Dans cette article, tu vas comprendre comment calculer la rentabilité locative dans les parkings et les garages. Je vais aussi te donner tous les détails sur une technique très simple pour bien  calculer le rendement locatif du parking ou du garage que tu convoites.

Qu’est-ce que la rentabilité d’un parking ?

La rentabilité, pour moi, c’est une rémunération en échange de ton temps ou de ton argent. Selon la source d’où elle provient, la rentabilité prend différents noms :

  • Pour le travail, tu échanges ton temps contre un salaire. On parle de salaire horaire.
  • Pour le capital, tu reçois des intérêts. Si tu places des euros à la banque, il est normal que tu sois rémunéré et tu vas toucher des intérêts.
  • Pour un investissement immobilier, tu vas toucher des loyers, on appelle cela le rendement immobilier ou la rentabilité locative.

En résumé, la rentabilité ou le rendement d’un placement ou d’un investissement est le rapport entre l’argent que tu as investi et les revenus que le placement génère.

Exemple, j’achète une batterie de parkings 30 000 € et ils me rapportent 6 000 € par an. La rentabilite des parkings en location est alors de 6 000 € / 30 000 € * 100 = 20 %.

Rendement locatif = revenus locatifs annuels /montant investi

Pour bien investir dans l’immobilier, il faut connaître ces mathématiques de base. Si tu as le choix entre acheter le lot de parkings à 30 000 € et placer la même somme dans un livret A, dont le taux en 2012 était de 2.25%, lequel choisis-tu ?

Comme moi, tu choisis d’investir dans un parking car le rendement locatif est bien meilleur. Voyons voir cela en détail.

Calculer la rentabilité d'un parking

La rendement ou la rentabilité, c’est un pourcentage pour comparer plusieurs investissements entre eux, et savoir lequel rapporte le plus d’argent. Pour cela, le calcul prend en compte les revenus locatifs (loyers) et le montant de l’investissement qui a permis de les générer.

Dans la réalité, la rentabilité pour la location d’un garage box est souvent meilleure que celle d’un appartement. Les parkings font partie des placements immobiliers les plus rentables.

Pourquoi calculer la rentabilité d’un parking ?

Pour moi, cela sert à évaluer la qualité d’un parking ou d’un garage aussi bien pour le passé que pour l’avenir. Pour le passé, si tu as investi par exemple dans un livret A, dans un lot de parkings et dans un appartement, en calculant le rendement locatif, tu es capable de savoir lequel de ces investissements te rapporte le plus d’argent. Voici la réponse à la question : investir dans un parking, est-ce rentable ?

Pour l’avenir, il est intéressant de calculer la rentabilité d’un parking pour choisir où investir ton argent. Un point intéressant paru dans Challenge : il s’agit de la rentabilité pour la location des parkings et garages achetés en Ile de France pour l’année 2011. Challenge évalue ou calcule la rentabilité des parkings à prés de 7.85 %. Sur la même période, la rentabilité locative moyenne pour les appartements est évaluée à 3,2%, soit quasiment 2,5 fois moins que les parkings. Les parkings et les garages sont un placement très très rentable.

Pour bien comprendre la rentabilité, on va prendre l’exemple du livret A. La taux du livret en 2012 est de 2.25 % (0.75 % en 2018). C’est un livret qui est plafonné à 15 300 €. Maintenant, nous allons calculer les intérêts que tu aurais gagnés si tu avais placé 100 € dans ton livret A. Tu vas gagner 2.25 € par an. Si tu multiplies la somme par 10 et que tu investis 1000 euros, tu gagnes 22.5 € pour un an.

Si on reprend l’exemple de Challenge, si tu as investi 1000 € dans des parkings à 7.85%, tu aurais gagné 78.5 €, soit 3 fois plus que le livret A.  Pourquoi ne feras-tu jamais fortune avec le livret A ?  Parce que le livret A est un livret réglementé par l’état et son taux d’intérêt est proche du taux de l’inflation.

Calcul de la rentabilité brute des parkings et garages

Quelle est la rémunération pour mon argent ? La rémunération, ce sont les loyers. Les loyers te servent à rembourser l’investissement que tu as fait en achetant un lot de parkings par exemple.

La rentabilité d’un parking se calcule ainsi : les loyers annuels divisés par les investissements. On va prendre un exemple.

Si tu as acheté un lot de parkings pour 120 000 € et que tu arrives à les louer 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. La rentabilité brute pour la location de tes parkings se calcule ainsi : 12 000 €/ 120 000 € = 10 % de rendement brut par an.

Le bon rendement d'un parking en location

La rentabilité brute, c’est le taux que vont te donner les agents immobiliers quand ils vont te faire visiter des parkings et des garages ou des appartements. C’est une première approche, il est vrai qu’une rentabilité locative brute de 20 % sera toujours meilleure qu’une rentabilité locative de 15%.

Malheureusement, ce taux n’est pas fiable car il ne prend en compte que les rentrées d’argent (les loyers). Mais tu vas devoir payer l’entretien du box, l’électricité, le syndic…

Seulement, ce taux brut ne tient pas compte des frais qu’engendre la propriété ou la location d’un parking ou d’un garage. C’est comme si tu imaginais une entreprise qui n’aurait pas de salaires à verser, pas de loyers, pas d’emprunt, pas de publicité. 100 % de son chiffre d’affaire correspondrait à 100 % de bénéfice.

Calculer la rentabilité nette de charges d’un parking est beaucoup plus fiable que le rendement brut pour évaluer un investissement. Pourquoi ? Parce que le rendement net prend en compte le niveau de charges, les frais que tu auras à payer sur ton parking. Un niveau de charges trop élevé peut te gâcher un bon rendement locatif de parking en le divisant par deux. C’est le critère qu’il faut prendre en compte pour choisir ton investissement locatif dans un garage.

Calculer le rendement locatif d’un garage avant d’investir

Investir dans un parking ou un garage, c’est comme créer une entreprise. Tu as un capital, tu vas créer un chiffre d’affaire avec les loyers. Tu vas devoir payer des charges, et éventuellement dégager un bénéfice.

Pour calculer le bénéfice de l’investissement locatif d’un garage, tu vas additionner toutes les rentrées d’argent (loyers), et soustraire les sorties d’argent (dépense). La différence sera ce que tu auras gagner.

Le bénéfice de ton futur parking se calcule ainsi : les loyers annuels – les dépenses (entretien de la porte d’entrée, électricité, taxe foncière, frais de gestion du syndic de copropriété, changement de la serrure…).

Pour calculer la rentabilité nette pour la location d’un parking, la formule est la suivante : bénéfice / coût d’achat du parking

Calcul de la rentabilité nette d’un parking

calcul rentabilité parking garagePour préciser le taux de rendement brut, on a inventé le rendement locatif net, c’est à dire les loyers moins les frais divisés par le montant de l’investissement. Effectivement avoir un parking engendre des frais : par exemple, tu vas payer la taxe foncière, les frais d’entretien et de ménage, les charges de copropriété, les frais de syndic…

On va calculer maintenant le rendement locatif net pour un lot de parkings acheté 20 000€ qui rapporte 2 000 € de loyers par an et qui te coûte 100 € de frais de syndic par an et 300 € de taxe foncière.

D’abord la rentabilité locative brute. La rentabilité brute du parking se calcule ainsi : les loyers divisés par le montant de l’achat 2000 € / 20000 € = 10 %.

On va calculer le bénéfice que tu as dégagé avec ces parkings cette année. Le bénéfice net se calcule ainsi : le montant des loyers moins les frais soit 2000 € – 100 € – 300 € = 1600 € de bénéfice net.

Le rendement locatif net du parking se calcule ainsi : bénéfice net / investissement = 1600 € / 20000 € = 8 %

La rentabilité nette ou le rendement locatif d’un parking est le critère le plus important pour décider d’investir ou non. Acheter un parking pour le louer doit te rapporter de l’argent. Plus le parking te rapporte de l’argent, meilleure est la rentabilite du parking !

Depuis quelques temps, plusieurs entreprises proposent de louer des parkings à l’heure ou à la journée. Le rendement du parking se trouve alors doper. Il peut être multiplié par deux.

Une exemple de rentabilite d’un parking

Je te propose l’exemple suivant : tu achètes un parking dans un sous sol pour 10 000 €. Tu loues ton parking 60 € par mois. Les frais d’entretien et de syndic sont de 40 € et la taxe foncière est de 80 €. Quelle est la rentabilité locative du parking?

Revenu locatif : 60 € x 12 = 720 €

Rentabilité brute parking : 720 € / 10 000 € x 100 = 7,2%

Dépenses annuelles : 40 € + 80 € = 120 €

Bénéfice : 720 € – 120 € = 600 €

Rendement locatif net du parking : 600 € / 10 000 € x 100 = 6 %

C’est simple comme bonjour, mais tu dois absolument calculer le taux de rentabilité net pour ton parking. Cela te permet d’évaluer la pertinence de ton investissement locatif dans un parking. La rentabilité locative nette d’un box garage ou parking est le second critère que je prends en compte dans mes décisions d’investissement. Le premier critère est bien évidemment l’emplacement, car acheter un parking vide ne donnera aucun rendement.

Les frais de syndic, la taxe foncière et les autres frais vont réduire ton bénéfice et tu n’as pas d’autres choix que de les payer. Une place de parking pas chère mais avec un taxe foncière élevée et des charges mensuelles fortes, pourra être un mauvais coup. Alors à toi de bien calculer la rentabilité pour la location de ton garage ou parking pour éviter les mauvais investissements !

Une fois la rentabilité nette pour la location du parking calculée, tu peux calculer les impôts à payer sur les loyers. Connaître la fiscalité est la prochaine étape pour calculer la rentabilité nette après charges et impôt.

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Calcul de la rentabilité locative après charges et impôts pour la location d’un parking

Une fois que tu auras calculer ton bénéfice net, tu vas payer des impôts dessus. Nous allons calculer la rentabilité locative après les charges et les impôts, autrement dit, ce qui va te rester sur ton compte en banque à la fin de l’année. Ce qui s’appelle aussi le rendement locatif net net.

Les impôts viennent bien entendu réduire ton bénéfice. Il y a deux sortes d’impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La formule du rendement net net, c’est les loyers moins les charges moins les impôts divisés par le montant de l’investissement.

Rendement locatif net = (loyers – charges – impôts ) / montant investi

Maintenant intéressons nous de plus prés à l’impôt sur le revenu. C’est exactement la même chose que pour ton salaire sauf qu’au lieu que tu sois imposé sur ton salaire, tu vas être imposé sur tes loyers qui rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Il y a deux méthodes calcul pour calculer la base d’imposition. Le régime micro foncier permet un abattement forfaitaire de 30 %. C’est à dire que si tu as touché 1000 € de loyers, tu peux déduire 300 € de ces loyers pour calculer ton impôt. Tu vas calculer ton impôt sur 700 € au lieu des 1000 € que tu vas toucher réellement.

L’autre moyen de calculer ton impôt s’appelle le régime réel. Tu vas déduire toutes tes charges que tu as payées au cours de l’année. Il est intéressant de choisir le régime réel dans le cas où les charges dépassent 30 % des loyers. Dans le cas où les charges ne dépassent pas les 30 %, il est intéressant d’être en micro foncier. Le taux d’imposition est fixé par tranche de revenu et va donc de 0% à plus de 40 % d’imposition.

Les prélèvements sociaux sont la seconde source d’impôts que tu vas payer sur les loyers de tes box garages. Ils sont prélevés aussi bien sur le revenus de ton travail que tes loyers. Ils servent à payer le RSA, la sécurité sociale et les autres services fournis par l’État. Le taux a récemment augmenté puisque la nouvelle loi de finance l’a fait passer à 15.5% pour 2012 (puis 17.2 % en 2018). Ce qui veut dire que si tu as 1000 € en base d’imposition,  tu vas payer 172 € de prélèvements sociaux.

Es-tu encore avec moi ? C’est bientôt fini !

La rentabilité après impôts d'une location de parking

 

La rentabilité brute d’un parking se calcule en tenant compte uniquement des rentrées d’argent. La rentabilité nette pour la location d’un parking est basée sur les revenus réels avant de payer les impôts : les charges sont déduites des revenus. Nous allons voir comment calculer ce qu’il va te rester dans la poche après avoir payé tes charges et tes impôts. Voici un moyen simple de faire une simulation sur tes projets d’investissements dans le locatif.

Calculer le rendement locatif après impôts pour les parkings

Les anglais utilisent une expression à propos des impôts : nothing is certain but death and taxes. Traduction, il n’y a que deux choses sures dans la vie : la mort et les taxes. Attends-toi donc à payer des impôts jusqu’à ta mort.

La quasi totalité des revenus sont imposables. Les revenus de ton garage, box ou place de parking sont des revenus fonciers : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que ton salaire. L’impôt sur le revenu fonctionne par tranche : plus les revenus sont bas, moins l’impôt est élevé. Il s’agit d’un impôt proportionnel.

Tu vas donc payer l’impôt sur le revenu sur la totalité des loyers que te rapportent la location de ton parking. L’état va aussi taxer les revenus fonciers avec les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux servent à combler le déficit des régimes sociaux. En clair, le RSA, la CSG et la CRDS sont prélevés sur ta fiche de paie mais aussi sur les revenus de ton garage. En juillet 2018, le taux de prélèvements est fixé à 17.2 %.

Pour résumer, la rentabilité pour la location de ton parking ou box garage est impactée par deux impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La rentabilité d’un parking après impôts

rentabilite parkingNous allons calculer la rentabilité nette nette, aussi appelée rentabilité après charges et impôts pour la location d’un parking.

J’achète un parking pour 12 000 €. Les loyers me rapportent 1200 € par an. Je ne paie aucun entretien, ni électricité mais la taxe foncière est de 120 €. Ma tranche d’imposition sur le revenu est de 14 %. Les prélèvements sociaux sont de 17.2 %. Calculons ensemble la rentabilité ou rendement brut, net et net après impôts pour la location de ce parking.

Rendement brut du parking : les loyers / investissement : 1 200 / 12 000 = 10%
Rendement locatif net du parking : les loyers – les charges / investissement : 1 200 – 120 / 12 000 = 9%
Rendement net net du parking : les loyers – les charges – les impôts / investissement :

1 200 – 120 – (1 200- 120 x 17.2%) – (1 200- 120 x 14%)/ 12 000 = 1 080 – 185.7 – 151.2 / 12 000 = 6,2 %

Tu as vu que nous avons déduit la taxe foncière du parking pour calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cela est possible grâce au régime réel des parkings et des garages expliqué dans un autre article.

Tu sais maintenant calculer la rentabilité nette après impôts pour la location d’un garage. La rentabilité brute des agents immobilier est trompeuse car elle ne tient pas compte des charges et impôts. Cela ta fait un levier supplémentaire pour argumenter une baisse de prix. Les charges d’entretien et de réparation, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont des sorties d’argent que tu dois prendre en compte pour choisir ton investissement. Pour plus d’information sur la fiscalité des garages, box ou place de parking, consulte mon livre Réussir sa location de parking.

Pour résumer la rentabilité locative sur les parkings

Il y a trois taux à connaître :

  • le rendement locatif brut. Il prend en compte seulement les loyers. C’est le taux que vont te donner les agents immobiliers.
  • le plus intéressant pour moi, c’est le rendement net du parking : c’est à dire, ce que va générer comme argent ton parking et ce qu’il va te coûter. Le loyer moins les charges.
  • ensuite vient le rendement net net qui tient compte de tes impôts et là chaque situation est personnelle. C’est à toi de calculer ce que cela va te coûter d’acheter et de louer ces garages.

Il ne faut pas non plus oublier qu’une partie du rendement peut venir d’une plus-value lors de la revente du parking ou du garage.

Pour finir, je tiens juste à te rappeler que le taux de rentabilité l’année 2012 pour les parkings tournait quasiment autour de 8%, soit environ 2.5 fois plus que les appartements et 3 fois plus que le livret A. Investir son argent dans les parkings est vraiment quelque chose de très rentable.

RentaGarage 2

    51 replies to "Tout savoir sur le calcul de la rentabilité locative d’un parking ou d’un garage"

    • Kevin

      Bonjour,

      Je ne suis pas sûr de bien comprendre le calcul du rendement, si je peux avoir vos lumières…

      pour schématiser, le calcul serait donc :
      loyer annuel / prix d’achat x 100

      Si je prends un exemple en regardant dans mon secteur :
      un box : 11.000 €
      loyer moyen du secteur : 40 € (480 € annuel)

      480/11.000*100=4,36 %

      Globalement, 480 annuel = 12.000 € sur 25 ans.

      Rentabilité de 1.000 € sur 25 ans. Et de ça, il faut retirer les charges qui n’ont pas été incluses dans mon calcul.

      4,36 % ça peut paraître pas mal, mais finalement, on commence à vraiment faire des gains au bout de plus de 25 ans ?

      • Julien

        Bonjour,

        je suis d’accord avec la première partie de ton calcul : 480/11.000*100=4,36 %

        Pour le reste, je ne vois pas à quoi cela sert…

        • Kevin

          Je vais tâcher de réexpliquer la dernière partie.

          Afficher un % de rendement c’est bien, mais j’essayais de voir la chose sous un autre angle.

          Le parking, quand tu l’achètes, tu sors de l’argent.
          Avec les chiffres ci-dessus, on a un taux de rendement de 4,36 %, ok, mais concrètement ce que je disais, c’est que tous les loyers qui tomberont pendant les 20 prochaines années « rembourseront » la somme sortie pour l’achat. Donc on commence à gagner vraiment de l’argent sur ce parking après plus de 20 ans de location. C’était une réflexion personnelle, je trouvais ça long pour un investissement d’une somme qui n’est pas énorme.

          • Julien

            Ok, je comprends mieux. Je suis d’accord avec toi, c’est pour cela qu’il faut investir à crédit. Ainsi, tu ne mets pas d’argent de ta poche et le délai de retour sur investissement est plus court, voire immédiat si tu es en autofinancement.

    • Sebastien

      Bonjour,
      je réfléchis à placer mon argent dans un garage plutôt que sur un livret A mais je me pose pas mal de questions.
      Tout le monde parle de rendement brut mais le net est bien plus bas et encore plus bas si l’on compte les impôts.

      Exemple:
      dans la grande ville la plus proche, les garages se vendent aux alentours de 15000€ pour un loyer de 80€.
      Les charges sont en moyenne de 150€ de taxe foncière et 150€ de charges de copropriété.
      On a donc un rendement brut de 6.4% et net de 4.4%.
      Si l’on prend en compte les impôts, il faut ajouter 960 * 0.7 * (15.5% + 14%) soit 198€. Je fais le calcul en supposant rester dans la tranche d’imposition à 14%.
      On a donc un rendement après impôts de 3.08%.
      Il faut alors presque 5 ans et demi pour rembourser les frais de notaire d’environ 2500€ et donc gagner de l’argent.
      Je ne trouve pas cela exceptionnel.
      Pourriez-vous me dire si je me trompe quelque part svp?

      Merci.
      Sébastien

      • Julien

        Bonjour,

        dans ton exemple, ce n’est pas un investissement extraordinaire en effet. Ton raisonnement est bon ceci dit.

    • Max

      Salut Salut,

      Site très intéressant et instructif. Je m’intéresse à l’achat de lots en ville. Mais je trouve les prix des parkings « intéressants » (de qualité et bien situés à Paris) Hors de prix. Supérieurs à 50 000 euros pour un garage… si j’en juge ton modèle économique, il faudrait que quelqu’un accepte un loyer de plus de 400 euros par mois pour être rentable ^^
      Sauf que personne ne paiera jamais une telle somme, Vive paris ^^

      Tu arrives réellement à trouver des personnes prêtes à payer 100 euros de loyer mensuel pour un garage dans des secteurs où il ne valent que 12000 à l’achat? ou c’était juste pour l’exemple?

      • Julien

        Bonjour Max,

        oui, c’est une réalité à Paris et dans les grandes villes. Trouver du 10 % brut à Paris est possible, mais il faut être bon et patient.

    • Christophe

      Bonjour

      Je souhaite acquérir une place de parking en sous sol dans une résidence appart Hotel pour 10 000 euros fraies de notaire comprit .
      Elle génère à ce jour 55 euros par mois car elle est sous contrat de location avec l’entreprise qui exploite le site et ceci pour 8 ans environ dans une zone riche en parking car proche de la gare et de different parking.

      Elle ce situe aussi a moins de 1 kilometre de mon lieu d’habiation mais je ne suis pas concerner par la taxe d’habitation apparament .

      La taxe fonciere et de 70 euros et les fraies de syndic de 130 euros annuel (ce qui me semble énorme.)

      Mes questions sont les suivantes :

      -ceci est il valable comme investissement au vue du contrat de location qui cour encore sur 7/8 ans?

      -Qu’elle est le rendement net ?

      -Qu’elle est la meilleur facon de declarer ce bien ?

      • Julien

        Bonjour,

        ton investissement peut être valable, mais tu n’achètes pas vraiment un parking, plutôt un bail commercial. Que se passe t’il si l’exploitant s’en va ? Tu te retrouves avec un parking dans une zone où il y en a plein !!

        • Christophe

          une grande ville en manque place de parking..

          Je peut utilisé moi-même les places si l’exploitant s’en vas.

          Je signe pour deux place à 18300 frais de notaire comprit..

          Tu en pense quoi ?

          • Julien

            Bonjour Christophe,

            je ne fais pas d’analyse au pied levé, c’est réservé pour certains de mes clients.

    • Titouan

      Bonjour,
      Merci pour ton blog qui est vraiment une très bonne source de renseignements pour les personnes qui souhaiteraient investir dans un emplacement de parking.

      Cependant, je me pose pas mal de questions.

      Sur le calcul du rendement net net, en 1 an de loyer, tu obtiens un revenu locatif de 1200€, à quoi tu enlèves la taxe foncière, les charges qui te donne le bénéfice annuelle de ta location donc 1080€.
      Une fois que tu enlèves à sa les 15.5% et 15% de prélèvements sociaux et d’impots sur le revenu, il te reste 751€ ( 1080 – 329 ).
      C’est donc le bénéfice final avec lequel tu vas rembourser ton crédit? Il te faudra donc presque 16 ans pour le rembourser??
      Je suis un peu embrouiller avec cela.

      • Julien

        Bonjour,

        oui, tu as compris le raisonnement. Dans mon exemple, le rendement est normal, donc tu mets du temps à rembourser. Plus ton rendement est haut, plus vite tu rembourses, car ton bénéfice est plus important.

        Pour info, les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles des impôts.

    • ballin

      bonjour,concernant les places de parking,les garages vous ne parlez pas d’assurance?
      est ce normal??
      merci d’avance pour votre réponse

      • Julien

        Bonjour,

        oui, je ne dévoile pas tout sur mon blog.

        Pour en savoir plus sur les assurances, tu peux te procurer mon livre Réussir sa location de parking.

    • jeremy

      Bonjour à toute et à tous, je souhaiterai investire dans des box pour mettre en location, comment son calculé les impots y’à t’il des taxes etc.. merci d’avance

      Cordialement

      • Julien

        BOnjour Jérémy,

        tu peux regarder dans la catégorie Fiscalité de ce blog, tu y trouveras tes réponses.

    • didie

      Bonjour Julien, Bonjour à tous

      J’ai découvert ce blog il y a peu et j’en suis très heureuse car cela fait un moment que je cherche à investir dans des parkings/garages. Les calculs en tous genres notamment de rentabilité/ fiscalité n’étant pas mon point fort, je suis contente de connaître ce site avec des explications claires.

      Ma question est la suivante et elle est urgente car j’ai la possibilité d’acquérir un lot de 5 parkings pour 55000€ (que je vais négocier car rentabilité pas terrible si j’ai bien compris les calculs) hors frais de notaire.

      Nous avons déja un bien appart en scellier depuis 2009 qui génère beaucoup de déficit donc pour moi impôts 0. est ce pertinent d’investir à nouveau? Je m’exprime sans doute mal. Vais je gagner quelque chose fiscalement parlant?

      Merci de vos réponses.

      PS: cela peut sembler cher mais ce sont des garages fermés en centre ville d’une petite ville proche de Lille qui sont actuellement loué 60€ environ

      biz didie

      • Julien

        Bonjour Didie,

        Merci pour ton commentaire, je suis satisfait de mon travail si le blog t’est utile !

        La question des déficits fonciers est assez complexe. Il y a plusieurs cas de figure et je ne voudrai pas te tromper.

        Alors prends cette réponse avec des pincettes, et vérifie auprès des impôts (voir peut être ton notaire)

        Les déficits des revenus fonciers sont reportables sur les revenus de la même catégorie, donc tu risques bel et bien de en pas payer d’impôts pendant un certain temps.

        Tiens moi au courant de ton acquisition.

        Julien

    • Af'

      Bonjour,

      Merci pour ton article très instructif !

      Juste deux petites remarques :

      – Je pense qu’il serait quand même utile de préciser que Challenges parle de 7,85% de rendement moyen en Île-de-France, ce qui je pense peut être différent selon les situations

      – Parler d' »investissement dans le livret A » me gêne un peu, on n' »investit » pas dans un livret A, le taux est certes faible mais il n’a pas vocation à être rentable, c’est un placement sûr dans lequel on place son argent pour ne prendre aucun risque, ce qui peut se comprendre je trouve

      Une question aussi, au sujet des prélèvements sociaux (dont je viens de découvrir l’existence en ce qui concerne les parkings…) : ces 15,5% de prélèvements interviennent automatiquement, pour tout le monde, quel que soit le revenu ou la situation ? Ils s’appliquent sur le loyer brut perçu, on ne peut pas en déduire les charges ?

      J’aimerais profiter du double avantage de ne pas avoir – a priori – d’impôt sur le revenu pour les trois prochaines années (je suis étudiant donc sans revenu ou presque) et de ne pas avoir à emprunter (étant donné le faible coût d’un garage unique), mais j’avoue que toutes ces taxes m’effraient et je me rends compte qu’il n’est pas si facile de trouver la bonne occasion :/

      Merci d’avance 🙂

      • Julien

        Salut,

        ok pour la précision de Challenges. Les chiffres manquent un peu sur le rendement des parkings ailleurs.

        Le livret A est sans doute le meilleur point de comparaison car il parle à tout le monde. Pas d’ambiguïté non plus sur le taux de rendement (brut=net). C’est donc pour cela que je me base sur ce taux. C’est simple, pratique et pédagogique. Bien sûr, ce n’est pas un investissement, mais à ce compte là, une assurance vie en fond euro n’en est un non plus !

        Les prélèvements sociaux sont pour tout le monde. Ils s’appliquent sur les loyers moins les charges, ou moins l’abattement, selon le régime fiscal choisi.

        Tiens moi au courant de tes recherches

        Julien

    • Patrick

      Bonjour !
      Je suis investisseur depuis quelques années, je dois dire que j’ai fait de belles plus-values dans les années 2000 et depuis il est un peu plus compliqué de faire de telles culbutes.
      C’est pour ça que maintenant, je fais du locatif sur du long terme.

      C’est pour cela que je viens d’acheter une place à Paris intra-muros et j’aurais besoin de quelques conseils :
      – Est-ce que l’on a le droit de peindre le sol de son emplacement pour le découper en quatre places deux roues ?
      – Mon emplacement fait 4,20 m par 2,30 m , combien je peux faire de places, quelle sont les dimensions idéales pour une place deux roues ?
      Merci d’avance !
      Dernière question ,quels sont les endroits à éviter à Paris ou au contraire à privilégier sans parler des quartier trop chers pour acheter du parking?
      Et surtout n’hésitez pas à me demander conseil sur les appartements, pour le locatif ou achat revente.

      Patrick

      • Julien

        Bonjour Patrick,

        et oui, je regrette de ne pas avoir commencé l’immobilier dans les années 2000 😉

        Mais j’ai le sentiment que les années à venir seront sympas aussi.

        Pour les modifications de l’emplacement, le mieux est de t’adresser au syndic et de lire le règlement de copropriété.

        Pour les 2 roues, je te conseillerai de mesurer dans la rue les dimensions des emplacements prévus à cet effet. Au moins tu pourras juger par toi même.

        Tout dépend aussi de comment est fait ton emplacement, son accessibilité etc etc…

        Pour traiter la question de Paris, il faudrait que je prospecte là bas. Or ce n’est pas mon créneau !

        A bientôt

        Julien

    • Loïc

      Bonjour,

      Bien souvent on compare la rentabilité entre un produit bancaire et un investissement immobilier. Cette rentabilité calculée est basée sur un montant que l’on aurait déjà en poche, or acheter un bien immobilier, que ce soit un lot de parkings ou un appartement, peut difficilement se faire au comptant. L’octroi d’un prêt est nécessaire et change la donne.

      Acheter un bien au comptant n’est pas forcément une bonne option même si l’on a l’argent à disposition sur son compte. En effet, avec un prêt bancaire, la possibilité d’être en déficit foncier permet de réduire son imposition sur les années du crédit, et le remboursement des échéances est en partie couverte par les locations.
      De plus, un bien acheté 200 000 €, avec un crédit sur 15 ans à un taux de 3% brut donnerait un remboursement de pratiquement 1400€/mois => difficilement réalisable pour la très grande majorité des Français, mais cette somme peut être prise en charge en grande partie par les locations (en plusieurs parkings est l’idéal pour répartir le risque).
      Prenons l’exemple (tout en brut) d’une somme de loyers représentant 80% d’un remboursement de crédit de 1400€/mois, cela donnerait 1120€ de loyers et un effort personnel de 280€/mois, ce qui est déjà plus admissible pour obtenir un bien qui au bout des 15 ans vous permet d’être à la tête d’un bien de 200000€ pour réellement 50400€ versés (280*12*15), soit finalement quasiment le montant des intérêts d’emprunt pour la banque !
      Au bout des 15 ans, la revente de ce bien est-elle encore intéressante ? En effet il y a l’impôt sur la plus-value !! Maintenant, il faut conserver 30 ans un bien pour ne pas être imposable.
      Au bout des 15 ans c’est aussi des loyers qui vont continuer de tomber, on ne parle plus de rentabilité mais d’une rente qui s’ajoute à votre salaire.

      Loïc.

      • Julien

        Bonjour Loïc,

        je te rejoins dans ton analyse. La rentabilité se lit sur du long terme, et l’emprunt permet d’investir alors que l’on n’a pas l’argent en poche.

        L’investissement locatif est très intéressant car il permet de faire rembourser l’emprunt par le locataire.

        pour la taxation des plus value, elle a changé l’année passée mais ne concerne pas les biens achetés il y a plus d’un an.

        Julien

    • BENTALEB

      Bonjour,

      Je suis entrain de voir le calcul net . Pouvez vous me dire si je me trompe? Merci

      Rendement locatif parking

      prix du parking 14 000,00
      revenue locatif 1 200,00 (100*12)
      charge -141,08
      taxe fonciere -70,00
      revenue brut € 988,92

      revenue brut en % 8,57
      depense -211,08
      benefice net en € 988,92
      rendement net % avant impot 7,06
      regime micro foncier abattement 30% 360,00
      prelevement sociaux 15,5% 130,20
      benefice net apres impot en €/an 858,72

      benefice net apres impot en % 6,13

      • Julien

        Bonjour,

        ok pour la renta brute et nette.

        Le calcul des impôts est à revoir cependant. Il te manque l’IR.

        Ta renta nette nette est de 4,23 % si ta TMI est de 14%.

        Tu peux relire les articles sur les impôts pour en savoir plus 😉

        Julien

        • bentaleb

          Bonjour,

          Merci d’avance pour tes explications

          Par contre pour calculer la TMI et les prelevement sociaux, il faut prendre les 1200-30% ou sans l’abattement?

          Merci beaucoup.
          Cdt

          • Julien

            Il faut faire le calcul après abattement

            Julien

    • Julien

      SAlut Yaman,

      Les taux des agences sont hors frais de notaire. attention aux surprises car ils sont plutôt élevés pour des garages à l’unité.

      Il existe des calculatrices précises sur le net pour faire le calcul. Les frais de notaire peuvent être un levier de négo mais le vendeur les a payé lui aussi avant toi.

      POur les 30 %, ce calcul d’assiette est le même pour l IR et PS.

      A bientôt

      Julien

    • Michael

      Rendement net net du garage: les loyers – les charges – les impôts / investissement :

      1 200 – 120 – (1 200- 120 x 15,5%) – (1 200- 120 x 15%)/ 12 000 = 1 080 – 167,4 – 162 / 12 000 = 6,25 %

      Petite erreur tu as noté deux fois : (1 200- 120 x 15%) …

      Sinon je parcours ton site depuis une semaine je cherchais des informations sur la gestion/achat/rentabilité d’un garage.
      Je suis en CDD je vois mon banquier d’ici deux semaines et j’en profiterai pour lui en parler, accompagné évidemment d’un plan (sur papier) à long terme sur la location de garage(s)

      merci!

      • Michael

        Désole je viens de voir mon erreur effectivement (15,5% de prélèvements sociaux et 15% d’impôts)

        • Julien

          Salut Michael,

          super, tu te débrouilles tout seul à faire les questions et les réponses !

          Je vois que tu as bien compris le raisonnement, c’est un bon début.

          Bon courage avec le banquier 😉

          Julien

    • Citizen

      Bonjour,

      Dans les calculs de la rentabilité je ne vois pas le montant de l’assurance proprietaire.
      Le locataire doit prendre une assurance, qu’il paye de son coté (et qui n’entre pas dans le calcul de la rentabilité), mais je pense que le proprietaire doit aussi prendre une assurance.

      Pouvez vous nous indiquer le montant moyen de ces assurances… et nous indiquez ce qu’elles couvrent comme risques ?

      N’ayant vu nul part, sur votre site, de mention d’assurance proprietetaire, je suppose que c’est peut etre une option facultative ?
      Mais alors, s’expose-t-ont a’ des risques financiers eventuels ??

      Par exemple, le proprietaire peut il etre tenu responsable financierement, si son locataire stock des produits explosifs qui ont justement explosés… et générer de grave degats structurel a’ l’immeuble (car le garage etait en sous sol) ?

      Je sais c’est mega parano comme hypothese… mais ca doit surement pouvoir arriver.
      Et il serait dommage de risquer de se retrouver sur la paille pour avoir tenter de gagner quelques centaines d’euros par an.

      Merci pour toutes ces informations detaillées et pertinentes.

      Bonne soirée.

      • Julien

        Bonjour,

        oui il faut assurer votre bien comme pour la résidence principale. C’est une couverture contre les éventuels aléas de la vie.

        Pour avoir toutes les infos, mieux vaut aller voir ton assureur et lui poser tes questions.

        Mes garages à St Etienne sont couvert par notre assurance habitation sans surcoût !

        Julien

        • vincent

          Bonsoir Julien,

          Pourriez vous m’ indiquer si légalement l’impôt (taxe d’habitation) doit être répercutée au bail de location du garage? Dans le cas d’un garage loué indépendamment d’un appartement.

          Merci,

          Bonne soirée

          • Julien

            Bonjour Vincent,

            pourquoi répercuter la taxe d’habitation dans le loyer si c’est le locataire qui la reçoit, je ne comprends pas la question…

    • Boué

      Bonjour,
      Ton site est vraiment très intéressant.
      Comment dénicher le bon parking ? Tu peux en acheter un et avoir des difficultés à le louer ?
      Peux-tu me donner des conseils pour bien prospecter ?
      Merci
      Claudine

      • Julien

        Bonjour Claudine,

        c’est là tout le problème. Le mieux est de faire une étude de la demande locative dans la ville où tu cherches pour être certaine de louer ta place.

        La meilleure prospection est quotidienne, cad un peu chaque jour pour ne pas laisser passer les bonnes offres (qui partent très vite).

        Bonne recherche

        Julien

    • bernard JANIN

      Bjr,

      Je suis moi même un investisseur dans les garages depuis quelques années.
      J’ai regarde le site et je l’ai trouve très complet me rappelant ce qui m’avait pousser a investir dans ces biens!

      Les revenus locatifs de garages sont évidements le point fort de cet achat.

      Je vous donne un aspect sur lequel j’essaie de maximiser mon rendement.

      J’ai lu et relu Warren Buffett pour ce qui connaissent et sa méthode (Intrinsec value).
      Pour résumer, un des leviers que Buffett utilise est le fait de disposer de beaucoup de cash sans emprunter ce qui lui permet d’investir lorsqu’une excellente opportunité se présente. Pour cela rien de plus facile que d’acheter une compagnie d’assurance ou les clients paie leur prime d’assurance a l’avance. Ms je pense que vous comme moi ne sommes toujours pas dans cette situation.

      Quel Parallèle avec un Garage me direz vous? Parce-qu’un garage vous permet de calculer a l’avance votre rentabilité, vous pouvez suggérer a votre locataire de payer a l’avance une année de loyer avec une remise sur les 2 mois de cautions.
      Si vous disposez de ces fonds, pensez a ce que vous pouvez déjà faire de cet argent!!!!!

      Cet aspect m’a permis d’acheter sans emprunter a la banque sur quelques excellentes opportunités! Vote locataire est gagnant et vous encore plus si vous avez déjà penser a préserver ce montant de l’inflation et des taxes! Sans compter si une opportunité d’achat se présente a vous!

      Cordialement.

    • Mike

      Bonjour,

      C’est peut être une question bête mais je me demande comment on peut calculer la rentabilité d’un parking ou un garage sans savoir précisément le coût des loyers. Et comment vous estimez le coût de ces loyers.
      Par exemple en regardant des annonces sur internet êtes vous capable de dénicher une bonne affaire?

      • Julien

        Bonjour,
        j’utilise trois méthodes pour connaître les loyers.
        Elles reposent toutes sur internet.
        Le tout est de bien connaître son affaire et d’avoir un peu d’expérience et de la méthode

        Julien

    • Jeremy

      Très sympa sous forme de vidéo. Deux petites remarques :

      – Les slides vont un peu trop vite une ou deux fois je crois. Tu parles d’un slide alors qu’il a disparu.

      – Sur le dernier slide il est écrit : « 7,85% de rendement pour les parkings ». Il manque juste la précision sur quel type de « rendement » tu parles dans cette phrase étant donné qu’au dessus il y a « Rendement brut », « Rendement net » et « Rendement net net » mais pas de « Rendement ».

      Sinon nikel !

      • Julien

        Salut Jeremy,

        ce sont les joies de la technique ! J’ai eu du mal à trouver le bon logiciel d’enregistrement et ensuite à le configurer 😉

        Maintenant, les vidéos sont de meilleure qualité (son et image). En cas, merci de me donner des pistes d’amélioration !

        Le 7.85 % est un rendement brut annoncé par le magazine challenge. C’est une moyenne. Perso, je suis à 8 % net de charges et impôts.

        C’est un super taux, mais j’ai mis plusieurs mois à dénicher cette affaire.

        A bientôt

        Julien

    • Vlad

      PARFAIT TES ARTICLES ! Merci
      @+

    • Olivier

      Une nouvelle fois c’est un bon article.

      Tu ne parles pas des frais de notaire, dans tes différents calcul de rentabilité sont ils bien intégrés au coût d’acquisition de parking ?

      Olivier

      • admin

        Bonjour Olivier,

        Il faut toujours intégrer les frais de notaire dans ton investissement locatif.

        C’est toujours de l’argent que tu auras sorti de ta poche et que les loyers auront à rembourser.

        Qu’as tu pensé du format video, est ce mieux qu’un article classique ?

        A+

        Julien

    • xa

      Bonjour,

      De passage rapide en venant du blog de Ludovic …
      « La rendement ou la rentabilité, c’est un pourcentage pour comparer plusieurs investissements entre eux, et savoir lequel rapporte le plus d’argent. »

      Pour préciser, en immo on distingue, en général, deux notions différentes.

      La première, le rendement, est le rapport entre les revenus issus du bien et la valeur immédiate du bien. Au départ, on considérera la valeur du bien comme étant le cout total d’acquisition.

      Pourquoi inclure les frais ? Imaginons un placement dont le gestionnaire prend, de base, 50% du montant investi. Si j’investis 10k, 5k sont réellement placés, et 5k vont dans la poche de ce gestionnaire. Ensuite, je percois 1k par an. Mon rendement est-il de 20% ou de 10% ?

      Ici, la réponse est évidente. C’est la même en immobilier : on calcule par rapport au montant global dépensé dans l’opération.

      Il faut aussi comprendre que le rendement évolue avec le temps, du fait de la valorisation des biens.

      Ex : un bien acquis 10k en 1950. Le loue-t-on au loyer de 1950 ou au loyer de 2012 ? Alors pourquoi comparer le loyer de 2012 au montant investi en 1950 ???

      La deuxième notion est la rentabilité. Je ne vais pas entrer dans les calculs barbares, mais en gros, la rentabilité (raccourci pour rentabilité interne) considère non seulement les loyers, mais aussi la valorisation du patrimoine et le loyer de l’argent.

      Pour schématiser la différence, une résidence secondaire a un rendement nul, mais une rentabilité qui dépendra de sa valorisation in fine.

      Il faut distinguer les deux notions pour savoir ce que l’on compare. Le rendement s’intéresse aux revenus directs. La rentabilité, à la durée de l’opération.

      Pour finir, la comparaison de ces indicateurs ne suffit pas.

      Ex : vous avez 10k. et le choix entre un placement à 20% limité à 1000 euros sur 3 ans, et un autre placement à 8% mais nécessitant 10k minimum sur 8 ans. Dans les deux cas, vous récupérez au final le double de votre placement.

      Quel est le plus intéressant ?
      cas 1 : rendement 20%, renta 42%, résultat pur : + 1600 euros sur 3 ans.
      cas 2 : rendment 8%, renta 15%, résultat pur : +16400 euros sur 8 ans.

      On voit ici pourquoi comparer un rendement ou une rentabilité ne suffit pas. Et encore, on n’a pas encore parlé des pertes d’opportunités.

      Bienvenue dans le monde de l’investissement 🙂

      • admin

        Bonjour,

        je partage bien sûr toutes tes réflexions. Merci d’enrichir cet article avec des notions de finance un peu plus complexes que celles que je vulgarise ici.

        1. Il faut bien inclure les frais de notaires, d’agence etc etc dans le montant total d’investissement pour calculer la rentabilité du projet d’investissement.

        2. La Valeur Actuelle Nette(VAN) est une formule qui prend en compte l’évolution de la valeur de l’argent dans le temps. En effet, 1€ aujourd’hui, n’aura pas la même valeur dans un an (inflation). De même que le bien acheté va prendre ou perdre de la valeur. Cette formule permet de mesurer la valeur future réelle d’un investissement.

        3. Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un calcul complexe pour évaluer plusieurs investissements entre eux.

        Je ne rentre pas dans les détails. Je ferai peut-être un article sur ces deux ratios intéressants.

        Les articles sur la rentabilité de ce site sont amplement suffisants pour envisager d’investir dans des parkings ou des garages.

        Merci pour tes enrichissements.

        Julien

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