Acheter un lot de garage est la rolls de l’investissement dans les parkings. Quand tu commences à t’intéresser aux parkings et aux garages, tu vois un investissement abordable. *

Le prix d’achat d’un garage ou d’un emplacement de stationnement est faible. Il faut compter entre 5000 et 20000 € dans 90 % des cas. C’est donc un achat idéal pour les débutants en immobilier.

Au fil de tes recherches de garages à vendre, tu te rends compte que la rentabilité d’un garage est souvent réduite à cause des frais de notaire. Les frais de notaire pour l’achat d’un garage à 10000 € sont d’un peu plus de 2000 €, soit 20 % du prix. C’est énorme et cela impacte la rentabilité entre 1 à 3 %.

Tu en déduis qu’il faut acheter un lot de garage pour répartir les frais de notaire. J’ai aussi suivi ce raisonnement en 2012. Depuis, j’ai acheté 7 lots de garages. C’est mon dada, ma passion. Au delà des revenus et de la sécurité que les lots de garages me procurent, c’est devenu un jeu.

Rechercher des lots de garages à acheter me prend quelques minutes chaque jour. Gérer une centaine de garage me prend 4 à 6 heures par mois, déplacement inclus.

Dans cet article, tu ne verras que des lots de garages à vendre. Je ne parlerai pas d’achat de garage à l’unité pour investir. Tu peux retrouver un article sur l’investissement dans les garages  en cliquant ici.

Je visite des lots de garages presque tous les mois. Certains méritent une vidéo ou un article. Ce sont ces lots de garages à vendre que je te propose de découvrir avec moi. Cette page est mise à jour en fonction de mes visites de garages à vendre.

Lot de 8 garages à vendre

Voici l’histoire d’une visite effectué en mars 2016.

Je vais te parler du dernier lot de garages à vendre que j’ai visité. C’est un lot de 8 garages, qui se situe à 1h30 de chez moi. Ce lot de garages n’est pas très loin des autres lots de garages que je possède en Basse-Normandie. Il est à peu près sur ma route avec une petite déviation de 45 minutes.

Cette annonce était cachée dans les recoins du Bon Coin. Ce qui a retenu mon attention était le prix extrêmement attractif : 3000 € par garage.

Je vais visiter ce lot de garages un lundi matin avec mon père parce qu’il me ramenait chez moi. Nous arrivons devant le lot de garages à vendre et c’est un ancien locataire qui nous fait visiter.

Je n’ai jamais vu un agent commercial aussi mauvais. Il me dit qu’il ne mettrait pas d’argent dans le lot de garages qui est à vendre, qu’il n’y croit pas du tout et que c’est mal géré et qu’il y a des problèmes etc.

Nous arrivons à gratter pas mal d’informations auprès de ce locataire, notamment sur la propriétaire. Pourquoi veut-elle vendre ? Est-elle pressée ? Bref, nous arrivons à savoir l’historique de ce lot.

Je ne peux visiter qu’un seul garage, celui que le locataire occupait. J’avais déjà eu la propriétaire au téléphone. Des indications m’avaient fait dire que le prix pouvait être fortement négociable puisque cette dame était pressée de vendre ce lot de garages.

Si tu apprends que le propriétaire est pressé de vendre, forcément, il peut consentir à une ristourne beaucoup plus forte pour que la vente aille vite.

Je sentais bien la vente de ce lot de garages. Les dimensions de ce lot de garage m’intéressaient parce que l’annonce affichait 18 mètres carrés. Dans les faits, ce n’était que 15 mètres carrés. J’aurais pu les bétonner, comme j’ai l’habitude de faire pour mes lots de garages.

La ville compte 9000 habitants. C’est une petite ville intéressante, dynamique avec des industries.

Ce qui m’a déplu, c’est l’état des murs. Dans le garage que nous avons visité, le mur était en train de s’effondrer sur lui-même. En poussant avec mon pied sur le mur, je réussis à faire bouger les parpaings. Les fentes entre les parpaings mesurent 2 cm d’épaisseur.

Après cette visite, je rappelle la propriétaire. Je lui dis : « Écoutez, c’est quand même un gros problème ces murs qui s’effondrent sur eux-même ». Elle n’est pas au courant. Elle ne sait pas non plus combien de locataires il y a dans le lot de garages à vendre.

« Est-ce que vous êtes prête à me faire visiter d’autres garages pour que je puisse voir l’état des murs ? ». Je refais un aller-retour de 200 kilomètres pour aller visiter une deuxième fois le lot de garages à vendre.

Je me retrouve chez la propriétaire et je lui pose les questions que je voulais savoir. Je compte 11 garages dans l’allée et il n’y a que 8 à vendre. Je veux savoir si elle vend 8 ou 9 garages parce qu’elle m’avait dit qu’elle avait vendu 2 garages. Ce n’était pas vrai puisqu’elle en a vendu 3.

Elle m’a donné les actes de vente des trois garages qui ont été vendus. Je sais maintenant le prix de vente. J’ai aussi l’acte de donation, que son père lui a fait pour ce lot de garages. J’apprends aussi combien le lot de garages a été valorisé à l’époque de la donation.

J’ai pu piocher différentes informations auprès de cette propriétaire. J’ai eu les clés pour aller voir les garages qui étaient vides et ce problème de murs. Il s’est avéré que le problème de murs était partout.

Je n’ai pas acheté ce lot de garages. Je juge que c’est trop dangereux. Je juge que, face aux risques d’effondrement ou aux risques des travaux potentiels, ça allait coûter trop cher.

La propriétaire m’a proposé son prix quand je l’ai rappelé pour lui dire que je n’achetais pas. C’est une question de respect. A partir du moment où vous avez visité un lot de garages ou de parkings, je considère que vous devez rappeler le propriétaire.

Je rappelle la propriétaire pour lui dire que ce problème de murs est dans tous les garages. Elle me dit : « Ah oui ? Mais même si je baisse mon prix, ça ne vous intéresse pas ? ». Je lui demande, par curiosité, son prix. Elle me propose 2000 € le garage. Elle a baissé de 33% son prix de vente pour ce lot de garages.

Mais malgré ça, je juge que le risque est trop élevé. Il y a d’autres défauts sur le lot qui font que je ne souhaite pas me positionner sur cette affaire.

Quand tu vas visiter des lots de parkings ou de garages, est-ce que tu as des défauts qui peuvent devenir rédhibitoires et te bloquer ?

Acheter un lot de 2 garages à Angers

Dans cette vidéo, tu trouveras une histoire atypique entre un agent immobilier et un investisseur (moi). J’ai été surpris par le manque de professionnalisme de cet agent. Le lot de 2 garages en vente était pourtant intéressant.

Problème avec l’agent immobilier qui vend le lot

Ce lot de garages à acheter a attiré mon attention car, à Angers, il y a très peu de garages dont le prix de vente est inférieur à 10000 €. Dans cet exemple, chacun des garages revient à 9220 € frais de notaire et d’agence inclus ! C’est assez exceptionnel pour Angers.

Je n’ai pas acheté ce lot de garages pour plusieurs raisons. L’agent immobilier a eu un comportement irrespectueux en décommandant le rendez-vous alors que j’étais déjà sur place. La moindre des politesses aurait été qu’il se déplace pour me rencontrer.

Il a aussi refusé ma demande : 2000 € de frais d’agence pour deux garages à 14000 € me semble bien payé. Il voulait absolument être rémunéré 4000 €. J’ai aussi ressenti un comportement manipulateur en me donnant des informations peut-être erronées pour influencer ma décision.

Il est clair que ma décision aurait pu être différente pour acheter ce lot de garages. L’emplacement est bon, la demande existe, les garages sont en bon état, l’entretien de la copropriété est bien fait. La seconde raison qui m’a freiné est le rendement.

Le rendement du lot de garage au dessus de la moyenne

Un rendement brut de 9 % est supérieur à la moyenne nationale, et aux affaires que je peux voir à Angers. Ce type d’investissement convient parfaitement pour un placement garage tranquille, sans risque. Si cette opportunité m’avait été présentée en 2012 lorsque je commençais mes recherches, j’aurais probablement acheté ce lot de garage.

Aujourd’hui, ma stratégie s’oriente vers des lots de garages plus importants afin de répartir les frais fixes (notaire et agence) sur un nombre de garages plus important. Acheter un grand nombre de garages permet aussi de négocier un prix unitaire au garage plus faible. Ces deux raisons font des lots de garages un investissement plus rentable et moins risqué que l’achat d’un parking à l’unité.

Même si ce lot n’est pas pour moi, je pense qu’il a trouvé preneur malgré tout. Toute personne qui s’intéresse un tant soit peu au marché angevin sait que ce type d’opportunité est assez rare.

Informations
Informations sur le projet Location
Coût initial 16 000 € Nombre d’emplacements à louer 2
Frais de notaire 2 443 € Loyer mensuel unitaire moyen 70 €
Proportion des frais de notaire 13,2% % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
Investissement total 18 443 € Loyers annuels 1 680 €
Rentabilité Brute 9,1%
Frais à prévoir
Taxe foncière 300 € Charges de copropriété 150 €
Dont taxe d’ordure ménagère (récupérable) 0 € Frais de gestion 0 €
TOM récupéré en fonction du remplissage 0 € Assurance 0 €
Autres frais fixes (entretien, réparation…) 0 €
Total Charges annuelles 450 €
Rentabilité Nette de charges 6,7%

Mise à jour du livre Réussir son investissement dans les parkings

Tu peux profiter d’une promotion exceptionnelle de 15 % sur mon livre Réussir son investissement dans les parkings. A l’occasion de mon troisième investissement, j’ai effectué une mise à jour du livre et de son contenu.

Les données juridiques et fiscales ont été mises à jour. Tu pourras découvrir en avant première mon nouvel investissement et mes nouveaux conseils en négociation et évaluation d’emplacement. Le livre passe ainsi de 129 pages à 139 pages.

A noter : le livre est maintenant disponible en version EPUB pour une lecture agréable sur tout type d’écran (smartphone, tablette, pc). La version PDF et MP3 sont toujours comprises.

Quand la mairie investit dans le garage à ma place

J’ai repris mes recherches immobilières à la fin du premier semestre 2014. En juin, j’ai fait un point sur mes objectifs 2014. Ce que je savais intuitivement a été confirmé par par cette analyse : je n’ai pas mis assez d’énergie à trouver des garages.

Une fois ce constat posé, j’ai modifié les objectifs du début d’année. J’ai repris mes recherches. Il est important de noter qu’il est très rare d’avoir la chance du débutant. Certains lecteurs du blog ont eu la chance de tomber sur un ou plusieurs parkings en bon état avec un super rendement dès leur première semaine de recherche ! Cela est loin d’être une généralité. Chercher des rendements supérieurs à la moyenne demande le plus souvent du temps et de l’énergie !

Avant de signer le compromis de vente pour mon troisième lot de garage, j’ai fait une dizaine de visites et deux offres. Dans cet article, je vais te raconter comment ma première offre est passée à la trappe.

Un emplacement intéressant

La recherche immobilière n’est pas une science exacte. Il faut d’abord savoir ce que tu cherches. Le lot de six garages que j’ai visité en octobre répondait à mes critères.

lot-six-garages

Comme tu le vois sur les photos, ils sont en bon état. Il n’y a pas de travaux à prévoir sur ce lot. Je n’ai rien contre les travaux. C’est une bonne manière de négocier le prix à la baisse. Ces travaux sont aussi déductibles (pour la plupart) de tes revenus fonciers. S’il y avait eu des travaux de toiture ou autre, cela ne m’aurait pas dérangé, à condition que le prix de vente ait été ajusté en fonction.

Le lot de garages à vendre est situé à la jonction de deux villes de petites tailles avec deux supermarchés et quelques commerces dynamiques. Cette ville profite de sa proximité avec une ville plus importante avec une activité industrielle forte. Ancenis est située entre Angers et Nantes.

Le lot de garages à acheter est accessible en 40 minutes depuis mon domicile. La distance est donc parfaite. J’aime bien le dynamisme économique qui est présent autour des garages.

Dans le Maine et Loire (département 49- préfecture : Angers), je ne vois pas souvent d’annonces de lot de garages à la campagne. Mais bizarrement, il y a eu deux annonces en quatre mois dans cette ville. Le nombre de garages est identique, mais le prix de la première annonce était de 42000 €, soit 7000 € le garage. Je me souviens m’être dit en juin, qu’à ce prix et à cet endroit, les garages ne se vendront pas. Je n’ai donc pas appelé.

En octobre, une nouvelle annonce, même nombre de garages et nouveau prix : 30000 €. Il y a cette fois des photos du lot de garages. Je reste persuadé qu’il s’agit bien du même lot. J’ai appris lors de la visite que la vente avait d’abord été confiée à une agence immobilière. La première annonce avait dû être postée par celle-ci.

Je décroche tout de suite mon téléphone. Le propriétaire m’informe que le lot de garages est toujours en vente. Nous convenons d’un rendez-vous dans la semaine.

Un lot de garages intéressant

J’aime bien arriver en avance car cela me permet de faire un repérage des lieux. Il est aussi possible de le faire après la visite. Je te conseille malgré tout de repérer les lieux avant tout contact avec l’agent immobilier ou le vendeur pour éviter que ton jugement ne soit influencé !

Sur les six garages, un seul n’est pas loué. Il était utilisé par la mère du vendeur, décédée six mois plus tôt. Le vendeur ouvre donc un seul garage. Je mesure l’intérieur de celui-ci. Il est très grand puisqu’il mesure plus de 18 mètres carrés.

Mieux : deux autres garages abritent des caravanes ! Les portes de ces garages sont plus larges et plus hautes. La longueur de ces garages a aussi été adaptée. Je n’ai pas vu l’intérieur de ces garages, mais les dimensions extérieures correspondent bien aux dires du vendeur.

La visite terminée, je propose au vendeur de lui acheter les garages 24000 €. 20 % de remise me permettra de passer le rendement brut au dessus de la barre des 10 % dans quelques années. Ce chiffre symbolique est très important pour moi ! Les loyers de 35 € sont sous-évalués pour ce type de garages.

Informations sur le projet Location
Coût initial 24 000 € Nombre d’emplacements à louer 6
Frais de notaire 3 028 € Loyer mensuel unitaire moyen 35 €
Proportion des frais de notaire 11,2% % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
Investissement total 27 028 € Loyers annuels 2 520 €
Rentabilité Brute 9,3%

Comme les garages sont au bord d’une route très passante, il y a un panneau publicitaire apposé sur un mur.

PAnneau-publicitaire

J’apprends du vendeur que sa maman recevait gratuitement le quotidien local en échange de la location. Mon idée est de faire poser un second panneau et de gérer les revenus publicitaires en direct. Je n’ai pas été plus loin dans mes investigations sur le prix de location. Un lot de garages à Saint Etienne avait aussi un 4 par 3. La location payait la taxe foncière (300 € ou 400 € de mémoire).

Avec ces revenus complémentaires, l’affaire devenait franchement plus rentable. Face à ma proposition argumentée, le vendeur n’a pas de réaction. Il me dit qu’il va réfléchir, en discuter avec sa femme et qu’il me rappellera la semaine prochaine.

L’art de la négociation

Je patiente durant toute la semaine mais je ne reçois pas d’appel du vendeur. Sans nouvelle, je décide de relancer le vendeur. Avec le recul, son manque de réaction m’a semblé louche. Je prépare mon appel avec quelques questions pour lever mes doutes.

Le vendeur est désolé de ne pas m’avoir rappelé. Il s’excuse. J’apprends alors une nouvelle information : il n’est pas le seul décideur ! Je savais qu’il devait en parler à sa femme, mais il ne m’avait pas dit que sa sœur avait son mot à dire !

La faute me revient car je savais que le lot de garages était vendu suite à un héritage. J’aurais dû demander au vendeur s’il y avait d’autres héritiers ! Je m’en veux d’avoir raté ma négociation lors de la visite. Ce type d’information est essentiel.

Le vendeur m’informe que sa sœur vient le week-end du 11 novembre. La décision sera prise à ce moment là. Le 12 novembre, le vendeur me rappelle pour m’informer qu’ils sont d’accords pour vendre le lot à 27000 €. Cela revient à acheter les six garages pour 30000 € frais de notaire inclus, soit 5000 € le garage. Son prix est ferme. Mais ce n’est pas tout ! La mairie de la commune a demandé un rendez-vous.

Je pense tout de suite au pire : la préemption. En effet, les mairies peuvent décider d’acheter des terrains et des biens immobiliers pour des projets d’intérêt général. Le bien doit se situer dans le périmètre du Droit de Préemption Urbain (DPU). Je remercie Maxime, membre du mastermind immobilier et futur géomètre, pour son aide lors de l’analyse du lot !

Le rendez-vous avec la mairie est fixé au 18 novembre 9h. A 9h45, le vendeur m’appelle pour me dire que la mairie souhaite acquérir les garages. Ils sont situés en contrebas d’un château. La mairie souhaite valoriser ce patrimoine en utilisant le terrain des garages. La vente n’aura donc pas lieu avec moi.

En discutant de cette histoire avec mon nouveau notaire, il m’a précisé que la mairie n’avait pas préempté le bien. Selon lui, il s’agit plus d’une vente à l’amiable classique.

J’ai terminé cette semaine le moral dans les chaussettes.

Faut-il acheter ce lot de garages ?

La semaine passée, j’ai visité un lot de 3 garages dans le but de les acheter. Il y avait deux garages pour voiture et un garage pour moto à vendre. J’ai eu connaissance de cette opportunité par François. J’ai rencontré François à un concert un samedi soir. Il est ami avec un pote et on a bien discuté. Notre objectif commun est d’acheter un ou plusieurs boxes.

Je partage mes achats de garage

acheter des garages, achat garageQuand je lui ai parlé de mon site à la fin du concert, il a tout de suite accroché. François vient d’investir dans un terrain agricole qui pourrait devenir constructible dans les années à venir. Bref, je parle volontiers de ma stratégie d’achat de places de parking et je ne fais pas de secrets. Pourquoi ? Je pense qu’il y a de la place pour tout le monde, même à St-Etienne.

François m’a recontacté via mon blog le jeudi suivant. Il a trouvé une super offre sur Internet et il veut que je l’accompagne le lendemain. Le prix a l’air attractif : acheter pour 4000 € un lot de trois garages.

Visiter à deux le lot de garages à acheter

En arrivant sur place en avance, je vérifie deux ou trois points importants pour valider la qualité de l’emplacement. Tous les éléments favorables à une bonne demande locative étaient présents. Le propriétaire nous attendait au pied des garages. Toutes les portes étaient ouvertes pour laisser voir l’intérieur.

Nous avons tout de suite remarqué que les places étaient petites. En effet, la largeur était standard (2.40 m) mais pas la longueur. Une place mesurait 4.5 m et l’autre 4 m. Impossible de louer ces garages pour de gros véhicules, il faudrait donc se reteindre aux modèles moyens type 207 ou Clio…

J’ai commencé à avoir des doutes quand nous avons vu de l’eau sur le sol qui coulait du plafond. Le propriétaire nous a dit qu’un coup de bombe à joint et l’affaire était réglée. Malgré cela, il refusait de nous faire rentrer dans la copropriété pour aller voir le toit. François m’a fait la courte échelle. J’ai vu alors que le toit était en cuvette. L’eau ne s’écoulait plus : elle stagnait sur le toit.

Après être descendu, j’ai testé la fermeture des portes de garages. Je te garantis qu’elles étaient dures à fermer. Je me suis donc rappeler mon expérience dans une grande surface de bricolage. En formation, j’avais aussi appris à déposer et poser un portail de garage. C’est peut-être à ce moment-là qu’est née ma future passion pour l’achat de garage ?

Nous n’avons pas acheté ces garages

François n’a pas donné suite à cette offre à cause des fuites dans le toit. Avant de répondre au propriétaire, j’ai appelé un ancien collègue pour en savoir plus sur les travaux à effectuer sur le toit. Il m’a chiffré les travaux entre 2000 € et 3000 €.

Avec cette nouvelle information, qui venait plomber la rentabilité de cet investissement, j’ai refusé l’achat de ces garages. Investir 4000 € dans ce lot de garages pour ensuite payer 1500 € de frais de notaire et 3000 € de travaux n’était plus rentable .

 

Jérôme achète 5 lots de garages en Bourgogne

Bonjour, je m’appelle Jérôme. J’ai 45 ans. Je vis en couple et j’ai deux enfants, je suis hôtelier en Bourgogne.

Mon histoire commence en 2008 où je fais ma première acquisition dans la ville du Creusot. Il s’agit d’un lot de 37 garages au prix de 90 000 € pour ce bien je fais un apport de 45 000 € et un crédit de 7 ans pour le reste.

Jerome achète des garages au creusot

J’ai trouvé ce lot de garages en passant devant. Il n’était pas à vendre mais l’emplacement me plaisait donc j’ai fait une enquête et j’ai trouvé l’agence qui s’occupait de la gestion des garages. Je suis allé voir et j’ai fait une proposition d’achat ce qui a surpris l’agence car les garages n’étaient pas à la vente. Ils ont posé la question aux propriétaires et il a accepté car la personne avait plus de 80 ans.

Jerome investit dans un lot de garages

Les garages n’étaient pas tous loués, j’ai fait un peu de peinture propre, un coup de désherbant. J’ai mis un panneau garage a louer et en à peine deux mois j’ai réussi à louer la totalité.

En 2012, la première agence avec qui j’ai acheté mes garages me propose un lot de 21 boxes dans la ville proche de mon premier achat. Le propriétaire ne voulait pas négocier et voulait une transaction rapide alors je suis venu visiter le jour même.

Bien situé milieu de tour d’immeuble, j’ai fait rapidement mon calcul de rentabilité et je fait mon offre pour un montant de 20 000 €, je fais un crédit pour la totalité sur cinq ans.(ma meilleure transaction).

Acheter un petit lot de boxes

Comme mes premiers garages tout n’était pas loué. J’ai donc fait un petit rafraîchissement, installé un panneau et loué la totalité en à peine trois mois. J’ai rencontré un des locataires qui était maçon et j’ai pu faire du TROC avec lui. En échange de loyers, il me faisait des dalles en béton dans les garages, ce qui donne évidemment de la plus-value.

Prenant goût à ce style de placement, je décide de passer la vitesse supérieure. En 2012 je trouve un lot de 47 garages à la location dans une grande ville et je fais comme ma première acquisition j’appelle la personne qui s’occupe de la location. Je lui demande si elle serait prête à vendre ce lot et la personne me dit non donc je n’insiste pas.

Comme je suis têtu et que j’ai envie d’agrandir mon parc, je rappelle le propriétaire un an après et réédite ma demande d’acquisition de ce lot. Cette fois-ci, il ne me dit pas non mais il doit voir cela avec ses amis car ils avaient fait une SCI pour le lot de garages.

Ses trois amis n’étaient pas très chauds mais lui voulait vraiment stopper car il gérait seul la location depuis 15 ans et habitait à plus de deux heures de route et il en avait marre. En discutant avec ce monsieur, il me dit qu’ils avaient un deuxième lot de 28 garages de l’autre côté de la ville.

Quelle bonne surprise pour moi. Je fais mon calcul et nous nous sommes mis d’accord sur un montant de 343 000 €. J’ai fait un apport de 60 000 € et un crédit pour le reste sur 12 ans
Difficile de négocier car tous les garages était en bon état et tous loués.

Le seul argument que j’ai pu mettre en avant pour descendre le prix était la quantité et que cette personne voulait arrêter la gestion des garages. Pour ce lot conséquent, j’ai réussi à trouver un locataire de confiance que j’appelle LE GARDIEN à qui je ne fais pas payer de loyer.

En retour, il s’occupe de l’entretien ainsi que de la surveillance, c’est un bon deal. C’est important pour moi de toujours bien connaître le voisinage car ils peuvent aider à trouver de nouveaux locataires et surveiller les garages pour toi.

Et voilà comment j’ai réussi à dépasser la barre symbolique des 100 garages.

Tout se passe bien lorsqu’en 2015 l’agence immobilière avec qui j’ai acheté mes premiers garages me contacte et me propose un lot de 23 garages avec une petite maison. L’agence sait que je suis réactif et me demande si je recherche toujours des garages. Je lui ai dit pourquoi pas mais je ne suis pas très chaud pour la maison car je ne suis pas spécialiste.

Par expérience je ne veux pas de contrainte comme l’eau, le gaz, l’électricité. Donc je lui fais une proposition du lot sans la maison. Elle réussit à persuader les propriétaires pour la vente pour un montant de 31 000 € et j’emprunte la totalité sur 15 ans.

Pour ce lot, j’ai eu ma première surprise des habitants. Les voisins m’ont averti que le soir il y avait des personnes qui faisaient des barbecues devant le garage. J’étais très surpris au départ et je suis allé voir, il y avait des cendres devant un garage ce qui m’a permis de savoir quelles locataires faisait des barbecues. Par la suite, j’ai su qu’il dormait dans le garage alors je n’ai pas rigolé et je lui ai dit que s’il continuait je l’expulserai. Heureusement tout s’est bien terminé.

J’essaie toujours d’acheter des lots qui ne sont pas toujours en bon état (jusqu’à une certaine limite : peinture, toiture, serrure) et où il n’y a pas beaucoup de locataires. Comme cela, je peux négocier le prix de vente. Par expérience, les agences qui s’occupe de la location des garages n’arrivent pas à remplir car il y a trop d’administratif pour ne pas gagner grand chose.

Ayant besoin de liquidités pour continuer à investir dans les garages je décide en 2017 de passer de l’autre côté de la barrière. Etre vendeur est très sympa, surtout quand vous arrivez à vendre a un prix très correct. Grâce à cette vente, cela m’a permis d’avoir un apport pour mes futures acquisitions.

Malgré mon expérience je loupe plusieurs lots car je deviens trop gourmand en rentabilité (minimum 10% net environ) et donc je fais des offres d’achat trop basses.

Faites attention à l’excès de confiance !

Je vous explique : j’avais trouvé un lot d’une vingtaine de garages à prix très correct. Je prends rendez-vous avec mon agence immobilière habituelle. Elle me fait le descriptif du bien sans le visiter et je fais une offre.

Rendez-vous un mois après avec le propriétaire à l’agence pour signer le compromis. J’arrive un peu en avance et en discutant avec la personne de l’agence, j’avais confondu le lot de garages avec un autre qui était situé quelques rues plus loin.

Le malaise s’installe mais je me suis dit que c’était la même chose donc pas besoin de changer d’avis pour l’achat. Le doute me vient, je m’absente un quart d’heure avant que le propriétaire arrive et que fût ma surprise en allant visiter le lot !

Il était en mauvais état et pas du tout intéressant. Je retourne rapidement à l’agence, la propriétaire était déjà là une personne de environ 80 ans et là tout gêné je m’excuse auprès d’elle et de l’agent immobilier en expliquant que je m’étais trompé de lot.

C’est pour cela qu’il faut toujours visiter avant de commencer à discuter. C’est la première fois que ça m’arrive et je ne savais plus où me mettre mais ça m’a bien servi de leçon et ce n’est pas près de de m’arriver encore.

En 2018, une nouvelle opportunité se présente à moi un lot de 10 garages. Au début je ne suis pas intéressé car je ne cherche des lots conséquents minimum 30, 40 garages. Mais il n’y a pas grand chose sur le marché d’intéressant donc j’achète pour un montant de 25 000 €. Je fais un apport de 15 000 € et emprunte le reste sur 6 ans. Ce lot est intéressant car il est en bon état et le sol est en béton ce qui est un bon argument pour la location.

Et voilà aujourd’hui aujourd’hui je suis à la tête 133 garages et j’essaie de ne pas me faire dépasser par JULIEN (lol) en continuant à chercher d’autres biens.

Plus je fais d’acquisition, plus je prend du plaisir et ça devient presque un “JEU”.

J’ai eu l’idée d’investir dans le garage car pour moi c’était l’investissement le plus simple à gérer, rentable et il n’y a pas besoin d’un apport financier énorme pour pouvoir débuter.

Je suis comme beaucoup de personnes. Je ne sais pas ce qu’on aura avec la retraite donc je préfère la faire moi-même. J’aime ne pas être dépendant des autres malgré mes locataires.
L’avantage que je peux retirer des garages est évidemment pécunier mais surtout le fait de gérer mes différents biens me donne beaucoup de plaisir avec les bons et les mauvais côtés.

Quels sont les revenus net d’impôts et d’emprunt de Jérôme ?

 

On m’a souvent proposé l’achat d’appartement ou de maison pour faire du locatif mais j’ai toujours refusé car je ne me sens pas capable de gérer toutes les contraintes de ce style de location.

Je vous explique ce style de location c’est comme l’hôtellerie. On vous appelle quand il y a un problème toujours le week-end ou le soir quand vous êtes loin de chez vous. Etant hôtelier, je ne veux pas retrouver avec les mêmes contraintes. Le deuxième point qui m’est désagréable est la copropriété. Vous n’êtes pas chez vous.

La chose la plus désagréable quand on fait du locatif c’est évidemment les impayés et vous pouvez comprendre que plus vous avez de locataire, plus vous avez de chance d’avoir des impayés. Je pense qu’il faut être rusé si vous ne voulez pas passer par la case huissier et l’expérience vous aide à progresser.

Au début je n’osais pas appeler les locataires qui avaient plusieurs mois de retard et au final c’est moi qui perdais tout. Avec les années, j’ai pris de l’assurance.

Une fois, un locataire ne voulait pas me payer. Il me devait six mois de loyer et me mener en bateau. Je suis venu avec un camion et j’ai retiré les deux portes battantes du garage. J’ai pris une photo et je lui envoyais par SMS.

Comme par hasard, il me répond dans la minute et me dit que je n’ai pas le droit de faire cela. Je lui réponds qu’il n’a pas le droit de ne pas payer. Je lui dis que s’il n’est pas là dans une demi-heure, je rentre chez moi avec les portes. Son garage était plein,10 minute après il était devant moi avec les six mois de retard et même un loyer d’avance. C’est marrant je n’ai jamais eu d’autres problèmes avec ce locataire.

J’ai eu un autre locataire qui ne me donnait plus de nouvelles depuis trois mois. J’ai essayé par tout les moyens de le joindre mais sans résultat. J’ai seulement appris après un certain temps qu’il était décédé et enterré dans son pays. Sans famille, personne ne savait qu’il avait un garage. J’ai pris mon camion et j’ai vidé le garage pour pouvoir le relouer à quelqu’un, c’est pour cela qu’il ne faut pas attendre trop longtemps.

Ma nouvelle solution pour les impayés (et cela fonctionne très bien), sonner chez les gens le dimanche matin vers huit heures. Évidemment, vous êtes mal accueilli mais quand vous le faites deux ou trois dimanches d’affilées, il n’y a plus de problème. En plus, vous pouvez apporter les croissants de retour chez vous.

Les conseils que je peux vous donner si vous voulez vous lancer dans les garages, c’est de ne pas être trop loin géographiquement de vos biens pour pouvoir les gérer. Ne les laissez pas à une agence.

Au départ, ne partez pas dans l’idée que les loyers paieront le crédit car s’il y a des impayés et que vous n’avez pas de trésorerie, c’est très difficile par rapport à la banque. Si vous pouvez acheter vos garages sans copropriété, c’est toujours plus agréable pour la gestion ainsi que la rentabilité car vous êtes vraiment chez vous. Dernier petit conseil : suivez le blog de Julien !!!

    34 replies to "Acheter un lot de garages : 4 exemples"

    • francois

      alors? 5 ans apres? ca s’est vendu?

      • Julien

        Bonjour,

        je ne sais pas. Je n’habite plus st etienne.

    • AL2015

      Salut Julien,

      Merci pour tes partages. J’ai investi ainsi que ma mère dans des garages fermés en centre ville. Nous sommes très contents de nos investissements même si je dois avouer un problème sérieux avec l’un d’entre eux (situé dans une autre ville). Voici l’histoire : propriétaire d’un appartement loué dans cette ville, j’ai fait l’acquisition d’un box fermé (dans un second temps) dans un parking en sous sol, juste de l’autre coté de la rue, dans une autre copropriété, distant d’à peine 200 mètres de l’appartement. Seulement, lors de ma visite, je n’ai pas noté (manque d’observation total de ma part) que les autres garages du sous sol avaient été en réalité laissés à l’abandon par leurs propriétaires. En effet, le quartier étant une zone sensible de la ville (et cela je le savais pertinemment), le sous sol s’avère régulièrement visité, toutes les portes sont systématiquement forcées. Et la plupart des propriétaires, déjà échaudés, finissent donc par laisser ostensiblement ouvert et vide leur garage, afin de ne pas subir de dégradations supplémentaires. Certaines ont des portes visiblement défoncées et non remplacées, faute d’avoir souscrit à un contrat d’assurance. Par ailleurs les caméras de surveillance ne servent à rien puisque les individus viennent cagoulés. J’ai même appris plus tard du syndic que plus aucun cabinet d’assurance ne souhaitait assurer la copro, compte tenu bien évidemment de l’historique du lieu, et que les tractations ont été très difficiles avec l’assureur qui a relevé le défi. Heureusement je ne l’ai pas acheté cher (encore heureux !) mais je projette désormais de remplacer la porte basculante n’offrant aucune sécurité par un rideau de fer type La Toulousaine, qui devrait dissuader un minimum les assaillants… Inutile de dire que malgré les plaintes, la police n’agit pas. Bref, le cauchemar de l’investisseur en garages ! Lors de mon dépôt de plainte, l’officier m’a dit que les effractions n’étaient pas cantonnées à ce quartier, quasiment l’ensemble de la ville était concerné. Mon choix avait été motivé par le fait de compléter l’appartement par un box. Et sur le coup je me suis totalement planté ! Pire, la pose d’un rideau de fer est soumise à l’approbation préalable du syndicat de copropriété afin de ne pas « nuire à l’harmonie des lieux ». Il est préférable de prendre cela avec beaucoup d’humour lorsque les garages laissés ouverts de certains copropriétaires se révèlent être de véritables décharges ! Donc oui les garages très bien. Mais rien n’est archi-simple.

      • Julien

        Bonjour Arnaud,

        quelle mésaventure ! L’aspect sécurité de l’investissement dans les parkings est aussi à prendre en compte !

        Merci de nous avoir raconté ton histoire avec humour et recul 😉

    • Adam

      excellent et sans égoïsme tu partage ton vécu merci..question je veux acheter des garages c mon focus depuis des années , mais est ce possible de les données en gestion car je suis hors de la France pour des raisons Familiales..ton conseilles …mais toutes ma familles est a paris.
      Adam de Montreal Canada

      • Julien

        Bonjour,

        tu peux déléguer la gestion à une agence immo !

    • Noillar

      Je suis sur un coup de 5 garages individuels vendus 2.000€ unitaire plus frais d’agence immobilière dans une ville de 5.000 habitants où j’habite.
      Sur les cinq, deux seulement valent le coup bien que les plafonds et les portes soient en mauvais état mais les trois autres souffrent en plus d’une mauvaise accessibilité voiture. Quatre sur cinq sont déjà loués et la toiture plus étanchéité a été entièrement refaite très récemment. La mairie n’envisage pas de préempter. J’ai fait une double proposition a)pour les deux qui m’intéressent au prix demandé b)pour les cinq mais les trois autres à 1.300€ unitaire. Qu’en penses-tu?

      • Julien

        Bonjour,

        j’en pense que tu as raison de te lancer à partir du moment où tu as bien analysé ton achat.

    • jeancl2

      merci, Julien, de nous faire partager cette « expérience ». Dommage que tu n’aies pas pu demander à un professionnel/maçon une estimation du coût des travaux de remise en état des murs, tu aurais peut-être changé d’avis, avec un prix de vente aussi bas, et une propriétaire prête à faire de gros sacrifices sur le prix de vente ?
      Mais tu ajoutes , à la fin de ta vidéo, que ce lot de garages avait d’autres inconvénients , dont tu ne nous donnes pas le détail.
      C’est une expérience intéressante pour chacun!
      bien cordialement,
      jeancl2.

      • Julien

        Salut Jean-Claude,

        effectivement, les autres problèmes du lot ne pouvant être réglés, la somme des problèmes était trop importante pour moi.

    • jerome

      salut julien ,
      je n’investis pas dans des parkings en trop mauvais états.
      et qu’il sont mal placé.

    • Florent

      Tu n’as pas eu de bol ! Le propriétaire ne voulait certainement pas se mettre à dos la mairie, c’est pourquoi il ne t’a pas choisi (même si c’était toi le premier).

    • Florent

      Pas gentil l’agent immobilier. 🙁 Pourtant, il avait la chance de trouver preneur (toi). Tant pis pour lui ! Je suis sûre que tu as trouvé mieux aujourd’hui. 🙂

    • Nicolas de se-former-sur-internet.com

      Bonjour Julien,

      Moi aussi j’ai déjà eu une mauvaise expérience avec un agent immobilier. Le bien que j’ai visité avec lui était en très mauvais état et en vente depuis longtemps. J’ai décidé de faire une proposition -30% du prix affiché… Il a refusé de parler de mon offre au vendeur (je pense qu’il ne voulait pas baisser sa commission).

      Pour la petite histoire, le bien est toujours en vente !

      Cordialement,

      Nicolas

    • David

      Je cherche actuellement ma RP, je peux te dire que le nombre d’agent incompétent est encore très élevé.
      Je compte dans le lot:
      – les agents irrespectueux
      – ceux qui prennent entre 10 et 15% de commission (ou ça existe encore, même si c’est beaucoup moins la norme)
      – ceux qui ignorent ce qu’ils vendent (les limites de propriétés, …)
      – ceux qui n’ont pas encore assimilés qu’il y a eu une baisse des prix (et se retrouvent presque au double du prix du marché)
      – et les aveugles qui ne voient pas les problèmes d’un bien (genre une grange et un sous sol en train de s’effondrer).
      – et les cumulards qui ont plusieurs de ces problèmes en même temps.

      C’est ainsi que j’ai visité des biens chers, avec de nombreuses intervention mal pensé et mal finalisé. Avec des agents qui refusaient de se remettre en cause.

      Pas vraiment de regret de ma part.
      La plupart des biens que j’ai visité ainsi sont encore en vente.
      Je n’ai vu en presque 1 an que 3 biens qui étaient corrects. 1 situé trop loin de mon secteur de recherche (mais intéressant quand même), le second raté, le 3ème je suis dessus.
      Et là encore les agents se partagent presque 12% de commission (mais le bien était sous le prix du marché).

      Donc je reste finalement trouver de bon agent immobilier n’est pas simple.

    • Didier-Fabrice

      Bonjour,

      Et encore tu as eu de la change ton AI a décommandé. Moi j’ai eu le cas où j’ai du contacter l’AI quand j’en ai eu marre de poireauter pour qu’il me dise « je suis en signature de compromis » style « Mon bon monsieur j’ai enfin chopé un pigeon je vais m’assurer de le plumer avant de m’occuper de vous »… c’est clair que ça donne pas envie de leur faire gagner de l’argent !

      Concernant les chiffres, la TF fait plus de deux mois de loyer je la trouve un peu élevée, est-elle dans la «norme» par rapport à tes autres garages dans la région ?

      • Julien

        Bonjour,

        la TF compte pour deux garages.

        L’agent immobilier était persuadé qu’il trouverait deux acheteurs qui achèteraient chacun un garage, donc deux fois 2000 € de com.

    • Guillaume

      Salut Julien,
      Témoignage en vidéo bien sympa !
      Encore une fois nous voyons le manque de professionnalisme des agents immobiliers.
      Une réputation détestable qui se vérifie trop souvent 🙁
      J’ai de plus en plus honte de dire dans les « dîners en ville » que je fais ce job !

      • Julien

        Salut Guillaume,

        on te pardonnera de faire cette activité puisque tu es spécialisé dans un domaine que tu maîtrises !

        C’est toujours d’investir soi-même dans le domaine que l’on conseille.

    • francois

      je crois que j’ai visité ce lot de garages
      le propriétaire m’avait prévenu que la commune était peut être intéressée mais sans plus .quand j’ai téléphoné 2 semaines plus tard la commune était preneuse
      voilà la fin de l’histoire pour moi…

    • MONTANE

      Bonsoir Julien,
      Je suis vraiment navré pour toi. C’était une opportunité à saisir mais les erreurs commises te serviront positivement plus tard.
      Ton article comme tout ce qui vient de toi sont d’une grande utilité. Cela me donne une idée de ce qui semble intéressant.
      En plus tu donnes des informations complètes, vraiment je te remercie de tout cela.
      Il me reste juste à souhaiter que ta prochaine recherche aboutisse à une vente pour toi.
      Cordialement

    • jerome

      salut julien,
      aie je comprend ton moral dans les chaussettes.
      mais bon l’année vient de commencer alors no problemo!
      je t’adresser mes meilleurs voeux pour l’année 2015
      jerome

    • Devenir Rentier Immobilier

      Bonjour Julien,

      Même si la vente n’a pas eu lieu, tu as fait une belle négociation !
      Les panneaux publicitaires sont excellents moyens d’augmenter sa rentabilité.

      Bon courage pour la suite de tes recherches !

      Lionel

    • Gwen de moins-cest-mieux.com

      Salut Julien,
      dommage ca sentait plutôt bon. Le truc qui me choque:je me demande bien pourquoi ils n’ont pas mis directement 2 panneaux…
      En tout cas Ancenis ca me rapelle mon tour de France à moto avec ma copine… j’avais cherché une chambre d’hote ou un truc pour dormir en plein mois d’aout et …rien. Juste un énorme hotel posé au milieu de nul part qui avait surement tué toute la concurrence!

    • Guillaume

      Salut Julien,
      En effet c’est rageant de se faire « griller la politesse » par la marie ( cela m’est déjà arrivé également !).
      Curieuse coïncidence, je connais une adjointe au maire de cette commune, une amie proche 🙂
      Je pense que c’est trop tard mais j’aurais peut être pu te donner des infos.
      Très bonne idée de vouloir booster le rendement en y posant un panneau publicitaire. J’en parlais il y a peu dans cet article : http://immeuble-de-rapport.fr/comment-transformer-immeuble-rapport-en-machine-cash/

      Au plaisir

    • Didier-Fabrice

      Bonjour (et bonne année),

      Dans la pratique, la purge du droit de pré-emption est effectuée par le notaire par l’envoi d’une Déclaration d’Intention d’Aliener (DIA).
      Le droit de pré-emption est donc effectué après la signature d’un compromis. Dans ton cas tu étais encore en phase de négociation il ne s’agit a priori donc pas de l’exercice du droit de pré-emption ce qui ne change pas grand chose pour toi.

      Au contraire tu as gagné du temps car il est probable que la maire l’ait exercé pendant que toi tu aurais été en phase de recherche de financement (imagine : tu vas voir ton 7ieme banquier et tu reçois un coup de fil du notaire : allo julien ? La mairie vient d’exercer don droit de pré-emption -elle a deux mois pour le faire après réception de la DIA et certains notaires ne sont pas toujours très prompts pour réaliser cette formalité…- que de temps et d’énergie perdus !) voire pire (expropriation quelques années plus tard)

      Là on est plus proche d’une négociation n’ayant pas abouti (le vendeur a bien vu que son prix ferme ne te faisait pas sauter de joie et il n’est pas impossible que la mairie ait accepté l’achat à son prix de départ) avec un autre acheteur ayant fait une propostion plus élevée.

      Une petite question sur tes lots de garages (présents et passés) as-tu une estimation de la moyenne du nombre de déplacements ramenée par garage et par an ?

      • Julien

        SAlut,

        merci pour tes précisions, c’est exactement ce que le notaire m’a dit. Je croise les doigts pour mon lot en cours d’acquisition.

        Pour mes déplacements, j’en fais une dizaine par an pour les 50 garages en temps normal. Avec les travaux de cet été, j’ai dû me déplacer trois ou quatre fois supplémentaires.

    • Guillaume

      ça c’est évident, toujours se méfier dans un achat immobilier, ne croire personne et tout vérifier soi-même ! Se méfier des mariées trop belles !
      Bonnes recherches, si je tombe sur une batterie de garages intéressantes, je te fais signe ! Tu serais prêt à acheter un lot de garage à 500 KM de chez toi? Perso, j’investis toujours à maxi 1 heure de route…

      • Julien

        Salut Guillaume,
        C’est marrant que tu me poses cette question de la distance car j’ai pris le temps d’y répondre.
        J’ai signé une offre d’achat cette semaine. J’en parlerais bientôt
        Julien

    • Benjamin@ blog placement

      Oui je crois que tu as eu raison de passer ton chemin en effet: des travaux à prévoir, des garages pas faciles à louer et à revendre à cause de leur taille… Bof bof..

      • Julien

        Bonjour Benjamin,
        quand c’est pas cher, il faut se poser la question de pourquoi le prix est si attractif !

    • Guillaume

      Bah tu as eu raison de passer ton chemin ! Le gros problème à mes yeux c’est cette longueur insuffisante…comment je fais moi pour y loger mon Grand Scénic? 🙂
      Maintenant de l’eau qui stagne et s’infiltre sur un toit terrasse c’est vraiment problématique. C’est certes un garage, mais moi perso ça me ferait bien chier d’avoir les pieds dans l’eau à chaque fois que je descends de ma voiture !
      Il peut se les garder ses garages ton vendeur !
      Comme quoi, appartement, immeuble de rapport ou garage, il faut toujours penser dès l’achat à la revente…

    • anewg

      Je n’ai pas les détails mais une telle facture me parait enorme pour réparer le toit… perso, j’aurais négocier a cause des reparations avec le devis à 3000 en poche et j’aurais réparer moi-meme (c’est un garage, pas une maison, et en plus sans étage!)

      • Julien

        Le toit en béton, il a des fissures dûes au froid et à la neige. Du coup, il s’affaisse en son milieu et l’eau stagne. La pente pour que l’eau s’évacue n’existe plus.
        Le goudron qui faisait l’isolation est en mauvais état aussi.

        Après, je fais confiance au gars qui m’a dit cela.

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