SCI ou SCPI : différentes mais complémentaires

Quand on souhaite investir dans l’immobilier, on se demande parfois quelle est la différence entre une SCI et SCPI. Ce sont deux véhicules pour acheter de l’immobilier locatif qui sont extrêmement différents.

Tableau comparatif entre SCI et SCPI

SCISCPI
Objectif/utilitéOrganiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilierProposer des investissements immobiliers collectifs à des investisseurs
Rendement
  • Très variables
  • Chiffres non publiés car les SCI sont de petites sociétés, souvent familiales
  • 4 à 6 % par an
  • Varie selon le type d’actif immobilier détenu et les frais de gestion
PerformanceProvient des loyers et des plus-values produits par les investissements immobiliersIdem
Risque
  • Mutualisé entre les associés
  • S’analyse en fonction des biens immobiliers
  • Moins diversifié qu’une SCPI
  • Aucune garantie de rendement ou de capital
  • Diversité d’emplacements, de typologie d’immobilier et de locataires
  • Difficile à revendre
  • Aucune garantie de rendement ou de capital
  • Surveillé par l’Autorité des Marchés Financiers
Associés
  • Deux au minimum
  • Ils se connaissent
    Cercle familial le plus souvent
  • Deux au minimum
  • Très nombreux et ne connaissent pas
CapitalFaible, quelques milliers d’euros en généralFort, de 760000 € à quelques milliards d’euros
GestionLe gérant est désigné par les associésUne société de gestion s’occupe de tout
Frais
  • De constitution entre 250 € et 3000 € si appel à un pro
  • Aucun frais de gestion annuel ou 8 à 9 % si appel à une agence immobilière
  • Entre 8% et 12% à l’entrée et à la sortie
  • Entre 7 % et 12 % des loyers pour la gestion annuelle

Type d’immobilier acquisAu choixIdem
FinancementCash et/ou à créditIdem
Mode de détention (enveloppe)En direct ou via une sociétéIdem ou dans une assurance-vie
Fiscalité sur les loyers et la plus-value
  • Transparente
  • Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
Idem ou fiscalité de l’assurance-vie

Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?

Définition des SCI et SCPI

Une SCI est une Société Civile Immobilière. Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier.

Seule la lettre P change entre une SCI et SCPI mais leur utilité est radicalement différente.

A quoi servent les SCPI ?

Une SCPI est créée par un groupe de personnes qui souhaite acheter de grands ensembles immobiliers et les proposer des investisseurs individuels.

La société de gestion de la SCPI s’occupe d’acheter, de négocier, d’entretenir, de gérer et de revendre un parc immobilier pour le compte des investisseurs.

Les investisseurs de SCPI sont des particuliers qui souhaitent préparer leur retraite ou faire fructifier leur épargne via l’immobilier. Plutôt que de réaliser les opérations eux-mêmes, ils sont prêts à payer (cher) un tiers pour le faire.

Un investisseur achète une ou plusieurs parts d’une Société Civile de Placement Immobilier. Tant qu’il est propriétaire, il reçoit une part des profits (ou des pertes). L’argent qu’il reçoit provient des loyers et des plus-values issus du patrimoine immobilier détenu dans la SCPI.

A quoi sert une SCI ?

Une Société Civile Immobilière a aussi pour objectif d’acheter et de gérer des biens immobiliers. La différence principale avec une SCPI est qu’une SCI ne peut pas faire appel à l’épargne publique.

La SCPI peut vendre ses parts publiquement car elle a rempli tout un tas d’obligations juridiques, réglementaires et fiscales auprès des administrations. L’Autorité des Marchés Financiers est un passage obligé pour les SCPI.

Comme une SCI ne peut pas faire appel à l’épargne publique, on en déduit que ses propriétaires (associés) se connaissent. Très souvent, ils sont de la même famille. Parfois, les associés sont des amis ou des relations d’affaires qui ont un ou plusieurs projets immobiliers en commun.

Les associés d’une SCI se rassemblent pour acheter puis gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Les points communs entre SCI et SCPI

Ce sont des sociétés civiles à vocation immobilière

Comme leur nom l’indique, les SCI et SCPI sont toutes deux des sociétés civiles.

Une société civile est régie par le Code civil créé par Napoléon. SCI et SCPI répondent donc aux mêmes impératifs juridiques.

Elles doivent avoir deux associés au minimum pour exister. Les associés sont liés entre eux par un contrat qui s’appelle les statuts de la société. Le contenu des statuts est personnalisé en fonction des objectifs des associés de la société civile.

Les statuts d’une SCI familiale à deux associés ne ressemblent pas aux statuts d’une SCPI dont le patrimoine dépasse 100 millions d’euros répartis entre un millier d’associés.

Le nombre d’associé est beaucoup plus restreint dans une SCI. Dans une SCPI, l’appel à l’épargne publique des investisseurs non professionnels attire de nombreux associés qui ne connaissent pas.

Dans les statuts des SCI et SCPI, on retrouve un objet social similaire. L’objet social est la raison d’être de la société, le pourquoi les associés se sont réunis dans une société : acheter et détenir de l’immobilier.

La fiscalité des SCI et SCPI est transparente

Imposition des loyers

En tant que sociétés civiles, les SCI et SCPI ne paient pas d’impôts. Ce sont les associés des SCI et SCPI qui sont imposables aux yeux du fisc.

Si la SCI ou SCPI dégagent 5000 € de bénéfices, alors le contribuable les mentionne dans sa déclaration de revenu annuel. Il paiera l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ce bénéfice.

Les tranches marginales d’impôt sur le revenu varient de 0 % à 45 % selon les revenus du foyer. Plus le foyer gagne de l’argent et plus il paiera d’impôt.

La CSG-CRDS, couramment appelée prélèvements sociaux, est le second impôt sur les revenus fonciers. Son taux ne dépend pas des revenus du foyer. Il est fixé à 17,2 %.

Par exemple, un foyer paiera 30 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de CSG-CRDS sur les 5000 € de bénéfices de la SCI ou SCPI, soit 5000 € x (30 % +17,2 %) = 2360 €.

Imposition sur les plus-values

De la même manière, les associés des SCI et SCPI s’acquittent de l’impôt sur les plus-values directement à l’Etat. Le taux est fixé à 36,2 %.

Le montant de la plus-value réalisée est diminué par des abattements fiscaux qui augmentent avec la durée de détention. L’abattement progresse de 0 % à 5 ans de détention à 100 % au bout de 30 années de propriété. Après 30 ans de détention, la plus-value est défiscalisée, exonérée à 100 %

Imposition sur les sociétés

Si le régime fiscal des particuliers (impôt sur le revenu) est le plus commun, l’investisseur peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Pour ce faire, la SCI devra opter pour le régime fiscal des sociétés.

Pour bénéficier de l’imposition des sociétés (couramment appelé IS) sur les revenus et plus-value des SCPI, alors le propriétaire des parts doit être une société elle-même imposée à l’IS. Une SCI à l’IS peut donc acheter des parts de SCPI.

Pour comparer les avantages et inconvénients des SCI à l’IR ou à l’IS, je t’invite à lire cet article. Si je devais le résumer en trois points, ce serait :

  • l’impôt sur le revenu entraîne une taxation importante sur les loyers (handicap important pendant le remboursement de l’emprunt = cash-flow négatif),
  • l’imposition sur la plus-value des particuliers diminue dans le temps pour atteindre zéro à 30 ans,
  • l’impôt sur les sociétés est très faible sur les loyers mais très fort sur les plus-values.

L’investisseur doit donc choisir entre une taxation immédiate et régulière (IR) et une taxation faible pendant la détention et forte à la revente (IS).

Des sources de financements communes mais disproportionnées

La première ressource financière d’une SCI ou d’une SCPI est son capital. Le capital est apporté par les associés. Il peut être fixe ou variable. Même si le capital est fixe, rien n’empêche de l’augmenter ou de le diminuer plus tard si les associés sont d’accord.

Les apports en capitaux effectués par les associés sont souvent de l’argent sonnant et trébuchant : du cash. Parfois, les associés peuvent apporter en capital des biens immobiliers. C’est rare en SCPI mais courant en SCI.

Le capital minimum d’une société civile est d’un euro. Dans les SCI, on constate souvent des capitaux faibles compris entre 1000 € et 10000 €.

Comme une SCPI fait appel à l’épargne publique, les capitaux sont extrêmement élevés. Le code monétaire et financier fixe un capital minimum de 760000 € pour les SCPI. On ne joue pas vraiment dans la même cour.

Grâce à son capital, la société civile va emprunter des fonds pour réaliser des investissements. Les banques vont prêter beaucoup plus aux SCPI qu’aux SCI puisque les premières ont beaucoup plus de capitaux. Leur gestion est beaucoup plus sérieuse, plus professionnelle qu’une SCI de simples particuliers.

Le recours à l’effet de levier maximise le retour sur investissement des capitaux propres des SCI et SCPI. C’est le principal avantage des investisseurs immobiliers sur les investissements financiers.

Les banques financent les biens immobiliers à crédit mais pas les actions. Cela permet à l’investisseur d’être propriétaire avec des fonds dont il ne dispose pas mais qu’il s’engage à rembourser dans le temps.

L’investisseur particulier peut financer son achat de parts de SCI par un emprunt bancaire.

Les différences entre SCI et SCPI

Des investissements immobiliers divers et variés

Les SCI et les SCPI peuvent acheter et détenir toutes sortes de biens immobiliers. Certaines investissent dans des biens d’habitations. D’autres préfèrent les commerces, les entrepôts, les bureaux, les centres commerciaux, les maisons de retraite, les établissements de santé, les parkings, etc, etc…

Les associés d’une SCI vont choisir les biens immobiliers qu’ils souhaitent acheter. C’est souvent le gérant qui s’en occupe mais il agit de concert avec les associés. Chacun pourra visiter le bien immobilier avant de l’acheter. Tout le monde donne son avis.

La taille des SCPI rend cela impossible. La société de gestion est la seule décisionnaire sur les actifs immobiliers qu’elle achète, détient et revend. Le petit porteur de parts n’a que rarement la liste complète des biens immobiliers de la SCPI.

Tout au plus, il connaît son univers d’investissement :

  • sa zone géographique (France, Allemagne, Europe, UK…),
  • la typologie de biens immobiliers (centres commerciaux, boutiques, bureaux…),
  • la typologie des locataires.

Le couple rendement/risque des SCI et SCPI

Les rendements servis par les SCI et SCPI sont très variables puisque la performance dépend de l’immobilier. Dans les deux cas, ni le rendement, ni la plus-value ne sont garantis. L’investisseur s’expose à des risques de perte et à l’espoir de gains financiers.

En général, plus le rendement est grand, plus les risques sont importants.

L’immobilier d’habitation rapporte moins que l’immobilier de bureaux ou de commerces, jugé plus risqué par les investisseurs.

Bien sûr, les compétences de la société de gestion SCPI ou des associés de la SCI impactent le rendement. Un bon acheteur investira dans des biens décotés pour prendre moins de risque et offrir plus de rendement.

D’ailleurs, certaines SCPI créées pendant la crise du COVID 19 ont réalisé des achats à bas coût d’immobilier d’entreprise car les vendeurs avaient besoin de liquidités. Le rendement offert par ces SCPI était largement supérieur aux SCPI plus anciennes mais tend vers la moyenne avec l’arrivée de nouveaux épargnants et la fin de la crise.

Les SCPI semblent moins risquées que les SCI :

  • des emplacements géographiques variés
  • une multitude de locataires
  • un accès à des biens immobiliers de qualité et donc chers à l’achat
  • une surveillance par les autorités (AMF entre autres)

Les SCI et les SCPI supportent les risques propres au marché immobilier. Si l’immobilier a le vent en poupe, la valorisation va croissante. A l’inverse, SCI et SCPI subiront aussi la crise immobilière quand elle adviendra.

Une SCI disposant de moins de moyens qu’une SCPI, son parc immobilier est nécessairement plus petit et moins diversifié.

Mieux vaut investir dans une centaine d’immeubles répartis dans les 30 plus grandes villes de France que dans un immeuble d’une ville de province. L’investisseur d’une SCPI pourra compter sur de nombreux locataires et le risque d’impayé ou de défaut est plus réduit.

Investir loin de chez soi n’est pas à la portée de toutes les SCI. Les gestionnaires de SCPI sont des professionnels qui réalisent une diversification géographique intéressante pour les comptes des associés.

Mais les SCI offrent plus de contrôle que les SCPI sur :

  • les associés
  • le choix des biens immobiliers
  • les possibilités de sortie (revente et transmission)

Dans une SCI, les associés se connaissent bien. Il est plus facile de transmettre ses parts à ses enfants que de vendre des parts de SCI à un inconnu.

Le marché secondaire des SCPI est parfois difficile. Si personne ne veut acheter des parts de la SCPI, alors le vendeur doit les garder en sa possession. La valorisation des parts est souvent opaque. Elle est déterminée une fois par an après vérification et vote en assemblée générale.

Ceci dit, vendre un bien immobilier détenu par une SCI est loin d’être évident. L’immobilier est assez illiquide comparé à des actions ou des bitcoins. A certains moments, vendre des parts de SCPI sera plus simple que vendre un bien immobilier d’une SCI mais la tendance peut aussi s’inverser.

Les frais et de la gestion des SCI et SCPI

SCISCPI
CréationEntre 300 € et 3000 €Inconnu
Frais de souscription SCPIEntre 8 % et 12 % du montant investi
Frais de notaire lors d’un achat immobilierEnviron 8 %
Frais de gestionAucun si gérant bénévole

8 à 9 % par agence
8 % à 12 % des loyers annuels pour la société de gestion
Frais de sortieEntre 8 % et 12 % du montant investi

Constituer une SCI demande a minima 300 € pour couvrir les formalités administratives. Il faut ajouter entre 1000 et 3000 € si les associés font appel à un professionnel pour rédiger les statuts.

Créer une SCPI coûte évidemment beaucoup cher et ce n’est pas à la portée de tout le monde. Par contre, l’investisseur devra payer des frais de souscription pour devenir propriétaire des parts de SCPI. Les frais varient entre 8 et 12 %.

Les frais d’entrée d’une SCPI sont donc assez comparables aux frais de notaire payés par la SCI lors d’un achat immobilier.

La société de gestion qui s’occupe du parc immobilier de la SCPI facturera entre 8 % et 12 % des loyers annuels à ses investisseurs. Les frais de gestion d’un bien immobilier par une agence immobilière sont souvent de 8 % à 10 % des loyers par an. Là encore, les frais de gestion entre SCI et SCPI sont comparables.

Le gérant de la SCI est souvent bénévole. Il s’occupe de la gestion immobilière pour le compte des associés. Il est souvent associé et ses gains sont donc plus liés à ses titres de propriétés dans la SCI qu’à son travail de gérant.

Enfin, la revente des parts de SCPI coûte aux alentours de 10 %. A l’inverse, la revente d’un bien immobilier ne génère aucun frais au sein de la SCI. Dans les deux cas, l’impôt sur les plus-value est dû.

Les différentes modes de détention des SCI et SCPI

Il existe trois modes de détention, trois enveloppes pour investir dans les SCI et les SCPI :

  • en nom propre,
  • en société,
  • via une assurance-vie.

Le plus souvent, les associés des SCI et des SCPI détiennent leurs parts en direct, c’est-à-dire en nom propre. Par exemple, Monsieur Martin est propriétaire de 30 % de la SCI Bidule et de cinquante parts de la SCPI Machin (des noms très originaux, je sais 😉 ).

Depuis quelques années, les assureurs proposent à leurs clients d’investir leur argent dans des parts de SCPI. L’assureur est propriétaire des parts de la SCPI et reverse à l’épargnant les bénéfices et la plus-value issus de l’immobilier.

Dans cette situation, la fiscalité de l’assurance-vie s’applique à la place de la fiscalité des particuliers. La différence majeure est une imposition sur les revenus de capitaux mobiliers avec la flat tax de 30 % et un abattement pour durée de détention.

Les SCPI détenues au sein d’une assurance-vie profitent d’une fiscalité allégée sur la transmission du patrimoine de l’assuré.

Les parts de SCI et SCPI peuvent être détenues par une autre société. Le type de société varie : cela peut être une société civile, une SAS ou une SARL par exemple.

Ce montage s’appelle une holding. Une holding est une société qui détient des parts d’une autre société.

Il existe plusieurs avantages à ce type de montage souvent réservé à des investisseurs plus chevronnés et/ou plus fortunés :

  • une séparation du patrimoine personnel et de la holding,
  • un aménagement des pouvoirs de gestion différent de la répartition de la propriété,
  • une transmission de patrimoine facilitée et optimisée fiscalement,
  • une détention organisée et stable à plusieurs personnes,
  • l’option fiscale de l’impôt sur les sociétés.

Tout cela est possible uniquement grâce à une personnalisation fine des statuts de la holding.

Je t’invite à lire cet article sur comment investir dans des SCPI via une SCI à l’IS.

La vidéo : les différences entre SCPI et SCI

https://youtube.com/watch?v=wTPcF-25B0k
Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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