Comment construire des garages pour les louer ?

Comment construire une batterie de garages ?

Si tu investis dans des garages, tu t’es obligatoirement demandé si construire un ou plusieurs garages pouvait être intéressant. En effet, quand tu veux investir dans des lots de garages, il est parfois difficile de trouver des lots rentables.

C’est alors que tu penses à la construction d’un lot de garages sur un terrain. C’est en tout cas une question à laquelle je réponds par email environ une fois par mois.

« Julien, est-ce que c’est une bonne idée de construire un lot de garages pour les louer ? Est-ce que la construction de garages est rentable ?« . Tu auras les réponses à ces questions dans cet article.

Tu verras quelles sont les solutions techniques pour construire des garages : de la construction d’un garage en bois en passant par les garages box préfabriqués pour finir par les constructions de garage en parpaings.

Ensuite, nous réfléchirons à l’autoconstruction des garages, la construction de box par un artisan ou la livraison des box garages préfabriqués. Les coûts de ces types de construction de garages varient beaucoup comme tu le liras.

Enfin, tu vivras cette aventure au travers des histoires d’Eric et Catherine qui ont tous les deux construit des garages pour en faire un investissement locatif.

Construire des garages ou acheter un lot déjà construit ?

La solution la plus simple est d’acheter un lot de garages déjà construits. Il suffit de réaliser le transfert de propriété chez le notaire et te voilà propriétaire. C’est simple et rapide pour toucher des revenus locatifs, même si trouver des lots de garages rentables n’est pas toujours facile. Les formations que je dispense sont là pour t’aider face à ce problème.

Construire des garages est donc une solution compliquée. Il faut trouver un terrain, faire les démarches administratives, trouver les bons artisans, penser les plans, construire puis louer. Plus il y a d’étapes dans un projet d’investissement locatif et plus le risque d’erreurs est élevé. Tu as donc compris que construire quelques garages pour les louer peut déraper.

La construction de garage en ville est complexe

Construire un garage dans une grande ville n’est guère possible. Le coût du terrain est souvent exorbitant. Seule la construction en hauteur de logements permet de rentabiliser le coût du terrain. Construire des garages au ras du sol ne permet pas d’obtenir un bon rendement. Si tu es déjà propriétaire du terrain, c’est une autre histoire.

La construction d’un lot de garages est donc réservée aux villes de petite taille. Tu vas être obligé de prospecter pour trouver un terrain constructible. Les villes de taille moyenne sont aussi une bonne alternative, même si les prix du foncier sont plus élevés. Tu t’y retrouveras en terme de loyer.

Les contraintes techniques pour la construction d’un garage

A l’heure où j’écris ces lignes, je suis propriétaire de 230 garages. Je les ai tous achetés construits. Mais cela ne m’a pas empêché de travailler le projet d’en construire quelques-uns à côté de mes garages existants.

Le PLU et permis de construire sont obligatoires pour les garages

La première étape une fois le terrain trouvé est de contacter quelques artisans. Je n’ai pas rencontré un artisan qui réalisait le projet de A à Z. C’est souvent un maçon qui réalise la dalle, les fondations et les murs. La pose de la toiture et de la porte est réalisée par un couvreur et un menuisier. Il existe sans doute des entreprises générales qui pourraient faire l’intégralité du chantier pour toi.

La consultation des artisans permet de dégrossir les contraintes techniques et d’avancer dans le projet de construction. Ils ont souvent une connaissance des règles de construction locales. Charge à toi de consulter le PLU ensuite.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour construire des garages

Le plan local d’urbanisme ou PLU est un document propre à chaque ville ou communauté urbaine. Il s’agit d’un document voté par la municipalité. Le Plan Local d’Urbanisme organise le développement foncier. Il dicte ce qu’il est possible et impossible de construire dans la ville.

En effet, certains quartiers sont réservés pour accueillir des entreprises. On ne pourra pas y construire de maisons. A l’inverse, le centre-ville ne pourra pas accueillir un hangar agricole alors qu’un immeuble sera le bienvenu. Les zones agricoles, artisanales, industrielles, historiques, résidentielles sont répertoriées dans le Plan Local d’Urbanisme.

Consulter le PLU avant de construire des garages

Tu peux trouver le PLU sur le site internet de la ville. Il suffit de taper PLU + le nom de la ville en question dans n’importe quel moteur de recherche.

Le PLU est toujours accompagné d’une notice. Sur le plan lui-même, tu vas trouver le plan de la ville découpé en quartiers. Chaque quartier est associé à une ou deux lettres. Ces lettres sont un code qui identifie le type de quartier : agricole, artisanal, industriel, historique…

La notice t’explique ce qu’il est possible et impossible de réaliser dans chaque type de zone. La lecture de ce type de document n’est pas toujours facile, donc un coup de fil au service d’urbanisme permet de clarifier les choses.

Déposer un permis de construire pour les garages

Il est interdit de construire quelques garages sans effectuer la moindre démarche administrative. Je n’ai pas réalisé ce type de projet, donc mon expérience est limitée.

Dans tous les cas, la construction de quelques garages en parpaings, en bois, en briques ou en préfabriqué doit être validée par la mairie. Pour ce faire, tu dois déposer un permis de construire auprès de la mairie avec les plans des garages. Tu peux trouver le formulaire de permis de construire en cliquant ici .

Le recours à un architecte coûte plusieurs centaines d’euros ou plus. Il permet de créer un plan conforme aux règles en vigueur pour construire les garages en fonction de la zone. Ce surcoût peut valoir la peine car il évite de perdre du temps puisque l’architecte réalisera le travail pour toi, sans faire d’erreur.

Une fois le permis de construire accordé, tu peux attaquer la construction de tes futurs garages.

Construire un garage en bois, en parpaings, en briques ou en préfabriqué

Construire des garages en bois

Construire des garages en bois est une solution écologique. Le bois est un matériau naturel qui se renouvelle. Les ressources sont inépuisables à condition qu’elles soient bien gérées.

Je n’ai jamais visité ou entendu parler de lots de garages en bois. Parfois, la structure intérieure du lot de garages est en bois : les poteaux et la charpente. Le bardage extérieur est souvent en matériaux durs comme du parpaing ou de la brique.

La construction de garages en bois est plus commune lorsqu’il s’agit d’accoler un garage à sa maison. Le particulier qui veut construire un garage ou un double garage à côté de sa résidence principale peut opter pour le bois.

Il existe des kits de garages en bois que tu peux installer toi-même. On parle alors d’autoconstruction de garage en bois. L’autoconstruction d’un garage en bois peut se réaliser entièrement tout seul. Si tu es bricoleur, alors tu peux créer tes plans, préparer tes poteaux et tes planches en bois pour te construire un garage en bois sur mesure.

Dans la mesure où tu vas construire une batterie de garages, le bois ne me semble pas une bonne solution. Les garages en bois sont rares et tu auras probablement une difficulté à les revendre. Un investisseur pourrait avoir des doutes sur un lot de garages en bois quant à son entretien, sa solidité et sa capacité à durer dans le temps.

Monter un garage en parpaing

Construire des garages en parpaing est la solution la plus commune. Le parpaings est un matériau dur avec une excellente tenue dans le temps. Monter un garage en parpaing demande de creuser des fondations solides.

La construction en parpaing traditionnel est solide pour des garages

Le maçon va creuser une tranchée de quelques dizaines de centimètres de profondeur. Dans cette tranchée, du béton va être coulé. Les fondations ont pour but de créer un ancrage solide qui va supporter les murs en parpaings de tes garages. Sans fondations, les murs des garages pourront se fissurer ou se déformer si le terrain vient à bouger à cause de fortes pluies ou d’un gel intense.

Sur des bonnes fondations, on peut ensuite construire des garages solides avec des murs en parpaings. Les parpaings seront alors posés sur le béton des fondations par l’entreprise de maçonnerie. Monter un garage demande quelques semaines de travail car il faut laisser le temps aux fondations de sécher. Monter les murs d’un garage en parpaings est assez rapide puisqu’une journée ou deux suffisent.

Faire un garage en parpaing est donc un gage de solidité. Il faudra ensuite compléter le garage par une toiture et une porte. La toiture peut être en acier, en tuiles ou en ardoises. Les plans locaux d’urbanisme imposeront souvent un style différent selon la région où tu habites. Il est souvent demandé que les murs en parpaings du garage soient enduits. L’enduit permet de cacher les parpaings et donne un certain esthétisme au garage que tu viens de construire. C’est aussi un coût supplémentaire dans la construction de tes garages.

J’allais oublier que je te conseille de faire couler une dalle en béton en même temps ou juste après la réalisation des fondations. Ce serait dommage d’avoir des garages neufs avec un sol en terre battue. Autant construire de beaux garages en parpaing avec une belle dalle en béton au sol. Nous parlerons du coût de construction un peu plus tard.

Construire un garage soi-même ou par une entreprise n’a pas le même impact sur le rendement. L’autoconstruction demande beaucoup de temps, mais le coût de construction des garages se résume au prix des matériaux. L’entreprise qui construira le garage en parpaings prendra une marge et facturera la main d’œuvre en plus des matériaux. L’entreprise offrira une certaine garantie quant à la qualité de construction des garages.

Construire des garages en briques est une alternative à la construction en parpaings. La brique est un matériau dur qui peut être massif ou creux. La brique creuse est moins solide mais offre une plus belle épaisseur. Le choix entre faire un garage en parpaings ou en briques dépendra souvent de ta région. On en revient encore au PLU mais aussi aux choix des entreprises de construction qui peuvent privilégier la brique ou le parpaing.

Construction de garage préfabriqué

La construction de garage préfabriqué ne date pas d’hier. J’ai acheté trois batteries de garage en préfabriqué. Ces garages ont été bâtis dans les années 60 et 70. Le préfabriqué est une technique de construction qui se distingue par sa rapidité.

Construction de garages préfabriqués des années 60

Mes garages en pré fabriqué sont composés de poteaux entre lesquels sont posés des plaques de béton. Les poteaux en béton sont scellés dans le sol et les plaques forment ensuite les murs. Il suffit ensuite de poser la porte et la toiture. A l’époque, la toiture standard était constituée de plaques en fibrociment. Ces plaques sont peu chères, rapides à poser et offrent une bonne tenue dans le temps. Aujourd’hui, elles sont encore en place puisque l’amiante qu’elles contiennent n’est pas nocif si les plaques sont de bonne qualité.

Aujourd’hui, tu ne trouveras plus cette solution de garage préfabriqué qui a été si répandu. Si tu veux construire des garages en préfabriqué, ils arriveront en bloc sur un camion. Chaque garage pèse environ 15 tonnes. Le garage a été obtenu par un coffrage moulage d’un seul tenant. Le béton est bien sûr armé, c’est à dire qu’il y a une structure métallique à l’intérieur pour assurer une bonne solidité du garage préfabriqué.

Construction d'un lot de garages en préfabriqué moderne

Les garages sont préfabriqués en usine. C’est un bloc de béton avec le sol, le toit et la porte directement intégrés. Pas besoin de réaliser une chape en béton ou de poser un toit. C’est un gain de temps. Le bloc arrive par camion. Il est déposé par une grue sur la dalle et/ou les fondations en béton. Il faut toujours prévoir des fondations (deux longrines suffissent) pour que la construction soit rigide et que les garages ne se déforment pas dans le temps.

L’avantage du garage box préfabriqué est la rapidité de la construction. Une fois les fondations sèches, il suffit d’une petite journée pour poser une dizaine de garages préfabriqués. Les garages sont posés côte à côte et des joints d’étanchéité entre les garages sont réalisés.

Les garages préfabriqués viennent souvent d’Allemagne. Le coût du transport a un fort impact sur le prix final du garage. Si tu habites en Alsace, le garage préfabriqué coûtera moins cher que si tu veux construire des garages en Bretagne.

Si tu souhaites construire une batterie de garages, le garage préfabriqué en béton monobloc est une bonne alternative. Le recours à une entreprise de construction traditionnelle n’est plus nécessaire que pour les fondations. L’inconvénient des garages préfabriqués est que tu n’as pas accès au sur-mesure. Ce type de garage répond à des normes standardisées.

Les dimensions d’un garage préfabriqué sont souvent inférieures à trois mètres de large (contrainte de transport routier). Les longueurs sont souvent égales à 6 mètres. Cela permet de rentrer à peu près n’importe quelle voiture dans le garage mais aussi de transporter deux garages par camion. On économise alors sur les frais de livraison.

Cette standardisation permet un gain de temps très important. Quand on sait que le temps, c’est de l’argent, autant encaisser les loyers le plus rapidement possible. La qualité est industrielle et le rendu impeccable. On peut supposer que les loyers seront plus élevésque pour des garages en parpaings car la qualité perçue sera meilleure.

Construire son garage soi-même

Tu as vu les différentes solutions qui s’offrent à toi pour construire des garages. Les moins bricoleurs d’entre vous auront tendance à opter pour des garages préfabriqués. Ils nécessitent seulement des fondations minimum réalisables avec une mini pelle et quelques mètres cube de béton livrés par des camions-toupie. Les longrines en béton peuvent aussi être déléguées à une entreprise de construction ou de maçonnerie.Si tu veux construire des garages toi-même, sans perdre de temps, alors je te conseille les garages préfabriqués.

Construire ton garage en parpaings toi-même, en autoconstruction est une autre histoire. Personnellement, je n’ai pas le niveau de bricolage, ni la patience et le temps nécessaires pour mener à bien la construction de garages traditionnels en parpaings. Il faut maitriser les fondations, la chape, le ferraillage, la pose des parpaings, respecter les dimensions pour la porte et la toiture. Poser une porte et une toiture n’est pas non plus à la portée de tous. Je ne parle même pas des efforts physiques à réaliser pour réussir à construire soi-même son garage.

Si tu as du temps et de la motivation, alors pourquoi pas construire tes garages tout seul ? Si tu es un investisseur, je crois que l’autoconstruction de garages n’est pas une bonne idée. Tu ferais mieux d’investir ton temps dans la recherche de lots ou dans des activités plus rémunératrices.

Entre la délégation totale et l’autoconstruction d’une batterie de garages, le bon mix reste le garage préfabriqué. Il faut ensuite comparer le coût total de construction des garages avec ces différentes méthodes.

Les prix de construction pour des garages

Le prix de construction pour un garage de 20 m2 en parpaings

J’ai fait réaliser quelques devis pour la construction de garages en parpaing afin d’avoir une idée du coût de construction d’un garage. Pour ce projet, je suis déjà propriétaire du terrain. Le terrain disponible est situé à côté d’une vingtaine de garages.

Je tiens aussi à souligner que les prix pour la construction d’un garage varient beaucoup d’une région à l’autre. Mes clients dans le sud de la France m’annoncent des prix 50 à 100 % plus cher qu’en Normandie. De la même manière, si l’économie fonctionne bien, les entreprises sont débordées et vont facturer plus cher qu’en période de vaches maigres.

Le coût de construction pour quatre garages a été chiffré à 13385 €. Il s’agit de bâtir quatre garages mitoyens d’une surface de 12,5 mètres carrés chacun. La profondeur ne peut être modulée car je dois rester dans l’alignement des garages existants.

Devis du macon pour la construction des garages

Le devis pour une toiture en taule pour les quatre garages est de 4235 €. Au total, le coût de construction pour un garage en parpaing de 13 m2 revient à 17260 € / 4 405 €. Ce prix de construction inclut les finitions extérieures, une dalle et les gouttières mais pas la pose des quatre portes.

devis pour la toiture des garages

Comme je discute beaucoup avec des investisseurs de garages dans toute la France, je sais que ce prix est l’un des plus bas du marché. Si je devais te donner un prix moyen de construction pour un garage en parpaings traditionnel, je le situerai plus autour de 6 à 7000 € par garage. Il faut donc compter environ 400 € à 500 € par mètre carré comme prix de construction pour un garage.

Le prix pour un garage non locatif, c’est à dire pour un usage personnel est proche du double : entre 15 et 20 000 €. Il faudra compter une isolation, sans doute une fenêtre ou une porte de service, de l’électricité.

A ma connaissance, le prix de construction varie peu entre du parpaing et de la brique. On peut aussi dire que le prix de construction au m2 pour un garage de 20 m2 sera plus faible que pour un garage de 13 m2 mais pas beaucoup car le travail est quasiment le même.

Si on veut être précis dans le prix du projet, il faut aussi inclure l’évacuation des eaux et l’allée. Dans mon cas, j’aurais dû apporter un peu de tout-venant devant les garages pour remplacer l’herbe.

Le prix des garages préfabriqués

Le prix des garages préfabriqués varie selon le nombre de garages commandés, la distance entre le lieu de fabrication (Allemagne) et le lieu d’installation. Le niveau d’équipement des garages et les dimensions jouent aussi. Plus le garage préfabriqué est grand et la porte de qualité, plus le prix augmente.

Pour un garage monobloc préfabriqué de dimension 6 m par 3 m, il faut compter environ 7000 €. Le coût varie bien sûr selon la distance et les finitions demandées. A cela, il faut ajouter les longrines (fondations) et l’empierrement ou le bitumage de l’allée.

Construire des garages, est-ce rentable ?

Si on reprend mon exemple de construction de quatre garages en Normandie. Les garages existants sont loués 37 € par mois en moyenne. Cela veut dire des revenus locatifs de 37 €x 12 = 444 € par an.

Avec un coût de construction de 4405 € par garage, le calcul de rendement est vite fait : 444 / 4405 = 10 % brut. Le lot de garages rapporte actuellement 13 % brut et c’est cela qui m’a fait geler le projet. Si tu as un conseil ou un avis à me demander, je suis preneur ! Je serai ravi de lire ton commentaire sur ce sujet :-).

Pour aller plus loin dans l’étude de rentabilité autour de la construction de garages, il faut dire que je n’ai pas payé le terrain et que l’allée et les accès sont préexistants. Dans mon cas, le rendement chuterait en dessous des 10 % brut si on devait ajouter des frais supplémentaires, y compris la pose de la porte du garage que le maçon n’a pas chiffrée.

Cet exemple personnel n’est pas universel. Tu pourras tout à fait être rentable si les loyers des garages sont bien supérieurs dans ta région. C’est une question d’offre et de demande. Dans une région peu peuplée, les prix de location et de construction seront faibles. Dans une région très dense, peut-être que le rendement sera meilleur ?

Un autre point à souligner est l’implication dans le projet. Comme un achat de garages existant, la construction d’un lot de garages demande du temps. Dans mon cas, ce temps est important car je n’ai jamais fait construire ou bâtir quoique ce soit. Je risque de devoir apprendre sur le tas, faire des erreurs, des allers-retours en voiture pour me rendre aux rendez-vous pour le chantier.

La construction implique aussi des risques. Le garage sera-t-il bien bâti ? Est-ce que le résultat sera à la hauteur de tes attentes ? La relation avec les professionnels sera-t-elle cordiale et professionnelle ?

Pour compléter mon avis sur la construction de garages en batterie, je vais maintenant te présenter Eric et Catherine qui ont réalisé chacun des constructions de garages en vue de les louer.

Eric construit des garages locatifs

Je suis allé voir Eric suite à une question d’un lecteur.

Ce lecteur (Jean Luc) m’a demandé si j’avais pensé à construire des garages sur un terrain nu. Oui, cela m’avait effleuré l’esprit et je recherche des terrains nus en centre-ville pour y aménager des garages ou des parkings. Je crois que construire des garages peut être un très bon investissement locatif. Construire des garages plutôt que d’investir dans des box existants, est-ce un bon plan ?

Jean-Luc m’a aussi demandé si c’était rentable. Je n’avais pas la réponse à cette question, mais dans ma rue, il y a des garages locatifs en construction dans une cour d’immeuble. J’ai donc appelé Eric grâce au panneau garage à louer dans la cour.

construction de garages sur terrain en ville

Cette interview est une retranscription de la discussion que nous avons eue dans sa cour.

Si tu souhaites partager ton expérience dans l’investissement des parkings, pour aider ceux qui souhaitent investir, envoie-moi un mail sur la page contact.

Construire des garages, quel investissement locatif !

Bonjour Eric, je t’ai appelé aujourd’hui car j’ai vu que tu étais en train de construire des garages locatifs dans la cour de ton immeuble. Les travaux ont commencé il y a quelques mois déjà.

« Oui, je ne sais pas si tu te rappelles, mais il y avait un ancien atelier de menuiserie dans cette cour. Il était en train de tomber en ruine. On a décidé de le raser avant qu’il ne s’écroule. »

Je ne me rappelle pas cet atelier, j’ai dû emménager après la démolition. Comment cela s’est-il passé?

« Eh bien, ça a été costaud. On a dû évacuer tout le bois en plusieurs fois, il y en avait plein la cour. On a fait une dizaine de voyages avec le camion jusqu’à la déchetterie. Cela nous a pris beaucoup de week-ends à deux. »

Comment as tu eu l’idée de construire ces garages ?

Construire des garages pour investissement locatif

« En fait, on a construit ces garages pour y mettre nos voitures. On ne compte pas les louer pour le moment. »

Ce n’est donc pas un investissement locatif. Je vois que les dimensions sont plus grandes que la normale.

« Oui, on peut rentrer quasiment deux voitures en enfilade. La longueur est de 8 mètres. C’est bien pratique, comme cela les voitures sont à l’abri. En largeur, cela fait vingt-cinq mètres. »

La porte de garage a dû te coûter cher. Elle n’est pas standard il me semble.

« Oui, c’est vrai, on a fait de grandes ouvertures. Les dimensions standards d’une porte sont de 2 m par 2,4 m mais on va peut-être transformer le local en appartement un jour. Comme tu vois, il y a un escalier au fond et on a aussi posé des conduits d’évacuation pour l’eau. On a aussi prévu pour l’électricité.

Pour l’instant, ça va rester comme cela, mais on a l’autorisation pour construire sur deux étages. Cela inquiète les voisins de voir construire en face de chez eux.

Les fondations sont prévues pour supporter un immeuble de deux étages. Donc tu vois, le but n’était pas vraiment de créer des garages en plus, mais plutôt d’obtenir un bon rendement avec cet investissement locatif. »

Alors combien cela t’a coûté de construire ces garages ?

« J’ai voulu faire venir des maçons pour qu’ils chiffrent le coût de la construction des boxs parkings, mais personne n’est venu. En fait, c’est un peu agaçant de bosser en plein centre-ville. C’est difficile de se garer, mais aussi de faire venir les toupies et le matériel.

Du coup, avec un ami, on fait cela pour s’amuser. On y passe nos week-ends quand on a rien de prévu. Ce n’est pas très compliqué. J’ai loué une pelle pour faire les fondations. On a fait venir des toupies pour couler la dalle du sol. Là, on était plusieurs pour faire la dalle. Ensuite, c’est comme les Legos, il suffit d’empiler les parpaings. On a aussi acheter un escalier préfabriqué qu’on a mis au fond.

Pour le coût, il y a pas de main d’œuvre parce que j’ai fait cela avec mon pote. Comme il n’y a que des matériaux, je dirais qu’il y en a autour de 20 000 €. »

Comment se passe la location pour les garages d’en face ?

investissement locatif« Cela se passe bien, on a des locataires fidèles, surtout des retraités qui habitent dans le coin. Ils en ont marre de se faire casser leur voiture. Les samedis soir, il y a souvent des rétroviseurs cassés. Comme on est en plein centre-ville, il n’y a pas beaucoup de places dans la rue. »

A 100 € le garage, ils sont tous loués ?!?

« Oui, il y a juste un locataire qui paie un peu moins cher parce qu’il loue un studio. »

Oui,  j’ai vu qu’il y a des appartements dans le fond de la cour. Ça a l’air sympa !

« Oui, j’ai acheté cela avec mon père, qui est décédé, il n’y a pas longtemps. »

Je suis navré pour toi.

« C’était son boulot, il investissait pour lui et ses clients dans l’immobilier. Un spécialiste de l’investissement locatif. Depuis qu’il est mort, je prends la suite de ce qu’il a laissé derrière lui. Avant, on bricolait tous les deux.

Investissement locatifTu as vu, on a mis des cailloux blancs pour les locataires. viens voir. »

Oui, il y a même un salon de jardin.

« Oui, c’est sympa. Comme ce sont des jeunes, ils se retrouvent dehors le soir ou dans la journée. Il y a cinq studios au rez-de-chaussée. On a aussi installé un système de vidéo-surveillance. Ça rassure pas mal les parents. »

Combien tu les loues si ce n’est pas indiscret ?

« Ça dépend de la taille, mais entre 300 € et 400 €. »

Par rapport aux garages, qu’est ce que tu préfères ?

« Les garages, c’est plus facile. Il n’y a pas besoin de s’en occuper une fois que c’est loué. Les locataires des appartements appellent souvent pour des petits travaux, il faut être présent, passer du temps. Alors que les garages, c’est tout simple, il n’y a que la porte qui peut lâcher. C’est juste du bois et un peu de petite quincaillerie. »

Et dans les étages ?

« Il y avait quelques appartements, mais là je suis embêté car j’ai une poutre qui se casse la gueule. Alors, il faut que je redresse tout. En plus, j’ai fait un plateau pour un T2. Je m’en occuperai cet hiver. »

Je suis bien content d’avoir fait ta connaissance Eric.

« Moi aussi, tu peux repasser quand tu veux. »

Comme tu l’as vu, Eric a appris avec son père à réussir ses investissements locatifs.

Si toi aussi, tu as acheté des parkings et des garages, je suis toujours intéressé pour échanger autour de ton expérience. Rendez-vous sur la page contact.

Catherine achète des garages et en construit quelques autres à côté

En octobre 2017, je me suis retrouvée seule à 54 ans avec un salaire de fonctionnaire correct et un second métier passion (dentiste équin) qui m’occupe plus qu’il ne me rapporte mais il me donne de la crédibilité auprès de la banque.

Se lancer en achetant des garages

J’avais un petit capital d’environ 70000€ suite au partage post séparation mais surtout si je dois vivre seule, je dois m’occuper de ma retraite. Grâce à une formation pour négocier avec les banques et à tes vidéos, récits et formations, je me suis lancée dans l’investissement de garages.

Très vite, j’ai trouvé un lot de 9 garages et un hangar de 100m2. Les garages étaient vendus à l’unité mais j’ai de suite fait une offre pour les 9 à 6000€ pièce. Je crois qu’ils en voulaient 8000€ au départ. Mais j’étais gonflée à bloc et j’ai surpris le vendeur qui a vu un gain de temps et la facilité d’un seul acte notarié.

Mon offre a été acceptée et le crédit aussi. A 54 ans, j’obtiens un prêt de 96000€ sur 20 ans juste avec un dossier bien bouclé. Pendant le délai entre le sous seing et l’achat, j’ai trouvé des locataires pour les deux ou trois garages vides à 60€ par mois. Quand je suis entrée en possession des garages j’ai résilié tous les baux des anciens locataires qui payaient 30€ en leur expliquant que s’ils voulaient rester locataires je récompenserai leur fidélité en montant le loyer à 50€ seulement…. et tout le monde est resté 😉

Acheter le terrain mitoyen pour construire un lot de garages

J’avais toujours mon capital intact et maintenant 416€ de crédit pour 670€ de loyer. Quand l’agent immobilier a voulu vendre 400 m2 de terrain constructible au même endroit que les garages, j’ai sauté sur l’occasion. J’ai acheté cash 29000€ ce terrain et j’ai monté le dossier de construction de 12 garages supplémentaires.

J’ai eu l’idée de construire ces garages parce que j’ai eu peur de la concurrence: dans la cour où j’ai acheté les autres garages il y avait un terrain constructible de 400 m2 et comme l’environnement me semblait minable pour une maison, j’ai pensé qu’il ne pouvait y avoir que d’autres garages. Autant que ce soit moi qui les fasse construire puisque j’ai une demande permanente de location.

C’est un architecte qui a fait les plans. Il m’avait été conseillé car il connaît bien Castillon la Bataille et les contraintes de son église classée. De plus, il a l’air très apprécié au bureau de l’urbanisme. Il a de suite proposé de recouvrir les tôles en fibrociment par des tuiles en chapeau pour que le projet ne soit pas retoqué par exemple. Il a aussi été de très bon conseil et s’est occupé de tout pour le dépôt du permis de construire.

Le dossier est passé très simplement à la banque. A 55 ans, on m’accorde encore 100000€ sur 20 ans. J’ai prévu 11 garages de taille standard et 1 garage handicapé avec portail à télécommande. Le maire de la commune a été enchanté de cette démarche et a accordé le permis de construire avec enthousiasme.

Le prix de construction des douze garages en parpaing

J’ai donc dû trouver un maçon, 3 devis entre 90000 et 200000€ !!!! de la folie il a fallu tout négocier mais au final j’ai choisi le moins cher car c’est quand même une construction simple et les écarts de prix étaient en partie à cause du terrassement et de l’élimination de la terre. Ce maçon est propriétaire de sa pelle et de son camion, ça change tout. Il travaille avec d’autres artisans et il coordonne les travaux du couvreur lui-même.

Ces 12 garages me coûtent 123 000 €, soit 10 000 € par garage. 32 400 € pour le terrain acheté sur fonds propres et 91 470 € pour les travaux avec un crédit sur 20 ans. Je devrais rembourser 460 € par mois avec une prévision de 800€ de loyer quand tout sera loué.

Le maire a pris un arrêté qui concerne le droit à louer. Quand on a un appartement à louer sur cette route qui est une départementale de 1ere catégorie, il faut pourvoir fournir un garage car il est interdit de se garer sur la route. C’est pour ça aussi qu’il était content de mon projet.

Bâtir des garages locatifs

Aujourd’hui les travaux sont en cours, 6 garages sont déjà construits et les travaux continuent à la rentrée.

Dans le même temps, toujours au même endroit, un local de 35m2 avec un accès très mal situé dans une courbe, n’arrivait pas à se vendre à 19000€. Je l’ai négocié à 13000€ : accepté :-))

J’ai demandé un miroir de rue au maire qui a accepté de suite et qui va même le faire installer par le service technique. Ce local va devenir un garage pour 5 ou 6 motos et scooters. J’ai fait installer un portail basculant électrique avec ouverture à distance pour ne pas prendre de risque avec la circulation.

ce garage sera loué à des motards

Ce dernier garage est un peu un pari car la petite ville où j’ai investi est assez insalubre. Je me dis que peut-être les gens n’ont pas de motos parce qu’ils ne savent pas où la garer. On verra, mais j’ai déjà des demandes alors qu’il ne sera mis en service qu’en février ou mars car j’ai dû faire mettre un compteur électrique et le rendez-vous est mi-janvier.

Pour les garages en construction j’ai déjà 4 demandes alors que je n’ai rien publié. Voilà, enfin, comme il me restait un peu d’argent j’ai aussi acheté un petit garage à Bergerac à 8000€ que je loue 60€ aussi.

Acheter des garages pour préparer sa retraite

Concernant ma retraite, comme de nombreuses femmes je me suis arrêtée de travailler plus de 12 ans pour élever mon fils, et aujourd’hui j’ai deux métiers pour arriver à vivre intensément ma passion du cheval. Je suis fonctionnaire territoriale, agent de voirie, et dentiste équin mais je vais devoir travailler jusqu’à 67 ans si je veux une retraite sans décote puisque je n’arriverai pas à cotiser assez.

Les garages me permettront de partir plus vite, à l’age légal de la retraite. Je pense avoir droit à environ 1000 € par mois de retraite plus autour de 1000€ de revenus locatifs si j’arrive à investir encore un peu. J’ai une petite maison près de Narbonne où je loge ma mère que je vendrai pour racheter des garages quand elle ne sera plus là, parce que je ne veux pas la louer.  Comme toi il me semble que c’est un autre métier qui ne m’intéresse pas.

Tu me demandes comment je me suis sentie pendant toute cette aventure, je ne sais pas vraiment, je fais tout avec passion,  je suis une battante et j’aime les challenges et j’ai adoré celui là.

As-tu des questions sur la construction des garages de Catherine ?

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Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Investisseur spécialisé dans les parkings et garages, Julien est propriétaire de 230 garages dans l'ouest de la France. Il partage son expertise sur ce site internet depuis 2013. Il est aussi auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages. Les médias l'invite régulièrement pour parler des parkings.

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6 réflexions au sujet de “Comment construire des garages pour les louer ?”

  1. Bonjour Julien ,

    d’après ton article, on peut voir que la rentabilité en construction est vite limitée, je pense que dans ton exemple il serait judicieux d’exploiter un terrain vide si tu as de la place pour cela.
    Reste à trouver une solution plus avantageuse et avec un meilleur taux de rentabilité.
    Les solutions qui me viennent à l’esprit :
    – construire soi même les garages en parpaings (je pense que ce n’est pas si compliqué que cela ; en se documentant sur la question : monter des parpaings c’est juste un jeu de légo apparemment)
    – utiliser des solutions toutes faites et pas cher : racheter des vieux containers et louer sous forme de box / espace de stockage : prix d’achat très intéressant et livraison minime en bord de mer (comme en normandie)
    A bientôt
    Jérémie

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  2. Bonjour Julien je m’étais renseignée sur les garages en préfabriqué et en plaques mais tout était plus cher que le maçon traditionnel. En plus il y a des contraintes de place à cause du camion de volume exceptionnel. Moi il n’au Jamais pu rentrer dans la cour et on ne pouvait pas non plus couper la circulation le temps de décharger. De plus moi ce qui m’intéressait c’était le cash-flow donc sur mes deux crédits j’ai deux fois 450€ de cash-flow j’ai pas cherché plus loin. Bises Cathy

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  3. Salut Julien,

    Vraiment sympa cet article, c’est le premier que je lis sur ton blog et il me donne envie d’aller plus loin.

    Du coup j’ai téléchargé les bonus que tu offres gracieusement et je me suis abonné à ton flux RSS.

    Toutes mes condoléances pour ton père.

    A bientôt.
    Marc.

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