Investir dans un garage est très facile. Il suffit de prendre la première annonce qui traîne, d’aller visiter le garage, et de l’acheter.

Investir dans des garages pour gagner de l’argent est une autre histoire… Il y a plusieurs points importants à ne pas négliger dans ton achat de garages.

Comment bien investir dans un garage ?

investir dans un garage, investir parking garageL’emplacement est primordial. Sans lui, pas de locataires, donc tu peux dire adieu à la rentabilité de tout investissement dans les garages.

Après s’être assuré de la qualité de l’emplacement, le second point est la rentabilité. Combien vais-je gagner d’argent chaque année avec mon investissement locatif dans un garage ? En moyenne, en 2011 et en Ile de France, le taux moyen de rendement pour les garages était de 7,85 % (source: Challenges magazine). Le taux de rentabilité pour les appartements était de 3,2%. Cela fait réfléchir : investir dans un garage est donc presque 2,5 fois plus rentable qu’un investissement dans un appartement.

Je suis propriétaire d’un lot de quatre garages à St Etienne. J’y ai investi un peu plus de 10 000 €. Je raconte dans cette vidéo pourquoi j’ai choisi d’investir mon argent dans des garages, et pourquoi j’ai crée le site Investir dans un parking ou un garage.

Pourquoi j’ai investi dans des garages ?

Pourquoi créer un site pour investir dans un garage ?

investir dans un garageQuand j’ai cherché à investir dans un garage, j’ai cherché sur le net et dans les livres, les informations dont j’avais besoin. Comment investir mon argent dans une place de parking ou un lot de garage sans connaître la rentabilité, la loi ou les impôts  ?

Aucun site ne rassemblait ces informations. J’ai donc choisi de partager mon expérience avec toi et de répondre à tes questions.

Qui suis je ?

Comment investir dans un garageJe m’appelle Julien, j’ai 27 ans et je suis propriétaire de quatre garages. A l’heure où je mets à jour cet article, je suis propriétaire d’une grosse centaine de garages dans l’ouest de la France.

J’ai investi dans ces garages suite à un courrier de ma banque. En janvier 2012, j’ai reçu le décompte de mes intérêts pour mon livret A et mon livret développement durable. J’ai été surpris du faible montant des intérêts et j’ai décidé de trouver un moyen pour gagner 2 ou 3 fois plus.

J’ai eu l’idée d’acheter des places de parking en me baladant dans la rue. J’ai vu un panneau « garages à vendre » et je suis allé les visiter. Je n’ai pas acheté ces garages, mais j’en ai visité une trentaine depuis, jusqu’à investir dans la bonne affaire !

Je suis devenu passionné par ce type d’investissement locatif, et je compte investir encore dans quelques garages dans les mois qui viennent.

Ce site a pour but de partager les informations dont tu as besoin pour réussir ton investissement dans les garages.

Adam investit dans la location de garage

Adam est un jeune investisseur qui vient de réaliser un investissement locatif avec un lot de 4 garages. Je suis allé le rencontrer à Saint Etienne. Il te raconte en vidéo comment il a cherché, trouvé et négocié son premier investissement locatif dans un lot de garages.

La transcription de la vidéo

On se retrouve aujourd’hui en banlieue de Saint-Étienne, à la Ricamarie pour rencontrer Adam, un fidèle lecteur du blog de Parking-garage. Je suis très content aujourd’hui de l’interviewer, puisqu’il vient d’investir dans la location d’un lot de garages dans une copropriété située à 5 minutes de Saint-Étienne.

On se retrouve à l’arrière de la copropriété de 40 à 50 appartements, avec le même nombre de garages. Rien qu’au niveau des locataires des immeubles, il doit y avoir une demande de location. De l’extérieur, pour stocker des meubles par exemple, il doit aussi y avoir une forte demande de location pour ces garages.

Adam détaille son investissement locatif dans les garages.

Il vient d’acheter les 4 garages, même si ça fait déjà quelque temps qu’il avait la bonne idée d’investir, que ce soit dans l’immobilier locatif ou autre. Et puis il est tombé sur le blog, et c’est ce qui l’a poussé à investir dans la location de garages, pour diversifier ses investissements locatifs, car il a aussi des placements boursiers.

Il a fait des recherches durant 3 mois et aujourd’hui, il a signé. C’est une bonne nouvelle, car son investissement locatif (garage) s’est rapidement concrétisé. Il nous raconte les étapes de son investissement dans la location de garage : comment il a fait sa recherche, comment il a contacté les propriétaires, quelle a été sa motivation pour sélectionner l’endroit, comment s’est passée la prise de contact. Il explique enfin ses arguments pour réussir une négociation avantageuse.

L’une de ses motivations sur ce lot, c’est que les loyers sont restés inchangés pendant 8 ans et que les 4 garages sont tous loués à 38,50 euros. Les charges, au niveau de la taxe foncière, sont à 358, pour les 4 garages. Les charges de copropriété ne sont pas énormes, puisque ça fait 90 euros par an et par garage. Les loyers n’ont pas été revalorisés depuis 8 ans, ça veut dire forcément qu’il y a une possibilité d’augmentation du rendement derrière.

En l’état actuel des choses, si on déduit les charges des loyers, on est sur une rentabilité nette de charge aux environs de 7 %, lorsque les loyers seront augmentés à 40 euros. Et ensuite, il y a les impôts à payer et, l’un dans l’autre, on arrive toujours à 4 % net ou 3 % selon la tranche d’imposition.

Négocier un petit investissement locatif de quatre garages

Le lot était affiché à 16 000 euros, donc 4 000 euros le garage. Pour négocier son investissement dans la location de garage, Adam a utilisé « la technique des frais de notaire ». Donc au final, il les a payés 13 750 euros, soit 2 200 euros d’économies. C’est vrai que 2 000 euros, ça peut paraître des petites sommes comme ça, mais sur des garages, 20 % de réduction, c’est quand même très intéressant.

Pour calculer son rendement, Adam se sert de la calculatrice de rendement locatif Rentagarage 2, qui est tout le temps avec lui. Adam ne veut pas s’arrêter en si bon chemin, donc ses recherches vont se poursuivre, dans le but cette fois de viser un lot de garages plus important. Ce serait donc sur une quarantaine de garages. Il a pu constater que les rendements sont encore meilleurs, sur des investissements locatifs où le nombre de garages est plus important. De la sorte, il pourra à la fois financer son crédit et commencer directement à gagner un petit peu d’argent. Ce qui n’est pas le cas sur ce lot-ci, qu’il considère un peu comme un lot formateur, pour se faire les dents.

Commencer petit et penser grand

C’est une erreur très commune en fait d’attendre le lot parfait, le lot qui s’autofinance avec la banque. C’est vrai que Adam ne prend pas beaucoup de risque, puisque d’une part, les 4 garages sont loués, il va avoir des rentrées d’argent, le jour où il signe chez le notaire.

S’il signe par exemple le 10 du mois, il va toucher les 20 derniers jours du mois. Il va donc repartir avec un chèque. Il y a ainsi du cash-flow qui rentre. Donc ça peut être positif, c’est-à-dire que si Adam avait investi cash dans son investissement garage, il aurait encaissé les 160 euros de loyer tous les mois. Donc son cash-flow est positif.

Comme il va avoir un emprunt, les 5 premières années, il va avoir un cash-flow négatif, c’est-à-dire qu’il va devoir sortir quelques dizaines d’euros de sa poche, pour financer l’emprunt ou payer la taxe foncière, voire ses impôts. Mais ce que Adam dit est vrai, c’est-à-dire qu‘il vaut mieux commencer par acheter un petit lot de garages pour débuter dans l’investissement immobilier.

Il se fait les dents. Il voit comment ça se passe avec les locataires. Voilà, il va prendre de l’assurance. Il va voir les difficultés qu’il peut y avoir. Et puis ensuite effectivement passer sur des plus gros lots. Ça veut dire de meilleurs rendements, et donc, pour Adam et pour nous investisseurs dans les parkings et les garages, c’est plus de bonheur, c’est moins de boulot aussi.

Les points marquants de l’interview d’Adam

  • Les garages étaient affichés 16000 €. Adam les paie 13750 €.
  • 2250 € d’économies : soit 15 % de négociation.
  • Il a utilisé la technique des « faux » frais de notaire.
  • Il se sert de RentaGarage pour faire ses calculs de rendement
  • Rendement de 8 % net de charges
  • Financement à crédit sur 5 ans et une partie avec ses économies.
  • Il veut solder rapidement le crédit pour avoir un cashflow positif.
  • Son prochain objectif : lot de 40 garages pour obtenir un auto-financement

Les deux conseils d’Adam

  • Ne pas attendre le lot parfait : tester et expérimenter
  • Le plus dur : avoir la motivation d’agir !

 

Adam continue à investir dans l’immobilier 18 mois plus tard

As-tu réinvesti dans les garages depuis ta première interview ? Pourquoi ?

J’ai acheté 4 garages. Non je n’ai pas réinvesti dans des garages mais je suis en train de signer un compromis pour des appartements. Mon premier investissement locatif de garages m’a permis de me décomplexer vis-à-vis de l’investissement immobilier.

Ces 4 garages ont été achetés ensemble dans une petite commune proche de Saint Etienne et qui se situe à environ 45 minutes de chez moi. J’ai acheté ces garages il y a maintenant 1 an, je les loue 40€/mois chacun. J’ai acheté ce lot 13 750€ après négociation.

Investir dans l’immobilier a toujours attisé ma curiosité, c’est pourquoi j’ai trouvé plutôt sage de commencer avec des garages. Moins de risques, coût moindre, bref le truc idéal pour commencer doucement à mettre un pied dans l’investissement locatif et devenir petit à petit financièrement indépendant. Le rapport temps investi/gain est plutôt très intéressant car je ne souhaite pas passer toute ma Vie à travailler 9H par jour, ce qui est le cas actuellement.

Investissement locatif garage st etienne

Mes relations sont plutôt bonnes avec les locataires. Pour le moment je n’ai eu aucun impayé à part deux locataires qui ont eu un retard sur un mois mais ils se sont rattrapés par la suite.

J’ai trouvé mes locataires rapidement et depuis je n’y suis plus jamais retourné. C’est vraiment de l’argent qui tombe tout seul ^^ Ca tourne automatiquement, je ne dépense pas de temps sur cet investissement locatif pour le moment. Que cela dure longtemps 😉

Chaque année mes garages me rapportent 1920€ Brut soit 1270€ Net. J’ai investi 13750 €.

Ce sont de petites sommes pour un investissement dans les garages mais oui c’est rentable, je suis à 8% net de charges.

Je suis très satisfait d’être passé à l’action et d’avoir investi dans ce lot de garages. Grâce à ce premier pas, je suis en ce moment même en train d’acheter un lot d’appartements situé en province. Il y un an en arrière, je n’y aurais jamais songé.

A qui recommanderais-tu l’investissement dans les garages ?

A ceux qui sont intéressés par l’investissement locatif immobilier mais qui ont un peu peur de se lancer. Les garages sont un bon compromis.

Si c’était à refaire bien sûr que je le referais car ça m’a permis d’apprendre beaucoup de choses en peu de temps et avec un minimum de risques.

Pour continuer à apprendre, Adam raconte ses aventures dans les garages et bien plus sur son blog.

Aude et Brice hésite à investir dans ces garages

Aude et Brice sont les heureux propriétaires d’un lot de cinq parkings. Ils sont tous loués depuis quelques mois. Ils investissent pour se créer un patrimoine en vue de leur retraite. Comme beaucoup, ils présagent que celle-ci ne sera pas très élevée, voir inexistante.

Juste après leur achat en janvier 2014, ils ont visité un lot de garage. Il paraissait intéressant sur le papier, mais la visite leur a prouvé le contraire. Voici ce que Aude m’a écrit :

« Quelques nouvelles de nous:

Nous sommes les heureux propriétaires des cinq parkings depuis deux jours.
Nous avons trouvé des locataires grâce à des annonces qu’on a laissé sur les pare brise de voiture dans les rues aux alentours : merci pour le conseil ! (trouvé dans ton livre Réussir son investissemetn dans les parkings et garages) Tu avais aussi raison sur le délai (environ deux mois de recherche).
Au final, les loyers devraient nous payer notre prêt. On n’aura que la taxe foncière à sortir.
Ce qui nous donne une rentabilité brute de 9,3% pour la première année. Et si on a l’occasion de revendre une place, cela permettra de faire encore monter la rentabilité. Je viens de finir la lecture de ton livre : si le montant de la vente est inférieure à 15 000 €, la plus-value est non imposable, youpi !
On a bien entendu suivi ton reportage sur France 2 : félicitations. Cependant, j’espère que cela n’apportera pas trop de concurrence !

Sinon, pour les garages qu’on n’a pas pu acheter, ils ressemblaient à ceux dont tu parlais dans le reportage (toit en amiante mousseux).

Il s’agit du démembrement d’une propriété suite décès du propriétaire dont:

  • 11 boxs loués 45 €
  • 4 garages loués 55-60€
  • 1 grange de 130m2 à 30000€, 1 appartement loué, 1 appartement vide à rénover, grenier aménageable, dépendances (cave, local poubelle, poulailler,…)Investir-dans-lot-garage

Le tout est situé à 500m du centre ville dans une zone industrielle, dans un endroit assez passant.

Premier échange par mail avec l’agent immobilier : les boxs sont à 5000 €, les garages à 6000 €. La taxe foncière par lot n’est pas encore connue et il n’y aura pas de charges de copro. On nous annonce 10% de rentabilité ! Compte tenu des prix, nous n’hésitons pas et contactons l’agence : six boxs sont déjà réservés. Je lui dis que je compte tout acheter : le RDV est pris !

toit-garage-amiante-moussePremière visite, les boxs sont en mauvais état : porte en bois à restaurer voire à changer. Le toit des boxs, en amiante, est à démousser (estimé à 2600 €). Les portes des garages en métal sont à repeindre.

Les loyers n’ont pas été réévalués depuis des années, certains locataires payent leurs loyers à une agence. D’autres payaient en liquide le propriétaire… mort depuis un an. L’agent immobilier ne sait pas vraiment combien de boxs sont inoccupés (ou squattés ?): 2 ou 3 boxs et 1 garage ?

Le géomètre est déjà passé et des lots commerciaux ont été définis. On nous annonce qu’il n’est plus possible d’acheter les boxs sans la grange. Il ne reste plus que trois garages à la vente, et non quatre. Ils sont intégrés au lot « appartement à rénover »…

L’agent immobilier prétend que la grange est très rentable pour l’hivernage de caravanes/bateaux. Je n’en suis pas convaincue car je ne connais pas ce business et compte tenu de la configuration de la grange. De plus, la hauteur de la porte est actuellement insuffisante pour faire entrer un camping-car. Et pour l’instant, la porte n’est pas équipée d’une serrure.

Avec la grange et un garage en moins, l’agent immobilier m’annonce un prix pour cet investissement de box parking et grange : 103000 € dont 13000 € de frais d’agence!! Un rapide coup de fil à mon ami : on fait une proposition à 102000€ pour bloquer l’affaire et pouvoir en discuter plus sereinement. La propriétaire la contre signe. Une contre visite est prévue deux jours plus tard avec Brice. J’ai le sentiment de m’être faite avoir…..

Entre temps, nous calculons la rentabilité de cet investissement garage. En intégrant la taxe foncière estimée, les frais de notaires et des provisions pour charges de cinq euros par emplacement (qui nous permettront de financer des réparations), on arrive à des rentabilités nettes d’environ 7% pour ces parkings. Par ailleurs, avec cinq euros pour financer un toit, des portes de garages ou de la lasure, une serrure, il va falloir un bon nombre d’années pour que cela commence à être rentable !

Une rapide recherche sur le bon coin sur l’hivernage : les tarifs varient entre 20 et 50 € par mois. Difficile de déduire une rentabilité… Ce sont les trois garages qui s’avèrent être les plus rentables.

Seconde visite avant l’achat de ces garages

Un ami qui est intéressé par la grange nous accompagne. En plus de tous les points notés lors de la première visite, on nous ouvre un garage (ce qui n’avait pas été fait la première fois). Il est raccordé à l’électricité. Par contre, quand les lots seront vendus, il faudra faire intervenir EDF pour avoir une ligne dédiée. Cout estimé = ??.

lot-de-garageLes deux autres garages sont loués et ne peuvent être ouverts. Et personne ne sait vraiment s’il y a aussi l’électricité dedans. Sinon, le garage est grand (porte de 3m de haut), large et profond, ce qui est intéressant. Il est situé en dessous d’une habitation donc bien étanche. Par contre quid des charges? Le jour où on refait la façade ou le toit, combien payerons-nous? Pas de réponse non plus sur l’entretien de la cour… D’après l’agent immobilier, chacun serait responsable uniquement des trois mètres devant son lot…

Brice ouvre un box non loué : le toit a été cassé par une entreprise voisine qui entrepose du matériel juste derrière… Et si on le répart, ne serons-nous pas à nouveau embêtés ? La pente de la cour est orientée vers les quatre boxs => risque en cas d’inondation… Il faudrait aussi prévoir une dalle devant ces quatre boxs pour faciliter l’ouverture des portes qui trainent dans les gravillons, ce qui les abime et les rend difficile à ouvrir. Enfin, l’un des boxs a une porte qui s’ouvre à moins de 90°, ce qui diminue l’accès au box (ce box est d’ailleurs non loué actuellement).

La grange ne fait pas plus l’unanimité. Elle est reliée à l’électricité (même problématique pour le garage) mais pas à l’eau, elle n’est pas isolée. Bref, elle ne peut pas être utilisée en tant qu’atelier mais peut servir de lieu de stockage pour un artisan. Avec le risque que l’artisan envahisse la cour ou stocke du matériel/des véhicules en dehors de la grange -> risque de tensions avec les voisins… Et quid du tarif et de la rentabilité? (nous ne connaissons pas non plus ce business)

Notre ami nous fait remarquer que son 4×4 ne rentrerait même pas dans un box. Et c’est là qu’on se rend compte qu’il s’agit plus d’un investissement dans des box de stockage que de box pour auto !

Fin de la visite: on réfléchit jusqu’à lundi. On compte faire une proposition uniquement pour les trois boxs garages à 18000 €, car les coûts de rénovation des boxs et le temps à passer n’est pas rentable. 7% de rentabilité net, c’est toujours mieux que le livret A! Et ça nous fera un point de comparaison avec les places de parking qu’on a acheté.

On mettra des clauses suspensives du type : qu’on nous ouvre les deux autres garages non visités, qu’on éclaircisse à quel compteur est relié l’alimentation électrique, que chaque garage soit un lot indépendant pour pouvoir les revendre à l’unité et qu’on soit syndic bénévole. Il faudra aussi qu’on vérifie comment se manipulent les portes. L’une d’entre elles s’ouvre en accordéon latéralement, les deux autres vers le haut : est-ce bien pratique compte tenu qu’elles font 3m de haut?
Notre proposition risque d’être refusée même si on fait une offre au prix, et compte tenu qu’on ne respecte pas les lots commerciaux proposés par le géomètre.

Bref, encore quelques leçons tirées :

  • c’est une bonne idée de visiter avec un ami qui se met plus facilement dans la peau d’un futur locataire,
  • si le lot de box/garages est loué, il faut impérativement s’en faire ouvrir un. Mais il parait difficile de se les faire tous ouvrir -> on risque d’avoir des surprises après la vente ? (étanchéité du toit, …),
  • la calculatrice de rentabilité (rentagarage) est très utile car elle permet de ne rien oublier quand on fait un calcul de rentabilité et d’être pragmatique (en effet, le coup de cœur est l’ennemi des investissements locatifs !). »

Au final, l’agence n’a pas pris en compte leur offre car elle ne correspondait pas au lot défini pour la vente. Quoiqu’il en soit, Aude et Brice continuent leurs recherches et je pense qu’ils réinvestiront prochainement.

Mathieu et l’investissement dans les garages

Cet article reprend les emails que Mathieu m’a envoyé au dernier trimestre 2015. Je les ai compilés suite à la demande de Mathieu. Je suis heureux de partager avec toi son histoire !

 

Tout d’abord, je tiens à te féliciter car je suis tes événements depuis mars 2014. J’ai vu tes divers reportages sur l’investissement dans les garages, et j’ai lu tes aventures et les problèmes rencontrés, mais aussi ton engouement pour les garages.

 

Je m’appelle Mathieu, 31 ans, militaire sur Le Mans. Alors que j’effectuais une mission au Mali jusqu’en février 2014, ma mère m’envoyait souvent des nouvelles et des livres achetés en librairie (pour pouvoir rester connecté à la France). J’ai pu lire un article sur l’investissement et le rendement des garages.

Une fois rentré en France me voilà à chercher sur le bon coin des annonces de ventes pour des garages. Complètement novice en la matière, j’ai dû apprendre, fouiller sur Internet. Je suis alors donc tombé sur ton site où j’ai immédiatement acheté ton livre Réussir son investissement dans les parkings et les garages en pdf. J’ai pris goût à le lire, j’ai été agréablement surpris par le détail de certaines choses qui m’ont permis d’avancer dans mes recherches.

A peine deux semaines plus tard, je tombe sur une annonce « vend garages ». Cette annonce avait un prix convenable : un investissement de 8500 € le garage à l’unité en plein centre ville du Mans. Et surtout un bon rendement ! Tout en prenant en compte l’ensemble des charges de copro, la taxe foncière…

Je prends contact avec le vendeur pour lui poser diverses questions. Je lui demande s’il est possible de les visiter, ce qui aura lieu le lendemain. J’avais l’objectif d’investir dans deux box garages. Le jour de la vente, j’ai pu visiter les 2 garages.

Mais une chose me tracassait. Je disposais d’un placement PEL de 11000€ dont le revenu net était de 2.11%. Je discute avec le vendeur qui me paraissait bien calé en matière d’argent. Je lui fais part de mes tracas.

Il m’a démontré l’intérêt de liquider le PEL en faisant un calcul simple et rapide. J’ai donc décidé d’investir non pas dans deux mais trois garages !

Bien sûr, les trois garages que je venais de visiter étaient en location. 54€ par garage est un bon début !! J’ai effectué une négociation : j’ai essayé 8000 € par garage. Comme j’en prenais trois, le vendeur a accepté.

Nous sommes allés chez le notaire afin de signer un compromis de vente. Quelques mois plus tard, la vraie signature a eu lieu.

Depuis ce début, j’ai beaucoup appris sur ce genre d’investissement locatif garage qui est très simple finalement et tout aussi facile à gérer. J’ai donc continué cet investissement dans la location de garage qui est très fructueux.

Je suis satisfait de mes divers placements garages. Les garages me plaisent beaucoup, surtout pour la simplicité et le contact propriétaire/locataire. Sans perdre de vue le rendement, bien sûr !

Tout en regardant très souvent sur le bon coin, le 18 décembre 2014, je tombe sur une annonce : « vend garage à Domfront (61) ». Cette ville est à 10 km de chez mes parents. Le prix initial est de 2600€.

A ce prix, je n’ai même pas hésité. Il n’y a pas de charges de copropriété et 78 € de taxe foncière. La vieille dame m’a expliqué qu’elle n’en avait plus besoin.

A ce prix, je n’ai même pas négocié. Je n’ai pas trainé pour me diriger chez le notaire afin de ne pas louper le coche.

Pendant la rédaction de l’acte authentique du notaire, j’ai eu le temps de trouver un locataire. Cela n’a pas traîné. Le garage est loué 30€ par mois car il est situé dans un petit village. J’ai acheté ce garage cash avec un rendement de près de 10%. Maintenant, j’ai trouvé l’astuce : à chaque retour de mission extérieure, j’achèterai un garage avec l’argent gagné.

Le locataire m’a offert l’apéro (qui a duré…) en faisant les papiers (bail). Il m’a fait découvrir sa passion qui est de retaper les vieilles et rares voitures. Il commençait à se faire tard. Il m’en propose un p’tit dernier pour la route (ce que j’ai accepté).

A ce moment là, je me suis dit que la relation entre propriétaire et locataire était au top. J’adore ! Voilà un garage de plus acheté et loué.

Début février 2015, je suis toujours à fond dans l’investissement dans la location de garages. Je connais une belle batterie de 6 garages plus de 20 m2 chacun près de chez moi. Je loue une maison à 5 km de Mayenne (53100).

J’étais fortement intéressé pour connaître le propriétaire afin de lui faire une proposition d’achat au culot. Je me suis dirigé vers la mairie de cette petite commune.

Je n’ai pas été bien loin dans mes recherches car le bien appartient à la commune. Super ! J’annonce que j’aimerais faire une proposition d’achat. Je l’ai adressée au maire dans la foulée.

Je ne voulais pas passer à côté. J’ai proposé 34000€ pour les 6 garages. J’ai envoyé ma proposition en lettre recommandée avec AR. Il s’est passé huit longues semaines pour recevoir la réponse de la commune.

Verdict : après délibérations du conseil de la commune, votre proposition d’achat est acceptée. J’étais trop content et fier de moi. Tous les garages sont loués 45 €. Ce n’est pas cher, mais, petit à petit, je remonterai le loyer à 50€, après le départ des locataires.

Je suis très heureux avec ces bons rendements. Il n’y a pas de charge copro et la taxe foncière est de 220€. Bien sûr, ce sont mes locataires qui payeront mon crédit entièrement ! Je fais appel à une banque. Avec des taux très bas, on me propose 1.88% hors assurances pour 40000€. Alors pourquoi se priver?

A ce jour, le notaire rédige l’acte authentique. Un seul mot : sublime transaction!

J’ai investi dans quinze garages et une place de parking. Je trouve que c’est un bon début. Je suis très satisfait de ces divers investissements locatifs dans les garages. La gestion se fait assez bien pour l’instant. Il n’y a pas eu d’impayés et la relation avec les locataires se fait très bien également. A ce jour tout est loué et ça se passe à merveille !

    60 replies to "Investir dans des garages : ce que tu dois savoir !"

    • flo

      Bonjour Julien.
      Faut-il absolument un apport minimum pour un investissement dans un garage de moins de 10000€ et si oui quel pourcentage?
      Merci

      • Julien

        Bonjour,

        cela va dépendre des banques. Certaines vont tout financer, d’autres demanderont les frais de notaire.

    • Durous

      Bonjour
      Je voudrais savoir dans quelle grande ville il est le plus intéressant d investir.
      Merci

      • Julien

        Bonjour,

        il n’y a pas de réponse à cette question. Chaque ville est différente. La meilleure ville est souvent celle qui est proche de chez toi.

    • Dearka2610

      Bonjour Julien,

      Site très intéressant
      je compte me lancer dans ce type d’investissment.

      Comme je viens de Belgique est-ce que les formations que tu proposes sont aussi adaptées car je me doute qu’au niveau fiscal entre autre, les données sont différentes?

      Merci davance de ta réponse

      Dearka

      • Julien

        Bonjour,

        tu as raison, les formations sont valables pour la belgique sauf pour les parties juridiques et fiscales. Les méthodes de sélection de biens sont utilisables et c’est le plus important.

    • Schmitz Dominique

      Bonjour Julien,
      pourrais-tu m’aider à atteindre une bonne rentabilité car ici en Belgique (province de Liège) les garages sont en moyenne à 12000 euros pièce. En faisant mes calculs de rentabilité brute j’arrive à 5% (12×50 euros divisé par 12000 euros)?
      Merci

      • Julien

        Bonjour,

        je connais très grossièrement le marché en belgique…

    • Anne

      Je suis surprise, n’es tu pas impose sur tes loyers de garage? et de combien du coup je ne suis pas sure que cela vaille le coup?

    • Jenn

      Bonjour, je souhaite investir dans deux garages mais ils sont en très mauvais états et je dois faire une estimation. Je sais quoi donner comme prix car à part les murs il faut refaire le toit, la porte. Avez vous une idée de prix?

      • Julien

        Bonjour,

        non, je n’en ai aucune idée vu les éléments que tu me donnes.

    • rico59

      Bonjour julien j envisage d acheter 3 garages dans une residence a des prix bas , esce une bonne affaire?

    • clemence

      bonjour,

      Merci pour ces conseils
      comment procèdes tu pour les assurances?
      merci!

      • Julien

        Bonjour,

        j’ai une assurance en Propriétaire Non Occupant.

    • Julien

      Expérience vraiment intéressante ça donne vraiment envie de se lancer, beau coup avec la mairie je ne pensais pas que ce soit possible !!

      Quand tu possède un garage tu dois juste payer la taxe fonxière, tu n’as pas d’autres charges ?

    • jerome_eloi02@yahoo.fr

      salut julien
      merci pour l’histoire inspirante de mathieu
      comme quoi le hasard n’existe pas!
      et que pour bien investir ,il faut apprendre à investir
      bonne journée
      jérome

    • Anne Besnier

      Bonjour Julien
      Je comprends tout à fait l’importance de bien étudier l’offre et la demande en place de parking avant de procéder à un achat.
      Toutefois, meme en presence de places de parking gratuites, avez-vous pensé que des garages fermés peuvent également être très pratiques pour ranger des affaires (surtout lorsqu’on a des petits appartements)? Aussi, quand on a une famille ou lorsqu’on revient des courses, des personnes peuvent préférer se garer dans un garage fermé à côté de chez eux, plutôt que de laisser sa voiture sur le parking gratuit quelques rues plus loin (aussi risque de degradation la nuit)

      • Julien

        Bonjour Anne,

        tu as raison, les garages se louent même quand les places sont gratuites aux alentours !

        • Anne Besnier

          Je visite les garages demain et je vous tiens au courant. Les trois garages sont loués dans une zone où il y a beaucoup de places de parking gratuites! Les garages sont petits (10m2 maxi), mais peuvent être intéressants pour remorques, rangements, etc.

    • Mikado

      J’ai lu qq part que la rentabilité des garages en ville diminuait car de + en + de citadins renoncent à la voiture pour la location, le covoiturage etc…
      qu’en est-il?

      • Julien

        BOnjour,

        on ne peut pas tirer de conclusion générale sur le marché des parkings tant il est différent selon les villes et les régions.

        Te souviens-tu de ta source que je puisse lire l’article ?

    • lucy

      Bonjour Julien,

      je vais acquérir un garage (box situé à plus de 1km de ma résidence) situé à paris 16ème.
      J’aimerais avoir quelques conseils sur les points suivants:
      – compromis de vente entre particuliers (sous seing privé)==> risqué ou pas?
      – notaire obligatoire?
      – achat sans location : taxe habitation + taxe foncière ou juste taxe foncière?

      Merci d’avance pour ton retour,

      Lucy

      • Julien

        Bonjour Lucy,

        oui, tu peux signer un compromis sans agence ou notaire. C’est risqué si tu n’as pas tout bien regardé.

        Oui, notaire obligatoire.

        Taxe foncière uniquement.

    • nene

      bonjour
      je vais faire l’acquisition de 2 garages.
      les locataires payent le loyer a une agence immobilière
      je désire faire la gestion moi même peut on avoir des conseils ? bail,assurance,déclaration, etc merci

      • Julien

        Bonjour,

        il y a quelques articles sur le sujet sur le blog.

        Le guide complet sur le sujet de la location est en relecture. Un peu de patience 😉

    • l-assurance.org

      C’est certes bien mieux que l’épargne et le retour sur investissement est très rapide. Il faut toutefois bien se renseigner sur les procédures administratives et une attention particulière aux futurs locataires.

    • jerome

      salut julien,
      je pense que Aude et Brice on bien fait de continuer à rechercher de nouveaux investissements.
      je pense que ce lot il y avait trop de problèmes(électricité,problème de travaux dut à l’environnement)
      bonne chance à eux
      Jérôme

    • Salut,

      Hey bien que d’aventures !
      C’est vrai qu’au début l’histoire paraissait très (trop ?) belle.

      Mais au fil du temps vous avez vu de plus en plus de problèmes et vous vous êtes posé des questions légitimes.
      J’ai l’impression qu’au final cet investissement ne vaut pas le coup et qu’il vaudrait mieux changer de cible.

      Marc.

    • J'apprends L'Argent

      Bonjour,

      On constate qu’il y a un réel intérêt à sa déplacer et à vérifier par nous même la qualité d’un lot qui nous intéresse. Le fait de venir avec un ami est une excellente idée pour ainsi bénéficier d’un avis supplémentaire et améliorer notre objectivité.

      Il est normal qu’une bonne affaire présente toujours des contraintes. C’est le fondement d’une bonne affaire. Et oui, sinon le prix serait bien plus élevé et ce ne serait plus un « bon coup ».

      Par contre, il est important de calculer le coût de ces inconvénients qui vont impacter directement la rentabilité de l’offre intéressante.

      Joli compte-rendu, merci pour le partage.

      Adam

    • hugo

      Félicitations!

      Vous me motivez très sérieusement à sauté le pas…

      Sans indiscrétion, combien se loue tes garages? Les as tu acheté libre d’occupation ou avec locataires?

      Auquel cas pas de difficulté particulière pour trouver les 1er locataires?

      Bonne continuation!

      • J'apprends L'Argent

        Merci !

        Ils se louent actuellement tous 40€ charges comprises. Je les ai acheté avec des locataires mais pour le coup il y en a un qui vient de partir.

        J’ai donc mis une annonce illico (pourtant c’est pas du tout une zone avec une grosse demande locative) et j’ai reçu déjà quelques appels. Il ne faut pas stresser, s’il y avait des locataires avant, il y en aura après.

        Au plaisir,

        Adam

    • Adam

      Marjorie,

      J’ai vu que tu parlais dans ton dernier commentaire de « régler tes comptes ».

      J’ai créé récemment un blog axé principalement sur les finances personnelles, si je peux t’aider ce serait avec grand plaisir.

      Voilà l’adresse http://www.japprends-largent.com

      A bientôt

    • Marjorie@Roman Ensorcele

      Merci Adam, oui c’est très clair à présent.
      Je m’en souviendrai.
      Oui, il faut être à l’affût tout le temps pour les bonnes affaires, c’est vrai. Ce sera mon cas quand je serai décidée après avoir réglé mes comptes.
      Belle journée
      Marjorie

    • Marjorie@Roman Ensorcele

      Hello Julien,
      Très sympa, cette interview !
      Et bravo à Adam !
      Je ne peux pas acheter pour l’instant, j’ai trop de dettes et je dois faire respirer un peu mes comptes et mettre de côté. Par curiosité, j’ai regardé dans ma région (Haute-Savoie, plutôt vers Cluses), et à moins que je ne m’y sois pas prise correctement, ce qui est possible, à part à Annecy où c’est très cher, je n’ai pas trouvé grand chose comme parkings 🙁
      Je ne comprends pas bien l’astuce du notaire : le fait que ce soit en réalité des frais à 10 %, est-ce vrai ? Et si oui, pourquoi le vendeur ne serait-il pas au courant ? Et que faire au cas où il indique le bon taux ? lol
      Au plaisir
      Marjorie

      • Adam

        Bonjour Marjorie,

        Merci ^^

        Après les bonnes affaires ne courent pas non plus les rues comme on dit et c’est pour ça qu’il faut chercher et être à l’affût tout le temps.

        Il est vrai que je ne connais pas particulièrement ta région mais je pense que les prix peuvent vite s’enflammer tout comme sur Lyon d’ailleurs et c’est la raison pour laquelle j’ai décidé d’élargir ma zone de recherche (mon lot se situe à 3/4 d’heure de chez moi).

        Pour les frais de notaires je vais essayer de la faire simple car pas évident d’expliquer par écrit ^^

        En gros j’ai remarqué que beaucoup de propriétaires ne connaissent pas la réelle valeur des frais de notaire lorsque ça concerne les garages, ils pensent que ceux-ci avoisinent les 6%-7% comme pour les biens immobiliers traditionnels ( à chaque premier contact par mail je leur demande leur estimation des frais de notaire, ce qui me permet de savoir s’il sont au courant ou pas).

        Sur le coup je ne dis plus rien jusqu’au prochain rendez vous où je vois en personne le propriétaire. Là je lui explique mon budget, que son lot me plait et que je suis plutôt partant MAIS je me suis renseigné quelques jours auparavant notre entretien et j’ai constaté à ma grande surprise que les frais de notaire sont spécifiques pour les garages et qu’ils sont plus de l’ordre de 10-15% ce qui représente un coût pour mon budget de base non négligeable.

        Et là j’ai un premier appui pour commencer ma Négo 😉

        En espérant avoir été à peu près clair je te souhaite une bonne journée.

        Au plaisir,

        Adam

    • Business du jour

      Je suit ton blog depuis quelques mois, résultat je viens d’acheter un parking, bravo ^^.

      Plus sérieusement c’était dans mes projets depuis un moment mais ton blog a répondu a pas mal de question, Merci et surtout continu comme ça.

      Et bravo à Adam de s’être lancer.

      • Adam

        Joli coup ta place de parking, bonne continuation 😉

    • InvestMan

      Salut Adam, félicitations pour cet investissement et j’espère pour toi que ça se concrétisera rapidement 🙂

      @Julien, légère petite faute de frappe dans ton titre « racontre ». Egalement une faute dans la description du livre sur amazon « Cet livre ». En tout cas, je trouve la couverture bien faîte, bravo !

      • Adam

        Merci Elyes, bonne continuation à toi et longue vie à ton blog 😉

        Adam

    • jerome

      salut julien et Adam,
      bravo Adam pour ton investissement de ton lot de 4 garages.pas mal le truc des frais de notaire.
      bonne chance pour ton lot de 40 parkings.
      julien ,je pense que pour l’interview tu aurais du le faire un coin plus tranquille et tu pouvais aussi lancer une action comme s’inscrire à ta newsletter
      sinon vidéo très intéressante.
      Jérôme

      • Adam

        Bonjour Jérôme,

        Merci pour ton soutien.

        J’attends que la vente se finalise (ça prend pas mal de temps en fait, entre crédit immo, les notaires…) pour ce lot et je vais relancer les recherches dès que possible.

        Au plaisir,

        Adam

    • Drai

      Hello,

      Bravo à Adan d’avoir sauté le pas, je le rejoins sur la difficulté principale au sujet de la procrastination.

      L’astuce des frais de notaire est maline 😉 je la concerne volontiers.

      Merci à toi Julien pour ce partage toujours aussi intéressant.

      Jonathan

      • Adam

        Bonjour Jonathan et Merci,

        Oui pour avancer il est primordial de se débarrasser de cette « maladie » qu’est la procrastination, d’autant plus qu’elle est très coriace ^^

        Sortir de sa zone de confort est pour moi le meilleur moyen de la combattre. Maintenant quand je me retrouve dans des situations et que je me dis :  » C’est galère, mais qu’est ce que t’es en train de faire là ?  » Je sais à ce moment précis que je ne suis plus en confort et que je suis bel et bien en train de combattre le « virus » qui m’empêche d’avancer !

        A la base je DETESTE négocier et c’est pourquoi j’ai cherché des solutions car pour effectuer une bonne transaction c’est indispensable. L’astuce concernant les frais de notaire permet effectivement d’enclencher une négociation en douceur avec des arguments et ça me permet d’être en position de confiance face à mon interlocuteur.

        Bonne journée et bon « combat » 😉

        Adam

    • Laurent

      salut Julien.
      super et merci à toi, je partage entièrement tes idées que je pratique depuis quelques temps dans toute la France .
      j’utilise même tes contrats type .
      je te souhaite encore de bonne affaires .
      Laurent .

    • leroy

      salut à tous! je souhait faire mon 1er investissement sur un lot de garage ,le seul problème c’est que la toiture est en amiante , l’agent immobilier me dit qu il y a aucun soucis par rapport a cela mais j’ai un doute . Que me conseil tu ?

      • Julien

        Bonjour,

        as-tu lu le diagnostic ? Si l’amiante n’est pas en bon état ou représente un risque majeur pour la santé, cela est signalé dedans.

        Mes 50 garages ont un toit en amiante comme beaucoup d’autres en France. C’est un matériel solide et non nocif s’il est bien entretenu.

        Julien

    • Jean de Poliokolite

      Pour les personnes qui sont sur paris et les grandes villes de France, la méthode de julien fonctionne particulièrement bien la demande étant bien supérieur au nombre de place disponible.

      Le seul « problème » étant l’investissement de départ qui est plus grand, mais les bénéfice n’en sont que démultiplié.

      Encore merci pour ta méthode Julien que j’ai adopté et bonne continuation à toi ! N’hésite pas à partager tes astuces si tu en à d’autre c’est tellement rare les personnes qui ne sont pas égoïste à notre époque…

      • Julien

        Salut Jean,

        merci pour ton commentaire, c’est super sympa de ta part et cela m’encourage à aller plus loin encore !

        Comme tu dis, la méthode est éprouvée et certains lecteurs sont d’or et déjà en phase d’achat et vont passé chez le notaire prochainement.

        Je ferais des interviews s’ils sont ok pour partager.

        A bientôt

        Julien

    • Julien

      Hello Julien, as tu publié quelque part un extrait de ta compta pour que l’on puisse se rendre compte de ce que cela rapportait réellement ? Je suis vraiment intéressé mais je ne me rend pas compte du tout des chiffres

      • Julien

        Bonjour Julien,

        non, j’ai publié mes chiffres dans le livre que je viens de publier.
        C’est une bonne idée que je vais mettre en place dans mes bilans !
        Pour info, je gagne 900 € net d’impôts sur mes quatre garages à St etienne payés 11000 € FNI, soit 8% net net.

        A bientôt
        Julien

    • malétras

      Bonjour,
      Je suis du havre et toutes les annonces que j’ai vu parking ou garage, après avoir fait le calcul
      la rentabilité est très faible…
      Peut être que la ou tu vie, les prix sont moins cher?

      • malétras

        ex: garage à 15000€ sur 15 ans 110€/mois
        ici un garage se loue 60€ sauf dans le centre ville ça peut atteindre 100€/mois mais les prix des garages s’envolent

        • Julien

          Bonjour,

          Trouver des affaires qui sortent de l’ordinaire n’est pas évident.
          Je considère qu’il y a les parkings qui se vendent de particulier à particulier sans objectif de rendement, juste pour le stationnement ou la valorisation d’un appartement.
          Ce sont les autres garages ou parkings, vendus souvent en lots qui sont intéressants.
          Il faut centrer tes recherches dans ce sens.

          Julien

    • alexandre

      Hello Julien,
      belle idée que cette vidéo qui explique comment tu en est arrivé à t’intéresser à la location de garages !
      j’espère qu’il y en aura d’autres.
      @ bientôt
      alexandre

      • Julien

        SAlut Alex,
        pour l’instant, je suis plus sur les vidéos en capture d’écran car je n’ai pas de caméscope.
        Pourquoi pas recommencer ! Des idées de sujet ?
        Julien

    • Julien

      Avec un parking l’emplacement est LA priorité puisqu’il n’y a pas grand chose de plus à vendre hormis la sécurisation.

      Dis-moi si je me trompe mais personnellement je viserais des parkings proche du centre-ville et des quartiers d’affaires.

      • Julien

        SAlut Julien,

        bienvenue sur mon blog. L’emplacement est le critère prioritaire pour le locataire, donc pour l’investisseur aussi 😉

        Tu peux trouver de bons emplacements en centre-ville et à proximité des quartiers d’affaires à condition que le stationnement y soit compliqué.

        Les nœuds de transport sont aussi de bons emplacements.

        A bientôt

    • lemon

      Dans un immeuble où comme le mien chaque appartement à un ou deux parking, la revente est difficile. Dans mon cas, nous n’avons plus qu’une voiture donc on peut revendre ou louer la place de parking. Pour la vente personne n’est intéressé, pour la location heureusement 1 personne intéressé, ceci dit cette place de parking est encombrante à la revente à cause des charges que ça engendre. . Louer un studio est à mon avis un investissement bien plus rentable qu’une place de parking parce que globalement même s’il est pas loué quelques mois on s’y trouve en frais et a la revente.

      • admin

        Bonjour,

        j’ai visité des parkings dans une résidence plutôt récente (comme la tienne, je pense). Les places de parkings y sont plus nombreuses que le nombre d’appartements et cela n’en fait pas de très bonnes affaires. Je partage ton point de vue, il faut bien faire attention à bien choisir l’emplacement.

        Les studios sont une alternative aux places de parking. Il y a aussi de bonnes affaires. Ceci dit, il y a bien plus de contraintes avec un studio qu’un parking : il faut le faire visiter, faire l’état des lieux, gérer les réclamations, les travaux, les pannes… Tout cela prend du temps et fait aussi baisser la rentabilité.

        A bientôt

        Julien

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