L’investissement dans les parkings, les garages, les boxes, les places de stationnement ou les emplacements de parking est à la mode. Cet investissement propose des rendements parmi les plus hauts en immobilier.

Investir dans un parking présente de nombreux atouts par rapport à l’immobilier classique d’habitation.

Acheter un garage est-il rentable ? Acheter des places de parkings, est-ce rentable ? Louer des garages, est-ce vite rentabilisé ?

Voici mon avis sur la rentabilité des parkings et des garages. Je partagerai avec toi quelques exemples de parkings rentables que je possède depuis plusieurs années. Tu verras aussi comment se passe la location d’un lot de garages à la rentrée de septembre. Ce n’est pas de tout repos !

Est-ce rentable d’investir dans un parking ?

L’investissement dans les parkings m’a séduit pour plusieurs raisons. Toutes ces raisons participent à la belle rentabilité des parkings. C’est un investissement abordable, peu cher quand on achète une seule place de parking. Avec l’expérience, l’achat de lot de places de parking devient une option intéressante financièrement.

J’adore investir dans les garages car il y a très peu d’ennuis avec les locataires. Un parking est une simple dalle de bitume ou de béton. Aucune raison de recevoir un appel de locataire pendant le weekend parce qu’il y a une fuite d’eau, un volet roulant en panne ou un chauffe-eau qui fuit. Je n’ai pas choisi ces exemples au hasard, je les ai tous vécu lors de mon investissement dans un immeuble de rapport.

Un parking sera plus rentable qu'un appartement

Moins il y a d’équipements dans un bien immobilier, moins il y a de travaux et d’entretien. Un garage demandera plus d’entretien qu’un parking, mais beaucoup moins d’un appartement. Le parking est naturellement rentable par l’absence de charges d’entretien.

Les lois ALUR et du 7 juillet 1989 encadrent fermement la location d’habitation. De plus en plus de contraintes voient le jour, synonymes de plus de travail et de moins de rendement pour les propriétaires.

L’investissement et la location de parking sont régis par le code civil. C’est extrêmement stable et libre. Le bail est rédigé selon les souhaits du propriétaire. Il choisit la durée du bail, la durée de préavis, le montant du dépôt de garantie, etc, etc…

Au final, louer un parking est-il rentable ? Oui, car le rendement est bon, il n’y a peu de charges et peu de contraintes légales. Dans presque tous les cas, le parking est plus rentable qu’un appartement.

Comment se calcule le rendement d’un parking ?

Pour être certain que nous parlons des mêmes chiffres, voici un rappel pour calculer la rentabilité des parkings :

Rendement brut = loyers annuels / ( prix du parking + frais de notaire )

Rendement net = ( loyers annuels – charges ) / ( prix du parking + frais de notaire )

Les charges pour un parking sont souvent la taxe foncière et les charges de copropriété. Le prix du parking est le montant versé au vendeur et les frais d’agence immobilière s’il y a lieu.

Voici comment fonctionne le rendement pour les parkings. Si Mathieu encaisse 10000 € pour la location de ses parkings achetés 100000 €, son rendement brut est de 10 % (10000 €/100000 € = 10 %).

Calculer le rendement des parkings et garages

Si Mathieu négocie ses parkings à 80000 € au lieu de 100000 €, son parking devient plus rentable : 12.5 %.

Idem, si Mathieu augmente ses loyers de 10000 € à 12000 €, le parking gagne 2 % en rendement : 12000 € / 100000 € = 12 %.

A l’inverse, on peut imaginer que le prix d’achat du parking augmente ou que le loyer baisse. Dans ces deux cas, la rentabilité du parking baisse.

Acheter des places de parking rentable est possible une fois que tu as compris ce mécanisme théorique plutôt simple. Mais investir dans un parking (pour de vrai), est-ce rentable ?

Investir dans un parking en ville, est-ce rentable ?

Louer des emplacements de parking en ville, est-ce rentable ? A priori, c’est là où le besoin de stationnement est le plus grand. Plus il est compliqué de se stationner, plus les loyers seront importants. Dans les arrondissement centraux de Paris ou les pentes de la croix rousse à Lyon, les loyers peuvent dépasser les 150 ou 200 € par mois.

L’investisseur se dit alors que la fortune n’est pas loin. Ce ne sont pourtant pas les endroits où les parkings sont les plus rentables.

Meilleure rentabiltié en pérophérie qu'en banlieue

En face de ces loyers, les prix d’achats sont aussi très hauts. Compte plus de 30000 € pour encaisser 150 € de loyers : 150 € x 12 = 1800 € / 30000 € = 6 % brut. Investir dans un parking est plus rentable qu’un appartement dans le même quartier, mais pas de rentabilité extraordinaire dans mon exemple.

Tu te dis peut-être qu’investir dans un parking en périphérie de la ville est plus rentable. Tu as tout à fait raison. En comparaison avec les centre-villes, un parking en proche banlieue se négociera beaucoup moins cher. Le rendement sera aussi meilleur.

Mais tu prendras plus de risques car la demande locative sera moins forte. Plus tu t’éloignes du centre-ville, plus il est facile de se garer. Par conséquent, les locataires seront moins nombreux et prêts à payer moins cher pour ton emplacement de parking.

Si ton parking n’est pas loué plusieurs mois dans l’année, alors investir dans un parking devient moins rentable.

Acheter des parkings pour leur rentabilité est intéressant à condition de bien négocier le prix de la place de parking et surtout de bien choisir son emplacement.

Personnellement, je n’ai pas eu l’occasion de trouver un lot de parkings rentables à Angers. Je connais pourtant bien la ville et les secteurs qui m’intéressent. Je reste patient et serai prêt à investir dans un parking rentable déjà que possible.

Investir dans un garage, est-ce plus rentable qu’un parking ?

Avant de te donner ma réponse, je vais te faire part de mon patrimoine. A l’heure où j’écris ces lignes, je suis propriétaire de 99 garages et 0 parking.

Ce n’est sans doute pas un hasard. Deux choses : les parkings m’intéressent moins car je trouve que c’est un investissement plus risqué que l’investissement dans les garages. A rentabilité égale, je choisirai très souvent le garage car celui-ci offre une sécurité supplémentaire au parking. De la même manière, un garage peut servir à autre chose que garer une voiture. Le locataire peut y stocker des meubles, du matériel de jardin, etc, etc…

Je te propose maintenant de découvrir si louer des garages est rentable. Je vais te proposer trois bilans locatifs pour les années 2013 et 2015. Tu pourras ainsi voir l’évolution de mon discours sur la location du lot de 50 garages entre 2013 et 2015.

Louer des garages, est-ce rentable ?

J’ai acheté ce lot de garage le 15 mars 2013 et j’ai écrit cet article début septembre 2013.

C’est la rentrée pour les locations de garage ! Le mois de septembre en France est comme un second début d’année. En plus de la rentrée scolaire, la France rentre de vacances. Le mois d’août est calme partout sauf pour les activités liées aux vacances. Cet été, je suis parti quelques jours en vélo sur les bords de Loire, et j’ai passé une semaine en Crête avec ma famille. Je suis content de ne pas avoir pris beaucoup de vacances car la rentrée pour mes garages était chargée.

Grâce à de nouvelles locations, louer mes garages devient plus rentable. Tu verras comment calculer le rendement de mes garages et je partage aussi d’autres informations intéressantes. Voici comment s’est passé ma journée.

Beau rendement en septembre

En juin, j’ai loué un garage et zéro en juillet. Pas un seul appel pour des renseignements. Les seules nouvelles viennent de locataires qui veulent résilier leur location pour fin septembre et mi-octobre. Par contre, à partir du 10 août, les appels ont repris. J’ai eu 5 appels en deux semaines.

Sur ces appels, j’ai pu prendre 4 rendez-vous car une jeune femme ne pouvait pas se permettre de louer un garage. 60 € de caution représentait une trop grosse somme pour elle. Je n’ai pas cédé sur ce point car la dernière fois où j’étais d’accord pour ne pas faire payer la caution, le locataire ne s’est même pas présenté au rendez-vous pour la location 🙁 . Demander une caution fait donc parti de ma sélection des locataires.

louer un garage, quel rendement ?

Samedi 31 août 2013, je me réveille de bonne heure. J’ai quatre contrats de location de garage à faire signer, et je sais qu’il y a quelques travaux préalables à faire. 9h30 premier rendez-vous avec un locataire qui souhaite changer de garage. Mes garages sont repartis en deux rangées de 25 dos à dos. Une rangée se situe face à une barre d’immeuble et l’autre ne présente pas de vis à vis.

Le locataire aime bien bricoler avec ses amis et cela ne plaît pas aux habitants de l’immeuble. Du coup, il déménage côté champ pour être tranquille. Cela m’arrange car ce locataire est content et je garde des relations cordiales avec les habitants de l’immeuble.

J’ouvre chaque garage pour vérifier qu’ils sont propres, vides et l’état des portes. Comme je te l’ai dit, l’entretien laissait à désirer quand j’ai acheté les garages. Ce samedi, j’ai donc graisser une porte qui avait du mal à s’ouvrir. J’ai aussi limé le haut d’une porte de garage. Le petit frottement empêchait que l’ouverture se fasse naturellement. Le plus gros travail était de réparer un bas de porte complet. La rigidité de ces portes de garage est assurée par cinq barres de fer carrées (20mm sur 20 mm).

Calcul du rapport locatif des garagesLa barre du bas était rouillée au point d’être sectionnée en son centre. La poignée qui sert à l’ouverture n’est plus solidement fixée à la porte. La porte avait donc du mal à basculer. J’ai donc acheté une nouvelle barre de métal. Je l’ai boulonnée en quatre points sur le bas de la porte. J’ai fixé ce qui reste de solide de l’ancienne barre sur la nouvelle et la poignée est fixée sur la nouvelle barre. La porte ferme maintenant parfaitement. Mine de rien, faire tout ce travail d’entretien/réparation m’a pris presque deux heures.

11 h : le premier nouveau locataire arrive. Garage standard pour stocker ses meubles. Il habite à 20 kilomètres. 12 h : Second nouveau locataire. Il souhaite stocker une très belle voiture. Il prend un des 4 grands garages (3m sur 5,20m). La location est un peu plus chère 35 € au lieu des 30 €. 16 h : lapin ! J’avais appelé la veille pour confirmer tous les rendez-vous. La femme de ce locataire m’avait dit qu’il n’y avait pas de soucis, mais la personne n’est jamais venue. Pas de nouvelles à cette heure. 16h30 : troisième nouveau locataire. Ce monsieur souhaite stocker son scooter. Il est locataire dans les HLM situés à 500m, mais il n’y a pas de garage plus proche que les miens.

Je termine la journée en passant le rotofil. Je n’ai pas beaucoup d’espace vert, mais comme les allées ne sont pas goudronnées, il y a des mauvaises herbes qui poussent devant les garages. Au final, il y a environ 200 mètres carrés à raser. C’est 1h30 de boulot à chaque fois !

Rentabilité pour la location de garage

Depuis le 15 mars 2013, date de la vente, j’encaisse environ 1000 € de loyer par mois, à plus ou moins 50 €. Donc, si tu fais le calcul, j’ai encaissé environ 5500 € en 5 mois et demi. Si rien ne change, la tendance est donc de 12000 € par an. J’ai acheté ces garages 90000 € frais de notaire compris. Comment calculer le rentabilité des garages ? Pour ce calcul, il suffit de diviser les loyers par le total investi. 12000 € / 90000 € = 13,3 % de rentabilité brute. Investir dans un lot de parkings est donc rentable.

Au mois d’août, j’avais 10 locataires à 30 € (nouveau loyer) et 28 locataires à 25 € (ancien loyer). J’ai donc encaissé 300 € + 700 € = 1000 € tout rond. Mon calcul du rapport locatif d’août est conforme à ma moyenne du début d’année. En septembre, j’ai déjà trois nouveaux locataires et aucun départ. Ces trois nouveaux locataires paient 95 € à eux trois. Je m’attends à avoir de nouveaux locataires en cours de mois.

Comment calculer la rentabilité des garages du mois de septembre ? 1095 € x 12 mois = 13140 € / 90000 € = 14,6 %. Je suis vraiment très content de m’approcher la barre des 15 % de rendement brut. Bien sûr, le calcul du vrai rapport locatif se fait sur un an minimum voir plusieurs années pour avoir une certaine stabilité. Ceci dit, rien ne m’empêche de partager cette bonne nouvelle avec toi.

Pour le mois de septembre (prévisionnel) :

12 locataires à 30 €

1 locataire à 35 €

28 locataires à 25 €

Un garage loué gratuitement à mes parents.

4 garages occupés mais non payés (information importante qui fait l’objet d’un article : j’ai lancé deux procédures d’huissier pour expulser les locataires de garages)

Au final, ce sont 41 garages loués avec un loyer moyen de 1095 €/41 = 26,70 €. Il me reste donc seulement 4 garages disponibles à la location. J’espère en louer un ou deux supplémentaires au cours de ce mois. Je ne sais pas si la totalité des garages sera louée un jour, mais je suis déjà content de la situation.

Pour rappel, la semaine précédent la vente officielle, j’avais pris contact avec 100 % des locataires. Sur les 46 garages sensés être « loués », il ne restait plus que 30 garages loués et payés, 5 garages occupés mais non payés et une dizaine de départs volontaires… Si je regarde en arrière, le chemin parcouru n’a pas été si facile, et je sais maintenant que la location n’est pas une mince affaire !

Investir dans un lot de garages : la rentabilité augmente avec le temps

On se retrouve en 2016 dans mon appartement. Voici le bilan que je dresse de l’année 2015. Beaucoup de choses ont changé. Investir dans ce lot de garage est de plus en plus rentable.

Acheter un lot de garage mal géré

Cela fait trois ans que je suis propriétaire de mon lot de 50 garages.

J’ai sorti quelques statistiques pour te montrer comment se passe la gestion d’un lot de plusieurs dizaines de garages.

Le lot de 50 garages est situé en Basse-Normandie et je l’ai acheté le 15 mars 2013. Il y avait la moitié des garages de libre et des gens qui ne payaient pas. C’était un petit peu le bordel. Il y avait des portes fracassées. On ne pouvait même pas louer les garages, car les portes n’avaient pas de serrure ou étaient tordues…

Il a fallu remettre tout ça d’aplomb. J’avais une base de locataires solide, mais qui ne payaient pas cher parce qu’ils payaient 25 € de loyer par mois pour leur garage.

J’ai mis en place une stratégie simple qui consiste à bétonner l’intérieur des garages pour augmenter les loyers et fidéliser les locataires. Qui dit fidélisation des locataires, dit aussi moins de vacances et moins de travail parce que j’ai moins à me déplacer pour signer des nouveaux contrats.

Je cherche à encaisser le maximum d’argent avec un minimum d’effort. Je pense qu’on a tous à peu près le même objectif.

Louer des garages pour augmenter le rendement

En 2014, j’avais beaucoup de vacances, enfin, beaucoup plus qu’en 2016. Il y avait 98 mois où mes garages n’étaient pas loués.

Chaque garage peut être loué 12 mois. 50 garages x 12 mois signifient 600 mois de location possible dans l’année. Sur ces 600, moins de 100 mois n’ont pas été loués, soit un taux de vacances de 17 % en 2014.

J’avais deux procédures d’impayés sur l’année 2014, donc 24 mois où je n’avais pas de loyers pour ces locations. Vacances et impayées sont des pertes de loyers.

En 2015, j’ai fait beaucoup mieux, puisque je suis descendu à 46 mois de vacances. Ce qui représente un chiffre de 7,7%, contre plus de 16% en 2014.

Diviser le taux de vacances par deux est un gain de rendement. Les loyers ont progressivement augmenté puisque ma base de locataires fidèles paye 25 ou 30 €. Ceux qui ont voulu un sol bétonné paient 5 euros de plus (30 € au lieu de 25 € pour un garage non bétonné). Encore un tiers de locataires paye 25 euros.

Le mois le plus bas, j’ai encaissé 1285 € de loyers et le mois le plus haut, je suis quasiment arrivé à 1600 euros. En novembre et décembre 2015, j’étais plein à 100 % et 100 % des garages payés.

Faire des travaux dans des garages, est-ce rentabilisé ?

J’ai aussi rebétonné quelques garages. On arrive à 32 garages bétonnés sur les 50, soit près deux tiers de mes garages bétonnés. Deux tiers de loyers sont donc plus élevés que les garages non bétonnés.

Début 2016, j’ai des départs pour des garages qui n’étaient pas bétonnés, des anciens locataires avec des petits loyers. Je vais en profiter pour faire bétonner ces garages-là dès que j’aurais un nombre suffisant pour que l’entrepreneur soit intéressé.

faire des dalles en béton est rentable pour un garage

Je les relouerai ensuite, mais ça veut dire aussi que j’aurai de la vacance puisque ces garages sont vides. J’attends d’avoir le nombre suffisant pour faire le béton. Ma stratégie est d’augmenter les loyers et d’augmenter le service rendu à mes locataires, à mes clients.

Au niveau turn-over, plus ça va, plus je suis affûté au niveau gestion. En 2015, je peux t’annoncer que j’ai eu 9 départs, sur les 50 garages. Ce qui représente un turn-over de 18%. Cela s’explique par les contraintes de la vie. Il y a des gens qui déménagent, qui étaient en appartement et qui passent en maison, d’autres qui trouvent des garages plus grands ou moins chers.

Il a fallu que je me déplace un petit peu moins de 9 fois parce que, des fois, je me déplace pour signer plusieurs contrats.

Ma stratégie a l’air de plutôt bien fonctionner, puisque les loyers ont fortement augmenté. Le rendement a évolué positivement en grande partie grâce au bétonnage et à la diminution des vacances locatives. Je pense aussi à la diminution du turn-over.

Qui dit fidélisation, dit moins de travail pour moi, dit aussi… des personnes qui payent plus régulièrement.

Je ne laisse pas le temps aux mauvais payeurs de s’installer. Soit ils sont foutus directement à la porte ou ils ont un huissier qui leur court derrière très très rapidement ou en tout cas, ils sont menacés de cette procédure très rapidement.

Soit ils partent en réglant les quelques mois de loyer ou sinon, je perds un ou deux mois de loyer et on n’en parle plus.

En 2015, j’ai aussi diminué mon temps de gestion. Quand j’ai bétonné 24 garages en une seule année, ça me coûte beaucoup plus de temps en déplacement et en surveillance et en discussion avec les locataires, en organisation, que quand les garages sont bétonnés.

J’espère que 2016 sera encore meilleure que 2015.

Les parkings, un investissement rentable ?

Le 14 avril 2015, j’étais chez le notaire pour acheter un lot de 23 garages.

Je suis très content de cet achat et tout se passe pour le mieux depuis un an.

Tu vas découvrir dans cette vidéo le montant des loyers mensuels encaissés en 2015 et 2016.

On est en avril 2016 et ça fait un an quasiment jour pour jour que j’ai acheté mon lot de 23 garages en Basse-Normandie. La vente avait été signée le 14 avril 2015.

La vente a pris beaucoup de temps notamment parce que je m’y suis pris tard pour créer ma SCI. J’ai fait une erreur de débutant. Je suis allé chercher mon prêt avant de créer ma SCI.

Avant de faire cette vidéo, j’ai eu un petit souci avec ma clé USB. Un petit virus m’a fait perdre une bonne partie de mes fichiers. J’avais une sauvegarde qui datait de six mois. J’ai récupéré notamment la compta de mes garages avec des informations en moins. Sauvegarde tes fichiers importants sur deux supports différents !

Qu’est-ce qui s’est passé, entre le 14 avril 2015 et le mois d’avril 2016 ?

Contrairement à mon lot de 50 garages, j’ai voulu bétonner tout de suite les 23 garages. Il y avait seulement 14 garages de loués quand je suis devenu propriétaire. Cela veut dire 14 locataires à rencontrer et à convaincre de faire laisser bétonner leur garage.

A 95%, ils ont tous accepté une augmentation de loyer, de 1 à 2 €. J’ai arrondi les loyers : de 26,67 € par mois à 28 € par exemple. J’ai ajouté 1, 2, 3 € d’augmentation de loyer en échange du bétonnage de leur garage.

Quel rentabilité pour un investissement garage

C’est très compliqué de bétonner tous les garages d’un coup. Il a fallu près de deux mois pour faire le bétonnage des 23 garages.

Les gens ont déménagé d’un garage à l’autre. Certains voulaient récupérer leur ancien garage. C’est toute une logistique à gérer.

Le lot est bétonné et c’est ce qui m’a permis de le remplir très vite. A la mi-juillet, j’ai posté la première annonce de location. Je l’ai posté à 40 € au lieu du loyer que payaient les anciens locataires : 27, 28, 29 €.

J’ai loué 7 ou 8 garages très rapidement avec ces 40 € et pour les derniers, je suis passé à 43 € puisque j’étais moins pressé.

D’ailleurs, j’ai un locataire qui est parti et je réessaie à 45 puisque je teste mes prix au fur et à mesure. Si jamais ça ne se loue pas, je redescendrai à 43, ce n’est pas un souci.

À partir du mois d’octobre 2015, je suis arrivé à 22 garages loués sur 23.

Ma moyenne du 14 avril au 31 décembre 2015 est de 531 € de loyers tous les mois. J’ai fait ma moyenne du premier trimestre 2016. Du 1er janvier au 31 mars, je suis passé à 731 € de loyers, sachant que j’ai des gens qui ont raté des virements. Cela fait une différence de 200 € par rapport à 2015 et je pense qu’on va plutôt rester sur cette moyenne à 730.

Au niveau mensualité du crédit, je me suis engagé sur 12 ans et je rembourse 383 € par mois. Je dégage à peu près 350 € de cash-flow positif par mois. Après, il faut que je paye la taxe foncière et le comptable, parce que je suis en SCI à l’IS.

Cela fait très longtemps que je me suis déplacé pour les garages. Il va falloir que j’y retourne pour essayer de louer les 2 garages vides. J’y ai passé pas mal de temps l’année dernière, notamment pour ces opérations de béton où j’ai fait beaucoup d’allers-retours.

    38 replies to "Investir dans un parking ou un garage : est-ce rentable ?"

    • Aurélien

      Bonjour Julien,

      J’ai une question relative à l’assurance multirisque pour un lot environ de la même taille de 47 boxes.
      Combien payes tu environ d’assurance pour ce type de lot, par exemple sur tes 50 garages ? pour le terrain + les boxes ?
      Plusieurs compagnies refusent de m’assurer et je viens d’avoir un devis à 1600 € l’année.
      Je trouve ça un peu cher je prévoyais 1000 € par an.
      Peux tu m’aider là dessus stp ?

      Je te remercie par avance et te souhaite une excellente journée.

      • Aurélien

        N’hésite pas à me dire si ma question n’est pas claire.
        Je viens de recevoir un nouveau devis et là surprise 350 € par an..
        Il faut que je mette mon nez dans les conditions générales et ça va être sympa.
        Connais tu les points importants à assurer ?
        Les choses à retenir, importantes dans ce que couvre l’assurance ?

        Merci d’avance

        • Julien

          Non, je n’ai pas pris le temps d’étudier ces choses là. Ce n’est pas mon fort… Tu peux partager ton retour par email avec moi si tu veux, je suis toujours ravi d’apprendre de nouvelles choses !

      • Julien

        Bonjour,

        oui, il y a de gros écarts entre assureurs. Tu es sur la fourchette très haute.

        Je te contacte par email. Je donne mes contacts aux lecteurs de Réussir sa location de parking.

    • Nicolas D

      Soit patient, n’étant pas a coté pour gérer ton lot
      ça t’évitera les soucis, au pire si tu est pressé
      tu peu toujours appliquer une augmentation légère
      tout les ans

    • Samuel

      Salut Julien,

      Top ta vidéo et content que ton lot de garages tourne bien.
      Ca va faire 1 an que je suis proprietaire aussi et pour ma part, j’ai des locataires qui sont là depuis tres longtemps alors je préfère les laisser en place avec leurs loyers d’avant et je met mes loyers sur les nouveaux locataires.
      Je pourrais augmenter les loyers des locataires en place je ne préfère un peu au détriment de la rentabilité mais je préfère avoir de bons rapports que de conflits. Mes loyers permettent de couvrir mon crédit et les charges, ce qui est déjà bien!

      • Julien

        SAlut Samuel,

        super, je suis content pour toi !

        je partage aussi ton avis 😉

    • matthieu

      Salut Julien,

      Super ton site !

      – Concernant les anciens locataires, je dirais que si tu ton lot est dans une zone tendue à forte demande, je ne vois pas pourquoi tu te priverais de la flexibilité du bail de parking par rapport à un bail de logement d’habitation. Si tu es sûr de trouver du monde prêt à te louer tes garages au nouveau prix, pourquoi garder les anciens locataires au prix bien inférieur ? En revanche, si tu as des doutes sur ta capacité à tout relouer au niveau prix, oui, la question se pose. C’est la différence entre la marge et le profit… Peut-être que ta marge va baisser en %, mais si tu parviens néanmoins à augmenter ton profit en euros, alors ça vaut le coup d’accepter un remplissage plus faible. A moins que le lot soit loué majoritairement à une copropriété de gens qui se connaissent très bien, ou une petite ville de campagne où la majorité pourrait te boycotter, moi, je monterais les prix.

      J’ai deux questions à mon tour pour toi :

      – tu dis avoir monté une SCI, pourquoi le choix de cette forme juridique ? Quel sont les avantages ?

      – tu dis aussi que ce lot est en Normandie, et si je ne m’abuse tu habites la Loire. N’est-ce pas compliqué de gérer à distance les retardataires de paiement, les sorties d’anciens locataires et entrées de nouveaux, etc…?

      Merci !

      Matt

      • Julien

        BOnjour Mathieu,

        merci pour ton avis. Je le partage à moitié. Le profit ne vaut pas les ennuis à mon avis.

        Il y a beaucoup d’avantages en SCI, notamment la transmission, l’organisation de mon patrimoine et la fiscalité.

        La distance a été un frein au début, mais je suis habitué maintenant !

    • Lucatelli

      Concernant les anciens locataires, ne change rien.
      Ton lot et son turn over fonctionne bien et progressivement te permet de louer avec un montant plus haut.
      Donc patience cela va se faire naturellement et sans heurt.
      François

    • Olivier

      Hello,
      Je garderai les anciens locataires avec le meme niveau de loyer (meme faible) et depenserai mon energie à trouver d’autres lots, augmenter mon taux d’occupation à 100%.
      Avec le temps, ils finiront par partir un jour, et les relocations feront augmenter le loyer moyen des parkings.

    • BRUNET ERIK

      BONSOIR JULIEN
      JE VIENS DE REGARDER TA VIDEO CEST MARRANT DE TE VOIR DEMANDER DES CONSEILS!!!
      JE SUIS UN TOUT NOUVEAU FAN !!!!!
      JE ME PASSIONNE POUR LA RECHERCHE DE GARAGE EN AQUITAINE CE QUI ME PARAIT ETRE UNE TACHE IMPOSSIBLE
      JE PENSE ME RABATTRE UN PEU PLUS SUR LES PLUS PETITES VILLES
      MAIS JE NE DESESPERE PAS
      J ATTEND LA PERLE …..
      EN CE QUI CONCERNE TA DEMANDE
      EN TANT QUE CHEF D ENTREPRISE JE TE CONSEIL DE METTRE TOUS TES LOCATAIRES AU MEMME NIVEAU
      C EST TOI QUI DÉCIDE MAINTENANT ET MEME SI VOUS RENTREZ EN CONFLIT CE N EST PAS GRAVE
      APPAREMMENT TU N ES PAS EN PEINE D EN TROUVER D AUTRES.
      J AI DU MOI MEME IMPOSER DES RÈGLES A MES CLIENTS ET CA C EST TRES BIEN PASSER
      TU AS L AIR SYMPA ET ASSEZ INTELLIGENT POUR LEUR FAIRE PASSER TON MESSAGE
      ENCORE MERCI POUR TES CONSEILS
      TANT QU A MOI J HÉSITE ENTRE PLACE DE PARKING OU GARAGE
      QUAND PENSES TU
      MERCI A BIENTOT

      • Julien

        Bonjour Erik,

        merci pour ton avis. J’ai imposé des règles différentes aux anciens locataires et aux nouveaux 😉

        je préfère les garages aux parkings, mais cela dépend des investisseurs !

    • Fabrice

      Bonjour,
      Moi je n’ai pas augmenté le loyer de mes anciens locataires, pour 2 raisons :
      1/ garder mon fond de commerce avec des loyers qui couvrent mon crédit et qui me permettent d’atteindre un seuil de rentabilité assuré (certains louent depuis plus de 20 ans).
      2/ ne pas chercher à créer d’antipathie dans le voisinage, même si l’arrivée d’un nouveau propriétaire est souvent attendue avec méfiance.
      Pour les nouveaux, je procède comme toi : par palier.
      Je vais me lancer dans des frais (nouvelles portes, béton) afin de me créer des charges et dans le but de créer une offre différente à un loyer plus élevé.
      Dans le pire des cas, je le réduirais si nécessaire.

    • PEKMEZ

      Salut,
      quand j’ai acheté un parking j’ai simplement expliqué à mon locataire que son tarif n’était pas le tarif en vigueur donc que j’allais augmenter mais en lui faisant un tarif, je suis passé de 50 € à 57€ pour un tarif de 64 normalement, çà permet de conserver son locataire mais s’il part le tarif sera de 64 🙂

    • Fabrice

      Bonjour,

      Mes garages se situent dans le 77.
      Après 8 mois d’acquisition , je suis passé de 39 à 54 boxes de loués sur un total de 65. En augmentant le loyer de 10 € par nouveau bail.J’ai eu 3 départs et certains locataires louent depuis de très nombreuses années. Je n’ai pas souhaité augmenté les anciens baux de manière à conserver mon fond de commerce et d’assurer la rentabilité suffisante pour payer mes charges. Maintenant, je suis dans le boni.
      Comme toi, je compte améliorer certains garages : nouvelles portes, dalle béton afin de proposer une solution alternative avec un loyer plus élevé.
      Ma gestion locative étant directement assurée par un huissier, je n’ai pas réellement d’impayé pour le moment, cela dissuade aussi les mauvais payeurs.

      • Julien

        Bonjour Fabrice,

        super, je suis content pour toi. Penses-tu réussir à louer l’intégralité des garages ? Combien te prend l’huissier ? Que fait-il pour toi ?

        • Fabrice

          Bonjour Julien,

          En restant réaliste, je ne pense pas louer l’intégralité du lot en permanence. Je souhaite atteindre la tranche 55 à 60 ou renouveler avec des baux plus chers. Mes frais de gestion se montent à 9,6 % ttc + 60 € payés par le locataire pour la création du bail. Son travail est le suivi et l’encaissement des loyers, l’étude de la solvabilité des candidats, les visites et restitutions des clés, la déclaration auprès des services fiscaux (obligatoire) des entrées et sorties.. moi j’ai souhaité garder tout l’aspect « commercial » : annonces, premier contact, constitution de dossier …

          • Julien

            Ok, merci de m’avoir détaillé la répartition des rôles. Je pense sérieusement à déléguer une partie de la gestion à une agence et comme toi, je souhaite garder la main sur l’aspect commercial !

            Dans tous les cas, tu as fait un bel achat on dirait !

    • jerome

      salut julien
      merci pour ton bilan.
      bonne journée
      jérome

    • alex

      Bonjour,
      Très intéressantes tes stats. De mon côté dans le Nord pour une batterie d’env 70 box depuis 2 ans: 98% de taux de remplissage en moyenne, et un départ tous les 1,5 mois.
      Cdlmt

      • Julien

        SAlut Alex,

        merci d’avoir partagé tes stats. Comment fais-tu pour arriver à louer tout le temps comme cela ?

        • alex

          Bonjour Julien,
          Il y a une forte demande pour les garages, avec meme une liste d’attente. Les garages sont en plein centre ville, où il y a pénurie. Beaucoup de maisons sont en rangée, dans des rues étroites ou des allées. Des maisons ne disposent pour certaines meme pas d’une place de parking sur leur terrain, ou dans la rue devant chez eux.
          Cordialement

    • Marie

      Bonjour Julien,

      En ce qui me concerne j’ai 3 garages et une place de parking. En juillet cela fera un an pour 2 garages et la place de parking, le Dernier garage je l’ai acheté en décembre donc pour l’instant pas encore assez de recul pour le turnover. Mais en dix mois sur les premiers je n’ai eu encore aucun départ (pourvu que ça dure).

      Je suis en cours d’acquisition pour un lot de 16 garages mais la signature chez le notaire n’a pas encore eu lieu donc à voir dans quelques temps.

      Je serais curieuse de savoir comment tu gères les retards de paiement : au bout de combien de temps relancer les locataires? Combien de fois? Au bout de combien de mois d’impayés les « menacer » de l’huissier et au bout de combien de temps l’envoyer vraiment?
      Pour l’instant je n’ai pas encore eu ce problème.

      A bientôt

      Marie

      • Julien

        Bonjour Marie,

        je relance toujours vers le 15/20 du mois si retard, puis tous les mois si le retard n’a pas été payé. L’huissier dépend du montant du retard. Au delà de 150 €, je commence à en parler.

        Je te souhaite de ne pas rencontrer ce souci.

    • Pierre Philippe

      bonjour Julien
      merci pour ces infos
      deux questions si tu permets
      – sous quelle forme juridique as tu acheté ces 50 garages ( sci Is , en propre ??)
      – dirais tu que cette activité est compatible avec ma vie d’expatrié ( donc difficilement sur place )
      merci d’avance pour tes résponses

      • Julien

        Bonjour Philippe,

        c’est mon second lot et à l’époque, je n’avais pas compris l’intérêt des SCI. Cette activité demande d’être sur place environ 1 jour par mois pour plusieurs dizaines de garages. Est-ce que tu rentres aussi souvent ?

    • Raphael

      Bonjour, video sympathique mais dommage de ne pas abordé le coût financier de ton lot de garage.
      Prix d’achat, Loyer percu entre 2014 et 2015, coût rénovation, cout investissement futur, rentabilité mensuel et annuel
      Regime fiscale choisit et impot, cout de gestion des expulsions etc….

      Cordialement

      • Julien

        Bonjour Raphaël,

        merci pour tes questions, je fais tourner une vidéo pour y répondre !

    • Sylvain

      Bonjour Julien,

      Ce sont des exemples comme celui ci qui démontrent que les garages peuvent être rentables.

      @Florence
      Si une « bulle » venait à se former sur les garages alors il faudrait prendre son mal en patience.
      Je suis allé voir un agent immobilier pour des appartements et il m’a prévenu que je ne trouverai pas des affaires à plus de 6-7% de rendement. Du coup je n’ai fait aucune visite avec lui car il n’a pas la bonne vision.
      C’est en cherchant des affaires différentes que personne ne veut que l’on fait trouve des opportunités. Si tu trouve des garages avec une rentabilité de 4%, pourquoi acheter? Laisse les autres se battre sur le prix et regarde ailleurs.
      Il faut apporter de la valeur pour qu’une opération soit rentable.S’il suffisait de signer le chèque d’achat se serait trop facile. La rénovation est un moyen d’apporter de la valeur, la décoration également.
      Les acheteurs qui sont prêts à accepter des rentabilités aussi faibles n’achèteront jamais un bien en mauvais état et laisseront ces opportunités réelles aux investisseurs motivés.

      Si personne ne le faisait il n’y aurait pas de bulle.
      Julien ne conseille pas d’acheter ce type de bien.

    • Florence

      Bonjour Julien,

      Je te remercie d’accepter un débat dans tes colonnes. Cela montre pour moi la sincérité de ton engagement, effectivement. Je n’en doutais pas non plus.

      Je te prie de me permettre une dernière réflexion : lorsque l’on parle de niche, il est souvent question d’un petit nombre d’initiés. Or tu veux construire un « chenil » ? Le terme est moyennement adapté, je te l’accorde, mais tu comprends l’idée qu’une niche reste une niche si il existe aussi une barrière à l’entrée, sur laquelle tu as mis habilement un péage. Tu deviens le tôlier et centralise les bonnes pratiques, les bons plans et les monnaye. Effectivement de ton point de vue la niche est rentable…

      J’ai pris le temps de parcourir ton site avant de m’exprimer. Je devine que tout n’est pas rose, surtout avec 54 boxs. Je lis que 1000€ par mois ne suffit pas pour être indépendant financièrement. Combien de garages te faudrait-il pour envisager sereinement l’avenir ? 100 ? 200 ? Est-ce envisageable ?

      En te remerciant,
      Florence

      • Julien

        Bonjour Florence,

        décidément, j’aime bien ta façon de penser. Mes lecteurs riront beaucoup quand ils liront qu’ils font parti d’un chenil.

        Pour moi, une niche, que ce soit dans l’immobilier ou dans un autre commerce est juste une sous-catégorie. Les parkings sont une niche car le nombre de parkings en vente est quarante fois inférieur au volume des autres biens immobiliers. La barrière à l’entrée n’existe pas car tout le monde peut acheter un garage. J’ai juste envie de partager mon expérience avec mes lecteurs et d’aider des personnes à mieux investir que si elles l’avaient fait toutes seules.

        Concernant les revenus de mes garages, on tourne plus autour de 1200 € par mois actuellement. Ce serait suffisant pour vivre si les impôts ne prenait pas 50 % de la somme et que je n’avais pas fait d’emprunt.

        Mon objectif est d’acheter une centaine de garages voir plus si possible. Tout dépend des opportunités. A voir.

        Julien

    • Florence

      Bonjour Julien,

      Merci de ta réponse et de ta franchise.

      Ma remarque est lié au fait que dans les années 80′, les chambres de bonne représentaient un bon placement et aujourd’hui ce n’est plus du tout le cas. « Le bon plan » s’est éventé et les perspectives d’investissements avec. Qui n’a pas entendu parler d’acheter des garages avant l’avènement d’Internet ? Aujourd’hui, cela devient un sport national à en croire tes colonnes et les opportunités se font rares. Tant est si bien qu’aujourd’hui tu as fais un cas sur des offres a priori alléchantes qui ne dépassent pas 2,5% net au final.

      J’ai vu des vendeurs qui utilisaient tes astuces pour vendre des garages à des prix qui ne permettent plus de dégager une rentabilité nette supérieure à 8% mais 3, 4 voire 5% maximum. C’est ce que l’on qualifie de bonne affaire avec un appartement, ni plus ni moins. Et demain ? Les affaires de garages seront elles aussi qualifiées de bonne à 3% net ?

      Les affaires, c’est comme la bourse, quand tout le monde s’y intéresse, la bulle se forme et les investisseurs avisés se retirent. Le gâteau ne grossit pas : comme dans ton film du jour, trop d’offres, des loyers plus faibles et des parking vides donc des rentabilités en berne. Et pour les meilleurs emplacements : plus d’acquéreurs, de la demande, mais des rentabilisés en berne du fait de prix d’achats élevés. Difficile de négocier un bien lorsqu’il y a tout de suite 3 acquéreurs qui payent cash le premier jour de l’annonce…

      Merci à toi pour ta réponse
      Florence

      • Julien

        Bonjour Florence,

        tu me connais, je reste franc, et si je pense que les garages ne sont pas une bonne affaire je le dis.

        Je comprends que tu ne sois en accord avec ma démarche. Tu sais qu’elle a commencé parce que je ne trouvais pas d’information valable sur le net quand j’ai voulu acheter mes premiers garages. Aujourd’hui, je délivre beaucoup d’informations gratuites de qualité, mais les meilleures et les plus importantes restent accessibles dans mon livre ou dans ma formation vidéo.

        Tu ne peux pas te baser sur ma vidéo d’aujourd’hui pour faire des généralités sur les niveaux de rendement. Le fait que j’ai pu acheter avec des rendements bruts au delà des 15 % est la preuve que cela existe. Cela existe aussi dans l’immobilier classique. La différence : avec mes conseils, ce ne sont plus seulement les marchands de bien qui profitent des bons coups.

        Julien

    • Florence

      Bonjour,

      J’habite en Bretagne et je cherche des garages dans mon secteur. J’en ai déjà acquis 4. Je me pose une question de fond : qu’est ce qui est le plus rentable : louer des garages ou former ses concurrents ?

      Merci de ta réponse
      Florence

      • Julien

        Bonjour Florence,

        belle question ! Tu ne manques pas d’humour 😉

        Je sais que certaines personnes n’apprécient pas que je dévoile mes stratégies. Toi comme eux, pensent que le plus de personnes sont formées, plus leur part du gâteau diminue. Je pense que c’est l’inverse. Le gâteau grossit.

        Pour ce qui est de mes revenus, je ne te dirai pas exactement ce que je gagne, mais à ce jour, les garages me rapportent plus que le site !

        Julien

    • Quentin

      Beau parcours effectivement. Quelles sont tes charges sur les garages ? Ton rendement net ? (en conséquence).

      A+

      • Julien

        Bonjour Quentin,

        les charges sont la taxe foncière 3000 € et un peu d’entretien 300 € pour l’année je pense.

        Le rendement net devrait dépasser les 8 % après impôts

        Julien

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