Acheter un garage est un investissement immobilier. Quand tu décides d’investir dans l’immobilier, plusieurs types de biens s’offrent à toi. Tu peux acheter des appartements, des hangars, des maisons, des immeubles ou des parkings.

En immobilier, l’achat de garage est considéré comme sûr, très rentable et avec peu d’ennuis locatifs. Acheter un garage est un bon investissement. Quand tu cherches des garages à acheter, tu te poses plusieurs questions auxquelles je vais répondre ici.

Investir dans la location de garage est-il rentable ? Quels sont les prix d’achat d’un ou plusieurs garages ? Comment acheter et louer un garage ? Faut-il investir dans un garage ou une place de parking ? Quels sont les frais de notaire pour un achat de garage ?

J’illustrerai cet article avec mon second investissement dans les garages. J’ai acheté un lot de 50 garages en Normandie début 2013. J’ai suffisamment de recul sur cet achat pour t’en faire part et partager mon expérience avec toi.

Pourquoi l’achat de garage et de box est-il un bon investissement ?

L’achat de garage est un achat immobilier

L’achat de garage est l’un des meilleurs investissements que tu peux réaliser. Déjà, acheter un garage revient à acheter de l’immobilier. La pierre existe depuis toujours contrairement à la bourse et aux placements financières qui sont beaucoup plus récents.

La population ne cesse d’augmenter alors que la surface de la terre reste stable. Cela nous assure une demande croissante à long terme. Investir dans l’immobilier et les garages peut se faire à crédit alors que tu ne peux miser que ton argent en bourse. Les banques ont suffisamment confiance en l’immobilier pour te prêter sur 20 ou 25 ans. Cela n’est pas vrai pour l’investissement en bourse.

le banque finance à crédit un achat de garage

Acheter et louer un garage est une excellente idée. L’achat de garage est plus simple que l’achat d’appartement ou de maison. Il y a moins de critères à prendre en compte et moins de surprises réservées par le vendeur.

Le prix d’achat d’un garage est abordable

De plus, le prix d’achat d’un garage est souvent minime. Tu peux trouver des garages à partir de 2000 € dans les campagnes jusqu’à 20000 ou 25000 € dans les grandes villes. Le prix d’achat d’un garage peut même dépasser les 50000 ou 70000 € dans les arrondissements centraux de Paris.

Acheter un garage est un bon investissement car le rendement est souvent très bon voir excellent. En moyenne, tu peux compter sur 8 % de rendement brut (avant charges et impôts). Dans les faits, ce n’est qu’une moyenne. Certains acheteurs de garages font beaucoup mieux et d’autres n’y arrivent pas.

Acheter un box est un investissement diversifié

Investir dans des boxes est un moyen de diversifier ton patrimoine et de réduire les risques. Le risque est réduit car pour l’équivalent d’un loyer d’appartement, tu n’as pas un seul locataire mais 4, 5 voir 8 ou 10. C’est autant de sources d’argent qui te permettent de rembourser ton prêt même si un impayé survient.

Comme personne ne sait ce que l’avenir te réserve, tu devrais investir dans plusieurs types d’immobilier. Investir dans les garages permet de répartir les risques entre l’immobilier d’habitation et professionnel.

La demande locative pour un garage est forte

Acheter des garages ou des boxes pour les louer est assez facile. La demande locative pour les garages est souvent plus forte que pour une place de parking. Le garage ou le box permet au locataire de stocker des affaires en plus de sa voiture ou de sa moto.

Son véhicule n’est pas visible de tout le monde puisqu’il est caché derrière une porte et des murs. Il m’est arrivé de visiter des garages avec des Porsche, des grosses Audi ou BMW dont le prix excède la valeur du box dans lequel les voitures sont garées.

La location d’un garage est rapide. Les locataires n’ont pas besoin de visiter le garage. Le contrat est simplissime. Pas besoin d’abattre un arbre pour imprimer un contrat locatif d’appartement.

acheter un box pour le louer est plus simple qu'un appartement

Un contrat de location de garage s’imprime sur une page recto-verso. Le prix de location d’un garage est souvent en dessous de 100 € sauf dans les grandes villes. C’est un montant accessible à beaucoup de personnes.

Tu peux rédiger le contrat locatif pour le box comme tu l’entends. Beaucoup de libertés sont possibles comme fixer le montant du loyer (sans plafond), la durée du préavis, le montant du dépôt de garantie… Tous ces petits plus apportent une garantie supplémentaire au propriétaire.

Investir dans un garage ou un appartement ?

Enfin, l’argument qui me séduit le plus à l’heure où j’écris ces lignes est le suivant : acheter des garages et les louer ne prend pas beaucoup de temps. En moyenne, j’estime que gérer mes 99 garages se fait en 4 à 6 heures par mois, déplacements compris. En clair, contre 6 heures de travail, j’encaisse entre 3000 et 3500 € de loyer par mois.

Louer une centaine de garages est donc compatible avec un emploi à temps plein et une vie de famille. M’occuper d’un immeuble de quatre appartements me prend entre 2 et 3 jours par mois.

Tu vois bien la limite de ce type d’investissement immobilier et pourquoi les investisseurs arrêtent leurs achats d’appartements rapidement. Une seconde limite se pose à eux, c’est celle de l’emprunt.

En effet, la rentabilité des appartements est deux fois plus faible que celle des garages. Les banques freinent au bout d’un ou deux projets. Avec les garages, elles en redemandent pour toutes les raisons évoquées plus haut.

Investir dans un garage ou une place de parking ?

J’investis dans les garages depuis 2012. Je cherche à acheter des garages depuis cette date. A l’heure où j’écris, je m’apprête à devenir propriétaire d’environ 120 garages.

J’habite dans des villes. En 2012 et 2013, j’habitais à St Etienne et depuis l’été 2013, j’habite à Angers. Ce sont deux villes de plus de 100000 habitants.

En 6 ans, je n’ai pas eu l’occasion d’acheter un lot de parking rentable. Souvent, les places de parking étaient mal placées. Le rendement offert était super, mais comme il n’y avait pas de problème pour se garer, je n’aurais pas trouvé de locataires.

acheter des places de parking

Je conseille d’investir dans des boxes plutôt que des parkings pour plusieurs raisons. Un box offre la possibilité de garer un véhicule ET stocker des affaires. Un parking ne répond qu’à un besoin de stationnement. Je trouve cela sécurisant, surtout avec l’arrivée des voitures autonomes (enfin semi autonomes pour l’instant).

Je ne sais pas comment le marché des parkings va changer, mais je suis certain qu’il va évoluer, un peu, beaucoup ou à la folie. Avec un garage, tu t’assures d’offrir du stockage à tes locataires en plus ou à la place du stationnement. Certains propriétaires de parking transforme leur place de parking en box, cela s’appelle un boxage de parking.

Une place de parking est moins sécurisée qu’un garage. Une personne mal intentionnée peut entrer dans le sous-sol et repérer toutes les belles voitures garées sur les parkings. Elle ne verra pas celle dans les boxes. Pour voler un véhicule ou autre, il faut forcer la porte du garage, ce qui assure une protection supplémentaire.

Je trouve aussi qu’il y a moins de parkings à vendre que des boxes. Je n’ai pas fait d’étude chiffrée sur ce point, mais c’est mon ressenti. Pour l’investisseur, rechercher uniquement des parkings revient à se priver d’opportunités. Je conseille de chercher des garages et des parkings en même temps car les annonces sont au même endroit et que faire le tri n’est pas possible ou compliqué.

Je vais maintenant continuer à t’expliquer comment acheter et louer des garages mais par l’exemple. Tu vas découvrir mon investissement dans un lot de 50 garages situés en Normandie dans une petite ville de 5000 habitants.

J’achète 50 garages pour un investissement locatif

Ça y est, je vais enfin devenir propriétaire des 50 garages situés en Normandie. Toute cette semaine (10 au 17 mars 2013), je travaille sur mon dernier placement immobilier dans les garages. Acheter 50 garages n’a pas été facile, j’ai cherché pendant plusieurs mois.

Même si la vente aura lieu le vendredi 15 mars, je me sens déjà propriétaire. Je n’aime pas avancer des faits dont je ne suis pas sûr, et c’est pourquoi je n’ai pas encore parlé de ce placement garage. Depuis janvier cependant, je m’occupe déjà de ces garages.

Investir dans 50 garages en Normandie

Le 27 novembre 2012, j’ai signé une promesse d’achat pour un lot de 50 garages. Ils sont situés à 600 km de chez moi, mais à 10 km de chez mes parents. Je connais bien le coin puisque j’y ai grandi. J’ai étudié au collège et au lycée à 25 km de là, et je jouais au tennis dans cette ville.

La ville, dont je ne donne pas le nom, est une petite ville de 5000 habitants. Aussi surprenant que cela puisse paraître, 46 garages étaient loués lors de la signature du compromis de vente le 27 décembre 2012. En effet, acheter ces garages revient à acheter l’unique grosse batterie de garages de la ville. Il existe quelques garages à droite à gauche, mais beaucoup sont occupés par leur propriétaire. L’offre de location est quasi nulle.

Investissement locatif dans des garages

Les loyers sont très bas, mais correspondent à une zone rurale : 25 € par mois. Mon calcul de base était le suivant : 25 € par mois égal 300 € par an. Multiplié par 50, on arrive à 15000 € si tout est loué (faut pas rêver, mais il faut espérer le meilleur et se préparer pour le pire). Pour un investissement de 90000 € frais de notaire et d’agence compris, le remboursement se fait en 6 ans.

Comment faire pour louer des garages ?

Plusieurs personnes m’ont gentiment traité de fou en achetant ces garages pour les louer. La distance était leur frein principal. D’autre part, l’emplacement des garages est bon pour de la location, mais je risque d’avoir un peu de mal à revendre. En effet, le nombre d’acheteurs potentiels est bien moindre dans une ville de 5000 habitants que dans une ville de 150 000.

La première surprise que j’ai eu fut d’avoir un état locatif avec beaucoup de trous. Je savais qu’aucun bail n’avait été signé avec les locataires des garages mais je pensais au moins récupérer toutes les adresses et numéros de téléphone. Eh non, depuis un mois que je cherche à tous les joindre, il reste 7 locataires introuvables. J’ai reçu trois des courriers envoyés avec la mention n’habite pas à l’adresse indiquée et pour les autres, je n’ai tout simplement que leur nom. Pratique non ?

Ce matin, je vais donc faire un point avec l’agence qui m’a vendu les garages et voir où j’en suis exactement. L’important reste que j’ai réussi à louer 6 garages depuis février. L’enjeu est donc de savoir si les locataires introuvables sont encore là. S’ils sont partis, alors je peux relouer leur garage, sinon, ils doivent me payer.

J’ai pris une semaine pour rencontrer individuellement chaque locataire. Le but est de mettre un visage sur un nom, pour eux comme pour moi. A partir de là, il est simple d’instaurer une certaine confiance entre nous. Pour moi, c’est une base indispensable pour que tout se passe bien et que je puisse louer 100 % ou presque des garages.

Le point le plus délicat, au delà de trouver les absents, reste de gérer les mauvais payeurs. En effet, la plupart des gens sont honnêtes et heureusement. Par contre, si je n’ai jamais eu de soucis avec mes garages à Saint Etienne, je ne peux pas dire que l’ancienne propriétaire n’en a pas eu. Et qui hérite des mauvais payeurs ? C’est moi ! 6 mauvais payeurs sont déjà recensés. Certains sont aussi introuvables donc grosso modo, je pense qu’à la fin de la semaine, il restera encore 5 à 8 garages sans locataires trouvés et/ou sans loyers.

Acheter un garage est un investissement prudent

Dans les affaires, je suis toujours un peu méfiant. Un lot de 50 garages avec une rentabilité brute de 16 % est une affaire trop belle. Mais dans mes calculs, j’ai aussi calculé mon point mort. Le point mort est le nombre de garages que je dois louer pour payer la taxe foncière, le prêt, les impôts et les charges et ne gagner aucun argent. Bref, si je loue 25 garages, je ne gagnerai rien puisque j’aurai juste assez pour payer les dépenses.

L’objectif, bien évidemment, est de dépasser ce seuil. J’ai plusieurs techniques que je vais mettre en place pour arriver à remplir la batterie de garage. J’espère arriver à dépasser les 75 % ou 80 % de remplissage en 2013. Je ne livre pas tous mes secrets et mes stratégies pour arriver à ce résultat. Ces stratégies sont disponibles dans mon livre Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

Etre prudent est une vertu précieuse pour un investisseur. Je sais que le risque que je prends n’est pas énorme. Cette semaine, je rencontre la plupart des locataires et rien que ces locataires louent à eux seuls et depuis plusieurs années, sans défaut de paiement, la moitié des garages. Je n’imagine pas la situation que j’aurais vécue si mon point mort avait été de 35 ou 40 garages loués.

Moralité, je persiste à croire en cet investissement dans les garages car ma marge de manœuvre est plutôt grande et sauf catastrophe, je pourrais honorer mes dettes. Avoir de la marge est très important pour que je garde une bonne attitude dans la location de mes parkings.

Investir dans des garages, c’est fait

J’ai officiellement investi dans 50 nouveaux garages depuis quelques heures. Nous sommes le vendredi 15 mars 2013. Je ne ressens rien de particulier suite à cette vente. Rien de nouveau car la vente des garages s’est déroulée en tout point comme la première.

Ma première vente chez le notaire était plus impressionnante car tout était inconnu. Aujourd’hui, c’était comme voir un film dont on connaît l’intrigue et les rebondissements. Le plus frustrant pour moi a été de ne manipuler aucun argent. Je viens de d’investir 90840 € dans des boxes et je n’en ai pas vu la couleur ! 45000 € proviennent d’un emprunt sur 15 ans et le reste sont mes économies.

Tout se passe par virement : les sommes ont été virées sur le compte du notaire. Je suis reparti avec quatre feuilles de papier, mais avec 45840 € en moins sur mon compte en banque ! Je trouve que le prix de feuille de papier a sérieusement augmenté 😉

Pourquoi ne suis-je pas plus excité ?

Je crois que la réponse est simple. Je me sens propriétaire de ces garages depuis février. C’est comme si j’avais investi dans les garages depuis quelques mois avant la vente. Début février, j’ai géré ma première mise en location de parking/garage à distance. Depuis Saint Etienne, j’ai pu louer un premier garage. Depuis 6 semaines, j’ai loué 4 garages. J’ai donc encaissé les cautions et les loyers mais aussi signer des baux. Bref, j’ai fait mon boulot de propriétaire.

Acheter un box fermé

Cette semaine j’ai rencontré entre 20 et 25 locataires de garage comme si j’avais déjà signé la vente. Ils m’ont reçu très cordialement, j’ai bu beaucoup de café et aussi un apéritif. Les locataires m’ont réservé un bon accueil et ils étaient aussi contents que moi de nous rencontrer.

La ville où j’ai acheté les garages est petite. Il y a juste 5000 habitants. J’ai grandi dans les environs donc je comprends et connais bien les gens du cru 😉 Ma stratégie cette semaine était de rassurer les bons locataires des garages et de faire des gestes positifs dans leur direction. En effet, je ne voulais surtout pas perdre les « bons » locataires. Ceux qui paient leurs loyers sont toujours les bienvenus !

En tissant des liens, j’ai pu apprendre pas mal d’informations utiles sur l’histoire de l’ancienne propriétaire et des locataires. Le second effet induit a été de trouver certains locataires dont je n’avais pas les coordonnées. Dans la location de parking et de garage, les locataires sont voisins, voir de la même famille. Ils se connaissent et se parlent. J’ai pu récupérer cinq adresses et/ou numéros de contact. C’est énorme !

Tu peux lire cet article sur les mauvais payeurs dans les garages.

Présentation complète de mon achat d’un lot de garage

J’ai acheté mon premier lot de quatre garage le 1 mai 2012. Mon second achat de garage s’est passé le 27 novembre 2012. Ce jour là, ma décision était prise et je signais la promesse d’achat pour 50 garages. Acheter 90 000 € de garages n’est pas une mince affaire. Aujourd’hui, je te propose de te présenter en détail et pour la première fois, cet achat de garage. J’ai bien sûr suivi toute une série de conseils utiles pour acheter des parkings, recueillis pendant les recherches.

acheter des garages deux foisJe recherche des bonnes affaires dans les garages depuis février 2012. Cela fait donc un an et demi que je m’intéresse quasiment à temps plein au sujet. J’ai la chance d’être assez visible sur ce sujet grâce à internet. Cela me permet deux choses : 1 rencontrer plus d’investisseurs spécialisés dans les garages et donc apprendre plus et plus vite. 2 avoir des propositions pour des parkings à vendre en avant première.

J’en profite au passage pour remercier tous les investisseurs garages avec qui j’ai pu discuter au fil de l’eau. Merci d’avoir partagé ainsi avec moi. Quoiqu’il en soit, je n’ai pas acheté mes 50 garages grâce à un quelque conque contact privilégié. J’ai trouvé cette annonce sur le site TOPannonce.

Tu peux remarquer que l’annonce a été publiée le 24 novembre 2012 et que j’ai signé la promesse d’achat pour les garages le 27 novembre. En 3 jours, cette affaire était vendue. Je n’aurais pas pu être aussi réactif sans expérience. Si je n’avais pas acheté mon premier lot de garage à St Etienne en mai 2012, je n’aurais même pas prêté attention à cette annonce.

Situation de cet achat de garage

Mon second lot de garage se situe en Normandie. Je ne souhaite pas dévoiler l’emplacement exact de ce lot de garage. La ville est petite. Il y a seulement 5000 habitants. Tout autour, c’est la campagne, il y a des petits villages par ci par là. Le département n’est pas très dynamique économiquement parlant. Les garages sont situés au fond d’une zone pavillonnaire. Mais il y a une demande de garage même pour les personnes qui habitent dans des maisons. En face des garages, il y a une barre d’immeuble avec une trentaine de logement. C’est dans cet immeuble que sept locataires vivent.

Les garages ne sont pas situés sur un axe de passage. C’est dommage car il m’est donc plus difficile de faire savoir qu’ils existent. Par contre, j’ai la chance d’être l’unique gros propriétaire de garage de la ville. En effet, l’offre de location pour des garages est quasi nulle. Il est très rare de voir des annonces de garages à louer dans cette ville (journaux et internet). C’est pour cette raison que j’ai réalisé cet achat de garage. Le pire qui pourrait arriver serait d’être en concurrence avec un autre propriétaire qui devrait remplir 30 ou 40 garages.

La rentabilité des garages en location

Acheter un garage pour le louer peut être rentable, voire très rentable. Tu devrais toujours calculer la rentabilité d’un garage que tu veux mettre en location avant de l’acheter. Acheter des garages est souvent motivé par l’appât du gain.

Calculer la rentabilité de ton investissement garage est primordial. Pourquoi louer un ou des garages si la rentabilité ne t’intéresse pas ? Tu vas alors perdre ton temps pour ne pas gagner suffisamment d’argent à ton goût.

Je calcule souvent la rentabilité d’un garage avant de le visiter, soit bien avant de l’acheter. Connaître le rendement me permet de décider si je me déplace pour une visite. Si le rendement est trop éloigné de mon objectif, alors aucune raison de me déplacer.

Voyons voir la rentabilité actuelle pour ces garages en location.

Le prix de location pour ces garages est de 25 € par mois ou 300 € par an. Lors de ma visite, 46 garages étaient loués. Le calcul est donc vite fait. 46 emplacements multiplié par 300 € égal 13800 €. En rentabilité brute, 13800 € / 90000 € = 15,33 %.

Tu l’as remarqué lors de tes recherches, ce type de rentabilité lors d’achats de garage est plutôt rare. La taxe foncière est d’environ 2500 €. Il n’y a pas de charges de copropriété puisque le tout appartient à une seule personne. Cela permet de réduire les frais au minimum. Par contre, en cas de dégât ou de soucis, il n’y a personne pour payer la note avec toi !

Tu peux retrouver tous les calculs sur le rendement locatif des parkings et garages en cliquant ici.

Etat des lieux de mes garages avant achat

Etat des lieux pour mon achat de garage
serrure arrachée

Les charges sont donc restreintes, mais je remarque que certains portes sont cassées. Les serrures ont été arrachées. Les portes ne ferment donc plus et ces garages restent vides. L’allée pour accéder au garage n’a pas été refaite depuis quelques années. Il y a des trous et des flaques d’eau. Le toit est en amiante. Il s’agit de fibrociment. Ce type d’amiante n’est pas illégal puisque peu ou pas nocif. L’amiante y est compressée donc il n’y a pas de particules qui peuvent s’échapper. La structure est étanche.

acheter-garageLe mécanisme de bascule des portes est ancien, mais très résistant. Il s’agit d’un système de balancier en fer avec une plaque de béton qui permet de bouger la porte sans trop d’effort. 100 % des portes fonctionnent correctement. Ce type de mécanisme est extrêmement robuste. Les murs sont en préfabriqués. C’était la mode lorsqu’ils ont été construits (années 70). Le sol par contre n’a pas été bétonné. C’est un mélange de cailloux et de terre.

Au final, je sais que ces garages ont besoin d’être entretenus. L’ancienne propriétaire ne s’en est pas occupé depuis la mort de son mari. Je prévois donc de refaire l’allée d’ici un an ou deux.

Les garages sont de taille standard : 5,20 m sur 2,50 m de large. Cette taille permet de garer tout type de véhicule, ici compris des breaks. La surface totale des garages représente 650 m2. Le terrain sur lequel ils sont mesure 2000 m2. Il y a un terrain de même surface juste à côté qui est à vendre 45 000 €, soit la moitié de mon prix d’achat pour 50 garages (90 000 € frais de notaire inclus).

Clique sur le livre !

La suite de mon achat de garage en détail sera publiée dans deux jours. En attendant, je t’engage à acheter mon livre « Réussir son investissement dans les parkings » (vendus à plus de 120 exemplaires en 6 mois). Tu apprendras grâce à lui quelle est ma méthode pour trouver des lots de garages avec des rentabilités exceptionnelles. Tu pourras repérer les meilleurs emplacements, améliorer ton rendement grâce à un processus légal et rôdé. Tu auras une méthode efficace qui te fera gagner beaucoup de temps et d’argent. L’achat de garage est un bon plan que je partage avec plaisir dans ce livre.

Acheter des box pour les louer : rentabilité et prêt pour achat de garages

L’achat de garage ne se fait pas à la légère, mieux vaut savoir dans quoi tu te lances. Pour terminer la présentation de mon second achat de garage, nous allons voir la rentabilité nette et le financement utilisé. Je t’explique comment tu peux acheter des parkings pour investir dans cet article.

Acheter un ou des garages est-il rentable ?

Comme toujours, il y a une différence entre ce que l’on voit et ce qui existe. Lors de la signature du compris de vente, le 27 décembre, on m’a remis un état locatif. Quel garage était loué, à qui, combien… Sauf que lorsque je suis devenu propriétaire après le passage chez le notaire, une petite dizaine de locataire a foutu le camp. Ils payaient leur loyer plus ou moins fréquemment. Le changement de propriétaire les a effrayé et ils ont préféré me rendre les clés.

Pour compenser ces départs et les locataires introuvables qui ne paient pas (encore 3 à ce jour), j’ai loué 8 garages depuis le 15 février 2013. En moyenne, c’est une nouvelle location tous les 10 jours. Mon taux de remplissage est donc de 75 %. 38 garages sont loués et payés chaque mois. 4 garages sont squattés (non payés), un garage occupé à titre gratuit par mes parents, et 7 garages sont libres. Le total des loyers pour 2013 devrait donc être de 11700 €.

Un achat de garage rentable
Extrait de RentaGarage pour mes 50 garages

Ceci est un extrait de RentaGarage 2, ma calculatrice de rentabilité complémentaire du livre « Réussir son investissement dans les parkings et les garages« . On voit que la rentabilité nette de charges est plutôt bonne à 10,3 %. Je rappelle que les garages ne sont loués qu’à 75 %. Par conséquent, imagine le rendement si je remplis 10 garages supplémentaires.

Acheter un lot de garage pour le louer est donc très rentable dans ces conditions. Tous les investissements dans les garages ne présentent pas le même rendement, ni les mêmes risques. Moins tu prends de risques, et moins le rendement des garages sera élevé.

Fiscalité location de garage

Je vais bien sûr payer quelques impôts sur ces garages. La fiscalité est souvent la charge la plus lourde d’un investissement dans les garages. En effet, il y a peu de charges d’entretien et de rénovation lorsque tu loues des garages.

La taxe foncière est la charge la plus importante. Tous les propriétaires de garages paient une taxe foncière. Elle varie selon les villes entre un à trois mois de loyer. Fais donc attention quand tu achètes un garage à bien demander la taxe foncière pour le garage.

Si tu arrêtes le calcul de la rentabilité de ton investissement dans les boxes à la taxe foncière, alors tu vas dans le mur. Il existe bel et bien une fiscalité pour la location de garage. Elle est loin d’être neutre puisqu’elle représente au minimum 17.2 % des bénéfices jusqu’à plus de 60 %.

La fiscalité pour la location de garage comprend deux impôts distincts. Le premier est fixe, il s’agit de la CSG CRDS dont le montant est de 17,2 % du bénéfice (2018). La seconde fiscalité pour les garages est l’impôt sur le revenu.

C’est exactement le même impôt que tu paies sur les revenus de ton travail. Il est progressif : plus tu gagnes, tu vas payer d’impôt sur le revenu. Le taux démarre à 0 % pour les personnes gagnant moins de 10000 € (j’ai arrondi) par an. La plupart des ménages sont dans les taux de 14 % ou 30 %. Les ménages dont les revenus dépassent 70000 € (j’ai encore arrondi) sont taxés à 41 % ou 45 %.

La fiscalité pour la location de garage est donc conséquente. Si tu gagnes ta vie correctement sans plus, alors il est probable que tu paies 14 + 17,2 = 31.2 % ou 30 + 17.2 = 47.2 % de fiscalité sur le bénéfice de tes locations de garage.

Le mode d’imposition que j’ai choisi est le régime réel et c’est surtout celui qui me permet de payer le moins d’impôts.

rentabilite investissement locatifs garages
Rendement net net pour 50 garages (extrait RentaGarage)

Comme tu peux le voir, mon rendement moyen de la seconde à la 6ème année sera de 8,42 %, soit 323 € de revenu net de charges et d’impôts chaque mois. Pour arriver à 10 % de rendement net net pour mon achat de garage, il faut que je loue 86,4% de mes garages, soit 43 garages sur 50 garages. Au final, je suis vraiment content du rendement offert par cet investissement.

Prêt pour achat de garage

J’ai dû faire appel aux banques pour obtenir un prêt immobilier afin d’acheter mes garages. 90 000 € représente une belle somme. Même si j’ai quelques économies gagnées pendant mes années de salariat, j’étais sans emploi. J’ai d’abord demandé un crédit immobilier spécial garage aux banques où je suis client. J’ai essuyé deux refus. Autant te dire toute de suite que je ne suis plus client chez eux ! Une de ces banques me compte parmi ses clients depuis 25 ans et je n’ai pas eu plus de 2 découverts de ma vie !

Bien échaudé par ces deux refus, je me mets en quête d’une nouvelle banque pour financer à crédit les garages. Cependant, ce n’est pas facile d’aller voir à froid des banquiers. J’ai présenté mon projet qui a séduit les banquiers. Les prêts pour l’achat de garage sont simples à monter car acheter des garages est souvent rentable.

Mais mes allocations chômage se terminent en mars 2014 et personne ne voulait prendre le risque. En effet, les banquiers n’aiment pas le risque. Je suis sidéré par le manque de confiance des banquiers face aux investisseurs. Je leur ai donné un dossier hyper solide avec des garanties et une rentabilité qui autofinance le bien. Mais mon dossier a encore été refusé.

Comment trouver un prêt immobilier pour les garages ?

Presque découragé, je suis tombé sur un chef d’agence fraîchement nommé. Il venait d’avoir une promotion. Il travaillait au siège régional de la banque dans la section immobilier. Autant te dire qu’il a été bien content de me rencontrer (et inversement !).

Il a été convaincu que mon investissement dans les garages serait bon. Il a aussi été bluffé par mes calculs de rendement (merci RentaGarage). Bien entendu, il croit aussi en mon projet professionnel et ma capacité à me créer des revenus sur le long terme.

Au final, j’ai pu emprunter via un prêt de 45 000 € à 3,15 % sur 15 ans pour l’achat de garage. Le but était d’avoir des mensualités basses (325 €/mois) sur une longue période. Ainsi le bénéfice (3876 € net net par an pour 37 garages loués) me permet de vivre tout en créant mon entreprise.

Les frais de dossier et d’hypothèque étaient de 300 € et 550 €. Au final, le taux effectif global du crédit immobilier pour mon achat de garage est de 3,94 %. Ce n’est pas le meilleur taux possible, mais c’est presque le seul que j’ai réussi à trouver en étant au chômage…

Pourquoi faire un crédit immobilier pour acheter un garage ?

Si j’avais été plus fortuné, j’aurais pu acheter les garages sans crédit immobilier. Malgré cela, j’aurais souhaité faire un prêt pour l’achat.

Le crédit immobilier permet d’acheter un ou plusieurs garages avec l’argent de la banque. C’est indispensable quand tu n’as pas l’argent nécessaire sur tes comptes en banque.

Pourtant, même les investisseurs les plus riches empruntent pour investir dans l’immobilier et les garages. Ils utilisent les prêts immobiliers pour acheter des garages afin de bénéficier de l’effet de levier.

Qu’est-ce que c’est ? Tu as 1000 € sur ton compte en banque et tu achètes un lot de garages à crédit dont la valeur est de 100000 €. Au bout du crédit, tu es propriétaire d’un lot de garage à 100000 € alors que tu n’avais que 1000 € au début.

Aujourd’hui, je pourrais acheter quelques garages sans crédit. J’aurais un rendement immédiat puisqu’aucune mensualité à rembourser. Seulement, l’effet de levier du crédit me permet de m’enrichir plus vite, je crée plus de patrimoine. Si je n’utilise pas le crédit, dès que je n’ai plus d’argent de côté, alors je ne peux plus investir dans les garages.

Avec le crédit immobilier, l’achat de garage est potentiellement infini. Tant que la banque me prête, je peux continuer à investir dans les boxes.

Comment acheter des garages ?

Voilà, tu sais (presque) tout sur mon second achat de garage. Je te laisse alors me poser des questions pour avoir des précisions dans les commentaires. Acheter 50 garages ne se fait pas en un jour. Pour moi, c’est le résultat d’un an de travail. J’ai rassemblé toutes les informations que j’ai récolté dans mon livre. « Réussir son investissement dans les parkings » te donne toutes les clés pour gagner de l’argent avec les garages.

J’ai utilisé exactement la même méthode pour acheter mes 4 premiers garages ainsi que les 50 suivants. Ce livre s’adapte aux projets d’investissement de toutes tailles (du parking à l’unité au lot de garage).

Dans ce livre, tu apprendras donc comment :

  • négocier ton achat (des centaines d’euros à gagner)
  • éviter les pièges, les erreurs et les arnaques (courant)
  • trouver des bons locataires (gain de dizaines d’euros par emplacement)
  • améliorer la rentabilité de ton investissement en respectant les lois
  • économiser sur les charges et les impôts (dizaines ou centaines d’euros selon les cas)

Investir dans la location de garage pour gagner de l’argent

Quand tu deviens propriétaire suite à l’achat de garage, tu es en possession d’un actif. Un actif est un investissement, c’est un bien qui rapporte de l’argent. En investissant et en louant des garages, tu transformes ton argent en un actif qui va te rapporter des revenus.

Acheter et louer des garages : comment protéger son investissement ?

J'ai acheté des garagesDepuis plus d’un an et demi, je cherche à transformer l’argent qui dort sur mes comptes bancaires en actif. Investir dans des actifs demande quelques connaissances. Le pire qui pourrait t’arriver est d’investir dans un actif dont tu ne connais rien. Imagine que tu achètes des produits dérivés sur le marché du NASDAQ. Penses-tu pouvoir faire fortune avec ce type d’actif ? Personnellement, je ne sais pas ce que c’est, ce que cela vaut, comment les acheter ou les vendre et quels impôts j’aurais à payer…

Pendant un moment, j’ai eu l’idée d’investir dans l’immobilier pour les entreprises. L’investissement dans les garages répond à un besoin de stockage pour les particuliers. J’ai même quelques entreprises parmi mes locataires. Je pourrais tout simplement décider d’acheter un entrepôt. La législation n’est pas tout à fait la même, mais certains points de ma recette d’investissement dans les garages peuvent être repris pour investir dans des entrepôts.

Louer des garages revient à investir dans une classe d’actif que je connais bien. J’ai acquis en un an et demi de recherche, d’échange et d’expérience beaucoup de certitudes sur l’investissement dans les garages. Aujourd’hui, je vais partager une règle que j’applique dans mes investissements de garages. La première fois que j’ai pris connaissance de cette règle, c’était dans le (très bon) film Revolver avec Jason Statham et Ray Liotta. Règle numéro 1 : protéger son investissement.

Je n’ai pas retrouvé cette règle dans les livres des gurus de la finance personnelle et de l’enrichissement, mais cette règle a du sens pour moi. Je vais t’expliquer pourquoi !

Assurer tes investissements dans les garages

Une de mes règles dans les affaires reste de toujours protéger son investissement. Que peut-il arriver de pire que de voir brûler son entreprise par exemple ? Juste après l’investissement de mes 50 garages, j’ai donc pris soin les assurer. Maintenant je suis couvert en cas de catastrophe. J’ai choisi un assureur local, non pas pour le côté pratique mais pour ses relations.

Ne pas assurer ton achat de garage revient à tout perdre en cas de tremblement de terre par exemple. Le sol bouge, les murs et le toit s’effondrent Tu n’es pas assuré donc tu deviens propriétaire un bout de terrain, point. Tu as perdu une grande partie du capital investi et les revenus que procuraient les garages.

Acheter et louer des garages ou comment fidéliser ses locataires

L'achat de mes 50 garagesMais protéger les garages achetés ne se limite pas à l’assurance. Lors de mes rencontres avec les locataires des garages, certains se sont plaints des remontées d’humidité. L’évacuation des eaux de pluie ne se faisait pas car les caniveaux entre les rangées de garage étaient pleins. Comme le sol des garages est en terre, l’eau avait tendance à rentrer par capillarité dans les garages.

J’ai donc passé une après midi à nettoyer les 75 mètres de caniveaux encombrés par les mousses, la terre et les déchets. Maintenant que l’eau s’évacue, les garages vont pouvoir sécher avec la remontée des températures.

J’ai choisi ce geste comme première action après mon achat de garages. Pourquoi ? Un, cela ne m’a pas coûté grand chose mais surtout, j’ai montré aux locataires que je prenais en compte leur avis. Plus que cela, j’ai ainsi amélioré leur confort d’utilisation du garage et cela participe à les fidéliser. Acheter 50 garages pour se retrouver sans locataire ruinerait mon investissement.

Rentabiliser ton achat de garage

Etat des lieux pour mon achat de garage
serrure arrachée

Les travaux d’entretien ou les réparations participent à la protection d’un achat de garage. J’ai fait en sorte de pouvoir louer 100 % des garages disponibles. 3 portes ne pouvaient pas se fermer car les serrures avaient été arrachées. Sans serrure, à quoi bon louer un garage ? Une porte restait fermée car le locataire était parti avec la clef !

Un mercredi midi, j’ai invité mon oncle et un ami à déjeuner. J’ai préparé quelques samoussas, un rôti de cerf, un gratin dauphinois et un gâteau à la noix de coco (j’adore cuisiner). Après manger, mon père, mon oncle, mon ami et moi sommes partis pour bricoler.

A nous 4, nous avons donc posés trois nouvelles serrures pour louer les trois garages qui n’avaient plus de serrures. La porte fermée a été ouverte puis réparée avec une nouvelle serrure. Ensuite, nous avons changé les serrures des locataires introuvables (qui sont aussi ceux qui ne paient pas). J’ai investi quelques centaines d’euros en serrures, boulons et petit matériel. Muni d’un groupe électrogène, d’un poste à souder, d’une meuleuse et d’une perceuse, nous avons tout réparé !

Maintenant, je peux louer 90 % des garages. Le top du top reste que ce sont les loyers du 15 mars au 1er avril qui ont payé le matériel, je n’ai rien payé de mon compte personnel. Ces loyers m’ont été versés lors de la vente chez le notaire.

Estimer la valeur des garages

J’ai acheté mes 50 garages 80000 €. A cette somme, il faut ajouté 3990 € de frais d’agence et 6500 € de frais de notaire. Pour 90500 €, j’ai donc acheté 50 garages. Cela revient à une valeur inférieure à 2000 € par garage. L’estimation du prix de vente exact par garage est de 1810 € (soit 90500 € / 50 garages). Je n’ai pas trouvé autant de garages à ce prix en 18 mois de recherche sur le web dans toute la France. J’ai bon espoir de réaliser une plus-value lors de la revente dans quelques années.

Mais avant cela, il faut donner de la valeur à ton achat de garage. Mets-toi à la place d’un acheteur potentiel de ton lot de garage. Il va faire une estimation de la valeur du ou des garages à vendre. Des portes fracturées, ouvertes, des garages plein de cartons qui traînent, des déchets, des vieux meubles, des murs tagués, un panneau location défraîchi ne vont pas donner envie d’acheter ces garages. Un listing locataire inexistant, des baux non signés, des dettes et un cleffié en bordel n’attirent pas non plus le chaland. La valeur du garage à vendre baisse à vue d’oeil.

Voilà à peu près l’état dans lequel j’ai trouvé les garages. J’ai malgré cela vu une opportunité dans cet achat de garage. Le prix était ridicule pour toutes ces raisons. J’aurais pu passer mon chemin, mais j’ai préféré y voir une opportunité de faire une belle plus value en investissant du temps, de la rigueur et un peu d’argent. J’ai estimé que le prix de vente des garages était inférieur à la valeur des garages. Cela reste mon estimation personnelle et il est possible que je me trompe.

J’ai débarrassé à la déchetterie les tables, portes de placard et autres déchets qui traînaient dans les garages vides. Si tu viens de louer un garage et qu’en rentrant tu t’aperçois qu’avant tout tu dois prendre une remorque et virer le bordel à l’intérieur, je ne pense pas que tu sois un locataire heureux !

Plus aucune porte ne reste ouverte, sauf si le locataire le décide. Tous les garages peuvent être loués. J’ai un listing propre avec un suivi des paiements, des dettes. Les baux sont signés et en règle. J’ai un joli panneau « garage à louer » en place. Le caniveau est propre, les portes sont en bon état. Il me reste à refaire les deux allées difficilement praticables en hiver. Je verrais pour le toit en amiante s’il vient à se dégrader ou à devenir dangereux.

Pour finir, en deux semaines de travail (50 heures maximum), j’ai remis 90 % de mon investissement au carré. Le reste est une affaire de temps et donc de patience. Le plus gros est fait, et il reste à l’entretenir. Je suis persuadé que si je revends aujourd’hui, je réaliserai une plus-value de 10000 € sans soucis.

    91 replies to "Acheter des garages et des boxes pour investir, le guide"

    • Stéphane

      Bonsoir,

      Qui choisir pour une assurance PNO garage et quel est le prix pour un garage annuellement. Vu le nombre de garages que tu possèdes, tu dois avoir une idée des tarifs pratiqués ! Merci

      • Julien

        Bonjour,

        le coût est très variable en fonction des compagnies. De moins de 10 € à 40 € par an et par garage selon l’assureur. C’est un peu le far west pour les garages…

        • rem

          Bonjour,

          Tu peux nous dire quel est la meilleurs companie pour une assurance PNO de garage.
          On vient de me proposer 72 euros par an pour un garage de 13m2… on n’est pas loin du prix d’un studio je trouve ce tarif abusif.

          • Julien

            Bonjour,

            non, je ne partage pas cette info, seulement, avec mes clients.

    • ninou

      Salut julien

      félicitation pour ton blog que je viens tout juste de découvrir ce matin .
      Je suis déjà propriétaire de 2 appartements de type F4 du coté de Perpignan . Je ne mettais pas jusqu’à maintenant intéressé au parkings ou garage .En regardant le site leboncoin , j’ai vu qu’un garage sécurisé de 150m2 comprenant 8 parkings d’une petite copropriété de 05 lots était à vendre 85000 euros en agence . tout est loués , Rapport locatif 523 euros /mois .D’après toi est-ce un bon investissement ?je trouve un peu cher quand même pour un garage .

      • Julien

        Bonjour,

        content de te compter parmi mes nouveaux lecteurs.

        Oui, le rendement est moyen, mais tout dépend en fait de son emplacement, de la fidélité des locataires… Il y a pas mal de points à prendre en compte pour investir et évaluer correctement ce garage.

    • Stan

      Bonjour Julien,

      D’abord merci pour ton idée de blog, très instructif.
      Je ne comprends pas ce que tu écris :
      « Maintenant, je peux louer 90 % des garages. …ce sont les loyers du 15 mars au 1er avril qui ont payé le matériel, …. Ces loyers m’ont été versés lors de la vente chez le notaire. »
      Cette période à quelque chose en particulier (je suppose que c’était pour « dire »)? et surtout le notaire t’a payé des loyers? (lors de l’achat de ton lot, je suppose).
      Merci si tu pouvais m’éclairer, et me dire s’il s’agit en fai du résultat d’une négociation avec …?
      Stan

      • Julien

        BOnjour Stan,

        merci pour ton commentaire. Quand tu achètes un bien loué, le propriétaire touche les loyers jusqu’à la fin, mais il te reverse le prorata des loyers qu’il a encaissé en trop. Dans mon cas, j’ai eu droit aux loyers que les locataires avaient payés en avance. Les locataires n’ont pas eu à verser la moitié du mois à l’ancien propriétaire et l’autre moitié à moi, cet arrangement se fait chez le notaire.

    • thierry_louvreau

      Bonjour,

      Comme toi, j’investit dans des garages, par contre j’ai du mal à trouver un assureur en PNO (Propriétaire Non Occupant), et je commence à m’inquiéter car je vais bientôt signer un garage chez le notaire.

      • Julien

        Bonjour Thierry,

        je n’ai pas de soucis de mon côté. As-tu demandé à ton assureur ?

        Fais le tour des banques et assurance.

        Julien

    • geoffrey

      Bonjour Julien

      Je me présente , geoffrey et j habites dans le 59. Tout d abord merci pour cet article.
      J aurais une question a te poser sur le taux d ‘endettement: voila je suis propriétaire de ma résidence principale donc avec deja un pret ,plus 8 garage. donc avec un deuxieme pret. Le probleme c est que maintenant j arrive avec un taux d endettement supérieur a 33% ( 38,6%). Donc comment faire dans le futur pour pouvoir racheter une batterie et convaincre le banquier. Comme tu l as dis, ils n aiment pas les risques et imaginent toujours des scenarios catastrophes.

      2e question: ok tu géres tout a distance et franchement félicitation, mais le jour ou tu dois simplement louer un garage, tu vas faire le déplacement exprés a chaque fois?

      Merci

      Geoffrey

      • Julien

        Bonjour Geoffrey,

        Déjà bravo pour tes deux achats : rp et garages ! C’est super !
        Pour le taux d’endettement, il est relatif car tu dois prendre en compte les revenus des garages.
        Si 70 % des loyers prévus couvre la mensualité du prêt alors c’est ok pour un banquier.

        Pour la gestion à distance, j’essaie de grouper les locations, mais je fais aussi appel à ma famille ou à mes amis. (une fois sur trois environ).

        Julien

    • Lolo

      Salut Julien,

      Je viens de découvrir ton blog, et je te félicite pour sa qualité aussi que ton partage d’expérience.

      Deux questions pour toi :
      – l’offre de bienvenue qui s’est finie fin mai pourrait-elle être reconduite à l’avenir ?
      – quand tu mettras à jour ton guide, prévois-tu d’envoyer celle-ci gratuitement à ceux qui ont déjà acheté une version précédente ?

      Lolo

      • Julien

        Bonjour Lolo,

        merci pour ton message.

        Je ne fais que très rarement des promotions sur mes produits donc je ne peux pas te dire.

        Je viens de mettre à jour des bonus du livre et je l’ai envoyé aux précédents acheteurs.

        Julien

    • Guiguisky

      Bonjour à tous.
      Très bien ficelé ton projet félicitations. Un petit conseil d’investisseur averti est comme tu le dis de ficeler son projet tel un pro. Dans mon cas à chaque fois je monte un dossier complet avec photos de mes biens ainsi que ceux que je désire acquérir, derniers relevés de comptes et tableaux d’amortissements. J’ai déjà calculé les rentabilités et préparé les réponses aux questions attendues. Quand le dossier est limite, ça peut vraiment jouer en votre faveur.
      Il faut bien montrer au conseiller que l’on est pas un charlot, que le projet tient la route et qu’il est mûrement réfléchi.

      • Julien

        Bonjour,

        je te rejoins à 200% sur ce point. Pour emprunter, il faut d’abord convaincre le banquier et le projet et son porteur sont crédibles.

        Pour cela, une bonne préparation est indispensable. Je prépare aussi les réponses aux questions, comme s’il s’agissait d’un entretien d’embauche.

        Julien

    • Jos

      Ton fichier Excel a l’air sacrément bien fait. Quand tu arrives chez le banquier avec ce genre de dossier, il voit directement que tu es sérieux. Bon après, il est possible qu’il veuille garanties derrière!

    • Jos

      Bonjour, merci de nous faire partager cette acquisition. Dans ma ville, il y a des box de garages partout partout… Bonjour la concurrence! C’est pourquoi, je ne me vois pas investir dans un garage, mais plutôt dans un studio.

    • DINEL

      Salut Julien

      Je suis Benoît, j’ai 27 ans et suis un près dans la même situation que toi.
      Au chômage depuis Mars 2013, je cherche à investir dans l’immobilier avec un bien qui s’autofinance idéalement.

      Je suis tes aventures depuis février et je surveille les nouveaux articles.
      Ta méthode d’investissement dans les garages m’a convaincu. Néanmoins étant imposé à 30% pour les revenus de 2012, je me suis rendu compte que les impôts réduisent considérablement le rendement pour ce type d’investissement. Je regarde toujours les annonces de lots de garages dans mon département mais je surveille de plus en plus les studios pour y investir. Car le régime LMNP est avantageux pour payer moins d’impôts ou pas du tout.

      Concernant cet article et ton expérience de recherche de financement pourquoi ne pas avoir fait appel à un courtier en prêt immobilier ?

      Enfin comment gères-tu tes 50 garages à 650 km de chez toi ?

      A+

      • Julien

        Bonjour Benoît,

        le régime lmnp est bien plus avantageux que le régime foncier classique. Je partage ton avis et je commence aussi à regarder de ce côté là.

        J’ai choisi les garages car c’est un investissement idéal pour un débutant comme moi. Acheter un appart est plus compliqué et plus risqué.

        Pour le courtier, je me suis fait boulé des plus grands de la place. Du coup, j’ai arrêté de les solliciter.

        Pour la gestion, je fais tout à distance et j’ai mes parents qui m’aide en cas d’urgence (nid de guêpes la dernière fois).

        Julien

    • adrien

      salut julien,
      Si tout tes garages sont loués, tu touches 780 € par mois.
      Moins 325 € de crédits:
      Si mes calculs sont bon 455 € par mois.
      Es ce que c’est ça?

      • Julien

        Bonjour Adrien,

        si tous les garages sont loués, je touche 1250 € moins les 325 € de crédits.

    • Gwen

      Salut Julien,
      tu évoques encore les travaux et c’est une bonne chose; souvent les gens en ont peur (le prix des artisans est parfois prohibitif!). Le fait d’avoir « des dégats » permet de négocier et d’écarter les frileux. Du coup, à nous la bonne affaire…

    • geoffrey

      un grand merci julien de nous faire partager tout ca

    • Guiguisky

      La réactivité est la base de l’investissement. De tous les achats immo j’ai été le 1er à visiter quitte à en être insistant avec le vendeur à vouloir passer devant tout le monde. Il faut savoir sauter le pas quand tout a été calculé et réfléchi au préalable.

    • phm

      Quelle réactivité!

    • Sylvain

      Bonjour Julien,

      La réactivité est cruciale pour les meilleures affaires mais se décider en 3 jours pour un bien à plus de 650km de sa résidence est plus que rapide.

    • Salut Julien !

      Content de voir que la transaction se soit bien passée !

      Il y a juste un truc que je ne comprends pas (j’ai peut-être lu trop vite) : comment as-tu fait pour louer des garages (4 depuis 6 semaines) alors que tu n’étais pas encore propriétaire ? Les locataires t’ont fait confiance, tu leur as montré le compromis et ça a suffit ?

      Sinon bon courage pour épurer la situation : le plus facile c’est de récupérer l’argent de ceux qui sont de mauvaise foi. Petite idée pour le dentiste récalcitrant, s’il continue : aller placarder des mots gentils à son cabinet informant sa clientèle de la situation. Pis si ça ne marche pas, ça a au moins le mérite de soulager 😉

      • Julien

        SAlut François,

        Les locataires étaient informés que je ne serais propriétaire qu’au 15 mars. Ils m’ont fait confiance, puisque tout était sur papier et qu’ils avaient les clès au moment voulu.

        Pour le dentiste, il a dénié m’appeler suite au « gentil » recommandé qu’il a reçu. Il a promis de régler les 160 € de dettes.

        Je n’ai pas encore reçu de paiement, mais à cela reste à voir.

        Pour ton idée, je crois que le bouche à oreille peut suffire 😉

        Julien

    • Sylvain

      Bonjour Julien,

      J’imagine que dans une petite ville comme celle ci les annonces sur internet ne fonctionne pas vraiment, comment trouve tu de nouveaux locataires?

      Sylvain

      • Julien

        SAlut Sylvain,

        une très bonne question dont les réponses se trouvent dans mon livre et ma formation.

        J’ai une stratégie en place, mais internet reste malgré tout un bon levier. Y compris en campagne.

        Julien

      • Guillaume

        Surprenante ta remarque ! Même à la campagne les gens ont internet et savent utiliser un site comme Leboncoin ! Tu es parisien Sylvain?

    • geoffrey

      de plus pourrais tu nous parler des frais de dossier pour ton emprunt? merci

    • Ludovic Baratier

      Bonjour

      Les mauvais payeurs, ça c’est un vrai fléau comme dans l’immobilier et que faire contre eux

      Ludovic

      • Julien

        Bonjour Ludovic,

        il y a plusieurs options que je détaille dans ma formation vidéo, mais pas sur mon blog.

        Julien

    • geoffrey

      salut julien, pouurais tu nous parler de ta taxe fonciére? et aussi de la hausse d impot sur le revenu que tu aurais eu si par exemple tu étais encore a leroy merlin, cela aurait il était encore rentable?
      merci

      • Julien

        Bonjour Helene,

        je te promets d’écrire un article détaillé sur mon achat avec la TF et les impôts.

        Julien

    • Guillaume

      Dans ce cas je comprends ta démarche si tu as besoin de revenus immédiats pour assurer ton quotidien. En clair tu viens de placer 45000 euros à 14% brut ! Plus intéressant que les banques Chypriotes 🙂

    • Guillaume

      Bah voilà comment ce crétin de dentiste va ruiner sa réputation pour un impayé de quelque centaine d’Euros qu’il encaisse en 2 rdv à poser une couronne ! Tout se sait dans une ville de 5000 habitants…

    • PapaOurs

      Félicitation pour cet achat groupé d’envergure !
      L’aventure continue et intéresse beaucoup d’investisseurs blogueurs à ce que je vois. Et moi le premier !
      Originaire de Normandie, d’un petit village de 4500 habitants, je vois un peu le contexte géopolitique de ton achat 😉 Est-ce que tu vas nous révéler la ville à l’avenir ?
      Une fois que tu auras pérennisée la situation sur ce lot de garages, vas-tu continuer à acheter ? Si oui, avec quel financement ? Car il me semble que tes économies sont à présent totalement investies.

      Beaucoup de questions mais c’est parce que je trouve tes projets d’investissements très intéressants. J’ai hâte de voir ce que l’avenir te réserveras. Courage avec tes « mauvais » locataires !

      • Julien

        Salut Raynald,

        je garde la ville pour moi dans l’immédiat, mais nous verrons à l’avenir 😉

        Oui, je pense continuer à acheter des lots et je continue mes recherches depuis deux semaines.

        Pour le financement, tout dépendra de ma situation financière et la pérennité de mes revenus.

        A bientôt

        Julien

        • Guillaume

          J’ai trouvé oú sont tes garages mais…chut ! La ville commence par S…:)

    • Guillaume

      J’aime bien ta façon très pragmatique et sereine d’avancer !
      Avec l’impayé du dentiste, tu nous démontre que le risque d’impayés n’est pas proportionnel aux revenus, je dirais même par expérience que c’est l’inverse ! J’ai jamais eu d’ennuis avec mes locataires au RSA par contre les 2 soucis que j’ai eu c’était avec un avocat et un prof d’Allemand…

      • Julien

        SAlut Guillaume,

        ma famille a été outrée de savoir que ce dentiste ne payait pas.

        Comme tu le dis, les plus fortunés ne sont pas les meilleurs payeurs et mieux vaut faire attention.

        A+

        Julien

    • Jérôme

      Salut Julien,

      Bravo pour cette acquisition.

      C’est vrai que la gestion des locataires rebute beaucoup de monde.
      Toutefois, je pense qu’une fois loués, la gestion se fait « en roue libre »; avec de bons locataires et des règlements par virement, tu n’as quasiment rien à faire.

      Je rebondit sur un autre point face a cet investissement :

      Tu nous dit plus haut dans tes réponses que tu as pu financer (en partie) cet investissement par un prêt bancaire alors que tu es sans emploi.
      BRAVO, cela montre encore une fois aux retissant et contestataires que l’on peu réaliser ses projets si l’on a la motivation.

      Bon courage avec tes « moutons noirs »

      • Julien

        SAlut Jérôme,

        Gérer les locataires est l’essence même du propriétaire immobilier. Sans locataire pas de rentrée d’argent, donc pas de rentabilité.

        Pour le prêt, c’était vraiment la galère, mais j’ai persévéré et finit par trouver un banquier qui m’a fait confiance.

        J’étais à la banque ce matin avec 950 € de remise de chèque correspondant aux loyers trop perçus par la propriétaire et quelques loyers/cautions.

        Il était content 😉

        Julien

    • Jipé

      Suite au message concernant les 600 €!!! Julien je ne comprend pas comment récuperer 600 € de dette sur des loyers qui ne t’appartenaient pas.
      Tu est propriétaire au jour de la signature ce qui c’est passé avant ne te concerne pas je pense. Je ne sais pas mais il faut expliquer ? Pour ma part quand j’ai acheté il y avait 3 garages de loués sur 6 depuis j’ai tout loués mais je dois rendre l’argent des loyer percus au propriétaire jusqu’au jour de la signature. Je me suis dépéché a louer car nous étions en période hivernal et ne voulais pas perdre des clients potentiels que j’espère garder par la suite.

      • Julien

        SAlut Jean Pierre,

        tu achètes les garages en l’état, cad avec les bons et mauvais payeurs. Les dettes m’appartiennent si j’arrive à les récupérer.

        Julien

    • InvestMan

      Je suis bien intrigué de savoir la méthode qui sera employée pour récupérer tout ou partie des 600 euros. Est-ce que tu comptes évoquer la solution sur ton blog dans les mois à venir ?

      • Julien

        Non, ce sera réservé aux lecteurs du livre et dans la formation en vidéo.
        Julien

    • Jipé

      Salut Julien, tes garages sont en préfabriqués ? les toits en tôles ?
      d’après la photo que tu as joint !!! Depuis que j’ai acheté mes 6 garages et que j’attend pour signer chez le notaire, d’autre offres mon été proposées. Demain je vais voir 6 autres garages dans la même ville et une dame a la retraite serait vendeuse de 10 garages si ses enfants sont d’accord( elle en a marre de déneiger devant les garages l’hiver!!! ) Julien pour les garages avec un toit en béton j’ai un gas super qui fait des étanchéitées goudronnés j’ai fait faire mon garage perso depuis plus d’une année et aucun problème.

      • Julien

        SAlut Jipé,

        les toits sont en fibro ciment et les garages sont bien en préfabriqué.

        J’espère qu’une des deux affaires va déboucher sur une vente.

        A bientôt

        Julien

    • Paul

      Le règlement que tu as demandé est par chèque ou par virement bancaire ? Il me semble que par prélèvement automatique, les chances d’êtres payés sont tout de même beaucoup plus positives et ca sélectionne les bons payeurs.

      • Julien

        J’essaie de forcer le virement dès que possible, mais certains locataires sont réticents.

        Julien

    • Paul

      Je suppose que souscrire à une assurance pour assurer le paiements des loyers n’est pas forcément utile vu le peu de charges à payer.

      Ce serais bien que tu nous détailles de A à Z cette transaction, savoir comment tu l’as trouvée, les questions que tu as posées lors de la première visite, les négociations, pourquoi tu as décidé d’acheter, quel rentabilité ca t’occasionne, comment tu as demander un crédit à la banque etc.

      Autant d’informations mis en pratique qui pourraient nous permettre de se rassurer et de se lancer à notre tour.

      Bravo pour ton site et merci à toi!

      • Julien

        Bonjour Paul,

        je ne me suis pas renseigné sur ce type d’assurance. Je sais que pour les appartements tout cela est courant, mais je ne sais pas si cela est possible pour des garages.

        Je ferais un résumé de cette acquisition dans les semaines à venir maintenant que l’opération a aboutie et que je suis propriétaire.

        Pour les détails, il faut te procurer mon livre ou la formation en vidéo 😉

        A bientôt

        Julien

        • Miguel

          Bonjour, savez vous si il est possible de souscrire à une assurance pour les parkings à ce jour ?

          • Julien

            Bonjour,

            oui, il existe des assureurs qui prennent en charge les parkings.

    • Ju

      Slt.
      Sympa ton petit site et tes histoires.
      Je trouve juste dommage que tu cache « tes » méthodes.

      • Julien

        Bonjour Ju,

        mes méthodes ne sont pas cachées, elles sont payantes, c’est différent.

        Je partage beaucoup de choses gratuitement sur ce blog, mais ma philanthropie a ses limites.

        A bientôt

        Julien

    • Gilles (Objectifs Liberté)

      Impressionnant, c’est la ou l’on se rend compte que gérer des biens est un travail prenant et qu’il vaut mieux être sur place ou y passer de temps en temps. En tout cas, tu as l’air de bien maitriser ton sujet (les parkings), mais tout cela demande beaucoup de temps j’imagine ?

      J’avais à un moment regarder les parking plus pour en acheter un dans une optique d’apprendre mais je me suis lancé sur d’autres choses.

      • Julien

        SAlut Gilles,

        Je ne cache que je passe du temps à chercher des affaires et à les gérer. Ce n’est pas facile à quantifier, mais l’argent qui rentre lui est bel et bien là !

        A titre personnel, je préfère gérer de l’immobilier que de regarder ma télé. A première vue, je pense qu’entre 4 h et 8 heures par mois sont suffisants pour gérer 54 garages.

        Julien

    • Gwen

      Salut,
      je suis tout a fait d’accord avec toi: pour avoir des infos, rien de tels que les voisins et leur envie de papoter! J’ai fait de même avec le logement qui sera bientôt à moi: le logement est insalubre et cela faisait peur a bien du monde… J’ai pu négocier le prix alors que la raison majeure est que 5 personnes vivaient dans ce 30m² avec chauffage à fond et pas de ventilation…Une vraie fabrique de champignons! Comment j’ai su ca? En tournant, virant autour du logement; quelques rencontre ont suffit pour faire toute la lumière sur l’affaire.
      Ton attitude est la bonne, je pense, mais attention quand même à ne pas passer pour le nouvel inquisiteur même si tu es dans ton bon droit.
      Je termine par une question (dont la réponse est peu etre triviale): pourquoi tu as financer(du mettre?) à 50% ton acquisition?

      • Julien

        SAlut Gwen,

        je vois que nous utilisons les mêmes méthodes pour obtenir nos informations 😉

        Pour le financement, la seule banque qui a voulue me prêter voulait que je finance une grande partie du bien.

        En effet, j’étais officiellement sans emploi lors de l’achat. Mes droits se termine dans un an, donc les banques ont peur que je ne puisse rembourser.

        A+

        Julien

    • fred

      salut julien,
      bravo pour cet investissement et quel courage as tu pour
      gerer 50 locataires.
      Mais est ce que le jeu en vaut la chandéle; tu as investi
      90000€ pour un revenu brut de 15000€/an ( + de 10% par an ) pour moi
      c’est tres bon sur le papier mais il faut controler 50 entrées
      d’argent chaque mois,avec 15% de mauvais payeurs.
      Est ce que tout ce travail est bien rentable ou bien as tu fait une opération immobiliere dans le but de le revendre avec plus value ?
      Fred

      • Julien

        Bonjour Fred,

        le but est vraiment de me constituer un patrimoine et de dégager des revenus locatifs.

        Je ne crois pas à une revente facile puisque la zone est rurale donc le potentiel d’acheteur réduit.

        Pour les 15 % de mauvais payeurs, je ne sais pas d’où tu tiens tes statistiques. Les miennes (insee) annoncent entre 2% et 3 % pour les appartements.

        L’avenir nous dira si cet investissement sera payant !

        Julien

    • Mikael

      Salut,

      Tout d’abord, bravo pour ton achat.
      Ce que tu as trouvé en Normandie semble un très bon plan, comment se fait t-il que la proprio était intéressé pour vendre ces 50 garages alors qu’elle arrivait à les louer ?

      • Julien

        Salut Mikael,

        effectivement, elle arrivait à les louer, mais pas à se faire payer ! Cela fait une belle différence.

        Elle a aujourd’hui 78 ans et des problèmes familiaux qui lui ont donné envie de vendre ses différents biens.

        Julien

    • Max

      Belle entrée en matière…Ils faut virer les mauvais payeurs…mais c’est bien souvent la croix et la bannière…
      Parfois ils te laissent le box remplie de tout et n’importe quoi….une fois j’ai du en vider un totalement sauf que j’ai tout déchargé devant chez le locataire il etait content !! 🙂

      Pour le prêt tu n’aura pas bcp d’intêret d’emprunt à déduire , les impots risquent de ne pas te louper !

      • Julien

        Bonjour Max,

        se séparer des mauvais payeurs n’est pas facile, mais cela fait partie du boulot de propriétaire. En ce moment, je mets en place une location chaque semaine, donc je vais être à court de garages si je ne fais rien. De toute façon, il n’est pas bon de laisser courir le bruit que tu laisses les garages gratuitement.

        Je m’attends à quelques surprises de la part des locataires, mais je leur en prépare de belles aussi !

        A bientôt

        Julien

    • Guillaume

      Salut Julien !
      Bon bah à ce soir tu es déjà à 10% de rendement brut…et il te reste encore 20 garages à optimiser !!! Bel investissement en effet et je ne vois vraiment pas comment tu pourrais perdre de l’argent avec çà ! Tu me semble avoir bien la tête sur les épaules, tu avances de façon très pragmatique en gardant ton sang-froid…
      Reste plus qu’à mettre en place le maximum de virements automatiques des loyers pour être peinard.
      Sinon, perso je n’aurais pas mis d’apport à la banque, histoire de maximiser l’effet de levier du crédit et surtout d’optimiser ta fiscalité.
      Impatient de connaitre la suite…

      • Julien

        SAlut Guillaume,

        j’ai fini ma semaine normande sur les chapeaux de roue avec les 90 ans de ma grand-mère. Je rentre à St Etienne plutôt serein en ayant une bonne idée de la situation locative.

        J’ai réussi à tracer quelques mauvais payeurs supplémentaires et certains sont partis ou sont sur le départ.

        Pour l’apport, je n’ai pas eu le choix. A l’époque, je n’avais pas crée ma société et mes revenus dépendaient du pole emploi. Les banques ne prêtent qu’aux riches, et à ceux qui ont des revenus réguliers et pérennes…

        A bientôt

        Julien

        • Guillaume

          Dans ce cas,un banquier compétent aurait du te proposer un prêt in-fine ! En nantissant ton apport perso sur un contrat d’assurance vie en Euros et en te prêtant la totalité, ta fiscalité aurait été bien plus optimisée. Ceux qui reçoivent leur avis de CGG/CRDS en Octobre me comprendront 🙂
          Quoiqu’il en soit, tu as fait une très belle affaire !

          • Julien

            Salut Guillaume,

            en fait, j’ai refusé le nantissement de mon apport car je préfère placer mon argent dans les garages à 10 % que dans un contrat assurance à 3%.

            A quoi me sert mon argent sur mon compte en banque ? Juste à enrichir la banque. J’ai de l’argent alors je l’investis.

            N’oublie pas que je suis en création d’entreprise donc j’ai aussi besoin d’une partie des loyers pour me payer.

            A bientôt

            Julien

    • geoffrey

      bonjour julien, si j ai bien suivi tu rembourses le crédit de 90000 euros
      sur 6 ans? donc si tu pars avec un apport nul tes mensualités doivent etre de l ordre de 1400euros , donc meme si tu loues tes 50 garages a 25e, ca te fait 1250euros de revenus… donc ca ne rembourse pas ton emprunt…?

      • Julien

        Bonjour,

        non, le montage financier n’est pas celui-ci. J’ai fait un apport de 50 % soit 45840 €. Je rembourse 325 € environ chaque mois sur 15 ans. J’écrirai un article sur ce point, c’est promis.

        Du coup, à ce soir, je suis à 30 garages loués et payés soit 750 €/mois ou 9000 €/an.

        Il reste du boulot, mais c’est bien parti

        Julien

        • geoffrey

          a ok, merci pour ta réponse, je comprends mieux. je te souhaite bonne continuation pour tous tes projets.

        • passion-locatif

          Hello Julien,
          Tu dis : « J’en suis à 30 garages loués ». Alors qu’initialement, 46 étaient loués. Qu’est-ce qui fait cette si grande différence ?Arrives-tu à trouver (ou retrouver) facilement des locataires ? Car l’absence de 20 locataires fait un sacré trou dans le budget ou dans le prévisionnel…

          • Julien

            Salut Ludo,

            oui, comme tu dis, cela fait un sacré trou… Il y a eu quelques départs non remplacés entre le compromis et la vente (4 départs). Ensuite, certains garages ont été annoncés loués, mais sans contrepartie financière (8 garages). Je compte aussi les garages et il y a 4 locataires dont je ne suis pas sûr qu’ils restent. J’encaisse le loyer de mars mais ils annoncent un départ prochain.

            Au final, je préfère partir d’un peu plus loin (de l’équilibre financier) et d’une base solide de locataire bon payeur et mettre dehors tous les locataires à problème.

            Je retourne en normandie dans 15 jours pour remettre de la pression aux mauvais payeurs.

            A bientôt

            Julien

            ps: Félicitation pour la sortie de ton livre en papier 😉

    • sofian

      je partage aussi se sentiment par rapport au locataires flémard(jpense que c’est pour etre poli cet expression) qui joue aussi la montre ! a mon sens il es important d’établir un code de conduite avec le locataire des le début c’est sur que si ton parking ne se loue pas cher et que en plus tu envoie des recommandées laddition va etre chaude et va gacher le benifice . bravo pour cette article car cela peut etre le plus grand des probleme pour un investisseur .

      • Julien

        SAlut Sofian,

        après une troisième journée de boulot, j’y vois de plus en plus clair et la situation s’améliore…

        Je te rejoins à 200 % sur le fait de poser de bonnes bases dès le début avec les locataires.

        Le succès et donc la rentabilité dépend de ce point de départ.

        Julien

    • salvio d'Entrepreneur débutant

      Salut !

      50 garages c’est beau ! Félicitation. Je signe moi-même chez le notaire la semaine prochaine pour mon nouvel investissement immobilier.

      600 km ça en fait de la distance mais si tes parents y habitent alors c’est tout bon.

      Encore une fois Bravo et bonne signature 🙂

      A bientôt

      • Julien

        Bonjour Salvio,

        oui, je suis assez content d’avoir pu acheté 54 garages en un an en partant de rien.

        Tout n’est pas simple, ni parfait, mais c’est en bonne voie.

        Qu’as-tu acheté ?

        Julien

        • salvio d'Entrepreneur débutant

          Un nouvel appartement à retaper complètement. C’est parti pour 2 mois de travaux :/

          C’est vrai que le gros avantage avec les parkings c’est qu’il n’y a strictement rien à faire…

          • Julien

            Oui, il n’y a pas grand chose à faire comparé à un appartement, mais il y a plus de locataire à gérer.

    • Damien

      Salut Julien,

      Ton investissement n’est effectivement pas de tout repos!
      Je reprends ta phrase « Bref, si je loue 25 garages, je ne gagnerai rien puisque j’aurai juste assez pour payer les dépenses. »

      C’est juste que ton cashflow est nul, mais tu es tout de même gagnant d’une façon ou d’une autre puisque tu rembourses tes mensualités et donc la part de capital qui rembourse la somme empruntée.

      En tout cas bon courage pour la gestion, et je te souhaite d’arriver à un taux de remplissage maximum!

      A bientôt
      Damien

      • Julien

        SAlut Damien,

        oui, tu as raison ! Ce n’est pas anodin car j’augmente mon capital chaque mois en remboursant la banque !

        Je te tiens au courant de la suite 😉

        Julien

    • Citizen

      Salut Julien,

      Il est vrai qu’on passe la majeur partie du temps alloué au suivi du paiement des loyers, a’ courir dérriere les « retards de paiement ».

      Je n’ai pas autant de garages que toi (7) et je passe 90% de mon temps a’ relancer les un ou deux locataires du moment qui sont en retard.

      Et d’experience je m’apercois que ce n’est pas une volonté de ne pas payer les loyer, c’est juste de la faineantise de le faire.
      Ils sont honnetes mais flémards… du coup faut que je les relance regulierement pratiquement chaque mois.

      Avec 50 garages, je suppose que tu vas passer ton temps a’ cavaler derriere les 10% de locataires « flémards » 😉

      Par contre je serais interressé par la methode ultime a’ employer si t’as aucune nouvelles d’eux.

      Moi j’envisagerais d’ouvrir le garage et tout mettre a’ la benne et changer la serrure…. mais la’ ca va dependre de ce qu’y a dans le garage… si c’est une voiture, ca risque d’etre chaud 😉

      C’est un peu pour ca que je reste convaincu qu’il faut rester assez proche de ses investissements… quitte a’ laisser passer des affaires trop lointaines.

      A+ et bonne chasse aux loyers furtifs 😉

      • Julien

        BOnjour,

        nous avons les mêmes problèmes et les mêmes raisonnements.

        Pour moi, cette affaire est lointaine par rapport à mon domicile, mais les frais de déplacement et logement sont quasi nuls car je groupe avec les vacances/fêtes de famille etc etc…

        La distance peut être un frein important mais il existe des solutions simples et peu coûteuses à mettre en place.

        A bas les locataires « flemmards ».

        Julien

    • Aurelien ®

      Franchement chapeau pour ton investissement!
      Tu as eu du courage et j’espère que cela va payer pour toi.
      Hate de voir les prochains articles sur cette investissement!

      • Julien

        Merci Aurélien,

        pour le moment, je ne rencontre que les locataires sympas donc c’est agréable.

        Par contre, il y a 40 cm de neige…

        Julien

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