Acheter un parking : 12 conseils pour cet achat

L'investissement locatif peut être une arnaque, y compris dans les garages

L’achat d’un parking est un investissement qui souvent sera rentable. Investir dans un parking revient à investir ton argent dans un actif qui va te rapporter des loyers mais qui te coûtera aussi des charges et des impôts. J’ai envie de partager avec toi les conseils que j’aurais aimé recevoir en commençant mes recherches en février 2012.

L’investissement dans les parkings ne se fait pas tout seul et cela présente un risque. Pour éviter de se planter en beauté, je te propose 12 conseils pour bien acheter ton parking.

1. Commencer tôt

L’avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt. Naïvement, je pensais que l’heure de mon réveil avait quelque chose à voir là dedans… En fait, je crois que plus tu commences jeune à épargner, à te former, à réfléchir, plus ton avenir sera prospère. Tu peux prendre l’habitude d’épargner cinquante euros chaque mois dès 20 ans. A 25 ans, tu auras 3000 € pour l’achat d’une place de parking.

2. Acheter ta première place de parking

Le premier pas est le plus dur. C’est le cas dans l’immobilier comme dans la vie. Rappelle toi la première fille ou le premier garçon que tu as embrassé. Franchir le pas n’est pas évident, mais c’est le plus important. Investir dans un parking est un premier pas vers d’autres investissements immobiliers. Tu peux vaincre ta peur en te formant. L’immobilisme n’est pas une solution, si tu n’avances pas alors tu risques de reculer.

3. Se former avant d’acheter

Acheter des parkings peut rapporter grosFaire le premier pas n’est pas facile. J’ai mis quatre mois avant d’acheter mon premier lot de parking. Pour me mettre en confiance, j’ai d’abord lu tout ce qu’il y avait à lire sur le sujet. Ensuite, j’ai rencontré des propriétaires lors de mes nombreuses visites. Pour finir, j’ai pris mon courage à deux mains et j’ai acheté des garages. Si tu connais bien ton sujet, que tout est clair dans ta tête, alors les doutes se dissipent et tu peux investir.

4. N’attends rien : travaille !

La chance sourit aux esprits bien préparés. Quand je regarde mes achats de garages, je me dis que j’ai eu de la chance de trouver ces deux lots. Certes, j’étais là au bon moment et au bon endroit. Par contre, j’ai travaillé dur chaque jour. A force de lire des annonces, de rédiger des articles, de discuter avec des lecteurs ou des agents immobiliers, de visiter des parkings, j’ai accumulé de l’expérience et des techniques.

Grâce à ce travail constant et régulier, tu pourras toi aussi profiter des bonnes affaires. Qui achètera le prochain parking à 15 % de rendement ? L’investisseur qui regarde les annonces chaque jour ou celui qui les regarde une fois par mois ? Persévère et travaille un peu chaque jour ! La bonne affaire sera peut-être pour demain.

5. Surfe sur Internet

Internet est un outil très puissant qui te donne accès à de nombreuses informations. Tu peux consulter des centaines d’annonces par heure. Tu peux lire des milliers d’articles sur l’immobilier et trouver réponse à tes questions en quelques minutes. Tu peux aussi rentrer en contact avec des bloggeurs comme moi et prendre des avis facilement et gratuitement que tu n’aurais pu avoir autrement.

6. 3 critères pour  acheter un bon parking : l’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement

Thomas a acheté des garages Cette règle du commerce reste encore valable aujourd’hui (et même sur le net). Ton parking ne pourra jamais déménager. Son emplacement est immuable. Si tu achètes un parking dans un endroit où personne n’en a besoin, alors tu ne trouveras pas de locataire. L’emplacement est le critère numéro 1 d’un bon parking.

7. Ne pas se mettre en danger

Il ne faut pas tout miser sur les garages. Si tu crois fort dans cet investissement, alors tu vas sans doute contracter un crédit pour acheter plusieurs parkings et ainsi gagner plus d’argent. Que se passera-t-il si les parkings sont détruits ou que de gros travaux sont à réaliser ? Que faire si tu perds tous tes locataires ? Le risque que cela arrive est peut-être minime, mais tu dois être prêt à affronter la pire des situations. Si tu n’as pas les moyens financiers ou un moral d’acier pour faire face à cela, je te conseille d’acquérir un lot de parking plus petit qui ne puisse pas te mettre en danger.

8. Sois rationnel

Acheter une place de parking implique moins d’émotionnel que d’acheter un appartement. Tu ne vivras pas dans ton parking (enfin, je te le souhaite). Acheter un parking pour le louer est un investissement. Pour être rentable, la décision d’achat doit être prise sur des critères chiffrés : prix d’achat parking, prix de location, charges de copropriété, demande locative, taille du parking, coût du crédit… Il y a de nombreux éléments rationnels qui peuvent t’aider à prendre la bonne décision.

9. Ecoute ton cœur

Ce n’est pas contradictoire avec la rationalité. Mes investissements sont basés sur une logique chiffrée. Je sais ce que cela me coûte, me rapporte, la qualité de l’emplacement etc etc… Par contre, il faut que je sente l’affaire. Il m’est arrivé de visiter des parkings à vendre où les chiffres étaient bons, mais quelque chose me gênait. J’avais du mal à m’endormir, j’y pensais constamment en termes négatifs. Mon cœur parlait à ma raison et me disait de ne pas investir dans ces parkings. Qu’ai-je fait ? J’ai écouté mon cœur. La solution la plus simple vient d’elle même quand le cœur et la tête sont d’accord.

10. Construire ta stratégie d’achat de parking

faire un achat dans les parkingsAcheter un garage doit rentrer dans ta stratégie d’investissement. Combien d’argent suis-je prêt à investir ? Combien de revenus doivent-ils générer ? Quels sont mes critères pour l’achat de parking ? Pourrais-je revendre ces parkings facilement ? Combien de temps vais-je les louer ? Ses questions n’ont pas de réponses universelles. Elles dépendent de chacun, et avoir les réponses avant d’investir est un gage de réussite.

11. Ne parie pas sur une hausse des prix

Lors de mes visites, je rencontre parfois des propriétaires qui me vantent la rentabilité de leur affaire. Ils me disent que les parkings que je vais acheter aujourd’hui vaudront 50 % de plus dans 5 ans. Que les loyers soient faibles n’est pas grave car je me rattraperai lors de la vente. Je n’écoute jamais ces marchands de rêves.

Même si l’immobilier a une tendance haussière sur le long terme, il y a des cycles de hausse et de baisse. Je préfère baser mes investissements sur un revenu locatif sans intégrer une plus value à la revente. Personne, même les experts, ne connaît l’avenir. Alors, si ton parking perd de sa valeur, mais qu’il est loué, tu peux te permettre d’attendre que les prix remontent.

12. Acheter un parking à bas prix, louer et revendre cher

C’est souvent le secret des meilleurs affaires. En achetant des parkings à faible prix, mais avec un revenu locatif bon voir excellent, alors tu auras des taux de rentabilité très intéressants. La marge se fait à l’achat. Il est plus facile d’acheter un parking en dessous du prix du marché et de le vendre au prix du marché que d’acheter un parking au prix du marché et de revendre au dessus du prix du marché. A la limite, si tu es pressé, tu peux même essayer de vendre un peu en dessous du prix du marché et réaliser malgré tout une plus value.

Pour finir…

Si tu parviens à suivre ces douze conseils, alors je suis sûr que tes achats de parking seront de qualité. Tu pourras ainsi profiter comme jamais de la vie qui t’est donné de vivre. Je ne regrette pas mes investissements dans les garages et j’adore la liberté financière et temporelle qu’ils m’apportent. Investir dans des parkings est un investissement solide pour peu qu’on se donne la peine de les chercher et de les évaluer correctement.

Et toi, as-tu des conseils à partager pour acheter des parkings ?

 


44 Comments

  • marie

    Reply Reply 6 octobre 2017

    Salut Julien,

    merci pour tes conseils ça donne envie de se lancer.
    Je voulais te demander as-tu crée une SCI pour acheter tes parkings?
    Et si tu as acheter tes parkings dans toute la FRANCE ou seulement dans ta ville?
    Merci et bonne journée.
    Marie

    • Julien

      Reply Reply 23 octobre 2017

      Bonjour,

      j’ai acheté en SCI et sans SCI. j’ai commencé sans SCI, c’est plus simple et plus rapide.

      J’ai des garages dans les pays de la loire et la normandie.

  • Vincent

    Reply Reply 13 mai 2017

    Bonjour,
    Article très intéressant, ceux-ci dit on parle beaucoup du rendement qui est élevé mais sur combien d’années faut t’il investir au maximum si l’on fait un prêt ?
    Cordialement,

    • Julien

      Reply Reply 15 mai 2017

      Bonjour,

      tout dépend de tes objectifs et du montant emprunté. En théorie, l’emprunt se fait sur la plus longue durée possible pour atteindre l’autofinancement.

  • Laurent

    Reply Reply 12 février 2017

    Bonjour Julien,

    Si j’achète un parking situé à moins d’1km de ma résidence principale et que je le loue à Monsieur X, qui paiera la taxe d’habitation?
    Merci d’avance pour ta réponse

  • Elodie

    Reply Reply 3 février 2017

    Bonjour,

    Je suis journaliste et je me permets de vous contacter dans le cadre d’un reportage sur les centres – villes ainsi que le logement.

    Je suis à la recherche de particuliers qui louent à des individus des places de parking. ( Plusieurs places )

    Peut – être pouvez – vous me renseigner ou nous pouvons à votre convenance en discuter par téléphone.

    Bien à vous.

    Elodie

  • maurice

    Reply Reply 8 novembre 2016

    bonjour julien, je souhaite acheté un box en banlieue parisienne, je voudrai savoir combien je vais payer de frais de notaire environ sachant que c est un box a 16000e qui se loue environ 90e par mois et je voudrai savoir si il peut y avoir des frais au niveau de l immeuble façade, ascenseur…. hors charges de l immeuble qui sont de 30e par trimestre et 150e de taxe foncier par an ? Est ce qu’il peut y avoir d autres frais?

    • Julien

      Reply Reply 21 novembre 2016

      Bonjour,

      les frais de notaire se trouvent facilement sur internet. Ils sont aussi fourni par RentaGarage 2.

      Pour les charges, il peut y avoir plein de frais, comme rien du tout, c’est cela qu’il faut vérifier lorsque tu achètes.

  • Jean

    Reply Reply 10 octobre 2016

    Bonjour Julien,
    J’aimerais acheter un parking et je voudrais savoir quelles sont les questions que je dois poser au propriétaire et quelles sont les réponses qui me montreront que c’est un bon investissement ?
    Merci a toi

  • Jerôme

    Reply Reply 9 février 2015

    Bonjour Julien,

    Je suis propriétaire d’un appartement et d’un box dans une résidence sécurisée. La place de parking en face de mon box est à vendre au prix de 5000€, elle peut être louée 60€/mois. Je paie 230€/trim de charges. Si je fais cette acquisition, comment ça va se passer au niveau de charge? Je n’arrive pas à savoir si c’est une bonne affaire.
    D’avance merci.
    Jerôme

    • Julien

      Reply Reply 18 février 2015

      Bonjour,

      je ne peux pas répondre à ta question sans le détail des charges du parking. Elles seront différentes de celles du box et de l’appartement (surement pas 230 € par trimestre en tout cas!)

  • Georgio

    Reply Reply 5 janvier 2015

    Bonjour,

    Je vais aller visiter un lot de 10 parking avec une rentabilité de 11% après déduction charge+impots. Pour faire ce calcul, j’ai bien sûr demandé au vendeur le loyer actuel.

    Quels sont les moyens pour être sûr qu’il dise la vérité ? En bref, comment s’assure-t-on, avant signature, que le loyer pratiqué est effectivement celui donné oralement par le vendeur ?

    Merci.

    • Julien

      Reply Reply 8 janvier 2015

      Bonjour,

      le plus simple est de lui demander un état locatif : nom, adresse et montant des loyers de ses garages. Il doit bien tenir un registre pour déclarer ses impôts.

  • Damien j

    Reply Reply 20 décembre 2014

    Julien,

    Tout d’abord félicitation pour ce blog, je trouve de nombreuses informations utiles à mon futur projet.
    J’ai une question concernant l’emplacement, qui je l’ai bien compris est essentiel pour ce type d’investissement. Avec quels critères sélectionnes-tu un emplacement idéal ?

    Je suis intéressé par un parking situé dans une résidence moderne sur Angers. Le prix de vente est inférieur au prix du marché et un locataire est déjà en place. La rentabilité brute est de 8%. Seul gros bémol, cette résidence est légèrement excentrée (15 min à pieds du centre ville) et toutes les places à proximité sont gratuite. En interrogeant quelques riverains, ils me confirment tous n’avoir aucun problème pour se garer dans le quartier. Je suis mitigé dans ma décision car j’ai peur que le jour ou le locataire quitte la résidence je n’arrive pas à retrouver un nouveau locataire…

    Damien

    • Julien

      Reply Reply 23 décembre 2014

      Bonjour Damien,

      merci pour ton commentaire. Je ne partage pas d’informations sur l’évaluation des emplacements. Ces informations sont uniquement disponibles dans mes livres et formations.

      Vu ton analyse de la place de parking, je pense que tu connais déjà la réponse. Le risque de ne pas trouver de locataire est important, donc attention !

  • Lisa

    Reply Reply 22 juin 2014

    Bonjour Julien,

    En tout premier, je souhaite te remercier pour ton partage, ne change rien surtout !

    As-tu envisagé d’en faire construire ?

    Lisa

    • Julien

      Reply Reply 23 juin 2014

      Bonjour Lisa,

      oui, j’ai pensé à cette possibilité, mais je ne suis pas convaincu de la viabilité économique de cette option.

      Le coût du terrain et de la construction sont assez élevés…

  • chandellier

    Reply Reply 12 juin 2014

    Bonjour
    Ne soyez pas irrité ,mes commentaires n’ont rien d’acerbe ou de critique .Les conseils doivent être précis et non d’ordre général .Ex :une méthode de calcul derendement permet de comparer sans faille les divers placements .Sans calculs ,pas d’achat .Toujours raisonner à froid et éviter les coups de coeur et surtout respecter tous les avis .

  • chandellier

    Reply Reply 6 juin 2014

    Bonjour
    Vous ne parlez pas des frais de notaire qui sont énormes pour un parking à petit prix (30%)et qui dégradent la rentabilité ni des critères suivants :Parking sécurisé (fermé),couvert ,et proche d’une station de métro pour les grandes villes ,calcul de rentabilité :(Loyers bruts – carges trimestrielles X4 – impôts fonciers)/Prix d’achat+Frais de notaire ,le tout multiplié par 100.
    Enfin plus votre tranche d’impôt marginale est élevée ,moins l’investissement est rentable :A partir de 30% de tranche d’impôt marginale vous devrez environ 45,5% au Fisc sur vos bénéfices immobilers donc divisez le rendement par :votre tranche marginale d’impôsition + 15,5%de CSG,RDS et compagnie .En clair au delà de 14 % de TMI passez votre chemin et dépensez votre argent plutôt que de l’investir .

    • Julien

      Reply Reply 11 juin 2014

      Bonjour,

      Je n’ai pas tout compris, merci d’écrire correctement la prochaine fois.

      Oui, les impôts viennent bien souvent dégrader le rendement offert par les parkings.

      Ceci dit, dépenser l’argent n’est pas cela qui va t’enrichir !

      Plus je paie d’impôt et plus je gagne d’argent.

      Si tu ne veux pas payer trop d’impôt, reste comme tu es, c’est la meilleure solution.

    • Sébastien

      Reply Reply 15 novembre 2016

      Bonjour Chandellier,

      Je vois tout à fait ce que tu veux dire. Je fais plein de simulation actuellement pour payer le moins d’impôt possible.
      Pour l’instant la solution qui me vient c’est la SCI à l’IS.
      En effet, je suis également dans la tranche à 30%, ma rentabilité est divisé par 2 par rapport à la SCI IS. Avec l’amortissement du parking, tu ne paies pas d’IS car tu seras déficitaire tout en ayant du cash dans la société. Donc tu peux réinvestir avec ce cash.
      Le problème qui se pose : retirer du cash !
      Là c’est considéré comme du dividende et la boum ! l’IR te rattrape ainsi que la CSG.

      Je retourne sur mes simulations
      A plus
      Séb

  • g

    Reply Reply 22 février 2014

    Bonjour Julien,

    je vais essayer d’aborder maintenant un sujet qui nous préoccupe tous: le loyer. Prenons l’exemple suivant, d’un primo accédant qui a suivi tous tes conseils à la lettre pour son premier achat dans les meilleurs conditions (emplacement, coût, rendement, etc…). Tout a été optimisé jusqu’au premier contact avec son futur locataire, les choses sérieuses commencent donc. En amont, il a déjà déterminer le montant de son futur loyer ett les charges locatives seront payer en partie par le locataire. Ce locataire doit il payer cette charge à part indépendamment de son loyer? Si oui, cela doit etre inscrit en préambule dans le bail?

    merci d’avance pour ton aide.

    • Julien

      Reply Reply 22 février 2014

      Bonjour,

      oui, tu dois définir cela dans le bail : le montant du loyer brut (ce que tu reçois) et le montant des charges (remboursées par le locataire). Il te reste à payer les charges qui ne sont pas redevables par le locataire.

  • David

    Reply Reply 13 mai 2013

    Je m’apprêtais à acheter un garage qui présente un rendement potentiel de 8% environ.
    Le diagnostic a détecté de l’amiante. Est-ce que cela reste une affaire?
    Quels sont les risques financiers au delà des risques pour la santé?

    • Julien

      Reply Reply 13 mai 2013

      Bonjour David,

      quel type d’amiante est-ce ?

      • David

        Reply Reply 13 mai 2013

        Type d’amiante :
        Parois verticales intérieures : enduits projetés, revêtement dur (plaque-menuiserie, amiante ciment) et entourage de poteaux (carton, amiante-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre), coffrage perdu. enduits projetés, panneaux de cloisons.

        Extérieur:
        Conduits en amiante-ciment : eau-pluviales; eaux usées, conduits de fumée

        • Julien

          Reply Reply 13 mai 2013

          Oui, là ce type d’amiante est un véritable problème.

          Le mieux pour toi serait de faire chiffrer par une entreprise le coût du désamiantage et de répercuter ce coût sur le prix de vente.

          Julien

  • Jean de Poliokolite

    Reply Reply 19 mars 2013

    Merci Julien pour tes nombreux conseils et ta réactivité,

    après avoir lu et relu les différente page de votre site je me suis finalement lancé et j’ai acheté votre bouquin.

    Il est particulièrement bien fais, dès que je trouve la bonne affaire et que j’ai un premier retour je viendrait partager mon expérience dans l’investissement de « parking » et « garage » avec vous et les autres membre 😉

    Encore merci et bonne continuation à vous.

    • Julien

      Reply Reply 20 mars 2013

      SAlut Jean,

      ce sera avec plaisir que nous échangerons autour de ton histoire et tes expériences.

      A bientôt

      Julien

  • Bonjour Julien,

    Je suis d’accord pour ces 12 conseils/étapes.

    Je m’arrêterais plus spécifiquement sur le deuxième conseil relatif au changement… Ce dernier engendre effectivement une émotion qui stoppe très souvent l’humain dans ses projets avant même qu’il ne commence : la peur. Effectivement, c’est une émotion compréhensible et justifiée, mais c’est elle qui démarque les uns des autres : il y a ceux qui agissent et ceux qui ne le font pas, ce passage à l’action forge la pensée et amène une réflexion différente, à l’écart de la majorité… Chacun passe par ce moment de peur et de doute, il est inévitable…. Une fois qu’il est dépassé (et il le devient), et bien « la machine est lancée » et on ne s’arrête plus ;-)…

    Par ailleurs, une bonne affaire est faite/réalisée à l’achat et non à la vente… Beaucoup de personnes pensent le contraire et, spéculent alors sur l’inflation future, c’est-à-dire sur la valeur du bien acheté, qui verrait son prix augmenté significativement avec le temps (« ce bien dans 5 ans, en vaudra le double… »)… Mais cela est erroné. Il ne faut surtout pas suivre ces conseils et vérifier scrupuleusement son projet avant de l’acheter !!! Le prix à débourser est réel et immédiat à l’achat, la projection faite dans le futur pourrait s’avérer tout à fait fausse, alors il est préférable de contrôler les choses d’abord dans le présent… Et pour le futur, on verra le moment venu, au moins on n’est sûr de ne pas se tromper.

    Très bonne question de Raymond, j’attends aussi ta réponse Julien sur la fiscalité.

    A bientôt,
    Olivier G.

    • Julien

      Reply Reply 2 mars 2013

      Salut Olivier,

      Il y a une forte appréhension dans tout ce qu’on réalise. Sauter le pas n’est pas évident et tout un chacun passe par là.

      L’important est d’essayer et de réfléchir avant de prendre sa décision pour ensuite agir.

      Julien

  • Olivier

    Reply Reply 27 février 2013

    Bonjour Julien

    Bravo pour ton site que j’ai découvert par hasard ces jours-ci.
    Perso, je suis sur l’achat de 2 garages fermés à Besançon avec une rentabilité nette de 9%.
    Avantages : ils sont à 5 min à pied de chez moi, à 5 min à pied de la gare et à 10 min à pied (en marchant bien) du centre ville.
    J’ai fait un test en passant une annonce sur leboncoin, en moins de 2h : 3 appels . Donc ces garages sont un bon investissement
    Bonne continuation

    • Julien

      Reply Reply 2 mars 2013

      Salut Olivier,

      cela me paraît une bonne affaire. Tiens moi au courant quand tu l’aura acheté.

      Julien

  • Seb

    Reply Reply 25 février 2013

    Bonjour Julien,

    Merci pour tes conseils. C’est exactement ce que je cherche depuis quelques mois!

    Je reviendrais par ici assez souvent.

    Bonne continuation.

    • Julien

      Reply Reply 2 mars 2013

      Avec plaisir, a la prochaine alors !

  • Raymond

    Reply Reply 25 février 2013

    Bonjour Julien,

    Merci pour votre site qui est un repère très intéressant. J’ai acheté votre livre et écouté pas mal de vos vidéos.
    Cela m’a décidé à me lancer. Je suis donc à la recherche de « l’affaire » qui aura un taux de rentabilité correct.
    Pouvez vous me dire si lors de la revente, la plus-value est taxée, comme sur un appartement ou une maison ?

    Merci de votre réponse

    Jean Marie

    • InvestMan

      Reply Reply 26 février 2013

      Salut Julien, tout comme Raymond je m’intéresse à ce point de fiscalité concernant la potentielle plus-value à la revente. Prévois-tu de faire un article sur le sujet ?

    • Julien

      Reply Reply 2 mars 2013

      Bonjour Jean Marie,

      la plus value est identique lors de la vente d’un appart qu’un garage sauf que les montants ne sont pas les mêmes.

      Exception : en dessous de 15000 € prix de vente, alors pas de plus value. Pas mal non ?

      Julien

  • Raymond

    Reply Reply 25 février 2013

    Bonjour Julien,

    Merci pour votre site qui est un repère très intéressant. J’ai acheté votre livre et écouté pas mal de vos vidéos.
    Cela m’a décidé à me lancer. Je suis donc à la recherche de « l’affaire ».
    Pouvez vous me dire si lors de la revente, la plus-value est taxée, comme sur un appartement ou une maison ?

    Merci de votre réponse

    Jean Marie

  • Boris

    Reply Reply 25 février 2013

    Bonjour Julien.

    Merci encore pour ces conseils très intéressants. J’ai surtout retenu celui ci : « L’immobilisme n’est pas une solution, si tu n’avances pas alors tu risques de reculer ».

    Boris, va falloir que tu te bouges !! 😉

  • Aurelien ®

    Reply Reply 25 février 2013

    Bonjour Julien, même si je ne suis pas interessé par un investissement dans les parkings pour l’instant, je suis régulierement ton blog que j’aime beaucoup car il est renouvelé souvent et ta reussite est un gage de confiance vis a vis de tes articles.

    Si je pourrais me permettre de rajouter un conseil, sa serait qu’il faut investir dans un secteur que l’on connait bien, pour débuter en tout cas.
    Pour un premier investissement cela est plus simple pour etudier le marché, pour la confiance etc…

    Une fois l’experience acquise comme tu as, il n’y a plus de frontière lol.

    • Julien

      Reply Reply 2 mars 2013

      SAlut Aurelien,

      merci pour les compliments, cela m’encourage à continuer dans cette voie alors !

      Comme tu le dis justement, acheter des garages est un début pour ensuite réaliser des investissements plus complexes.

      Les seules limites sont celles qu’on se pose.

      Julien

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