Les revenus issus des locations de parking et garage sont taxés à l’impôt sur le revenu.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, comme les recettes d’un appartement en location nue (sans meubles).
Si des prestations de service comme le lavage ou l’entretien sont ajoutées, alors on est imposable selon le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est plutôt rare.
Voici le sommaire de l’article :
Comment déclarer la location d’un garage aux impôts ?
Une location de parking ou de garage rentre dans la déclaration d’impôt des particuliers. Tous les ans, au mois de mai, tu déclares tes revenus de l’année passée.
Déclarer les revenus locatifs en microfoncier
Le régime microfoncier est un système d’imposition simplifié qui peut être intéressant car il offre un abattement automatique de 30 %.
Par exemple, tu encaisses 10000 € de loyer au titre de la location de tes parkings. Dans la case 4BE de la déclaration 2042, tu indiques les 10000 € perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre.
L’administration applique ensuite automatiquement l’abattement de 30 %. Tu seras donc taxé à l’impôt sur le revenu et la CSG-CRDS sur la base de 7000 € de revenus locatifs au lieu de 10000 €.
Pourquoi un tel cadeau ?
L’abattement de 30 % correspond à un forfait « charges » censé couvrir toutes les dépenses liées à tes parkings. Aucune autre charge n’est déductible, les 30 % incluent la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien…
La simplicité de cette déclaration peut générer un coût fiscal plus important surtout en cas de travaux et d’emprunt.
Admettons que tu aies dépensé 4000 € de charges déductibles. Avec le régime réel, tu ne seras taxé que sur 10000 € – 4000 € = 6000 €. C’est une économie intéressante par rapport au microfoncier dont l’assiette imposable est de 7000 €.
La condition pour bénéficier du régime microfoncier pour tes parkings est de ne pas dépasser 15000 euros de revenu foncier tout bien confondu pour le foyer fiscal.
Déclarer les revenus d’un garage au régime réel
Comme le microfoncier, le régime réel est un choix dans la déclaration annuelle de revenu. Le formulaire à activer est le numéro 2044.
La déclaration des locations de garages au régime réel est obligatoire si tu as déjà un investissement défiscalisé de type Pinel, Robien, Besson ou Borloo… (mettre à jour en utilisant le nouveau ministre du logement 🙂 ).
Dans l’annexe 2044, tu crées un onglet par bien immobilier que tu loues. Il suffit de remplir une fois l’adresse du bien immobilier pour qu’il apparaisse d’une année sur l’autre dans ta déclaration de revenu.
L’administration te demande de renseigner le nom des locataires. Cela permet d’envoyer la taxe d’habitation aux locataires des garages qui en sont redevables.
Pour les lots, il n’y a pas assez de cases donc les services fiscaux t’écrivent pour avoir le listing des locataires de tes parkings au 1er janvier.
Pour remplir la déclaration 2044, tu déclares l’ensemble des loyers perçus pour ce parking ou garage. Je te conseille d’utiliser un fichier Excel comme celui présenté ici :
Enfin, l’administration fiscale demande les charges que tu as payées pour les garages. Tu déclares le montant dans la case correspondante.
| L’ensemble des loyers encaissés |
|---|
| – le coût des procédures d’huissiers |
| – les travaux de réparation |
| – les assurances |
| – les déductions liées à l’emprunt |
| – la taxe foncière |
| = assiette taxable |
Certaines précisions sont demandées par les services fiscaux : les noms et adresses des fournisseurs de matériel, des artisans ou de la banque qui a émis l’emprunt.
Retrouver et organiser toutes ces informations est bien plus facile avec un bon système de rangement informatique. Tu dois garder les justificatifs de tes dépenses car elles seront demandées en cas de contrôle fiscal.
L’option pour le régime réel est valable pendant trois années. Pendant cette période de trois ans, il est impossible de revenir au régime micro foncier.
Pourquoi ? Afin que les contribuables qui réalisent un déficit foncier une année ne puissent opter pour le microfoncier les deux années suivantes. Le déficit foncier apparaît au régime réel quand les charges ont dépassé les revenus (ex : 20000 € de charges pour 10000 € de loyer = 10000 € de déficit).
Le déficit foncier est assez rare dans les parkings et garages car les travaux de grande ampleur sont peu fréquents . Tant mieux, car moins de travaux, c’est moins de temps pour le propriétaire et un meilleur rendement.
SCI : comment déclarer les revenus d’une location de garage ?
Les garages et parkings détenus en SCI sont aussi imposables. Selon le régime fiscal de ta SCI, tu n’auras pas la même déclaration à effectuer.
Pour les SCI imposées à l’impôt sur le revenu (IR), il faut remplir la déclaration 2072. Elle prend à peu près la même forme que la 2044.
Pour les SCI sujettes à l’impôt sur les sociétés (IS), c’est une déclaration à part qui n’entre pas dans le champ de l’impôt des particuliers. C’est la déclaration 2065-SD qui est complétée. Je te conseille vivement de faire appel à un expert comptable pour remplir toutes les obligations légales de la SCI.
Acheter une place de parking pour investir sans connaître comment tu vas être taxé serait une très grave erreur ! L’impôt sur les locations de garage est très important en proportion des loyers encaissés.
Une erreur de calcul peut ruiner ton rendement. C’est pour cette raison que je mets à ta disposition trois simulateurs de rendement dont un gratuit :
Quelle imposition pour un garage ?
L’imposition sur un garage en location se réalise en deux étapes.
- Le contribuable veut optimiser sa fiscalité, il va donc chercher l’assiette fiscale la plus basse. L’assiette fiscale, ce sont les revenus locatifs après application du régime microfoncier ou du régime réel.
- L’assiette fiscale est imposable à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales (CSG-CRDS).
Voici le calcul de l’impôt sur le revenu foncier détaillé.
| 1. Additionner les revenus locatifs | 10000 € |
| 2. Calculer l’abattement micro foncier | 30 % (3000 €) |
| 3. Additionner les charges déductibles au régime réel | 4000 € |
| 4. Choisir l’assiette fiscale la plus basse | 6000 € |
| 5. Payer la CSG-CRDS sur l’assiette fiscale (17,2 %) | 6000 € x 17,2 % = 1032 € |
| 6. Payer l’impôt sur le revenu (entre 0 % et 45%) | 6000 € x 30 % = 1800 € |
Location garage et impôt sur le revenu
La fiscalité de l’impôt sur le revenu est progressive. En clair, plus tu gagnes d’argent et plus tu paies d’impôt.
Le taux d’imposition est déterminé en fonction de ta tranche marginale d’imposition. C’est un calcul un peu compliqué mais voici un résumé :
| Tranche (pour une part en 2022) | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 10 225 € | 0 % |
| De 10 226 € à 26 070 € | 11 % |
| De 26 071 € à 74 545 € | 30 % |
| De 74 546 € à 160 336 € | 41 % |
| Plus de 160 336 € | 45 % |
Jusqu’à 10 225 € de revenus annuels, tu paies 0 % d’impôt sur le revenu.
Si tu gagnes 10225 € et que les revenus issus d’une location de garages sont de 5000 €, tu seras dans la tranche de 11 %. Tu paieras 5000 x 11 % = 550 € d’impôt sur le revenu. Les premiers 10225 € gagnés restent non imposables (taux de 0 %).
La location de garage imposable aux prélèvements sociaux
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus des investissements locatifs sont taxés à la CSG-CRDS. Ce sont les Contributions Sociales Généralisée et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale.
Le taux d’imposition est fixe. Il est de 17,2 % peu importe le niveau de tes revenus.
Sur les 5000 € de recettes, il y a 5000 € x 17,2 % = 860 € de CSG CRDS à régler.
Un investissement locatif dans les parkings et garages supportent donc l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Si tu veux économiser tous les ans et à chaque étape de tes investissements dans les garages (et dans les appartements en location nue), j’ai regroupé toutes mes connaissances fiscales dans une formation. Voici le lien vers la méthode Réussir ses optimisations fiscales. Elle a été mise à jour tous les ans et contient toutes mes astuces de conseiller en gestion de patrimoine.
Ne pas déclarer les locations de garage
L’impôt pour un investissement dans les garages est obligatoire, même dans le cas d’une location à un proche.
Tu gagneras en sérénité et cela évitera les ennuis avec le locataire. Un locataire qui paie en liquide sait pertinemment que tu risques « d’oublier » de déclarer les loyers.
En cas de souci, le locataire se sent plus puissant face à toi sachant que tu fais du « noir » ou du « black ». N’ayant pas les fesses propres, les ennuis peuvent vite s’accumuler.
On peut aussi évoquer l’argument moral : les impôts sont un moyen de redistribuer les richesses des uns vers les plus démunis d’entre nous. Ils financent les services publics comme l’armée, le système de santé ou encore les fonctionnaires.
Y-a-t’il d’autres impôts pour un garage ?
Le premier impôt pour un parking ou un garage est dû lors de l’achat. On l’appelle les droits de mutation (mutation pour dire changement de propriétaire). Couramment, cet impôt est appelé frais de notaire pour l’achat du garage.
Le propriétaire du garage au 1er janvier de l’année devra s’acquitter de la taxe foncière. En moyenne, elle s’élève à deux mois de loyers.
Pendant la location de tes parkings, tu peux être redevable de la TVA. La Taxe sur la Valeur Ajoutée est due uniquement si le cumul des loyers dépasse le seuil de 34400 € sur une année.
Les gros patrimoines doivent payer l’impôt sur la fortune immobilière, dit IFI. Le seuil de déclenchement est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net de dettes.
Enfin, lors de la revente de ton garage, tu peux réaliser une plus-value, c’est-à-dire vendre plus cher que tu n’as acheté. En cas de moins-value, tu ne dois aucun impôt. En cas de plus-value, tu es imposable à 36,2 %. Plus de détails sur le calcul de la plus-value sur les ventes de parking et les exonérations ici.
Ma déclaration de revenu 2018 : combien ai-je gagné avec mes parkings ?
