Investir dans un immeuble de rapport n’est pas simple, c’est même un investissement compliqué et risqué. Je le sais car j’ai acheté un immeuble locatif de 4 appartement en 2015. Cet article relate toutes les étapes de mon investissement immobilier.

Je vais t’expliquer les raisons qui m’ont poussées à investir dans un immeuble locatif. Tu découvriras quels professionnels m’ont aidé, quel type d’immeuble j’ai choisi. Tu pourras visiter trois des quatre appartements en vidéo. Nous parlerons aussi des travaux de rénovation, de comment gérer un immeuble et des rendements.

Cet article contient plusieurs vidéos. Ce qui est dit dans les vidéos est résumé par écrit dans cet article. Tu peux toutefois regarder la vidéo à la fin du chapitre pour plus de détails.

Immeuble de rapport : définition

Quand on débute dans l’immobilier, on voit bien ce qu’est un immeuble, mais pas forcément un immeuble de rapport. C’est la même chose qu’un immeuble locatif.

Un immeuble de rapport est un ensemble d’appartements destinés à la location. Le propriétaire de l’immeuble est un investisseur qui détient la totalité de l’immeuble locatif.

Un immeuble en copropriété n’est pas un immeuble de rapport puisqu’il est détenu par plusieurs propriétaires et que les appartements ne sont pas tous destinés à être loués. Certains propriétaires peuvent habiter les appartements en tant que résidence principale ou secondaire.

Acheter un immeuble locatif est un projet spécial. Certains le voit dans le must de l’investissement immobilier. Personnellement, je préfère de loin l’investissement dans les parkings. Je reviendrai sur les différences entre ce deux types d’investissements immobiliers.

Pour moi, la définition d’un immeuble de rapport est simple : c’est un immeuble qui doit rapporter de l’argent. Nos amis québecois appellent l’immeuble de rapport un immeuble à revenu.

L’objectif d’investir dans un immeuble locatif est donc de gagner de l’argent.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport est motivé par l’appât du gain. Un immeuble permet d’encaisser les loyers des locataires. C’est un moyen de se constituer une rente à moyen terme.

En effet, dans un premier temps, l’immeuble ne rapporte pas ou peu d’argent à cause du remboursement de l’emprunt. Il faut donc attendre longtemps avant de profiter d’une rente correcte.

Certains immeubles locatifs font exception et peuvent rapporter de l’argent immédiatement. On parle alors d’un investissement autofinancé par un cash-flow positif.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Avant d’acheter ton immeuble de rapport, voire même avant toute démarche dans ce sens, je te conseille de te poser cinq minutes avec un papier pour définir tes motivations.

Pourquoi veux-tu acheter un immeuble ? Quel est le projet que le gain financier va te permettre d’accomplir ?

Certains investisseurs dans les immeubles veulent préparer leur retraite. D’autres souhaitent voyager autour du monde et cela demande des moyens financiers importants.

Investir dans l’immobilier peut aussi préparer à un changement professionnel. Ce seront des revenus utiles lors d’une création d’entreprise par exemple. L’investisseur peut aussi souhaiter travailler moins et compenser la perte de salaire par les revenus locatifs.

Chiffrer tes besoins financiers permet de choisir la taille de ton projet comme nous le verrons plus bas.

Les avantages et inconvénients d’acheter un immeuble entier

Un immeuble de rapport entier présente plusieurs avantages par rapport à l’achat d’un appartement tout seul. Les vendeurs d’immeubles de rapport vont bien se garder de te parler des désavantages.

Je pense qu’on gagne toujours à présenter les deux côtés d’un investissement. C’est une question d’honnêteté intellectuelle.

Construire son patrimoine plus rapidement

Un immeuble de rapport coûte cher, très cher. Les sommes investies sont donc plus grosses et le patrimoine de l’investisseur augmente plus rapidement. L’énergie dépensée pour réaliser un projet d’un immeuble de quatre appartements est moindre que celle pour acheter quatre appartements à des emplacements différents.

On gagne aussi du temps en achetant plusieurs appartements d’un coup. C’est à peu près le même travail que quand on achète un seul appartement. On inspecte bien sûr l’intérieur de l’appartement : l’électricité, la plomberie, la rénovation, etc, etc…

L’investisseur évalue aussi la qualité de la construction dans son ensemble, c’est à dire l’immeuble dans lequel se situe l’appartement. Comment la copropriété est-elle tenue ? Quelles sont les charges ? Quels sont les travaux à prévoir ?

En achetant un immeuble entier avec quatre appartements, cet travail d’analyse est réalisé qu’une fois car on achète en masse.

Le revers de la médaille est simple. Le risque est beaucoup plus important. S’il y a un problème dans l’immeuble, c’est ton problème. Pas question de répartir les charges avec les autres propriétaires puisqu’il n’y en a pas.

Avoir quatre appartements dans différents immeubles répartit les risques. Les situations, la construction, l’emplacement, les quartiers… sont différents. Pour arriver à diversifier un immeuble de rapport, il faut en posséder plusieurs ! Je te laisse imaginer le capital nécessaire. Ce n’est pas à la portée de tous les investisseurs.

Immeuble à forte rentabilité

Le rendement pour un immeuble est très souvent meilleur que pour un appartement à emplacement égal. Premier argument : les frais de notaire sont moindres. Idem pour les frais d’agence. Plus le montant investi est important, plus le pourcentage que prennent les intermédiaires diminue. Acheter un immeuble entier permet de répartir tous ces frais.

Second argument : c’est un achat de gros. Si tu achètes quatre appartements au lieu d’un seul, tu veux une remise. C’est un classique de la négociation.

immobilier haut rendement

Négocier un immeuble de rapport est souvent plus facile. Les vendeurs y sont souvent prêts. Faire baisser le prix de l’immeuble revient à augmenter le rendement.

Mais pourquoi les vendeurs d’immeuble de rapport acceptent-ils de baisser leur prix ? Tout simplement par manque d’acheteurs ! Vendre un immeuble de rapport est difficile. Beaucoup plus délicat que vendre une maison ou un appartement.

Un appartement peut être vendu à un investisseur mais le plus souvent, c’est une personne qui va y habiter qui l’achète. Le marché des résidences principales est énorme par rapport à celui des immeubles de rapport.

L’immobilier n’est pas un investissement liquide par définition. Vendre quatre garages à 18500 € m’a pris 6 mois. Alors vendre un immeuble de plusieurs centaines de milliers d’euros prend plusieurs mois voire plusieurs années. Il ne faut pas être pressé !

Comme il y a moins d’investisseurs partants pour acquérir des immeubles entiers, les prix baissent. C’est l’offre et la demande.

Financer un immeuble locatif est-il plus facile ?

Sur le papier, on peut se dire que le montant à investir va faire peur au banquier. Oui, si tu n’as pas d’expérience ou que tes revenus sont clairement insuffisants pour faire face à un dérapage.

Autrement, comme tu achètes plusieurs appartements avec un meilleur rendement, il est plus facile d’avoir un autofinancement. D’une part, tu empruntes moins d’argent car tu as négocié le prix de l’immeuble.

Plus la somme empruntée est grosse, plus le taux de crédit est bas. Il coûte moins cher en proportion. Tu peux aussi emprunter sur une période plus longue (20 voire 25 ans). Les mensualités sont alors plus basses.

La deuxième bonne nouvelle est qu’un immeuble locatif permet de lisser les mensualités sur plusieurs locataires. Dans mon immeuble, la mensualité du crédit est payée par trois appartements sur les quatre. Le quatrième fait soupape et vient diminuer le risque locatif. Si tout est loué, alors le loyer du quatrième appartement vient générer un cash-flow positif.

Répartir les rentrées locatives entre plusieurs locataires est un bon point pour le banquier. Cela diminue son risque de non remboursement du crédit.

Gérer un immeuble entier fait gagner du temps

Avoir tous ses logements au même endroit est pratique. Quand on se déplace, on peut rencontrer plusieurs locataires, gérer des problèmes, voir un artisan et réceptionner un chantier. Ce gain de temps n’est pas négligeable.

L’absence de copropriété permet aussi d’éviter des réunions interminables, la gestion des courriers, des prises de décision longues et pas toujours dans le sens de tes intérêts.

Seulement, il ne faut pas oublier que la copro est administrée par un syndic et un syndicat. Ces deux organes font le travail à la place du propriétaire de l’immeuble. Contre une rémunération, tu gagnes ainsi du temps et t’épargnes une bonne dose de soucis.

En résumé, acheter un immeuble de rapport, c’est faire un bond en avant dans l’investissement immobilier. C’est permettre de s’enrichir plus vite avec une masse d’appartements qui travaille pour nous, avec plusieurs locataires et des rendements meilleurs que quand on achète un seul appartement.

A contrario, les risques sont plus élevés. Le montant investi est plus gros. La liquidité à la revente est bien moindre que pour un appartement. On assume 100 % des travaux dans les appartements et sur la structure de l’immeuble. Être seul propriétaire a un paquet d’avantages qui peuvent se payer chers en cas de soucis.

Dans cette vidéo, je détaille mes motivations personnelles pour cet investissement.

Au vu des risques que comporte l’investissement dans un immeuble de rapport, je déconseille de commencer une carrière d’investisseur immobilier par ce type de projet. Investir dans les parkings est bien moins risqué.

Cet immeuble locatif est mon cinquième investissement. Entre 2012 et 2015, j’ai acheté 3 lots de garages (77 unités en tout) et je suis associé d’une SCI familiale à 30 % dans un local artisanal.

En 2015, j’ai décidé de diversifier mes investissements. D’une part, les banques veulent bien me prêter. D’autre part, il était temps de tester un investissement immobilier d’habitation.

Voici la première vidéo que j’ai tournée dans l’immeuble.

Les parkings et les garages restent mon dada. C’est par là que j’ai commencé et c’est ce qui reste le plus rentable.

Visite d’un petit immeuble de 4 appartements

Après cette introduction sur les motivations qui poussent à acheter un immeuble de rapport, je te propose maintenant de rentrer dans la réalité concrète du terrain.

Avant de parler travaux, gestion et locataires, je t’emmène faire une visite de mon immeuble pour que tu puisses te rendre compte de l’emplacement et de ce que j’ai acheté exactement.

Où investir dans un immeuble de rapport ?

Ce petit immeuble fait environ 250 mètres carrés en surface totale. Il comprend deux types 2 et deux types 3. Les surfaces des appartements vont de trente à soixante mètres carrés. J’ai choisi un emplacement hyper centre-ville pour la proximité avec les commerces qui favorise la qualité de vie.

Le coût de l’immeuble de 4 appartements est de 170000 € frais de notaire inclus. C’est donc un petit immeuble de rapport, loin des prix que l’on peut trouver dans des villes de taille plus importantes. L’immeuble se situe à Chemillé, commune de 20000 habitants avec un pôle commercial et industriel très dynamique.

Voici les plans du petit immeuble et de ses appartements que j’ai dessiné.

Plan d'un petit immeuble locatif
Appartement T2 au rez de chaussée de l’immeuble
un appartement de mon immeuble de rapport
Plan du T3 situé au premier étage de l’immeuble
plan petit immeuble de rapport
Plan de l’appartement au second étage

 

Comment acheter et évaluer un immeuble de rapport ?

Investir tout seul est une erreur, le réseau est extrêmement important. Investir tout seul est une des plus grosses erreurs que tu peux faire.

Quand tu achètes un bien immobilier, il faut te rendre compte qu’il y a tout un tas de personnes, qui sont impliquées dans l’achat et la vente du bien immobilier.

Je ne considère pas le vendeur comme un adversaire. Ce n’est pas parce qu’il va me vendre quelque chose, qu’il veut forcément m’arnaquer.

Il faut se dire qu’il y a des gens qui savent très bien le prix de ce qu’ils vendent. Ton boulot d’acheteur d’immeuble locatif reste de vérifier les dires du vendeur. Si tu es tout seul, alors tu n’as que ton avis et tu ne peux te fier qu’à ton expérience.

Je travaille avec Étienne BROIS qui est un conseiller en gestion de patrimoine indépendant sur Angers. Je le connais depuis quelques années. Son métier est de proposer des immeubles à la vente à ses clients. Etienne est venu faire une contre-visite de l’immeuble.

Ce n’est pas le premier immeuble qu’il est venu visiter avec moi. Je lui ai demandé de venir vérifier que je ne faisais pas d’erreur car il a beaucoup plus l’habitude que moi d’acheter des immeubles de rapport. Voici son blog www.independancefinanciere.fr

Un bon professionnel de l’immobilier saura te conseiller et pourrait t’éviter de faire une grosse bêtise. Cela n’a pas de prix puisque les sommes en jeu sont assez importantes.

Je tiens aussi à remercier plusieurs lecteurs propriétaires d’immeubles de rapport qui m’ont donné des conseils et qui m’ont aidé.

En plus d’Étienne, j’ai aussi mon comptable avec qui j’ai pu valider mes projections financières. J’utilise RentaSCI qui est mon logiciel maison, pour calculer les rendements locatifs en SCI.

On a validé ensemble le fait que je devais acheter l’immeuble locatif dans la SCI existante, imposée à l’IS. Il me conseille sur les structures juridiques et fiscales que je mets en place.

Les conseils c’est bien, mais ce ne sont pas les conseillers qui prennent les décisions : c’est toi !  Et à ce titre-là, c’est aussi toi qui assumes les erreurs.

Mon notaire répond aussi à mes questions plus juridiques. Il valide le fait que la vente soit régulière et qu’il y ait tous les documents.

Pour résumer, on n’achète jamais tout seul. Vas prendre des avis à droite, à gauche, auprès des agents immobiliers, des amis qui ont déjà investi, d’autres investisseurs, traîne sur les forums et les blogs, suis des formations pour avoir accès à d’autres personnes qui investissent près de chez toi. Avoir des numéros de téléphone, des contacts, c’est vraiment très important.

Acheter un immeuble de rapport sans apport

Un autre partenaire très important, si ce n’est le plus important puisque sans lui, ce genre de projet pourrait ne pas se faire : c’est ma banquière. On se connaît déjà bien puisque on s’est vu déjà trois, quatre fois.

Ma banquière m’a fait confiance. Elle a autorisé que je m’endette encore une fois sur un montant beaucoup plus gros. Mon taux d’endettement a quasiment doublé, mais comme mes investissements immobiliers sont en cash-flow positif, elle est plutôt contente de me prêter de l’argent.

J’ai acheté cet immeuble de rapport sans un centime d’apport. La banque a accepté de me prêter le prix de l’immeuble, les frais de notaire et les frais de dossier. Comme l’immeuble a été rénové récemment, aucun travaux n’était à financer.

Investir sans apport dans un immeuble locatif est un must. Pour cela, il faut montrer patte blanche et être convaincant. Une bonne astuce consiste à créer un dossier de présentation de qualité. C’est d’abord un support de présentation à ton banquier mais il sera aussi diffusé au sein de la banque auprès des décideurs (s’il y a lieu).

J’ai donc pu emprunter environ 172000 € sur 20 ans afin de financer la totalité de l’immeuble locatif. Comme je le disais, le cash-flow est positif grâce à l’imposition sur les sociétés. A l’impôt sur le revenu, le cash-flow aurait été négatif.

Le cashflow est positif en SCI IS pour cet immeuble de rapport
Extrait de RentaSCI

Logiquement, il me restera une marge de manœuvre grâce aux loyers et au peu de charges de cet immeuble locatif. L’investissement immobilier est rentable dès le début, à condition de bien choisir les biens, d’avoir suffisamment de rendement et une marge d’erreur parce que ça ne se passe jamais comme prévu.

Si vous avez un rendement affiché de 10%, je peux te dire que tu n’atteindras presque jamais les 10%. Il faut toujours prévoir que tu seras en dessous de ce rendement théorique.

Voici la vidéo où je parle plus en détail de mes partenaires immobiliers.

Taux de rendement immeuble locatif

Les immeubles de rapport sont exclusivement dédiés aux investisseurs. En conséquence, le vendeur, comme l’acheteur, calculent le taux de rendement de l’immeuble. L’estimation de l’immeuble de rapport par le rendement est très courante.

Le prix de vente de l’immeuble de rapport est souvent un multiple des loyers. Je veux proposer un rendement locatif de 5 % brut (à Paris par exemple). Mes loyers encaissés sont de 20 000 € par an. Mon prix de vente est alors de 20 000 € / 5 % = 400 000 €.

Les acheteurs d’immeuble de rapport peuvent aussi appliquer la même formule du rendement pour négocier. Si l’investisseur souhaite un rendement de 6 %, alors il va proposer un prix de 20 000 € / 6 % = 333 333 €.

Les agents immobiliers et les vendeurs d’immeubles vont te parler de forte rentabilité. Effectivement, sur le papier, les rendements bruts sont plus intéressants que les appartements seuls.

Mais n’oublie pas qu’un immeuble à forte rentabilité brute n’est pas le critère déterminant. Il faut absolument prendre en compte les charges : les impôts, l’entretien, la rénovation, les aléas…

Dans mes prévisions de travaux initiales, j’avais prévu 2000 € par an pour les aléas. Cette enveloppe a été multipliée par deux ou trois chaque année. Le taux de rendement net de charges réel de l’immeuble est donc tombé de 8.5 % à 4 % pour les années 1 et 2 d’exploitation.

C’est une erreur très commune dans le calcul de rentabilité des immeubles de rapport. Il y a toujours des frais d’entretien non prévus qui arrivent. C’est propre à l’investissement dans l’immobilier d’habitation. Les locataires habitent le logement et l’usent. A l’image d’une voiture, celle-ci s’use qu’on l’utilise ou non. Cela engendre des coûts d’entretien.

Je déteste entendre parler d’immeuble à forte rentabilité car c’est juste un concept qui n’a pas lieu dans la réalité. Les propriétaires qui possèdent à la fois des parkings et des immeubles voient bien la différence de rendement entre les deux. Les frais cachés des immeubles de rendement viennent gâcher le rapport locatif des immeubles.

Prédire la vacance locative a aussi un impact fort sur le taux de rendement de l’immeuble. Selon l’emplacement et le marché locatif, la vacance locative peut être quasi nulle ou inclure quelques mois par an.

Les immeubles meublés destinés aux étudiants connaissent beaucoup de vacances locatives : plusieurs mois par an et principalement l’été. Ne pas louer 2 mois sur 12 revient à une perte de rendement de 17 %.

Le rapport locatif de mon immeuble de rapport

Voici un extrait de RentaSCI, mon calculateur de rendement locatif pour les sociétés civiles immobilières imposées à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Les données de ce tableau sont les données réelles que j’ai corrigées au bout de deux ans d’exploitation. Initialement, mon rendement net de charges pour l’immeuble était estimé à 8,5 %. Il est aujourd’hui de 7.5 % rien qu’en comptant les charges fixes. Il diminue rapidement en fonction des travaux annuels estimés entre 2 à 3 000 €.

Calcul du rendement brut et net de charges de mon immeuble

Plus bas, voici la première page du rapport créé par RentaSCI. On voit bien que le taux de rendement de l’immeuble n’est pas suffisant pour atteindre l’autofinancement à l’impôt sur le revenu. Le cash-flow annuel est positif à l’imposition sur les sociétés : 40 € par mois, soit 500 € à l’année. La marge de manœuvre est trop faible pour être certain que cet immeuble locatif sera rentable chaque année.

Dans les faits, je n’ai jamais atteint l’autofinancement à cause des travaux d’entretien de l’immeuble. La pose de cuisine, les réparations électriques, de plomberie, la rénovation de douche ont fait chuter le taux de rendement de l’immeuble. Les immeubles à forte rentabilité sont rares et peu d’investisseurs savent vraiment les dénicher. Je n’en fais pas partie malheureusement.

A très long terme, c’est à dire entre 20 et 40 ans, l’immeuble devient rentable grâce à la revente. La plus-value permet de rattraper le faible rendement constaté pendant la phase d’emprunt. On peut dire que le rendement d’un immeuble locatif se crée surtout à la revente. Encore faut-il être capable et avoir envie de garder l’immeuble de rapport pendant 20 ans.

L'immeuble locatif a un rendement faible à cause des charges et impôts

Fiscalité des immeubles de rapport

La fiscalité est la charge la plus lourde en immobilier. Nous avons vu un exemple ci-dessus avec mon immeuble de rapport. RentaSCI calcule et compare deux régimes fiscaux possibles pour investir dans un immeuble locatif.

En tout, il existe trois types de régimes fiscaux pour investir dans un immeuble. Les deux plus communs sont le régime des revenus fonciers et celui de loueur meublé. Le troisième régime est moins connu mais aussi intéressant, il s’agit de l’impôt sur les sociétés. C’est celui-ci que j’utilise pour mon immeuble.

Le régime fiscal des revenus fonciers

Ce régime fiscal est souvent utilisé pour les immeubles de rapport. Il concerne tous les propriétaires qui louent des appartements en location nue, c’est à dire sans meubles, ni accessoires.

Son fonctionnement est simple puisqu’il suffit de remplir la rubrique revenu foncier dans sa déclaration de revenu. L’investisseur a un choix à faire entre deux options pour calculer sa base imposable. Pour rappel, c’est sur ce chiffre que l’impôt sera calculé. Plus la base imposable est faible, moins on paie d’impôt. Attention aux erreurs.

Le micro-foncier est le calcul le plus simple, mais souvent le moins intéressant. Il s’agit de comptabiliser l’ensemble des loyers encaissés de l’année et d’appliquer une ristourne de 30 %. Par exemple, si ton immeuble génère 10 000 € de loyer, alors la base imposable en micro-foncier sera de 10 000 € – (30 % x 10 000 €) = 7 000 €.

Pour information, il est impossible d’opter le régime micro-foncier si les revenus de tes locations nues dépassent 15 000 € par an.

Le second mode de calcul n’est pas un forfait, on l’appelle le régime réel. Il s’agit de garder toutes les factures que tu as accumulées pour ton immeuble dans l’année. La plupart d’entre elles sont déductibles mais certaines ne le sont pas. Je ne vais pas rentrer dans les détails mais voici un exemple.

Ton immeuble a nécessité quelques travaux (2 000 €), il a fallu rembourser les intérêts de la banque (2 000 €), payer les assurances (1 000 €), te déplacer (1 000 €). Le calcul au régime réel est le suivant : les loyers – les charges déductibles. Ici, seuls les frais de déplacement ne sont pas déductibles.

La base imposable de notre exemple est donc de 10 000 € – 2 000 € – 2 000 € – 1 000 € = 5 000 €. Notre investisseur d’immeuble doit choisir la fiscalité du régime réel, plus intéressante.

Une fois la base imposable calculée, on applique deux impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

fiscalite des immeubles de rapport

L’impôt sur le revenu est variable, il dépend de tes autres revenus. Plus tu gagnes et plus tu paies. Le taux va de 0 % à 45 %. Un couple sans enfant qui gagne 60 000 € de revenu par an (soit 5 000 € par mois) paiera 30 % d’impôt sur le revenu.

Les prélèvements sociaux, aussi appelés CSG-CRDS sont fixes : 17,2 % en 2018.

Calculons la fiscalité de notre immeuble de rapport.

Au régime micro-foncier, notre couple paiera 7 000 € x (30 % + 17.2%) = 3 304 € d’impôt.

Au régime réel, notre couple paiera 5 000 € x (30 % + 17.2%) = 2 360 € d’impôt, soit 1 000 € de différence.

Ne t’inquiète pas, il existe des outils comme le simulateur de rendement locatif RentaSCI pour réaliser les calculs à ta place et t’indiquer le meilleur régime fiscal.

Le régime du loueur meublé

Ce régime fiscal concerne tous les immeubles de rapport qui proposent des appartements meublés à la location. La loi prévoit l’ensemble des meubles et accessoires à fournir à un locataire pour que le logement soit considéré comme meublé.

Le régime du loueur meublé est fiscalement intéressant et permet de payer un peu moins d’impôt que le régime des revenus fonciers. Est-ce que cette économie d’impôt est suffisante pour payer les meubles ? Je n’en suis pas certain. En toute franchise, je ne suis pas spécialiste de ce régime car je n’ai jamais investi dans une location meublée.

Les fans du meublé te diront que les prix de location sont de 10 % à 20 % plus élevés que les appartements non meublés.

Pour déclarer les impôts sur ton immeuble en location meublée, il faut te reporter à la rubrique BIC : les bénéfices industriels et commerciaux. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale puisque les durées de location sont plus courtes. On loue de la nuitée à une année maximum.

Ce type de logement accueille souvent des étudiants, les voyageurs, des personnes en déplacement. Le turnover est plus élevé et demande donc plus de travail à l’investisseur.

Comme la fiscalité des revenus fonciers, la base imposable se calcule de deux manières : le microBIC et le régime réel.

Le microBIC permet d’appliquer un abattement fixe de 50 % sur les revenus. 10000 € de loyers représente une base imposable de 5000 €.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles. On ne peut pas tout déduire, mais le régime du meublé permet plus de déduction de charges que celui du revenu foncier. On peut amortir la valeur du bien, les meubles, les frais d’agence.

On applique ensuite l’impôt sur le revenu et la CSG CRDS sur la base imposable pour calculer l’impôt.

Le régime des sociétés

Ce dernier régime permet d’appliquer le calcul de la fiscalité des entreprises à l’immobilier. Cela implique toutefois d’acheter l’immeuble via une société : une SCI, une SARL ou une SAS par exemple.

Investir en SCI dans un immeuble de rapport est très courant et propose de nombreux avantages.

Le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés permet de réduire l’impôt que l’investisseur devra verser à l’état, notamment pendant la période d’emprunt. Or, c’est à ce moment que la trésorerie est au plus juste, voire négative.

En effaçant cette imposition, l’investisseur équilibre le budget de son investissement plus facilement.

L’investisseur ne paie pas d’impôt sur le revenu, uniquement s’il ne touche pas aux bénéfices de la société.

Plus de détails dans le lien ci-dessus.

Investissement locatif : quelle taille pour un immeuble de rapport ?

Comment est-ce qu’on sélectionne la taille de son immeuble locatif ? C’est un point essentiel pour investir correctement dans un immeuble de rapport.

Si tu te plantes, les conséquences financières peuvent être dramatiques. Un investissement locatif dans un immeuble locatif très mal calibré en termes financiers peut mener à la catastrophe.

Cela m’est arrivé quand je suis revenu vivre sur Angers, j’avais repéré un immeuble à 300 000 euros que la banque n’a jamais voulu me financer.

Tant mieux ! Parce qu’investir dans cet immeuble de rapport était démesuré par rapport à mon expérience et à mon patrimoine. Je me serais engagé dans une galère et potentiellement une situation financière difficile.

Je n’aurais pas eu les moyens financiers pour survivre face à des travaux importants ou des vacances locatives.

evaluer un immeuble locatif

La banque est un partenaire qui est là aussi pour réguler et te dire non. Il y a beaucoup de projets et de catastrophes qui sont évités par manque de financement.

Je cherchais un investissement dans un immeuble locatif entre 100 et 200 000 euros. J’étais déjà engagé à hauteur de 150 000 euros sur les lots de 50 et 23 garages. Je voulais un équilibre entre des investissements locatifs très rentables comme mes garages, et un investissement moins rentable mais plus patrimonial, comme un immeuble locatif.

L’immeuble génère autant d’argent que mon lot de 50 garages, et pourtant je l’ai payé quasiment 2 fois plus cher. Le projet ne devait pas être trop gros pour que le cash-flow positif des garages puisse compenser les pertes de l’immeuble.

Je ne voulais pas de travaux. Ça peut vite monter très vite sur de la charpente, de l’électricité, de la toiture ou de la plomberie. Quand on rajoute une enveloppe travaux, ça peut déraper quand on n’a pas l’expérience.

La taille du projet dépend de l’expérience. Un jeune investisseur ne doit pas acheter un immeuble de 8 ou 10 appartements. C’est beaucoup trop risqué.

Je voulais aussi voir le temps de gestion d’un immeuble locatif de quatre appartements. Pour moi, il faut plutôt commencer petit, et ensuite multiplier les opérations.

C’est mieux pour la diversification puisque tu étales tes investissements locatifs dans le temps, idem pour les crédits, les locataires, etc.

En théorie, le premier achat n’est pas le meilleur. Au contraire, c’est plutôt avec l’expérience et les visites, etc., que tu vas acheter de mieux en mieux.

En synthèse, la taille du projet dépend des finances, des revenus, de l’équilibre entre le patrimoine financier et le patrimoine immobilier, de l’expérience.

Il faut adapter tous ces critères avec ton aversion au risque. Si tu n’es pas capable de supporter le risque, il ne faut pas acheter trop gros.

 

Faut-il acheter un immeuble de rapport avec ou sans travaux ?

Quand tu achètes de l’immobilier, ce n’est pas toujours nickel. Il y a toujours des petits travaux, voire des gros travaux à réaliser. Tu peux les réaliser toi-même, c’est moins cher, mais souvent coûteux en temps.

Personnellement, je fais mon choix en fonction du type de travaux et du bien.

Les travaux sont chronophage. Passer du temps à travailler dans un immeuble à rénover, c’est du temps que tu ne passes pas à ton travail ou avec ta famille.

Les travaux doivent être réalisés par des investisseurs expérimentés en bricolage pour bien calibrer la durée du chantier et la qualité du travail. Il faut aussi que ça soit en adéquation avec ta personnalité. Par exemple, j’ai une personnalité qui ne me permet pas de poser des plinthes de parquet parce que c’est trop minutieux.

Si tu dois déléguer, alors le coût des travaux augmente. Il faut que ce soit budgété correctement. Si tu es un investisseur confirmé qui possède déjà des appartements ou des immeubles, alors tu sais comment tout cela fonctionne. C’est avec l’expérience que tu réduis le risque travaux.

Je voulais sécuriser cet investissement locatif dans un immeuble de rapport en le prenant déjà rénové.

Ce qui me fait peur au niveau des travaux, c’est le risque, l’incertitude. Quand tu n’as pas l’habitude, il est délicat de savoir combien les travaux vont coûter ou si les artisans vont faire le travail correctement.

Mais les travaux sont intéressants pour créer du déficit foncier. C’est un levier pour négocier et acheter moins cher. Si ce sont des travaux lourds, de l’expérience est de mise. Si les appartements ont juste besoin de décoration, c’est beaucoup plus simple. Il faut bien séparer ces deux types de travaux.

L’investisseur qui m’a vendu cet immeuble de rapport, l’a rénové du sol au plafond. C’est un projet sur lequel je ne me serais jamais lancé. Il a acheté l’immeuble 50000 € et me l’a revendu 158000 €, quatre ans plus tard. Je ne sais pas s’il a fait une plus-value mais vu le temps qu’il y a passé, je suis très content d’avoir payé un peu plus et de ne pas avoir assumé les risques des travaux.

S’il a fait une plus-value, c’est amplement mérité. Il a dû se taper tous les ennuis, toutes les mises aux normes, les recherches qui vont avec.

Il faut aussi avoir l’expérience parce que ça se voit dans les petits détails : les volets roulants électriques, les prises de courant partout, etc… On sent que ça a été fait par quelqu’un qui avait beaucoup d’immobilier et qui savait, ce qui plaisait aux locataires.

Faut-il investir dans un immeuble locatif loin de chez toi ?

Bien choisir tes investissements immobiliers est important. Le terme immobilier comprend le mot immobile, qui ne peut se déplacer.

En conséquence, c’est toi qui te déplace pour faire les locations, les travaux, les visites… Comment prendre en compte de la distance entre ton domicile et ton immeuble locatif ?

Mes lots de garages sont situés à plus d’une heure trente de mon domicile. J’ai une expérience de la gestion à distance qui est plutôt bonne et ça ne me dérange pas d’investir aussi loin. Pour louer un garage, il n’y a pas besoin de visite avec le locataire. Parfois, je me déplace même pas.

Pour un immeuble de rapport, je pense qu’il faut vraiment investir pas très loin de chez toi. 45 minutes à une heure est vraiment le maximum.

Pour ma première mise en location d’appartement, j’ai effectué entre 15 et 20 visites. Un aller-retour me prend souvent 3 heures puisqu’il y a 1h30 de trajet. J’en profite pour faire une ou deux visites plus des petits travaux et des petites choses à apporter aux locataires.

Quand tu es à proximité de ton immeuble locatif, tu perds moins de temps. Au-delà d’une heure, on peut tout à fait mandater une agence immobilière pour gérer l’immeuble locatif. Attention à bien sélectionner ce type de prestataire puisqu’ils ne font pas tous la même qualité de boulot.

En termes de distance, plus tu vas chercher sur une zone géographique large et plus tu auras d’opportunités en termes d’immeubles de rapport à acheter.

Plus tu vas t’éloigner, plus ça va être compliqué de gérer une petite panne électrique ou un bout de peinture à refaire. Quand tu ne peux pas envoyer un prestataire comme un plombier ou un électricien le faire à ta place, ça prend toujours du temps.

Je n’ai pas choisi l’emplacement de mon immeuble locatif par hasard. Le marché locatif m’a forcément attiré mais pas que. L’immeuble de rapport est sur la route d’un endroit où j’aime bien passer mes week-ends. Comme je pars 4 à 5 fois par an à cet endroit-là, je passe devant l’immeuble à l’aller et au retour. Je peux grouper des visites ou des petites réparations sur mes trajets.

Ma belle-famille habite à 15 minutes de l’immeuble qui est aussi sur notre route.

Il faut voir, en fonction de ta famille, de tes amis, des gens que tu connais, les endroits où tu te rends régulièrement. Si tu travailles à une demi-heure de chez toi et que tu achètes un immeuble dans la rue où est ton travail, ton temps de trajet devient quasiment nul puisque si tu vas travailler cinq jours par semaine.

On compte rarement la distance et les frais kilométriques dans ses investissements locatifs. Ce n’est pas déductible des revenus fonciers. Le temps et les frais sur la voiture sont de l’argent qui sort de ta poche, mais qui ne sont pas déductibles des impôts.

Il faut bien cibler ta zone de recherches pour trouver des immeubles ou des appartements qui soient vraiment en concordance avec ce que tu souhaites et ton temps de disponible.

Comment gérer un immeuble locatif ?

Le stress de la première visite d’appartement de mon immeuble

J’ai eu mes premiers doutes et un petit coup de stress juste après cette première visite !

En 4 ans je n’ai fait que des visites de garages. J’ai l’impression que les visites d’appartements ne se passent pas du tout comme les visites de garages, puisqu’en général, quand je me déplace, c’est pour signer le contrat.

Pour louer un appartement, il faut un effet coup de cœur. Il faut se sentir bien dans l’appartement. Les locataires ont le choix. Il n’y a pas juste un appartement de disponible et il n’y en a pas deux qui se ressemblent.

Les critères pour sélectionner un locataire sont aussi complètement différents, même si légalement, on peut demander les mêmes documents pour louer un parking qu’un appartement.

Bilan de gestion de mon immeuble locatif après 9 mois

Je vais t’expliquer comment je gère cet immeuble depuis que je l’ai acheté il y a 9 mois. Cet immeuble de rapport est composé de 4 appartements et je profite d’une entrée-sortie de locataires pour faire un bilan locatif de ma gestion. J’ai réussi à re-louer l’un des 4 appartements avant que le précédent locataire s’en aille. Gérer les sorties de locataire est un des problèmes locatifs majeurs que rencontrent les propriétaires dans la gestion d’immeubles de rapport.

Ma première satisfaction, c’est qu’en terme de perception, un appartement occupé donc meublé est beaucoup plus facile à louer qu’un appartement qui est vide.

Comment gerer le depart dun locataire immeuble

Par rapport aux 2 T3, j’ai eu un petit peu de mal pour louer celui du 2ème étage. Pour celui du 1er par contre, qui a été loué, il n’y a pas eu de vacance locative entre les 2 locataires. Voilà ce que j’appelle une bonne gestion d’un immeuble de rapport.

Alors que l’étage du dessus, j’ai eu plus de mal à louer. Effectivement, l’appartement est moins bien en qualité. Mon erreur aussi, au début, c’est l’affichage d’un prix de location plus élevé par rapport à l’appartement du 1er. Au final, à ce prix là, je n’ai jamais réussi à louer, même si mon prix était au niveau du marché locatif. J’ai donc mis presque 4 mois pour louer cet appartement du dessus. Cette erreur de prix est une faute dans la manière dont j’ai essayé de gérer mon immeuble. Comment gérer un immeuble de rapport s’apprend souvent sur le tas.

Comment écouter les locataires pour gérer ton immeuble ?

J’ai également écouté les retours des candidats locataires, puis j’ai fait installer une cuisine. Au début, les appartements n’étaient équipés que d’un évier, sans plaque de cuisson et très peu de placards et de rangement. J’ai installé une belle cuisine, avec une jolie plaque en vitrocéramique. Et ça a déclenché la location. faire des travaux est une bonne gestion d'un immeuble de rapport

Bien gérer un immeuble, c’est être à l’écoute des locataires. Je considère que je leur rends un service et que les locataires de l’immeuble sont mes clients. Dans cet investissement immobilier, comme sur ce site, je déteste rencontrer des clients insatisfaits. C’est donc un devoir de propriétaire immobilier de bien gérer son immeuble pour satisfaire au mieux les locataires.

Si j’ai eu du mal aussi à louer, je pense que c’est, en partie, parce que je n’ai pas l’expérience des propriétaires d’appartements. Je ne savais pas comment gérer mon immeuble et je ne suis pas persuader de le savoir aujourd’hui. Par contre, la bonne manière de gérer mon immeuble de rapport va venir avec le temps.

Comment gérer les finances dans un immeuble de rapport ?

J’espère que je n’aurais plus de vacances locatives aussi longues, puisque 4 mois dans l’année, ce n’était pas du tout prévu. J’étais parti sur une hypothèse de 2 mois de vacances par an. Comment afficher une bonne gestion de l’immeuble si les objectifs ne sont pas atteints ?

En termes de chiffres, ça va forcément être un petit peu plus compliqué à équilibrer cette année. D’ailleurs, des travaux de plomberie m’ont coûté 300 euros. La cuisine m’a également coûté un peu plus de 1 000 euros aussi. Cette année, je pense que le bilan financier sera à peine équilibré.

Avec les travaux réalisés en haut, j’ai pu augmenter le loyer de 20 euros par rapport à l’ancien locataire. Et pour l’appartement du 1er, je l’ai augmenté de 30 euros en passant de 360 à 390. Ce qui est génial en plus, c’est que je n’ai même pas eu besoin de faire de visite, puisque c’est l’ancienne locataire qui les a faites. Gérer un immeuble, c’est aussi fixer des prix en fonction du marché locatif pour optimiser le rendement.

On m’avait dit aussi que les premiers mois de l’année n’étaient pas des bons mois pour louer. C’est vrai, en termes d’appels, ça a beaucoup plus cartonné les mois suivants, de mars à début mai. Les gens étaient beaucoup plus motivés pour louer et pour visiter.

Au final, tout est loué. Au niveau des loyers, ça donne grosso modo 1 200 euros. Le rendement est celui qui a été prévu à l’achat de cet immeuble locatif. Je vais pouvoir m’en sortir à 8,5 % net de charges. En tout cas, c’est mon objectif de gestion financière, avec les 2 mois de vacances.

Le but est que cet immeuble soit financé par mes autres investissements immobiliers, et notamment mes garages, qui sont en autofinancement pur et qui me génèrent du cash-flow positif. Les 2 ou 3 000 euros que les garages génèrent sont destinés à payer les charges relatives à l’immeuble. C’est finalement toujours intéressant d’avoir un équilibre entre le lot de garages et l’immeuble. Au moins je sais que je n’ai pas besoin de remettre d’argent de ma poche.

Mon lot de garages est en effet extrêmement rentable. On est sur des 17-18 % de rendement brut. Alors que sur l’immeuble, on est à moitié moins. Comme les garages génèrent du cash-flow, ça va aussi payer pour l’immeuble, ce qui ne me met pas beaucoup de pression.

Comment éviter les locataires à problème ?

As-tu déjà été confronté à un mauvais locataire ? Et bien voilà, c’est fait. J’ai eu mon premier locataire indélicat dans mon immeuble de rapport.

C’est un locataire qui me paraissait très bien au premier abord. Mais j’ai bien retenu la leçon !

Je te donne quelques petits conseils pour éviter les mauvais locataires

Cet appartement s’est libéré il y a deux semaines. J’ai mis trois semaines pour le relouer parce que ce cher locataire est parti sans faire le ménage. C’était dégueulasse. On dirait que le ménage n’avait pas été fait depuis des mois.

Le locataire n’est resté que trois mois. Il est arrivé et… paf, il a posé son préavis la semaine de son arrivée. Je n’étais pas du tout content.

Il a fallu que je trouve une entreprise de ménage. On s’est entendu avec le locataire pour que ce soit lui qui paye la facture de ménage parce qu’il bénéficie, dans ce cadre-là, de 50% de réduction d’impôts. Alors que si j’avais pris l’argent directement sur sa caution, il aurait payé la facture à 100% et non pas à hauteur de 50%. (note : il n’a pas payé l’entreprise, donc il a perdu son dépôt de garantie).

Il y avait des éclaboussures de nourritures sur les murs et j’ai dû gratter le mur et le repeindre, car ce n’était pas rattrapable. Même l’entreprise de ménage n’a pas réussi.

Je suis content d’avoir pris ce locataire parce que c’est une bonne leçon pour moi. Le locataire était très propre, il parlait bien, etc. Un petit jeune, dynamique, 25, 26 ans, mais il y avait un petit truc qui m’avaient gêné au niveau du contrat de location.

Il devait me l’envoyer par courrier. Le courrier n’est jamais arrivé. Après, par fainéantise, par manque de temps aussi, je me suis dit : bon, on va essayer, il n’y a pas de raison.

Il a toujours payé ses loyers en temps et en heure. Je n’ai jamais eu de souci avec ça, mais la relation n’était pas franche. C’est quelqu’un qui avait tendance à mentir. Il s’est énervé lors de l’état des lieux parce qu’il me soutenait que sa sœur était venue faire le ménage.

S’il y a une leçon que tu peux retenir de ça, c’est que, quand il y a doute, il n’y a pas de doute. Il vaut mieux reprendre du temps pour refaire des visites, refuser le locataire.

Ce que j’ai fait pour la remise en location de cet appartement. Il y avait un couple de locataires qui était intéressé et clairement, je ne les sentais pas. J’ai préféré continuer et j’ai trouvé ce locataire qui a l’air très bien.

On perd des loyers pendant la sélection des locataires puisque 20 jours de vacances locatives sur 300 €, ça fait 200 € de loyers en moins sur l’année. Il vaut mieux se priver de 200 € plutôt que de partir avec un locataire qui ne te plaît pas.

Gérer un immeuble locatif : faire face aux problèmes

Voici une visite en direct d’un T2 et comment je l’ai rafraîchi pour le louer plus vite.

Ce petit T2 est au rez-de-chaussée de mon immeuble, il donne sur la rue. Les rez-de-chaussée ne sont pas facile à louer, notamment pour la question de la luminosité.

Quand j’ai acheté l’immeuble de rapport, j’ai fait attention à l’exposition. Il est orienté plein sud, ce qui règle deux ou trois problèmes en termes de luminosité et ce n’est pas un point qui a posé problème lors des visites.

Pour louer cet appartement, j’ai dû recevoir entre 12 et 15 appels. J’ai fait 5 visites. Un jeune homme va quitter le nid familial pour venir habiter ici. C’est son premier appartement.

Le locataire qui est parti m’a laissé l’appartement dans un mauvais état. J’ai dû faire quelques travaux et, notamment, repeindre les portes. J’ai fait une petite peinture, gris très contemporain et un blanc à l’intérieur.

J’ai aussi posé un rideau pour cacher le compteur d’électricité. J’ai installé une cuisine. La cuisine est un élément important d’autant plus que j’adore cuisiner.

La cuisine a été commandée chez mon ancien employeur, Leroy Merlin. Ce n’est pas cher par rapport à IKEA, par contre, la qualité s’est avérée moyenne au montage. J’ai été déçu de mon ancien employeur.

IKEA coûte plus cher, mais au niveau rapport qualité/prix, c’est mieux. La cuisine que j’ai posée dans le T3 au deuxième étage a été l’élément déclencheur de la location.

Je suis content de cet appartement puisque, avec 600 ou 700 € de matériel, j’ai réussi à le louer 15 euros en plus. C’est ma stratégie de louer un peu plus cher, parce que je veux des locataires qui soient propres. Quand on loue un appartement dégradé, il ne faut pas s’attendre à attirer les meilleurs locataires.

Les assurances pour un immeuble de rapport

Quelqu’un qui ne paie pas est difficile à reconnaître. Ce n’est pas marqué sur son front.

Pour te prémunir, il existe l’assurance loyer impayé. Nous allons voir sa définition, son avantage et son inconvénient.

Personnellement, je n’ai pas pris cette assurance. Je trouve qu’elle est relativement chère. Le principe des assurances loyers impayés est de payer un pourcentage des loyers à l’assureur. En échange, en cas d’impayés, l’assurance paie les loyers du locataire.

Si tu fais un bon boulot de sélection des locataires et que tu as des appartements qui sont propres, tu vas attirer les locataires les plus soigneux.

Quand tu loues un taudis, il ne faut pas t’attendre à avoir les meilleurs locataires, ceux qui ont les meilleurs dossiers et qui vont payer rubis sur l’ongle.

La qualité du bien est importante. J’ai sélectionné cet immeuble parce que je le trouvais plutôt qualitatif par rapport à l’ensemble des visites que j’avais faites. Je pouvais ainsi louer un peu plus cher à des personnes dont les dossiers sont meilleurs.

J’ai parlé de la garantie loyers impayés avec d’autres propriétaires immobiliers et les retours sont plutôt mitigés. C’est très lourd à remplir. Ils ont leur mot à dire en termes de sélection des dossiers. Quelqu’un qui pourrait être limite mais que tu as envie d’accepter peut être refusé par l’assureur.

Pour moi, la meilleure assurance, c’est une bonne sélection du locataire. Si une personne qui se porte caution pour ton locataire, c’est l’une des meilleures garanties qui existent.

La garantie « impayés » te protège du risque « impayés ». A quel moment avoir des impayés devient-il dangereux ? Quand tu as un crédit à rembourser et que tu n’es pas capable de faire face aux mensualités.

Si tu es capable de faire face pendant deux ou trois ans aux mensualités d’emprunt, ton risque est juste que la perte d’un peu d’argent.

Si tu n’as pas d’argent en réserve, alors c’est une autre histoire. Je ne peux que te conseiller de prendre ce type d’assurance parce que si tu ne peux pas payer l’emprunt, ça va te créer beaucoup de problèmes.

Si avoir des impayés représente un risque important pour toi, il faut opter pour cette garantie loyer impayé.

J’ai pris une garantie propriétaire non occupant sur l’immeuble. Si jamais il y a de la grêle ou des dommages très importants, je n’ai pas l’argent pour reconstruire.

Je souhaite verser une faible prime d’assurance de 300 à 400 euros par an pour assurer un immeuble et être protégé de certains risques.

Pour les loyers, j’ai mis en place des procédures et des réflexions pour me couvrir face aux risques. Si j’ai un appartement qui n’est pas loué ou un impayé, ce n’est pas grave, j’ai de l’argent, des revenus fonciers qui rentrent et qui peuvent compenser au niveau des prêts.

Une assurance génère des coûts supplémentaires parce que la mutualisation des risques a un coût pour l’assureur. Il faut qu’ils gagnent leur vie.

 

Conclusion : investir dans les garages ou les immeubles de rapport ?

Chacune de ces deux solutions a ses avantages. La preuve : je suis propriétaire de ces deux types d’investissements locatifs. Même si j’ai une préférence certaine pour les garages, je suis convaincu que les immeubles ont un intérêt pour mon patrimoine.

Pour l’instant, je vais continuer à investir dans les garages. J’ai besoin d’avoir du recul sur l’investissement dans les immeubles de rapport.

La marge de sécurité est le fait de savoir comment est-ce que ça va se passer ? J’ai une bonne marge de sécurité dans les garages car cela fait plus de 4 années que j’investis dans ce domaine. Je sais comment ça fonctionne et je n’ai pas eu de soucis majeurs.

Pour les immeubles de rapport, je n’ai pas le recul nécessaire, parce que cela ne fait que 2 mois que je suis en phase de gestion/exploitation. La gestion me prend beaucoup de temps, puisque l’appartement du deuxième n’est toujours pas loué. Est-ce que je le loue trop cher ? Peut-être que oui. Est-ce que je m’y prends mal pour les visites ?

J’ai hâte de découvrir la gestion de cet immeuble avec les locataires, les loyers, les travaux, les artisans. Pour l’instant, il y a plein de petits trucs à gérer. Ce n’est peut-être pas grand-chose mais tout cela s’accumule. Par exemple, j’ai reçu un courrier du fournisseur d’eau, ils vont augmenter la pression dans les tuyaux. Il faut que je voie le plombier. Est-ce qu’il va me facturer quelque chose puisqu’il va y avoir ce changement sur le réseau ?

Dans la gestion des parkings et des garages, je sais le temps que ça me prend. Je suis capable d’acheter 1, 2, 3 lots sans que ça me prenne plus d’une demi-journée par mois. Pour les immeubles de rapport, c’est pour l’instant une grosse inconnue.

Dans tous les cas, j’ai besoin de me faire la main, et une fois que j’aurai du recul, je continuerai peut-être à investir dans les immeubles locatifs. Pour l’instant, j’ai arrêté les recherches. Je ne visite plus aucun immeuble locatif. Je continue à visiter des parkings et des garages.

Voici la vidéo dont est extrait le résumé ci-dessus.

Voici quelques investisseurs d’immeubles de rapport

Julien achète un immeuble de rapport

Quand tu commences tes recherches pour investir dans l’immobilier, il est fréquent d’être un peu perdu. En effet, l’immobilier est un domaine très vaste. Acheter un immeuble de rapport, des parkings, des terrains, des maisons, des bureaux ne demandent pas les mêmes compétences et le même savoir. Pour avancer plus vite, il est souvent nécessaire de choisir un domaine et de s’y lancer à fond !

Voici l’aventure de Julien qui cherche à acheter un immeuble de rapport.

acheter-immeuble-de-rapportJe m’appelle Julien, j’ai 27 ans, auteur du blog Investir-Actif. Quand j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement immobilier les rendements annoncés était de l’ordre de 10%. En y regardant de plus près par moi même je trouvais difficilement des rendements supérieur à 4-5%. La bulle immobilière était passée par là. L’idée d’acheter un immeuble de rapport m’est venu après avoir lu quelques blogs qui en parlait. Le but est d’acheter en gros. Comme pour des produits de consommation classiques, on cherche à bénéficier d’un prix plus intéressant que si on achetait plusieurs lots séparément.

Acheter un immeuble de rapport

Je cherche à acheter un immeuble de rapport composé d’un minimum 3 appartements. Je n’ai pas fixé de maximum mais les immeubles en vente font rarement plus de 5 logements. Plus il y a de logements, plus ce sont des petites surfaces. Personnellement je vise des surfaces moyennes T2 ou T3 essentiellement pour la stabilité des locataires. Moins de vacances locatives, c’est une rentabilité plus régulière et moins de suivi.

Je peux viser un meilleur rendement avec des studios. Ils se louent plus cher au m² mais le travail à fournir est aussi plus important. La rotation des locataires est plus rapide et il faut une demande, des étudiants principalement, suffisante. Ce qui n’est pas le cas dans toutes les villes. D’ailleurs beaucoup de jeunes se tournent vers la collocation maintenant. Ce qui tend à réduire encore un peu la clientèle des petites surfaces. En fait tout dépend du marché local qu’il faut apprendre à connaître.

Trouver la bonne opportunité demande de la patience…

acheter-immeuble-rapportLes opportunités on les trouve bien sûr chez les agents. Mais aussi un peu partout sur des sites d’annonce comme SeLoger.com ou Le Bon Coin. Internet est un bon moyen de se faire une première idée d’un marché immobilier. A ceux qui débutent dans l’immo je conseille de visiter des biens qui même à première vue ne sont pas intéressants. D’abord pour se forger une expérience de visite.

Une annonce et des photos sur internet, ça ne remplacera jamais une sortie sur le terrain. Ensuite cela vous permet de prendre contact avec les agents immo. Ils connaîtront mieux vos critères de recherche et pourront vous proposer des biens qui vous intéressent dès qu’ils les « rentrent » comme ils disent. Et enfin on n’est jamais à l’abri d’une bonne surprise.

… et rapidité.

Une bonne affaire ne reste pas longtemps en vente. Il faut savoir être réactif. Tout le problème est de savoir si l’affaire est bonne ou pas. Pour cela je me suis crée des outils d’aide à la décision. Il me permettent de voir rapidement si acheter cet immeuble de rapport est intéressant ou pas tout en supprimant les risques liés à l’émotionnel et le fameux « coup de cœur ». Un peu comme en bourse d’ailleurs.

Grâce à mes recherches sur Internet et mes visites, je récolte beaucoup de données que je compile dans un fichier excel. Il me sert à estimer le potentiel d’un bien. Prix du m², loyer attendu, taux de rentabilité, coût des impôts, etc. Je vois rapidement si le prix est dans la moyenne ou si les loyers peuvent couvrir les mensualités et les impôts. Une bonne connaissance des quartiers est aussi importante. A travers les photos disponibles je retrouve 2 fois sur 3 la localisation exacte du bien (Google maps et Street View sont une aide précieuse). Ça me permet de me faire une idée plus précise du potentiel. Surtout quand l’immeuble est vendu avec un commerce. J’en ai visité dans des quartiers saturés de commerce à l’abandon.

J’ai aussi une check-list de point à vérifier lors d’une visite. En fait je réalise un état des lieux plus ou moins poussé des locaux. Je compte m’équiper d’un télémètre pour mesurer rapidement les dimensions de chaque pièce. C’est pour mon autre tableau excel qui m’estime les coûts de rénovation. Quand vous dis qu’il faut s’outiller !

Les travaux de rénovation sont intéressants pour des aspects. Ils permettent de négocier le prix d’achat donc d’augmenter la rentabilité de votre investissement. Ils servent à améliorer la qualité des prestations de vos appartement. Ce qui vous permet de louer plus cher.

François est propriétaire de deux immeubles de rapport

J’ai le plaisir de te présenter une interview passionnante d’un investisseur immobilier qui a beaucoup de talent. J’ai connu François grâce à son blog Objectif Tune. Derrière ce nom tape à l’œil, j’ai découvert une personne passionnée qui partage son expérience dans l’investissement immobilier sans complexe et avec décontraction.

Je te propose de découvrir ce personnage !

Peux-tu te présenter ?

J’ai 32 ans, marié, père de 2 petites puces de 3 ans et 1 an ½. J’habite en Meurthe-et-Moselle, tout près de la frontière Luxembourgeoise. J’aime le sport, la moto (mais honnêtement, je n’ai plus le temps de pratiquer pour le moment), les bonnes choses (gastronomie et vin), et bien sûr l’immobilier !

Quelle est ton activité professionnelle ? Comment en es tu arrivé à faire ce métier ?

Je suis ingénieur réseau/sécurité informatique, responsable d’une équipe de 5 personnes dans une banque au Luxembourg. J’ai choisi l’informatique parce que c’est un domaine qui me plaît (étant tombé dedans quand j’étais petit – avec un père professeur d’électronique qui a toujours eu des ordinateurs à la maison) et pour lequel on trouvait très facilement du travail en 2000. J’ai à l’origine un DUT Réseaux et Télécom, puis j’ai suivi des cours du soir après avoir trouvé mon emploi actuel, ce qui m’a permis de « prendre du galon »

Qu’est ce que tu préfères le plus dans ton travail ?

J’apprécie énormément le fait que le domaine dans lequel je travaille évolue très vite, qu’il faille constamment apprendre, se former et mettre en œuvre de nouvelles technologies.

Comment est né ton intérêt pour l’investissement immobilier ?

Complètement par hasard ! Rien ne m’y prédisposait côté famille : père professeur et mère infirmière, divorcés très tôt donc sans avoir manqué de rien, nous n’avons jamais eu beaucoup d’argent. J’habitais au Luxembourg jusqu’en 2007, où j’étais locataire et j’en avais marre de payer un loyer assez conséquent (pas très loin des tarifs parisiens).

Réussir son investissement immobilierJ’ai donc voulu acheter mais c’était impossible du côté Luxembourgeois. J’ai donc cherché en France près de la frontière. Je me rappelle encore du titre de l’annonce qui m’a accroché : « idéal pour habiter et investir en même temps ». Voilà comment je me suis retrouvé propriétaire d’un petit immeuble de village de 2 appartements. Un que j’occupais, l’autre déjà loué.

J’ai complètement rénové l’appartement où je vivais. Puis j’ai rencontré celle qui est devenue ma femme depuis, qui venait elle aussi d’acheter un appartement. Quand nous avons emménagé ensemble (à nouveau locataires au Luxembourg), nous avons conservé nos biens et avions donc 3 logements à gérer… et c’est comme ça que tout à commencé !

Peux-tu partager tes résultats dans l’investissement immobilier ?

Oui bien sûr. Aujourd’hui, en plus d’avoir acquis notre résidence principale en 2009, nous sommes propriétaires (ou plutôt les banques qui nous financent) de 14 lots : 12 appartements et 2 locaux commerciaux. Répartis sur 2 immeubles complets, 3 lots dans un même immeuble, et un appartement. Ces investissements nous génèrent pour le moment environ 1000 € par mois net après impôts. Ce chiffre diminuera un peu avec l’augmentation des impôts et la diminution des charges déductibles.

Quelles sont les qualités indispensables pour être un bon investisseur immobilier ?

La réactivité, le feeling, savoir prendre des décisions avec sa tête et pas avec son cœur, et un certain goût du risque ! Par exemple, pour notre achat de juin 2012 (un immeuble de 8 appartements), nous avons signé une promesse d’achat sans même avoir visité l’ensemble du bien. Mais l’affaire était telle qu’il fallait se dépêcher pour éviter qu’elle nous passe sous le nez.

Comment as tu acquis tout ton savoir et tes compétences ?

Sur le tas pour tout ce qui est travaux et gestion locative, et en passant de longues heures sur internet à me documenter et me former pour la partie fiscale et juridique. Et bien sûr en faisant des erreurs.

Un exemple : lors de ma première déclaration d’impôts en France, après avoir acheté le petit immeuble de 2 logements. Pour ne pas « m’embêter » avec cette déclaration, j’ai choisi le régime micro-foncier. Quelle boulette ! Ça m’a coûté 600 € d’impôts et prélèvements sociaux alors que j’aurais dû déclarer du déficit et en plus pouvoir le reporter ! Mais bon, j’ai retenu la leçon et depuis je me forme avant de faire quoi que ce soit !

Quels sont les critères les plus importants à prendre en compte pour acheter des immeubles de rapport ?

Certains vous diront qu’il n’y en a qu’un : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Oui c’est très important, mais pas seulement. Pour moi (et en fonction de mes objectifs), les chiffres le sont presque autant. Inutile d’avoir un bien superbement placé qui rapporte moins qu’un livret A ! Donc la rentabilité est mon premier critère, avant même l’emplacement.

Que penses-tu d’acheter des places de parking ?

Je pense que c’est une très bonne chose pour « se faire la main », ou pour ceux qui veulent investir avec un budget serré. Mais je vois ça plutôt comme un « tremplin » pour passer à l’investissement immobilier dans les logements. Car à moins d’avoir un parc de plusieurs dizaines de places, il est difficile d’arriver à l’indépendance financière avec des parkings !

Je crois que tu as crée ton blog en mai 2012 comme moi. Comment t’es venu cette idée ?

Cela faisait quelques mois que je suivais pas mal de blogs sur le sujet, et j’en avais un peu marre de constater que la plupart de ces blogs étaient tenus par des personnes qui n’avaient jamais investi. J’ai donc voulu apporter ma pierre à l’édifice, en essayant d’apporter de la valeur ajoutée. Et puis j’avais envie d’écrire…

Sur un plan personnel, qu’est ce que t’apporte le fait d’avoir un blog ?

Je n’ai jamais été très bon avec les matières littéraires à l’école, donc c’est en quelque sorte une « revanche » que d’écrire et surtout d’être lu ! J’aime aussi le contact avec les lecteurs, j’apprécie énormément de répondre aux questions et d’aider ceux qui me les ont posées. Et le blog me permet de continuer à me former, car avant de publier certains articles, je dois me documenter un maximum.

Qu’est ce qui te différencie des autres blogs sur l’immobilier ?

Je pense que c’est la transparence sur nos résultats. Si vous allez voir la page sur laquelle je publie nos chiffres (pas ceux sur le trafic que je ne publie pas, mais sur les résultats de nos investissements), vous constaterez qu’il ne manque rien ! Pas même le nombre de loyers impayés auxquels nous devons faire face. Je n’ai jamais vu l’équivalent dans la « blogosphère » de l’immobilier. Les services fiscaux pourraient faire eux-mêmes notre déclaration d’impôts !

Quels chiffres peux tu partager sur ton blog ?

Depuis 5 mois, les chiffres progressent lentement mais sûrement ! J’étais à un peu moins de 3200 visites en septembre (et 2100 visiteurs uniques). Sur le dernier mois glissant (donc du 18 septembre au 17 octobre), je suis à 4350 visites pour 2900 visiteurs uniques. Le trafic issu des recherches approche les 50%. Pour le moment, un peu plus de 300 personnes sont inscrites à ma mailing-list.

Côté publicité, je n’ai pas gagné grand chose pour le moment (en tout cas pas de quoi dépasser les seuils de paiement d’Adsense et de mon système d’affiliation). Sinon je suis à 230 € de revenus autres (liens sponsorisés et un parrainage Fortunéo). Mais ça me convient, mon objectif était de rembourser l’abonnement Aweber et l’hébergement, donc ça c’est fait !

Quel est l’objectif auquel tu voudrais parvenir un jour avec ton blog ?

Je rêve un peu, mais j’aimerais que le blog devienne un endroit où l’on puisse trouver toutes les ressources pour mener à bien un projet d’investissement locatif, de la préparation à la gestion locative, en passant par la recherche du bien, du financement … En gros une boîte à outil pour investisseur.

Tes projets

As-tu diversifié tes investissements ?

Pas encore… Pour l’instant, nous n’avons que de l’investissement immobilier et des liquidités sur des placements « sûr » (assurance vie, livrets V, livret A…). Notre priorité est de faire diminuer le montant de notre dette vis à vis des banques (qui dépasse le million d’euros), en faisant régulièrement des remboursements anticipés sur nos crédits (en priorité sur celui de notre résidence principale). Mais l’investissement en bourse me tente – pas pour faire de la plus-value, mais plutôt sur des valeurs de rendement. Je verrai d’ici quelques années.

Quels sont tes pronostics sur le marché immobilier ?

Je ne fais pas trop de pronostics, car il n’y a pas un marché immobilier, mais des marchés. Paris n’est pas la province, qui elle-même n’est pas la Côte d’Azur. Il existe des zones frontalières où les prix restent hauts et continueront certainement à le rester à cause de la forte demande (frontière luxembourgeoise côté mosellan, frontière Suisse …)

Par contre, je fais des constats en discutant avec des professionnels de l’immobilier. Un agent immobilier ainsi que mon notaire nous ont indiqué que les prix dans notre coin avaient perdu 10% depuis le début de l’année…

Je suis donc plutôt tenté de penser que la baisse va se généraliser, mais petit à petit, sans que l’on assiste à une chute brutale comme certains l’imaginent. Pour combien de temps… bien malin celui qui arrive à le dire. Quant à Paris… autant demander à Mme Soleil !

Quels conseils donnerais-tu à un débutant dans l’immobilier ?

Formez-vous, formez-vous, formez-vous. Plus vous en saurez, moins vous ferez d’erreur et plus vous pourrez tirer profit de vos investissements.

Si ça n’est pas déjà fait, commencez par vous former et prendre en mains vos finances personnelles. Puis vous pourrez attaquer à l’investissement immobilier : la partie fiscale, le droit, les techniques de négociation… Ce qu’il y a de bien, c’est qu’on en apprend tous les jours.

Quelle est la question que tu aimerais que je te pose ?

Pourquoi investis-tu dans l’immobilier ?

La réponse à cette question ?

point de vue sur l'investissement immobilierC’est très simple : c’est le seul moyen de se constituer un patrimoine sans avoir de capital de départ (ce qui était mon cas) grâce à l’effet de levier du crédit. C’est également un moyen de se créer des revenus complémentaires. Mon objectif visé est bien sûr d’atteindre l’indépendance financière et de pouvoir arrêter de travailler et profiter de la vie. Si tout se passe comme prévu, avec notre patrimoine actuel, nous pourrons « prendre notre retraite » dans une quinzaine d’années. Mais nous ne comptons pas nous arrêter là !

Je remercie François qui nous a fait découvrir sa passion pour l’investissement immobilier. Tu peux retrouver tous les conseils éclairés de François sur son blog Objectif Tune.

Ludovic investit en loueur meublé

Je te propose de découvrir un autre investissement immobilier rentable : la location saisonnière en meublé. Je ne connais pas ce type d’investissement alors j’ai décidé d’interviewer un adepte.

Ludovic est autant accro à l’investissement locatif meublé que moi aux parkings. Entre passionnés, le courant ne pouvait que passer.

Présentation d’un investisseur locatif en meublé

Peux tu présenter ?

« Ludovic, 35 ans, marié, deux enfants, j’habite dans l’Aube, à la campagne. J’aime le sport, la nature, les voyages, la montagne… et l’immobilier. Non pas forcément l’argent que j’en retire mais les différentes étapes qui mènent à la propriété.

C’est un vrai plaisir de débusquer des bonnes affaires, de les visiter, d’imaginer ce que l’on pourrait faire de tel ou tel bien. Puis de le promouvoir. Quand vous avez bien travaillé, le résultat est quasi immédiat. Les locataires sont heureux d’entrer dans un produit de qualité… et moi, fier de le leur proposer. »

Quelle est ton activité professionnelle ? Comment en es tu arrivé à faire ce métier ?

« Cela fait quinze ans aujourd’hui que je suis journaliste. Je suis tombé dans ce milieu par hasard. Je me destinais en effet à une carrière commerciale. Je rêvais de faire de l’import-export. N’ayant pas les moyens, après mon BTS technico-commercial, de faire l’école que je souhaitais, je suis parti à la fac. J’ai suivi un Deug LEA.

Enfin, suivi, c’est un grand mot. Car après six semaines intensives de néerlandais, j’ai été rattrapé par le journalisme. Mon père était entraîneur de foot, le journal local ne pouvait pas envoyer de correspondant. J’ai rendu service… et découvert un univers qui me plaisait.

Je me suis rendu rapidement disponible, multipliant les articles… et délaissant la fac. Quand, en janvier, j’ai oublié d’aller aux partiels, j’ai pensé qu’il fallait passer à autre chose… En juillet, j’obtenais mes premiers CDD. Et depuis, je n’ai jamais arrêté. »

Qu’est ce que tu préfères le plus dans ton travail ?

« Euh… question difficile. Ce que j’ai aimé, c’est vivre quelques rêves de jeunesse. J’ai suivi durant plusieurs années des clubs professionnels, de handball ou de football ; j’ai eu la chance de participer, en tant que journaliste, à l’Euro 2000, participer à l’aventure extraordinaire d’une génération fabuleuse.

Puis j’ai suivi des professionnels au quotidien, des enfants gâtés, pourris par le fric. Je m’en suis totalement lassé. Ces starlettes avaient cassé mon jouet. Après plusieurs années, j’ai donc souhaité tout plaquer. Et suis parti à La Réunion, vivre au rythme du sport local. Cela a été une aventure passionnante, très riche.

Notre première fille y est née, j’ai pris beaucoup de plaisir sur le terrain, rencontré des gens fabuleux. Avant de rentrer, après 4 ans, en métropole. Depuis 2006, je suis secrétaire de rédaction, ce qui signifie que je mets en page les articles de mes collègues, je relis, corrige… C’est tout sauf passionnant. »

Ludovic adore l’investissement immobilier locatif : spécialement les meublés

Comment est née ta passion pour l’immobilier ?

« Très jeune, à 20 ans, dès que j’ai débuté mon activité professionnelle, j’ai acheté un appartement, bien placé mais à rénover. Nous devions, dans un premier temps, le rafraîchir. Mon père, sans que je le lui demande, a tout changé… Il sait tout faire, tout mon contraire. L’appartement a pris de la valeur.

Quand nous sommes partis à la Réunion, nous n’avons pas eu de mal à le revendre. Une belle bêtise ! Si on l’avait gardé, il se serait loué sans aucun mal, à un très bon prix. Et cet appartement vaudrait, douze ans après, bien plus du double. Bref, j’ai appris que dès qu’on le pouvait, il fallait acheter. L’idéal étant d’acheter un bien à fort potentiel, à rénover. Et j’ai compris qu’il ne fallait pas forcément savoir faire. Mais être capable de déléguer, passer par des professionnels de qualité. »

Combien d’appartements en location (saisonnière et à l’année) gères tu ?

« On a acheté un immeuble en Auvergne, qu’on a revendu. Aujourd’hui, on possède deux appartements en Haute-Savoie, que l’on loue à la semaine, un studio dans le centre-ville de Troyes, loué à un étudiant. »

As tu des investissements immobiliers prévus en ce moment ?

« On est sur le point d’acheter deux autres appartements à la campagne, déjà loués en meublé. Et deux appartements à rénover dans le centre-ville de Troyes. Ces deux derniers me semblent posséder un superbe potentiel, car bien placés, lumineux. L’un d’eux possède un toit terrasse attractif. Mais il va falloir se retrousser les manches. L’immobilier m’offre l’occasion de m’exprimer, de trouver des satisfactions que je n’ai plus toujours au travail. »

Il est clair que tu aimes l’investissement en meublé. A côté de son boulot, Ludoviv écrit et anime le blog passion-locatif. Il ne parle pas seulement de l’investissement locatif en meublé, mais de l’investissement immobilier en général. Qu’est ce que t’apporte le fait d’avoir un blog ?

« Le partage, la découverte de personnes comme toi. J’ai, grâce au blog, fait de très belles rencontres. Et j’écris ce que je veux, sans avoir de comptes à rendre à qui que ce soit. C’est aujourd’hui le drame du journalisme : tout est encadré. Et j’ai un peu de mal avec ça… J’aimerais pouvoir dire, un jour, comme Pagny : vous n’aurez pas ma liberté de penser. »

Qu’est ce qui te différencie des autres blogs sur l’immobilier ?

« Alors, ça, je laisse le soin aux lecteurs de le dire. Je n’en ai aucune idée et ne cherche pas à le savoir. Je viens de rédiger un livre sur la location saisonnière, que j’estime très fourni, fait d’une multitude de témoignages, d’avis d’experts. Je me suis servi de mes qualités de journaliste pour aller au bout de ce projet.

C’est peut-être ce qui me différencie de certains « blogueurs ». Je ne vais pas chercher à vendre du vent, à créer un produit pour gagner de l’argent. Mais tenter de partager un savoir, des recherches. J’ai trop de respect pour les gens pour tenter de vendre un produit inutile, bâclé, qui ne vaut pas son prix. »

Combien de visiteurs uniques viennent sur ton blog ?

« De visiteurs, environ 10 000. Et chaque visiteur est unique… puisqu’il vient sur mon blog 😉 Près de 20 000 pages sont vues mensuellement, en dehors du forum, qui fonctionne doucement. Mais qui attire des investisseurs très intéressants. »

Quel est l’objectif auquel tu voudrais parvenir un jour avec ton blog ?

« Très honnêtement, je n’ai aucun objectif. Si cela me fatigue, j’arrêterai sans aucune difficulté. Certains veulent se créer des revenus passifs. Je n’en suis pas là. Si je dois gagner de l’argent, ce sera avec le journalisme ou avec l’immobilier.

Un exemple ? J’ai eu la possibilité d’éditer le livre, format papier. Une belle société d’édition m’avait envoyé un contrat, que je n’ai pas voulu signer. Le contrat était surtout intéressant pour l’éditeur, pas pour l’auteur.

Ecrire pour avoir mon nom en tête de gondole ne m’intéresse pas plus que ça. Ou ne m’intéresse plus. Désormais, je pars du principe que tout travail mérite salaire. Et la qualité se paye. Quand je vends mon livre, je ne cherche pas à faire des promotions à la noix. Le livre vaut son prix, point. »

Comment réussir son investissement locatif meublé ?

Ludovic vient de publier un livre. Quel est le sujet de ce livre ? En quoi est-il unique ?

« La location saisonnière et la location meublée en général. Si vous possédez un meublé et que vous payez beaucoup d’impôts, vous avez intérêt à le lire. Il pourra vous faire gagner du temps et de l’argent. La raison ?

Nulle part on ne trouve, sur internet, des données aussi précises et des explications aussi détaillées sur le Loueur Meublé Non Professionnel. J’ai cherché à recueillir un maximum de témoignages pour permettre aux lecteurs de se projeter. Les retours que j’en ai sont très bons, ça fait bien plaisir… Et le plaisir est la base de tout. »

A qui s’adresse-t-il ?

« A toi, à tout le monde. Le livre coûte 29 euros. Et il y a suffisamment d’informations pour apprendre un petit quelque chose. Je lis trop de magazines traitant de l’immobilier qui n’apportent absolument rien. Et 29 euros, j’estime que c’est un prix cohérent. Quand on est capable d’acheter une place de parking 10 000 euros, un appart’ 100 000 ou une maison 200 000 euros, on doit être en mesure de dépenser 29 euros pour apprendre à mieux gérer son bien immobilier et éviter quelques erreurs. »

Comment as-tu fait pour rédiger ce livre ?

« Beaucoup de temps, de sueur, des rencontres, des appels. Je n’ai fait que mon métier de journaliste… »

Quels sont les trois points capitaux pour réussir son investissement locatif en meublé ?

« Savoir si on est fait pour cette activité est la base de tout. Définir ses objectifs est nécessaire, pour, enfin, dénicher le produit idéal. Je rajouterai un quatrième point : mettre tous les atouts de son côté pour promouvoir son appartement ou sa maison. »

Quels conseils donnerais tu à un investisseur immobilier intéressé par du locatif en meublé ?

« De se documenter ; de ne pas écouter ses voisins ou ses parents qui n’ont jamais rien acheté ; et d’acheter au meilleur prix. Si vous achetez « bien », vous ne perdrez pas d’argent. En revanche, si vous achetez un appartement rénové, magnifique, vous allez payer cette rénovation et enrichir le vendeur. La rentabilité sera forcément moins intéressante. »

Quelle est la question que tu aimerais que je te pose ?

« Eh ben faudrait qu’on parle des parkings, quand même. Ou des garages, hein… As-tu déjà songé à acheter des garages ? »

La réponse à cette question ?

« J’y ai songé. Acheter des garages ou des places de parking, c’est acheter de l’immobilier. On part donc, selon moi, sur les mêmes règles. Ta rentabilité sera bonne si tu trouves des biens de qualité, bien placés, louables rapidement. L’avantage d’une place de parking, quand les charges ne sont pas trop élevées, c’est qu’il n’y a pas, ou très peu, d’entretien.

L’inconvénient, c’est que si tu n’en achètes qu’une à la fois, tu peux courir pour t’enrichir. Et puis, je préfère la fiscalité du meublé, notamment au réel simplifié, qui permet de gommer la fiscalité. Je conçois en revanche que des personnes se lancent totalement dans ce business ou qu’ils débutent par l’acquisition d’un parking. En investissement, c’est l’acte d’achat qui est important. Une fois qu’on a acheté, qu’on a commencé à gérer son produit, on se sent plus fort, prêt à faire de nouvelles acquisitions. »

J’espère que cette interview très riche t’a donné envie d’aller visiter passion locatif. Pour paraître dans cette rubrique, il te suffit de m’envoyer un mail. Je réponds à toutes les sollicitations.

    158 replies to "Investir dans un IMMEUBLE de rapport : comment ne pas se PLANTER ?"

    • Yves Le Morellec

      Bonjour,

      J’ai visité un immeuble en Bourgogne il y a quelques temps. Je ne l’ai pas acheté car je ne le trouvais pas assez rentable. Je n’ai pourtant pas perdu mon temps. En effet, le vendeur m’a donné une astuce pour éviter les mauvais payeurs : il dit aux candidats à la location que ce n’est pas lui mais son huissier qui va valider ou pas leur dossier (en faite il n’a pas d’huissier lol). Il m’a dit que ça en avait fait fuir plus d’un.

      Yves mesmentors.fr

    • Yann MARJAULT

      Bonjour !

      Pouvez vous svp me donner le titre du livre ?
      Le trouve t-on sur Amazon ?

      Merci et bon investissements à tous !

      Yann

      • Julien

        Non, je ne pense pas qu’il soit sur amazon, mais sur le site de ludovic : passion locatif

    • Citizen

      Bonjour á tous,
      Avant même de considérer de prendre une assurance, posez-vous la question suivante: dans quelle situation financière est ce que je me retrouverais si je ne touchais aucun loyers pendant 2 ans et que je devais engager en plus 2000 voire 3000 euros de frais judiciaire pour mettre dehors un locataire défaillant et de mauvaise foi qui sait comment on peut profiter du «système» judiciaire français ?

      Si la réponse est: « je serais dans des soucis financiers incommensurables qui me mettraient pratiquement á la rue » et bien n’envisagez même pas de louer votre bien !
      Si la réponse est: « je survivrais sans trop d’impact sur ma qualité de vie » et bien vous pouvez envisager de louer votre bien.
      Dans les 2 cas, prendre une assurance ne changera pas grand-chose á l’affaire.
      Il y a fort á parier qu’au mieux votre assurance appliquera des délais de carence avant de vous reverser le moindre centime, et au pire votre assurance déclarera le contrat nul et non avenu.
      Je tire cela de ma petite expérience d’expulsion de mauvais locataire de garage.
      Une affaire qui va me couter dans les 2500 € au final (10 mois de loyers perdus auxquels j’ajoute les frais judiciaires que j’ai engagé et qui ne me seront jamais remboursés car locataire devenu insolvable).
      Ce n’est qu’un garage… la procédure d’expulsion est moins compliquée que pour un appartement… mais elle a quand même pris 8 mois car mon locataire est un habitué de ce genre d’affaire et il a su faire jouer toutes les astuces pour faire reporter les audiences de mois en mois (facilité, il faut bien le dire par le monde merveilleux de la justice française, d’une inefficacité et d’un laxisme stratosphériques… il faut le vivre pour le croire !!!).

      Désormais je ne conçois plus de louer un bien sans envisager en tout premier lieu «l’absolu pire !».
      Avoir un seul bien, avec un gros crédit sur le dos, que je ne peux financer qu’avec les loyers ???? MEME PAS EN REVE !!!!
      Julien, avec ton patrimoine locatif aussi vaste, je te conseillerais vivement d’embaucher un avocat á plein temps, car avec mes 5 malheureux garages, j’ai subi 2 fois ce genre de mésaventure sur les 5 dernières années.

      Bonne location á tous 😉
      Un propriétaire qui comprend désormais pourquoi beaucoup d’appartements restent vides 😉

      • Julien

        Merci pour ton partage d’expérience. Heureusement que les locataires comme les tiens ne sont pas légion.

        Comme toi, je fais appel à un huissier de temps à autre. C’est malheureux, mais dans la plupart des cas, les gens sont honnêtes.

        • Citizen

          Salut Julien,

          Effectivement, heureusement que les « margoulins » sont rares… quoique en 5 ans je me suis fait avoir 2 fois.
          Du coup, j’ai appris que l’huissier ne suffit pas. Vouloir se défendre seul avec le systeme judiciare francais c’est quasi impossible. Car bien souvent les margoulins se font assister par des avocats. Du coup si ça m’arrive encore, je prendrais directement un avocat: ça m’evitera de me prendre la tete avec un systeme judiciaire au combien compliqué et surprenant d’innefficacitè !

          Bonne chance à tous,
          Georges.

          • Julien

            Bonjour,

            je te rejoins, c’est inefficace au possible. Une perte de temps impressionnante qui crée un rapport de force qui s’inverse en faveur des mauvaises personnes.

    • annaik

      Bonsoir,
      pour un appartement, il vaut mieux prendre une assurance parce qu’elle rembourse une partie des dégâts.
      pour un garage, pas de problème, si le locataire ne paie pas, on peut le faire partir très facilement

    • Jack

      Bonsoir Julien,
      Merci pour cette nouvelle vidéo…
      En ce qui me concerne, pour le bien que je gère en direct, depuis des années, je n’ai jamais pris d’assurance loyer impayé mais je l’ai fait pour d’autres bien, dont la gestion à été confiée à des agences immobilières et dans ce cas, le dossier des locataires potentiels est épluché par l’assureur qui donne ou non son accord pour la location.
      Cette charge étant déductible des impôts, selon les cas, il me semble la couverture de ce risque n’est, au final pas si excessive.

    • Guillaume

      Pour mon grand pere, l’assurance on lui a dit de la prendre, il a pas voulu car comme toi, il trouvait cela trop cher.

      Mais ayant délégué a une agence le soin de trouver les locataire il n’a pas eu la chance que le travail soit parfaitement fait.

      D’une il s’est retrouvé plusieurs fois avec des locataires qui ne payaient plus au bout de 3 mois. Qui plus est, une fois le squatteur parti, le studio etait bon a refaire de 0.

      Bref son experience a été ruineuse au sens propre du terme, et si il devait recommencer, il nous a confié qu’il prendrait l’assurance et ferait un meilleur contrat avec une agence.

      • Julien

        Bonjour,

        au vu de son expérience, je comprends bien l’intérêt de prendre une assurance. On peut douter du travail de l’agence, j’espère qu’il a changé de prestataire…

    • Richard

      Bonjour Julien,

      merci pour cette vidéo.

      concernant l’assurance loyer impayé, comme tu l’a bien dis, assurance = garantie = baisse du risque = baisse de la rentabilité.

      Après , à chacun d’analyser où non , si ce risque est supportable ou non si il se produit.

      Un point très important à connaitre pour les assurances loyer impayé , j’ai passé un peu de temps pour envisager une couverture sur mes appartements j’ai donc « éplucher » les différentes offres et leurs conditions.

      Ce qui semble la condition la plus rédibitoire et que chacun devrait prendre en compte est la suivante :

      – l’assurance vous donne des conditions à respecter pour qu’un locataire soit assurable : niveau de revenu , cdd ou cdi etc etc….

      j’ai bien écrit « assurable ». C’est donc un prérequis mais ça ne vaut pas acceptation du dossier pour indemnisation en cas de problème.

      et oui, en cas de problème , l’assurance va ouvrir un dossier et analysera à ce moment là le dossier du locataire et les documents que vous lui ferez parvenir.

      Et c’est la que les problèmes peuvent arriver car l’assurance peut à ce moment là rejeter le dossier pour vis de forme , procédure ou en cas de doute sur l’origine d’un document ou tout simplement si le locataire à menti sur certains points.L’assurance elle va bien entendu tout vérifier!!

      en gros, vous pourriez avoir payer une assurance qui deviendra inutile le jour du sinistre. certaines assurances acceptent d’analyser le dossier du locataire avant son entrée dans les lieux afin de garantir que le dossier est validé. mais cela coûte en moyenne 400€ et prends 15 jours….

      Réfléchissez bien à cela avant de prendre une assurance dont l’indemnisation est incertaine….

      • Julien

        Bonjour Richard,

        merci d’avoir développé ton expérience, ce sera utile à beaucoup de personne !

        Tout le monde a entendu parler que les assureurs adorent les primes qu’on leur verse mais n’aiment pas payer quand un problème arrive.

    • Nutsola

      C’est la question: Existe t ‘il des assurances de loyers impayé pour des parkings ou Box ?

    • ludwig Lemercier

      Pour ma part je passe une annonce sur leboncoin sans numero de telephone et juste mon mail. Quand la personne semble interessee je lui envoye le dossier avec tous les documents demandes. En general les gens indelicats n ont pas le courage de remplir le dossier et fournir toutes les pieces demandees. Si elles trainent a rendre ce dossier la sélection est deja faite. Et bien souvent les mauvais ne donnent meme plus de nouvelles a la receptiob du dossier de location… cela ne garantit pas a 100% mais cela élimine une partie des indelicats…

      • Julien

        Bonjour,

        très bonne idée ce dossier ! Je le fais après les visites, mais avec une forte demande, autant le faire avant 🙂

    • Vincent

      Du coup, c’est quoi ton conseil pour éviter le mauvais locataire. Parce que « Je les sentais pas » c’est assez subjectif.
      Je reste sur ma faim.

      • Julien

        Bonjour,

        j’utilise la méthode de ludwig. Voir son commentaire

    • PERROT

      Bonjour,
      J’ai eu beaucoup de soucis au niveau du ménage avec les locataires. C’est très difficile de trouver quelqu’un de respectueux.
      J’integre au bail une clause de forfait de 100€ de ménage si celui-ci n’est pas fait. À cela s’ajoute les frais qui en découle, comme les peintures…
      je loue un appartement en coloc et pour la 1er fois, j’impose dés septembre une femme de ménage qui viendra 2heures tous les 15jours pour les salles de bain et cuisine. Il est précisé qu’elle ne range pas, c’est aux locataires de ranger et faire sa vaisselle… avant qu’elle n’arrive.. sachant que s’ils ne jouent pas le jeu. Elle aura plus d’heure qui seront facturé dans les charges bien sûr. À voir comment cela va fonctionner. Mais ça me permettra d’avoir un œil sur le logement toute l’année.
      Pour les logements individuels je n’ai pas encore de solutions, sauf téléphoner aux anciens propriétaires. Mais quand ce sont des jeunes, ils viennent souvent de chez leurs parents. Donc c’est au feeling..

      • Julien

        Bonjour,

        bien vu la femme de ménage inclue dans les charges, tu me diras si c’est efficace à ton goût !

    • Elsy

      Bouh quelle horreur ! Merci d’avoir partagé ton expérience, ça remet les pendules à l’heure.

    • Hughes

      Mais Julien, ce n’était pas un locataire indélicat ! Ou tu as voulu nous faire mousser cet article ? Un locataire indélicat, il te laisse une belle ardoise, genre des notes d’eau à 400€/mois pendant six mois, ou bien il ne te paye plus le loyer, ou bien il te bousille l’appart et s’enfuit. Bref, tu as eu un petit souci et c’est très bien d’en retenir la leçon. Mais sache que ce n’est RIEN à côté d’une grosse ardoise. La caution est faite pour ça et si les dégâts peuvent être payés par la caution, il n’y a rien de grave. Ce que je veux dire par là, c’est que si ton locataire peut entièrement assumer ses conneries, tout va bien, c’est lui qui subit son indélicatesse.

      Ce qui m’étonne, c’est que tu loues pour trois mois. C’est surtout ça, la leçon à retenir : ne pas louer pour des courtes périodes (ou bien en location saisonnière, mais c’est autre chose). Un bail d’un an minimum est souhaitable, sinon, tu as trop de roulement et ton appart se détériore à vitesse grand V. Ou alors tu augmente fortement les prix en cas de bail à 6 mois, voire trois mois.

      Pour te prémunir des bêtises dans le genre que tu as vécues, je te conseille de faire un état des lieux à frais partagés avec un expert. Chez moi, ça coûte une centaine d’euros chacun, pour un studio (à l’entrée et pareil pour la sortie, sauf si tu estimes que c’est ok). C’est cher, mais je peux te dire que tu t’y retrouves ! Moi, c’est fini, terminé, les états des lieux « à l’amiable », parce que tu y perds toujours.

      Demande une preuve de revenu aussi, copie de la carte d’identité, caution des parents si c’est un étudiant. Allez, je te donne un truc que j’aurais dû employer plus souvent, mais de la mort qui tue, pour savoir si ton locataire est soigneux : tu vas signer le bail chez lui. Et là, tu vois tout de suite dans quel état il va laisser son appart. Tu en profites pour lui demander (avant) le tél de son proprio. S’il y en a un qui saura te dire comment il est en tant que locataire, c’est bien lui.

      Le principe, c’est : quand on n’a rien à cacher, on a plus de chance d’être clean. On a généralement un quart d’heure pour juger un locataire potentiel, donc au moindre doute, c’est NON ! Il ne faut jamais se précipiter sur le premier venu, parce que des fois ça peut te coûter très très cher. Et je sais de quoi je parle.

      Allez, ne t’en fais pas pour celui-là, c’était juste un petit coup de semonce, mais pas bien grave du tout, je t’assure, il y a bien pire.

      • Julien

        Bonjour,

        tu as raison, c’est un moindre mal et je me doute que des grosses ardoises existent. Je pense que le terme indélicat est assez proche de la réalité, sans être trop dramatique !

        Merci en tout cas pour le partage de ton expérience. Bonne idée d’aller voir chez lui pour signer le bail, c’est un petit tour de main sympa.

    • Kinsella

      Bonjour Julien, je peux te dire que ton aventure avec ton locataire est embêtante, mais très limitée. En effet, depuis des années que je loue, j’ai eu toute sorte de situations, à commencer par des gens qui avaient l’air très bien ou « trop bien » et qui ne payaient plus au bout de 3 mois. Impossible de les contacter, ils se coupent du monde et ne rėpondent plus à aucune sollicitation de leur propriétaire. J’ai dû faire appel à un huissier avec frais de tribunal qui sont restés à ma charge (ils ont juste payéles loyers dû en liquide sur la table de l’huissier) Ceci pour un 4 pièces à Mulhouse avec les charges de chauffage que nous avons dû payer de notre propre poche au Syndic pendant un an)
      Ensuite, à Paris, j’ai eu une locataire qui buvait et qui a tâché tous les murs après que je les aie fait repeindre par une entreprise. Une autre, après, a signé tous les papiers du bail et est restée 2 jours prétendant que les WC ne fonctionnaient pas (alors qu’à l’état des lieux, pas de problème), elle voulait le remboursement de tous ses acomptes et est allée au tribunal d’instance!
      Depuis, j’ai fait appel à une agence qui gère ce bien à Paris, j’y laisse 8% du loyer, mais j’ai l’esprit plus tranquille.
      L’imagination des locataires est infinie pour ne pas payer (oubli du loyer, les virements ne marchent pas, mauvaise foi, le ménage de sortie devient alors un détail….)
      Depuis, j’ai achetė 3 parkings dans le 12ème arrondissement de Paris, mais je les gère moi-même, c’est plus facile et moins risqué qu’un appartement, comme tu le sais. Cdt.

      • Julien

        Bonjour Françoise,

        ah la la, les galères que tu as traversées… Je ne souhaite à personne de les vivre.

        Vive les parkings 🙂

    • babaorum

      Je me demande toujours , lorsqu’on a un lots de garages, si la Taxe fonciere n’est pas proportionnel avec la surface du garage.

    • Jeff

      J’investis à 9600 km environ. J’habite à Hong Kong et la distance n’est pas un problème, elle peut être un frein car tout prends plus de temps. Alors á mon point de vue investir à Marseille quand on habite à Lille oui bien sûr !

    • yann

      c’est quoi la renta c’est quoi le financement?
      mais si bonne renta oui pourquoi pas …
      cdt

    • laure

      Bonjour,
      c’est loué en nu ou meublé?

    • Yves

      Salut Julien,
      2 remarques : l’une loufoque et l’autre plus sérieuse:

      – Si tu t’étais appelé Amine au lieu de Julien, je t’aurais surnommé « En Fait » Amine.

      – Plus sérieusement, l’intérieur de tes appartements semble neutre (ne déclenche pas le coup de coeur )
      mais l’environnement est très très sympa!

    • Bruno InvestImmoClub

      Super immeuble Julien. C’est carrément mon type de bien cible. J’adore les immeubles 😉 j’espère que ça va inspirer tes lecteurs à se lancer.
      Vous verrez, on se prend vite au jeu.
      Au plaisir.

      Bruno

      • Julien

        Je suis très content de l’emplacement, mais j’avoue que je préfère les parkings, sans aucun doute possible 🙂

    • fanch

      bonsoir je pense que l’opération n’est pas mauvaise … bon plan de rénover car les gens veulent du « propre » …
      par contre sur le peu que l’on voit sur la vidéo ta cabine de douche risque de poser problème à tout moment
      je pense qu’il vaut mieux carreler et faire la douche sur mesure
      c’est un peu plus cher mais quand tu le fais toi même c’est intéressant…
      j’ai expérimenté les deux et je pense que dès que j’ai un souci avec la première(toute faite) ,je fais un carrelage et je monte moi même la douche comme pour la 2ème que j’ai faite tout seule
      par contre bien vu pour le rideau et un peu plus de couleur ne serait pas mal non plus
      fanch

      • Julien

        Bonjour,

        oui, tu as raison, j’ai déjà changé trois cabines sur les quatre par des douches en dur. C’est plus propre, plus cher, mais surtout moins d’entretien et d’ennui.

    • Pascal

      Bonjour julien.

      Ton loyer est de 180€ par mois?
      Pascal

    • Jeff

      Bonjour

      Quelle cuisine Ikea conseilles tu stp ?

      • Julien

        Bonjour,

        je ne suis pas assez calé pour te répondre.

    • naudot

      Bonjour,

      sinon, il y a un méga bon plan pas cher et compétent, c’est le site : les débrouilleurs. fr ,

      c’est un site de bricoleurs, qui sont notés par les clients, et qui sont en moyenne deux fois moins chers que les artisans,

      et sinon, il y a : MOI 🙂 , je rénove des appartements en entier, à 50% du prix des artisans, vous pouvez voir mes réalisations sur ma page facebook: pas de pub merci .

      Bonne journée,
      cordialement,

      Alexis.

    • Lionel

      Bonjour Julien,

      Moi je préfère acheter en faisant de la rénovation c’est moins cher et j’aime beaucoup bricoler cela ne me dérange pas. La rénovation est de l’ordre de 1000 à 1500 euros le m2 il faut voir quel type d’achat immobilier par rapport au prix du vendeur et des travaux a réalisés

      • Julien

        Salit Lionel,

        moi, je n’aime pas bricoler, enfin, je n’aime pas faire les finitions… Il faut trouver le projet qui te convient, c’est la leçon à retenir.

    • Dimitri

      Merci de ta vidéo tout d’abord!

      Pour moi, i l y a deux écoles :
      – Tu as d’un côté les gens qui n’ont pas du tout l’âme du bricoleur à toute épreuve préférant laisser le travail à un artisan ou autres comme tu peux dire.
      – Et de l’autre côté tu as la personne qui a la fibre du bricoleur qui peut se permettre de toucher à tout cors d’état tout en ce faisant aider pas des connaissances dans le métier.

      La seconde école permet de réaliser quelque chose dont nous avons envie de faire à notre image.
      Je pense qu’il n ‘y a pas mieux pour dire quand on réalise un bien soit pour nous soit pour notre patrimoine de pouvoir dire, « J’ai fais ça » au lieu de « J’ai fais faire ça » , que beaucoup de gens on la fâcheuse tendance à confondre.
      Bien entendu, comme tu l’as dit, a condition d’avoir du temps à dégager pour entreprendre tout type de travaux.

      • Julien

        Excellent résumé ! Merci pour ce complément d’information.

    • Melody

      Si je devais choisir entre un immeuble et un lot de parkings, j’opterais pour ce dernier. La gestion est beaucoup plus simple et le coût d’investissement est nettement plus abordable.

    • Fabrice

      Salut

      Oui en nom propre il y aurait eu le deficit foncier mais si aucun travaux et loue en nu alors la sci is permet de deduire les amortissements comme en meuble (suivant la taille des apparts et la localisation le meuble n’est pas compatible) mais julien doit avoir aussi un but patrimonial pour avoir fait une sci sans compter aussi qua 2 mieul’indivisionr l’indivision ca peut fer perdre un bien rentable …

      A++

      Fabrice
      ( a la recherche d’un immeuble avec travaux)

    • mathieu

      Salut Julien,

      je vois que tu ne loues pas en meublé, tu ne peux donc pas défiscaliser ?
      Quel régime as tu utilisé ?

      Mathieu

      • Julien

        Bonjour Mathieu,

        la défiscalisation ne se fait pas uniquement en meublé. En l’occurrence, l’immeuble est détenu par une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés.

    • Francois lucatelli

      Merci Julien.
      Je comprends donc que tu loues tes appartements nus. Je suppose que tu as des compteurs d’eau et d’électricité par appartement, exacte ? Ce qui est bien sûr plus facile de gérer les dépenses liées à chaque appartement, étant donné qu’elles sont payées directement par les locataires.
      Je suis en phase d’acquisition d’une grande maison dans la banlieue parisienne, où j’envisage de la réhabilité en 13 studios.
      D’après toi, serait-il possible de louer en nu, avec un loyer charges comprises, ce qui éviterait d’installer tous ces compteurs ? Et surtout éviter des demandes administratives auprès d’EDF, La Lyonnaise des Eaux et la mairie.
      Ce serait donc à moi d’estimer les charges afin de ne pas trop empiéter sur mon rendement.
      Qu’en penses-tu ?

      • Julien

        BOnjour François,

        oui, l’électricité est payée directement par le locataire. Pour l’eau, c’est un contrat unique et je paie pour tout le monde. Par contre, il y a un sous compteur par appartement. Tu pourrais probablement utiliser ce système pour l’eau. Pour l’électricité, les normes sont assez drastiques et je suis content que ce soit l’ancien propriétaire qui ait réalisé les travaux !

    • Didier-Fabrice

      Bonjour Julien,

      Tu as oublié au moins un partenaire. Tu as acheté en SCI il faut donc mentionner ton (ou tes) associés surtout que la SCI est une forme sociétale où les associés sont responsables indéfiniment des dettes à proportion de leurs apports (sans oublier les éventuelles cautions solidaires exigées par la banque lors de l’octroi du prêt)

      • Julien

        Bonjour,

        tu as raison, j’aurais dû remercier mon associée.

    • Amandine

      Hello,
      Je vois que ce n’est pas facile d’investir dans un immeuble de rapport. Pour ma part, je ne pense pas avoir les épaules pour, mais je t’admire pour cela !

      • Julien

        Bonjour,

        oui, il faut absolument être à l’aise avec l’idée de mettre autant d’argent en jeu. J’admire les personnes pour qui un immeuble est le premier investissement

    • Amandine

      Choisir un locataire est une étape importante dans la location d’un bien immobilier ! Il y a pas mal de critères à respecter avant de faire un choix 🙂 Je suis contente que tu t’en sortes bien !

    • Richarf

      Bonjour Julien,

      Tu parles des meubles à déménager qui peuvent rebuter les locataires , une solution :

      tu as investit dans un immeuble, tu as donc plusieurs apparts. Propose à tes potentiels locataire une option (genre 25€-30€/mois), pour fournir le logement en meublés! en + tu es en SCI IS , donc pas de souci fiscal.
      c’est super vendeur!!

      Et plus tard , si tu n’as plus besoin des meubles dans cet appart tu pourras toujours les basculer dans un autre (d’où le besoin d’avoir plusieurs apparts)

      idem , tu peux proposer d’autresoptions en extra , genre machine à laver à 8€/mois. ça vaut 250€ neuf , en 3 ans , elle est rentabilisée et durera surement 7-8 ans.

      ce n’est certes pas ça qui booster ta rentabilité, mais en revanche , ça peut t’aider à louer plus facilement en offrant le petit plus qui décidera le locataire et donc au final , booster ta renta en évitant les périodes vacantes.

    • Pascal

      Bonjour Julien,

      effectivement je te confirme que la visite d’appartement est bien différente de la visite d’un garage. Déjà tu as eu de la chance, ton éventuel locataire s’est présenté au rendez-vous (-; Je ne compte pas le nombre de fois où pour mes toutes premières visites je me suis déplacé et la personne n’est jamais venue sans me prévenir …. Bref un petit conseil, depuis je rappelle toujours la personne intéressée 1 à 2h avant le rendez-vous pour qu’elle me confirme bien qu’elle souhaite toujours venir visiter le bien. Sinon effectivement (à part cas exceptionnel) les visiteurs sont souvent très prudents et ils visitent beaucoup d’appartement avant de faire un choix, il est donc assez rare de tomber sur le locataire qui va signer dès la fin de la visite. Sans compter ceux qui viennent et t’exposent leur situation particulière après coup en t’expliquant qu’ils n’ont pas le revenu nécessaire pour payer le loyer. J’essaie maintenant d’avoir quelques renseignements au téléphone sur la situation du candidat avant de fixer une visite. Pour les documents, j’avais regardé sur Internet ce que les différentes compagnies d’assurance demandent pour accorder une GLI et je demande les mêmes documents (surtout demander à voir les originaux, pas d’envoi par mail …) . Quant à la déco, comme on dit « les goûts et le couleurs … », ça peut déclencher un coup de coeur ou rebuter la personne. L’important c’est que ce soit propre, moi toutes les peintures étaient refaites en blanc pour que ce soit neutre. J’ai investi dans un dernier étage en me disant « c’est sympa, ça évite le bruit des voisins du dessus » mais comme y’a pas d’ascenseur malgré les 4 étages, ça ma fait perdre quelques candidats, bref un dernier étage se loue avec plus de mal.

      • Julien

        Bonjour Pascal,

        oui, je partage ton expérience. J’ai aussi eu une annulation de visite alors que j’étais presque sur place. Pour éviter cela, je me déplace pour faire deux visites le même jour

        L’inconvénient des étages, c’est aussi pour monter les meubles. Cela rebute quelques personnes !

    • Cedric

      Salut Julien,

      félicitations pour ton achat !
      l’histoire de ton immeuble, me fait penser à ma dernière acquisition : un immeuble de 4 T3, dont 1 de libre également, que j’ai transformé en meublé (lmnp) à des étudiants.
      Tu as acheté dans quelle ville ?

      @9

      • Julien

        Bonjour,

        j’ai acheté dans une ville entre Angers et Cholet dans le Maine et Loire.

    • Allifat

      Bonjour Julien , mettant à part les critères habituels , je peux te donner un conseil: ne loue jamais à des amis ou amis d’amis, ou pour rendre service. C’est le meilleur moyen que les locataires jouent ensuite sur la fibre amicale pour obtenir si besoin des délais en cas de souci. 4 ans d’impayés pour moi à cause de ma gentillesse.
      ensuite un nouveau phénomène: une amie tente de louer un bel appart, bien placé, au prix du marché, T3, à 810 euros cc, sans succès depuis 3 mois, à aix en provence, ville cossue. Elle prévient le jour de la visite qu’elle contacte les employeurs pour vérifier la véracité des documents. Résultat: sur 15 visites en 3 mois, des locataires enthousiasmés, mais pas UN seul dossier déposé…???En fait, beaucoup de gens (je pense 50%) falsifient leurs fiches de salaire car le delta réclamé de 30% officiel est trop élevé, et la majorité des « falsifieurs » paient cependant leurs loyers. Je pense qu’il faut oublier cette précaution ou cesser d’ etre bailleur. Ce que j ai fait car des locataires fonctionnaires ne payaient pas…!

      • Julien

        Oui, je pense que les précautions sont nécessaires mais elles ne protègent pas des éventuels impayés. Avec des fonctionnaires, tu vas pouvoir récupérer tes loyers via le tribunal. As-tu entamé les démarches ?

    • Armand

      Bel achat , propriétaire de garages grâce à ton blog, j’ai aussi investi dans 2 appartements, je serai ravie de te donner quelques conseils notamment dans la partie fiscale qui te permettra de ne pas payer d’impôt ou très peu…

    • Richard

      Bonjour Julien,

      La sélection est un moment très important effectivement, car tu pars sur un engagement assez long terme avec ton locataire et pour des montants mensuels qui peuvent être assez conséquent.

      Je ne connais pas la location de garage , mais j’imagine en effet que les critères de choix sont différents , là ou c’est plus du fonctionnel /besoin pour un parking , il y a un aspect désire/plaisir pour un appartement et de ce fait , le choix est pas forcément aussi rationnel.

      Louer un appartement prend du temps , car il faut répondre au téléphone, aux emails et surtout faire visiter.Pour gagner du temps , tu peux filtrer en envoyant un dossier précis avec les pièces justificatives que tu désires que les potentiels locataires doivent t’envoyer avant de pouvoir visiter.

      ça te permettra de limiter le temps passé à faire des visites en pré-séléctionnant .

      Autre points, nous demandons la raison de la recherche d’appartement désormais. Pour une raison simple, (on vise les étudiants principalement) , quand c’est simplement pour un stage de qq mois de milieu de cycle , tu es certains que la location ne sera que temporaire et que tu devras rapidement chercher de nouveau un locataire…. d’où une perte de temps.

      Pour ce qui est du choix final du locataire , c’est très compliqué… l’humain et le relationnel prend une part prédominante au moment du choix… l’important étant d’avoir un bon feeling avec la personne, sans quoi , je pense qu’il vaut mieux passer son chemin.
      Nous sommes 3 dans la SCI , on se concerte pour chaque choix et on préfère rater un locataire quand nous sommes en désaccord plutôt que de prendre un risque.

      PS : petit retour d’expérience , on estime que la location d’un appartement prend environ 15-20H tout compris (annonce , réponse au tel et mail , visite , bail , état des lieux). C’est donc une durée qui n’est pas à négliger!

      Au plaisir de partager avec toi mon expérience.

      • Julien

        Salut Richard,

        merci pour ton retour d’expérience très détaillé et très pratique : j’adore !! Je suis bien à 10 heures de travail pour la mise en location de cet appartement. J’ai deux visites à effectuer cette semaine, j’espère que ce sera bon !

        Je prends l’idée du dossier, cela me paraît intéressant pour filtrer les visites.

    • Amandine

      Hello,
      Il y a pas mal de choses à gérer lorsqu’on achète un immeuble de rapport ! Ça semble être une bonne idée, mais il faut avoir les épaules assez solides pour arriver à manager tout ça !

      • Julien

        Bonjour Amandine,

        ce n’est pas simple tous les jours, mais avec le temps, on s’y habitue !!

    • barbara

      Bonjour , félicitations pour cet investissement, est ce que tu continuera à acheter des garages aussi ou bien tu te lances dans les logements ?
      Pour ma part je vais bientôt signer pour un garage que je vais louer ou peut être revendre d’ici 1 an pour essayer de faire une opération d’achat revente.

      Bonne semaine à toi.

      Barbara.

      • Julien

        Bonjour Barbara,

        très bonne question ! Oui, mon objectif pour cette année est de racheter un lot de garage pour atteindre la centaine. Tant que je n’ai pas de recul sur l’immobilier d’habitation, je ne continue pas mes recherches.

    • marie

      Super bravo Julien. J attends la vidéo suivante

    • Jérémie M

      Bonjour Julien,

      C’est une idée que je compte aussi faire après mon investissement dans des garages. Néanmoins multiplier les locataires dans un immeuble sous-entend de multiplier les risques de problèmes liés aux voisinages. Attention à ce point, notamment lors de ta sélection du (ou des) locataire(s) !

      Jérémie M.

      • Julien

        Merci pour le conseil ! Le piège reste de vouloir louer au plus vite et donc de ne pas sélectionner correctement… C’est ça non ?

    • Yves S

      Pas très chaud : il faut trouver 4 locataires ( ou 4 familles) le plus rapidement possible !

      • Julien

        Non, il y a juste un t3 de libre. Je pense à réaliser quelques travaux pour créer le coup de coeur.

    • Govindassamy

      Bonjour Julien,
      Felicitations pour ton nouvel investissement, je suppose que tu as usé de la Sci à l’ is?

      A bientot
      Romuald

      • Julien

        Oui, j ai acheté l’immeuble dans la même sci que les 23 garages. Je n’avais pas d’intérêt particulier pour en créer une seconde sci.

    • Catherine

      Bonjour Julien,
      Je suis surprise car je croyais que tu ne voulais pas avoir à gérer les nombreux problèmes avec les locatairesu, les charges, les travaux. Mais je suis intéressée de suivre ton aventure.
      Catherine

      • Julien

        Bonjour Catherine,

        effectivement, ce n’est pas ma tasse de thé, mais je veux voir ce qu’il en est vraiment plutôt que de rester sur des préjugés.

    • Amandine

      Bonjour Julien,
      Je suis ravie d’avoir découvert ton blog ! Il parle de l’investissement immobilier et c’est un sujet qui me passionne 🙂 Félicitations pour tes placements !

    • Aurélien

      Bravo Julien,
      Je te félicite pour cet achat, et t’encourage à continuer!
      Pour ma part, je suis l’un des premiers acheteurs de ton livre sur l’investissement dans les garages et j’ai franchi le pas dans la foulée, en achetant un lot de parkings que j’ai fait en partie boxer..
      Malheureusement quand on gagne bien sa vie, se déplacer pour 80€ en moyenne n’est guère motivant…
      Pour moi cela va quand on se lance, pour se donner une assise patrimoniale et une expérience.
      J’ai donc immédiatement enchaîné avec les immeubles de rapport.
      Hélas, les banques ne m’ont pas suivi malgré des rentabilités effectives supérieures à 15% et un apport conséquent.
      Finalement cela m’a donné le temps de me former efficacement sur ce que je devais acheter ou non.
      Je travaille toujours avec le même agent immobilier, mais désormais je vais au bout des signatures que je lui fais
      A ce jour, je cherche à optimiser mon imposition, c’est pourquoi j’ai souscrit à ta formation sur les SCIs.
      Deux livres à finir de lire sur le sujet, et je démarre ta formation
      Je suis très content que tu aies également franchi le pas!!
      Bonne chance pour la suite, je pense que ce sera une bonne surprise pour toi
      Cordialement,
      Aurélien.

      • Julien

        SAlut Aurélien,

        oui, je suis la même logique que toi, à la distinction que pour moi, ce n’est pas 80 € par mois, mais 1000 € par an de loyer. C’est tout de suite plus motivant !

        A bientôt dans la formation SCI !

    • Pauline Rossi-Vives

      Je trouve ça très intéressant, et pas étonnant du tout. C’est un peu la suite logique à l’expérience d’investissement immobilier dans les garages.
      Hâte que tu partages ton ressenti, grâce à toi, on a déjà un bon aperçu des embûches et des difficultés mais aussi des points positifs.

      • Julien

        Merci Pauline ! Au plaisir d’en échanger ensemble !

    • lionel

      Es-tu surpris par ce 5ème investissement ?
      Non je ne suis pas surpris pas cet investissement, c’est bien de diversifier et de ne pas tout mettre dans le même panier.

      Penses-tu que les immeubles soient un meilleur investissement que les parkings ?
      Un logement est un bon investissement, les contraintes ne sont pas les mêmes par rapport aux garages, les charges d’impôts, les réparations et les impayés surtout en hiver.

      • Julien

        Bonjour Lionel,

        je classe les immeubles juste derrière les garages pour toutes les raisons que tu cites.

    • fanch

      quelle surprise ! je ne pensais pas que tu franchisses le pas vers de l’immobilier d’habitation
      comme quoi tout peux arriver . c’est autre chose que les garages qui sont plus simples à gérer.
      avoir les 2 ne me semble pas incompatible , j’en fais l’expérience actuellement avec un studio ,un t1 et quelques garages.c’est parfois difficile de trouver un locataire qui dure dans le temps pour les appartements , mais c’est le jeu
      les travaux sont plus importants que sur les garages avec parfois des risques sur l’état de l’appartement en fin de location.
      bravo quand même pour cette nouvelle aventure pour toi mais je crois que tu ne pars pas désarmé….
      content de pouvoir suivre tes différents chemins dans l’immobilier….

      • Julien

        Oui, on pourra échanger sur le sujet avec plaisir !

    • Vergne

      C’est vrai qu’au départ il ne s’agissait que des garages.
      Est ce que tu penses en avoir fait le tour?
      Pour ma part je considère que les garages ou les maisons restent un investissement bien plus intéressant que les appartements.
      Peut-être qu’en étant propriétaire de l’immeuble entier, çà rend les choses plus faciles. Il y a beaucoup à dire sur le sujet.
      Que penses tu des fonds de commerce?

      • Julien

        Bonjour Jacques,

        non, je n’ai pas fait le tour des garages. J’en apprends encore tous les jours. J’ai juste l’impression de repartir de zéro ou presque.

        Pour les fonds de commerce, je dirai que la situation économique n’est pas engageante partout. Je parierai plus sur des emplacements n°1 avec des enseignes sous franchise.

        Dans les petites villes, je suis assez pessimiste et je ne voulais avoir de commerce en rez de chaussée de mon immeuble.

    • Jerome

      salut julien
      non pas du tous supris de ce choix
      c’est une façon de se diversifier et d’avoir des leviers plus important pour des revenus passives.
      bonne journée
      jérome

    • lannoo

      Hello,

      pour ma part j’ai investi dans une maison de famille louée à un de mes oncles et dans un box loué à un particulier.
      Question engagement du prorpietaire, le box est beaucoup plus simple : pas d’entretien de chaudiere, de soucis de chauffage, de consommables à changer etc….. y a pas photo !

      Antoine

      • Julien

        Salut Antoine, je suis d’accord avec toi : la loi pour les parkings est plus simple !

    • Mickaël

      Bonjour Julien,

      Je te suis régulièrement sur ton 1er blog. J’ai été surpris par ce nouvel investissement. C’est un projet beaucoup plus important que d’acheter des parkings.
      Comment as-tu géré le passage de l’achat de parking à l’achat d’immeuble de rapport?
      Les contraintes ne sont pas les mêmes et surtout les montants d’investissements sont plus élevés.

      Mon expérience dans les parkings me permet de dire que les relations avec les locataires n’est pas toujours simple. Comment gères-tu les relations avec tes locataires en immeuble.

      Merci pour ce partage qui me permet de progresser aussi 🙂

    • yves

      Pour que le rapport soit meilleur que celui des parkings, pense à la colocation .

    • Pascal

      Ah oui très bonne remarque, à un moment j’avais envisagé d’investir dans une ville plus éloignée de mon lieu d’habitation pour profiter de tarifs moins élevés. C’est une erreur à ne pas commettre même si on pense déléguer la gestion à une agence, il est nettement préférable d’être à côté. Quand je vois le nombre d’AR que j’ai déjà effectué pour gérer des tas de tout petits problèmes, je ne regrette pas d’avoir acheté près de chez moi ..

      • Julien

        Bonjour Pascal,

        oui, c’est aussi ma première impression. Autant les garages se gèrent facilement à distance, pour l’immobilier d’habitation cela n’a pas l’air d’être le cas.

    • Pascal

      Bravo, c’est du courage. J’avais envisagé de faire ça à un moment mais quand je vois comme j’ai galéré avec mes 2 appartements (toujours des petits travaux à faire qui prennent du temps et de l’argent) je me dis que pour gérer tout un immeuble il faut avoir du temps. En plus, je pense que l’aspect gain par rapport à un appartement est à modérer selon la région où on investit. Je suis dans le Sud où les tarifs sont exorbitants
      et je ne pense pas pouvoir réaliser une opération où 3 appartements sur les 4 suffiraient à financer le bien. Hâte de connaître la suite. Encore bravo.

    • Samuel

      Super Julien! Félicitations!Cela ne m’étonne pas de toi ton esprit d’investisseur et ton envie sont intacts!
      Je ne pense pas que ce soit meilleur que les parkings, je trouve par contre intéressant de diversifier ses investissements! Je commence à me pencher sur la question! L’avantage de l’immeuble c’est que tu as plusieurs appartements la rentabilité sera meilleure, je te fais confiance pour qu’elle le devienne ;-)!
      A bientôt

      • Julien

        Salut Samuel,

        elle ne dépassera jamais les garages, et de loin ! Ce sont les garages qui vont payer l’immeuble !

    • François

      Bonjour
      Entre les charges, taxe foncière, travaux de rafraîchissement, impôts et CSG, sans parler des mauvais payeurs, location vide et détérioration, il n’y a pas photo, reste sur les garages !
      Salutations

      • Julien

        Trop tard 🙁 je verrai bien ce qu’il en est et je dirai la vérité sur les deux types d’investissements.

    • Greg

      Je suis très surpris de ton investissement toi si n’était pas intéressais par l’immobilier. Ma fou c’est une excellente décision. Félicitation.

    • Payet

      pour avoir bcp investi dans des studios dans le passé, il y a qq avantages grace au deficit foncier si tu y fais bcp de travaux.
      Tu peux gagner sur la prise de valeur du bien suites aux travaux (encore faut il bien gérer les entrepreneurs et les dépassement de budget) et si l’immobilier est haussier. Car à contrario, les parking prennent globalement peu de valeur (sauf jackpot si un promoteur veux racheter le terrain des parking pour construire un immeuble et te paye une indemnité d’éviction).

      En revanche, c’est nettement plus chronophage, avec bcp de plaintes des locataires pour tout et n’importe quoi, et plus stressant car en cas de vacance du bien (surtout au mois d’aout), tu perds tres vite des sommes plus élevées. Les surfaces petites sont assez rentable, sauf que tu ne peux pas vivre très longtemps dans un 20m2, et donc ca tourne bcp. Alors que j’ai des locataires de parking depuis plus de 20ans.
      Les nouvelles dispositions fiscales plafonnent les prix au m2 loué. Quant aux locaux commerciaux en rdc, les hausses de loyer ou renego de fin de bail sont très très encadrés (c’est un boulanger qui te parle).
      Alors que sur les parking, j’augmente tout le monde de 5% chaque année.

      Enfin la rentabilité est plus faible qu’avec les parking.

      Je serai intéressé d’avoir ton analyse économique entre ces 2 types de bien, et je suis sur que tu as décidé sur ce bien en connaissance de cause, mais voila mon retour d’expérience sur le sujet.

      • Julien

        SAlut,

        c’est une bonne idée de vidéo ou d’article ! Tu décris bien les inconvénients des deux côtés. Pour équilibrer, je dirai que tu t’enrichis aussi plus rapidement avec un immeuble car les sommes en jeu sont plus importantes !

    • Serge

      Bonsoir Julien ,

      Après avoir acheté ton ouvrage et reçu régulièrement de tes nouvelles par mail , je suis heureux de te voir « passer » dans un domaine que j’affectionne plus particulièrement ( je t’avais d’ailleurs exprimé précédemment en toute sincérité ma position plutôt réservée en matière de parking et garages liée aux charges de copropriété à moins d’acheter un lot complet comme tu l’as fait )
      L’immeuble de rapport avec un seul maître à bord est assurément un très bon choix ! Il me tarde de voir tes autres commentaires et vidéos sur le sujet .
      A très bientôt .

      Bien cordialement .

      Serge .

      • Julien

        Bonjour Serge,

        oui, je suis comme toi, je ne suis pas fan des copro. J’ai la chance d’avoir le choix de pouvoir y échapper, mais ce n’est pas le cas de tout le monde ! Au plaisir de partager avec toi !

    • Boutard David

      Salut Julien,
      très content pour ton nouvel investissement. Ça change des parkings.
      Je te contacte semaine prochaine pour un nouveau rendez vous. Ce n’est pas la grande forme. Chuis couché avec pleins de frissons. Bonne soirée et bon rdv..
      David.

    • Christian

      Cher Julien,

      C’est un bonne stratégie, il ne faut pas mettre ses œufs dans le même panier… aux risques..

      Bon vent

      Christian

    • richard

      Bonjour Julien,

      Je suis ton blog parkinggarage depuis tes débuts et je suis content de voir que tu te lances dans les immeubles , j’ai pris ce chemin en même temps que toi,quand tu t’es lancé dans les parkings et très honnêtement je ne regrette pas!

      Grâce à la lecture de ton blog , j’ai découvert un peu les parking , leur gestion et comme tu l’as bien précisé dans ta vidéo , ce n’est pas le même business que des immeubles ou apparts , mais il n’en est pas moins intéressant!

      Au plaisir de partager mon expérience avec toi.

      Bonne journée
      Richard

    • richard

      Bonjour Julien,

      Le déficit est également possible en SCI IS , et heuresement!

      Cependant, tu as raison contrairement à de la SCI IR , ce déficit n’est malheuresement pas reportable à titre perso au niveau des impôts.

      Mais fort heuresement, le déficit est reportable dans la compta de la SCI (sans limite de durée en + désormais il me semble) et grâce à cela ma SCI ne devrait pas payer d’impôt avant environ 7 ans. Avantage en + de la SCI IS, c’est que l’ensemble des travaux sont déductibles et les frais gravitant autour de l’achat aussi (notaire etc etc).

      Bonne journée à toi.
      Richard

    • Patrick

      Bonjour Julien,

      Bravo pour vos investissements en si peu de temps.

      Oui je pense qu’il faut diversifier ses investissement, je fais comme vous, mais à l’inverse j’ai acheter des petits immeubles et aujourd’hui je cherche des garages, mais la tache me semble bien plus compliquée car il y a peu de lots de garage en vente, et il faut souvent s’éloigner pour trouver le bon bien.

      Un petit immeuble (en pleine propriété je suppose) est un très bon choix, rien à demander à personne pour gérer comme bon nous semble.
      Personnellement j’aime bien les immeubles un peu « vétuste » ce qui permet d’acheter pas trop cher, de faire des travaux et faire du déficit foncier et en plus donner de la valeur au patrimoine.

      Bon courage à vous

      Cordialement
      Patrick

      • Julien

        Bonjour Patrick,

        oui, je comprends bien la stratégie du déficit foncier, mais ce n’est pas celle que j’ai choisi ! J’ai opté pour la SCI à l’IS où le déficit n’est pas possible… Serais-tu partant pour témoigner de tes investissements immeuble ?

    • Loïc

      La diversification des investissements me semble intéressante afin d’avoir dans son patrimoine divers biens. Le mixage Appartement/immeuble/garages/parking/maison permet de répartir le risque mais cela reste tout de même de l’immobilier.
      Plusieurs appartements = plusieurs locataires. Encore faut-il arriver à investir dans plusieurs immeubles. La localisation est primordiale tout comme un parking/garage.
      Mon constat : 1 locataire d’appartement = 6 à 7 locataires de parkings/garages, donc un risque plus grand si le locataire de l’appartement fait financièrement défaut. C’est aussi des travaux (même minimes) à chaque changement de locataire. Je privilégie les parkings/garages pour le moment pour mes nouveaux investissements, la flexibilité et le rendement me paraissent plus intéressants. 🙂

    • Anthony

      Salut Julien,

      Je viens de finir ton livre que j’ai trouvé très intéressant.

      Je suis intéressé par un lot de 8 garages + 1 place de parking à Valenciennes pour 34 000€ (50 000€ à l’origine, bien négocié). C’est dans une impasse et c’est difficile de se garer dans la rue, c’est donc un bon point.

      Cependant, j’ai besoins de quelques conseils avant de ma lancer :

      – Dans tes investissements, le PU par garage est d’environ 2000€, moi 4200€. Penses tu que c’est trop cher?
      – A environ 200m il y a une place avec des place de parking en zone bleue. Penses tu que c’est rédhibitoire?
      – La rue principale est en zone bleue et il n’y a que des maisons 1930, cependant, dans les rues adjacentes, c’est beaucoup de pavillons avec garage et place de parking…
      – Le quartier « craint » un peu, il y a 3 blocs d’appartement a 50m des garages. Penses tu que c’est un réel inconvenant? Ou plutôt un avantage (les personnes voulant « protéger » leur voiture…)
      – Les garages sont bâtis sur de la terre.

      Difficile de se lancer la première fois. J’ai peur de trouver un lot de garage à 2-3000€ la pièce d’ici quelques semaines et de regretter de ce fait mon achat.

      Merci pour ton aide

      • Julien

        Bonjour Anthony,

        je t’ai répondu par email.

    • Jacques Vergne

      Salut Julien,

      bien d’accord avec toi. Les garages au bon prix restent la meilleure affaire mais les garages au bon prix sont rares. Les taux d’emprunts sont exceptionnellement bas et ce serait criminel lorsqu’on est « bankabeul » (ceci dit sans ironie)de ne pas en profiter pour investir dans des affaires moins rentables mais qui garantissent un patrimoine bien + important et qui sont financées par le surplus des garages. L’inconnue c’est la location des apparts ou le retournement de marché mais qui ne tente rien ….

      • Julien

        Salut Jacques,

        nous sommes d’accord. Quand j’ai revu mon enregistrement, le terme bankable m’a aussi fait sourire !!

    • fanch

      bonjour,
      je pense que la métaphore du train est bonne
      nous avions échangé sur ma situation
      j’ai toujours un studio et un T1 avec une vingtaine de garages disséminés
      j’avais des soucis de location des appartements car j’avais misé sur de la location pour étudiants
      au hasard des rencontres, j’ai rencontré une personne qui travaille dans un service de tutelle
      il m’a dit être intéressé par ce type de logement pour les personnes dont il s’occupe car les propriétaires restent frileux pour une location à ces personnes en diffculté.
      ainsi je suis en train de louer le T1 pour une personne majeure protégée avec l’assurance d’être payé pour le loyer et un accompagnement pour cette personne et donc l’appartement.
      par ailleurs je suis sur le point de signer pour 3 nouveaux garages car je pense ,comme toi ,
      que les garages restent un très bon investissement
      merci pour ton blog et pour les infos que tu fais circuler
      à plus tard
      cordialement

      • Julien

        Bonjour,

        j’ai des locataires sous tutelle dans mes garages et je te confirme que c’est extrêmement confortable pour se faire payer ! C’est bien que la location se passe avec le service de tutelle. N’hésite pas à me tenir au courant sur cette location.

        • fanch

          bonjour,
          juste un mail comme tu me l’avais demandé, pour te dire que la location d’un de mes appartements s’est fait courant juillet et c’est une personne sous curatelle renforcée qui s’est installé dans cet appartement.
          effectivement tout s’est bien déroulé et je suis payé tous les 1er du mois et les rapports sont très cordiaux tant avec le curateur qu’avec la personne protégé.
          accessoirement cet été, j’ai acheté 2 garages à morlaix( 8000 euro les deux) et je viens de les louer 75 euro chacun ,donc je continue quand même dans les garages…
          à bientôt
          merci encore pour les vidéos

    • jean

      Bonjour,
      article très intéressant et site très bien qui donne envi d’investir.
      pour géré un immeuble c’est assez simple il faut juste de la logique.
      j’en possède 2 et je les vents 1 de deux local commercia1 local de 180m2et 1 local de 53m2 qui peut être transformer en appartement 2 T3 ou 3 T2 des travaux on été prépare pour ca et 1 immeuble de 4 appartements 2 T2 et 1 T3 et 1 T4 avec de bon revenu il y a un potentielle super intéressent qui peut être de 9.5 % .si il Ya des personne intéresser pour investir il sont a vendre .Car j’ai un autre projet de prendre un autre immeuble plus garant avec un nombre de 10 appartement.

    • Emilio

      Je m’intéresse depuis peu à tout ce qui entoure l’investissement des garages, et je dois dire que votre site est une mine d’informations ! Merci à vous pour tout ce partage.

    • Damien

      Bonjour à vous deux!

      A rajouter pour la recherche: en plus de contacter les agents immobiliers et fouiner sur les sites d’annonces, il est aussi intéressant de contacter directement les notaires, notamment pour ce type de biens! En tout cas merci pour cet article, l’immeuble de rapport est selon moi le moyen le plus optimum de se créer rapidement un « gros » patrimoine immobilier.

      A bientôt
      Damien

    • salvio d'Entrepreneur débutant

      Salut !

      Effectivement, la réactivité est primordiale. Même si vous n’aurez pas le même niveau de concurrence que pour des appartements ou maisons.

      Car ce n’est pas Monsieur ou Madame tout le monde qui cherchera à investir dans un immeuble…

      C’est surtout les marchands de biens qu’il va falloir court-circuiter… Et j’en ai fait les frais…

      Un agent immobilier m’a un jour dit: « tu verras, l’immobilier est un monde de requin… »

    • Marc

      Salut les Julien,

      Beaucoup de point commun entre les investissements immo, que ce soit parking, studio ou immeubles : rapidité, bon outils, bon relationnel.

      Je pense aussi comme Jérôme que pour un premier investissement il vaut mieux commencer petit pour faire ses preuves puis montrer d’un cran.

      Petite question, les commerces sont plus ou moins difficile à louer que l’habitation ?

      A bientôt,
      Marc.

      • Jérôme

        Salut Marc,

        La question des commerces est délicate.
        Regarde simplement autour de toi le turnover des commerces.

        Même en ayant un bien dans un quartier attirant, il suffit qu’une supérette s’installe deux rue plus loin l’année prochaine et c’est mort.
        Malheureusement cela est valable pour tous les types de commerce.

        Ceci dit, les loyers provenant des surfaces commerciales sont intéressant.

        • Julien

          Bonjour,

          quand je regarde de plus près les commerces dans les villes que je visite, je trouve beaucoup de disparités en fonction des villes. Certaines affichent un bon dynamisme et les commerces survivent. D’autres, à l’inverse, voient les vitrines se couvrir de panneaux à louer.

          J’ai l’impression que la génération de nos parents (baby boomers) est en train de partir en retraite et qu’il n’y a plus l’envie de devenir commerçant dans les générations plus jeunes. De plus, l’effet crise et la suprématie des grandes surfaces mettent à mal beaucoup de petits commerces.

          Qu’en pensez-vous ?
          Julien

          • David SEVELIN

            Oui c’est vrai. et il y a par contre sur abondance d’opticien, kebab, coiffeur…
            mais ce sont des loyers plus élevés…

    • Jérôme

      Salut les Julien’S

      En effet, comme pour les lots de parkings, les immeubles de rapports peuvent offrir une bonne rentabilité.
      Comme tu le dis si bien, il faut être réactif, et cela demande de la préparation.
      Toutefois pour ceux qui débutent dans l’investissement, je leur conseille de commencer avec un bien « simple » afin de faire bonne figure auprès de la banque.
      Ne pas oublier l’une des bases de l’investissement, il faut que cela s’autofinance.
      Et oui, il faut que le banquier soit votre ami …

      • Julien

        Salut Jérôme,

        je te rejoins sur ce point, mieux vaut commencer petit (des parkings par exemple ;-)) et continuer sur qqch de plus important par la suite.

        Julien

    • Fabrice

      Salut Julien,

      Merci de nous partager l’expérience de Julien à travers ce nouvel article. Peut-être que çà te donne des idées d’investissement autre que les parkings ?

      En tout cas, je vois qu’il faut une véritable préparation et un plan d’attaque avec reconnaissance du terrain (street view) pour remporter la victoire 🙂

      A bientôt,

      Fabrice

      • Julien

        Salut Fabrice,

        tu sais que je suis ouvert à toutes formes d’investissement du moment qu’elles répondent à mes objectifs.

        Pour l’immeuble de rapport, je dis pourquoi pas 😉

        Julien

    • Gestion biens immobiliers

      L’emplacement ne rime pas avec rentabilité ? Si on prend un bien immobilier dans un quartier prisé ou très dynamique les loyers sont forcément en conséquence.
      Félicitation pour le parcours de François de se lancer dans l’investissement sans avoir eu de formation ou être épaulé par des conseillers, car en plus de l’immobilier, il faut gérer les locataires que ce soit pour les impayés ou pour les travaux.
      Penses-tu que c’est encore possible de se lancer dans l’investissement sans capital de départ en ce moment ?

      • Julien

        Bonjour Michel,

        J’ai rencontré un lecteur qui habite St Etienne mardi soir. On a discuté investissement dans les garages mais aussi dans l’immobilier.
        En l’occurrence, il a acheté un immeuble de trois appartements, avec 1800 € de revenus nets mensuels. Il est en location (400 €/mois)
        Son truc a été de monter un dossier énorme pour convaincre le banquier que l’affaire était excellente pour le secteur où il achetait.
        De plus, s’il loue deux appartements sur les trois, il est dans ses frais.
        Je ne connais pas bien les banques, mais ce sont des professionnels. S’ils ont confiance, ce doit être possible !
        As tu des exemples qui prouvent le contraire ?

        Julien

    • Expertises immobilières

      Les garages et les parkings semblent en effet être un investissement plus simple à réaliser surtout quand on est néophyte.

    • alexandre

      Hello Julien,
      très bonne interview. Agréable à lire d’autant que François a une certaine expérience de l’immo. Je suis tombé sur la baisse de 10% dans l’immobilier ancien dans certaines régions, je confirme, car je garde un oeil attentif là dessus. Je ne pense pas qu’il devrait y avoir un Krach, mais il y aura des correctifs plus ou moins importants, c’est certain.

      @ bientôt et bonne soirée

      • Julien

        Bonjour Alex,
        J’aime beaucoup la vision et la philosophie de François.
        C’est vraiment un plaisir de te faire découvrir cet investisseur !
        Julien

    • choquel

      j’aimerais acheter un garage afin de le louer! est-ce rentable?

      • Julien

        Bonjour,
        Dans l’immobilier comme ailleurs, il y a des bonnes et de moins bonnes affaires.

        Les parkings et les garages sont naturellement plus rentables que les appartements.

        Il suffit de bien les choisir.

        Je suis là pour t’y aider.

        Julien

    • Phillipe

      Une très belle présentation de François ou je m’y suis un peu retrouvé notamment pour les études (DUT R&T).

      François semble très sincère et vrai dans ces propos et j’apprécie vraiment (on le lit sur ces articles) mais aussi parce qu’il le partage.

    • Wilfried Boulet

      Je suis du même avis que François concernant cette partie
      « pas pour faire de la plus-value, mais plutôt sur des valeurs de rendement »

      je suis débutant dans le domaine,mais d’après mes recherches le buy and hold semble être une des meilleures alternatives (avec des trackers indicés sur le cac 40 par exemple,qui assurent une bonne rentabilité si on est capable de soutenir l’effort et d’acheter en continu)

      Mais pour le moment,je n’en suis qu’à l’étape théorique dans tout,donc je laisse les plus expérimentés me corriger si besoin.

      En tout cas félicitation,j’espère avoir autant de bien que toi (avec de bon rendements bien sur) quand j’aurais ton age 🙂

    • Latonne

      Article très intéressant!

    • François d'Objectif-Tune

      Moi aussi j’ai lu le livre… et le moins que l’on puisse dire, c’est que ça donne envie de se lancer !
      Très bien écrit, on ressent tout de suite le travail (et le talent !) du journaliste.

      • Julien

        C’est vrai que le livre du Ludovic est bien. Cependant pour ma part, et contrairement à toi François, il ne m’a pas donné envie de me lancer dans la loc saisonnière.
        Ce type de location ne correspondant pas à mes contraintes personnelles. La loc classique me convient pour le moment.
        A bientôt,
        Julien

      • MARJAULT Yann

        Bonjour,
        félicitations pour tout ce travail! Je suis très en accord avec tout ce qui est dit. Je vais essayer de lire le livre pour confirmer. moi j’investis dans les mobil homes, il y a évidemment des similitudes. J’ai réalisé un site d’aide à l’investissement (pas de livre…), j’essaie d’orienter de futurs investisseurs pour éviter certaines erreurs courantes.
        A bientôt et bon courage!

    • Ludovic

      Bonjour Alex,
      Il faut déjà définir tes objectifs.
      La mer, c’est vague… Si tu habites Paris et que tu investis en Normandie, t’y seras très vite et pourras en profiter à l’envi.
      Si tu habites le Nord et que tu investis à Canet-en-Roussillon, ce sera un brin plus compliqué.

      Des villes balnéaires vivent toute l’année. D’autres, uniquement 3 ou 4 mois, de juin à septembre. Si tu occupes ton appartement ou ta villa durant un mois, je ne vois pas comment tu peux rentabiliser ton investissement.

      Mais ce n’est pas la question : faut-il tout gérer soi-même pour que ça vaille le coup ? J’en suis convaincu. Un exemple ? Une agence immobilière peut prendre jusqu’à 30% du prix de la location pour te trouver le locataire et remettre les clés (les états des lieux sont rarement faits).

      Grâce à internet, la gestion d’un bien est simplifiée. Auparavant, les touristes passaient par le syndicat d’initiative. Aujourd’hui, ils passent très souvent par des sites spécialisés. Et te contactent directement. Il faut alors gérer la remise des clés. Certains sites internet se sont jetés sur le créneau.

      Si tu as vraiment envie de passer à l’acte (d’achat), je te conseille… de lire mon livre. la raison ? Tu y trouveras peut-être ta voie ou pourras t’inspirer de propriétaires qui réussissent dans le locatif saisonnier.
      Au plaisir
      Ludovic

      • Alex de consommer malin

        Merci pour ton message.
        Oui j’habite à 2h de route de la mer méditerranée (station du Languedoc-Roussillon). Je vise une station touristique. Bien évidemment, je ne souhaite pas gérer les passages de clés et les états des lieux tous les week end.. Tu connais des moyens pour assurer ce service sans passer par une agence? comment se passe concrètement la remise des clés?
        . Si je comprends ton raisonnement, le fait de passer par agence fait trop chuter la rentabilité….

        • Nouredine

          Passer par une agence fait effectivement chuter la rentabilité. Pour déléguer la remise des clef, il faut trouver une personne sur place, de confiance ( gardien, habitant de l’immeuble …) qui acceptera cette mission, généralement moyennant finance ( entre 20 à 40€ pour l’accueil, l’état des lieu, remise des clefs et gestion de proximité ), quelquefois gratuitement car tu a su créer une bonne relation avec cette personne !

          • Julien

            La remise des clés est le premier contact sur place. Cette première impression est primordial pour le locataire.

            Qui n’a pas été déçu d’une location à cause d’un gardien ou d’un voisin qui n’a pas été agréable ?

            J’ai presque fini le livre de Ludovic (150 pages). Il est bourré d’astuces sur la location saisonnière.

            Je retiens qu’il est primordial d’avoir de bonnes relations pour trouver le bon coup, pour les travaux, pour accueillir etc etc…

            Le livre se lit super bien.

            A bientôt

        • passion-locatif

          Bonjour Alex,

          T’as tout compris. Je ne peux que t’encourager à lire mon livre, t’y apprendras plein de choses…

    • Tanned

      Je suis intéressé par le bouquin et tout se qui concerne le logement locatif meublé non meublé! Je vais voir si ce livre peut m’intéresse mais je suis sur qu’il contient beaucoup d’informations!

      • passion-locatif

        Bonjour Stefan,
        Bien sûr que ce livre peut t’intéresser. Si tu aimes l’Allemagne, pourquoi ne pas envisager d’y investir. De nombreuses villes méritent le détour, des villes méconnues (des Français) comme Nuremberg.

        Toi qui aime bouger et découvrir le monde, tu voyageras avec les propriétaires… 😉
        A bientôt
        Ludovic

    • Alex de consommer malin

      bonjour,
      Merci, sympa cette interview.
      J’aimerais bien investir dans la location meublée, plutôt saisonnière, afin de pouvoir bénéficier de quelques semaines à la mer…
      Est-ce tu penses qu’on peut avoir une rentabilité correcte si on met l’appartement en agence? Faut-il absolument gérer tout soi-même pour que ça vaille le coup?
      Merci

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