les parkings

Nous avons choisi de prendre un prêt afin de garder un apport personnel pour un futur investissement locatif dans d’autres parkings, car il s’agit d’un investissement pour la retraite. Nous avons consulté trois banques. Les taux étaient très variables d’une banque à l’autre.

Nous venons de signer le compromis chez le notaire et nous sommes en train de négocier notre prêt. Nous espérons trouver des locataires très vite, même si au bout de trois semaines de diffusion de l’offre, nous n’avons toujours pas été contactés… Ce qui est très rassurant, c’est que même si nous ne trouvons pas de locataires les premiers mois, les mensualités de notre prêt seront tout à fait supportables. Cela n’aurait peut-être pas été le cas si on avait acheté un appartement !

Aude et Brice. »

Voici le dernier email (mai 2014) que j’ai reçu :

« Lors de la signature chez le notaire, nous avons appris qu’une télécommande du portail de la copro avait été perdue par un des locataires. Le locataire nous a dédommagé du prix du bip, et nous a rendu sa place… Cependant, nous avons mis plusieurs mois à faire refaire la télécommande car le système avait atteint ses capacités: on ne pouvait plus ajouter de télécommandes (ni en supprimer).

Il a donc fallu convaincre le syndic d’étendre le système, ce qui n’a pas été facile car sur les 150 places, il avait distribué 1000 télécommandes en 20 ans ! Bref, après plusieurs semaines de négociations, le nouveau système est en place et nous pouvons à nouveau louer la place vacante. Au final, on s’est débrouillé à relouer la place de parking immédiatement à la fin du préavis !
Aude a investi dans un parking

En parallèle de ce problème, on a dû trouver trois nouveaux locataires de parking (ce qui nous a permis de réhausser le loyer) et on a réussi à renégocier le prix d’un loyer. Quant au dernier loyer, on pourra le réhausser fin 2014. Et oui, quand on achète un bien loué, on hérite aussi du bail en cours et on ne peut pas augmenter les loyers comme on le veut.

Et dans les baux que nous avions récupérés au compromis, il manquait des pages et certains étaient obsolètes. Lors de la signature définitive, on a récupéré les bons baux pour nos parkings. Surprise, il était prévu de réévaluer le loyer uniquement la première année alors que les baux étaient signés pour trois ans… Cette clause n’avait d’ailleurs jamais été appliquée (le loyer n’a jamais augmenté) et cette date ne correspondait pas à la date anniversaire du bail… (ce qui complexifie l’administration).

Nous sommes à ce jour pleinement satisfaits de notre investissement locatif parking car:

  • Il nous a beaucoup appris ! (=> un de nos objectifs est atteint)
  • On n’a pas vu trop grand en achetant ce bien (contrairement au lot de boxs qu’on a failli acheter). C’est parfait pour démarrer car un bien vacant qu’on arrive pas à louer avec des échéances de prêt et des charges qui tombent, représente un vrai stress ! (même si les sommes en jeu ne sont pas énormes)
  • Cela demande un peu de travail au démarrage mais c’est très satisfaisant de voir de l’argent rentrer tous les mois, et de ne pas sentir les mensualités de notre prêt!
  • Nous avons apprécié d’acheter des parkings à quelques kilomètres de chez nous, notamment pour la phase de démarrage (visites des futurs locataires, renégociation des baux existants, discussions avec le syndic, récupération des bips chez le fournisseur)

On est parfois appelé car nos places sont parfois « squattées ». Si le problème perdure, on proposera au locataire de mettre des places d’immatriculation sur leur place afin de les identifier.

Prochaine étape: démousser nos parkings et redessiner les lignes au sol. Pour la prochaine AG : demander à ce que du ménage soit effectué dans le système du portail afin que les squatteurs deviennent nos futurs locataires! »

Ainsi s’achève les nouvelles du lot de parking que Brice et Aude ont acheté pour leur retraite.

David vend son lot de parking

Je m’appelle David, j’ai 48 ans, et j’habite Auray dans le Morbihan où je suis commerçant.

Suite à une succession, je suis devenu propriétaire d’un terrain en centre ville de Redon à usage de parking. Ce terrain est situé dans le centre ville à 700 m de la Gare Tgv de Redon. Actuellement 9 places sont disponibles et une 10 ème place pourrait être créée en supprimant un parterre d’arbuste.

Parking Redon 1

L’ensemble des parkings est loué depuis des années à la mairie de Redon. Le bail prend fin au mois de mai 2016 et ils seront tous libres à la location. J’ai interrogé plusieurs agents immobiliers du secteur qui m’ont indiqué une valeur comprise entre 25 et 30 euros le parking.

En quoi tes parkings sont-ils intéressants pour un investisseur ?

Plusieurs avantages sont à souligner. Tout d’abord, ce terrain est très bien placé dans la ville, proche de la gare TGV. En 2017, la ville de Redon sera à 2h05 de Paris grâce à la nouvelle ligne à grande vitesse.

Ce terrain à usage de parking n’est pas soumis au statut de la copropriété. Donc pas de frais de syndic et pas de charge de copropriété.

Enfin, le terrain est situé dans le centre ville en zone U du PLU et pourrait recevoir des constructions et notamment des garages. Enfin, l’impôt foncier est assez contenu et représente 210 euros par an.

Je pense que de fermer le parking par un portail coulissant serait une bonne chose et permettrait de sécuriser l’accès et rassurer les propriétaires de voiture.

Quel prix souhaites-tu pour tes parkings ?

Rapport estimé 30 euros x 10 x 12 = 3600 euros.
Prix de vente 39 000 euros.
Travaux à prévoir, dégagement de la rocaille et mise en place d’un portail. Frais de Notaire environ 4000 euros.
A vous de me faire une offre, ce qui est certain, c’est que je veux vendre.

Merci de me contacter via Julien, il me transmettra ton message.

    33 replies to "Comment investir dans les parkings ? Le guide"

    • Mathias

      Bonjour Julien, je vis actuellement en Angleterre et aimerais acheter un parking en France. Cela est-il risqué selon toi de ne pas etre sur place? Merci

      • Mathias

        J’ai oublié de préciser que je compte bien sur venir en France pour visiter le parking avant de l’acheter, par contre une fois l’achat effectué je retournerai en Angleterre. Merci

      • Julien

        Bonjour Mathias,

        la distance va compliquer ton achat, notamment en terme de réactivité. Une fois acheté, tu pourras confier la gestion à une agence ou t’en occuper toi même si tu reviens sur place quelques fois par an.

    • robby77

      Bonjour Julien,
      Pourrais-tu me donner un retour sur l’offre que j’ai faite il y a 3 semaines environ ?
      Merci.

      • Julien

        Bonjour Julien,

        c’est à voir directement avec David, tu as son adresse dans le mail que je vous ai envoyé.

    • Phora

      C’est vrai, il est plus facile d’investir dans le parking que l’immobilier. Ce dernier est trop réglementé et coûte cher.

    • fred07

      Bonjour,

      J’en propose 25 0000 euros et ça n’en vaut guère plus.

      Cdlt

    • Caitlin

      Bonjour Julien,

      Je vois que cet article date de 2013, mais il est toujours très pertinent! Je me renseigne depuis 1 mois sur l’achat d’un garage à louer. J’habite sur Lyon et je cherche un garage à 13,000€ max, pas de prêt nécessaire. Je pense m’investir à Villeurbanne, mais j’ai peur de me lancer (première investissement, je suis américaine et donc pas de Lyon… etc.)

      Grace à votre site, j’apprends de plus en plus, et j’ai de moins et moins peur de m’y lancer! Surtout merci pour la calculatrice de rentabilité!! Ma question est, est-ce que vous croyez qu’il vaut le coup d’investir si on a qu’un seul garage et non 54? Aussi, j’ai compris pour les impôts, mais c’est quoi les « prélèvements sociaux »? C’est compris dans les impôts sur le revenue ou…?

      Thank you!

      • Julien

        Bonjour,

        oui, le premier achat est difficile, c’est pour cela que ce site existe. Il faut bien commencer quelque part, un garage fait bien l’affaire ! Tu pourras en acheter d’autres par la suite.

        regarde les articles sur la fiscalité pour ta seconde question.

    • Mickaël

      Salut Julien,

      Merci pour ce partage d’expérience. C’est toujours instructif et c’est aussi intéressant car nous rencontrons plus ou moins des situations similaires en tant qu’investisseurs. Personnellement, sur certains aspects de cet article rejoignent mon expérience.

    • jérome

      salut julien
      super ce témoignage de ce couple.
      il montre les difficulté à investir quand on ne si connais pas dans l’investissement.
      comme dit un notre investisseur « apprenez à investir, avant d’investir »
      à bientôt
      Jérôme

    • J'apprends l'Argent

      Bonjour,

      Histoire très intéressante et instructive.

      Nous constatons au travers de ce récit qu’il est essentiel de se former avant de passer à l’action et cela pour tout type d’investissement.

      Merci pour le partage et félicitation à Aude et Brice de leur nouvelle acquisition !

      Bravo en tout cas.

      Adam

    • Max

      Bonjour,

      Pour le squat, mieux vaut investir dans des arceaux de parking beaucoup plus efficace que les plaques d’immatriculation.

      On en trouve pour 30 euros / pièce et l’installation est simplissime.

      A voir par contre avec le syndic car je pense qu’il faut une autorisation.

      Max

    • Alex de la bourse à LT

      Bonjour,

      Même si l’investissement dans les garages n’est pas mon dada, je trouve que l’initiative est intelligente.
      Chez moi, un garage vaut en moyenne 10000€ et se loue 50€. Cela pourrait être intéressant, mais il faut malheureusement rajouter les frais de notaire 2500€ et là ce n’est plus rentable.

      Alex

    • jeancl2

      bonjour, Julien,
      le recit d’Aude et de son compagnon est tres intéressant; il montre clairement ce que tu recommandes (proximité, visite des lieux, évaluation des charges, etc.) et j’attends avec interet les commentaires de tes lecteurs plus qualifiés que moi pour tirer les leçons de l’expérience d’Aude & Brice.
      le secteur « espace de stockage » me semble aussi plein d’avenir, avec le nombre de couples qui se séparent…
      bien cordialement,
      jeancl2.
      PS: n’oublie pas d’envoyer aux fideles acheteurs de ton livre les modifs/mises à jour éventuelles de ton logiciel RentaGarage. Merci d’avance!

    • geoffrey

      trés bon article, merci.

    • SDS

      pour ma part je trouve ça mieux de prendre un garage même si le prix est un peu plus élevé car au moins on a la possibilité de le louer plus cher et de le fermer a clé contrairement a une place de parking…

    • mickael

      Bonjour,

      J’ai beau regarder les offres par chez moi ( lille ) je ne trouve pas d’offres similaires à celle que tu as trouvé 4 garages pour 9600 euros.
      Je m’intérroge donc sur la marche à suivre ..?

      • Julien

        Bonjour Mickael,

        Trouver des garages aussi rentables que les miens n’est pas évident et ce n’est pas garanti. Je n’ai pu acheter « que » 54 garages avec des rendements supérieurs à 13 % brut.

        Pour la marche à suivre, il faut beaucoup de patience, bien regarder régulièrement, analyser correctement l’emplacement et les prix. Une bonne négociation et mise en location et le tour est joué.

        Pour toute la marche à suivre, j’ai écrit un livre sur le sujet : Réussir son investissement dans les parkings

        Julien

        • mickael

          Bonjour Julien,

          J’hésite en effet à acheter ton livre.Car je ne trouve pas de garage en dessous de 10k/u et comme je n’ai pas envie de mettre toutes mes billes sur un seul et même garage ( Répartir le risque sur un lot est plus sécurisé selon moi ) Je ne sais pas si cela est typique de la région Lilloise…Je suis en plein doute concernant ce type d’investissement ( non pas que je remette ta parole en doute… mais localement dans mon secteur je ne me reconnais pas dans ton expérience.

          • Julien

            Bonjour Mikael,

            l’investissement dans les parkings est différent d’une région à l’autre.

            A Lille, tu auras du mal à trouver 4 garages pour 10000 €… Comme tu le dis, c’est plutôt le prix d’un garage.

            La différence de prix tient à la demande. Elle est bien plus forte. Cela veut dire un rentabilité plus faible mais qui reste supérieure aux appartements.

            Par contre, tu feras une plus value plus grande et tu vendras plus rapidement car la demande à l’achat est meilleur.

            Le raisonnement est un peu différent, mais l’affaire peut valoir le coup !

            Qu’en penses-tu ?

            Julien

            • mickael

              Oui ça peut être intéressant le problème de tout ça c’est qu’avec un seul garage si il n’est pas loué = pas de rentré d’argent ! et en ayant analysé pas mal d’offre sur le marché ( sans négociation ) j’ai déjà du mal à trouver des garages ayant 6% en brut.Est-ce que selon toi il y a des régions ou endroit ou cela ne vaut pas le coup d’investir dans ce type de bien ? ( car si on compare ton histoire avec tes 4 premiers garages ) on peut voir que le risque est beaucoup moins élevés que si demain je venais à investir dans un seul garage à 10k/u. Ou alors je rate peut être quelque chose je ne sais pas ..

            • Julien

              SAlut Mickaël,

              pour moi, tu peux investir partout en France, mais avec des couples rendement/ plus value différents.

              Tu dois aussi être patient car de bonnes affaires ne courent pas les rues…

              Julien

    • serrurier cagnes sur mer

      Perso je trouve qu’il est plus judicieux d’acheter un garage car on peut le louer plus chère et surtout y stocker des choses contrairement a une place de parking !! Ces deux dernières années j’ai fait l’acquisition de deux garages et je suis très content de mon choix !

    • Jean-Pierre

      Bonjour,

      Je dois avouer quand lisant ton article je me demande si je ne vais pas franchir le pas pour un garage.

    • viager

      On peut dire que l’investissement dans un parking ou dans un garage est devenu tendance. Pour ce qui est de sa rentabilité, je pense qu’elle dépend du savoir-faire de l’investisseur.

    • Paul

      Bonjour Julien,

      Merci pour cette article. Il démontre bien que dans la vie, on n’a rien sans… RIEN ! Le plus difficile est cette petite impulsion qui fait avancer. Cette impulsion que te fais passé pour un fou auprès de tes proches. Enfin au début ;).

      Lancez vous ! De toute façon je préfère l’échec aux remords !

      Encore merci.

      Paul

      • nutsola

        Ce qui me fait sourire c’est qu’à chaque fois que je visite un Garage et que je pose des questions, on me dis toujours  » ce n’est qu’un Garage »,  » pourquoi me poser toutes ces questions  » lol

    • viager

      Il y en a de ceux qui investissent dans le parking et qui s’en sort bien. En plus, ce type d’investissement ne requiert qu’un minimum d’apport. Mais, il faut bien dire que ce n’est pas tout le monde qui ruent vers cet investissement.

    • Nathanael

      Effectivement, pas simple de se lancer.
      Je pense que oui il est important de visiter les parkings et de discuter avec les commerçants et voisins. Avec l’expérience, on arrive à « sentir » si c’est réellement une bonne affaire ou pas. En ce moment je suis sur une affaire mais aucune place parking n’a jamais été loué…Curieux,non ?

      • Julien

        Bonjour Nathanael,
        oui, je suis toujours embêté quand je visite un lot où aucune place n’est louée…
        C’est souvent mauvais signe !
        Julien

    • David

      Salut Quentin Julien

      C’est clair qu’on a des doutes. Le marché est différent en fonction des
      régions. J’ai fait une tentative avec 8 places de parkings couverts au rez de chaussée.
      J’ai mis annonce et déposé des flyers dans boite au lettre et voitures mais ça n’a rien donné.
      J’ai compris bien après que le secteur était malfamé.J’ai donc laissé tombé.
      Après avoir mis une annonce sur le bon coin je me suis rendu compte qu’il y avait une grosse demande. Plus de 30 réponses en 20 jours.
      J’ai donc attendu la bonne affaire et là bingo:
      Box en rez de chaussée de 24 m2 super sécurisé dans une résidence de standing ( 2 bips et une clé )Prix négocié 11 000€ à 5 min du centre ville Toulouse!!
      Nous avons eu la chance de négocier les clés juste lors de la signature du compromis.
      Donc je gagne 2 mois de location avant d’avoir signé l’acte authentique.
      Nous sommes convaincu que c’est un très bon investissement mais craignons quand même les vacances locatives….
      Voila ouf c’était long
      @ bientôt sur mon blog

      • Julien

        Bonjour David,

        A trop commenté sur les blogs, tu te trompes d’auteur 😉
        Evaluer la demande reste un exercice des plus délicats. Pas facile de s’y retrouver.
        Heureusement, avec un peu d’expérience et de méthodes, cela devient plus facile et on peut éliminer rapidement certains emplacements.

        Julien

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