Comment faire baisser les frais de notaire ? 10 astuces

Payer des frais de notaire à chaque acquisition immobilière est un passage obligé. Ils représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente si le bien est ancien, 2 à 3 % pour les maisons et appartements neufs.

Ces pourcentages sont fixés par l’État. 75 % des frais notariés sont des impôts sur les transactions immobilières que le notaire est chargé de collecter pour le compte de l’État français.

Tu ne pourras pas réduire la partie taxe des frais d’acte mais voici mes conseils pour diminuer les frais de notaire. Voici dix astuces de sioux pour les obtenir une réduction sur les frais de notaire et d’autres points à négocier pour économiser de l’argent lors d’une acquisition.

Pour faire baisser les frais de notaire, demande une réduction de ses honoraires

75 % des frais de notaire sont des droits de mutation. Ici, le terme « droits » veut dire « impôts ». Tu te doutes que la recette fiscale des frais notariés n’est pas négociable. On ne rigole pas avec la fiscalité française !

Le même raisonnement s’applique pour les débours. Il s’agit de rembourser les frais que le notaire a dépensé pour établir l’acte de vente.

Les 15 % à 20 % restants sont la rémunération de l’étude notariale. Les émoluments du notaire sont aussi réglementés par l’administration. C’est sur cette partie que tu peux négocier.

Tu trouveras le barème des frais de notaire pour les ventes de parking seul, en lot, neuf ou ancien dans cet article.

Si tu arrives à négocier avec un notaire, c’est qu’il réduit ses honoraires. Autant te dire qu’il n’aime pas ça !

Une baisse du barème a été mise en application au 1er janvier 2021. Celle-ci est très modeste car on constate un gain d’environ 50 € pour une transaction à 300000 €.

Un notaire peut accorder une remise exceptionnelle sur ses honoraires à condition qu’elle soit accordée à toute sa clientèle. La remise monte jusqu’à 20%, mais uniquement sur son salaire et pas les droits de mutation dans son global. Cette remise s’applique uniquement pour les transactions qui sont au-dessus de 100000 €.

EN VRAI, est-il possible de négocier les frais de notaire ?

Autant te le dire tout de suite, la partie n’est pas gagnée. Personnellement, j’ai déjà tenté de négocier les émoluments du notaire lors de la rédaction d’une hypothèque. Il a refusé et je ne m’en formalise pas.

L’important est le lien de confiance qui s’instaure entre le notaire et toi. Combien vaut cette relation ? Elle n’a pas de prix car un bon conseil en matière d’immobilier fait gagner ou perdre des dizaines de milliers d’euros.

En conclusion, plutôt que de négocier le tarif d’un professionnel, prends le temps de sélectionner le meilleur professionnel possible puisqu’ils sont tous au même tarif.

Diminuer les frais de notaire pour les parkings et garages

Cette technique fonctionne principalement pour faire baisser les frais de notaire sur les achats de parking et garages. En réalité, elle concerne toutes les transactions immobilières dont le montant est faible (moins de 50000 €).

Si tu es dans cette situation, je t’invite à vérifier que le notaire applique bien la loi Macron de 2016. En réalité, certaines études oublient (volontairement ou non ?) de plafonner leur rémunération à 10 % du prix du bien. Autrement dit, le salaire du notaire ne doit pas dépasser 500 € lors d’une vente de parking à 5000 €.

Voici deux exemples pour te montrer l’impact de la réforme.

Prix de venteFrais de notaire avant 2016Après 2016Différence
3000 €1681 €949 €732 €
10000 €2329 €2198 €131 €

Tu trouveras les frais de notaire pour l’achat d’un parking ancien ou garage neuf en cliquant ici.

Exclure les frais d’agence de la base taxable

Les frais d’agence sont à la charge du vendeur. Si rien n’est fait, alors les frais d’agence s’ajoutent au prix de vente et entrent dans la base taxable du calcul des frais de notaire.

Pour réduire les frais notariés, il existe une solution toute simple. Si tu soustrais les frais d’agence du prix de vente, alors les frais baissent automatiquement.

Mais comment faire dans la réalité ?

C’est au bon vouloir de l’agent immobilier. Ce dernier a signé un mandat de vente avec le vendeur.

Il faut changer la personne qui a mandaté l’agent immobilier. Comment ? En signant un mandat de recherche pardi ! Ce mandat établit que l’agent a travaillé pour toi, l’acquéreur.

Ainsi, les frais d’agence seront à la charge de l’acquéreur. Cela réduira les frais de notaire qui seront calculés sur le prix net vendeur et non sur le coût total de ton achat immobilier. Le compromis de vente doit stipuler que les frais d’agence sont payés par l’acheteur.

Le fisc a mis un tour de vis sur cette astuce en 2017/2018. Certaines agences refusent de signer un mandat de recherche et tu t’acquittes des droits de mutation calculés sur leur frais d’agence.

La liste du mobilier pour faire baisser les frais de notaire

Les droits de mutation sont applicables uniquement sur l’immobilier. En déduisant le mobilier de l’immobilier, tu diminues automatiquement la base taxable sur laquelle les droits de mutation s’applique.

Est immobilier tout ce qui est immobile. Facile non ?

A l’inverse, le mobilier est mobile. L’argent, les actions, les obligations sont des biens meubles car très mobiles.

Mais Julien, quid du mobilier pour meubler mon appartement ? En terme juridique, on appelle cela le mobilier meublant. Pas bête, hein ?

En clair, le mobilier meublant est ce qui peut être démonté sans nuire à l’utilisation du bien immobilier. Pas question de démonter l’évier, les toilettes ou la douche.

La cuisine équipée, les meubles de salle de bain, l’abri de jardin, l’électroménager peuvent être démontés et emportés par l’acquéreur. Tu peux établir avec le vendeur la liste du matériel qu’il laissera dans le logement. Évidemment, cette astuce ne fonctionne pas pour un parking 😉

En face de chaque mobilier, vous convenez de sa valeur à partir des factures et de la vétusté. Cette liste permettra au notaire de valoriser le mobilier meublant qui garnissent le logement. Attention toutefois à ne pas gonfler la valeur des équipements au risque de t’exposer à certaines sanctions fiscales. La valeur totale des équipements ne doit pas dépasser 5 % de la valeur du bien vendu.

Attention, les banques ne financent pas le mobilier. Si tu ne rembourses pas ton emprunt, la banque saisit le bien immobilier pour le revendre. Il sera toujours vendable alors que les biens mobiliers auront peut-être disparu.

Acheter dans le neuf !

Si tu es allergique aux taxes, alors investis dans l’immobilier neuf. Pour un investissement de 80000 €, les frais de notaire sont réduits de 8 % à 3 % !

Pour une fois, ce ne sont pas les honoraires du notaire qui baissent mais les impôts. L’État français subventionne la construction de nouveaux logements. Quand le bâtiment va, tout va comme on dit. Ces allégements de taxe permettent de sacrées économies aux acquéreurs.

Attention, la baisse des frais de notaire pour une petite transaction de type parking est réelle mais moins intéressante (diminution de 19 % à 15 % pour une vente à 7500 €).

Préfère la lettre d’engagement au compromis de vente

L’étude notariale facture entre 150 € et 300 € pour rédiger un compromis de vente. Si le compromis est rédigé par l’agence immobilière, il est gratuit (comprendre : compris dans les frais d’agence).

La lettre d’engagement est une alternative au compromis de vente ou à la promesse de vente. Sa force juridique est plus faible car la lettre d’engagement est rédigée par l’acquéreur ou le vendeur. Elle est par nature incomplète mais définit l’accord entre les parties de vendre et d’acheter tel bien à tel prix.

Faut-il faire l’économie d’un compromis de vente ?

Si tu es débutant, paie la rédaction d’un compromis ou d’une promesse de vente. C’est négligeable par rapport au montant de ton acquisition.

La sécurité, les informations et les conseils de ton notaire n’ont pas de prix.

En revanche, si tu as de l’expérience, que la vente est « simple », alors tu peux toujours rogner sur ces frais.

Un ou deux notaires pour rédiger l’acte ?

L’étude notariale fournit systématiquement une estimation des frais de notaire. Ce n’est qu’une estimation, un à peu près. En réalité, l’étude demande toujours un peu plus que le coût réel des droits de mutation. Il serait mal venu de demander un supplément une fois l’acte de vente signé.

En conséquence, tu reçois un chèque de la part du notaire une fois que toutes les formalités de vente ont été établies. Il faut compter entre 3 et 9 mois.

D’expérience, je remarque que le chèque est plus important si un notaire travaille seul sur la vente. Si deux notaires ont participé à la rédaction de l’acte de vente, je reçois des chèques plus petits car ils se sont partagés le travail et les honoraires.

Vu les sommes en jeu, je trouve qu’il est idiot de travailler uniquement avec le notaire du vendeur si celui-ci est imposé. Fais entrer ton notaire dans la danse, il saura défendre tes intérêts au moindre problème.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Malheureusement, tu ne pourras pas déduire les frais de notaire de tes revenus fonciers. Si tu lis attentivement la liste des charges déductibles, les droits de mutation n’en font pas partie.

Si tu investis en nom propre, les droits de mutation ne sont pas déductibles des impôts. Si tu optes pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (SCI ou SAS par exemple), les frais de notaire peuvent être amortis ou passés en charge. Cela permet une économie d’impôts (de 15 % à 33.33 %). Tu peux même récupérer la TVA si tu y es assujetti.

Négocier le prorata de la taxe foncière et des charges de copropriété

Juste avant de signer l’acte de vente, le notaire liste les dépôts de garantie, les loyers et les charges liés à ton achat immobilier. Pourquoi ? Parce que les bons comptes font les bons amis !

Imagine que tu achètes le 15 janvier. Le locataire a payé un mois de loyer au vendeur. Il est normal que le vendeur te reverse 15 jours de loyer.

Dans la même logique, le locataire a versé un mois de dépôt de garantie. C’est le propriétaire au moment de son départ qui devra rendre la caution . Tous les dépôts de garantie sont transférés du vendeur vers l’acquéreur.

Jusqu’ici, tu es content car tu repars du notaire avec un chèque du vendeur. C’est sans compter sur la taxe foncière.

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année. Il est de coutume que la taxe foncière soit partagée au prorata temporis entre l’acquéreur et le vendeur. Pour une vente au 15 janvier, le vendeur paiera 15 jours de taxe foncière et toi 350 jours de l’année en cours.

Les impôts demandent la taxe foncière au vendeur puisqu’il a été déclaré comme propriétaire au 1er janvier. Pour éviter qu’il te demande la taxe foncière au 1er novembre, il est admis que tu le verses l’équivalent de 350 jours de taxe foncière chez le notaire.

Pour mon second achat immobilier, j’ai refusé de payer la taxe foncière chez le notaire. Je n’avais pas de chéquier. J’ai dit que je paierai ma part sur sollicitation du vendeur. Celui-ci m’a oublié et j’ai économisé 2700 € de taxe foncière 😉

Tous ces points sont à négocier auprès du vendeur. Il n’a aucune raison légale d’accepter ou de refuser.

Si tu souhaites passer en force et flouer le vendeur, il suffit de noter dans l’offre d’achat que tu offres le prix convenu net de frais ». Cela empêche d’additionner les prorata temporis des charges et taxes foncières.

Négocier le séquestre

Lors du compromis de vente, le notaire demande à l’acquéreur une avance de 5 % à 10 % du prix net vendeur pour sécuriser la vente. Il n’y a pas d’obligation légale sur ce point. C’est une coutume.

L’acquéreur doit une indemnité au vendeur s’il refuse de signer l’acte de vente alors que tous les éléments sont réunis pour parfaire la vente. La somme séquestrée permet de payer le notaire et de dédommager le vendeur.

Si le notaire a déposé l’argent de l’acquéreur sur un compte séquestre, alors les sommes sont facilement accessibles. A l’inverse, sans argent en séquestre, les démarches sont longues et coûteuses pour obtenir le dédommagement de l’acheteur.

Comment faire payer les frais de notaire par le vendeur ?

On parle de transaction « acte en main ». Au final, tu payes malgré tout les frais de notaire. C’est le vendeur qui les règle à ta place. Tu t’engages à t’acquitter du prix net vendeur et à rembourser les droits de mutation. Quel intérêt me diras-tu ?

Cela permet de financer la totalité de ton investissement à crédit. Les banques aiment bien que leurs clients apportent en cash le montant des frais de notaire. Une vente « acte en main » masque les frais de notaire auprès de la banque. Cela permet à l’investisseur d’emprunter plus et de ne pas apporter de fonds propres dans l’investissement.

Peut-on acheter un parking sans payer les frais de notaire ?

Oui, c’est possible dans le cas d’une vente de parking en amodiation. En clair, tu n’achètes par le parking dans son entier. Tu deviens propriétaire de l’usufruit, c’est-à-dire du droit d’usage. A ce titre, tu peux occuper la place de parking et/ou la louer. Cette autorisation d’usage est vendue pour une durée déterminée.

Mais tu ne peux pas la revendre. Le seul droit que tu peux revendre est celui d’usufruit. On parle aussi de vente de parking en concession (plus d’infos ici).

Les frais de notaire ne s’appliquent à ce type de vente. Par contre, tu devras payer quelques frais de dossier au vendeur.

Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Investisseur spécialisé dans les parkings et garages, Julien est propriétaire de 230 garages dans l'ouest de la France. Il partage son expertise sur ce site internet depuis 2013. Il est aussi auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages. Les médias l'invite régulièrement pour parler des parkings.

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