Comme moi, tu as beaucoup réfléchi à ton premier investissement immobilier. Voire tu es en train en d’y penser et tu t’apprêtes à sauter le pas.

A mon sens, le premier investissement immobilier est le début d’une aventure formidable. C’est l’occasion de découvrir de nouvelles choses, d’apprendre et de rencontrer de nouvelles personnes. Une motivation forte reste le fait de faire travailler son argent pour soi.

Dans cet article, Damien du blog Immo-topics va t’aider à franchir le pas, si ce n’est déjà fait. Merci à lui pour ces réflexions très intéressantes !

Beaucoup d’entre vous se sont certainement un jour posé la question.

« Est-ce que je dois me lancer dans un premier investissement immobilier ? »

Damien explique son premier investissement dans l'immobilierJe vous propose ici de mettre l’accent sur cet état d’esprit directement lié à notre volonté profonde d’investir dans l’immobilier pour la première fois et qui nous pousse à changer nos habitudes et ainsi voir les choses différemment.

Par état d’esprit, j’entends votre « vision » et votre « approche » de l’investissement immobilier. Je dis bien VOTRE propre vision personnelle, et non pas celle influencée par les informations médiatiques, ni même par votre entourage. Car vous vous doutez bien que si c’était le cas, plus personne n’oserait investir dans l’immobilier…

« Quel est votre ressenti sur la conjoncture actuelle du marché immobilier ? »

Vous entendez de toute part que la tendance est en train de s’inverser ! Certes, nous ne pouvons pas prédire que l’immobilier connaîtra encore cette euphorie de ces dix dernières années mais va-t-il réellement chuter dans toute la France ?

Sachez qu’il n’y a pas une unique tendance du marché, mais DES tendances spécifiques à chaque région, et maintenant il faut avant tout redoubler de vigilance sur la qualité et la rentabilité de ton premier investissement immobilier, et non pas se focaliser sur la plus-value espérée à la revente.

Et cela ne signifie pas que les beaux jours de l’investissement immobilier touchent à leur fin, loin de là ! Il existe encore de bonnes affaires ! Peu importe la tendance du marché, il y a toujours de bonnes placements à réaliser dans l’immobilier locatif.

Tu peux réaliser ton premier investissement immo même en temps de crise. C’est peut-être même plus facile car il y a moins de concurrence entre acheteurs et les banques prêtent moins. La négociation est facilitée car les vendeurs n’ont pas beaucoup de choix.

« Comment s’y prendre pour accepter de franchir sans crainte le premier pas de l’achat immobilier ? »

Photo de mon premier investissement immobilierC’est une question que je me suis moi-même posée avant d’entreprendre mon premier achat immobilier. Et c’est certainement la même question sans réponse qui vous fait réfléchir et encore hésiter.

Dans un premier temps fixez vous des objectifs. Qu’est-ce que vous attendez de l’immobilier ? Les avantages de se créer un patrimoine sont multiples, en voici quelques exemples :

  • Préparer sa retraite : Vous savez pertinemment que notre système actuel de retraite ne perdurera malheureusement pas.
  • Transmettre un patrimoine à vos enfants et petits enfants : Mettez vous à leur place, n’apprécieriez vous pas de recevoir en héritage un bien immobilier venant de vos parents ?
  • Sécuriser votre famille : C’est un sujet délicat, mais si vous venez à disparaître prématurément, les assurances décès permettront à votre famille de profiter pleinement de votre patrimoine sans se soucier du remboursement du crédit immobilier.
  • Vivre de vos rentes : pourquoi pas, en investissant intelligemment dans l’immobilier avec une bonne stratégie.

Et aujourd’hui, grâce au monde d’internet, vous avez la chance d’avoir accès à une mine inépuisable d’informations sur l’investissement immobilier. Et cette mine est agrémentée d’investisseurs passionnés, comme Julien, qui partagent leurs expériences, leurs conseils et expertises pour VOUS aider à votre tour.

« Et c’est dans l’objectif d’aider ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier que j’ai crée le blog Immo-Topics »

Quoi de plus passionnant que de partager des expériences et de vous permettre de trouver les informations dont vous avez besoin pour investir à votre tour ? Vous connaissez l’expression « il ne faut pas réinventer la roue », qui prend tout son sens dans un premier achat immobilier : prendre exemple sur d’autres personnes pour reproduire le même concept chez soi, en l’adaptant à ses souhaits et objectifs bien évidemment ! Car si d’autres personnes ont réussi leur premier investissement locatif, pourquoi pas vous ? Il n’est pas nécessaire d’avoir fait 5 ans d’études post-bac pour investir… Je vais vous aider dans votre premier achat immobilier que vous soyez jeune ou moins jeune.

J’ai réalisé à titre personnel plusieurs investissements immobiliers et je vous fais part en toute transparence de la transaction d’un studio sur Toulouse dont la rentabilité nette frôle les 7%. Je vous propose cet exemple car c’est un investissement locatif qui vous sera aisément accessible, et qui ne nécessite pas, ou peu, d’apport personnel (1500€ pour ma part, dans un contexte où les banques prêtent moins) et avec une rentabilité correcte, qui rapporte bien plus que n’importe quel livret d’épargne. C’est un exemple d’un premier investissement locatif qui vous permettra de mettre le pied à l’étrier pour vous qui souhaitez investir dans l’immobilier.

« Car une fois la confiance acquise, et les rouages de l’immobilier bien maîtrisés, il ne vous restera plus qu’à passer à la vitesse supérieure »

Comment ? En investissant dans un lot de parkings ou bien un lot d’appartements, ce qui vous permettra d’utiliser pleinement l’effet de levier que nous offre le crédit immobilier. Et là aussi, des blogueurs passionnés partagent leurs expériences…

Mon premier investissement dans les garages en 2012 : bilan

Acheter un bien immobilier pour la première fois, c’est quelque chose de nouveau. C’est expérimenter, découvrir un nouvel univers. Cela laisse de bons ou de mauvais souvenirs. Je garde un très bon souvenir de l’achat de mon premier lot de garage. Avec une année de recul, je suis globalement très content de cet investissement.

Aucun regret pour mes investissements

premier investissement dans les garagesLe 1er mai 2012, je suis devant les 4 garages que j’allais acheter. J’ai pris rendez-vous avec le propriétaire. Celui-ci veut se « débarrasser » de ses garages. Il en a hérité de son père. Cette annonce date de six semaines sur le boncoin. Lors de mon premier appel, il m’annonce tout de suite que le prix affiché (3250 €) n’est plus d’actualité. Il me propose de les acheter 2500 € pièce.

Même à 3250 €, l’affaire est bonne, alors à 2500 € pièce, elle n’en est que meilleure. Mais, comme j’aime le commerce, je prends soin de bien préparer ma première négociation immobilière. Un peu anxieux, mais préparé, j’arrive en vélo devant les garages. Le propriétaire est dans son X5 BMW noir. Au final, en 15 minutes, j’arrache 700 € de remise. Le prix est donc descendu de 10000 € à 9300 €, soit 7 % de réduction, quasiment un an de loyer net de charges et d’impôts. En ajoutant les frais de notaire, le tout m’est revenu à 10900 €. Pour des garages en bordure de centre ville, mon premier investissement immobilier devrait être bon.

Pendant que le notaire préparait la vente, un locataire est décédé. J’ai pu louer le garage le lendemain de la vente. Les autres locataires sont restés fidèles. J’ai eu quelques soucis à les joindre au début, mais maintenant tout roule. J’ai fait quelques erreurs au début, mais avec l’expérience de cet premier achat immobilier on s’améliore. Gérer des garages n’est pas de tout repos, mais le rendement est là.

Ce mois-ci, j’ai rempli ma première déclaration d impot sur le revenu foncier. Du 13 septembre au 31 décembre (109 jours), mes revenus nets de charges et d’impôts se sont élevés à 265,6 €. Si l’année était complète, j’aurais touché 889,50 € (265,6 euros /109 j x 365 j). Je parle bien ici de revenu net de charges et d’impôts. Si on transpose en retour sur investissement : 889,5 € / 10 900 € = 8,16 %. Pas mal pour mon premier investissement de garage.

Ce lot de quatre garages est un premier investissement locatif simple, rapide, accessible à tous et surtout rentable. Il me prend en moyenne 15 minutes par mois pour gagner 900 € chaque année. Les montants en jeu sont faibles donc le risque financier l’est aussi. J’ai découvert un super moyen d’investir mon argent et j’ai souhaite le faire partager autour de moi.

Suis-je tout seul à investir dans les garages ?

Comme il y a un an j’étais un parfait novice dans l’immobilier, tu te doutes que je me suis posé plein de questions. Vaut-il mieux acheter un parking ou un garage ? Qu’est-ce qu’un bon emplacement ? Combien louer un parking ? Quelle est la loi qui s’applique ? Que puis-je mettre dans un bail ? Que faire si le locataire ne paie pas ? Quels sont les impôts à payer ?

Toutes les réponses à ces questions étaient difficiles à trouver. J’ai passé des heures et des heures à trouver ces réponses. Je les ai trouvées auprès de propriétaires de garage, d’associations de propriétaire ou d’investisseurs. Et une fois mon premier investissement locatif négocié, j’ai décidé de partager ces informations. Le meilleur moyen et le plus simple fut de créer un blog. Ainsi est né ParkingGarage.fr un beau jour de mai 2012.

Mon objectif d’investissement pour la fin 2012

Fort des nouveaux contacts pris sur le blog et comme mon premier investissement immobilier se passait bien, je décide donc que je dois investir 30 000 € d’ici la fin de l’année 2012. Je continue donc mes recherches. Je patiente encore et encore pendant 3 mois jusqu’au 24 novembre 2012. Ce samedi soir là, je tombe sur un lot de 50 garages vendus 83990 € hors frais de notaire. Le lundi matin, j’ai l’agence immobilière au téléphone. Je raccroche avec toutes les informations en poche. 15 minutes plus tard, je la rappelle pour visiter ce lot le lendemain.

Le voyage de 650 km qui me sépare des garages se fait de nuit et en covoiturage. Le lendemain, me voilà en train de visiter les garages. L’état des garages est satisfaisant, sans plus. Un peu vieillissant, mais tout est loué (enfin, c’est ce que je croyais). De retour à l’agence, j’appelle Christian. C’est un propriétaire qui a acheté 80 garages en 8 mois. On évoque l’affaire, et je prends ma décision. En 72 heures, les garages étaient vendus.

Pourquoi aller si vite ?

Les bonnes affaires sont dures à trouver et sont vendues vite. Acheter des garages n’est pas si évident, il y a plein de points à vérifier avant d’acheter. Je le sais car je suis passé par là. Et aussi parce que je reçois chaque jour trois ou quatre emails de lecteurs à la recherche d’une réponse à leur question.

Réussir son investissement dans les parkingsC’est pour tout cela, que j’écris un livre. Réussir son investissement dans les parkings n’est pas un best seller, mais il a été vendu à plus de 120 exemplaires en 6 mois. C’est un livre humble avec une méthode qui a fait ses preuves. Une petite dizaine de lecteur (qui souhaitent rester anonymes, tant pis pour vous 🙁 ) sont déjà devenus propriétaires de garage grâce à ma méthode. Ils ont suivi pas à pas le processus que je décris et ont profité des petits trucs et astuces contenus dans le livre.

Cette semaine, pour l’anniversaire du blog, je fais un cadeau exceptionnel si tu te procures le livre. Pour chaque livre acheté, tu auras accès à un module vidéo de 30 minutes.

 

Franck fait son premier investissement locatif dans 5 garages

Il y a quelques semaines, j’ai reçu un courriel de Franck. Franck est propriétaire de 5 garages dans le nord de la France. Il est très content de son premier investissement immobilier dans les garages. Il voulait un conseil sur la manière dont il pouvait améliorer le rendement de son investissement parking. En discutant, il a accepté de partager avec toi son expérience.

Comment améliorer le rendement d’un premier investissement immobilier ?

Voici son premier email :

« Je m’appelle Franck et je suis de la région de Lille. Il y a un peu plus d’un an j’ai acquis pour 33000 euros frais de notaire inclus un lot de 5 garages. Ce lot est composé de 4 garages de dimensions standard et d’un garage de grande dimension 30m² avec une porte de 2.9 mètres sur 2.9 mètres.

réaliser son premier achat immobilier
L’ancien propriétaire sous évaluait les loyers : les locataires payaient 35 euros pour les petits et 42 euros pour le grand alors que les prix sont de l’ordre de 45-50 euros pour un garage de taille standard.

Dans une lettre de présentation, j’expliquais à mes locataires que je réévaluais leur loyer pour me rapprocher du prix marché à 40 euros pour les garages de taille standard et 50 euros pour le grand. C’est encore en dessous du prix du marché puisque pour les nouveaux locataires, j’arrive à louer mes garages 46 euros.

Deux locataires ont accepté et deux ont refusé ma proposition. Le locataire du grand garage m’a appelé pour me dire que s’il y avait une si grosse augmentation, il allait partir. Je l’avoue, j’ai pris peur car c’était mon premier investissement locatif dans les garages et je me retrouvais avec seulement deux garages loués sur cinq. J’ai donc accepté un loyer de 45 euros pour le grand garage.

Une année plus tard et avec l’expérience, tous mes garages sont loués et j’ai même une liste d’attente. Un de mes locataires est prêt à louer le grand garage pour… 65 euros ! Je me pose la question : est-ce que je fous dehors le locataire à 45 euros sachant qu’il paye au trimestre et d’avance. Je ne suis pas embêté avec lui. Ou je le garde mais cela impact le rendement.

Pour info, je loue 3 garages au prix de 46 euros (nouveau locataire), un à 40.72 euros (ancien locataire) et le grand a 45.81 euros (ancien locataire). Total 224,53 euros soit 8.2% de rendement brut. En louant plus cher, je peux escompter 243,72 euros soit 8.9%.

Dans tes contacts, as-tu eu un cas similaire pour m’aider à prendre une décision ? »

Franck, ton premier achat locatif est déjà bon…

« Bonjour Franck,

bravo pour ton premier investissement immobilier. Au vu de la conjoncture dans la région de Lille, tu as fait une belle affaire ! Elle me rappelle beaucoup mon premier achat de garages à Saint Etienne car les loyers étaient sous évalués et que le potentiel de rendement pouvait être plus fort.
Pour répondre à ta question, cela dépend du locataire et de toi. J’ai fait l’expérience suivante : j’ai demandé à une locataire de partir et elle est partie sans problème. J’ai reloué plus cher. Autrement, j’ai demandé à un second locataire de partir et celui-ci a refusé. Dans ce cas, tu as trois options :

  • soit tu joues la loi et c’est huissier, donc 1500 € de frais + 8 mois d’attente (estimations qui m’ont été données)
  • tu es un cow-boy et tu te fais justice toi-même,
  • tu gardes le locataire qui a refusé de partir.

Tout dépend un peu de la réaction de ton locataire. Tu peux te préparer au pire en espérant le meilleur.

Personnellement, je préfère régler les choses à l’amiable, c’est meilleur pour ma réputation et aussi pour le rendement à long terme (moins vrai pour le rendement immédiat).

Je suis toujours à la recherche d’investisseur comme toi, prêt à témoigner sur leur manière de gérer leur garage, les emmerdes, les trucs plus sympas. Serais-tu prêt à répondre à quelques questions ? »

Comme je le disais dans mon email, tu peux demander au locataire de partir, mais cela n’est pas sans risque. En cas de refus et de poursuite, la justice est plutôt du côté des locataires que des propriétaires, même si tu es dans ton droit. Il faut donc agir avec des pincettes et ne pas créer de problèmes là où il n’y en a pas !

Franck va-t-il changer de locataire pour son grand garage ?

Franck a donc pris la décision suivante :

« Bonjour Julien

je pense que je lui demanderai de partir mais je n’irai pas au conflit avec lui. Soit il part et tout va bien. Soit il reste et je prendrai mon mal en patience en attendant qu’il parte.

Comme tu le dis, jouer au cow boy ou avec la loi c’est mauvais pour la réputation et un bon relationnel avec le quartier, ce sont des garages loués qui rapportent.

Pour ta recherche de témoignage je suis partant pour partager mon (petit) vécu sur mon premier investissement locatif de garages

Je m’appelle Franck et j’ai 35 ans. J’habite Pérenchies entre Lille et Armentières dans le Noooooooord (comme dans bienvenue chez le chti).  Je suis dessinateur dans une société de menuiserie alu depuis environ 18 ans, marié et pères de deux filles. Je pratiquais auparavant la course à pied mais j’ai dû arrêter à cause des horaires décalés de ma femme.

Avoir l’idée d’investir dans le locatif pour la première fois

L’idée d’investir dans les garages remonte à mon entrée dans la vie active en 1995. Avec mes premiers salaires, je me suis acheté une voiture neuve. J’habitai encore chez mes parents à l’époque. Mes parents rentraient leur voiture dans le garage familial. Ma belle voiture neuve restait donc dehors avec les risques que cela comporte (vol et dégradation). Un jour, je vais voir un ami car ses parents étaient locataires d’un garage. Ce garage était loué par la fleuriste de ma ville.

En fait, la fleuriste était la 3ème génération à gérer cette affaire. Au début du siècle dernier (1900) on n’importait pas les fleurs, on les cultivait sur place. Le terrain en 1900 était en dehors du village, mais comme le village s’est agrandi, le terrain s’est retrouvé en pleine ville. Avec l’explosion de la voiture, ils ont construit des garages sur le terrain puisque maintenant il est plus rentable d’importer des fleurs.

J’entre dans le magasin et je demande s’ils leur restent un garage à louer. J’ai le garage N° 42 pour un loyer de 235 Francs en 1995 (je sais que je ne suis plus tout jeune, mais cela fait 35 euros environ). Les garages étaient disposés en allées. Mon garage était dans la seconde sur les quatre. J’ai vu les quatre allées : il y avait 104 garages !!!!!

Si je résume 104 x 235 = 24440 francs soit 3725 euros mensuels en plus du magasin de fleurs. Cela se passait en 1995 donc je te laisse imaginer maintenant sur un terrain que ne leur a rien couté sinon la construction des garages. A 50 ans, ils ont revendu leur boutique et les garages. Ils vivent de leurs rentes. Les garages ont été rasés car un promoteur a racheté le terrain et a construit des logements sociaux à la place.

Sinon mes premières expériences dans l’immobilier ont été d’acheter une maison en résidence principale et de la revendre pour acheter plus grand car la famille s’était agrandie.

Investir dans les garages demande des efforts !

J’ai acheté les garages il y a un peu plus d’un an maintenant après avoir très longuement négocié avec madame qui ne voulait pas acheter car elle n’était pas convaincue de la bonne affaire des garages. Lorsqu’elle a accepté, j’ai mis environ 9 à 12 mois pour trouver une bonne affaire : le temps d’étudier les prix du marché (à l’achat et à la location), la rentabilité etc…

La négociation s’est bien passée. De 35000 euros pour 5 garages, je suis passé à 28000 soit une baisse de 20% en appliquant les méthodes d’Olivier Seban. Il a un site internet super si tu ne le connais pas. Les contacts avec les locataires se passent toujours bien.

Si je pouvais revenir en arrière, je pense que j’achèterais des garages au lieu de ma première maison. A l’époque, je ne connaissais pas encore ma femme et j’ai donc acheté la maison seul. Maintenant les garages seraient payés et me rapporteraient la totalité des loyers. Ce qui est sûr pour moi, c’est que je pousserai mes enfants à investir car une fois payé c’est du cash qui rentre.

Comment acheter 5 garagesLe lot de garage se situe a Houplines à coté d’Armentières (ville de Line Renaud et de Danny Boon). Je te joint des photos du site, j’ai les 5 derniers garages au fond dont le grand. J’ai investi dans ce lot de garage car je connais un peu la ville puisque j’y ai acheté ma première maison.

Franck a investi dans 5 garagesDe plus, je pense que dans les années à venir il y aura des projets immobiliers dans les champs derrière. En face du cimetière, il y un collège et les champs isolent le collège du centre ville. C’est le pari que j’ai fait sachant que je suis complet avec une liste d’attente. Si ces projets se réalisaient, cela m’apporterait une demande supplémentaire et améliorerait un peu mon rendement.

Un bon rendement pour mon premier achat locatif

J’ai acheté mon premier achat locatif en crédit total

  • 28000 euros de garages
  • 5000 euros de négociation du notaire + frais de notaire (les garages n’étaient pas dans une agence immobilière mais chez un notaire)
  • 1000 euros de frais bancaire + hypothèque
  • total 34000 emprunté sur 20 ans remboursement prêt : 212.16 euros
  • loyer actuel perçu 224.53

Le trop perçu me permet de payer les assurances (incendie, catastrophe naturelle). Il reste à ma charge juste la taxe foncière : 300 euros soit 25 euros par mois. C’est pour cela que j’aimerais que le locataire du grand garage parte pour pouvoir le louer plus cher d’environ 20-25 euros.

Cela me permettrait de ne pas mettre un sous dans ces garages et d’avoir un rendement de l’ordre de l’infini. Le rendement est égal au revenu net net divisé par l’investissement. Mon investissement est égal à zéro, et comme en mathématique une division par 0 est égale à l’infini… Bon je te l’accorde, c’est un peu tiré par les cheveux. Mais en tout cas, dans 20 ans j’aurais des garages que me rapportent sans les avoir payés.

Emmanuel investit dans son premier lot de 13 garages

Bonjour,

je m’appelle Emmanuel. J’ai 42 ans et je vis dans les environs d’Orléans. Je suis commercial dans la vente de cigares depuis une vingtaine d’années.

Nous avons eu l’idée d’acheter des garages suite à une discussion avec deux couples d’amis qui venaient de finir de payer leur habitation principale et qui parlaient d’une première acquisition locative d’appartement qu’ils souhaitaient mettre en location.

Le soir même, ma femme et moi réalisions que nous allions être dans la même situation dans quatre ans. Nous nous sommes rappeler d’une conversation avec une personne une dizaine d’année auparavant et qui avait investit dans des garages.

Pesant le pour et le contre, notre choix fut vite pris. Je passa donc ma nuit sur le net et trouva rapidement le site parkingarage.fr. Le lendemain, je me retrouvais à acheter le livre de Julien Réussir son investissement dans les parkings et garages car je devais me faire opérer sur Paris, et il me fallait donc un livre chevet.

Je l’ai carrément dévoré et durant mon séjour à l’hôpital, j’ai pris contact avec ma banque pour savoir jusqu’où elle pouvait me suivre et j’ai contacté 2 agences immobilières.

J’avais sélectionné sur le net deux annonces à moins de 100 km de chez nous et dégageant environ 15% de rentabilité brute potentiel. Je reconnais avec du recul que j’ai eu beaucoup de chances.

Mon premier investissement immobilier

La première visite fut annulée car le bien venait d’être vendu et je fis donc la visite d’un lot de 13 garages dans une cité calme de Romorantin (41). Le bien était mis en vente à 33000€ et était en mauvaise état (portes rouillées voir cassées, des arbustes poussaient devant certaines portes).

Acheter du locatif pour la première fois

En questionnant l’agence, j’appris qu’aucun bail n’était écrit, qu’il y avait différents problèmes de loyers impayés, paiement sous huissier pour un autre locataire et que seulement à peine la moitié des box était louée, même à 35€ par mois.

J’ai été pris d’un sérieux doute et j’avoue que si je n’avais pas lu les deux livres de Julien (Réussir son investissement et Réussir sa location de parking) et les différents commentaires sur le site parkingarage, je pense que j’aurais passé mon chemin et raté mon premier investissement locatif. Julien m’a bien aidé pour mon premier achat immobilier dans les garages.

A moins de 3000€ le garage, le risque reste limité. J’ai fait rapidement une mini étude de marché. J’avais un potentiel de locataires énorme. Je suis revenu vers l’agence avec une proposition à 29000€ FAI en mettant dans la balance tous les inconvénients. Une semaine plus tard, ma proposition était validée .

J'ai été aidé dans mon 1er investissement locatif

L’objectif était de remettre à neuf mes garages. J’ai donc commandé 13 portes de garages basculantes que nous avons posés nous-même. J’ai aussi commandé deux toupies de béton autonivellant (ce béton est magique : 10 min par box pour couler et lisser la chape).

J’ai loué une mini pelle, un bobcat et un rouleau compresseur avec 2 chauffeurs trouvés sur leboncoin.

11000€ de travaux plus tard (que je vais défalquer de mes revenus fonciers sur plusieurs années), et une grosse dose d’huile de coude (7 jours à 3 personnes), il ne me restait plus qu’à trouver des locataires.

Une bonne annonce sur leboncoin nous a permis en un mois de trouver 7 nouveaux locataires à 40€. Certes à la vitesse où nous avons trouvé nos locataires, nous aurions probablement pu ou dû mettre nos loyers à 45€.

Mais avec une rentabilité nette de charge potentielle de 11%, cela reste plus que correct !

J’ai donc choisi de ne pas changer le loyer de mes anciens locataires (35€) et de ne pas indexer les loyers annuellement. Je préfère garder mes bons locataires et créer un bon climat dès le départ.

Lot-de-garage-achete-puis-renove

A chaque changement de locataire, je me consolerai en augmentant le tarif à 45€. De plus, je pense que les travaux ont fini de donner une image professionnelle et sérieuse à la relation avec nos nouveaux et nos anciens locataires.

Cet premier investissement locatif reste plus que positiv et nous donne déjà l’envie de repartir sur un autre projet d’acquisition de lot de garages.

Je tenais à remercier Julien, car par son travail il m’a plus que mâcher le travail dans mes différentes démarches.

    80 replies to "Premier investissement immobilier : comment sauter le pas ?"

    • Stéphane

      Bonjour Emmanuel et merci de nous faire partager ton expérience.

      Je souhaiterai en savoir plus sur le béton autonivellant que tu as mis dans tes garages : cout total ? y a t il une préparation à prévoir avant de mettre le béton ?

      merci

    • Romaric de sortir-du-rsa.fr

      Bonjour Emmanuel et Julien,

      Quelle belle opération-rénovation !

      Une belle plus value en cas de revente et en attendant un taux de rendement super.

      Bien Joué !

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Pascal

      Quelle belle expérience que vous nous faîtes partager.

      L’avant/après travaux est impressionnant !

      Une expérience qui prouve qu’avec de bons conseils, une petite formation, de bonne idée, une envie et de l’huile de coude, tout est possible !

      Merci encore pour cet article,

      Pascal

    • jerome

      salut julien et Emmanuel
      très beau parcourt d’investisseur surtout d’avoir investi dans 13 parkings
      à bientôt
      Jérôme

    • maçonnerie savoie

      Excellents conseils
      Un grand merci pour les informations.

    • Devis travaux renovation appartement

      Merci pour l’article ,
      Il est toujours utile d’avoir de bons conseils lorsque l’on se lance dans l’immobilier et surtout quand on fait son premier achat !

    • Gulliver

      J’avoue que le calcul de rentabilité m’interpelle quand même un peu…

      5 garage achetés 33.000 tous frais inclus, une mensualité de crédit à 212 euros sur 20 ans, ça fait un coût total de 50.000 euros.

      Si tu montes tes prix pour arriver à 250 euros de revenus mensuels, il va te falloir 200 mois (16 ans 1/2) avant de commencer à gagner de l’argent. Sauf que tes 250 euros de revenus bruts mensuels, il vont être amputés de fiscalité, de charges (yaura bien 1 ou 2 portes ou gouttières à changer d’ici 15 ans), d’impayés …

      Bref, tu vas probablement te retrouver avec un revenu net moyen plus proche de 200/mois … ce qui repousse ton point d’équilibre à 21 ans !!!

      Ca vous fait rêver vous ???

      • Julien

        Bonjour Gulliver,

        les petits ruisseaux font les grandes rivières comme on dit.

        Le rendement reste bien meilleur que les produits financiers avec un niveau de risque plus acceptable : le bonheur quoi !

      • franck

        bonjour Gulliver

        j’ai pris le parti de mettre un minimum dans ces garages pour la raisons que ma femme réticente a cet investissement et donc le budget plus que limité puisque pas d’apport et mensualité limité du fait que nous avons d’autre crédit en cours
        a l’heure actuelle je ne paie de ma poche que la fiscalité soit env 500euro/ans soit 40 euros/mois soit même pas 2 abonnement téléphonique
        prends l’exemple de julien qui a mis un apport perso de près de la moitie de ses 50 garages (45000 euros si j’ai de la mémoire )il a pu emprunter moins ce qui fait baisser le cout du crédit mais cela est compensé par la fiscalité (au réel tu enlève tes interets d’emprunt)et l’apport perso qu’il a mis.
        mais au final sur 33000 je mettrai de ma poche 500*20 soit 10000 euros sur 20 ans soit 27200 euros pour une somme de 90000 euros(prix de l’opération de julien)alors je julien a mis 45000 euros + la fiscalité
        mais l’objectif de julien et le mien sont différents si j’ai bien compris ses articles : julien cherche a optimiser son cash flow alors que moi je cherche a optimiser le flux entrée/sortie et donc les méthodes ne seront pas les même
        en conclusion ta méthode de financement dépends de tes objectifs (cash flow , entrée/sotie,etc ) ET de tes contraintes (conjoint, enfants,autres)

    • chris

      Merci à Julien qui vulgarise avec générosité ses « tuyaux » comme on dit,d’ailleurs je vais acheter son livre sur les parkings,il le vaut bien!
      Pour ma part , j’ai investis dans l’immobilier d’habitation,il y a déjà longtemps , les temps y étaient plus favorables j’en suis consciente, mais attention les d’jeunes, rien n’est perdu! et c’est en période de crise que parfois on fait les meilleures affaires!
      Un proverbe que j’aime bien « Move your ass and mind follow it »- Littéralement (bouge ton cul et ton esprit suivra! )-Sus a la déprime! Mon tuyau à moi serait d’ étudier les projets du Grand Paris pour investir dans l’immobilier d’habitation (type commune Villejuif,St Ouen,etc….)Bon courage à vous!

      • Julien

        SAlut Chris,

        merci pour ton commentaire ! Je ne connaissais pas ton proverbe, mais je le partage !

    • Max

      Salut Julien !

      N’y a t’il pas un probléme avec les commentaires ? Ils sont trés long à s’afficher et parfois ils s’intercalent dans la discussion ce qui les rends trés peu visible…

      Max

      • Julien

        Salut Max,

        oui, je regarde et valide les commentaires quand j’ai le temps, mais tous les 4 jours maximum !

        Julien

    • Max

      Bonjour !
      Le marché parisien est vraiment spécifique…les prix sont trés élevés et les loyers ne suivent pas toujours. Il est alors difficile de faire une bonne affaire.

      J’avais repéré aussi une fois une place dans le 15 ième proche métro balard qui s’affichait 10000 euros je crois. Elle ne semblait pas chére mais je n’avais pas donné suite cette fois car je n’avais pas le temps de m’en occupé.

      Pour la revente il faut bien calculer son coup…car 25% en dessous du prix ca veut dire qu’en rajoutant les FN tu vas être au prix du marché donc ta plus value sera plutot réduite. Ne pas oublié de compter les frais d’agence, les frais de mutation pour la copro ( parfois 500 euros….) , les impots, les charges payés…etc…c’est parfois risqué de ne parier que sur une plus value avec une renta pas terrible.

      Pour les dispos pas de secret, moi je suis en horaire décalé donc j’arrive plus ou moins à me libérer en semaine…aprés c’est au prix de journée à rallonge…en moyenne 9h -23h 6j/7

      C’était sur paris ton parking mickael ? Peut tu nous donner plus de dét

      • Mickaël

        Bonjour Max,

        Merci pour ces infos intéressantes.
        Pour ma part, il s’agissait d’un box à Boulogne-Billancourt vendu au prix de 22 500€ alors que le prix de ce type de bien est habituellement de 30 000€. L’intérêt était donc de pouvoir bénéficier d’une plus-value à la sortie à défaut d’obtenir une rentabilité satisfaisante à la location (3% net net).

        Étant donné que tu vois certaines opportunités que je ne vois pas alors que nos recherches se concentrent dans le même secteur, pourrais-tu m’aider à les détecter?

    • Max

      En fait je vois « beaucoup » d’affaire plus ou moins intéréssante. Mon probléme aujourd’hui c’est que je suis trop occupé pour pouvoir creuser et voir ce qu’il en ressort exactement. Je pourrais partager ces annonces avec d’autres internautes du site qui eux sont à la recherche de bonnes affaires. Tout le monde d’ailleurs pourrait déposé les bonnes affaires qu’il voit et qu’il ne souhaite pas acheter. Qu’en pensez vous ?

    • Max

      Sinon étant déja trés occupé par mes parkings en ce moment mais toujours à l’affut des bonnes opportunités je serais ok pour mettre en ligne les annonces qui me semblent être des bonnes affaires afin que tout le monde en profite. Si julien est ok bien sur ?

      • Julien

        Salut Max,

        oui pourquoi pas. Tu penses à quoi exactement ?

    • max

      Mickaël,

      Peux tu nous dire quel parking tu as raté il y quelques mois ?

      • Mickaël

        Bonjour Max,

        Merci pour ces compléments d’infos. En effet, l’achat de tes parking s’est réglé très vite.

        De mon côté, j’ai raté une belle opportunité d’achat de parking dans le sud de Paris au printemps dernier.

        L’intérêt résidait davantage dans la plus-value à la sortie que sur la rentabilité à la location (3% net net). Le prix de vente était 25% en dessous du prix du marché.

        J’avais rapidement identifié ce parking. Néanmoins, lors de mon appel (dans la matinée de la mise en ligne de l’annonce), il y avait déjà 2 RDV de pris. J’avais fixé un RDV 3 jours après mon appel (pas disponibilité avant du fait de mes horaires de boulot). Malheureusement, une de ces 2 personnes à acheter le bien (lors du 1er RDV). Du coup, la vente s’est effectuée en 24h.

        Je suppose que tu dois travailler en parallèle de tes investissements dans les parkings. As-tu des astuces qui m’aideront à être plus réactif même si je travaille en parallèle?

        Dans mon cas, la disponibilité est également un frein car il se peut qu’il se passe quelques jours entre mes prises de RDV et les visites. Cela est surtout vrai lorsque j’essaie de prendre plusieurs RDV dans une même semaine.

    • max

      Bonjour Mickaël,

      Les meilleures affaires que j’ai faites se sont réglé en quelques heures , au plus quelques jours.

      Pour le parking a 4000 euros dont je parle plus haut, l’annonce est apparu un jours vers 13h30, j’ai appelé vers 14h00 pour prendre des infos et bloquer un rdv tout de suite. Quand j’ai visité 2 jours après la femme m’avait dit qu’elle avait eu environ 20 appels pour le parking mais qu’elle attendait ma visite avant de répondre aux autres….elle a été très correct d’ailleurs…

      Ici l’affaire s’est donc faite en moins de 30 minutes…

      Après c’est un peu l’extrême… D’autres reste plus longtemps….quelques jours parfois mais rarement plus lgtemps….

      Les annonces qui repassent sans cesse sans trouver preneur sont souvent au prix du marché donc pas intéressante à mes yeux…

      Après cela meut être l’occasion de bien négocier une baisse de prix aussi !!

    • Stephane

      Bonjour à tous,
      Je suis le blog de Julien avec attention et n’est pas encore franchi le pas de l’achat. Pour l’instant j’engrange de l’info… Bravo à Franck pour son achat et sa Négo (j’ai lus aussi O.Seban).
      Un truc m’interpelle dans la réponse de Julien, concernant les frais d’huissier… Si je comprends bien, pour « virer » un locataire indélicat (vous noterez le terme très politiquement correct) une procédure officiel coûte 1500 euros ! Et moi qui croyais qu’il était plus facile de se débarrasser des mauvais payeur avec une loc de garage que d’appart ! La rentabilité prends un sacré coup dans le nez. Il faut combien d’année pour récupérer ça avec des loyers de garage à une cinquantaine d’€ ???

      Bon voila.

      Merci et bon WE

      • Julien

        Bonjour Stéphane,

        le coût de 1500 € est ce qui m’a été annoncé. Je ne suis pas encore allé au bout de la procédure. Pour l’instant, j’ai perdu 4 mois et 80 € par procédure. On est loin du compte. Peut-être que l’huissier s’est emballé.

        En ce qui concerne les locataires indélicats, les affaires se règle à 90 % à l’amiable sans huissier.

        Pas de panique, la plupart des personnes sont réglo et paient en temps et heure.

        Julien

    • Max

      Bonjour Franck !

      Bonne méthode en effet….comme on dit le principal c’est le résultat et la il est bel et bien présent ! 🙂

      Pour Alain et Mickael je suis moi aussi du sud de la région parisienne et des bonnes affaires il y en a trés régulièrement mais il faut faire trés vite et être dispo dés que l’annonce apparait…pour preuve mes 2 dernières acquisitions :

      – 1 place de parking 1 er sous dans une ville bourgeoise du sud 92 : acheté 4000 euros , loué le jour de la signature 70 € : mois

      – 2 garages 1 er sous sol toujours une ville trés bourgeoise du 92 : 9500 € / pièce , loué 110 euros / mois quasi immédiatement.

      Et pour Loud, 3 % de renta c’est hors de question….!!

      Bonne recherche ! 🙂

      Max

      • Alain

        Max, je ne sais pas ou tu trouves ces annonces qui effectivement sont intéressantes.

        Personnellement, à part leboncoin, je n’ai pas d’autres sources.

        Et toi ? 😉

        Alain

        • franck

          bonjour,

          J’ai trouver mes garages par le biais du site immonot
          . c’est le site des annonces immobilières des notaires.

        • max

          Pour moi aussi seloger et le bon coin !!

      • Mickaël

        Bonjour Max,

        Merci pour ces infos qui me redonne de l’espoir 🙂
        Peux-tu nous dire ce que tu entends par « il faut faire très vite » en terme de délai? est-ce que la bonne affaire reste moins d’une semaine?
        J’ai raté une bonne occasion à cause de ma réactivité il y a quelques mois. Le parking a été vendu en 2 jours.

        Alain, je pense que nous faisons les recherches sur les mêmes sites (le bon coin, PAP, se loger, etc). Je pense que la différence fondamentale se situe au niveau de la réactivité entre l’apparition de l’offre, le fait de la repérer et de la visiter.

        Mickaël

        • Alain

          Merci Franck, pour le lien. C’est vrai qu’on ne pense pas au premier abord aux notaires..

          Sinon Mickaël, je pense surtout que c’est le manque d’opportunité intéressante plus que la rapidité qui handicape dans notre région..

          Même si les loyers sont plus élevés que dans d’autre région, la mise de départ est bien plus haute, genre 9000-10000 euros pour 1 garage..

          Alain

    • Loud

      Très intéressant (comme toujours) et transparent. Merci pour ce retour d’expérience.
      Etant également dans la métropole lilloise, j’ai la possibilité d’un investissement en garage arrivant péniblement à peine à 3% de rentabilité nette, sans emprunt.
      Selon vous, est-ce tout de même intéressant ?
      D’avance merci pour vos avis!

      • Franck

        salut Loud

        pour moi ce qui est primordial pour un investissement dans les garages c’est la rentabilité je ne m’intéresse qu’aux rentabilité de l’ordre de 7% avant négo du prix car le but est de gagner de l’argent avant tout. ta rentabilité de 3% est un peu près identique aux « gogo » qui se font plumer avec les lois Duflot et compagnie

        de plus entre voisins je serai heureux d’échanger avec toi.

        • Loud

          Salut Franck.

          Merci pour ta réponse. Je serais également heureux d’échanger avec toi. Julien peut-il nous mettre en contact sans qu’on ait besoin de mettre nos mails sur ce forum (on essaye d’éviter les spams…) ?
          Pour mon investissement, la rentabilité est de 5.6% brute et de 3% net, ce qui reste le triple du futur livret A à 1% (en février) mais qui est quand même bien inférieur à ce qu’on peut lire ailleurs.
          Ta rentabilité de 7%, c’est nette ou brute? Car pour trouver du 7% net avant négo, faut plus que se lever tôt non?

          Bien cordialement.

          Loud.

          • Franck

            salut

            la renta de 7% est brut:
            je regarde les annonces(leboncoin et autre)
            lorsque une annonce m’interpelle je regarde les prix de location sur la ville par leboncoin puis je regarde la renta brut de decoffrage inf a 6: laisse tomber .entre 6 et 7 a regarder si tu a une grosse possibilité de nego , sup a 7 je décroche le tel pour une visite et j’essai de negocier le prix pour que pour le meme prix j’ai le frais de notaire inclus.

            loud si julien est d’accord pour nous mettre en contact c’est ok pour moi,
            l’idée de max est a creuse mettre de bonne annonce sur le site et les mutualiser serai pas mal( moi par exemple en ce moment je ne peut pas investir plus mais si je vois une opportunité en faire profiter d’autre serai pas mal)

            • Loud

              Salut (et meilleurs voeux par la même occasion!).

              Toujours ok pour l’échange d’infos et d’expérience avec toi Franck. Au plaisir de vous lire.

              Bien Cordialement.

              Loud.

    • Stéphane@moins depenser

      waw.bonne discussion, pour moi c’est très instructif.
      la technique de negociation est à savoir .merci de me donner un peu plus d’information, j’attend avec impatience
      bonne continuation
      bon partage

      • Franck

        je suis d’un naturel timide alors négocier pour moi ça a été une véritable épreuve mais j’ai appliqué la méthode du ne jamais donner de prix en premier et ça a marché .comme le dit Oliver Seban : si on demande rien on a rien. c’est une petite phrase à méditer et a utiliser a bon escient.

        • Guillaume

          Très bonne technique de ne jamais annoncer un prix en premier, ça c’est évident !
          Ce Seban quand même il est bon pourtant il n’a absolument rien inventé. T

    • Guillaume

      Salut les amis investisseurs !
      Franchement, vouloir sortir un locataire c’est bien se causer des soucis et des démarches inutiles pour « gratter » 30 euros/mois !
      Pourquoi se prendre la tête alors que ton crédit se rembourse tout seul? Perso j’attendrais sagement qu’un locataire parte naturellement de lui-même et là seulement je louerai selon les prix du marché.
      Sympa comme premier contact : « voila je suis le nouveau proprio, je vais direct vous augmenter votre loyer ! » 🙂
      Cool !

      • Ludovic

        Pareil que Guillaume… Et j’allais même dire : maintenant, faut passer à la vitesse supérieure. Car ne n’est pas avec tes 250 € dans 20 ans que tu vas t’enrichir. Belle expérience… mais maintenant, faut se bouger pour accélérer le rythme.

        • franck

          Bonjour,

          Si j’ai sollicité les conseil de Julien c’est pour avoir le sentiment du plus grand nombre d’entre vous, car c’est un dilemme de « viré » un locataire qui paie peu certes mais qui paie 1 trimestre d’avance: vos retour quel qu’il soit m’aide a prendre une décision

          pour répondre à Ludovic il est sur que je ne peux mettre « que » 250E pour l’instant car j’ai des crédit en cours mais dès qu’il seront soldé comme tu le dit j’accélérerai et je ne prendrai pas ma retraite à l’âge légal mais bien avant

    • Alain

      Merci pour le partage de cette expérience positive. 🙂

      Personnellement j’habite au sud de la région parisienne et franchement je désespère de trouver des parkings ou des lots de parking à prix abordable..

      Je ne suis décidément pas dans la bonne région ..

      J’avais pensé à rechercher en province, mais je pense que ce n’est pas une bonne idée d’habiter à distance des parkings.

      Y’a t’il des retours d’expérience en région parisienne ?

      Merci,
      Alain

      • Mickaël

        Bonjour Alain,

        Je recherche également dans le sud de la région parisienne et je rencontre la même difficulté à savoir trouver des parkings à des prix raisonnables.
        Le problème est que les tarifs sont très tendus car la demande reste forte. Même avec ces tarifs élevés les places partent rapidement.

        Cela fait 8 mois que je recherche sans trouver mon bonheur. Je patiente donc en attendant de trouver des choses intéressantes ce qui met mon moral à rude épreuve 🙂

        • Julien

          SAlut Mickaël et Alain,

          Vous avez tous les deux raisons, les prix en région parisienne ont augmenté de 25 % les 5 dernières années. On ne peut pas en dire autant pour les loyers.

          Si j’habitais dans votre région, je baisserai mes objectifs de rendement et privilégierai une approche de revente à terme (à vous de voir dans combien d’années).

          Qu’en pensez-vous ?

          Julien

          • Mickaël

            Salut Julien,

            Merci pour le partage de point de vue. Ton approche est intéressante. J’y avais pensé mais cela induit une rentabilité brute de 5%. Même si une plus-value à la sortie est possible, cela reste très en-dessous de l’objectif que je me suis fixé (>10% brut).
            En attendant de trouver la bonne affaire, je patienterai encore un peu 🙂

    • Max

      Bonjour à tous !

      Belle négociation ! Passez de 33000 à 28000 c’est bien joué ! Par contre ton notaire est plutôt trés cher je trouve même si il inclus ses honoraires de négociation la facture est salée !

      Peux tu nous en dire un peu plus sur la technique de négociation et les arguments employés ?

      Max

      • Franck

        bonjour Max

        en fait comme il est noté dans l’article de Julien
        j’ai appliqué la méthode décrite par olivier Seban
        c’est a dire que je n’ai pas proposer de prix au départ
        les garages etant a 35000 j’ai demander jusque ou ils pouvaient descendre: 30000 euros puis prétextant quelque travaux à réaliser j’ai donner le prix de 28000 euros
        il est vrai que je n’ai pas été vigilant sur les frais
        mais j’ai eu un cheque par la suite car il avez été lourd dans la provision des frais

    • afim

      difficile de franchir le premier pas ! j’ai commencer par investir dans un parking qui commence à être rentabiliser mais pour investir dans un bien une habitation ce n’est pas mince à faire, je pense reproduire un cahier des charges bien spécifiques selon mes attentes mes besoins et mon budget principalement ! merci pour ces conseils car investir dans l’immobilier permet d’avoir un patrimoine qui n’est pas négligeable pour l’avenir !

    • florence

      Merci pour ces conseils qui motivent à se lancer dans l’aventure de l’achat d’un premier bien 🙂 Pensez-vous qu’achetez une place à Paris est rentable?Car j’ai l’impression que l’on paye beaucoup d’impots dessus?

      • Julien

        Bonjour,

        A Paris, la stratégie d’achat est différente de la mienne. C’est plus un placement en capital, cad que tu gagneras de l’argent lors de la revente car les prix s’envolent.

        Les loyers sont plus faibles proportionnellement, tu as plus de concurrence aussi.

        Pour les impôts, compte environ 50 % des loyers.

        Julien

    • Ju

      Salut julien
      « Fait une experience de partage et on en parlera »

      On peux en parler de suite!
      Sur d autre sujet, je donne des cours de sport toutes les semaines dans une asso…

      Donc le partage des connaissances ….

    • Simon

      Qu’est-ce qui empêche de sauter le pas? Les dettes d’études, haha. Mais on garde l’immobilier en tête pour un peu plus tard!

    • Ju

      Merci pour ta reponse.
      Je pense que Remy parle exactement de la meme chose que moi.
      Dans cette article on ne trouve et ne se souvient uniquement de ta super offre promo, blablabla

      • Julien

        Je ne vais pas faire l’hypocrite, car mes activités immobilières et web sont mon gagne pain !

        J’ai écrit un livre qui est bien, que les lecteurs trouvent utiles, alors il est normal que j’en fasse la promotion de temps à autre !

        Tant pis si cela te déplaît… Fais une expérience de partage comme la mienne jusqu’au bout et on parlera de chose que tu connaîtras.

        • Loïc

          Voir mon post plus haut … 🙂

    • phm

      Quels diagnostics faut il pour louer un parking?

      • Julien

        Les classiques : amiante, risques naturels et technologiques.
        Pas de carrez, ni plomb

    • Ju

      Bjr Julien.
      Autant je prend plaisir a lire les expériences diverse d’ investisseurs de la toile.

      Autant je trouve cela un peu limite ,la façon dont chacun veut en faire un business, sous l excuse de partager son expérience!!!!

      Expérience qui souvent se révèle être un seul voir 2 investissements.

      N est ce pas un peu présomptueux?

      Attention je ne dit pas que les conseils, ou autre astuce ne sont pas valable.

      J ai préparer un bon repas aujourd’hui!
      Suis je un grand cuisto?
      Dois je écrire un livre « cuisinez comme un grand chef! » ?

      • Julien

        Bonjour Ju,

        Comme tu le dis, il est très facile aujourd’hui de partager son expérience sur le net.

        Un blog coûte 30 € par an et tu as accès à un nombre de lecteurs illimités !

        Je trouve aussi que le business des blogs se développent vite et que certains ne sont pas intéressants.

        Aujourd’hui, je suis le seul (petit) investisseur de parking a apporté aux lecteurs des informations qu’ils recherchent.

        Libre à chacun d’y trouver son compte.

        Si tu écris un bouquin de cuisine, je serai heureux de te lire.

        Julien

        • Loïc

          Bonjour Julien 🙂
          Ce que tu oublies de dire à Ju, c’est la part de risque qu’il faut savoir prendre pour de telles opérations à moyen ou long terme, après avoir réussi de rassembler toutes les informations indispensables auprès de l’administration (qui bien souvent les agents ne répondent pas à tes questions), sur les impôts, des heures de recherche sur l’étude de marché, le rapport de force à engager avec les banques, les problèmes éventuels avec les locataires en nombre qu’il faut gérer, et j’en passe …
          Tout ceci est basé sur des lois.
          L’expérience d’achat d’un lot de 4 garages comporte les mêmes dispositions légales qu’un lot de 50. Deux expériences qui méritent à présent de mûrir dans le temps pour démontrer la viabilité de l’opération.
          Aurait-il fallu attendre 15 ans d’expérience (avec des lois qui changent entre temps) et peut-être 3-4 autres investissements pour avoir plus de poids dans un livre et un blog qui rassemble aujourd’hui toutes les informations utiles pour se rassurer dans nos propres démarches similaires ?
          J’ai aimé lire le livre de Julien à un moment où j’étais personnellement en pleine démarche pour un lot de 6 parkings, j’ai même pu apporter une contribution sur un point TVA qui mérite d’être connu pour la mise à jour.
          Je retiens du livre et du blog qui le complète (avec son lot de rubriques, vidéos, fichier Excel, …), une formidable réunion d’expériences de différents investisseurs. Je doute que Julien en vive !

          C’est d’autant plus saluable que de nos jours en France, l’état d’esprit est plutôt à l’absence de partage surtout pour ce qui touche le sujet tabou de l’argent.

          Bravo Julien pour cette fraicheur et ces recettes de conseils que tu nous souffles 😉

    • Rémy

      Bonjour Julien.

      Je suis ton blog depuis un petit moment, sans pour autant poster de commentaires. Je vois un nouvel article aujourd’hui, je me dis chouette… je le lis, et je n’ai qu’un conseil a te donner : ne te transforme pas en cedric de businessattitude…

      • Julien

        Bonjour Rémy,

        que veux-tu dire exactement par « ne te transforme pas en cedric de businessattitude » ?

        Julien

        • Rémy

          Re Julien,

          J’apprécie énormément ton blog, le contenu, le vécu. Je pense que ce que la majorité des gens recherche est justement des faits concrets, basé sur l’expérience.

          Concernant Cedric, son blog a changé au fur et a mesure des années, et est devenu uniquement commercial sans réel contenu dans ses nouveaux posts. Ca serait dommage que le tien prenne la même direction. J’appréciais son blog, mais aujourd’hui j’ai l’impression que son unique motivation est de vendre son contenu, je n’y trouve plus l’intéret qu’il y avait avant… et ce serait un gachi si un jour ton blog venait à prendre la même direction.

          Bref, ne change pas ta ligne éditoriale, au contraire ! Et merci pour le temps que tu prends pour partager toutes ces informations.

          Rémy

          • Julien

            Merci Rémy pour ces détails.

            Ma volonté reste belle et bien de proposer toujours du contenu intéressant.

            J’en déduis que ce post ne t’a pas aidé dans ta démarche d’investissement.

            Les articles bilan/promo ne sont pas si nombreux, mais ils ont le mérite de faire réfléchir et aussi de me faire vivre !

            Julien

    • Julie

      Franchement bravo pour tes investissements surtout que c’est pas aisé de trouver les bonnes affaires. Tes garages vont te rapporter pas mal d’argent crois moi économiquement parlant tu pourras après quelque temps en tirer des centaines de millier d’euros.

    • Fabrice

      Salut Julien,

      Super cet article !
      Et encore + superbe ton offre.
      Il faut que j’en parle à mes lecteurs, qui sait peut être qu’ils seraient intéressés d’investir dans un parking ou un garage.

      Merci à toi de nous partager ta belle expérience d’investissement.

      A bientôt,
      Fabrice

    • Marc@Gefic

      Très bon article, mais j’ai cependant une question idiote. Tu penses sérieusement que les parking restent une bonne opération ?
      Quand on considère :
      Les frais notaires prohibitif pour les petite transactions (15 à 20% de la valeur du bien dans le cas d’un parking)
      La concurrence des parking vinci et Q-park toujours plus nombreux près des gares.
      Je suis sceptique quand même.
      Alors certes c’est un investissement qui reste plus intéressant qu’un livret A à partir du moment ou on le loue, je pense qu’il est quand même plus opportun de commencer par des petits biens de 50 à 60000€. Qu’en penses-tu ?

      • Julien

        Bonjour,

        je suis placé pour savoir que l’investissement dans les garages est plus rentable.

        Il existe bien sûr des appartements qui les sont aussi.

        Après c’est une affaire de goût

        Julien

    • Gwen

      Salut Julien,
      une bonne piqüre de rappel, même si je ne suis plus concerné ^^(et oui signature le 26 avril dernier); xcela dit plusieurs point de vue:
      -effondrement? Peut-etre! Si oui, on achètera moins chers, donc plus. Mais surtout en quelle proportion? -20% en 5 ans? Il faut qd meme acheter car 5 ans c’est long… et un locataire qui paye pendant 5 ans finance déjà une grande partie d’un bien surtout avec des taux historiquement bas… Perso, je ne crois pas à plus. Il suffit donc de bien négocier l’achat en s’appuyany sur cette « vérité généralisée  » qu’est la baisse.
      -il y aura toujours des bons plans, des prix normaux sur des zones demandées et des arnaques: a nous de partager afin d’en tirer le meilleur.
      -prix en hausse, en baisse, peut importe s’il y a du rendement: tout a fait d’accord! Notre ami c’est le « % »
      -les acheteurs sont en position de force: c’est clair, il faut en profiter.

      Perso, j’attaque le 2 eme alors même que le premier est en plein travaux et pas encore en location…merci les blogs!

    • Sylvain

      Je ne sais pas si les prix de l’immobilier vont descendre mais ce que je sais c’est que c’est déjà un excellent moment pour acheter.
      Les vendeurs ont du mal à vendre leurs biens et ce sont les acheteurs qui sont en position de force. Il faut en profiter et négocier de gros rabais. Il y a plus de biens que d’acheteurs, si une de vos offre d’achat n’a pas été retenue, il y a d’autres bien à coté.

      Sans parler des taux d’intérêts qui incitent réellement à se lancer.

    • Aurelien ®

      Meme si les prix s effondre mais que votre bien a du rendemment ce n’ai pas grave car vous toucherez le meme loyer. Puis sur le long terme il y a toujours des baisses, des hausses…mais au final les prix augmente toujours

    • Linette

      Quand on a un petit pécule au départ, il faut vraiment se lancer, oser….. tout en se protégeant des risques bien sûr. Et c’est là le vrai problème. Comment?

    • Damien

      Salut Julien

      Merci de m’avoir inviter sur ton blog! C’est un réel plaisir de partager sa vision de l’immobilier et ses ressentis, mais également l’expérience de chacun qui peut profiter à tous.

      A bientôt
      Damien

    • Jennifer

      Salut, l’investissement immobilier est un investissement rentable et sûr, pour moi je préfère profiter en immobilier qu’entrer en bourse car les actions sont risquées … merci pour ton conseil, ça m’encourage!

    • Jos

      Bonjour,

      merci pour cet article. Je souhaite faire un investissement immobilier d’ici à quelques années. Je pense me diriger vers un studio. Je n’ai pas l’impression qu’investir dans un garage soit très rentable dans la région.

      A bientôt

    • Ludovic Baratier

      Bonjour

      Merci pour cet article très intéressant. Par contre, vu la conjoncture, je ne sais pas si c’est le bon moment pour acheter. Les prix vont s’effondrer

      Ludovic

      • Julien

        SAlut Ludo,

        je crois au contraire que les prix ne vont pas s’effondrer. Tant qu’il y a une demande, il y aura un bon prix.

        Julien

    • salvio

      Ah La peur de sauter le pas…. Avant d’investir, j’ai moi-même goûté aux joies du stress intense…)

      Et puis on se dit qu’on n’est pas plus bête qu’un autre et que si notre stratégie d’investissement est correctement optimisée, alors pourquoi ça ne marcherai pas ??

      Et bizarrement ça fonctionne ! L’investissement s’opère sans problème, la rentabilité est au rendez-vous et l’argent rentre 🙂

      Comme tu l’as dit, pourquoi se prendre la tête à réinventer la roue ? Informez-vous de ce qui marche et foncez !

    • Philippe

      Très bonne piqure de rappel, cela à de quoi remotivé les troupes, cela faisait quelques temps que j’étais pas revenu sur internet.
      Et c’est vrai qu’on a une chance inégalé de pouvoir lire et apprendre des expériences des autres.

    • Fabrice

      Bonjour Julien,

      Merci d’avoir inviter Damien à nous faire part de son expérience d’investisseur.
      Son enthousiasme est très motivant pour investir dans l’immobilier et son ouverture d’esprit vers les autres blogs est très généreuse.

      A bientôt,

    • phm

      Bonjour,

      Je trouve tes sujets tres interressants.
      Merci à toi

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