Est-ce rentable d’acheter des parkings et garages ?

42 réflexions au sujet de “Est-ce rentable d’acheter des parkings et garages ?”

1. Bonjour et merci beaucoup pour toutes ces précieux éléments.
   On me dit qu en nom propre au-delà de 10 garages je serai soumis à la TVA ?
   As tu déjà entendu parler de cela ?

   Merci par avance !
   Baptiste

   • Bonjour,
     non, c’est faux. La TVA n’intervient qu’à partir du moment où tu encaisses plus de 34400 € de loyer par an.

2. Bonjour,

   Je viens d’acheter 12 garages non bétonné. Pouvez vous me dire combien vous avez payé pour faire bétonner vos garages?

   Merci.

   Simon

   • Bonjour,

     j’ai payé 300 € par garage. C’est un prix très attractif et tu auras sans doute du mal à trouver aussi bien.

3. Bonjour Julien,

   J’ai une question relative à l’assurance multirisque pour un lot environ de la même taille de 47 boxes.
   Combien payes tu environ d’assurance pour ce type de lot, par exemple sur tes 50 garages ? pour le terrain + les boxes ?
   Plusieurs compagnies refusent de m’assurer et je viens d’avoir un devis à 1600 € l’année.
   Je trouve ça un peu cher je prévoyais 1000 € par an.
   Peux tu m’aider là dessus stp ?

   Je te remercie par avance et te souhaite une excellente journée.

   • N’hésite pas à me dire si ma question n’est pas claire.
     Je viens de recevoir un nouveau devis et là surprise 350 € par an..
     Il faut que je mette mon nez dans les conditions générales et ça va être sympa.
     Connais tu les points importants à assurer ?
     Les choses à retenir, importantes dans ce que couvre l’assurance ?

     Merci d’avance

     • Non, je n’ai pas pris le temps d’étudier ces choses là. Ce n’est pas mon fort… Tu peux partager ton retour par email avec moi si tu veux, je suis toujours ravi d’apprendre de nouvelles choses !

   • Bonjour,

     oui, il y a de gros écarts entre assureurs. Tu es sur la fourchette très haute.

     Je te contacte par email. Je donne mes contacts aux lecteurs de Réussir sa location de parking.

4. Soit patient, n’étant pas a coté pour gérer ton lot
   ça t’évitera les soucis, au pire si tu est pressé
   tu peu toujours appliquer une augmentation légère
   tout les ans

5. Salut Julien,

   Top ta vidéo et content que ton lot de garages tourne bien.
   Ca va faire 1 an que je suis proprietaire aussi et pour ma part, j’ai des locataires qui sont là depuis tres longtemps alors je préfère les laisser en place avec leurs loyers d’avant et je met mes loyers sur les nouveaux locataires.
   Je pourrais augmenter les loyers des locataires en place je ne préfère un peu au détriment de la rentabilité mais je préfère avoir de bons rapports que de conflits. Mes loyers permettent de couvrir mon crédit et les charges, ce qui est déjà bien!

   • SAlut Samuel,

     super, je suis content pour toi !

     je partage aussi ton avis 😉

6. Salut Julien,

   Super ton site !

   – Concernant les anciens locataires, je dirais que si tu ton lot est dans une zone tendue à forte demande, je ne vois pas pourquoi tu te priverais de la flexibilité du bail de parking par rapport à un bail de logement d’habitation. Si tu es sûr de trouver du monde prêt à te louer tes garages au nouveau prix, pourquoi garder les anciens locataires au prix bien inférieur ? En revanche, si tu as des doutes sur ta capacité à tout relouer au niveau prix, oui, la question se pose. C’est la différence entre la marge et le profit… Peut-être que ta marge va baisser en %, mais si tu parviens néanmoins à augmenter ton profit en euros, alors ça vaut le coup d’accepter un remplissage plus faible. A moins que le lot soit loué majoritairement à une copropriété de gens qui se connaissent très bien, ou une petite ville de campagne où la majorité pourrait te boycotter, moi, je monterais les prix.

   J’ai deux questions à mon tour pour toi :

   – tu dis avoir monté une SCI, pourquoi le choix de cette forme juridique ? Quel sont les avantages ?

   – tu dis aussi que ce lot est en Normandie, et si je ne m’abuse tu habites la Loire. N’est-ce pas compliqué de gérer à distance les retardataires de paiement, les sorties d’anciens locataires et entrées de nouveaux, etc…?

   Merci !

   Matt

   • BOnjour Mathieu,

     merci pour ton avis. Je le partage à moitié. Le profit ne vaut pas les ennuis à mon avis.

     Il y a beaucoup d’avantages en SCI, notamment la transmission, l’organisation de mon patrimoine et la fiscalité.

     La distance a été un frein au début, mais je suis habitué maintenant !

7. Concernant les anciens locataires, ne change rien.
   Ton lot et son turn over fonctionne bien et progressivement te permet de louer avec un montant plus haut.
   Donc patience cela va se faire naturellement et sans heurt.
   François

8. Hello,
   Je garderai les anciens locataires avec le meme niveau de loyer (meme faible) et depenserai mon energie à trouver d’autres lots, augmenter mon taux d’occupation à 100%.
   Avec le temps, ils finiront par partir un jour, et les relocations feront augmenter le loyer moyen des parkings.

9. BONSOIR JULIEN
   JE VIENS DE REGARDER TA VIDEO CEST MARRANT DE TE VOIR DEMANDER DES CONSEILS!!!
   JE SUIS UN TOUT NOUVEAU FAN !!!!!
   JE ME PASSIONNE POUR LA RECHERCHE DE GARAGE EN AQUITAINE CE QUI ME PARAIT ETRE UNE TACHE IMPOSSIBLE
   JE PENSE ME RABATTRE UN PEU PLUS SUR LES PLUS PETITES VILLES
   MAIS JE NE DESESPERE PAS
   J ATTEND LA PERLE …..
   EN CE QUI CONCERNE TA DEMANDE
   EN TANT QUE CHEF D ENTREPRISE JE TE CONSEIL DE METTRE TOUS TES LOCATAIRES AU MEMME NIVEAU
   C EST TOI QUI DÉCIDE MAINTENANT ET MEME SI VOUS RENTREZ EN CONFLIT CE N EST PAS GRAVE
   APPAREMMENT TU N ES PAS EN PEINE D EN TROUVER D AUTRES.
   J AI DU MOI MEME IMPOSER DES RÈGLES A MES CLIENTS ET CA C EST TRES BIEN PASSER
   TU AS L AIR SYMPA ET ASSEZ INTELLIGENT POUR LEUR FAIRE PASSER TON MESSAGE
   ENCORE MERCI POUR TES CONSEILS
   TANT QU A MOI J HÉSITE ENTRE PLACE DE PARKING OU GARAGE
   QUAND PENSES TU
   MERCI A BIENTOT

   • Bonjour Erik,

     merci pour ton avis. J’ai imposé des règles différentes aux anciens locataires et aux nouveaux 😉

     je préfère les garages aux parkings, mais cela dépend des investisseurs !

10. Bonjour,
    Moi je n’ai pas augmenté le loyer de mes anciens locataires, pour 2 raisons :
    1/ garder mon fond de commerce avec des loyers qui couvrent mon crédit et qui me permettent d’atteindre un seuil de rentabilité assuré (certains louent depuis plus de 20 ans).
    2/ ne pas chercher à créer d’antipathie dans le voisinage, même si l’arrivée d’un nouveau propriétaire est souvent attendue avec méfiance.
    Pour les nouveaux, je procède comme toi : par palier.
    Je vais me lancer dans des frais (nouvelles portes, béton) afin de me créer des charges et dans le but de créer une offre différente à un loyer plus élevé.
    Dans le pire des cas, je le réduirais si nécessaire.

11. Salut,
    quand j’ai acheté un parking j’ai simplement expliqué à mon locataire que son tarif n’était pas le tarif en vigueur donc que j’allais augmenter mais en lui faisant un tarif, je suis passé de 50 € à 57€ pour un tarif de 64 normalement, çà permet de conserver son locataire mais s’il part le tarif sera de 64 🙂

12. Bonjour,

    Mes garages se situent dans le 77.
    Après 8 mois d’acquisition , je suis passé de 39 à 54 boxes de loués sur un total de 65. En augmentant le loyer de 10 € par nouveau bail.J’ai eu 3 départs et certains locataires louent depuis de très nombreuses années. Je n’ai pas souhaité augmenté les anciens baux de manière à conserver mon fond de commerce et d’assurer la rentabilité suffisante pour payer mes charges. Maintenant, je suis dans le boni.
    Comme toi, je compte améliorer certains garages : nouvelles portes, dalle béton afin de proposer une solution alternative avec un loyer plus élevé.
    Ma gestion locative étant directement assurée par un huissier, je n’ai pas réellement d’impayé pour le moment, cela dissuade aussi les mauvais payeurs.

    • Bonjour Fabrice,

      super, je suis content pour toi. Penses-tu réussir à louer l’intégralité des garages ? Combien te prend l’huissier ? Que fait-il pour toi ?

      • Bonjour Julien,

        En restant réaliste, je ne pense pas louer l’intégralité du lot en permanence. Je souhaite atteindre la tranche 55 à 60 ou renouveler avec des baux plus chers. Mes frais de gestion se montent à 9,6 % ttc + 60 € payés par le locataire pour la création du bail. Son travail est le suivi et l’encaissement des loyers, l’étude de la solvabilité des candidats, les visites et restitutions des clés, la déclaration auprès des services fiscaux (obligatoire) des entrées et sorties.. moi j’ai souhaité garder tout l’aspect « commercial » : annonces, premier contact, constitution de dossier …

        • Ok, merci de m’avoir détaillé la répartition des rôles. Je pense sérieusement à déléguer une partie de la gestion à une agence et comme toi, je souhaite garder la main sur l’aspect commercial !

          Dans tous les cas, tu as fait un bel achat on dirait !

13. salut julien
    merci pour ton bilan.
    bonne journée
    jérome

14. Bonjour,
    Très intéressantes tes stats. De mon côté dans le Nord pour une batterie d’env 70 box depuis 2 ans: 98% de taux de remplissage en moyenne, et un départ tous les 1,5 mois.
    Cdlmt

    • SAlut Alex,

      merci d’avoir partagé tes stats. Comment fais-tu pour arriver à louer tout le temps comme cela ?

      • Bonjour Julien,
        Il y a une forte demande pour les garages, avec meme une liste d’attente. Les garages sont en plein centre ville, où il y a pénurie. Beaucoup de maisons sont en rangée, dans des rues étroites ou des allées. Des maisons ne disposent pour certaines meme pas d’une place de parking sur leur terrain, ou dans la rue devant chez eux.
        Cordialement

15. Bonjour Julien,

    En ce qui me concerne j’ai 3 garages et une place de parking. En juillet cela fera un an pour 2 garages et la place de parking, le Dernier garage je l’ai acheté en décembre donc pour l’instant pas encore assez de recul pour le turnover. Mais en dix mois sur les premiers je n’ai eu encore aucun départ (pourvu que ça dure).

    Je suis en cours d’acquisition pour un lot de 16 garages mais la signature chez le notaire n’a pas encore eu lieu donc à voir dans quelques temps.

    Je serais curieuse de savoir comment tu gères les retards de paiement : au bout de combien de temps relancer les locataires? Combien de fois? Au bout de combien de mois d’impayés les « menacer » de l’huissier et au bout de combien de temps l’envoyer vraiment?
    Pour l’instant je n’ai pas encore eu ce problème.

    A bientôt

    Marie

    • Bonjour Marie,

      je relance toujours vers le 15/20 du mois si retard, puis tous les mois si le retard n’a pas été payé. L’huissier dépend du montant du retard. Au delà de 150 €, je commence à en parler.

      Je te souhaite de ne pas rencontrer ce souci.

16. bonjour Julien
    merci pour ces infos
    deux questions si tu permets
    – sous quelle forme juridique as tu acheté ces 50 garages ( sci Is , en propre ??)
    – dirais tu que cette activité est compatible avec ma vie d’expatrié ( donc difficilement sur place )
    merci d’avance pour tes résponses

    • Bonjour Philippe,

      c’est mon second lot et à l’époque, je n’avais pas compris l’intérêt des SCI. Cette activité demande d’être sur place environ 1 jour par mois pour plusieurs dizaines de garages. Est-ce que tu rentres aussi souvent ?

17. Bonjour, video sympathique mais dommage de ne pas abordé le coût financier de ton lot de garage.
    Prix d’achat, Loyer percu entre 2014 et 2015, coût rénovation, cout investissement futur, rentabilité mensuel et annuel
    Regime fiscale choisit et impot, cout de gestion des expulsions etc….

    Cordialement

    • Bonjour Raphaël,

      merci pour tes questions, je fais tourner une vidéo pour y répondre !

18. Bonjour Julien,

    Ce sont des exemples comme celui ci qui démontrent que les garages peuvent être rentables.

    @Florence
    Si une « bulle » venait à se former sur les garages alors il faudrait prendre son mal en patience.
    Je suis allé voir un agent immobilier pour des appartements et il m’a prévenu que je ne trouverai pas des affaires à plus de 6-7% de rendement. Du coup je n’ai fait aucune visite avec lui car il n’a pas la bonne vision.
    C’est en cherchant des affaires différentes que personne ne veut que l’on fait trouve des opportunités. Si tu trouve des garages avec une rentabilité de 4%, pourquoi acheter? Laisse les autres se battre sur le prix et regarde ailleurs.
    Il faut apporter de la valeur pour qu’une opération soit rentable.S’il suffisait de signer le chèque d’achat se serait trop facile. La rénovation est un moyen d’apporter de la valeur, la décoration également.
    Les acheteurs qui sont prêts à accepter des rentabilités aussi faibles n’achèteront jamais un bien en mauvais état et laisseront ces opportunités réelles aux investisseurs motivés.

    Si personne ne le faisait il n’y aurait pas de bulle.
    Julien ne conseille pas d’acheter ce type de bien.

19. Bonjour Julien,

    Je te remercie d’accepter un débat dans tes colonnes. Cela montre pour moi la sincérité de ton engagement, effectivement. Je n’en doutais pas non plus.

    Je te prie de me permettre une dernière réflexion : lorsque l’on parle de niche, il est souvent question d’un petit nombre d’initiés. Or tu veux construire un « chenil » ? Le terme est moyennement adapté, je te l’accorde, mais tu comprends l’idée qu’une niche reste une niche si il existe aussi une barrière à l’entrée, sur laquelle tu as mis habilement un péage. Tu deviens le tôlier et centralise les bonnes pratiques, les bons plans et les monnaye. Effectivement de ton point de vue la niche est rentable…

    J’ai pris le temps de parcourir ton site avant de m’exprimer. Je devine que tout n’est pas rose, surtout avec 54 boxs. Je lis que 1000€ par mois ne suffit pas pour être indépendant financièrement. Combien de garages te faudrait-il pour envisager sereinement l’avenir ? 100 ? 200 ? Est-ce envisageable ?

    En te remerciant,
    Florence

    • Bonjour Florence,

      décidément, j’aime bien ta façon de penser. Mes lecteurs riront beaucoup quand ils liront qu’ils font parti d’un chenil.

      Pour moi, une niche, que ce soit dans l’immobilier ou dans un autre commerce est juste une sous-catégorie. Les parkings sont une niche car le nombre de parkings en vente est quarante fois inférieur au volume des autres biens immobiliers. La barrière à l’entrée n’existe pas car tout le monde peut acheter un garage. J’ai juste envie de partager mon expérience avec mes lecteurs et d’aider des personnes à mieux investir que si elles l’avaient fait toutes seules.

      Concernant les revenus de mes garages, on tourne plus autour de 1200 € par mois actuellement. Ce serait suffisant pour vivre si les impôts ne prenait pas 50 % de la somme et que je n’avais pas fait d’emprunt.

      Mon objectif est d’acheter une centaine de garages voir plus si possible. Tout dépend des opportunités. A voir.

      Julien

20. Bonjour Julien,

    Merci de ta réponse et de ta franchise.

    Ma remarque est lié au fait que dans les années 80′, les chambres de bonne représentaient un bon placement et aujourd’hui ce n’est plus du tout le cas. « Le bon plan » s’est éventé et les perspectives d’investissements avec. Qui n’a pas entendu parler d’acheter des garages avant l’avènement d’Internet ? Aujourd’hui, cela devient un sport national à en croire tes colonnes et les opportunités se font rares. Tant est si bien qu’aujourd’hui tu as fais un cas sur des offres a priori alléchantes qui ne dépassent pas 2,5% net au final.

    J’ai vu des vendeurs qui utilisaient tes astuces pour vendre des garages à des prix qui ne permettent plus de dégager une rentabilité nette supérieure à 8% mais 3, 4 voire 5% maximum. C’est ce que l’on qualifie de bonne affaire avec un appartement, ni plus ni moins. Et demain ? Les affaires de garages seront elles aussi qualifiées de bonne à 3% net ?

    Les affaires, c’est comme la bourse, quand tout le monde s’y intéresse, la bulle se forme et les investisseurs avisés se retirent. Le gâteau ne grossit pas : comme dans ton film du jour, trop d’offres, des loyers plus faibles et des parking vides donc des rentabilités en berne. Et pour les meilleurs emplacements : plus d’acquéreurs, de la demande, mais des rentabilisés en berne du fait de prix d’achats élevés. Difficile de négocier un bien lorsqu’il y a tout de suite 3 acquéreurs qui payent cash le premier jour de l’annonce…

    Merci à toi pour ta réponse
    Florence

    • Bonjour Florence,

      tu me connais, je reste franc, et si je pense que les garages ne sont pas une bonne affaire je le dis.

      Je comprends que tu ne sois en accord avec ma démarche. Tu sais qu’elle a commencé parce que je ne trouvais pas d’information valable sur le net quand j’ai voulu acheter mes premiers garages. Aujourd’hui, je délivre beaucoup d’informations gratuites de qualité, mais les meilleures et les plus importantes restent accessibles dans mon livre ou dans ma formation vidéo.

      Tu ne peux pas te baser sur ma vidéo d’aujourd’hui pour faire des généralités sur les niveaux de rendement. Le fait que j’ai pu acheter avec des rendements bruts au delà des 15 % est la preuve que cela existe. Cela existe aussi dans l’immobilier classique. La différence : avec mes conseils, ce ne sont plus seulement les marchands de bien qui profitent des bons coups.

      Julien

21. Bonjour,

    J’habite en Bretagne et je cherche des garages dans mon secteur. J’en ai déjà acquis 4. Je me pose une question de fond : qu’est ce qui est le plus rentable : louer des garages ou former ses concurrents ?

    Merci de ta réponse
    Florence

    • Bonjour Florence,

      belle question ! Tu ne manques pas d’humour 😉

      Je sais que certaines personnes n’apprécient pas que je dévoile mes stratégies. Toi comme eux, pensent que le plus de personnes sont formées, plus leur part du gâteau diminue. Je pense que c’est l’inverse. Le gâteau grossit.

      Pour ce qui est de mes revenus, je ne te dirai pas exactement ce que je gagne, mais à ce jour, les garages me rapportent plus que le site !

      Julien

22. Beau parcours effectivement. Quelles sont tes charges sur les garages ? Ton rendement net ? (en conséquence).

    A+

    • Bonjour Quentin,

      les charges sont la taxe foncière 3000 € et un peu d’entretien 300 € pour l’année je pense.

      Le rendement net devrait dépasser les 8 % après impôts

      Julien

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