csAcheter une place de parking ou un garage pour le louer est un investissement avec une bonne rentabilité !

Mais que tu détiennes une société, un emploi salarié ou un parking, tu vas payer des impôts sur les revenus de ce parking. Avant d’acheter une place de parking, tu dois de connaître la fiscalité, autrement dit, les impôts sur les parkings et garages.

Acheter une place de parking crée des impôts

Quand tu achètes des parkings pour les louer, les locataire vont te payer des loyers. Tu vas aussi payer des impôts sur les loyers de ces parkings. L’impôt est une charge comme une autre, si ce n’est qu’elle est obligatoire. Nos impôts ne sont pas inutiles, ils servent à financer les services publics. Comme les impôts sont une charge que tu ne maîtrises pas, je te conseille de lire la suite. Acheter une place de parking pour investir sans connaître comment tu vas être taxé serait une très grave erreur !

Achat de parkings : attention aux taxes

En fait, l’impôt est et sera la plus grosse dépense occasionnée par ton investissement dans les box garages. La bonne nouvelle, ce que c’est souvent la seule dépense de ton investissement. Rien qu’en comptant la taxe foncière du parking et le calcul de l’impôt sur le revenu, tu peux perdre un quart des loyers.

Lors d’un achat de parking, l’Etat va prélever des droits de mutation. C’est un impôt sur le changement de propriétaire d’un bien immobilier. A chaque vente ou donation, l’impôt est prélevé. Les droits de mutation sont couramment appelés les frais de notaire pour un parking ou tout autre bien immobilier.

Acheter un parking pour le mettre en location

Un des premiers lots de garages que j’ai étudié me donnait une rentabilité brute de plus de 16% par an. Fort surpris de ce rendement pour des garages, je décide de rencontrer le propriétaire. Nous discutons des impôts. J’avais oublié de compter mon impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, aussi appelés CSG-CRDS dans le calcul de rentabilité des garages.

Le nouveau calcul me donnait une rentabilité nette après impôt pour ce garage de 10 % par an . Cela reste très correct, c’est pour cela que j’ai acheté ce lot de box garage. Aujourd’hui, quand je calcule ma rentabilité de tête, je considère que je ne gagnerai que 55 % à 60 % des loyers annuels.

Bien entendu, cela correspond au niveau de la taxe foncière de ma ville et de ma tranche d’imposition. A Saint Étienne, qui est une ville très endettée, le niveau de la taxe foncière atteint deux mois de loyers par année, soit 2/12= 16,66 %. Ma tranche d’imposition sur le revenu est de 15 %. Et les prélèvements sociaux sont de 15,5 % après la loi de finances 2011.

En achetant un garage ou un parking pour le louer, je déduis sur les loyers que je pense encaisser environ 16,5 % + 15 % + 15,5 % = 47 % de taxes, charges et impôts . Ce calcul ne tient pas compte du choix du régime fiscal : l’imposition au régime réel ou l’imposition au régime micro foncier avec abattement de 30 % pour des garages.

Dans certaines locations de parking, le propriétaire peut être amené à payer la taxe sur la valeur ajoutée.

Voici une bonne nouvelle : la taxe sur les plus-value immobilière ne s’applique pas toujours aux parkings. En effet, si le parking est vendu moins de 15000 €, alors tu n’auras pas d’imposition sur la plus-value réalisée.

Pour rendre cet article complet, il est à noter qu’il est possible de réduire ses impôts en défiscalisant lors d’un achat de parking ou de garage. Le parking peut être pris en compte dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.

Les gros patrimoines devaient aussi payer l’impôt de solidarité sur la fortune, dit ISF. Le seuil de déclenchement était fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net. En 2018, l’ISF a disparu au profit de l’impôt sur la fortune immobilière, dit IFI.

Le calcul de l’impôt et les taux restent inchangés. Désormais, seule la valeur des biens immobiliers est prise en compte pour estimer le patrimoine. Avant, les produits financiers, les voitures, les bijoux, etc, etc étaient aussi pris en compte dans la valeur du patrimoine.

Nous avons fait le tour des impôts que l’acheteur du parking aura à payer. Dans certains cas, le locataire du parking devra s’acquitter de la taxe d’habitation.

Acheter un parking pour le louer : 40 % de taxes sur les loyers à prévoir

Quand tu auras visité quelques affaires de parkings ou de garages à vendre, tu auras une idée plus précise du niveau de la taxe foncière. Celle ci varie en fonction de la politique de la ville et aussi de son endettement. Plus la ville est endettée, plus tu paieras une taxe foncière élevée sur ton emplacement de stationnement ou ton box. La taxe foncière et la taxe d’habitation font partie des impôts locaux sur les parkings.

Investir pour louer des parkings à des particuliers

En ce qui concerne ta tranche d’imposition, cela dépend de tes revenus annuels. En gros,  jusqu’à 10 000 € de revenus annuels, tu paies 0 % d’impôt sur le revenu. De 10 000 € à 26 000 €, tu paies 14 % et au delà, tu seras imposé à 30 % ou plus.

Pour rappel, les revenus locatifs après l’achat de tes parkings sont imposés dans la catégorie revenus fonciers. Tu as le choix d’opter pour le régime réel ou pour le régime micro foncier. Il n’y a donc pas que les impôts locaux sur les box garages à prendre en compte pour ton investissement. La fiscalité peut impacter jusqu’à 50 %, dans certains cas, tes rentrées d’argent.

Acheter un parking pour le louer peut être rentable à condition de prendre en compte la réalité de la fiscalité française. Quand je lis les annonces des parkings à vendre, je calcule toujours la rentabilité brute et je la multiplie par 0,6 (40 % de taxes environ) pour obtenir mon rendement net d’impôt. Par exemple, si ma rentabilité brute est de 10 % alors la rentabilité nette après charges et impôts sera de 10% x 0,6 = 6 %.

L’achat de places de parking reste un investissement rentable

En conclusion, tu as vu que le niveau d’imposition est très élevé pour acheter un parking et le louer. Les impôts sur les garages et places de parking viennent dégrader la rentabilité de ton investissement assez rapidement. Connaître la fiscalité et la prendre en compte dans tes calculs de rendement est indispensable pour gagner de l’argent lors de l’achat de parkings.

Malheureusement, la fiscalité en France est très forte, et elle concerne tous les types d’investissement. Tu peux appliquer le raisonnement de cet article pour l’investissement locatif dans un appartement. Pour parer à la crise du logement et à cette fiscalité onéreuse, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation pour les investisseurs en appartement : les lois Robien, Borloo et bien d’autres.

Investir en défiscalisant

Heureusement pour toi et moi, il n’est pas rare de pouvoir acheter des parkings pour les louer avec une rentabilité brute de 10 %, ou 6 % net. Je considère que l’achat de parkings pour les louer est donc très rentable comparé au livret A ou même à l’assurance vie.

Si le mois de mai est souvent synonyme de weekends prolongés, il sonne aussi comme le moment de remplir sa déclaration d’impôt. La fiscalité nous frappe deux fois en mai : le paiement du second acompte de l’impôt sur le revenu et la déclaration de revenu. Je n’ai jamais passé autant de temps à déclarer mes revenus que cette année. Je vais t’expliquer pourquoi.

Comment déclarer ses impôts ?

Je me suis penché sur ce bout de papier bleu vers le 10 mai. J’avoue avoir tout de suite regretté mon ancien travail chez Leroy Merlin. Ma déclaration fiscale était simplissime à l’époque. Je déclarais une seule source de revenu : mes salaires. Avant de remplir ma déclaration, je recevais un document d’une dizaine de page édité par l’entreprise.

Dans ce document, il y avait le récapitulatif de mes revenus : les revenus bruts, les revenus imposables… Tout était bien présenté et accompagné d’une notice explicative. Il y avait aussi la performance de mon plan d’épargne entreprise. Ce document précisait ce qui était ou n’était pas à déclarer.

Je me suis senti seul face à ma déclaration fiscale cette année. J’ai regretté le bon vieux temps où j’étais salarié. Je validais ma déclaration d’impôt en une heure, les yeux fermés, sans me poser de questions.

Pour l’année 2013, j’ai eu plusieurs sources de revenu. Les ventes de livres et de formations sont déclarées sous le régime fiscal de l’auto-entreprise. Je bénéficie de l’ACCRE. C’est un régime d’aide à la création d’entreprise. Je trouve ce régime génial. Pour faire simple, l’argent que je gagne avec le blog est déduit de mes droits aux allocations chômage.

Si les revenus du blog ne me permettent pas de joindre les deux bouts, le Pole Emploi complète mes revenus. Par contre, les mois où tout va bien, je ne reçois aucune allocation. Cette solution m’a permis deux choses :

  • recevoir moins d’aides publiques,
  • maintenir un niveau de revenu suffisant pendant les mauvaises périodes.

Tu l’as compris, il a déjà fallu me pencher sur les modes de déclaration des allocations chômage, puis des revenus d’auto-entreprise, avant même d’attaquer ma déclaration de revenus fonciers. La fiscalité locative de mes garages rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Quelles locations de garage déclarer fiscalement en 2013 ?

En 2012, j’ai rempli ma première déclaration d’impôt foncier. J’avais acheté mes quatre premiers garages à Saint Etienne en septembre 2012. Il y avait trois mois et demi de loyers à déclarer. Je n’avais que quatre locataires, mais j’ai eu quelques soucis. Le plus compliqué fût de retrouver l’ensemble des loyers encaissés. Pourquoi ?

Tout simplement parce que je n’avais pas de compte séparé pour mes locations de garages. Les loyers des garages de Saint Etienne étaient noyés parmi mes dépenses de carte bleue, mes paiements par chèque, les encaissements de salaire… Retrouver tous les loyers parmi ces quatre mois de relevé bancaire fût une bonne leçon.

Acheter un lot de boxes pour le louer

J’ai un compte bancaire uniquement dédié à la location de mes garages depuis janvier 2013. J’ai aussi un tableur informatique qui me permet de faire le suivi de l’encaissement des loyers. Tous les dix du mois, je le remplis avec les virements et les chèques que j’ai encaissés. C’est très pratique, car je sais combien de loyer j’encaisse chaque mois. Je vois tout de suite quel(s) locataire(s) est en retard. Je peux aussi émettre des quittances rapidement sans avoir à rechercher tous les encaissements de Madame Michu sur mon compte bancaire.

Cette année, je n’ai donc pas eu de soucis à calculer le montant des loyers encaissés. Le tableur a fait le calcul pour moi.

J’ai donc déclaré un an de revenu foncier pour les quatre garages de Saint Etienne. J’ai aussi déclaré les revenus de mon second lot de garages. J’ai acheté mes cinquante garages en Normandie le 15 mars 2013. J’ai donc encaissé des loyers pendant neuf mois et demi.

Fiscalité de la location de garages au régime réel

Comme tu le sais, les locations de garage peuvent être fiscalement déclarées au régime micro-foncier ou au régime réel. Pour rappel, le régime micro-foncier pour les parkings offre un abattement fixe de 30 %. Le régime réel pour la location de garage permet de déduire les charges des revenus. J’ai été confronté au choix du régime fiscal à adopter lors de ma première déclaration de revenus fonciers de l’année 2012.

J’ai fait deux calculs : le choix du meilleur régime pour 2012 et pour 2013. En 2012, le régime réel était le plus intéressant. Mais j’ai aussi calculé mes revenus probables de 2013. D’après mes prévisions, le régime réel devait aussi être plus favorable que le régime micro-foncier. Je ne me suis pas trompé.

En 2013, j’ai gagné environ 8000 € de revenus fonciers. Je ne détaillerai pas le montant des loyers ou des charges. Cette somme a été calculée de la façon suivante :

L’ensemble des loyers encaissés
– le coût des procédures d’huissiers
– les travaux de réparation
– les assurances
– les déductions liées à l’emprunt
– la taxe foncière
= env. 8000 € de revenus fonciers

J’ai eu deux surprises :

  1. j’ai économisé quelques centaines d’euros d’impôts grâce au régime réel.
  2. J’ai constaté que je pouvais déduire certaines charges auxquelles je n’avais pas pensées lorsque j’ai fait mon prévisionnel un an plus tôt.

Je suis très content d’avoir gagné autant d’argent grâce à mes garages. C’est seulement ma seconde année d’investissement, donc je crois être sur la bonne voie. Ces revenus sont un résultat concret, palpable de tout le travail que je fais au quotidien : la gestion des locations, les relations avec les locataires, mon temps de recherche, mes visites…

Je sais que 2014 sera encore meilleure, car j’encaisserai douze mois de loyers pour les garages en Normandie et non neuf mois et demi comme l’an passé.

Sur les 8000 € de revenus fonciers, il faut compter la fiscalité de la location de garage. Je vais m’acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Une fois ces impôts déduits, il me reste donc un peu plus de 5500 € de bénéfices net d’impôt.

Et le rendement dans tout cela ?

Le calcul du rendement brut est très simple. On divise le montant des loyers encaissés par le montant investi. Lorsque je dois calculer le rendement de mes locations de garage avant et après fiscalité, les calculs se complexifient. Je choisis volontairement de te présenter des approximations.

Je calcule le rendement sur l’année complète alors qu’il manque deux mois et demi de loyers pour mes garages en Normandie.

Le résultat financier exact ne m’intéresse pas, donc je ne le calcule pas, même pour moi. Je n’ai pas d’intérêt particulier à connaître ce montant à l’euro près, car cela ne changera pas ma vie. Effectuer ce calcul me prendrait probablement une ou deux heures de travail. Je préfère investir ce temps dans mes recherches immobilières. Les investissements rapportent de l’argent, pas le temps passé à calculer le rendement.

Pour rappel, j’ai investi 101 000 € dans mes 54 garages . J’ai contracté un emprunt de 45 000 € et apporté 56 000 € de ma poche.

Mon rendement financier net de charges est le suivant :

8 000 € / 56 000 € = 14.28 %

Mon rendement financier net de charges et d’impôt :

5 500 € / 56 000 € = 9.82 %

Cet argent est soigneusement mis de côté. Je compte le réinvestir dans des parkings dès que l’occasion se présentera. Je pense aussi réaliser quelques travaux pour mes garages normands. Je n’en dis pas plus pour le moment.

Penses tu que la fiscalité est un frein pour acheter des parkings ?

 

    64 replies to "Acheter un parking pour le louer : le poids de l’impôt"

    • vu de sirius

      Salut Wil
      Je vais bientôt disposer de la somme de 150 000 € cash et je me demande quel serait le placement le plus rentable : bourse? SCPI? immobilier locatif? garages? peux tu éclairer ma lanterne .Merci d’avance

      • Julien

        Bonjour,

        les garages sans hésitation. La bourse est un domaine très technique où il est facile de te faire avoir.

        Les SCPI rapportent moins que l’immo en direct et tu as souvent peu de solution à la revente de tes parts.

        L’immobilier locatif est moins rentable que les parkings et la relation locataire et les travaux sont parfois embêtants.

        Pour les garages, c’est génial ! point !

    • loic

      bonjour julien , j’envisage, d’acheter une place de parking en souterrain dans un lieu residensiel a bordeaux plus précisément 24 cours de la somme a bordeaux , le locataire actuelle paye 45 euros et si j’en fait l’acquisition j’envisage de mettre le prix de la location entre 80 et 100 euros le prix d’achat serait de 15500 euros et au niveau taxe fonciere combien je pourrais payer?
      qu’en pense tu
      merci
      loic

      • Julien

        Bonjour,

        aucune idée, il faut demander au propriétaire actuel.

    • […] – Calculer les taxes : les taxes représentent un point essentiel qu’il ne faut pas oublier, pour être sûr d’être rentable sur l’achat d’un garage il faut donc prendre en compte la fiscalité. […]

    • florent

      Salut,
      merci pour ton site très instructif. J’ai téléchargé ton outil de simulation d’investissement que je trouve bien fait. Cependant je tombe sur un résultat que j’ai du mal à interpréter.

      En supposant que j’achète un lot de garage à X€ et que je fais un emprunt correspondant à 80% de cette somme.
      Ma rentabilité nette de charge, d’impôts et de remboursement de crédit est négative (-2.5%) la 1ère année. Contre 6.8% sans compter mon crédit. Dois je considérer cet investissement comme rentable ?
      Merci pour ta réponse

      • Julien

        Bonjour Florent,

        oui, 6,8 % sans le crédit, c’est un bon rendement. Pour la partie rendement avec crédit, il faut l’analyser sur plusieurs années pour bien se rendre de l’effet de levier et des impôts. RentaGarage 2 fait ces calculs, mais pas RentaGarage 1.

    • Sasha

      Bonsoir, je souhaiterais savoir un petit conseil,
      J’ai fait un calcul si j’achète une place parking 10 000€ je le fait louer 100€ par mois, combien je payerais d’impôt environ ?je gagne moins de 20 000€ par an ensuite je ferait de la place de parking un box

      • Julien

        Bonjour,

        grosso modo, il faudra donc compter 1/3 des loyers en impôts.

    • DD

      Bonjour Julien et Tous
      J’ai un salaire moyen (1700€ brut), 1/2 part fiscale. J’ai des économies. A lire vos posts, je me tâterai à investir maxi 25000€ dans un box sur Paris (hors Frais notaire). Questions :
      1/ Malgré les FN 20%, les charges de copropriété/mois, les impôts fonciers, malgré toutes les charges venant s’y greffer, globalement, est-on gagnant en tant que pur Placement (sans louer forcément)
      2/ si je loue, si j’ai à peu près compris, le choix serait entre les revenus micro-fonciers ou sur les revenus (? je v essayer de mieux comprendre ce 2è point)
      3/ La revente : même si c’est + long qu’un bien immobilier, sur Paris, un box d’environ 25000€ FN inclus, se revend-t-il finalement ? (je ne voudrais pas me retrouver avec quelque chose d’invendable ou trop dur à revendre).
      4/ Mieux vaut emprunter pour déduire les intérêts ?.

      J’ai pourtant déjà acheté des biens immobiliers mais j’avoue avoir un peu peur dans l’inconnu d’un parking. Vos conseils : investir ou pas ?. Merci, cordialement

    • olivier

      bonjour Julien
      Je n’ai jamais été propriétaire, et pense me tourner vers l’acquisition de 3 parkings, que j’aimerais acheter cash (un investissement); je ne suis pas soumis à l’impôt sur le revenu actuellement.Je compte sur -une moyenne- 20 000 euro/ parking (fermé); j’habite à Paris, et voudrais ces parkings dans les 14 ou 15ème arrdt. Est-ce un bon choix? Les impôts/taxe foncières/autres taxes risquent-ils de me plomber?
      Merci pour votre réponse
      Olivier

      • Julien

        Bonjour Olivier,

        oui, le 14 et 15ème sont des bons choix, à conditions de choisir les bons endroits dans ces quartiers. Je te déconseille l’achat sans emprunt, sauf si tu as beaucoup d’épargne.

        Les impôts font parti du jeu, il faut les prendre en compte.

    • phzen

      Bonjour Julien,

      Trés bon blog et des infos pertinentes sur tout sur la fiscalité…
      Une question cependant. La taxe fonciere est supportée par le bailleur et déduite des loyers pour l’imposition..jusque là ok..
      Mais concernant la taxe d’habitation, normalement c’est le locataire qui la reçoit quand tu loues une maison, mais pour un parking comment ça se passe ?
      merci pour ta réponse…

        • Kapakar

          Attention Julien, votre réponse est incomplète. Voici les règles imposées par le code des impôts (source du site impots.gouv) :

          Les locaux soumis à la taxe d’habitation

          Tous les locaux meublés affectés à l’habitation (maisons individuelles et appartements) et leurs dépendances immédiates (chambres de service, garages…) sont soumis à la taxe d’habitation.

          L’ameublement du logement doit être suffisant pour en permettre l’habitation : peu importe le degré de confort du mobilier, ou que vous soyez propriétaire ou non des meubles.

          Les dépendances immédiates des habitations (garages, remises, parkings privatifs…), même non meublées ou distinctes, sont imposables à la taxe d’habitation dès lors qu’elles sont situées à une distance inférieure à un kilomètre des logements. En pratique, les garages et emplacements de stationnement situés à une distance supérieure à un kilomètre des logements ne sont pas soumis à la taxe d’habitation.

          Locaux des sociétés, associations ou organismes privés
          Les locaux meublés à usage privatif des sociétés, associations ou organismes privés, qui ne sont pas soumis à la cotisation foncière des entreprises, sont également imposables à la taxe d’habitation.

          Locaux exonérés
          Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises qui ne font pas partie de l’habitation personnelle, les bâtiments servant aux exploitations rurales (granges, écuries…), les résidences universitaires gérées par les CROUS… sont exonérés de taxe d’habitation.

      • kev

        Bonjour Julien,

        pourquoi déconseilles tu l’achat sans emprunt?
        N’est-ce pas mieux afin d’éviter de payer les intérêts d’un crédit?

        • Julien

          Bonjour,

          le crédit a un coût, mais qui est négligeable par rapport à la création de patrimoine. Si tu devais attendre d’avoir le cash pour acheter tout ton immobilier, tu finirais avec pas grand chose.

          C’est grâce au crédit qu’on se crée du patrimoine et qu’on s’enrichit plus vite. Le coût est négligeable, surtout en ce moment.

    • Sébastien

      Bonjour Julien,

      Depuis mon inscription à ton blog j’ai enfin signé mon premier achat de garage en région parisienne (92) !
      Je suis assez content, et tiens à vous remercier pour la qualité de tes conseils.

      Une question reste en suspens à ce moment. Tu nous dis :
      « Tu as le choix d’opter pour le régime réel ou pour le régime micro foncier. »
      Dans le cadre du régime réel, pouvons-nous imputer une charge d’amortissement du bien au même titre que la location d’un appartement meublé ?
      Par exemple, j’ai acquis mon bien 19 000€ plus 3 000€ de frais de notaire soit 22 000€.
      Puis-je l’amortir sur 20 ans ? (22 000 / 20 = 1 100€/an)

      Merci à toi !

      • Julien

        Bonjour Sébastien,

        super, je suis très content pour ton achat ! J’espère qu’il sera profitable et le premier d’une longue série.

        Non, tu ne peux pas pratiquer d’amortissement comme dans la location meublée. Ce n’est pas le même type de calcul de bénéfices : BIC en meublé et revenus fonciers en location nue, parking et garage.

    • Max

      Bonjour,

      Je pense qu’il faut tout de même réfléchir sérieusement à la fiscalité de ses investissements dès le départ car ensuite il est trop Tard !

      Je suis à moitié d’accord avec toi Julien quand tu dis que si tu ne paye pas d’impôt tu ne gagnes pas d’argent…Sur le principe ce n’est pas faux mais on peut tout de même envisager des solutions pour réduire son imposition.

      Je connais des personnes dans mon entourage qui ont investi dans les années 90, les prix d’achats etaient plutot faibles comparé à aujourd’hui et leur imposition également ( début de carrière = petit salaire ; pas de CSG à l’époque…Etc…)

      Aujourd’hui ils se retrouvent avec un beau patrimoine mais leurs investissements ne leurs conviennent plus car sur chaque euro de loyer qu’ils encaissent ils en donnent 56,5 % à l’état !!! ( tranche à 41% + 15,5% de CSG ).

      Autrement dit, il faut se préoccuper de l’impot tout de suite et si possible avant de réaliser son achat sinon la rentabilité espéré va disparaître comme peau de chagrin !!

      A bientôt
      Max

      • Julien

        SAlut Max,

        je suis d’accord avec toi, mais il n’empêche que si tu ne gagnes pas d’argent, tu ne paies pas d’impôt ! Et inversement, plus tu en gagnes, plus tu en paies.

        Ceci dit, il y a des moyens pour en payer moins quand tu gagnes beaucoup et oui, il vaut mieux s’y intéresser le plus tôt possible, c’est à dire avant d’acheter (dans l’immo en tout cas).

        A bientôt

    • www.girardin-outremer.com

      On se pose toujours des questions au moment de remplir sa déclaration. Donc votre article est bienvenu pour lever certains doutes.

    • ludovic baratier

      bonjour

      concernant cet impôt n’est il pas possible de défiscaliser ?

      ludovic

    • Ludovic

      Salut Julien,
      Je ne juge pas mais je trouve ton modèle d’enrichissement étrange. Tu déclares tes revenus au réel sans optimiser cette fiscalité (il aurait été bien plus cohérent de déduire les intérêts d’emprunt sur un financement total). Personnellement, j’aurais acheté un T2 à Angers avec tes 56 000 € (voire un T3 à rénover), afin d’éviter de payer un loyer. Et j’aurais cherché des biens à fort potentiel locatif (dépassant les 10% de rendement nets-nets), ce qui m’aurait permis de dégager un cash-flow positif.

      • Julien

        Bonjour Ludovic,

        oui, nous n’avons pas le même point de vue sur la fiscalité.

        Pour moi, ne pas payer d’impôt n’est pas un but, car cela voudrait dire que je ne gagne pas d’argent…

        Je veux des revenus disponibles dès maintenant et non dans 15 ans.

        C’est ma stratégie. En complément, je vais pouvoir investir dans des lots moins rentables pour « manger » ce bénéfice.

    • Mickaël

      Salut Julien,

      Beau bilan avec une très bonne rentabilité. Il me semble que ta rentabilité a progressé par rapport à ton 1er investissement à Saint Étienne 🙂

      Je pense que remplir sa déclaration est la partie la moins intéressante dans le processus d’investissement.

      A part, les charges déductibles classiques, je ne vois pas quelles autres charges tu as pu déduire.
      Peux-tu nous préciser les charges que tu as pu déduire en complément par rapport à ton estimation l’année précédente stp?
      Cette économie est peut être liée à une prévision plus « pessimiste » par rapport au réel payé?

      Merci pour ce partage d’infos

      • Julien

        Bonjour Mickaël,

        ce calcul inclut les garages situés à Saint Etienne. Le rendement reste très bon dans l’ensemble et progressera cette année encore.

        Je garde les détails de la fiscalité pour mon prochain livre, donc pas de révélation pour le moment.

    • Guillaume

      Bonjour, Je suis persuadé que tu es sur un bon créneau qui rapporte plus que l’immobilier locatif classique mais reste sceptique sur l’effet de levier bancaire car les banques ne cumulent pas les opérations de ce genre. Ne serait il pas judicieux de créer une SCI avec des associés afin de faire grossir ta structure? Une SCI opte pour la fiscalité des revenus fonciers ou pour pour l’impôt sur les société. En voyant encore plus gros, il serait extraordinaire de créer un fond d’investissement de type SCPI mais là on est hors contexte je crois. Je te félicite pour toutes les infos que tu nous donnes. Juste pour info, j’ai un BOX en IDF acheté avec 2300 euros d’apport (FRAIS NOTAIRE)et un crédit sur 25 ans avec une mensualité de 73 euros. Ce box me rapporte 95 euros hors charges. Je confirme la règle qui dit que les revenus locatifs sont supérieurs aux charges de crédit! Si tu développe une structure sociétaire en tant que gérantn je pense que tu trouverais des fonds pour investir. Bien cordialement. Guillaime

      • Julien

        Bonjour Guillaume,

        Bravo pour ton achat, c’est bien de trouver de l’autofinancement en IDF. C’est rare, mais possible.

        oui, la création d’une sci est en cours d’étude. J’attends de trouver ma prochaine affaire et ce sera fait.

        Pour la création d’un fond, j’ai déjà eu des propositions, mais je n’ai pas donné suite.

        Je changerai peut-être d’avis à l’avenir et je ne manquerai pas d’en parler.

    • JULIEN

      Bonjour,

      Tu ne parles pas non plus du remboursement du capital de l’emprunt qui bien que non déductible vient diminuer le montant réel disponible sur le 5500 euros annuels.

      De plus, 54 garages à gérer à 2 heures de chez toi, c’est… gérable ? Le turn over des locataires est-il important ?

      • Julien

        Bonjour,

        si, j’en parle dans l’article. cela représente un peu moins de 2000 € de capital remboursé.

        Oui, c’est gérable avec une bonne organisation et quelques techniques.

        Le turn over est faible, un départ pour une rentrée chaque mois en moyenne.

    • Karyboue

      Re,

      Au fait, j’ai trouvé l’histoire du passage automatique au bout de 2 ans de bail normal en bail commercial (pour 9 ans) si on loue à un commerçant/artisant … mais voir plus loin les jurisprudences particulières, bref ne jamais louer à un commerçant ou artisant pour son activité ou c’est la corde au cou :
      ——————————-
      2.2.1 – Bail d’une durée au plus égale à deux ans

      L’article L. 145-5 alinéa 1 du Code de commerce dispose que les parties peuvent déroger aux dispositions des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

      Contrairement au statut des baux commerciaux aucun droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction ne sera dû.

      Ce type de bail de courte durée est cependant risqué car à si à l’arrivée de son terme le locataire reste et est laissé en possession des lieux, celui-ci bénéficiera automatiquement d’un nouveau bail conforme au statut des baux commerciaux.

      Ainsi, le bailleur devra veiller à effectuer les diligences nécessaires pour que le preneur libère bien les lieux en fin de bail.
      ————————-
      Jurisprudences http://www.affiches-parisiennes.com/bail-commercial-pour-des-parkings-1688.html à bien lire car … « se fondant sur les caractéristiques physiques de l’emplacement : absence de local. » …

      • Julien

        Oui, c’est un risque à courir.

        Ceci dit, un locataire qui paie bien est intéressant !

    • Kinsella

      Bonjour Julien,
      Il me semble que dans la fiscalité et le rendement il ne faut pas omettre les impôts fonciers payés par le propriétaire. Cdt.

      • Julien

        Bonjour,

        c’est tellement évident que j’ai oublié de le noter…

        L’erreur est réparée, mais le résultat reste inchangé.

    • Karyboue

      Salut,

      Précise bien que si on utilise le régime réel on est engagé pour 3 années de déclaration à contrario du micro foncier.

      Ce qui a une autre conséquence : idéalement, il faut conditionner ses durées d’emprunt selon le type de régime fiscal qu’on souhaite utiliser : 3 ans, 6 ans, 9 ans etc.

      • Julien

        Bonjour,

        tu as raison. Ce point est précisé dans l’article sur le régime réel cité dans ce billet.

        A la fin d’un emprunt, il faut bien faire son choix entre le réel et le micro foncier puisque les intérêts sont minimes.

        La durée d’emprunt ne change pas grand chose.

    • F.Monnard

      Bonjour,

      pourquoi ne compter vous pas votre emprunt dans votre rendement ?

      • Julien

        Bonjour,

        j’ai calculé ici mon rendement financier et non mon rendement économique.

        Tu peux faire le calcul si tu veux.

    • Chauveau

      Bonjour,

      Il y a quelques années j’avais regardé pour investir dans des places de parking en idf (mais hors Paris car trop cher) mais cela ne me semblait pas rentable.
      Je m’interroge sur quelques points:
      1) 101000€ pour 54 garages, cela fait une moyenne de 1870€ par garage. Les prix sont au moins 5 fois plus cher en ile de France pour une simple place ouverte. Habitez vous en normandie ou arrivez vous à gérer vos parking de loin?
      2)8000€ sur 2013 net (sauf impôts), cela fait une moyenne de 148€/garage donc un loyer supérieur. Les prix de location ici en ile de France sont bien moins chers. Bref, je ne comprends pas bien mais j’ai peut être raté une étape?
      Merci en tout cas de partager avec nous votre expérience.
      Cath

      • Julien

        Bonjour Cath,

        il est certain que les parkings à Paris sont moins rentables que les miens. Les prix d’achat à Paris sont beaucoup plus élevés : 15000 € à 20000 € en moyenne, et en forte variation d’un arrondissement à un autre. Mon but reste d’acheter en dessous du prix du marché à chaque fois.

        J’habite à Angers, soit 2 heures de route de mes garages.

        Il y a une petite erreur dans ton calcul : 148 € par garage est le revenu annuel net de charges, soit 12 € par mois.

        Cela n’a rien à voir avec les prix en IDF. Je travaille plus car j’ai plus de locataires, plus de gestion, mais je gagne plus aussi !

    • Cendril

      Bonjour,
      Admiratif de votre parcours, j’ai moi-même 20000 euros de côté…En suivant vos conseils, je peux, avec cette somme, investir pour 4 garages déjà loués… Hélas, j’ai 44 ans… Et pas beaucoup de temps pour essayer d’avoir un revenu minimum…Idéalement, j’aimerais, à terme, recevoir 1000 euros nets par mois…Seulement je me dis que, en vous lisant, voir que vous avez 54 garages qui vous rapportent 5500 euros nets, c’est …très peu… Du 458 euros par mois pour 54 garages… Comment cela se fait-il ? Si j’achetais mes 4 garages déjà loués, cela me rapporterait environ 190 euros par mois…? J’ai du mal à comprendre…

      • Julien

        Bonjour,

        Pour percevoir 1000 € par mois net net, il faut compter encaisser 2000 à 2500 € de loyer par mois.

        Je me rend compte que 5500 € par an ne me font pas vivre, mais c’est un premier pas, et cette somme va grandir d’une année sur l’autre.

        Je n’ai pas compris ta question, peux-tu être plus clair s’il te plaît ?

    • Nono

      Bonjour julien
      Une petite question que j’ai entendu sur la location de garage:
      Il parrait qu’elle est soumise a TVA? Je n’ai pas trouvé d’info sur ton site, peut etre que tes lecteurs peuvent etre interessé par la reponse
      Et continue, c’est tres bien comme blog!
      A plus
      Nono

    • Jean-Denis

      Bonjour,

      Très clair ton blog , c’est une source d’info très utile;
      As-tu une idée de la valeur des charges notoriales sur le prix d’un garage ?
      Je crois qu’elles sont assez élevé…
      Autre sujet qui déborde du sujet de ton blog : les  » SCI  » , crois-tu qu’avec l’achat de garage la sci est interessante ( fiscalement par exemble !)
      Merci d’avance pour vos réponses.

      A bientôt

      jd

      • Julien

        BOnjour Jean-Denis,

        merci pour ton commentaire.

        Les frais de notaire sont les mêmes pour les garages que les maisons. Mais les maisons se vendent plus chères !

        En dessous de 10000 €, compte 1500 € de frais de notaire. A et au delà 80000, 7 % reste le taux standard, comme les maisons.

        Pour les SCI, je travaille dessus et d’après mes premières impressions, cela pourrait être fiscalement rentable d’être imposé à l’IS.

        A vérifier toutefois.

        Julien

    • Martin

      Coucou Julien

      J’ignorais que les parking étaient si taxés… Ceci étant faut-il additionner les taux de taxe? J’imagine que tu bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus de parking et que tu ne paie pas des impôts sur le revenu sur les prélèvements sociaux…

      Bon courage à toi dans tes projets en tout cas 😉

      • Julien

        SaLut Martin,

        effectivement, les impôts ne s’additionnent pas comme cela, c’est une image 😉

        L’abattement est de 30 %, mais c’est souvent plus avantageux de déclarer les charges réelles.

        A bientôt

        Julien

    • Loïc

      Je suis d’accord avec toi … mais à force ça fout franchement les boules d’être autant des vaches à lait !!! Car finalement cela démotive de prendre des risques à investir (en généralité sur l’immobilier) …

      • fab

        Oui la taxation est enorme en france, il vaut mieux investir ailleurs.

    • Loïc

      Bonjour,

      Vu qu’avec Julien nous avions eu un échange au sujet du paiement de la CSG, comment et quand la déclarer, comment et quand sera-elle prélevée, … j’ai trouvé l’article suivant intéressant (source : http://www.capital.fr/finances-perso/conseils/olivier-rozenfeld/declaration-d-impots-sur-le-revenu-en-2013-ce-que-vous-devez-savoir-et-faire-836178#xtor=EPR-226 )

       » – Jusqu’alors, le montant des prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (notamment revenus fonciers, BIC ou BNC non soumis à cotisations sociales, plus-values mobilières des particuliers) à payer étaient communiqué au moyen de l’avis nommé « contributions sociales sur revenus du patrimoine » à l’automne. Cette année, l’avis de contribution sociale sur les revenus du patrimoine est supprimé. Un seul avis d’imposition sera envoyé entre août et septembre pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ce nouvel avis unique présentera le total du montant à payer cumulant l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux. Le détail et le calcul de ces deux impositions resteront bien sûr clairement indiqués. Cette suppression devrait avoir pour effet un paiement des prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine avancé de plusieurs semaines par rapport aux années antérieures. »

      Cela répond à certaines questions et explique les modifications sur 2013.

      • Julien

        Merci Loïc pour ces précisions.

        Encore une bonne nouvelle en ces temps compliqués.

        Enfin soyons heureux de payer des impôts, cela veut dire que nous gagnons de l’argent.

        Julien

    • geoffrey

      salut julien, je suis un peu perdu sur la taxe fonciére… admettons que j a achete un garage 9000euros, tout frais inclus, quelle sera le montant EN MOYENNE de cette taxe dans une ville moyenne du style de valenciennes? merci!

    • David

      Bonjour,

      Je suis en train d’étudier les questions relatives à l’investissement dans des places de parking, et donc je trouve beaucoup de réponses sur ton site. Merci !

      Une chose m’interpelle, à laquelle je n’avais pas pensé, c’est l’imposition sur le revenu, qui fait bien baisser la rentabilité de cet investissement. Mais les chiffres que tu donnes (30% d’imposition au delà de 26000 euro de revenus) concernent un foyer fiscal de célibataire je suppose ? Je suis dans cette tranche, mais avec 4 parts (marié, 3 enfants), je ne paie pas d’impôt. Je suppose que le calcul est différent pour moi, à moins qu’il y ait quelque chose que je n’ai pas saisi ?

      Concernant la taxe foncière, tu parles de l’équivalent de 2 mois de loyer pour une ville comme Saint-Etienne, as-tu des données chiffrées pour Paris ?

      Merci.

      David

      • Julien

        Bonjour David,

        merci pour les compliments 😉

        La fiscalité est importante c’est sûr mais mieux vaut payer des impôts que pas du tout !

        Si tu ne paies pas d’impôts sur le revenu, il y a de fortes chances que tu ne paies que les cotisations sociales.

        Pour Paris, je ne connais pas bien les prix, mais un écart de 6 à 10 semaines m’est rapporté par les lecteurs.

        Julien

    • Citizen

      Bonjour,

      Merci pour ce site tres instructif.

      J’ai une question relative a’ l’expulsion des mauvais payeurs… de mauvaise foi.
      Quels sont nos recours, apres l’envoi de la lettre recommandée de notification de fin de bail, alors que le locataire fait la sourde oreille (pas de reponse au courier, et pas de reponse au telephone ni aux mails) ?

      Peut on ouvrir le garage, mettre toutes ses affaires dehors et changer la serrure ?

      Merci.

      • Julien

        Bonjour,

        et non, la loi est souple mais elle n’autorise pas de virer le locataire comme cela.

        Il faut passer par un huissier.

        Julien

        • Raymond & Huguette

          et en modifiant l’accès par le BIP d’accès ?

          • Julien

            Il n’y a pas de BIP puisque les garages sont en plein air.

    • CGP

      50 milliards d’intérets annuels pour notre dette qui atteindra 1900 milliards d euros fin 2013 ( ce qui correspond a l impot sur le revenu qui est collecté ) ce n’est pas inutile comme dépense et comme impot payé??????????

      L’imposition en Fce est devenue confiscatoire et une bonne partie est affectée aux paiement des creanciers privés

      • Julien

        Bonjour,

        Ce blog n’est pas une tribune politique. La gestion du budget de l’Etat est ce qu’elle est.

        Je trouve aussi que les taxes sont élevées, mais la qualité de pays dans notre pays l’est aussi !

        Julien

    • Julien

      Bonjour,

      négocier avec les banques est toujours possible.

      A toi d’être convaincant et de trouver les bons arguments.

      Si tu as besoin de conseils, n’hésite pas.

      Julien

      • Julien

        Bonjour Wilfried,

        je fais mes recherches sur tous les moyens que tu as cités. Ils sont tous incontournables, cela fait fait de la veille.

        Pour connaître les prix, je dirais que tu peux faire une étude du marché en relevant les prix. Après, tu acquières une vision du marché avec l’expérience.

        Au bout de quelques mois, tu connaîtras tout cela par cœur !!

        Julien

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