Pour estimer au plus près le prix de vente d’un garage, il existe trois méthodes :
- étudier le marché par comparaison,
- fixer un rendement au m2,
- faire appel aux agences immobilières.
Les critères principaux pour fixer le prix de vente d’un garage ou d’un parking sont :
- l’emplacement,
- la surface,
- la sécurité.
Voici le sommaire de l’article :
- 3 méthodes pour fixer le prix d’un garage fermé
- Qu’est-ce qui fait la valeur d’un garage ?
- Comment se préparer pour une vente de garage ?
- La méthode expliquée en vidéo
3 méthodes pour fixer le prix d’un garage fermé
Fixer le bon prix de vente pour un bien immobilier est important. Si le prix est trop bas, le vendeur perd de l’argent puisque la plus-value aurait pu être meilleure. L’avantage est que la vente sera rapide.
Si le prix de vente du garage est estimé trop haut, alors les acheteurs n’appellent pas. Ils iront voir ailleurs. L’annonce reste en ligne puis le prix baisse. Les acheteurs le constatent et sont à même de vouloir discuter encore plus le prix.
Voici comment calculer la valeur d’un garage.
Étudier le marché des garages à vendre
Les sites d’annonces immobilières en ligne comme leboncoin ou seloger vont nous aider à savoir combien se vend un garage.
Tu as besoin d’un fichier Excel pour noter les prix de vente et de location des garages proches de ton box à vendre.
Si tu n’es pas à l’aise avec l’informatique, une simple feuille de papier et une calculette feront l’affaire.
Note dans un tableau les prix de vente, les prix de location et les surfaces en m2 (si disponible) de l’ensemble des biens similaires au parking, box ou garage que tu veux estimer.
| Type | Vente ou Location | Prix | Surface | Prix au m2 |
| parking | vente | 10000 € | 10 m2 | 1000 € |
| garage | vente | 15000 € | 12 m2 | 1250 € |
| garage | location | 80 € | 12 m2 | 6,66 € |
Par comparaison, tu vas obtenir une première estimation des prix de vente proposés dans ta ville. S’il n’y a pas assez de résultats, tu peux élargir ton cercle de recherche.
Les vieilles annonces sont très intéressantes. Si le garage n’est pas vendu depuis 6 mois, cela signifie que son prix de vente est surévalué.
Quel est le prix au m2 d’un garage ?
Le prix au m2 est un indicateur essentiel pour calculer un prix de vente de garage car ils ne mesurent pas tous la même surface. Le prix d’un garage de 50m2 sera trois plus cher qu’un garage de 15 m2 à emplacement et sécurité égaux.
Pour calculer les prix au mètre carré d’un garage, la formule est la suivante :
Prix au m2 = prix de vente / surface
Voici quelques prix de vente de garage de 13 m2 en fonction de l’emplacement :
| Ville | Prix moyen garage | Prix moyen garage au m2 |
| Petite ou moyenne ville | 7000 à 8000 € | 575 € |
| Lyon, Marseille, Lille… | 20000 € | 1500 € |
| Paris | 25000 € | 1900 € |
Un garage de 20m2 à Lyon aura une valeur d’environ 1500 € x 20 m2 = 30000 €.
Attention à ne pas mélanger les parkings avec les boxes et les garages. Le calcul du prix d’un parking se fait en comparaison avec les autres parkings.
Un parking est un emplacement de stationnement ouvert délimité par de la peinture au sol. Les garages et boxes sont des espaces fermés par trois murs et une porte.
Le prix moyen d’une place de parking est en général 30% moins cher qu’un garage. Les boxes offrent une sécurité supplémentaire et sont plus faciles à louer.
Pour évaluer le prix d’une place de parking, la méthode est identique.
Comment calculer le prix d’un box pour un investisseur ?
La méthode de calcul des prix au m2 est intéressante si tu prévois de vendre ton garage à un particulier qui y garera sa voiture. Les particuliers sont moins sensibles au prix car le garage est avant tout une question de confort quotidien.
Si tu veux vendre à un investisseur, alors mieux vaut compléter ton étude avec un calcul de rentabilité. Le rendement d’un parking ou d’un box se calcule ainsi :
Rentabilité brute = loyer annuel / prix d’achat
Grâce au tableau que tu as rempli, tu peux estimer le loyer moyen au m2 d’un garage dans ta ville. Tu peux aussi connaître le rendement moyen offert aux investisseurs.
Tu peux télécharger RentaGarage 1 gratuitement pour t’aider à calculer les rendements.
Imaginons que le garage soit dans une grande ville où le rendement moyen est de 5 %. Voici quel est le prix d’un box garage en fonction de son rendement :
| Loyer mensuel | Loyer annuel | Prix de vente du garage |
| 70 € | 840 € | 16800 € |
| 80 € | 960 € | 19200 € |
| 100 € | 1200 € | 24000 € |
| 120 € | 1440 € | 28800 € |
La formule pour calculer le prix de vente d’un garage en fonction de son rendement est :
Prix de vente du garage = loyer annuel / rendement brut
Le rendement moyen des garages varie d’une ville à une autre. Mais il est surtout dépendant du rendement des autres actifs :
- immobilier résidentiel,
- immobilier de bureau,
- obligations d’états (fond euros),
- livret A,
- actions d’entreprise.
Dans un contexte où l’immobilier d’habitation et les actions ne rapportent plus rien, le rendement des garages baisse et leur prix de vente monte.
Si les taux d’intérêt des emprunts augmentent et que les rendements des actions et de l’immobilier grimpent alors le prix des garages chute.
En 2020 et 2021, nous avons plus observé une baisse des rendements et une hausse des prix des garages qui ont offert de belles plus-values aux vendeurs.
Le vendeur d’un garage devra tenir compte du marché immobilier et du rendement offert par les autres classes d’actif pour évaluer au plus juste le prix de vente.
Une agence pour évaluer le prix de vente d’un garage
Les agents immobiliers exercent leur métier dans un périmètre géographique restreint. Cela leur permet de connaître le marché sur le bout des doigts.
Ils ont connaissance des prix de vente des dernières transactions dans le quartier. Ils ont aussi un fichier d’acquéreurs potentiels pour vendre rapidement.
Les agences immobilières savent fixer le bon prix de vente d’un garage. Pour la vente d’un garage à l’unité, les frais d’agence sont souvent fixes et non proportionnels.
5 % de frais sur une maison à 300000 € rapportent 15000 € à l’agence.
Pour vendre un garage, l’agence demande au minimum 2 à 3000 €. Pour un garage à 10000 €, cela représente 20 à 30 % du prix de vente.
Si le garage est affiché à 13000 € et que le prix de marché est égal à 10000 €, le garage ne se vendra pas. Les frais d’agence sont donc souvent déduits du prix de marché au détriment du propriétaire (qui paie un service ne l’oublions pas).
Quelle est la valeur d’un garage ?
Les prix des garages varient beaucoup en fonction de l’offre et de la demande. Plus un garage est rare et plus son prix s’envole.
J’ai pu constater qu’un garage au centre de Paris peut se vendre plus de 100000 €.
Les centre-villes sont très côtés car le nombre d’emplacement de stationnement est restreint.
La règle des 3E s’applique dans l’immobilier et aussi aux parkings : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! C’est le critère numéro un pour créer la valeur d’un parking ou d’un box.
La surface du parking ou du garage est essentielle. Une grande surface est très pratique pour stationner facilement une grosse berline.
Les passagers peuvent descendre du véhicule facilement. Cela évite d’abîmer les portières. L’espace supplémentaire dans le garage permet d’entreposer des affaires personnelles.
Ensuite, le prix est ajusté en fonction de l’accessibilité. La proximité des entrées voitures et sorties piétons est à privilégier. Les rez-de-chaussé valent plus chers que les premiers sous-sols et ainsi de suite.
Enfin, la sécurité augmente ou diminue les prix des garages :
- l’éclairage,
- le gardiennage,
- les portes,
- les digicodes…
Comment se préparer pour une vente de garage ?
La vente d’un garage ou d’un bien immobilier ne s’improvise pas. Il y a des étapes à respecter pour qu’elle se déroule sans accroc :
- l’estimation du prix de vente du garage,
- la publicité,
- les visites et la négociation,
- la rédaction et signature de l’acte de vente chez un notaire.
Tu sais maintenant comment calculer le prix de vente de ton garage. Il te reste à poster une annonce avec le plus de détails possibles :
- la surface,
- l’adresse exacte,
- des informations sur la copropriété,
- les diagnostics techniques,
- le prix,
- sans oublier plusieurs photos.
Voici comment se passe la vente d’un garage
Une fois que tu as trouvé un acheteur, vous vous rendez chez le notaire pour signer un compromis ou une promesse de vente. C’est un contrat qui stipule que vendeur et acheteur sont d’accord sur la vente du bien à un prix donné.
La signature de l’acte définitif intervient entre 3 et 4 mois après le compromis. L’étude notariale a un travail long à réaliser pour que la vente soit parfaite.
Quels sont les documents à fournir pour la vente d’un garage ?
Entre-temps, le propriétaire doit fournir un diagnostic technique de son garage. C’est une agence spécialisée qui va étudier :
- la présence d’amiante,
- de termites,
- l’état des risques naturels et technologiques.
La loi Carrez ou les diagnostics gaz et électricité ne sont pas requis pour les parkings et garages. Cela diminue le coût des diagnostics à une centaine d’euros environ.
L’étude notariale demande aussi l’ancien acte de vente qui va servir à prouver l’origine de propriété du garage.
Pour les box en copropriété, il faudra fournir le règlement de copropriété et les derniers procès verbaux d’assemblée générale.
L’acquéreur paye le prix de vente au vendeur du garage. Il s’acquitte aussi des frais de notaire. Voici comment calculer les frais de notaire pour un garage.
Quelle est l’imposition sur les ventes de garages ?
Le notaire calcule la plus ou moins-value réalisée par le vendeur. Le vendeur est exonéré de l’impôt sur les plus-values si le prix de vente est inférieur à 15000 €.
Au-delà, le notaire applique le calcul classique de la plus-value immobilière au parking ou au garage.
Plus-value = prix de vente – prix d’achat
La plus-value est taxée à 36,2 %. Ce taux diminue avec la durée de détention pour atteindre 0% au bout de 30 ans.
La méthode en vidéo
A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages
