Transformer une place de parking en box s’appelle un boxage. C’est une opération de construction d’un box à partir d’un parking. Tu vas découvrir comment transformer une place de parking en box. Pourquoi fermer un parking en box est un moyen d’augmenter le rendement de ton parking et de protéger ta place de parking ?

Le boxage d’une place de parking dépend de la copropriété. Il te faut quelques accords pour mener à bien la transformation de ta place de parking en box. Le coût de construction du box sur l’emplacement de parking n’est pas à négliger. Une entreprise spécialisée dans le boxage de parking pourra réaliser un devis dans ce sens.

Le boxage de ta place de parking est très avantageux pour le propriétaire du parking comme pour le locataire.

Toute ma démarche pour acheter un ou plusieurs des garages dans le but d’investir est dans cet article.

Boxage de place de parking : définition

Le boxage d’un parking suppose que tu sois propriétaire d’une place de parking. Le boxage du parking permet de transformer la place de parking en box. Un box est un garage fermé.

Une fois la place de stationnement boxée, elle est close par trois murs, un plafond et une porte de garage. Les véhicules qui sont la place de parking sont alors invisibles depuis l’extérieur du box. Boxer, c’est ainsi fermer un parking en box. La fermeture de la place de parking est assurée par les murs et la porte de garage.

Si tu es propriétaire d’un parking dans une copropriété, alors lis cet article pour augmenter ton rendement en transformant ton parking en box. Voici les informations pour réaliser un boxage de parking.

Pourquoi fermer ta place de parking en box ?

Il y a plusieurs raisons qui poussent un propriétaire à la fermeture de sa place de parking.

Pourquoi boxer son parking : protéger sa place de parking

La motivation principale pour le boxage d’un parking est la sécurité. La fermeture de la place de parking permet d’ajouter une sécurité à la place de parking.

Avant le boxage du parking, l’accès au parking est déjà un peu sécurisé. L’entrée au sous-sol peut se faire en voiture par la porte d’entrée du parking. Une personne peut aussi entrer dans le parking par la sortie piéton et/ou l’entrée piéton de l’immeuble.

Une fois dans le parking, une personne malveillante a accès à l’ensemble des places de parkings non fermées. Elle peut voir les véhicules et y accéder sans aucun problème. Les parkings qui ont été fermés par boxage sont inaccessibles. Le seul moyen pour connaître son contenu est d’ouvrir la porte du garage. Cela implique de fracturer la porte du box.

Un collègue de Leroy Merlin s’était fait fracturer son box dans sa copropriété. Au dessus de la porte du box, il y avait des grilles d’aération qui ont permis au(x) voleur(s) de sélectionner le ou les boxs. Ils n’ont eu qu’à inspecter le contenu du box avant de fracturer la porte.

Quand tu réalises le boxage de ta place de parking, je te conseille donc de ne pas utiliser un matériau ajouré. Un matériau plein permet de réellement fermer la place de parking aux regards indiscrets.

Cloisonner une place parking protège ton véhicule. Quand il est sur une place ouverte, un voisin mal intentionné ou maladroit peut simplement rayer la carrosserie en ouvrant sa portière. Des chocs et des dégradations volontaires sont aussi au menu. Dans un box fermé, la voiture est à l’abri et le parking fermé se transforme en annexe de cave pour stocker quelques affaires. Un petit coup de fil à ton assureur permet de vérifier que la police que tu as souscrite comprend bien l’entreposage de quelques affaires en sus de ton véhicule.fermer sa place de parking pour la protéger

La première raison pour le boxage de parking est donc de sécuriser le véhicule ou le contenu stocké dans le box. Le propriétaire est alors souvent la personne qui utilise la place de parking.

Fermer un parking en box n’est pas toujours une bonne idée

Ma femme était propriétaire d’une place de parking en sous-sol. Je lui ai parlé de l’opportunité de boxer sa place de parking. Elle n’avait pas envie de s’embêter à faire les démarches pour le boxage. De plus, elle voyait que les voisins qui avaient fermés leur place de parking avaient du mal à sortir de leur voiture, voir même à rentrer la voiture dans le box.

En effet, la fermeture du parking en box implique moins d’espace de manœuvre. Avec un parking ouvert, on peut mordre sur les lignes blanches, voire sur la place du voisin. Lorsque les murs du box sont posés, il n’est plus question de mordre sur quoi que ce soit au risque d’abimer sa voiture. La construction d’un box dans un parking prend plus de place qu’un parking ouvert.

Pour sortir du box, il faut d’abord sortir de la voiture. Quand le parking est ouvert, la portière peut déborder sur la place du voisin. Il n’y a pas de mur pour l’en empêcher. Après la fermeture du parking extérieur en box, les portières de la voiture vont taper dans le mur.

fermer un parking n'est pas toujours facile

Comme ma femme est une personne pressée, qui commence son travail de bonne heure, elle a jugée plus pratique de garder sa place parking ouverte plutôt que de fermer son parking en box.

Lorsqu’il a été question de vendre son appartement et sa place de parking, j’ai remis le sujet du boxage sur la tapis. Je suis sûr que le prix du boxage de son parking aurait généré une plus-value lors de la vente de l’appartement et du parking. J’ai sûrement un tempérament d’investisseur que ma femme ne partage pas puisqu’elle n’a pas voulu entamer les démarches de boxage.

Quels sont les avantages du boxage de place de parking ?

Le boxage d’un parking rapporte de l’argent

Si tu es investisseur, tu seras intéressé par l’argent que peut rapporter le boxage d’une place de parking.

Dans mes recherches et d’après mon expérience, j’ai souvent constaté que dans un même parking, dans la même copropriété, un emplacement de parking fermé se vend plus cher qu’un parking ouvert.

C’est assez logique car le propriétaire ou le locataire qui utilise le box peut y garer son véhicule en toute sécurité. La place de parking est bien mieux protégée par les murs et la porte de garage. Lors de mes visites, je constate souvent que les boxes contiennent aussi des cartons, des vélos, des armoires, des établis de bricolage, des accessoires de voiture comme une remorque, une bâche et toutes autres sortes d’affaires entreposées par les usagers du parking fermé. Ces affaires sont souvent stockées au fond du garage, devant la voiture stationnée dans le box.

boxer un parking

Un locataire qui loue un box restera plus longtemps. Certains sites internet de location affirment que la durée locative augmenterait de 50 % quand la place de parking est transformée en box. Je n’ai pas pu vérifier ces données sur le terrain faute de détenir des places de parkings ouvertes dans mon patrimoine immobilier.

A de rares occasions, des copropriétaires stockent des affaires sur leur place de parking non fermée. C’était le cas dans la copropriété où nous habitions. Les voisins de parking de ma femme stockaient des affaires sans valeur marchande : de l’essuie-tout, du papier toilette, des vieilles chaussures, un ventilateur (l’hiver seulement)… Sur une place, il y avait même un canoë kayak !

Bref, la valeur d’un parking transformée en box est supérieure à une place de parking non fermée pour deux raisons : la sécurité et une possibilité de stocker quelques affaires dont on n’a pas besoin tous les jours.

La fermeture d’une place de parking en box apporte de la valeur

Le boxage d’un parking est un investissement immobilier comme un autre. C’est comme faire des travaux ou du home-staging dans un appartement. Le boxage d’un parking permet d’augmenter la valeur marchande du parking.

On peut facilement comparer le devis fourni par l’entreprise de boxage de parking avec la nouvelle valeur du parking. Tu peux regarder sur internet le prix des boxes dans ta rue ou ton quartier et le comparer aux prix des places de parkings non boxées.

Il est probable que le coût de construction du box soit inférieur à la prise de valeur du parking suite à sa transformation et son boxage.

Imaginons le cas où une copropriété est munie de 100 places de parking ouvertes. Quelques propriétaires de parking décident de fermer leurs parkings en boxs. Quelques semaines après la fin du boxage, on compte une dizaine de boxes parmi les places de parking.

D’un point de vue esthétique, le sous-sol est moins joli. Ce n’est plus du tout homogène. Financièrement, seuls les propriétaires qui ont transformé leur parking en box ont valorisé leur parking. La copropriété n’a rien gagné.

Si l’ensemble de la copropriété décide le boxage des 100 places de parking, c’est une autre histoire. Pour tous les futurs acquéreurs, la copropriété paraît plus propre et plus sécurisée. Cela va influencer à la hausse l’ensemble des parkings et des appartements. Tous les lots de la copropriété bénéficient de cette opération de boxage. Moralité, mieux vaut transformer l’ensemble des parkings en boxs d’un seul coup. Cela va sans dire, mais le coût des travaux sera aussi revu à la baisse.

le prix d'un boxage est amorti lors de la revente

Un investisseur a donc tout intérêt à transformer sa place de parking en box pour espérer vendre son parking plus cher qu’une fois le boxage réalisé.

Calculer le nouveau rendement avec le devis du boxage d’un parking

Le second gain financier vient du rendement locatif.

Le rendement locatif d’un bien immobilier se calcule ainsi : loyer / montant investi. A emplacement égal, dans une même copropriété, une place de parking fermée se louera toujours plus chère qu’un parking ouvert.

Les loyers qui proviennent du box sont plus élevés et ainsi le rendement est meilleur. Encore faut-il que l’augmentation du loyer soit supérieure au coût de construction du box parking.

Prenons un exemple. Jean transforme sa place de parking en box. L’entreprise de boxage de parking lui a fait un devis de 2000 €. Jean avait acheté sa place de parking 10000 € frais de notaire inclus. Dans notre formule de rendement, le montant investi passe de 10 à 12 000 €, soit 20 % de progression.

Jean a négocié avec son locataire avant la fermeture de la place de parking. Le locataire payait 50 € par mois et il est prêt à payer 70 € après les travaux de boxage.

Question : le prix du boxage du parking de 2000 € est-il un bon investissement pour Jean ?

Ma réponse est oui. Comme le loyer est passé de 50 € à 70 €, cela représente une augmentation de (70-50)/50 = 40 %. Le prix du boxage de parking ne représente lui que 20 % d’investissement supplémentaire. C’est ainsi que Jean a augmenté le rendement de son parking en le transformant en box.

Pour vérifier mon raisonnement, voici le rendement avant le boxage :

50 x 12 = 600 € / 10000 € = 6 %

et le rendement après le boxage  est de 70 x 12 = 840 € / 12000 € = 7 %.

En plus de protéger sa place de parking et d’en augmenter la sécurité pour son locataire, Jean va gagner plus d’argent. Attention, ce n’est pas toujours le cas. Parfois, le coût de construction du box sur le parking ne permet pas de rentrer dans ses frais.

Le coût de construction d’un box sur un parking extérieur

C’est par exemple le cas pour les parkings extérieurs. Si tu veux fermer une place de parking en extérieur, ce n’est pas le même coût de construction pour un parking extérieur que pour un parking intérieur.

J’ai étudié le coût de construction d’un parking extérieur sur deux de mes lots de garages. Les devis pour le boxage de ces parkings extérieurs étaient plus cher que pour un boxage classique. Le coût de construction d’un box sur un parking extérieur est compris entre 5000 € et 6000 € dans la région où sont mes garages en question. A Paris ou dans les grandes villes, tu peux t’attendre à payer beaucoup plus cher la construction d’un garage à la place d’un parking en plein air.

5000 € ou 6000 € d’investissement pour construire un box n’est pas un frein pour moi. J’ai l’habitude d’investir. Ce qui a freiné mes projets de boxage, c’est le retour sur investissement. Dans le meilleur des cas, je peux louer le garage pour 40 voir 45 €.

rapporter le cout d'un boxage au rendement

Le rendement du nouveau garage est donc de 40 x 12 = 480 € / 5 000 € = 9.6 %. Ce n’est pas un mauvais rendement, je te l’accorde. Sauf que les batteries de garages où j’ai étudié ce projet de boxage ont des rendements de 18 % et 13 % environ. La construction du box sur mes emplacements de parking fait donc baisser son rendement global.

Pour l’instant, les entreprises de boxage consultées pour mes parkings n’ont pas eu ma validation. Le coût de construction des parkings extérieurs est trop élevé pour le moment. Je pense attendre une remontée du chômage et le manque de chantier pour négocier à nouveau mes projets de construction de box sur mes parkings.

Il est aussi possible que la construction des boxs sur les parkings extérieurs valorisent la batterie de garages lors de la revente. Dans une batterie de garages, le nombre de garages passerait de 23 à 25 et dans le second lot , de 22 à 26 boxes. Est-ce qu’un investisseur serait prêt à payer 5000 € de plus par nouveau garage ? C’est difficile à dire puisque je n’ai pas essayé de revendre les batteries de garages en question.

Transformer un parking en box = 15 % net pour le boxage

Cédric a investi dans trois parkings situés à Villeparisis dans l’est parisien. Il a boxé immédiatement ces parkings. Voici son histoire en vidéo et résumée en texte ci-dessous.

Je suis avec Cédric en grande banlieue parisienne, à l’est de Paris, vers Marne-la-Vallée, exactement, à Villeparisis. On est là pour parler d’une opération de boxage que Cédric a réalisée.

Cédric Charaudeau a 45 ans. Il a commencé à s’intéresser au sujet d’investissement dans les parkings il y a  près de 2 ans et demi. On se connait depuis 2014. Il s’est formé grâce aux techniques d’investissement que j’utilise et des conseils que j’ai pu lui donner dans le mastermind immobilier que j’anime chaque mois.

Au bout d’une année à peu près, j’ai commencé à réaliser mon premier investissement immobilier, qui s’est plutôt bien passé. Et comme le premier investissement était positif et prometteur, je me suis dit qu’il ne fallait pas que je m’arrête là. J’ai acheté 2 parkings, et puis 3, et au bout d’un an et demi, 12 parkings et garages !

C’est extraordinaire. Cédric a un rythme d’achat effréné, en comparaison avec le mien. J’ai commencé en 2012. Et entre 2012 et 2017, où on tourne cette vidéo, j’ai fait 4 investissements dans les garages.

On va maintenant creuser l’opération de boxage que Cédric a faite à Villeparisis. C’est à 45 km de chez lui,  Paris intra-muros.

Comment est-ce que Cédric a trouvé ce lot de parking boxables ?

Sur internet en listant les petites annonces. Cette annonce de parking a été trouvée sur le Bon coin. C’était une annonce publiée par une agence immobilière. Elle était très peu détaillée, comme savent très bien faire les agences immobilières, c’est-à-dire une ligne.

Il y avait marqué qu’il était potentiellement possible de transformer les places de parking en boxes. J’ai fait différentes démarches par mail et par téléphone. Ensuite, je me suis rendu compte qu’il y avait un potentiel intéressant en terme de projet pour fermer les places de parking et construire des box dessus.

construire des boxes

J’ai organisé une visite avec l’agent immobilier. J’ai pu vérifier sur place la faisabilité de ce projet sur le plan technique, mais également sur le plan administratif, parce qu’il y a toute une procédure pour le boxage des parkings. Il ne faut pas se planter. Il y a pas mal d’opérations de transformation de parkings en boxes qui ne vont pas au bout et qui ne peuvent pas aller au bout.

Que ce soit Cédric ou moi, on a plus raté que réussi des opérations de boxage de parkings. Je n’en ai jamais fait, mais j’en ai raté. Cédric en a réalisé une, mais il en a raté plusieurs autres.

Combien étaient vendues les trois places de parking boxables ?

Il y avait 3 places à vendre pour un total de 18 500 euros.  Les frais d’agence étaient inclus, mais pas les frais de notaire. J’ai pu négocier l’achat de ces places de parkings transformables en box 18 300 € frais de commission d’agence et d’acte en main. J’ai réussi à faire baisser, de quoi gagner les frais de notaires, qui ont été payés par le vendeur.

C’est important, parce que sur un prix de vente à 18 000 €, cela représente pas loin de 20 %. Grâce à cette réduction de prix, Cédric a du rendement et aussi de la marge de manœuvre.

Combien de temps pour fermer un parking en box ?

J’ai fait les démarches de devis auprès de l’entreprise de boxage parking avant de passer chez le notaire. J’avais tous les devis de boxage de mes parkings qui étaient calés. Le lendemain de mon passage chez le notaire, j’ai envoyé le chèque d’acompte pour que l’entreprise de boxage démarre les travaux. Entre le moment où j’ai signé l’acte authentique de propriété et la remise des clés à mon premier locataire, il s’est passé 2 mois, à peu près. Il a donc fallu 2 mois pour construire les boxes à partir des places de parkings.

fermer un parking en plein air

Il y a 3 box sur la photo. Ceux de Cédric, ce sont les 2 du fond. Il y a un double et un grand simple. Celui qui est le plus proche de nous n’est pas à Cédric, mais il a quand même été boxé.

Le voisin n’a pas voulu vendre sa place de parking. Enfin, il n’a pas voulu me la vendre au prix que Cédric la voulait.

Comment et combien louer des parkings boxés ?

Le box double fait un peu plus de 24 mètres carrés. Le grand box simple fait plus de 15 mètres carrés, on est pratiquement à 16. C’est un grand box simple et il y a une très grande hauteur puisqu’il y a 3 mètres sous plafond. Partant du fait que c’était un box qui était un peu plus grand, je l’ai affiché à 109 euros. A ma grande surprise, je l’ai loué très rapidement. L’annonce n’est pas restée une semaine.

J’ai loué le grand box à un passionné d’automobile. Ce mécanicien restaure des Volkswagen coccinelle ou des combi Volkswagen. Actuellement, il y a ce type de véhicule qui stationne à l’intérieur de ce box double. Je pensais que j’allais peut-être le louer à 2 personnes différentes, mais il m’a pris les 2 places.

Le prix de boxage d’un parking

Ca fait 270 euros de loyer mensuel sur les 2 boxes. Pour un coût de construction du parking en box qui a coûté 22 000 euros travaux inclus, clé en mains, tous frais frais payés. Le rendement est super. Le fait de boxer les parkings permet d’avoir une plus-value, parce que le prix de revente actuel est estimé entre 26 et 28 000 € les 2 box. Il y a déjà une petite plus-value sympa qui attend à la sortie.  C’est sécurisé avec une belle marge de manœuvre !

Merci Cédric de m’avoir accueilli à Villeparisis et de m’avoir présenter ta magnifique opération de boxage.

Comment se passe le boxage des parkings en copropriété ?

Pour compléter cet article sur la transformation de place de parking en box, j’ai fait appel aux compétences de Victorin. Ce jeune homme va t’expliquer comment boxer un parking. J’avoue être un peu jaloux, car j’attends depuis deux ans d’avoir l’opportunité du boxage d’un ou plusieurs parkings en copropriété.

Ce type d’opération est souvent juteux, mais je pense que tu le sais déjà ! Comme il est important de parler de ce que l’on connaît bien, j’ai fait appel à un nouveau lecteur pour partager son expérience. Il est en plein travaux de boxage de ses parkings dans le sous-sol de la copropriété.

Victorin boxe ses parkings

Bonjour, je m’appelle Victorin et j’ai 23 ans. Je travaille pour l’Etat depuis 2 ans et je vis dans les Hauts de Seine.

Cela fait un an que je cherche un moyen d’investir mon argent pour qu’il me rapporte un bon rendement. Je me renseigne sur la location d’appartements, la location en meublé, l’investissement dans des start up ou bien de jeunes artistes… mais rien ne me semblait vraiment rentable. Concernant la location d’appartement, j’étais dubitatif quant aux éventuels problèmes liés aux locataires (loyers impayés, etc…).

Un jour de mars 2014 lorsque je cherche des livres se rapportant à ce domaine chez un libraire, je tombe sur le livre de Julien : « Réussir son investissement dans les parkings et garages ». Je l’achète immédiatement.

Je le lis assidûment, je me renseigne un peu plus sur la fiscalité, sur la gestion locative. Bref, je réfléchis vraiment à acheter un ou plusieurs garages à louer.

Le temps passe et les recherches aussi. Je cherche principalement sur le site seloger.com mais je ne trouve rien d’intéressant, rien qui ne me satisfasse complètement au niveau de la rentabilité.

En janvier 2015, je pars à l’étranger pour le boulot, je stoppe donc mes recherches. Je rentre fin avril. La date est importante car dès mon retour je me remets à chercher sur internet. Je ne sais pas trop dans quelle région chercher, Bretagne, Lorraine, PACA, Aquitaine, Normandie.

Mes recherches ne sont pas vaines et je trouve quelque chose d’intéressant à Darnétal, en Seine Maritime. C’est à 1h30 de chez moi mais pourquoi pas.

Un lot de parkings en copropriété à transformer en boxes

Le bien est un lot de 32 places de parking au sous sol d’une copropriété, fermé par un portail électrique. Le prix de vente affiché est 63000€ FAI. Une place de parking se louant environ 35€, cela me donne une rentabilité de 20%, cela semble trop beau mais je contacte immédiatement l’agent immobilier car je considère qu’il sort un peu de ce qu’on peut voir d’habitude. Je vais visiter le bien 5 jours plus tard.

Darnétal est une commune de 9500 habitants qui touche Rouen. Le bien est situé à 100 mètres du TEOR, le moyen de transport qui dessert toute l’agglomération. La demande est donc existante. Il y a quelques places en ville mais elles sont limitées à 30 minutes. Et pour celles qui sont gratuites, tout est plein à partir de 8h.

En arrivant en ce début mai à Darnétal, nous nous rendons avec l’agent immobilier au pied de l’immeuble. Il a été construit dans les années 1980 mais est en très bon état. Il y a deux niveaux de parkings, uniquement des places et aucun box. Le lot en question est une partie à part, toutes les places étant les unes à côté des autres, ce qui est un bon point. L’ensemble est très propre, sol bétonné, pas d’humidité.

Les charges de copropriété s’élèvent à 1052€ par an et fait étonnant, il n’y a pas d’impôt foncier sur ce bien, document à l’appui.

Cependant, deux choses me font très peur. Premièrement, de nombreuses voitures sont garées sur les places, or elles ne font pas partie de la copropriété et n’ont donc pas le droit, il y a même deux épaves. Deuxièmement, j’apprends qu’il y a de temps en temps des dégradations sur les voitures et des vols dans les sous-sols. Les habitants de l’immeuble ont même peur de laisser leur voiture sur les places de parking.

boxage-d-un-parking

Je prends la décision de tout de même faire une offre à 54700€ FAI, je n’ai pas eu beaucoup à négocier, c’est mon agent immobilier qui me propose cette négociation. Elle est acceptée par le vendeur, nous posons cependant une condition suspensive à la vente, que le syndicat de copropriété accepte le fait de faire boxer les places de parking. L’AG a lieu le 5 juin et je suis autorisé à fermer les places de parking de la copropriété.

Je fais faire plusieurs devis de boxage pour mes parkings et au final en élargissant un peu les places extérieures, j’aurai 23 boxes plus un petit local. Je peux espérer louer les boxes 60-65€ par mois. Je préfère avoir des boxes : moins de vandalisme sur les voitures et des possibilités de stockage, sachant qu’il n’y a aucune cave dans l’immeuble, je vise tout particulièrement ses habitants.

Boxer un parking est très rentable

La rentabilité est incroyable, 21% avec les travaux. Je peux espérer gagner 17000€ par an de revenus locatifs.

Cependant, il n’y a actuellement aucun locataire donc je devrai en trouver 23, ce qui n’est pas chose facile, mais je suis de caractère joueur :).

Je retourne trois fois à Darnétal sur mes jours de repos et j’inonde la ville de flyers. Dans les boites aux lettres, quelques voitures, des boutiques, etc. J’ai déjà 8 locataires qui ont réservés leur place. Avec les délais normaux d’achat immobilier, les places seront disponibles mi-septembre 2015, si tout va bien.

Le prix de boxage d’un parking

L’immeuble ayant plus de deux ans, je peux même bénéficier de la TVA à 10% sur les travaux. La transformation en boxes va me coûter 28600€.

Les frais de notaire s’élèvent à environ 4500€.

En récapitulant tout ça :

– Achat : 50000€

– Frais d’agence : 4700€

– Frais de notaire : 4500€

– Travaux : 28600€

Je dois donc trouver un financement de 86000€.

Je me tourne naturellement vers ma banque, la Société Générale, ayant de très bons rapports avec mon banquier. J’ai la chance de n’avoir aucun loyer à payer, de pouvoir emprunter à deux et de n’avoir que 160€ de crédit par mois, les conditions sont idéales. Je décide de financer le bien sur 10 ans, afin de rembourser rapidement et éventuellement, acheter un autre bien par la suite.

Il me propose un taux à 2,70% assurance comprise, un différé de remboursement de 4 mois, parfait pour transformer mes parkings en box et trouver de nouveaux locataires et, au final, des mensualités de 830€ par mois.

Voilà où j’en suis, le compromis de vente est signé, la demande de prêt effectuée, et je suis toujours en recherche de nouveaux locataires, pour arriver à 23 … et si je loue tout, l’investissement sera très rentable.

La construction de box sur un parking

3 mois plus tard, mon projet locatif a bien avancé, voici où j’en suis…

Nous avons signé la vente le premier septembre. Dès l’après midi, les palettes de parpaings arrivaient sur place et le lendemain, les murs se montaient.

J’ai reçu de plus en plus d’appels, certains réservent, d’autres attendent de voir si la hauteur sous plafond est suffisante. En effet, les parkings que j’ai transformés en boxes sont situés dans un sous sol de copropriété : la hauteur est de 2m10 et certaines camionnettes ne passent pas, ce qui est embêtant pour ceux qui souhaitent stocker des meubles.

Des frais imprévus par l’entreprise de boxage entre autres

Revenons un peu en arrière, avant la vente. Tout ce projet m’a réservé quelques mauvaises surprises. C’était mon premier prêt immobilier, je n’y connaissais absolument rien et mon banquier avait omis de me signaler que les frais de gestion n’étaient pas intégrés dans le prêt. Résultat : 800 euros à débourser en plus. Deuxième surprise, un rajout à faire au notaire, 700 euros en plus… Heureusement que j’avais de l’argent de côté, sinon j’aurais été bien embêté.

Comme Victorin, j’ai aussi eu des problèmes de financement. J’ai une faveur à te demander : veux-tu répondre à ce sondage de 5 questions à propos du financement bancaire s’il te plaît ? Merci d’avance, Julien

Début septembre, les travaux de boxage de mes parkings avancent bien, pas assez vite à mon goût, voulant louer le plus rapidement possible, mais ça ne dépend plus de moi. Encore une mauvaise nouvelle, mon entrepreneur m’apprend que je ne peux pas bénéficier de la TVA à 10%, or mon prêt était calculé en fonction de ce devis, je dois donc rajouter 2800€ aux travaux de transformation de mes parkings en boxes… Heureusement qu’il accepte un délai de paiement et que je suis pendant 4 mois en différé de remboursement avec des mensualités plus petites.

Le boxage de mes parkings est presque fini

Mi septembre, le boxage des parkings est presque fini, le gros œuvre est fini et il manque seulement quelques portes à poser. Je me suis rendu sur place deux fois cette semaine, j’opte désormais pour le voyage en train, c’est moins fatiguant, moins cher, moins long… parfait.

J’ai déjà signé 10 contrats de location, et d’autres sont réservés. J’espère en louer 20 d’ici la fin du mois, je vous rappelle que j’en ai 23 au total, et qu’en louer 14 suffira à rembourser mes mensualités.

Dans tous les cas, je dois en louer un maximum pour prévoir toute éventualité.

Pour l’instant j’auto-gère mes locations, je me rends sur place, je rentre tout dans un logiciel qui gère les locataires, les loyers, les contrats. J’attends de voir si les locataires sont plus du genre à rester longtemps ou bien à résilier rapidement et souvent. Auquel cas cela me prendrai trop de temps et j’opterai pour la gestion en agence, j’en ai trouvé qui prennent seulement 5 à 6% du loyer, ce qui ferai environ 3 à 4 € par garage; sachant que je peux le déduire de mes revenus.

Concernant l’assurance, j’ai contacté trois assureurs et une assurance m’a fait un tarif préférentiel avec une réduction due à mon travail, seulement 260€ par an pour l’intégralité de mes boxs et de bonnes garanties.

Les locataires doivent cependant prévenir leur assurance pour ce qu’il y a à l’intérieur des boxs.

Quant aux paiements, la plupart choisissent de me régler par virement, ce qui m’arrange et simplifie grandement les choses, m’évitant de me rendre trop souvent sur place. Pour l’instant une seule locataire souhaite me payer en espèces. Après plusieurs débats concernant la faisabilité et la praticité de la chose, elle accepte de faire un dépôt d’espèce directement dans ma banque en indiquant mon numéro de compte… ouf !

Mes boxes en photo

Pour conclure je suis assez satisfait du résultat, visuellement déjà car l’ensemble est plutôt joli. Je suis aussi rassuré de voir que j’aurais bientôt quasiment tout loué… 0% de garages vides… le rêve de tout investisseur non ? Certains locataires me prennent deux, même trois garages d’un coup, c’est sur que comme cela ça va vite à tout louer.

boxer-un-parking

Je n’ai pas rencontré de problèmes particuliers dus à la location en elle même (à part ceux indiqués au dessus concernant les dépenses non prévues). De nature assez organisé, j’ai acheté un meuble à tiroirs porte dossier, chaque box aura son dossier suspendu avec à l’intérieur le contrat, l’état des lieux ainsi que le double des clés.

Transformation-parking-box

Je suis fier de mon projet, aller dans ces garages et voir que tout cela m’appartient est assez incroyable, surtout à 23 ans. J’espère maintenant que cela va bien fonctionner et que je pourrai faire un deuxième investissement du même genre d’ici 2 ans. Je remercie Julien pour ses conseils à travers son livre ainsi que les lecteurs de son blog.

Le dernier email de Victorin, début novembre

Pour ma part, les 23 garages sont tous loués, et je vais donner la gestion de l’ensemble à une agence immobilière. Ils me prennent 6%, sachant que je peux déduire la gestion des impôts, cela m’arrange, car je n’ai vraiment pas le temps de gérer les entrées / sorties. Je vais même passer les nouveaux locataires à 65€, je n’arrête pas d’avoir des demandes.

Julien : Bravo Victorin, j’aurais été bien incapable de gérer un tel projet à 23 ans.

Victorin investit de nouveau dans des boxes

Certains se souviennent peut-être de mon dernier billet sur le boxage que Julien m’avait demandé concernant les boxs que j’avais acheté en septembre 2015. Avant de commencer à parler des projets qui ont suivis, je vais faire un petit point sur ces 24 boxs.

J’ai donc confié la gestion à une agence immobilière qui me prend 5%. L’ensemble des boxs est loué. Les premiers ont été loués 60€, mais suite à quelques départs, ils sont passés à 65€.

En un an, ces garages m’ont rapportés environ 15500€. Alors bien sûr tout cet argent ne reste pas sur mon compte, car je déduis les frais d’agence, le prêt, les frais de copropriété, etc ..mais ça reste positif heureusement.

Seule ”ombre” au tableau, le changement des portes automatiques de la copropriété qui, étant un des plus gros copropriétaires des parkings, va beaucoup m’impacter. Il faut se dire que c’est reparti pour 20 ans de fonctionnement 🙂

Je vais maintenant t’expliquer le deuxième projet d’investissement locatif que nous avons mené, plus simple en apparence car il n’y a pas eu de travaux de boxage, mais en réalité bien plus compliqué…

En début d’année, je commence à nouveau à regarder les annonces de lots de garages sur les sites spécialisés. J’en repère plusieurs mais une fois dans mon tableur excel, la plupart ne sont pas très intéressants.

Je tombe cependant sur une annonce qui éveille ma curiosité. Un lot de 46 garages dans un petit village à côté de Douai (59) au prix affiché de 250000€ FAI. Malin comme un vieux singe je cherche l’annonce sur le Bon Coin et trouve directement l’annonce du propriétaire, à 15000€ de moins. Je l’appelle, pose les questions d’usage concernant le montant de l’impôt foncier, le tarif de la location, etc. et convient d’un rendez vous avec lui.

Les garages sont situés quasiment dans le centre ville, propres (mis à part deux ou trois portes), sol bétonné, pas de travaux à prévoir. Ma visite est satisfaisante, maintenant le plus dur arrive.

Ce lot peut me rapporter pas mal d’argent tous les mois, par contre à l’heure actuelle, ça plus mon autre lot plus nos revenus professionnels, les impôts sur le revenus risquent de faire très très mal.

Fin janvier je commence alors à réfléchir à la création d’une SCI avec ma compagne, sous l’impulsion des articles de Julien sur le sujet. Je me documente, achète un livre et après voir la fiscalité d’une SCI déclarée à l’impôt sur les sociétés, nous franchissons le pas.

L’offre est faite au propriétaire, les statuts rédigés par un expert comptable et la SCI est créée (très rapidement sur internet). Nous sommes fin mars, je commence à chercher un financement. Je vais tout financer par la banque, à savoir prix d’achat, frais de notaire et garanties. Je fais appel à un
courtier en prêt immobilier et celui-ci me dirige vers la BNP Paribas qui m’offre le meilleur compromis entre taux et durée. J’opte pour un prêt sur 19 ans à 2,00%.

La constitution du dossier est très longue, l’acceptation aussi, ayant déjà un autre prêt immobilier en cours. Mon taux d’endettement est légèrement supérieur à 30% mais le prêt est accepté courant juin. Des remboursements de 1300 euros par mois sont prévus, je n’ai pas droit à l’erreur.

Entre temps, je me suis aussi penché sur la comptabilité. Un comptable me prendrait 1000€ par an pour effectuer la compta, faire le bilan et la déclaration aux impôts. Je décide alors de tout faire tout seul, c’est une société relativement simple au final, sans trop de mouvements de trésorerie, si je peux économiser un peu et augmenter la rentabilité c’est parfait. Et je dois dire que pour l’instant je m’en sors plutôt bien ; avec
un bon logiciel, quelques recherches et un peu de lecture.

Les garages sont gérés par une agence depuis 2 ans. Avec l’accord du propriétaire, je prends les devants et n’attends pas la signature de la vente pour contacter les locataires et faire un récapitulatif. Ce que je découvre fait peur. Certains locataires sont à 40€, d’autres à 45€, d’autre à 46,26€ … il y en a même pour qui je n’ai aucun moyens de les contacter (ni téléphone ni adresse).

Je me demande encore aujourd’hui comment cela est possible. Je décide radicalement de changer d’agence une fois la vente signée. Je ne peux pas continuer avec une agence aussi peu sérieuse. La vente intervient fin juillet. Ca y est, nous sommes officiellement propriétaires de 70 garages au total. C’est à la fois impressionnant, gratifiant mais aussi anxiogène.

En effet, tant que l’argent n’arrive pas on se demande si tout va bien fonctionner. La transition d’agence de gestion n’est pas simple du tout. L’ancienne agence ne fait aucun effort, certains locataires non plus d’ailleurs, ils payent aux deux agences, ils faut alors régulariser.

Il aura fallu trois mois pour que la situation soit désormais stabilisée correctement. Et encore, un locataire dont je n’ai aucun moyen de contact continu de payer par virement automatique à l’ancienne agence.

Faisons alors un point financier. Le prêt me coûte 1300€ par mois. Les loyers rentrants sont de 1900€ (frais d’agence déduits), et les autres frais sont… inexistants. Pas de frais de copropriété, pas de frais comptable du coup, pas d’impôts sur les sociétés pendant au moins 4 ans vu tous les frais que l’on peut déduire, seuls les impôts fonciers interviendront l’année prochaine.

Pour l’instant nos boxs nous fournissent donc 40000€ de revenus supplémentaires par an, plutôt pas mal à 25 ans non ? Et nous ne comptons pas nous arrêter là 🙂 Quel est notre objectif ?

Cet investissement locatif sera le plus long au niveau du prêt. Le lot de 24 boxs est remboursé dans 9 ans, notre but est donc, pour les futurs achats éventuels que nous ferons, que tous soient remboursés en même temps (donc mis à part ce lot de 46 boxs). Nous aurons donc des revenus très confortables, surtout si nous rajoutons nos revenus professionnels, nous pourrons alors prétendre à un prêt immobilier plus important pour notre résidence principale, avec un apport.

Ces garages sont vraiment une opportunité unique pour développer nos revenus. Merci à Julien pour son aide dès le début de l’aventure et pour nous avoir fait découvrir ça 🙂

As-tu déjà boxé des places de parkings ?

Quelles sont tes questions sur la transformation de parking en box ?

 

    50 replies to "Boxage : comment transformer une place de parking en box ?"

    • Max Weber

      Hello

      Transformer des parkings en box ça peut être une bonne idée pour augmenter la rentabilité, mais est ce que ça ne demande pas plus d’entretien ?

      Max

      • Julien

        Bonjour,

        oui, tu as raison, mais je pense que c’est compensé par d’autres aspects.

    • Pascal

      Vous ditez que l’acompte des travaux a été envoyé le lendemain de la signature ? ça veut dire qu’on peut réaliser toutes les démarches eet obtenir l’autorisation avant la signature ?

    • fanch

      bonsoir,merci pour la video avec les bonnes explications
      j’ ai déjà boxé des places de parking .c’est effectivement très intéressant
      d’un point de vue rendement et aussi pour une plus-value éventuelle.
      j’ ai encore 2 places de parking et j’aimerais bien les boxer mais j’ ai un souci administratif pour le moment qui me bloque .
      ces places sont quand même louées mais avec un box le rendement serait meilleur.
      à mon avis c’est surement l’un des meilleurs investissements à l’heure actuelle avec le stockage en individuel
      à bientôt
      cordialement
      fanch

    • DOMINIQUE

      bonjour oui sa m intéresse mais avec la loi Alur le rendement diminue obligation de les assurés en propriétaire non occupant et la difference du prix de location de la place de parking est pas énorme par rapport au box

    • catherine

      Bravo Cédric. Je suis curieuse de connaître ton histoire de colocation de parking ? de garage ?

    • ICD Fiduciaries

      Très intéressant ! Merci pour le partage

    • jean

      Bonjour,

      Dans la situation actuelle pas de soucis : grosso modo CA de 20 000 en direct, 20 000 en SCI….

      Par contre, comment allez vous gérer la franchise en base de TVA à 34 000 euros pour la suite de vos investissements ?….sauf à vouloir reverser à l’état 20% du CA global !!

    • Loïc

      Super Victorien !!
      Chapeau, en si peu de temps et à 23 ans … ça me rappelle lorsque j’achetais mon appartement (à 24 ans) certaines banques ne me prenaient pas au sérieux et l’un d’eux m’avait même rigolé au nez! Bref … ça a bien changé depuis 😉

      Petite question, es-tu déjà confronté personnellement à la limite de la franchise du chiffre d’affaire avant que soit appliquée la TVA ? Cette franchise étant actuellement de 32900 € (source : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=2&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_457)

      • Victorin

        Bonjour Jean,

        Je pense me limiter à un seul achat supplémentaire donc je me débrouillerai pour avoir un CA inférieur à 32900€ (seuil franchise de TVA) et ainsi ne pas en payer.

        Victorin

    • Eric

      Sur sa zone d’activité quel est le rendement moyen but et net des parkings qu’il propose à la vente?

    • jerome

      salut julien et victorin
      bravo victorin pour ce nouveau lot d’acheter!
      c’est vrai que pour un gars de 25 ans c’est pas mal avoir 70 parkings.
      bonne journée !!

      • Victorin

        Merci Jerôme 😉
        Victorin

    • Stéphane

      Bonjour Alex

      Es tu certain de pouvoir déduire les travaux de boxage de tes revenus.
      As tu eu une confirmation des impôts ?

      bonne continuation

    • Yves Le Morellec mesmentors.fr

      Bonjour Victorin et Julien,

      Je suis dans la même situation que Victorin car j’habite dans les Yvelines. J’ai pour ma part choisi d’investir dans Paris intra-muros sur une place de parking. Mon bien affiche une rentabilité record de 9% nette lol (enfin record pour la capital). Je désire plus tard faire comme Victorin et acquérir un lot de garage, seulement en Ile de France les rendements sont généralement minables et l’éloignement m’effraie un peu. Je vais suivre de près l’évolution de Victorin, ça va certainement me réconcilier avec cette idée.

      Merci pour ce beau témoignage Yves http://mesmentors.fr

      • Victorin

        Salut Yves,

        Surement que la jeunesse inhibe les peurs (:
        Franchement pas d’inquiétudes à avoir. Et même le fait que j’ai un métier pas facile niveau emploi du temps, j’ai réussi à concilier les deux pour rechercher, prospecter, trouver les locataires, signer les baux, etc.. Maintenant je donne la gestion à une agence mais si je le voulais vraiment je pourrais le gérer seul …c’est uniquement un confort personnel.

        Par contre des rentabilités comme la mienne j’avoue ne pas en avoir trouvé d’autres encore ..et pourtant je cherche dans la France entière ..pas évident.
        J’espère renouveler l’opération dans quelques mois …un achat par an cela me convient :p

        A bientôt
        Victorin

    • francois

      Bonjour!

      Bravo pour cette réalisation!

      Nous rappellons que nous « boxons » vite et bien, y compris en parois minces ou emplacements biscornus, à prix très raisonnables.. et France entière, dans des délais ultra courts!

      Bien cordialement!

      • sef

        bonjour,
        j’ai le projet de 2 garages pour de la location dans le 89. En largeur, il y a 2m40 et en longueur 7m . Je me demande si c’est réalisable? Et a quel prix avec dalle en béton?
        Merci pour votre réponse

    • Gwen de moins-cest-mieux.com

      Salut Julien et Victorin,
      belle aventure, j’adore; ce qui m’étonne c’est le coup fourré du banquier avec les frais de gestion. Il me semblait qu’ils étaient obligés de donner une simulation avec tout inclus?

      • Victorin

        Ce n’ai pas réellement un coup fourré, il m’a seulement mal expliqué les choses et la simulation. Il faut aussi dire que c’est mon premier prêt immobilier donc j’ai aussi une part de responsabilité dans cette non compréhension (:

        Victorin

    • Romaric de sortir-du-rsa.fr

      Bonjour Julien et Victorin,

      Je vois que ça bouge bien pour toi Victorin.

      Il y a aura toujours des contres temps et des imprévus dans l’immobilier, cela fait partie du jeu.

      En tout cas à 23 ans, avoir 23 garages, qu’est ce que ce sera à 60 ? (60 garages 🙂 )

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

      • Victorin

        Salut Romaric,

        Merci beaucoup (:
        Victorin

    • Didier-Fabrice

      Bonjour,

      «Ils me prennent 6%, sachant que je peux déduire la gestion des impôts»

      Les charges ne sont pas déductibles des impôts mais des revenus fonciers qui serviront de base au calcul de l’imposition. Je sais que je peux passer un peu pour un extrémiste en faisant la remarque à chaque fois que je vois cette approximation mais selon son TMI la différence peut être importante.
      Cela dit je ne critique pas le fait de déléguer étant moi-même une grosse feignasse partisan du moindre effort. Et pour répondre à Jack déléguer ne signifie pas ne pas contrôler et celui qui te baise doit intégrer le fait de ne pas travailler avec toi sur le long terme.

    • Moreau

      Bonjour Victorin,

      Merci à toi (et Julien bien sur) pour cet article intéressant.

      Combien l’agence de gestion prend elle (à toi et/ou au locataire) lorsqu’il y aura des départs/nouveaux arrivants ? C’est personnellement ce qui me ferait peur dans le fait de laisser la gestion, pas tellement le fait de laisser
      Merci et bravo, super investissement
      Jérémie

      • Moreau

        pardon j’ai pas fini ma phrase…
        « C’est personnellement ce qui me ferait peur dans le fait de laisser la gestion, pas tellement le fait de laisser les 6% tous les mois. » désolé. Jérémie

      • Victorin

        Salut Jérémie,

        Alors pour les locataires en place ça ne change rien pour eux, juste le destinataire du paiement qui est modifié.

        Sinon, pour les nouveaux, ils doivent payer 100€ d’honoraires à l’agence, plus le mois de caution, plus le prorata du mois en cours. Les 6% sont déduis sur le loyer qu’ils versent mensuellement.
        Alors certes cela peut paraitre beaucoup à sortir d’un coup pour u locataire (environ 220€ si contrat en début de mois), mais ils ont plusieurs lots de garages en gestion et ils arrivent à trouver des locataires malgré tout. Après il n’est pas exclu de baisser l’honoraires si ils voient qu’ils ont de la difficulté à trouver des nouveaux locataires.

        A bientôt
        Victorin

    • jeancl2

      bonjour, voilà une réussite méritée, car ce jeune homme a subi des « imprévus » assez fâcheux, par exemple: « Encore une mauvaise nouvelle, mon entrepreneur m’apprend que je ne peux pas bénéficier de la TVA à 10%, or mon prêt était calculé en fonction de ce devis, je dois donc rajouter 2800€ aux travaux de transformation de mes parkings en boxes… « . etc.
      Les boxes , c’est super, bien entendu !
      bravo !

      • Victorin

        Salut Jeancl2,

        Merci beaucoup (:
        Victorin

    • Julien

      Bonjour et bravo pour ton projet. je suis en phase de recherche pour l’instant mais habitant la région parisienne il est difficile de trouver des biens au rendement suffisamment intéressant. Il faudrait que je trouve plus loin mais gérer à distance n’est pas simple, surtout lorsqu’on n’a pas d’exprérience.
      J’aurais une question concernant les assurances. Je vois que Victorien a fait assuré spécifiquement ses parkings. Lorsque j’ai contacté l’assureur chez qui j’ai mon assurance habitation, il m’a dit que j’étais automatiquement assuré pour tous les biens immobiliers que je pourrais acheter sans avoir à faire une nouvelle souscription.
      Du coup, je me demandais si l’assurance habitation classique suffit comme me de dit l’assureur ou faut il prendre une assurance spécifique pour ce type de bien?

      Merci d’avance.
      Julien

    • jack

      Bonjour,

      Félicitations pour cet investissement.
      Mais personnellement je maintien l’idée que la proximité est importante pour bien gérer ses biens.
      Ce derniers temps, avec les intempéries, certains de mes locataires se sont plains d’infiltration d’eau.
      Et bien pour détecter d’ou vient l’eau il n’y a qu’une seule solution: etre présent lorsqu’il pleut.
      Sinon le professionnel que se déplacera sur place par temps sec, au mieux fera plus de travaux que necessaiere (car il ne s’aura pas d’ou vient l’eau) et au pire sera incapable de faire quoi que ce soit.
      Et ca, ca n’est possible que si l’on habite à moins de 30minutes des biens loués.
      Et faire confiance à une agence pour la gestion de problemes, c’est assez risqué.

      • Victorin

        Bonjour Jack,

        Merci pour le compliment (:

        Paradoxalement je n’ai pas confie la gestion à une agence à cause de la distance (1h30 environ) mais plus à cause du manque de temps.
        En effet, j’ai un métier où les jours de repos sont variables, jamais à jours fixes. Et meme ceux que j’ai peuvent être annulés la veille ou le jour meme. Ca m’est arrivé en septembre, 7 rendez vous pour signer les contrats de location, je m’apprête à monter dans le train et lâ mon repos saute et je dois aller bosser. Ca manque de sérieux quand même de devoir annuler les rdv, je souhaite ne jamais recommencer une telle chose.
        Puis je garde un œil dessus, les locataires actuels ont mon numéro et n’hésiteront pas à me contacter si il y a un probleme.
        Au moins je n’ai plus besoin de me déplacer à chaque fois qu’un locataire veut rentrer.

        Puis comment aurais je passer à côté d’une telle occasion ? (: Un bien à 50000 €, une rentabilité brute de plus de 30% quasiment, le rêve de tout investisseur quand même non ?

        A bientôt (:

    • Nathalie

      Bonjour Victorin,

      Il me semblait que les frais de notaire étaient bien plus élevés (environ 20%) dans le cas d’achat de parking ou garage que pour l’achat d’un appartement par exemple (environ 8%).
      Peux-tu m’éclairer sur ce sujet?
      Merci
      Nathalie

      • Julien

        Bonjour,

        les frais de notaire sont les mêmes pour les parkings et les appartements ! Ce qui change, c’est que les parkings sont moins chers, donc on paie plus de frais en proportion.

    • francois

      Bonjour,

      Rien à dire sur ce projet….bravo sur le descriptif.

      Sauf que le taux d’emprunt est astronomique à 2,7% !!
      J’espère pour vous que ce sera que le point noir de ton affaire.

      Bonne chance

      • Victorin

        Exactement 2,74 % ^^ moi qui pensait que ce n’était pas beaucoup.
        J’essayerai de trouver une autre banque pour faire un rachat de crédit (:

        Merci de ton soutien.
        A bientôt

        Victorin

    • Alex

      Hello !

      Premier conseil que je me permais de te donner puisque je suis -trés- habitué de ce genre d’opération : ne signe pas l’acte définitif sans avoir obtenu du syndic un certificat de non contestation d’AG. Autrement dit, en étant sur, qu’aucun copropriétaire n’a attaqué le syndicat des copropriétaire pour faire annuler la résolution ou l’AG compléte.

      Le délai de contestation est de deux mois à compter de la réception du PV.

      Deuxième conseil : change de banque 😉 J’ai acheté plusieurs lots en 2013, les taux étaient bcp plus élevés qu’aujourd’hui et j’ai obtenu sensiblement le même taux que toi sur la même durée…

      Troisième conseil ( promis après j’arréte !! ) : Attention à la réglementation immobiliére en matiére de boxage…la plupart des artisans n’y prétent aucune attention mais les régles existent pour la réglementation incendie, les ventilations…Etc…Par exemple pour les cloisons, 99% des artisans vont te proposer du parpaing creux, hors la réglementation incendie impose des cloisons en maconnerie pleine, parpaing ou beton cellulaire par exemple…

      Pour finir, tu parles de places extérieures, tu veux dire aux extrémités ou qui se trouve en extérieur soit pas dans un sous sol ? Sur 32 places tu fais 23 boxs, les places étaient si petites que ca ? Tu as du recalibrer et recréer des lots avec un géométre ?

      Sinon ca à l’air sympa et surotut rentable ! 🙂

      Alex

      • Victorin

        Salut et merci pour ton message (:
        Je vais essayer de répondre dans l’ordre :

        Nous sommes que deux seuls copropriétaires sur les parkings donc j’ai l’assurance écrite (ce n’est pas un particulier mais une entreprise) que cela sera entériné lors de la prochaine AG.

        Je reverrai éventuellement pour un rachat de crédit dans une autre banque si je trouve plus intéressant plus tard mais là c’était un peu en vitesse, je me suis dirigé vers le plus pratique car je voulais mettre en location rapidement.

        Pour la construction, mon entrepreneur a prévu des anglos creux B40. Je ne connais pas de textes régissant ce type de modification mais je serai très curieux que tu me le donne si jamais tu le trouve, auquel cas j’en avertirai mon entrepreneur.
        Pour les ventilations, c’est prévu entre chaque boxs ainsi qu’avec l’extérieur (:

        Enfin, je voulais dire « existantes ». Mais en effet les places actuelles font 2,50m de large et au final mes boxs feront 3,00m. Pas besoin de géomètre encore, je dois me renseigner sur ça mais uniquement pour l’AG de l’année prochaine, si besoin est.

        A bientôt (:

        • Alex

          Salut !

          Effectivement si vous n’etes que 2 copro tu ne risques pas d’avoir ce probléme de contestation d’AG.

          Concernant les matériaux de constructions, tu dois – normalement – respecter ce texte :

          Selon l’article 84 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des parcs de stationnement des bâtiments d’habitation : « le cloisonnement doit être réalisé par des parois pleines maçonnées ».

          Afin de se conformer à cette réglementation, deux matériaux peuvent être utilisés pour cloisonner votre parking en box : béton cellulaire ou parpaing plein.

          Assurémment le plus pratique, le moins cher, le moins lourd aussi est le béton céllulaire. Tout bon maçon sait travailler du béton céllulaire pour un cout quasi identique à du bloc parpaing creux….

          A bientôt !

          • Alex

            Concernant les modifications de taille de place, je pense que tu devrais valider ca avec un géomtre et faire modifier le réglement d’AG avec les nouveaux lots existants.

            Les lots sur l’état descriptif de division ne vont plus correspondre aux places physiques, les tantièmes de charges seront biaisés egalement….

            Enfin une revente anticipé des places unitaires ( pour échapper à la plus value sur les biens inférieur à 15000 euros ) sera impossible car les lots ne correspondront pas. Conseil d’ami 🙂

            Mais sinon pourquoi ne pas avoir laissé 2,5m en large c’est suffisant pour la plupart des véhicules et trés bien pour du stockage ?

            En plus c’est la taille standard des portes de garages ( 2,48 x 2,07 en hors tout cadre )

            • Victorin

              Salut Alex (:

              Je vais en parler à mon entrepreneur pour les matériaux (: merci.

              Pour le geometre, oui voilà c’est prévu pour ce cas, la revente individuelle des garages. Au moins je gagnerai plus que si je revends le lot. Je ne sais pas trop combien se vend un box dans ce coin mais je tablerai sur du 6000 (donc 138000 au total, bonne plus value o_O).

              Pour les places, en fait elles me semblaient petites. Puis qui dit places moins larges dit plus de places dans la longueur du lot donc plus de parpaing donc travaux plus chers ^^ et 23 boxs ca me suffit amplement pour un premier investissement. Et ça me différencie des concurrents, des places un peu plus grande au même tarif 🙂

              A bientôt
              Victorin

    • Samuel

      Bravo à Victorin pour cet investissement qui semble prometteur! ça laisse rêveur!

    • Romaric de sortir-du-rsa.fr

      Bonjour Julien et Victorin,

      Bravo Victorin pour t’être lancé à 23 ans dans l’achat et le boxage de places de parking.

      La rentabilité peut être énorme.

      Si je comprend bien tu achètes qu’une partie des places de parking de l’immeuble, as tu la possibilité dans le futur d’acheté les autres places afin peut être de boxer d’autres places ?

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

      • Victorin

        Salut Romaric,

        J’achéte une seule partie en effet, le reste de places appartient au copropriétaire qui est aussi propriétaire des logements. Donc il me sera impossible de les acheter par la suite. Puis c’est énorme, il y a près de 160 places ^^

    • marot

      bonjour
      tu as emprunté la totalité ?
      cordialement
      odile

      • Victorin

        Bonsoir Odile,

        Oui, j’ai fais un prêt de la totalité de l’achat + les travaux.
        A bientôt

    • Guillaume

      Très bon billet !
      Un beau projet qui nous prouvera certainement que prendre des risques peut être très rémunérateur…ou pas !
      On voit aussi que la nature à horreur du vide : Vous laissez vos places de parking vides et vous vous retrouvez avec dessus des vieilles carcasses de voitures pourries !
      Avec les appartements c’est pareil, un appart de vide…et hop 3 mois après vous avez des squatteurs 🙂
      Impatient de lire la suite de ce projet…

      • Victorin

        Bonsoir Guillaume,

        C’est aussi pour cela que je me suis dirigé vers l’investissement dans les garages, c’est beaucoup plus simple niveau gestion si ce cas arrive, plus facile de dégager une voiture qu’une famille avec 3 enfants en plein hiver 😀

        Victorin

    • Cédric

      Bonjour Victorin,

      Bravo pour ton investissement et la transformation de tes places en boxes. J’ai plusieurs questions à te poser :

      – Peux-tu préciser quelle type de porte tu fais poser et est-ce des murs en parpaing ou en tôle d’acier ?

      – Comment as-tu réalisé ton plan de transformation ?
      Es-tu passé par un architecte et quelles sont les dimensions de tes boxes ?

      – Et aussi, comment s’est passé la réunion de copropriété ?
      As-tu présenté ton projet sur plan avec des visuels pour appuyer ta demande ?

      Merci pour les réponse que tu pourras apporter.

      Bien amicalement,

      Cédric

      • Victorin

        Bonsoir Cédric,

        Les portes sont des portes de garages standard basculantes débordantes en acier galvanisé, serrure 2 points.

        Non pas besoin de passer par un architecte car en plus il n’y a même pas besoin de poser un permis de construire. Les boxes feront 5,00 par 3,00m donc 15m2 environ.

        J’ai présenté mon projet en direct à l’autre copropriétaire (nous sommes deux sur les parkings), en lui expliquant. C’était une représentante de l’entreprise propriétaire donc elle en a parlé à son pdg qui a accepté. J’avais juste fait un petit fichier excel qui représentait les places et expliquant rapidement les ventilation, etc.

        Merci de ton interêt (:
        A bientôt
        Victorin

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