Que tu sois locataire ou propriétaire d’un parking ou d’un garage, tu dois savoir qu’il y a des charges locatives à payer. Dans une copropriété, il y a des personnes qui entretiennent le bâtiment et les vois d’accès. Comme locataire du parking, tu profites aussi de l’éclairage pour accéder à ton parking, et peut-être même d’une ampoule qui éclaire l’intérieur de ton garage.

taxe enlevement ordure menagere parking garage box, charge locative parking garage boxTout cela a un coût que le syndicat de copropriété assume dans un premier temps et qui sera facturé aux acheteurs des parkings et garages. Ces derniers pourront en récupérer une partie auprès de leurs locataires. Pourquoi ? Parce que le locataire d’un parking ou d’un garage profite d’une partie de ces services. Il est donc normal qu’il paie une contrepartie financière à ces services. On appelle cette contrepartie les charges locatives du parking ou du garage.

Les charges locatives sont les charges qui concernent toutes les locations régies par le code civil. Pour retrouver un contrat de location pour tes parkings, il te suffit de cliquer sur ce lien. Il ne faut pas les confondre avec les charges récupérables des logements à usage d’habitation qui sont gérés par la loi du 6 juillet 1989.

Les charges locatives d’un parking ou d’un box garage sont des sommes qui sont dues par le locataire au bailleur en plus de son loyer mensuel.

Quelle loi régit la répartition des charges locatives pour les parkings et garages ?

J’ai passé pas mal de temps sur les forums traitant de ce problème pour savoir que l’on lit tout et n’importe quoi aux sujets des charges locatives des parkings et garages. Les réponses à vos questions se situent le plus souvent dans le règlement de copropriété plutôt que dans la loi. Cependant la loi fixe un certain nombre de principes. Tu peux retrouver toutes les règles pour les locations de parking dans mon livre Réussir sa location de parking.

Pour étayer mes propos, j’ai jugé nécessaire (pour cet article) de citer le texte de loi à partir duquel est tiré le contenu de cet article. Il s’agit de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle commence ainsi :

« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

En clair, quand vous êtes propriétaire d’un parking dans une copropriété, vous détenez une quote-part des parties communes en plus de votre emplacement de stationnement. Cette quote-part des parties communes est établie en fonction de la superficie et de la situation du bien dans la copropriété. Le principe de ce calcul est présent dans le règlement de copropriété.

Article 8 – « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance »

Vous trouverez dans le règlement de copropriété la liste des parties dites communes et à qui elles profitent.

Article 10 – « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Qu’est ce que c’est que ce charabia ? Cela veut dire qu’en tant que propriétaire du parking, tu dois participer aux charges locatives des garages suivantes :

la conservation des communs (dégâts des eaux, termites…),

l’entretien des communs (ménage, espaces verts…),

l’administration des parties communes (frais de syndicat…).

Tu trouveras dans le règlement de copropriété à quelle proportion tu vas participer à ces charges locatives de ton parking ou garage.

Article 14-1 – « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Pour résumer, le budget prévisionnel des charges communes est établi une fois par an, et voté en assemblée générale par les copropriétaires. Ils s’engagent ainsi à payer chaque début de trimestre les charges qui sont prévues dans le trimestre.

Les deux types de charges pour la location de parkings et garages

charge locative parking garage, taxe ordure menagere parking garage box, ascenseur parking garageLes provisions pour charges sont des avances sur les charges des parkings à payer. Elles sont basées sur les consommations de l’année passée, et ajustées en fonction des augmentations de coût comme l’électricité ou le gaz.

Chaque année, le propriétaire ou l’agence qui gère le parking, fait l’addition de toutes les charges qu’ils ont payées. Ils comparent ensuite avec le montant des provisions payées par le locataire. En cas de différence en faveur du locataire, celui ci est remboursé de son avance de frais. Dans le cas contraire, il reçoit un avis pour régler les charges qui ont dépassées les provisions. Cette opération s’appelle la régularisation des charges locatives pour les parkings.

Dans le cas de charges forfaitaires, le locataire paie chaque mois le montant des charges prévues. Ces sommes sont définitivement acquises au propriétaire, même si les charges sont inférieures au montant payé par le locataire. A l’inverse, en cas de dépassement, c’est au propriétaire d’assumer la différence.

Le choix des provisions ou du forfait pour les charges locatives appartient au propriétaire qui décide dans le bail de location du garage ou du parking le régime de charges qu’il choisit.

Charges locatives appliquées aux parkings et garages.

Les charges d’entretien, de conservation sont calculées en fonction des quotes-parts aux parties communes. Les propriétaires des parkings sont tenus de les payer. Même si les locataires n’en profitent pas directement, certaines charges comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les garages sont reparties.

Attention, les frais d’antenne de télé ou de chauffage collectif ne peuvent pas être imputés à des lots qui n’en profitent pas. Les parkings sont donc exclus. Ils paieront les charges de l’ascenseur si ce dernier est à leur disposition et désert le parking.

Charges locatives Explication
Prestations collectives Selon la quote-part des communs attribuée au parking, payable par le locataire :
Chauffage des parties communes ,
Électricité, gaz des parties communes ,
Entretien des parties communes et extérieur.
Taxe d’habitation Elle est due par le locataire qui occupe le parking au 1er janvier de l’année d’imposition, à condition que le parking soit situé à moins d’un kilomètre de son lieu de résidence.
Taxe foncière Elle est à la charge du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. En cas de vente, la taxe foncière peut être repartie entre le vendeur et l’acheteur du parking.
Taxe d’ordures ménagères Elle est due par le locataire.
Frais de syndic Ne profite pas au locataire, payable par le propriétaire

Pour les autres charges, le locataire est responsable des petites réparations et de l’entretien, le propriétaire assume les grosses réparations.

En cas de doute, pas de panique, dans la très grande majorité des cas, la copropriété est gérée par un syndic. C’est lui qui enverra les charges à payer au propriétaire. Tu peux te renseigner auprès de ce syndic sur les charges que tu peux récupérer auprès de ton locataire.

Investir dans des garages en copropriété

Chaque jour, j’échange par email avec des lecteurs. J’adore faire leur connaissance, échanger sur des problématiques. Ainsi, j’apprends plus vite que si j’étais tout seul dans mon coin à faire mes recherches immobilières. Julien m’a d’abord contacté à propos de RentaGarage. C’est la calculatrice de rendement spécial garage que j’offre à mes lecteurs (disponible à droite dans le formulaire). Il m’a suggéré quelques améliorations. Par la suite, Julien a visité un lot de 2 garages vendus 15000 €.

Et voici son histoire :

« Si tu souhaites rédiger un article sur les copropriétés en t’inspirant de mon histoire, cela ne me pose vraiment aucun problème. Surtout si cela peut aider d’autres personnes. Je t’ai rapidement parlé que je m’apprêtais à acheter deux garages. Je tiens à te faire part de ma mésaventure afin d’échanger.

Les deux garages en question font partie d’une copropriété. Cette copropriété possède un mur qui donne sur la voie public, mitoyen à une maison protégée par les Bâtiments de France. C’est un cas très particulier je te l’accorde. Le mur en question fait partie de la copropriété mais ne touche pas les garages. Le montant des réparations de ce mur est de 390 000 euros, réparti entre tous les copropriétaires. Le futur propriétaire de ces garages sera détenteur de 2/5000 de la copropriété par garage. La vendeuse s’engage à régler sa quote-part des travaux : 390 000 € x 4 / 5000 = 312 € pour les deux garages

Pour rentrer dans les détails, la copropriété est en procès avec le promoteur qui détient la maison protégée. Qui dit procès dit sûrement appel, dit aussi procédure qui dure dans le temps. Si d’autres frais sont à engager après la vente, ils seront pour moi. Enfin toujours à hauteur de 2/5000 par garage, mais les sommes en jeu me refroidissent.

Avant d’investir, Julien a très bien fait son travail. Il s’est renseigné à fond sur la copropriété. Aujourd’hui, beaucoup de parkings ou de garages à vendre sont rattachés à des copropriétés. Avant d’investir 10000€ ou plus, le mieux reste de mesurer les risques de cet investissement.

Julien est allé chez le notaire, mais n’a pas signé.

Julien voulait investir 15000 euros dans deux garages. Cette histoire, je ne l’ai appris que lors du premier rendez-vous avec le notaire et la vendeuse. J’avais insisté auprès de mon notaire, pour que le compromis de vente, rédigé par le notaire de la vendeuse (elle a le sien et j’ai le mien) me soit transmis plusieurs jours avant la signature du compromis. J’ai reçu le compromis par mail à 13h00 le jour de la signature, alors que j’avais rendez-vous à 17h00. J’ai donc annulé le rendez-vous.

Après lecture du compromis, plusieurs points n’étaient pas clairs. J’ai donc fait analyser le compromis par un avocat. Ce dernier me dit que ce compromis est bon pour la poubelle. Il ne me protège de rien si de nouveaux frais ont lieu par rapport à ce fameux mur. Pour information, ce n’est pas un petit mur, c’est un mur de soutènement immense avec pierre de taille à l’ancienne. Pire, je ne peux pas louer les garages à des personnes extérieures à la copropriété sans avoir l’accord de tous les copropriétaires. En effet, ils sont prioritaires pour les stationnements (autrement dit, aucune chance qu’ils acceptent tous).

Enfin, l’avocat me dit que le compromis en question n’est absolument pas adapté à la vente de garage. Le notaire de la vendeuse ne s’est pas embêté (pour être poli). Il a simplement repris un compromis de vente d’appartement et changé quelques bricoles.

La copropriété des garages a ruiné son investissement de 15000 eurosJe voulais absolument souligner plusieurs points qui me semblent importants, notamment quand il s’agit d’acheter des garages dans une copropriété. Acheter dans une copropriété est risqué. Si de gros travaux arrivent, cela peut réduire à néant la rentabilité de ton projet ! Même sans aller à l’extrême comme dans mon exemple, il peut s’agir de refaire une toiture, les enrobés etc, etc … Tu vas sûrement me répondre que l’avantage de la copropriété reste que les frais sont répartis entre tous les copropriétaires. Mais pour un garage hormis changer la porte du garage ou refaire la toiture, il n’y a pas plus couteux.

Voici ma conclusion à propos de cette aventure :

  • Il faut l’accord de tous les copropriétaires pour pouvoir louer à des personnes extérieurs (ce qui est quand même très contraignant).
  • Faire très attention à la lecture du compromis. Ne pas hésiter à le faire lire par un avocat de garde (gratuit et en fonction des villes).
  • Demander à lire le compromis plusieurs jours avant de le signer. Si je l’avais découvert le jour de la signature devant le notaire j’aurais sûrement signé naïvement en faisant confiance au notaire.

Tu sais sûrement déjà tout ça, mais je trouve intéressant d’en échanger. Je me retrouve à la case départ, mais cette expérience m’aura appris bien des choses. Tu auras compris, je bannie les copropriétés de mes recherches lol ! De plus, qui dit copropriété, dit souvent des charges supplémentaires.

Cerise sur le gâteau, j’ai fait une demande de prêt de 15000 euros pour investir. Le prêt est refusé car l’achat de garage n’est pas suffisant pour faire un prêt immobilier. Ils m’ont donc renvoyé vers ………….. pour un prêt à la consommation. Ce n’est pas du tout le même taux !!! Mes banquiers savent que j’ai un peu d’argent de côté. Pour un investissement et un prêt de seulement 15000 euros, la banque me proposait 400 euros de frais de dossier, ce qui est aberrant.

Bref autant de point où il faut être vigilent dans l’achat d’un garage. Au fil de mes recherches, je remarque que les garages (ou emplacements) dans les copropriétés sont nombreux. Les procès au sein de ces dernières ne sont pas si rares. Il faut vraiment veiller à être prudent lorsque tu souhaites investir dans une copropriété. »

Merci beaucoup à Julien d’avoir partagé avec nous le fruit de son expérience. Les garages ou parkings sont souvent au sein de copropriété. Avant d’acheter, il faut vérifier quelques points comme ceux dont Julien a parlé. J’ajouterai qu’il est toujours bon de lire les derniers procès verbaux des assemblées générales. Le top reste de discuter avec quelques personnes de la copropriété, car c’est souvent le meilleur moyen de savoir ce qu’il s’y passe.

Pour finir, le choix du notaire est souvent dû à l’acheteur. Dans le cas où le vendeur impose son notaire, je te conseille vivement de prendre ton notaire. Cela ne te coûtera pas plus cher car les notaires vont se partager les frais (et le travail). Ton notaire va défendre tes intérêts, alors que le notaire du vendeur (surtout s’il agit d’un professionnel de l’immobilier) aura tendance à défendre celui qui le paie.

    98 replies to "Charges de copropriété de parking et garage : qui paie ?"

    • Eugenie

      Bonjour
      j’ai quelques box près de ma résidence principale que je loue ( à des particuliers et à des artisans)
      je souhaiterais savoir ce qui est vraiment défini par « les frais d’entretien » ?
      puis-je déduire la rénovation totale de ma toiture? le goudronnage de l’accès aux box?
      Je suis un peu perdue avec toutes les réponses des différents forums
      merci d’avance

    • Gérard

      Bonjour, je suis locataire d’un garage et le propriétaire me réclame la TEOM, est ce normal?

    • Zednan

      Bonjour,

      Je suis propriétaire d’un garage au sein d’une copro.

      J’ai reçu le décompte de charges qui spécifie dans une colonne distincte les « charges récupérables ».
      Tandis que dans le décompte d’une autre copro ou je dispose d’un autre garage il ne mentionne pas ces charges dites « récupérables ».

      Est ce obligatoire pour moi, de ne réclamer à mon locataire que les charges « récupérables » ou je peux demander la totalité ?
      N’est ce pas une spécificité pour la location d’appartement ?

      Sachant que je n’ai pas d’appartement dans cet copro je ne comprends pas pourquoi je ne pourrais pas tout récupérer, cela affaiblirait grandement ma rentabilité.

      Merci Pour votre réponse.

      Cordialement.

      PS : Le bail que j’ai fais spécifie bien des provisions sur charges ré évaluables.

      • Julien

        Bonjour,

        certaines charges sont supportées uniquement par le propriétaire. Tu ne peux demander le remboursement que des charges récupérables.

    • Juju

      Bonjour,

      Je sous-loue un garage à un monsieur. Le garage possède une prise électrique dont le monsieur se sert pour des travaux de menuiserie.
      Hier j’ai reçu un mot (non signé ) me disant qu’il était illégal de se livrer à des travaux de menuiserie dans le garage car ça engendrait des frais importants à la et qu’il fallait y mettre fin.
      Ma question est: a-t-il raison svp? Autrement, à quoi servirait la prise dans le garage?
      Merci pour votre réponse,

      Bonne journée!

      • Julien

        Bonjour,

        je n’ai pas assez d’info pour vous répondre.

    • Mak

      Bonjour julien, j’aimerais bien investir 10000 euros dans un parking, ma question est ce que ya de bénéfices, des charges ce qui concernent les impôts et tout ? Car je connais rien dans ce domaine.
      Merci pour votre aide

    • Melissa

      Bonjour,

      Merci Julien pour tes conseils ! 🙂

      Je suis propriétaire d’un logement et je souhaiterai acquérir une place de parking au sein de la résidence.
      Les charges de la place de parking dépendent-elles de la surface de mon logement ? Vais-je payer moins de charges pour le parking car j’en paye déjà pour le logement ?

      Merci d’avance pour tes réponses.

      • Julien

        Bonjour,

        les charges parking sont calculées de manière indépendante des logements. Il faut demander aux autres copropriétaires ou au vendeur le montant des charges.

    • Mathieu

      Bonjour Julien,
      Je voudrais acquérir 2 places de parking dans une résidence, mais j’ai appris par le gardien que de gros travaux de ravalement de façade sont prévus.
      Comment puis-je en être certain ? Dois-je m’attendre à devoir participer au frais après mon achat ?
      Cordialement,
      Mathieu

      • Julien

        Bonjour,
        il faut regarder les PV d’AG.

    • alex

      Bonjour,

      Merci pour cet article.

      Je viens d’acquérir un appartement sans parking (il y en a dans la copro), il y a des charges de parking qui me sont facturées. Puis-je les contester ?

      Merci d’avance.

      • Julien

        Bonjour,

        a priori, oui.

        • Le Cam

          Bonjour Julien,
          Je suis locataire d’un appartement sans garage, ni parking, et mon propriétaire me réclame les frais d’entretien et de réparation de la porte d’accès au garage. L’agence par laquelle j’ai loué cet appartement me dit que c’est normal.
          Merci de votre réponse

          • Julien

            Bonjour,

            tout dépend du réglement de copropriété.

        • louis

          bonjour j ai acheté un appartement le proprietaire de c est appartement avait un garage et la veudue a une autre personne ils ont fait des travaux pour la porte d entree principale des garages et on me demande de payer une certaine somme pour les travaux effectuer es ce normal

          • Julien

            Bonjour,

            oui, il est possible que les propriétaires d’appartement participent aux frais de ces travaux, même s’ils ne sont pas propriétaires de parking.

    • iwacu

      Bonjour Julien
      je viens d’acquérir 5 places de parking, dont 2 sont déjà loués depuis 2008 à des prix inférieur au marché.
      je souhaite revoir le prix de location sachant que le premier bail a une date anniverssaire au premier février de chaque année avec préavis de 3 mois et le deuxième le premier mai de chaque année avec préavis de 1 mois en cas de congés.
      je souhaite proposer de nouveaux contrats avec révision de prix dès le 01 février pour les 2 , sachant que j’ai acquis le 05 janvier

      est ce possible de le faire ?

      • Julien

        Bonjour,

        il faut voir avec les locataires s’ils sont ok et dans la limite de ce que le contrat te permet.

    • Franck

      Bonjour Julien,
      Je possède plusieurs garage soumis à des charges de copropriété.
      Dans le cas du choix des charges forfaitaires avec mes locataires, est ce que je dois le préciser explicitement dans le bail ou la formule « le loyer est fixé à X euros dont X euros de charges » suffit ?
      Merci

      • Julien

        Bonjour,

        ce serait mieux de le préciser.

    • cathy

      bonjour,

      je loue un box 175€ par mois dont 50€ de charges. j’ai l’impression que pour les charges ils ont un peu poussé. de plus ils comptent aussi de la taxe d’ordure ménagère. ma question : est-ce normal ?

    • Hana

      Bonjour,
      Je suis locataire d’un appartement avec garage fermé. Mon agence m’a fait parvenir un décompte des charges annuel avec les tantièmes d’une part pour l’appartement – nettoyage des espaces communs et entretien des espaces verts – et d’autre part les mêmes tantièmes sont calculés pour le garage qui donne sur la rue, sans espaces verts et jamais nettoyé par le service de la copropriété. Est que c’est légal de me réclamer cette double charge ? Merci d’avance pour votre réponse.

      • Julien

        BOnjour,
        oui, si le règlement de copro est prévu dans ce sens.

    • philippe

      bonjour
      est t’il normal de participé à des travaux de remise en état d ‘un garage en sous sol alors que je n ‘en possède pas
      merci.

      • Julien

        Bonjour,

        tout dépend de la répartition des charges prévue dans le règlement de copro !

    • Boulouiz

      Bonjour,
      J’ai acquis un garage fin janvier 2016 et lorsque j’ai reçu le récap des comptes 2015, le syndic m’a calculé les charges du garage. Je pense que ce n’est pas à moi de payer des charges pour ce bien alors qu’il n’était pas encore le mien. A fortiori l’ancien propriétaire a dû déjà payer. Qu’en pensez-vous ? Merci d’avance…

      • Julien

        Bonjour,

        oui, je suis plutôt d’accord avec toi.

    • hiroux

      Bonjour,

      Je suis locataire d’un appartement dans une résidence disposant d’un parking en sous sol. Je ne loue ni place de parking, ni boxe car le propriétaire les a réquisitionné pour lui. Je voulais juste savoir si c’était normal que dans mon décompte de régularisation des charges annuel que je dois régler, soit affiché les charges de parking. N’est-ce pas déductible? ou dû à la personne qui loue ce parking à mon propriétaire?

      Merci de votre réponse, Cdt

      • Julien

        Bonjour,

        effectivement, ce serait plutôt à la personne qui utilise le parking de payer les charges.

    • jean claude wallendorff

      JE SUIS HANDICAPE, PROPRIETAIRE D’UNE PLACE handi
      dans une copropriété.
      ma place’ est donc plus grande,je paye double charge de parking, dans mes charges je paye double badge n’en ayant qu’un, double ascenseur, double grille de sortie mais un vl.

      • Julien

        Bonjour,

        Tout cela a été acté dans le règlement de la copro. C’est là qu’il te faut creuser si tu veux rééquilibrer les choses.

    • stef

      Bonjour,
      Petite question : je suis propriétaire d’un parking dans l’immeuble en face de mon logement; ce n’est pas la même copropiété.
      Un ravalement de l’immeuble va etre effectué. le Conseil syndical propose 3 solutions différentes. Refaire à l’identique (pate e verre) , mettre des bardage ou mettre des bardages+isolation. Ma question est : les propiétaire de parking en sous sol doivent il supporter ce ravalement?
      Le choix c’est porté sur la solution la plus chere avec isolation (pas grand intéret pour ma voiture !!!),y a t-il une possibilité de pondérer vis vis de la solution 1? (3 fois moins cher) ya -il une jurisprudence ?
      merci

      • Julien

        Bonjour,

        tu es solidaire de ces frais, même si tu n’as que le parking.

    • NISSE

      salut
      J’investie dans l’immobilier. J’envisage d’acheter un box au 6ème sous sol du copro à Place d’Italie (75013) pour le refaire louer à j’espère 150€/ mois (bonne idée ?)
      J’ai pris connaissance des charges liées à la propriété et au syndic. Je souhaite savoir si le fait de faire louer ce box entraînera des charges supplémentaires (ex: impôt sur le résultat, TVA, …)
      Si oui, j’aimerais s’il vous plait connaître votre estimation sur le montant que cela puisse être.
      Bien cordialement,
      NISSE

      • Julien

        Bonjour,

        le loyer me semble un peu fort. Pour les impôts, il faut voir dans la partie fiscalité de mon site.

    • j.calvo@aliceadsl.fr

      un voisin a fait l’acquisition d’un garage dans ma coproprieté, est ce que l’espace équivalent à une place de parking devant son garage lui appartient ou appartient à la copropriété.les miliémes de son devant de garage ne sont pas comptabilisés

      • Julien

        Bonjour,

        il faut consulter le plan de la copro pour le savoir.

    • roche

      Bonjour,
      Je possède un parking dans le 6ème arrondissement, avec un appartement acheté récemment. Ce parking est en sous-sol, le montant des charges est de 165 € pour le trimestre, ce me parait très élevé, qu’en pensez-vous ?
      Je vous remercie.
      c

      • Julien

        Bonjour,
        tout dépend de l’immeuble et des prestations. C’est assez cher ceci dit.

    • caroline

      Bonjour,

      D’abord je tiens à vous remercier pour ce site que je consulte régulièrement depuis que j’ai mon projet d’investissement de garage. Je compte commander prochainement le bail que vous proposez.
      Je suis sur le point d’acheter un garage/local qui possède un compteur électrique individuel. Je souhaiterai inclure dans les charges la consommation d’électricité du futur locataire, mais à votre avis de combien pourrait être la consommation chaque mois sachant qu’il y a des prises donc le locataire peut bricoler, un portail électrique et une ampoule pour l’intérieur.
      Auriez vous un exemple à me donner parmi tous vos garages que vous louez ?
      Merci

      • Julien

        Bonjour,

        je n’ai pas d’idée du montant car mes garages n’ont pas l’électricité. A partir du moment où il y a un compteur, c’est transparent pour toi. Le montant des charges importe peu.

    • Baptiste

      Bonjour,

      Y a t il une obligation légale d’avoir une règlement de copropriété et de tenir une AG annuelle pour une copropriété composée exclusivement de garages?

      • Julien

        Bonjour,

        oui, c’est légal, mais dans le fait, ce n’est pas toujours respecté.

    • Caroline

      Bonjour,

      je viens de découvrir ce site suite au 1er investissement que je viens de faire. Je recherche un nouveau garage mais je me pose quelques questions concernant les charges de copropriété et les règlements qui peuvent parfois interdire la location à des non résidents et/ou la vente d’un garage en sous sol à des non résidents. Que pensez-vous des garages qui sont en sous sol d’une résidence? Pensez-vous que cet investissement est risqué (participation aux travaux de la résidence; règlement; etc)? Vaut-il mieux privilégier les garages « en surface »? Merci à tous pour vos conseils!

      • Julien

        Bonjour,

        la plupart des garages et parkings sont dans des copro, donc il ne faut pas se priver de ce marché. Je n’ai pas préférence entre les deux types de garages, du moment que le rendement est au rendez-vous.

    • Pierre

      Bonjour,

      Je réside dans une petite copropriété fermée.
      Dans notre petite cour intérieure, il y a des box privatifs ainsi que 4 place de parking privée.
      Je suis propriétaire d’un box et de ma place de parking qui est devant le box (pas de chance). Je paye donc des charges pour le box ainsi que pour la place de parking. Vous trouvez que c’est normal?
      sachant que je paye ma taxe d’habitation pour le box et la place de parking en plus de mon appartement, je trouve que c’est cher quand même. Et si jamais la télécommande ne fonctionne plus, c’est 50 euros pour la commander via le syndic….

      • Julien

        BOnjour,

        oui, il est normal de payer des charges de copro même pour un parking ou un garage. Cela ne me choque pas.

    • christian

      Bonjour,

      J’aimerais savoir dans quelle mesure les charges de copro sont soumises à TVA et donc déductibles?

      • Julien

        Bonjour,

        je ne comprends pas ta question…

    • Alice

      Bonjour,

      je suis propriétaire d’un garage au sous-sol d’une copropriété. Il y a des frais à payer lié au contrat de la télévision qu’évidemment je ne veux pas payer ayant seulement un garage. Dans votre article vous dites  » Attention, les frais d’antenne de télé ou de chauffage collectif ne peuvent pas être imputés à des lots qui n’en profitent pas », est- ce que vous pouvez m’indiquer la référence de loi à ça, si elle existe?

      Merci

      • Julien

        Bonjour,

        Il s’agit de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

    • Luc et Beatrice

      Propriétaire d’un parking non couvert dans la cour, on me demande de payer pour des travaux d’étanchéité de l’immeuble où on ne possède rien.
      Est ce normal et legal ?

      • Julien

        Bonjour,

        oui, cela peut arriver, tout dépend du règlement de la copro.

      • Blandine

        Comme précisé dans l’article de Julien « quand vous êtes propriétaire d’un parking dans une copropriété, vous détenez une quote-part des parties communes en plus de votre emplacement de stationnement ».
        C’est ce budget « Parties communes » qui permet par exemple d’éclairer ta place de parking la nuit.
        Or les travaux d’étanchéité sont attachés au budget « Parties communes ». D’où ta contribution.

    • Laetitia

      Bonjour,
      Je suis propriétaire d’un garage fermé dans une copropriété. Je paye des charges communes (réfection d’étanchéité de toiture, réfection partielle de façade, traçage de places de parking etc…).
      Ma question est la suivante: ai-je le droit de stationner sur le parking collectif de la copropriété en sachant que les places de parking ne sont pas privatives?

      • Julien

        Bonjour,

        cela dépend. A qui appartiennent les places du parking collectif ?

    • Jam

      Bonjour, des travaux de rénovation du toit des garages ont été votés. Mais aussi des travaux de peinture des garages (essentiellement par ceux qui n’en ont pas, car ils donnent en face des entrées d’immeuble) ont été votés.
      Le coût de ces travaux sont repartis entre les propriétaires de garage. Les propriétaires de parking annexes ne paient pas, ni les propriétaires d’appartement (d’accord, ils n’ont pas de garage, mais le visuel leur est plus agréable maintenant, ils étaient pour ces travaux).
      Peut-on demander au Syndic de partager les travaux avec les autres? Peut-il refuser? Nous devrons accepter? Merci

      • Julien

        Bonjour,

        la réponse se situe probablement dans la répartition des charges prévues dans le règlement de la copro.

        Vous pouvez toujours essayé de négocier, mais si le vote est déjà fait, ce sera compliqué.

    • Christiane

      Je suis dans une copropriété avec garages parkings privatifs.

      Des travaux de peinture des garages, murs et portes vont être soumis en AG. Le Syndic veut les répartir entre les propriétaires des garages (normal) mais aussi des parkings qui n’en n’ont pas l’utilité en se fondant sur des tantièmes 2500/2500 pour les dépenses afférentes aux parkings et garages. Est-ce normal et légal, les garages étant à l’usage exclusif de leurs propriétaires ?

      Merci de votre réponse

      • Julien

        Bonjour,

        on peut considérer que l’entretien des garages profite aussi aux parkings. Tout dépend de la division des tantièmes qui a été fixée dans le règlement de la copropriété.

    • Blandine

      Bonjour Julien
      Je n’ai pas trouvé de règle pour fixer les charges forfaitaires. Vu que je suis imposé sur les loyers hors charges, j’ai tout intérêt à gonfler la part des charges, non? Ex : je veux louer à 90€ charges incluses, j’ai intérêt à répartir loyer 75€ charges 15€ plutôt que 80€ loyer 10€ charges. Il n’y a aucune limite?

      • Julien

        Bonjour Blandine,

        je ne sais pas s’il y a une limite, mais je te conseille de rester raisonnable par rapport aux charges que tu supportes réellement.

        Julien

        • Blandine

          OK merci, c’est également la conclusion à laquelle j’étais arrivée.

    • Saltz

      Bonjour , question bête n’ayant jamais payé de charges de copropriété …
      Dans l’exemple ci dessous 312 euros de charges , c’est 312 euros / mois et non pas 312 euros /an ?

      Si je suis dans le vrai en effet il y a du danger dans les copropriétés .

    • pecehel

      Merci pour le retour d’expérience effectivement instructif.
      Merci également à notre ami notaire d’être intervenu.
      Je tiens à apporter un complément aux éléments de Jérôme.
      Bac+6 versus bac+7, voilà bien une querelle inutile et relativement puérile.
      Mon expérience des transactions immobilières et des successions me laisse à penser que la vente de 2 garages dans les 15 K€ ne doit pas passionner plus que cela des professionnels du droit. Peut-être que le terme de « mise à la poubelle » est un peu excessif mais soyons clair, le traitement des petits dossiers n’est sûrement pas un exemple de professionnalisme dans bien cas.
      Je peux également vous préciser que dans des successions de l’ordre du million d’€ et n’ayant pas les bac+6 ou 7 si précieux à notre ami notaire, mais juste une bonne expérience de la vie financière, eh bien dans ces successions, il a fallu que je « fasse un peu tout moi-même » afin que le dossier avance à un rythme « raisonnable » et surtout soit traité CORRECTEMENT.

      Je pense que la substantifique moëlle de cet article est de savoir « toujours tout superviser tout seul » et avoir surtout confaiance en soi-même.

      Que chacun se dise qu’ilm n’est pas plus bête que de nombreuses personnes qui se cachent derrière un titre ou des études soutenus.

      Je n’ai pas dit « se passer des professionnels compétents » (et dans le cas qui nous occupe de l’officier ministériel que la loi rend obligatoire en de telles transactions) mais de toujours garder un oeil critique sur le dossier en gardant la main.

      PS : dans un coin retiré de province, c’est par 2 fois que le notaire a été destitué, je ne me permettrait d’expliquer à notre ami notaire dans quels cas un notaire peut être destitué, pour les autres je préciserai qu’il s’agit rarement de petits problèmes

      Cordialement
      Pcl

      • Julien

        Bonjour,

        merci d’avoir pris le temps de commenter l’article et les discussions qui ont suivies.

        Comme dans toute profession, il y a aussi des personnes malhonnêtes. Nous ne sommes pas là pour accuser les notaires, mais certaines histoires sur la profession ont la vie dure…

        Le gros soucis avec les métiers du droit, du conseil, de la fiscalité… est le niveau de connaissance qui est concentré entre leurs mains.

        Les conseilleurs ne sont pas payeurs et c’est pour cela que je te rejoints dans l’idée de superviser ses affaires.

        Déléguer ses affaires à 100 % est trop risqué. Chacun se doit de comprendre où est son intérêt et d’orienter les conseilleurs dans le sens de ses intérêts.

        Julien

    • Jerome Notaire

      Avis d’un notaire:

      Il est facile pour un avocat de dire que le compromis est bon pour la poubelle et je n’ai jamais entendu un bon juriste avoir un propos aussi peremptoire.

      Par ailleurs, il est normal que le compromis ressemble à un compromis pour un appartement puisqu’il s’agit dans ton cas d’un lot de copropriété. Ainsi les clauses diffèrent trés peu en l’espece.

      Bien entendu, le notaire aurait posé la question lors du rendez-vous. En cas de client hesitant, le notaire preferera repousser la signature pour plus d’information.

      Ainsi le compromis mentionnait bien le probleme et le notaire aurait pu te renseigner gratuitement a ce sujet. En effet, le notaire , qui a une formation bac + 7 en droit (bac + 6 pour les avocats ), donnent leur consultation gratuitement.

    • Philippe

      Bonjour,
      merci pour ce partage.
      Pour rebondir, les prêts immos en général ont un minimum de 75 k, voire 100 k pour certaines banques.
      En deçà, c’est un « prêt personnel », mais il est difficile d’obtenir des durées longues > 10 ans.
      Enfin, à ce que j’ai vu personnellement.

    • Drai

      Merci Julien pour cette histoire.
      Elle est très formatrice.
      Tu pourras rajouter cette aventure à ton intelligence financière. Ça c’est ton actif le plus fidèle.

      Jonathan Drai.

    • max

      Bonjour,

      J’ai déjà eu aussi une petite mésaventure avec une copropriété sur une histoire d’autorisation de boxage…mais ça concernait un achat de 40 places ….

      Étonnant par contre que la banque refuse le prêt….encore plus étonnant qu’il vous guide vers un prêt consommation en sachant qu’on ne peut pas deduire les intérêts d’emprunts sur un crédit conso….c’est honteux de la part de la banque….

      Pour les frais de dossier du crédit j’ai toujours réussi a les annuler ou a les limiter a 1% prêt…

      Le gros pbs que j’ai rencontre plutôt vient de la garantie, j’ai toujours du passer par une ippd assez onereuse par rapport une caution logement…

      Bonne journée.

      Max

    • Alexis

      Bonjour,

      Juste pour revenir sur la partie prêt, 15 000 E peuvent être pris en crédit immo.

      J’ai eu un crédit immobilier de 5000e avec ma banque ( même sans être un client privilégié), ai même eu des frais à « seulement » 50 euros et le même taux qu’un achat « normal ». Tu peux aussi ne pas à avoir d’hypothèque si c’est du locatif.

      Par contre, il vaut mieux se déplacer ou voir directement avec chaque banque.
      En effet, mes tentatives de simulations en ligne pour ce genre de crédit n’ont rien donné (les seuls qui m’ont rappelé pensait que je m’étais trompé de montant 😉 ).

      Voila juste pour partager un peu..
      Alexis

      • Julien

        Bonjour Alexis,

        Tu as raison de revenir sur ce point !
        En effet, je tenais à le préciser, car c’est ce qui m’avait été proposé par la banque. Du coup, étant donné que j’ai laissé tomber je n’est pas donné suite au prêt. Néanmoins, si j’avais négocié ou même fais marcher la concurrence, j’aurais certainement obtenue des frais de dossiers bien moins important et un prêt immo digne de ce nom ! Mais je pense qu’il est important de souligner cela pour une personne novice, car trouvé une bonne affaire n’est pas suffisant pour optimiser ces rendements, c’est pourquoi il ne faut pas faire une confiance aveugle à son banquier même si cela peut sembler évident ^^.

        A+
        Julien

    • GISBERT

      BONJOUR JULIEN,

      Et oui cela donne la douche froide, et encore merci à celui qui fait partager sa mauvaise aventure et ton site pour la faire partager et nous avertir des pièges qui si rattache, syndics de copro, et frais et travaux à partager entre copropriétaires d’un immeuble ou autre…

      Si ont ne peu plus faire confiance à un notaire du vendeur, il vaut mieux avoir son propre notaire pour éviter les tracas et un agent immobilier pour se faire conseiller avec un avocat en immobilier et juridique sans oublier un agent en crédit si je ne me trompes pas ou j’aurais oublié autre chose. Si prendre conseil et se renseigné auprès d’autres investisseurs très bon article à méditer…

    • Gaetan

      Merci Julien pour ce retour d’expérience très instructif !

      Comme on vient de le voir avec cet article, tous les aspects doivent être étudiés minutieusements a la loupe si on ne veut pas se retrouver dans la mouise …

      A bientot, Gaetan.

    • emilie

      Merci pour le partage d’expérience !

    • Arnaud

      Un retour d’expérience particulièrement intéressant. L’achat d’un parking ou d’un garage peut sembler « simple », mais il y a tout de même un maximum de précaution à prendre et acquérir quelques connaissances juridiques avant de se lancer.

    • Alex

      Article intéressant!

      Combien coûte la séance chez l’avocat? Pourquoi son notaire n’a pas pu le conseiller comme son l’avocat l’a fait?

      Alex

      • Julien

        Salut Alex,

        Pour l’avocat, il existe dans ma ville « un avocat de garde » de permanence présent une demi-journée par mois que tu peux consulter gratuitement, j’ai donc saisie cette opportunité pour lui faire lire le compromis de vente qui me semblait douteux sur plusieurs points.
        Je présume que cela doit se faire dans d’autre ville aussi.

        En ce qui concerne les notaires, la venderesse avait son propre notaire avec qui elle avait l’habitude de procéder, j’ai donc préféré en choisir un autre (que j’ai choisie, je te l’accorde, un peu au pif car c’était mon premier achat immobilier), d’autant plus que par la suite, en discutant avec l’agence qui gère la copropriété, on m’a indiqué qu’un autre notaire avait suivie toute l’affaire depuis le début; donc première erreur de ma part j’aurais dû me rapprocher de ce notaire plutôt que celui que j’ai choisi complètement novice dans l’histoire. Bref, mon notaire m’a dit que la procédure quand chacun des partis à son propre notaire est que ce soit le notaire de la venderesse qui rédige le compromis de vente et le notaire de l’acheteur qui prépare l’acte de vente. Et je t’avouerais que mon notaire avait tellement l’air débordé que j’ai eu l’impression que pour deux pauvres petits garages, il l’a pas éplucher plus que ça le compromis qu’ont lui avais transmis, faisant confiance au notaire de la venderesse (qu’il connaissait par ailleurs, la preuve en est, il a reçu le compromis en début d’aprém et j’étais invité à venir le signé le soir même !).

        Julien

    • jicé

      Merci, Julien de nous avoir fait partager cette expérience tres « instructive ». Mais, comme vous le remarquez, les garages ne sont-ils pas presque toujours dans une copropriété ?

      • Julien

        Bonjour,

        oui, c’est le cas de la plupart des garages vendus à l’unité en petit lot.

        D’où l’idée de Julien de partager son expérience et de vérifier « l’état de la copropriété » avant de s’engager !

        Julien

      • Julien

        Effectivement, les garages se trouvent souvent dans une copropriété, mais pas systématiquement, il n’est pas rare de trouver des garages qui ne sont pas rattachés à une copropriété.
        Néanmoins, malgré ma mauvaise expérience, il existe statistiquement plus de cas ou ça se passe bien que l’inverse et heureusement !

        Je pense que les conseils de Julien (l’autre ^^) de lire les derniers procès verbaux des assemblées générales et de discuter avec plusieurs personnes de la copropriété afin de prendre la température sont d’excellents conseils !

        Dans l’immobilier plus qu’ailleurs, un des secret d’une bonne opération réside dans l’anticipation et le calcul des risques, comme nous le démontre très bien Julien au travers de son blog.

        Julien

    • Christophe

      Bonjour,
      Un article qui donne des sueurs froides dès le lundi matin !
      Christophe

      • Julien

        Salut Christophe,

        Désolé 😉

        L’expérience est trop intéressante pour ne pas être partagée !

        Julien

    • palomo raymond

      proprietaire d’un garage 201/1000 dansun immeuble .Des travaux toiture et étancheité sont necessaires,à quelle hauteur du montant des travaux dois-je participer ?

      • Julien

        Bonjour,

        tu vas y participer en fonction de tes tantièmes de partie communes.

        Julien

    • marie

      Bonjour,

      comment faire apparaitre dans le contrat de location le montant de la taxe d’ordure ménagère, celui des charges mensuelles, et notamment le choix du forfait?
      Une idée de mise en forme serait la bienvenue, en effet, je débute et ce sera mon premier contrat, je ne voudrai pas faire d’erreur.
      Merci d’avance!

    • Didier

      C’est quand même fort de café de vendre un ebook se présentant comme le seul guide complet de l »investissement dans les parkings alors que tu es incapable de répondre à une question technique concernant le bail parking !

      Bref au lieu d’investir dans ton guide autant investir dans un bon vieux code civil 😉

      • Julien

        @ Didier,

        je n ai pas le savoir absolu en matiere de parking ou de quoique ce soit !
        je ne suis pas juriste et mon blog n est pas la pour repondre aux questions de droit.
        je ne suis pas habilite a le faire et c est pour cela que je m entoure des professionnels du droit pour m aider quand j en ai besoin.

        « le savant est fier de tout ce qu’il sait. le sage est humble car il sait qu’il ne sait pas grand chose »

        Julien

    • Olivier

      J’ai un loyer de 205.24 ht dont 39.02 ht de provision de charge, je n’ai aucun moyen de comparer avec un autre loyer, mon garage est un box pour deux auto, il est situé à Paris dans le 7 ème. pensez vous que le pris soit correcte ?

      • Julien

        Bonjour Olivier,

        le loyer ne me parait pas excessif. tout depend des prestations offertes (gardien, ascenseur, bip…)

        Julien

    • BONTEMPS

      Bonjour,

      j’ai une question par rapport au sujet traité. Tout comme le bail à location pour usage d’habitation. A ton le droit d’envoyer les régularisation de charges sur les 5 dernières années comme la loi du 06 juillet 1989 le permet ?

      • Julien

        Je ne suis pas juriste, mais il faut que tu regardes dans le code civil.

    • Olivier

      bonjour

      J’ai vu votre site et je trouve que c’est une très bonne idée de faire un site sur les parkings. Si vous êtes intéressé par une interview en vidéo, n’hésitez pas me contacter sur mon site. http://www.olivier-seban.com

      Olivier Seban

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