Stéphane a débuté dans l’investissement dans la location de garages fin 2015. En 2016, il a acheté 2 lots de garages dans le nord de la France pour un total de 21 boxes.

Stéphane achète un lot de 4 garages à vendre dans le nord

Voici la présentation de son premier lot de garages à Maubeuge (nord) :


Je m’appelle Stéphane, j’habite juste à côté de Valenciennes. Je me suis orienté depuis la fin de l’année dernière dans les investissements immobiliers, et plus particulièrement dans les garages, avec la formation que j’ai suivie en décembre 2015.

Je suis contrôleur financier dans une société industrielle et j’ai une activité également entrepreneuriale en parallèle.

On est devant un lot de 4 garages dans le nord que j’ai acheté au mois de mai de cette année. Ces garages sont situés à Maubeuge, à une trentaine de minutes de Valenciennes. C’est un lot de garages très intéressant et qui tourne très bien pour le moment.

C’est mon premier achat immobilier. C’est pas mal de commencer par un petit lot de quatre garages. J’ai suivi les formations Parking le bon créneau et Stratégie SCI.

J’avais suivi la formation sur le mois de décembre, histoire de commencer l’année avec toutes les bases liées à la recherche de lot de garages dans ma région nordiste. Je voulais avoir les bons tuyaux, les bonnes tactiques pour trouver le bon lot de garages et ne pas faire d’erreur au niveau de la recherche.

Au lieu d’acheter ce lot de garages à 24 000 euros (prix affiché), on s’est mis d’accord sur 20 000 euros. Les 4 garages sont loués : 2 à 40 euros et les deux autres à 45 euros.

Ce qui fait une rentabilité plutôt agréable, sachant qu’il n’y a aucune charge de copropriété et une taxe foncière très raisonnable dans la ville de Maubeuge. (30 euros par an et par garage)

La rentabilité de ce lot de garages sera proche des 9 % en net de charges. La gestion est assez simple. Il n’y a pas eu de départ de locataire, tout est loué depuis que j’ai acheté.

Autofinancement immobilier pour ce lot de garage

Pour le financement de ce lot de garages dans le nord, je n’ai pas mis un centime de ma poche. On est sur un financement complet à 110 %. J’ai investi dans ce locatif via une SCI à l’IS, et choisit un financement complet , avec les frais de notaire et un peu d’argent de côté  pour quelques travaux dans le futur.

J’ai emprunté sur 20 ans. C’est une durée volontairement très longue, parce que j’étais assez bien lancé dans ce type d’opération immobilière. Ça me plaisait bien. Il restait à confirmer le fait que je vais m’engager sur d’autres opérations.

Une durée de 20 ans, c’est long pour pouvoir me permettre de ne pas devoir remettre un petit peu au pot tous les mois par rapport aux loyers et aux mensualités. Cet autofinancement me permettra de réinvestir derrière.

La mensualité est autour de 120 ou 125 euros. Les loyers mensuels sont à 170 euros. L’investissement est complètement financé, ça permet même de dégager un peu de trésorerie, et de mettre un petit peu de côté en cas de travaux ou autre difficulté.

Vous ne le voyez pas, mais ce lot de garage n’est pas bétonné. A un moment donné, peut-être que ce sera l’objectif de bétonner et de monter un peu le prix mensuel afin d’avoir un meilleur rapport qualité/prix. Et puis éventuellement des changements de porte, si jamais il doit y en avoir, mais c’est du solide. Pour le moment ça fonctionne très bien, on va rester en attente de ce point-là.

Investir dans le locatif avec une SCI

Pour acheter, J’ai choisi une structure, une société civile immobilière. Il y avait plusieurs objectifs. La SCI été créée avec, avec ma compagne, vraiment une SCI dite de famille, mais à l’IS. Je voulais isoler le patrimoine immobilier locatif du patrimoine personnel.

Je ne souhaitais pas que ce lot ait un impact via les revenus fonciers, comme une SCI à l’IR, qui peuvent remonter vers l’imposition personnelle.

C’est vraiment cette volonté de cloisonner les 2 éléments, et d’avoir une structure autonome et qui au fil des investissements, va générer du cash, et permettre de réinvestir dans d’autres lots de garages dans le nord.

Il y a vraiment la séparation du patrimoine, la séparation des revenus pour qu’il y ait une imposition qui soit à part.

J’ai une souplesse pour sortir les revenus de la SCI. Je les sors que quand j’en ai besoin, et sinon je les laisse pour faire boule de neige et investir dans d’autres projets immobiliers.

 

Second lot de garages à vendre dans le nord


Ce deuxième lot de garage est complètement différent, c’est une parcelle de quasiment 700 mètres carrés, avec 17 garages, dans une zone cette fois très résidentielle. Il n’y a que des habitations autour et aucune industrie.

On est en banlieue de Valenciennes à Anzin. Il fait super beau et c’est assez rare pour la région nord. J’ai acheté mon premier lot de garages à vendre dans le nord au mois de mai 2016.

On est sur un volume de garages qui est beaucoup plus important. 17 garages qui sont disposés en carré, sur une parcelle de quasiment 700 mètres carrés. Le lot est très intéressant d’un point de vue de l’emplacement, parce qu’il est vraiment au cœur d’un quartier très résidentiel, avec beaucoup d’habitations, d’immeubles etc., où les constructions n’ont pas permis de mettre beaucoup de garages et de box, ni en sous-sol, ni en extérieur.

Il y a quelques places de parkings au pied des immeubles, mais pas beaucoup de garage. Il y a une forte demande sur ces lots pour stocker ou pour protéger sa voiture, sa moto, etc. L’emplacement est sur une surface constructible. Si jamais, à un moment donné, il y a besoin de revendre etc., ça peut être une porte de sortie si un promoteur vient toquer un jour à la porte.

Un emplacement qui regroupe beaucoup d’avantages en tout cas. On est plein centre-ville. Il y a des commerces à 100 mètres, il y a une énorme place, avec beaucoup de stationnement, plusieurs centaines probablement. La mairie est d’un côté, et le centre des impôts est de l’autre, vraiment une situation centrale dans le cœur de ville.

Il y a beaucoup plus de potentiel locatif et à la revente que mon premier lot de garages à Maubeuge. C’est diversifier le risque, et les portes de sortie, du fait que ce soit une mono propriété sur un grand terrain me donne la possibilité effectivement de revendre à un promoteur et pas forcément des garages.

Je pense qu’on est vraiment sur des prix de location du marché. Tous les garages sont loués au même prix, à 50 euros par mois. Il y a peut-être possibilité de monter de 5, 10 euros. Mais, entre 45 et 55 euros, on est vraiment sur la palette des prix du marché, en tout cas sur des garages fermés dans le secteur.

C’est un ancien banquier qui vend ce lot. Il est maintenant retraité. Il n’habite plus dans la région nord et il a vocation à donner un peu d’argent à ses petits-enfants. Il se sépare de ce lot qu’il a depuis 1996, ça fait 20 ans maintenant. Il se sépare de ce lot pour des soucis de succession, et il n’a plus l’envie de s’en occuper.

J’ai obtenu un financement immobilier à 110 % pour ne pas mettre d’argent sur la table pour le moment. Ce lot de garages dans le nord est vendu 100 000 euros, avec 7 500 euros de frais d’agence et des frais de notaire autour de 8 500. C’est un financement de 120 000 euros.

J’emprunte sur 20 ans pour pouvoir maximiser le cash-flow positif tous les mois et puis éventuellement réinvestir derrière. Mon taux sur 20 ans est à 1,7 %. La mensualité est à peu près de 600 euros pour une rentrée d’argent de 850. Cela permet de consolider un petit peu le cash-flow.

La taxe foncière est un peu plus chère. On est à 2 200 euros. C’est un peu plus cher forcément qu’à Maubeuge. C’est le petit point noir de ce lot de garages. Cela fait partie des petites concessions qu’il faut savoir faire sur ce genre d’investissement locatif.

Pour mes objectifs de rendement, j’essaye d’être au moins à 8 % brut. J’y suis sur la base de ces loyers actuels, après il y aura peut-être vocation à essayer de chercher un petit peu de rentabilité à ce niveau-là. Franchement, 8 %, vu l’emplacement et le potentiel, je trouve que c’est une bonne affaire !

Le placement dans l’immobilier locatif de Thierry : un lot de 3 garages à Tournai dans le nord

L’univers des parkings est fabuleux car il est ouvert à tout le monde. Tu peux investir quelques milliers d’euros ou des centaines de milliers. Dans cette brève interview, Thierry nous raconte comment il a acheté 3 garages dans le nord de la France.

Si comme Thierry, tu es prêt à partager ton expérience en nous révélant un peu de ton histoire, envoie moi un email. Nous ferons connaissance et je te poserai quelques questions. Tu es libre de donner uniquement les informations que tu souhaites (pas de nom de famille, un département plutôt qu’une ville…).

Je m’appelle Thierry, j’ai 50 ans et j’habite Tournai en Belgique à 25 Km de Lille. Je suis Professeur d’éducation civique et suis Indépendant complémentaire. Je réalise des dossiers pour la construction. Je suis conciliateur lors de ventes difficiles. Je sers d’intermédiaire à la vente et exécute la plupart des documents immobiliers ou contrats que l’on me demande. En quelque sorte un secrétaire immobilier free-lance.

J’ai investi dans le nord de la France dans un lot de 3 box en blocs de béton. Les portes sont métalliques et basculantes. Ces trois garages sont situés dans un ensemble de 48 garages à Tournai. Je suis très content de ce placement dans l’immobilier locatif.

Le retour d’investissement est à peu près de 6 à 7% par an. A combien se situe le rendement d’un livret d’épargne ?

Je suis bien d’accord avec Thierry : au vu des intérêts sur ces livrets, je trouve que ce sont les banques qui profitent de nous et non l’inverse.

J’ai participé à la vente de ces garages en qualité d’intermédiaire et j’ai converti mes primes en garages.

Les locataires n’ont pas bougé de leur garage, j’ai repris les anciens locataires malgré l’augmentation de 30 à 45€. Sur base d’un bail d’un an reconductible.

45€ avec bail oral d’un an contre preuve d’une domiciliation bancaire. Paiement par anticipation.

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un garage ?

Ne jamais acheter un chat dans un sac. Il faut vérifier leur année de construction, s’ils figurent au plan de secteur. Un mesurage effectué par une personne habilitée doit être exécuté par le vendeur. Il faut aussi vérifier l’état du sol, planter un couteau dans les boiseries, vérifier les traces d’humidité le long des murs (taches blanches) et sous la toiture, vérifier l’état de la porte et sa fermeture, changer le barillet de la clef et surtout prendre des photos avant de signer. Toutes ces opérations sont des préalables avant de placer ton argent dans les garages et l’immobilier en général.

J’ai acheté ces garages 9.000 euros pièce. Je suis propriétaire depuis 3 ans.

J’ai pu négocier sur le relevé et la constatation du degré de vétusté, sur la hauteur des investissements et les réparations à consentir après l’achat.

Il faut avant tout une attitude blasée, ne pas montrer son intérêt.

Demander à un entrepreneur de venir avec sa camionnette officielle afin d’établir un devis officiel sur les réparations (C’est gratuit et cela impressionne le vendeur). Disposer de plus d’informations que le vendeur, (année, plans … etc )(C’est fou ce que l’on trouve sur le web).

Sur les 48 garages de la batterie, tous sont loués. J’ai posé un bardage simple en acier sur les Eternits et j’ai reposé une corniche PVC, soit plus ou moins 500€ de matos.

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les parkings ?

4 règles : venir, voir, discuter, négocier.

Merci Thierry pour ce partage d’expérience. Tu as vu que le style de Thierry est d’être bref et succinct, mais le contenu n’en est pas moins intéressant. Au contraire, on va à l’essentiel.

Ce que je retiens de l’expérience de Thierry est qu’il faut négocier et pas n’importe comment. Thierry, de part son métier, a dû croiser des investisseurs immobiliers par dizaine. Il a ainsi pu comprendre et mettre en action des trucs de négociation immobilière. Quoi de mieux que de placer ton argent dans l’immobilier locatif si tu peux en plus négocier ? Je me vois mal négocier le taux de rendement de mon livret d’épargne avec mon banquier. A l’inverse, je me vois tout à fait négocier l’achat d’un placement immobilier locatif.

Thierry a aussi développé une compétence intéressante : Il savait évalué le prix d’un garage. Il nous a parlé de l’année de construction, de la vétusté, de l’humidité… Tous ces indices valent le coup d’être repérés pour conduire une négociation, mais aussi pour connaître les éventuels problèmes auxquels tu risques d’être confronté dans l’avenir.

J’ajouterai que l’évaluation de la valeur physique du garage est aussi importante sinon moindre que la valeur de son emplacement. Plus la ville est grande, plus la qualité de l’emplacement est important.

 

Cyrille achète un lot de garages dans l’Oise

Je m’appelle Cyrille, j’ai 34 ans et je réside au alentours de Senlis dans l’Oise où j’y ai implanté mon entreprise de rénovation générale dans le bâtiment depuis 10 ans.

Je me suis arrêté après le bac (stt équivalent à G) qui m’a donné des bases d’économie et de gestion…ce qui me sert encore aujourd’hui. Malheureusement la filière technologique est toujours dévalorisée, alors que pour moi, c’est l’une des plus utile et complète.

Étant dans le bâtiment, je côtoie de nombreux propriétaires qui ont investi dans la pierre tout comme mes confrères. Je voulais faire de même car pour moi, préparer sa retraite ou son avenir passe obligatoirement par l’investissement immobilier.

La bourse est trop soumise aux imprévus et toucher la retraite dans l’artisanat… Quelle blague… C’est peut-être encore plus risqué que la bourse 🙂

Dans les appartements et les maisons, j’ai longtemps été découragé par les risques d’impayés, les dégradations occasionnés par les locataires dépassant souvent la caution (j’en sais quelque chose), le montant élevé du remboursement du crédit, les lois contraignantes des investissements dans le neuf…

Puis, je suis tombé sur ton site d’investissement dans les garages et j’ai vite fait mes calculs. Pour moi, c’est devenu une évidence.

  • Acheter des lots de garages divise le risque d’impayés.
  • Les dégâts occasionnés par le locataire sont limités à la porte du garage, mais dans l’intérêt du locataire, il va y faire attention 😉
  • Si nous avons un problème de tréso, il suffit de vendre un des box sur le lot et généralement pas besoin de gros crédits pour l’acheteur.

Je me suis donc mis à la recherche de lots de garages sur le très célèbre site d’annonce « Leboncoin » avec un compas de 50 km autour de chez moi (dans le nord de la France).

Avec l’aide de ta matrice de rentabilité rentagarage, j’ai sélectionné plusieurs lots de boxes dans la ville de Beauvais qui, grâce à sa densité permet d’assurer un bon taux d’occupation.

J’ai pu aussi découvrir que le nombre de lot de garages était très limité dans la région nord, donc mes recherches n’ont duré que quelques jours.

J’ai contacté l’agence qui avait plusieurs lots de garages. Après les visites j’ai fait une offre sur celui que j’ai acheté après une grosse négociation car c’était le seul à ne pas avoir de frais de copro (je ne dois pas être le seul à ne pas aimer les copropriété 😉 ).

J’ai donc acheté un lot de 6 garages sur une ligne de 12, un peu à l’écart du centre ville mais accessible. Les box étaient déjà loués (ce qui a pesé aussi dans la balance d’achat).

Le prix agence était de 45 000 euros j’ai fais une proposition à 40 000 € qui a été accepté sans discuter. Regret : j’aurai dû proposer beaucoup moins histoire d’avoir une contreproposition. J’ai payé environ 5 000 euros de frais de notaires et idem pour l’agence.

Je donne donc un conseil, essayez de trouver un bien en direct (pour ma part, pas trop de regrets car toutes les annonces sont dans des agences).

Les loyers sont de 55 euros, mon crédit va courir sur 20 ans et est couvert à 70% par les loyers.

Étant la première fois que je gérais des locataires, j’ai douté au début de mes capacités à renouveler le turn over (qui n’est pas si important que ça). Grâce au boncoin encore, il suffit que je mette une annonce pour le louer 2 semaines max après la vacation.

Après quelque mois, je me suis rendu compte que l’aventure n’était pas si compliquée et que le plus compliqué dans l’histoire, c’est d’obtenir le financement rapidement (les banques n’aiment pas prêter aux artisans… mais c’est un autre débat).

Voulant couvrir 100% de mon crédit, je me suis dis qu’il était stupide de garder mon premier box acheté à mes 19 ans. A l’époque, je voulais entreposer ma voiture et mes outils. Mais depuis 10 ans, il servait surtout de remise pour plein de choses que je ne voulais pas jeter…

Si vous faites le calcul que j’ai fais… garder toutes ces choses coûte plus cher que la valeur total de tout ce bordel (il n’y a pas d’autre mot). Tout le monde garde des choses dans un garage, une remise… Bref un endroit qu’on ne pense pas à louer.

Et pourtant… qui n’est pas à 50 euros près pour boucler le mois aujourd’hui ?

J’ai donc donné et vendu tout ce qui était dans ce garage pour le louer 90 euros par mois. Le crédit étant terminé depuis longtemps, c’est tout bénéf 🙂

Je conseille de franchir le pas évidement, de bien choisir l’emplacement (pas trop loin, pour les visites) et de privilégier les lots de garages car les banques aiment bien diviser le risque.

Essayez aussi de louer tout ce que vous pouvez : une chambre, un sous sol ou une cave pour y stocker des meubles, ou tout autres choses (tondeuse, outils….).

A savoir que sur mes 7 garages, un seul sert à garer une voiture. Pour moi, le stockage va être de plus en plus une question récurrente dans l’avenir.

Les logements coutent de plus en plus cher et de nombreuses personnes n’ont pas les moyens d’acheter le box qui va avec l’appartement et vont donc louer en se disant que ce n’est pas pour longtemps….

A vous de voir mais ce n’est pas pour rien si des sociétés lancent la location de surface à partir d’un mètre carré…

 

    6 replies to "Trois lots de garages étaient à vendre dans le nord"

    • S25M

      Bonsoir,

      Quels sont les frais de mutations pour les garages?
      A combien se monte la taxe foncière?
      Les charges?
      A combien tombe alors la rentabilité net net?

      Merci
      Seb

    • Seb

      « Le retour d’investissement est à peu près de 6 à 7% ». Selon mes calculs, le retour sur investissement est de 3.5% avec un taux marginal d’imposition sur le revenu de 14%, et 4.2% grand maximum si tu n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu. Si ton taux marginal d’imposition sur le revenu est de 30% comme c’est mon cas, le rendement tombe à 2.7%. Et ceci en faisant l’hypothèse de frais de notaires nuls, d’aucune charge et sans compter les travaux (l’impôt foncier est approximé à 2 loyers comme suggéré par Julien).

      Ajouté à cela le risque de vacance et le temps passé pour la gestion, le jeu en vaut-il la chandèle?

      Seb

      • Julien

        Salut Seb,

        je crois que Thierry parlait en rendement brut et non en net net comme tu le suggères.

        Je partage ton avis. 2,7 %, ce n’est pas la panacée. Ceci dit, pour quelqu’un qui débute, on peut tester si ce type d’investissement nous plaît.

        De plus, il y aura une plus value probable à la vente.

        Julien

    • Patricia

      Dire que les banques profitent de nous, c’est un peu tiré par les cheveux, s’occuper des garages ça prends du temps, et tout le monde n’a pas envie de faire ça, considérez que la banque prends sa commission sur le travail de terrain que vous ne faitez pas 😉 ( bon c’est vrai la commission est énorme ! ). Mais pour quelqu’un qui à du temps libre c’est parfaitement rentable.

    • InvestMan

      Bonjour Thierry,

      Peux-tu nous en dire plus concernant ce point ? :

      « Disposer de plus d’informations que le vendeur, (année, plans … etc )(C’est fou ce que l’on trouve sur le web). »

      Merci !

    • Mr & Mme P

      Il est intéressant de voir que Thierry a augmenté les loyers de ses locataires après l’achat des garages. Il fallait le savoir 🙂
      Y a-t-il un intérêt à faire un bail oral ?

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