Louer un garage sans bail : légal ET dangereux

La location d’un garage ou parking sans bail est autorisée par le Code civil. Un contrat de location protège le propriétaire ET le locataire du garage en cas de conflit.

Peut-on louer un garage sans bail écrit ?

Oui, aucun article du Code civil n’interdit le bail verbal. Les articles 1715, 1716 et 1736 fixent même des règles pour les locations sans écrit. Nous reviendrons sur la réglementation plus en détail.

La loi permet donc la location de garage sans bail écrit. Un bail oral est permis. Le locataire occupera les lieux et paiera un loyer en échange. C’est très pratique puisque la paperasse est réduite à zéro. Le preneur comme le bailleur du garage doivent se préparer à assumer les conséquences juridiques d’une absence de contrat.

L’article 1709 du Code civil nous rappelle le principe de l’accord des parties sur le louage des choses :

Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

La location d’un box sans bail écrit pose plusieurs types de problèmes.

Sans bail : aucune preuve de location du garage

Le contrat de location fixe les règles du jeu pour le locataire ET le propriétaire bailleur. Le bail du box protège l’un des dérives de l’autre. Dans une location immobilière, les problèmes relationnels peuvent surgir rapidement.

Sans bail écrit, la location d’une place de parking reste indéfinie, floue. Quels sont les termes exacts de la location ? Qu’est-ce qui est autorisé ou interdit ?

Voici les termes et clauses qu’un contrat de location de garage écrit stipule :

  • L’usage (particulier, professionnel, artisanal…)
  • La sous-location ou la cession de bail (autorisé ou non)
  • Le loyer et les conditions de sa revalorisation
  • Le montant du dépôt de garantie, couramment appelé caution du garage
  • La durée du contrat et son renouvellement
  • La fin du contrat et le préavis
  • L’assurance
  • L’état des lieux à l’entrée et à la sortie

Sans bail écrit, les termes de la location du box restent flous. C’est parole contre parole. Cette situation est embêtante quand le conflit débute et s’il empire.

En cas d’impayé, le premier document que l’huissier demande est le contrat de location de l’emplacement de parking. On ne peut pas envoyer une preuve du bail verbal. Si des paiements ont été versés en chèque ou par virement dans le passé, c’est un début de preuve qui sera utile.

La location de parking au noir, en espèce

La première raison pour louer un garage sans bail est de ne pas laisser de traces. Certains propriétaires de boxes préfèrent encaisser les loyers au noir. Les paiements des locataires se font en espèces pour passer inaperçus.

Pourquoi rester dans l’ombre ? Vis-à-vis du fisc bien sûr ! Le bailleur ne veut pas déclarer les revenus du garage aux services des impôts. Sans impôt sur le revenu et sans prélèvements sociaux, la rentabilité du garage est presque doublée. La fiscalité est la charge la plus lourde en matière de location de parking.

La location de parking au noir est naturellement strictement interdite par la loi. De plus, c’est une vision très court-termiste à mon sens. Le propriétaire qui veut emprunter pour se construire un patrimoine sera vite bloqué par les banques en l’absence de revenus déclarés.

Seconde raison : les locataires sont loin d’être des idiots. Sans bail écrit et avec des paiements en espèce, le locataire d’un emplacement de parking sait bien que le propriétaire ne déclare par les loyers. Le locataire se trouve donc dans une position de force sur le propriétaire bailleur. La dénonciation n’est pas loin.

Enfin, lors de la vente du garage, les acheteurs potentiels aiment lire le bail. C’est une preuve que le garage est loué. L’acheteur connaît les règles du jeu entre le vendeur et son futur locataire.

Pour moi, le risque ne vaut pas le coup. Je préfère être sûr de mes droits de propriétaire de garages.

Comment faire quand on n’a pas de bail ?

Il m’est arrivé plusieurs fois d’acheter des lots de garages sans baux écrits. Le plus gros était un lot de 50 garages. Toutes les locations de garage étaient sans bail. La vendeuse était une personne âgée.

J’aime autant te dire que c’est un boulot monstre pour remettre la gestion à plat. J’ai dû poursuivre deux locataires qui ne payaient pas leurs loyers et refusaient de partir.

Tous les départs volontaires se sont fait sans préavis, du jour au lendemain.

J’ai rencontré une trentaine de locataires pour signer un contrat de location avec chacun d’entre eux. Mon argument était simple : cela vous protège en cas de souci. Au moins, vous saurez à quelle sauce vous serez manger.

Aucun locataire n’a refusé de régulariser la location de son garage avec un bail écrit. Quand les gens sont de bonne foi, alors signer un contrat de location pour leur stationnement va de soi.

Comment se fait la rupture d’un contrat de bail verbal ?

La fin du bail d’un garage est souvent une source de conflit ou d’interrogation. La plupart des locataires pense que le préavis est d’un mois. Rien n’est précisé dans le Code civil sur ce point. Les modalités de rupture du bail sont libres. Le propriétaire est donc libre de fixer la durée de préavis qui lui convient. Personnellement, mes préavis sont de deux mois.

Comment faire partir un locataire sans bail ?

Faire partir un locataire sans bail débute par l’envoi d’un courrier recommandé. La lettre de résiliation du bail verbal signifie le début du préavis (éventuel). Le locataire du garage dispose alors d’un délai (négocié ou non) pour quitter les lieux.

Sans résistance de la part du locataire, la location prend fin et le garage peut être reloué. Si le locataire du stationnement sans bail refuse de partir, tu ne peux pas te faire justice toi-même.

Changer la serrure ou vider les affaires du garage sont rigoureusement interdits. Il convient donc d’entamer l’expulsion par la voie de la justice. Sans contrat et avec résistance, ce sera une procédure forcément plus compliquée.

Le préavis d’une location de garage sans bail

Pour une location de garage sans bail, la durée du préavis est floue. C’est l’article 1736 du Code civil qui s’applique.

Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

Certains locataires vont considérer qu’il n’y a pas de préavis. Ils partiront du jour au lendemain. C’est l’un des problèmes posé par les baux verbaux.

A défaut, je considère qu’un mois est une durée de préavis conforme à l’usage des lieux. Pour d’informations sur les préavis de parking ici.

Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages. Les médias m'invite régulièrement pour parler des parkings.

Abonne-toi pour ne rater aucune actu ! Youtube de Julien Bedouet

Laisser un commentaire