Qui assure un parking ou garage sans habitation ? Propriétaire PNO et/ou Locataire

Début 2019, je suis posé cette question : pourquoi continuer à payer une assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour les garages que je loue ? Après tout, assurer un garage loué à un tiers sans habitation n’est pas obligatoire. En 2019, j’ai payé 607 € pour assurer 112 garages, soit 5,41 € par an et par garage. Tu me diras que ce n’est pas cher. C’est exactement pour cela que j’ai gardé l’assurance PNO pour mes garages.

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Et bien m’en a pris car un incendie s’est déclaré début 2020 dans l’un des garages. Le toit et le contenu du garage sont partis en fumée. Les garages attenants n’ont pas été endommagés, si ce n’est que les plaques de toit ont dû être remplacées, car elles ont été abîmées par la chaleur. Trois garages sur vingt-trois ont été endommagés lors de l’incendie.

Le garage a été détruit par un incendie en janvier 2020

Tous les locataires et moi-même sommes allés porter plainte à la police municipale. Aucune suite n’a été donnée et nous ne savons toujours pas d’où l’incendie est parti. La locataire croyait être assurée pour la location de ce garage qu’elle louait en dehors de son habitation. J’étais donc serein jusqu’à ce qu’elle m’annonce qu’elle avait assuré un autre garage que le mien.

Je vais te raconter mes déboires avec les assureurs et cette locataire. Nous en profiterons pour faire le point sur les assurances nécessaires pour les parkings et garages. Est-ce qu’un locataire de parking doit prendre une assurance comme s’il louait un appartement ? L’assurance PNO est-elle obligatoire pour le propriétaire du parking ou garage ? Doit-on assurer un parking ouvert dans une copropriété ? Bref, je te dirai tout sur les assurances et les parkings.

Quand doit-on assurer une place de parking ?

En matière de parking, il faut distinguer les parkings publics des places de parking situées dans les copropriétés. Les places de parking attenantes à la chaussée sont dans le domaine public. À ce titre, aucune assurance n’est requise.

Les places de parking public n'ont pas besoin d'être assurée

Les places de parking abritent des voitures ou des motos. Les assurances auto et moto couvrent la voiture ou la moto ainsi que son contenu mais pas la place de parking. Je rappelle que l’assurance auto est obligatoire pour les véhicules. Eh oui, le risque d’accident est grand. Tu peux te blesser, mais aussi blesser un tiers. L’assurance prendra les frais de santé en charge à ta place. Nous savons tous qu’un séjour à l’hôpital coûte cher, comme les opérations, les convalescences et les invalidités.

Si tu es locataire ou propriétaire d’un parking de copropriété, l’assurance qui fonctionne est celle de la copropriété. Le parking est dit ouvert, il n’y a pas de mur ou de porte entre l’emplacement de parking et les autres places de parking ou les allées de circulation.

Je te conseille toutefois d’appeler le syndic de la copropriété pour vérifier que les parkings sont bien inclus dans l’assurance de la copropriété et éventuellement demander des détails sur les risques couverts.

L’assurance est obligatoire pour un garage ou un box

Un garage ou un box sont des espace fermés par trois murs, une porte et un toit. Le box comme le garage peuvent être dans des copropriétés, mais ce n’est pas toujours le cas.

A partir du moment où le garage ou box est fermé, l’assurance contre les risques locatifs devient obligatoire pour le locataire. L’assurance auto ne couvrira pas les dommages qui pourraient se produire. L’assurance auto ne couvre que la voiture et ce qu’il y a dedans. Les murs, la porte et le toit sont couverts par une assurance habitation multirisque.

Si tu loues un garage seul, sans habitation, alors tu es obligé d’assurer le garage. Si tu es propriétaire du garage ou du box et que tu l’utilises pour tes besoins personnels, alors l’assurance multirisque habitation est obligatoire. Par contre, l’assurance pour un garage n’est pas obligatoire pour les propriétaires non-occupants (aussi dit PNO). Nous y reviendrons avec mon histoire d’incendie.

L'assurance auto ne couvre pas l'incendie ou le dégât des eaux dans un box fermé
Le garage mitoyen a été endommagé par la chaleur de l’incendie

En tant que locataire, l’assurance que tu dois souscrire pour ton garage particulier hors habitation est de type multirisque habitation. Le premier réflexe est d’appeler ton assureur. Tu lui demandes si une dépendance est incluse dans ton contrat d’assurance habitation. Dans certains contrats, une dépendance est incluse et tu n’auras aucun frais supplémentaire à payer.

Si ton box seul n’est pas compris dans ton assurance habitation, alors l’assureur va te proposer un avenant pour couvrir le box. Cet avenant coûtera quelques dizaines d’euros par an tout au plus. Tu devras déclarer l’adresse du garage, sa superficie et aussi les objets qui seront stockés dedans. En effet, en cas de vol, incendie ou dégâts des eaux, l’assureur pourrait te rembourser la valeur des biens qui auront été détruits. Cette option n’est pas gratuite donc à toi de faire la part des choses. L’extension de ton contrat d’assurance permet ainsi de couvrir l’ensemble des risques locatifs.

Si tu es propriétaire d’un garage sur la même parcelle de terrain que ta maison, alors l’assurance multirisque habitation couvre le garage du moment qu’il est déclaré comme une dépendance de ta maison.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) pour les garages

Lorsque tu loues un parking ou un garage, je te conseille vivement de signer un contrat de location avec ton locataire. Ce n’est pas obligatoire puisque le bail oral est légal pour les locations de parking et de garage. Le problème du bail oral est qu’il est difficile d’apporter des preuves sur le contenu du bail. Pas d’écrit, pas de preuve, c’est parole contre parole.

Avec un contrat écrit, tu peux demander et obliger ton locataire à souscrire une assurance pour le garage. J’explique toujours au locataire que j’assure le garage, mais qu’il est tenu de prendre une assurance contre les risques locatifs. Je lui explique que s’il n’a pas d’assurance pour le box, alors mon assurance se retournera contre lui pour payer les dégâts.

C’est exactement ce qu’il s’est produit quand le garage a brûlé début 2020. Après vérification auprès de son assureur, la locataire s’est aperçue que le garage n’était pas assuré. Je n’ai pas bien compris son explication, mais elle a changé d’appartement et l’assurance du garage a été transférée en même temps. Pas de chance, surtout quand les dégâts pour un garage de 13 mètres carrés ont été chiffrés à 15 000 € par l’expert.

Un garage doit être assuré par le locataire mais pas obligatoirement par le propriétaire
Un garage doit être assuré par le locataire mais pas obligatoirement par le propriétaire

La toiture du garage est en fibrociment amianté. C’est le désamiantage qui coûte extrêmement cher. Il faut installer un protocole, faire venir un laboratoire, installer des sondes, équiper le personnel, retraiter l’amiante, laver, reposer une toiture. Entre nous, vu le prix des dégâts pour une seul garage incendié, il vaut mieux payer quelques dizaines d’euros chaque année.

Les sondes pour mesurer le taux d'amiante dans l'air sont installées dans le garage incendié
Les sondes pour mesurer le taux d’amiante dans l’air sont installées dans le garage incendié

Si je n’avais pas souscrit d’assurance propriétaire non-occupant pour ce lot de garages, j’aurais dû payer les dégâts puis me retourner contre la locataire. Pour 600 € par an, mes 112 garages sont assurés contre l’incendie, les dégâts des eaux, les tremblements de terre, les cambriolages et surtout contre les locataires qui ne prennent pas d’assurance !

Le garage non assuré a été désamianté par des professionnels
Photo du chantier de désamiantage du garage incendié

Je me mets à la place du locataire. Pourquoi devrais-je payer une assurance pour un simple box ? Je ne vais pas l’assurer et si le propriétaire insiste, alors je prendrais une assurance. Depuis que je connais le prix d’un incendie dans un garage, je le signale tout de suite à mes locataires. C’est très motivant pour les inciter à assurer leur garage.

Dans le cadre de l’assurance PNO de mes garages, il y a aussi la responsabilité civile. Dès que tu es propriétaire d’un chien, d’une maison, d’un garage, d’une moto etc, tu es responsable des dommages qui sont causés aux tiers. Imagine qu’un enfant joue au foot contre les portes de tes garages. Tu es ravi puisque cela ruine la peinture des portes. Cet enfant tombe et se blesse en frappant la porte de ton garage. Te voilà responsable et tu devras payer les frais. Si tu as opté pour l’assurance propriétaire non-occupant, alors tu peux appeler celle-ci qui prendra en charge le dossier. Tu es ainsi libéré de tous les tracas.

Pour rappel, le risque d’incendie est d’environ d’une chance sur dix mille par an. Cela veut dire que statistiquement, si tu es propriétaire de 100 garages pendant 100 ans, au moins l’un de tes garages prendra feu.

Quel est le prix pour une assurance PNO de garage ?

Quand j’ai dû assurer mes quatre premiers garages à Saint-Etienne, j’ai appelé la compagnie qui assurait mon appartement. Coup de chance, j’ai pu ajouter les quatre garages dans le contrat, sans avenant et sans surcoût.

Quel est le prix d'une assurance PNO
La prime d’une assurance dépend du risque couvert

Pour assurer le lot de cinquante garages, ce fut une autre histoire. J’ai appris que l’assurance propriétaire non-occupant était obligatoire chez le notaire, lors de la vente. Quand tu empruntes pour acquérir des garages, la banque prend une hypothèque sur le bien. En clair, si tu ne rembourses pas ton crédit, la banque saisit le bien et le vend pour rembourser tes dettes. Si le bien brûle, alors la banque ne peut pas vendre le bien au prix du marché.

C’est pour cette raison que le notaire doit absolument vérifier que tu as bien assuré les garages en PNO avant de signer la vente. Sur les sept lots de garages que j’ai achetés, un seul notaire a vérifié ce point. Tous les autres m’ont juste précisé oralement que je devais assurer les garages.

Fort de cette découverte, je fais le tour de l’ensemble des assureurs présents dans la ville où sont situés les cinquante garages. C’est une petite ville de 5 000 habitants où les plus grands noms ont pignon sur rue : Axa, Macif, GMF, Matmut…

Tous les assureurs me proposent un devis pour assurer les garages en PNO. Les prix et les tarifs vont du simple au triple. Le dernier assureur que je visite me réserve une surprise. Je tombe sur une copine de ma sœur. Nous étions à l’école primaire ensemble, avec deux années d’écart. Je suis ravi de discuter avec elle. Le hasard veut qu’elle fasse très bien son travail. En 2013, l’assurance propriétaire occupant pour les 50 garages ne coûte que 180 € par an, soit 3,6 euros par garage.

Voici le récapitulatif des primes d’assurance PNO pour mes 112 garages

Nombres de garages assurés en PNOPrix de l’assurance pour le lotPar garage
50 Garages222 € / an4,44 €
23 garages117 € / an5,08 €
13 garages104 € / an8 €
4 garages48 € / an12 €
22 garages116 € / an5,27 €

Par la suite, j’ai envoyé quelques clients chez elle et j’ai cherché à signer un contrat d’apporteur d’affaire. Cela ne s’est jamais fait. Quand la copine de ma sœur est partie chez Générali, j’ai cherché à joindre l’assureur qui avait racheté mes contrats. N’ayant jamais eu de nouvelles, j’ai déplacé tous mes contrats à l’agence d’Angers.

Quand ma femme a acheté ses deux garages en 2019, je lui ai conseillé de s’assurer là-bas. Surprise : le tarif de l’assurance PNO est 30 % plus cher que d’habitude. J’appelle ma nouvelle conseillère. C’est là que je m’aperçois qu’elle ne savait pas remplir le contrat correctement. Dans cette compagnie d’assurance, il y a une petite astuce que tous les conseillers ne connaissent pas pour réduire le coût de l’assurance PNO. Cela signifie que tu peux être assuré dans la même compagnie que moi, sans bénéficier du bon tarif.

Je peux te garantir que le SAV en cas d’incendie a été au top. Si tu cherches une assurance PNO qui ne coûte pas cher et qui assure en cas de pépin, j’ai la solution. C’est pour cela que je te propose de te mettre en contact avec mon assureur en échange de quelques dizaines d’euros. Tu es aussi libre de t’assurer dans la même compagnie mais auprès d’un assureur plus proche de chez toi. Je partagerai avec le process à expliquer pour réduire la prime de l’assurance PNO de tes boxes.

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Si tu veux être certain de l’économie que tu vas réaliser, envoie moi par email l’adresse de tes garages, leur nombre, la superficie totale et les détails de sécurité (sous-sol, extérieur, portail…). Si tu as plusieurs lots, il me faut les détails adresse par adresse pour les devis. Merci

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Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Investisseur spécialisé dans les parkings et garages, Julien est propriétaire de 230 garages dans l'ouest de la France. Il partage son expertise sur ce site internet depuis 2013. Il est aussi auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages. Les médias l'invite régulièrement pour parler des parkings.

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11 réflexions au sujet de “Qui assure un parking ou garage sans habitation ? Propriétaire PNO et/ou Locataire”

  1. Bonjour je viens de voir mon assurance pour un garage que j’ai acquis cet été je vais le louer en PNO il me demande 6,40 € par mois .
    Quand je vois que tu donnes 5 € 41 par ans peut-on avoir le nom de ton assurance.
    Merci d’avance.
    €yril

    Répondre
  2. Bonjour Julien,

    Merci pour cet article plutôt instructif.
    Je suis assez surpris que ton assurance ait pris en charge les réparations, car je me suis souvent vu dire (par le syndic de mon immeuble notamment) que la seule et unique destination d’un box ou garage est d’y garer une voiture ou un 2 roues.
    Toute autre utilisation (stockage de meuble ou autres bien) sort de cette définition et n’est donc pas assurable.

    J’ai tout de même pris une assurance pour les 5 garages que je loue, mais j’avoue que j’en suis plus à croiser les doigts pour qu’il n’arrive rien.
    D’ailleurs je préviens toujours mes locataires de ne jamais stocker de matière explosive ( bouteille de gaz) où de matière hautement inflammable (peinture).

    Et au final, si un pb devrait avoir lieu j’espere que le montant des dégâts sera compatible avec mes capacités financières, parceque je ne m’attend pas à grand chose de mon assurance.

    On croise les doigts 🙂

    Bonne continuation
    Georges

    Répondre
    • Bonjour Georges,

      Dans le cas de mes garages, il n’y a pas de copropriété. Je peux les louer pour n’importe quel usage (dans les limites fixées par le contrat d’assurance bien sûr).

      Dans ton cas, les choses sont plus floues effectivement, surtout s’il n’y a pas de véhicules dans les boxes. Croisons les doigts pour qu’il n’arrive rien.

      Julien

      Répondre
  3. Merci Julien pour ce retour d’expérience très intéressant !
    Pareil que toi, pour un parking je ne demande rien, la couverture est assurée par l’assurance de la copropriété. En revanche pour mes boxes, j’exige d’avoir l’attestation d’assurance du locataire dès le début du contrat, avec un rappel d’attestation 3 ans plus tard pour m’assurer que rien n’a changé (pour un appartement je le demande tous les ans).
    Pour la PNO, je ne l’ai pas pris dans chacun de mes lots, ton histoire va m’inciter à m’y atteler concrètement 😉
    @+

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  4. Bonjour,

    Pourquoi ne pas parler des garages et box qui sont en copropriété ou la très grand partie des risques est prise en charge par l’assurance de la copro ?

    Le redressement d’une porte cabossé par un tiers non identifié par exemple, j’en ai fait l’expérience.

    Vous n’évoquez sans vraiment le préciser que des garages boxes hors copro……

    François

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