Etre propriétaire de parkings et de garages est un bon investissement. Les loyers sont une rentrée d’argent très agréable. Mais il y a un revers à cette médaille (d’or ?): la gestion locative !

Pour encaisser de l’argent, il faut choyer ses locataires. Des locataires heureux de louer ton garage sont une condition sine qua non pour réussir son investissement. Entretenir cette relation prend du temps, de l’énergie et peut causer des soucis. Te voilà prévenu !

Pour ceux qui n’ont pas envie d’être confrontés à ces problèmes, mais qui restent persuadés que les parkings ont un avenir florissant, il existe une solution : acheter des SCPI Parking.

J’ai donc invité un spécialiste des SCPI qui va te présenter le principe des SCPI parking et leurs performances. Merci d’accueillir Jean-Luc !

Investir dans les SCPI parking

scpi parkingJean-Luc MATTHYS est Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant et auteur du blog Scpi-1.com

Investir dans des parkings peut être une excellente idée d’investissement rentable, assez facile à gérer et avec un budget abordable.

Toutefois investir dans les parkings demande du temps :

  • pour la recherche des parkings
  • pour la gestion
  • pour la revente

Une autre possibilité d’investissement est d’investir via une SCPI, qui investit elle-même dans les parkings.

scpi parking

SCPI : Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Pour rappel, une SCPI est une société civile de placement immobilier, c’est à dire une société privée qui investit dans des actifs immobiliers pour les louer.

L’investisseur achète des parts de la SCPI, en échange il perçoit un rendement net de tous frais (frais de gestion, assurances, taxes etc…).

Une SCPI parking peut être achetée cash, ou financée via un emprunt immobilier.

L’avantage des SCPI, c’est que tout est géré par la société de gestion de la SCPI :

  • sélection et achat des biens
  • gestion des locataires et encaissement des revenus
  • reversement des revenus aux porteurs de parts

Les SCPI utilisent le cash collecté auprès des investisseurs pour acheter des biens immobiliers, et sont donc en général sans dette. Cela apporte une certaine sécurité puisqu’elles possèdent des actifs tangibles, qui produisent des revenus récurrents.

SCPI Parking

Les SCPI investissent dans des actifs immobiliers divers :

  • habitations
  • bureaux
  • murs de commerces
  • EHPAD
  • résidences étudiantes
  • parkings

Il n’existe pas à ce jour de SCPI 100% parkings, mais certaines SCPI achètent des parkings parmi leurs actifs :

  • La SCPI Cristal Rente investit dans du résidentiel dynamique, des murs de commerces et des parkings. Elle étudie actuellement plusieurs acquisitions de parkings.
  • La SCPI Corum Convictions investit dans tous types d’actifs immobiliers dont des parkings, et offre actuellement un rendement net supérieur à 6%
  • Enfin certaines SCPI de bureaux achètent des immeubles de bureaux entiers avec de nombreuses places de parking : par exemple la SCPI PF (Participation Foncière) de Perial a acheté récemment un immeuble de bureaux à Colomiers avec 282 places de parkings.

Conclusion

Les SCPI offrent un rendement de 5-6% net, cela reste donc moins rentable qu’un parking qui offrirait un rendement supérieur à 10% brut.

Pour un investisseur qui recherche la meilleure rentabilité, prêt à investir du temps, mieux vaut donc acheter des parkings en direct offrant une rentabilité plus élevée.

Par contre pour un investisseur qui n’a pas le temps et souhaite avoir une partie de son patrimoine investi dans les parkings, les SCPI offrent une solution simple, sans soucis de gestion et de recherche d’opportunités, le tout avec un rendement correct.

Pour bien comprendre les SCPI, vous pouvez =télécharger gratuitement mon livre « Scpi – Le Guide » publié sur amazon mais offert gratuitement par Scpi-1.com

Les SCPI Parking sont un bon investissement

L’investissement immobilier est très vaste. Tu peux investir dans des parkings, des immeubles, des bureaux, des locaux commerciaux. Dans cet article, tu vas découvrir Jonathan. Il a dix ans d’expérience dans l’immobilier. Il a investi récemment dans la location de bureaux à Paris et il anime un site sur les SCPI.

Bonjour Jonathan, peux-tu te présenter s’il te plaît ?

Bonjour je m’appelle Jonathan Dhiver, j’ai 30 ans et près de 10 ans d’expérience professionnelle. Après avoir réalisé des études à l’Université Paris Dauphine, je me suis spécialisé en immobilier. J’ai commencé ma carrière en tant qu’agent immobilier spécialisé en immobilier d’entreprise puis j’ai poursuivi au sein d’un département investissement d’une société internationale de conseil en investissement.

Lors de cette expérience j’ai été immergé pendant près de 5 années dans l’investissement immobilier. J’ai appris à calculer des rentabilités immobilières, des cash flow immobilier des bilans promoteurs. Fils d’entrepreneur et après 5 années en tant que salarié j’ai décidé de créer ma société MeilleureSCPI.com (comparateur de SCPI à destination du grand public).

Tu as crée il y a quelques temps un espace de coworking. Peux-tu nous en parler ?

meilleure-scpi-parkingEspace de coworking parisien ! Exactement, en tant que jeune entrepreneur, il est difficile de travailler depuis chez soi tout seul ! Du coup nous avons monté avec un ami un premier espace de 80 m2 situé rue Poussin. Nous avions 5 bureaux, 1 cuisine et surtout 12 postes de travail. Cela nous a permis d’avoir des bureaux dès la première année de création de l’entreprise. Lorsque vous êtes au début de votre société vous avez besoin d’émulation, de partager vos idées et de recevoir des conseils. Un poste de travail coûtait environ 350€ / mois ce qui est raisonnable pour Paris. C’était donc une bonne solution immobilière en tant que jeune startuper!

Nous avons déménagé en septembre 2012 et avons désormais près de 300 m2 à proximité de l’Opéra et de Richelieu-Drouot. Le bailleur nous a fait confiance en ne nous demandant pas de caution (ce qui est très rare pour une société jeune comme la notre). Nous avons loué les postes de travail très rapidement et même plus vite que prévu. Nous sommes donc près de 40 personnes dans l’espace et 12 sociétés. Actuellement un poste de travail coûte 450 € par mois hors taxe sans engagement de durée.

Avec cela vous avez un bureau en bois, une chaise ergonomique, un accès très très haut débit certifié, des salles de réunion et surtout un accès à un réseau d’entrepreneurs dynamiques ! Un espace de coworking sans âme ça ne fonctionne pas! Aujourd’hui d’un point de vue financier nous sommes à l’équilibre, si nous avions 4-5 espaces nous serions rentable et cela nous permettrait d’investir financièrement dans nos poussins.

D’un point de vue investissement immobilier c’est rentable puisque nous sommes capables de payer un loyer élevé de marché, alors il ne nous reste plus qu’à acheter nos bureaux! La vraie valeur d’un espace de coworking est pour les coworkers. Ils bénéficient du retour d’expérience des autres entrepreneurs et également des bons plans. Nous sommes dans une dynamique très constructive qui nous permet de nous serrer les coudes. La crise? Une réelle opportunité pour les optimistes!

Qu’est ce qu’une SCPI?

La SCPI : société civile de placement immobilier : c’est la pierre papier en d’autre terme. La SCPI permet d’investir dans un portefeuille immobilier dont les revenus immobiliers sont redistribués aux associés. Le montant minimum d’investissement est aux alentours de 1000€ ce qui est raisonnable. Il y a différents types de SCPI : les SCPI de rendement qui investissent en immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, logistiques, maison de retraites…. et les SCPI fiscales qui ont comme leur nom l’indique pour vocation de permettre une défiscalisation pour l’investisseur en contrepartie d’un engagement de conservation et location. Elles sont investies en logement principalement.

Lles scpi parking permettent de diversifierLes SCPI sont propriétaires d’actifs immobiliers partout en France (avec une majorité d’actif dans les grandes métropoles régionales et en Ile-de-France) : de la toute petite boutique au grand immeuble de bureaux à la Défense. La SCPI permet donc de mutualiser son risque géographiquement dans la typologie immobilière (bureaux/commerces/logistiques) mais également au niveau des locataires (quand on investit dans une SCPI on a plusieurs locataires) comme quand on investit dans plusieurs parkings

Une SCPI distribue en moyenne 5,30% de rendement net avant impôts (appelé TDVM dans notre profession). C’est un bon outil de diversification en immobilier parce que l’immobilier d’entreprise distribue de bons rendements. Dans un portefeuille immobilier nous pensons que la SCPI peut représenter environ 20% du portefeuille. Une répartition de patrimoine immobilier pourrait s’envisager à 20% pour de la SCPI 40-50 % pour la résidence principale et le reste en investissement immobilier locatif (logement, parkings…) et ou résidence secondaire.

Quelles sont les 3 erreurs à ne pas commettre pour acheter une SCPI ?

Il faut éviter les SCPI dont :

  1. Le taux d’occupation financier est trop faible (inférieur à 85%)
  2. Les réserves distribuables sont réduites
  3. La qualité immobilière moyenne (pour cela il faut regarder un par un les secteurs) et pour cela nous avons mis en place une carte du patrimoine par scpi qui permet de voir les immeubles et leur qualité.

Quels sont les avantages des SCPI sur les autres types de placements boursiers ?

Quand vous investissez dans une SCPI vous savez où sont situés vos actifs immobiliers, c’est du concret! Ce qui n’est pas le cas des actions. En tant qu’associé de SCPI vous êtes convoqué chaque année à l’assemblée générale, vous prenez donc part à la vie de la société! Tous les trimestres un bulletin d’information vous est adressé. Il présente la santé immobilière et financière de votre SCPI. Par ailleurs, les SCPI sont moins volatiles que la bourse qui a montré sur les dernières années qu’un investissement en bourse pouvait être plus compliqué à maîtriser que l’immobilier. Mais le principal avantage est que les SCPI peuvent être acheté avec un prêt bancaire ce qui n’est pas le cas des actions.

As-tu des investissements immobiliers à titre personnel ?

Oui j’ai des SCPI et des parkings! J’espère que prochainement nous pourrons acheter avec mes associés les bureaux de la Poussinade mais des bureaux c’est tout de suite un montant d’investissement beaucoup plus important!

Match : investissement dans les parkings ou SCPI

Dans le cadre de ma formation de conseiller en gestion de patrimoine, nous n’avons pas encore parlé des SCPI. Ce sigle signifie : Société Civile de Placement Immobilier.

Sur parkinggarage.fr, parmi mes élèves, certains ont investi dans ce type de support. Les rendements nets proposés varient entre 3 % et 6 %. Pourquoi ne pas jeter un oeil sur ce type de support et le comparer à mon domaine de prédilection : les parkings ?

SCPI et parkings : la même classe d’actif

Que tu achètes des parkings ou des parts de SCPI, tu achètes de l’immobilier. On ne peut pas parler d’actifs financiers comme des actions ou des obligations. Quand tu investis dans une SCPI, tu deviens propriétaire d’une partie d’une société dont le patrimoine est majoritairement constitué d’immobilier.

Le marché immobilier fonctionne par cycles. Les parkings et l’immobilier détenu par les SCPI seront affectés par ces cycles. Les SCPI peuvent détenir différents types d’immobilier : des bureaux, des locaux commerciaux, des parkings… et à différents endroits. Selon la composition de la SCPI, sa tendance à suivre le cycle sera plus ou moins forte, tout comme tes parkings détenus en direct.

Sélectionner le meilleur actif

Avant d’investir, je ne peux que te conseiller de te former dans les deux domaines. Investir dans un parking ou dans une SCPI n’est pas facile. L’investisseur doit atteindre un niveau de compréhension élevé pour ne pas se tromper.

Les compétences pour choisir le meilleur parking ou la meilleure SCPI sont différentes. Le rendement offert par un ou plusieurs parkings est souvent meilleur qu’une SCPI. Mais comme tout investissement, il faut le mettre en relation avec le risque qu’il supporte.

Le couple rendement/risque des parkings et SCPI

Le risque semble moindre chez les SCPI. Ce type de société acquiert des locaux à divers emplacements, ce qui assure donc la diversification géographique. Les types de locaux peuvent aussi être variés, c’est un autre type de diversification.

Dans les parkings, les emplacements peuvent être aussi éloignés les uns des autres, mais c’est à l’investisseur de faire le travail. Pour diversifier mon patrimoine, j’ai acquis un immeuble de rapport pour ne pas rester uniquement exposé au « risque parking ».

Le rendement est procuré par les loyers et les gains en capitaux. Les SCPI, comme les parkings, offrent les deux. La perte de loyer, comme en capital, est possible dans les deux cas.

Ce qui me freine clairement pour investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, c’est le manque de contrôle que je peux exercer dedans. Je dois me fier entièrement aux équipes de la SCPI. Ils contrôlent les achats et la gestion.

La gestion des SCPI et des parkings

La gestion des SCPI est très passive pour l’investisseur, contrairement aux parkings. Ceci dit, contre rémunération, tu peux déléguer la gestion des parkings à une agence immobilière.

Quoiqu’il en soit, sélectionner des parkings me semble plus compliqué et plus long que la sélection d’une SCPI. Le choix paraît aussi plus simple.

Pour la revente, la cession des parts de Société Civile de Placement Immobilier a gêné quelques uns de mes lecteurs. Ils ont été bloqués pour revendre leurs parts, faute de trouver des acheteurs.

Le raisonnement est le même pour les parkings, mais le marché secondaire est plus ouvert et moins spécialisé que pour les SCPI.

Bonne chasse aux parkings et aux SCPI

    20 replies to "SCPI parking : les parkings sans les soucis de la location"

    • Melody

      Ça tombe bien, je m’intéresse justement à cette SCPI . Je ne savais pas qu’outre les biens d’entreprises, elle investissait aussi dans des parkings. C’est une très bonne chose, je trouve ! En tout cas, merci bien pour cette info. 🙂 Par ailleurs, peux-tu me communiquer le lien qui mène vers ton guide s’il te plait ?

    • Margaux

      La part de parking reste tout de même extrêmement minoritaire, même dans les SCPI citées. À mon sens ce n’est pas vraiment cet actif qui donne un bon rendement aux SCPI.
      Quant à la comparaison entre les deux investissements, la SCPI permet une absence totale de gestion et une grande sécurité, ce que ne confère pas les investissements dans les parkings!

    • eric

      Où trouve-t-on des places de parking ou des boxes à acheter en région parisienne ?

      • Julien

        Partout !

    • Nicolas

      Personnellement je détiens des parts de SCPI et j’en suis plutôt satisfait outre le fait de pouvoir diversifier le placement personnellement j’ai pris de parts de SCPI dans des murs de boutique en région parisienne sa permet de diversifier et de pas être à 100% dans de l’immobilier d’habitation.
      autre point très intéressent le fait de pouvoir acheter les part à crédit ce qui permet un effet de levier assez important étant donné le faible coût des crédits actuellement, le but étant d’avoir un taux de crédit inférieure au rendement de la SCPI sa permet de capitaliser avec un effort d’épargne moindre.

    • Meilleure SCPI

      La SCPI est un produit de placement qui permet de diversifier son épargne en utilisant l’immobilier d’entreprise comme sous jacent principalement…

      Hamon le taux d’occupation financier c’est les loyers facturés sur les loyers facturables. Plus il y a de locaux vides plus il est faible à l’inverse plus les actifs immobiliers sont loués plus il se rapproche de 100%…

    • delphine

      Bonjour,

      Je trouve que c’est une bonne alternative quand on ne peut pas investir directement dans un bien immobilier.
      Je vais sérieusement y penser.
      Merci pour cet article

    • Max

      Oui c’est d’ailleurs un trés bon outil de capitalisation de revenus fonciers…Il est intéréssant de garder le contrat au moins 8 ans par contre et concernant les droits de succession on a droit à un abattement de 152500 euros….on n’a pas mieux ailleurs.

      Mieux vaut aussi multiplier les contrats que d’avoir un gros bien chargé !!

      Parmis les meilleurs contrats : fortuneo, macsf, carac, mif, asac Fapes

      A bientot
      Max

    • hemon

      Bonjour, comment on fait pour placer des scpi sur un contrat d’assurance vie ? J’ai pas tous compris également :
      Le taux d’occupation financier est trop faible (inférieur à 85%)
      Les réserves distribuables sont réduites
      désoler je suis novice.
      Un rendement de 5,5% je trouve pas sa énorme mais correct si l’investissement est sur a 95%.

      • Max

        Pour Hemon,

        Certaines SCPI s’achétent via un contrat d’assurances vie et les revenus ne sont plus distribués mais capitaliser sur le contrat. Attention cependant à bien coisir son contrat d’assurance vie et à vérifierque les frais du contrat d’assurances + les frais de gestion SCPI ne soient pas trop important !

        Max

    • max

      Très intéressant comme placement. De plus on peut facilement echapper à l’impôt en plaçant les scpi dans un contrat d’assurance vie et aisni capitaliser les revenus !

      • Julien

        Bonjour Max,

        eh oui, on l’oublie souvent, mais l’assurance sert à défiscaliser aussi

        Julien

    • Cyril de meilleures-sicav.com

      Bonjour,

      Je me joins à l’ensemble des commentaires positifs sur cet article.

      Pour augmenter le rendement net, certains contrats d’assurance-vie laissent la possibilité aux souscripteurs de faire l’acquisition de SCPI mais le nombre de supports est souvent limité. Chaque contrat a sa spécificité, il peut être intéressant – à titre de diversification – de souscrire à un contrat spécialisé en SCPI.

      Je partage avec vous l’analyse qui est faite : on prend moins de risque avec les SCPI et moins de temps… Mais pour l’investisseur immobilier de talent, on se prive aussi d’une partie de la plus-value à la revente (qui est un peu noyée dans la SCPI). Par ailleurs, le recours au crédit est un peu plus difficile pour les SCPI que pour l’immobilier en direct – certaines banques n’autorisant les emprunts que pour les SCPI d’habitation.

      Donc sujet à bien analyser 😉

      Bonne journée,

      Cyril

    • Meilleur SCPI

      Oui la SCPI est un outil de diversification. Pour investir dans une SCPI il ne faut pas regarder que les frais. Ce qu’il est important de regarder c’est également les résultats par part le report à nouveau et bien évidemment la localisation des actifs immobiliers.

    • Le Self Made Man

      Salut, merci pour l’article.
      Les SCPI sont très intéressante mais vu qu’elles offrent des rendements net de 5-6%, pensez-vous qu’y investir en tant que premier investissement soit une bonne chose ?
      Merci

      • Julien

        Salut,

        attention, les rendements de 5% sont nets de charges, mais tu vas encore payer des impôts dessus. Du coup, cela rend l’investissement moins intéressant.

        Ce que j’aime dans les scpi, c’est que ce n’est pas du vent. Cela repose sur de l’immobilier physique, donc du concret.

        A ta place, je ne commencerai pas par de la scpi, je l’utiliserai comme outil de diversification.

        Julien

    • CGP

      Les frais des SCPI sont prohibitifs ( frais de gestion ticket d entrée frais divers )

      Les SCPI sont un packaging qui n’est pas intéressant in fine pour le client

    • Damien

      Très bon article! ta conclusion est claire: rendement inférieur mais tranquilité accrue! Ce placement peut très bien venir compléter un portefeuille d’investissements pour le diversifier 🙂

      Et une opportunité en +! On devrait tous en prendre de la graine !

    • linette

      merci de cet article très intéressant. Je connaissais les SCPI « tout courts » pour y avoir pensé dans mes recherches d’investissement. J’ignorais qu’il existait des SCPI comprenant une part importante d’investissement dans des parkings. Cela peut être effectivement intéressant quand on ne veut pas s’occuper de la gestion locative ou que l’on déménage trop souvent pour pouvoir gérer en direct ses biens (ce qui est le plus rentable).
      Par contre quelle est la part des parkings dans les SCPI mentionnées dans l’article ?

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