J’ai rassemblé ici plusieurs problèmes entre propriétaire et locataire. Il y a bien sûr le locataire mauvais payeur, mais pas uniquement. Un propriétaire immobilier fait face à pas mal de soucis locatifs. C’est le propre du propriétaire.

Inversement, le locataire peut aussi avoir un problème avec son propriétaire. Je connais moins cette partie puisque j’ai eu moins de propriétaires que de locataire. Logique quand on est propriétaire de plusieurs dizaines de garages alors qu’on ne peut louer qu’un seul appartement à la fois.

Je vais revenir sur les principaux problèmes que j’ai rencontrés en tant que propriétaire de 54 garages avec mes locataires. Faire face aux locataires mauvais payeurs est le problème le plus récurrent pour moi. C’est toujours une mauvaise surprise et ce n’est pas simple à régler.

Problème entre propriétaire et locataire n°1 : le locataire mauvais payeur

Voilà 20 jours que la vente de mes 50 garages a eu lieu. En ce début avril, je commence à percevoir les premiers loyers. C’est une sensation vraiment sympa de voir l’argent viré sur mon compte ou ma boite aux lettres pleine de chèques.

Portrait de mauvais payeurs en location de parking garage

La location parking garageQuand j’ai signé mon compromis de vente, j’ai eu accès au listing incomplet des locataires avec l’état des créances. Bizarrement, quand j’ai appelé certains locataires, ils m’ont annoncé leur décision de libérer le garage. J’ai perdu quatre locataires. Pourquoi ? Les rats quittent le navire avant de se noyer. Ces quatre locataires ont des dettes envers l’ancienne propriétaire : de 75 € à 400 €. Pour eux, c’est le moment ou jamais de partir sans être inquiétés. Pour moi, cela m’évite des poursuites coûteuses et permet de garder des emplacements louables immédiatement. Acheter des parkings pour les louer n’est pas de tout repos !

Parmi ces quatre locataires, il y a un homme de 35 ans environ que j’appellerai Jérémy. Mon premier courrier m’est revenu car je n’avais pas la bonne adresse. Le numéro de téléphone était faux. J’ai eu les coordonnées de sa copine par un nouveau locataire qui l’avait pris en grippe. A priori, Jérémy avait tendance à se vanter de ne pas payer son loyer. J’ai donc appelé la copine. Elle n’a pas voulu me donner son numéro, mais m’a demandé de le rappeler le soir même. Devine qui j’ai raconté devant son garage quatre heures plus tard ?

Jérémy était en train de vider son garage. Il m’a remis les clés et s’est bien gardé de faire une allusion à ses impayés. Il a quand même eu le culot de me dire que le garage avait des fuites et qu’il avait trouvé 20 cm d’eau dans ses affaires ! J’ai récupéré la clé et basta !

Pour la location de parking et garage, il existe un second type de mauvais payeur : nous les appellerons Cali et Bernard. Cali travaille pour le service public. Il a bien reçu son courrier de présentation et j’ai un numéro de portable correct. Bernard est dentiste. Il a lui aussi reçu mon courrier et j’ai joint son cabinet. A eux deux, ils doivent plus de 600 €, soit deux ans de loyers. Aucun n’a dénié me rappeler ou me voir. Ces locataires de garage sont de très mauvaise foi. Je vais donc m’amuser un peu avec eux. L’objectif est de les amener à payer leur dette (ou une partie). La méthode ? Je préfère la garder pour moi.

Enfin, je vais te parler de Momo. Momo a déménagé il n’y a pas longtemps, c’est son ancienne voisine qui me l’a dit. Son portable est aux abonnés absents. Momo reste introuvable. Pour moi peut-être, mais j’ai des gendarmes qui louent des garages. Un coup de téléphone et j’apprends que Momo dort dans sa voiture. Je sais où, quelle voiture et quel travail il exerce. Momo loue deux garages et doit trois mois de loyer. Il a malgré tout réglé le mois de mars par virement.

Là encore, le bouche à oreille est une stratégie payante. Ce soir, j’ai rendu visite à un locataire. Après les présentations, la femme de ce locataire me donne le portable de Momo. Ils sont cousins ! Je me garde bien de mentionner que je connais la situation de Momo. Je ne sais pas s’ils savent que leur cousin n’a pas payé depuis octobre.

Je remets une couche sur les mauvais locataires de parking ou garage qui ne paient pas ce qu’ils doivent. Le locataire et sa femme surenchérissent et avouent que c’est anormal. Ils ne sont pas fortunés, loin de là, mais payent leurs deux garages 50 €/mois rubis sur l’ongle. J’ai laissé un message à Momo, mais pas de nouvelles pour le moment.

Location parking garage : le bouche à oreille ou secouer la ruche

danger dans location parking garageCette semaine, j’ai donc mis en pratique ce que j’ai appris chez Leroy Merlin. Lorsque tu prends en main une nouvelle équipe, les premiers jours sont décisifs. Tu es observé, jaugé et jugé très rapidement. Dans la vie comme dans la location de parking et garage, on n’a jamais deux fois la chance de faire une (bonne) impression.

Voilà l’impression que je voulais laissé. L’avenir dira si j’ai eu raison.

1. Tout continue comme avant avec les bons locataires. Je suis sympa, jeune, dynamique, sûr de moi et disponible pour eux. Je me suis engagé à faire quelques travaux dans les années à venir.

2. Je suis quelqu’un de ferme et franc. J’ai fait signé un nouveau bail de parking à tout le monde. Les conditions pour les mauvais payeurs sont drastiques et me couvrent très largement en cas de défaut de paiement. A la lecture du bail, je précise à chaque « bon » locataire qu’il n’est pas concerné car il paie bien ses loyers. Par contre, ils savent désormais ce qui attend les mauvais payeurs.

3. Transformer les paroles en actes. Je juge toujours les gens sur leurs actes et non sur ce qu’ils disent. Tout le monde sait qu’il y a des squatteurs dans les garages. J’ai donc affiché une note sur chacun des garages dont le locataire ne paie pas. Au total 8 garages ont une note affichée sur la porte, dont Momo, Bernard et Cali. Les « bons » locataires n’ont plus qu’à travailler pour moi et répandre la nouvelle.

Dans 15 jours, je reviens en Normandie pour continuer à harceler ces mauvais payeurs et prendre les mesures pour les faire payer. Là encore, je sais déjà comment m’y prendre.

15 jours plus tard

Cette semaine du 1er avril 2013, je suis revenu en Normandie avec mes parents. Nous avons passé un week end au ski en famille et j’ai profité qu’ils rentraient chez eux pour faire le voyage. J’en ai profité pour signer des contrats de location pour mes garages !

Locataire mauvais payeur : le changement, c’est maintenant !

les problèmes propriétaire locataireUn des objectifs de cette semaine était de mettre la pression sur les mauvais payeurs locataires de mes garages.

Voici une réflexion simple : si tu ne paies pas ton loyer de garage depuis un an et que tu sais que le nouveau propriétaire habite à 650 km, tu es en droit de penser qu’il n’y a aucune raison de s’inquiéter. Les locataires mauvais payeurs étaient tranquilles avec l’ancienne propriétaire. Elle attendait patiemment les paiements, sans relancer ou menacer les locataires.

Selon moi, il faut changer l’esprit qui règne entre le propriétaire et les locataires de ces parkings/garages. J’ai rencontré tous les « bons » locataires un par un. J’ai cherché à nouer des relations avec chacun et à répondre à leurs questions, leurs inquiétudes ou leurs besoins. Je les connais personnellement et j’ai pu revoir certains locataires pendant cette semaine. Tous étaient contents de me revoir. Certains en ont profité pour me payer ou me demander ce que je faisais là (pourquoi je suis revenu si vite ?). J’ai même rempli quelques quittances de loyer pour les locataires des garages.

Locataires mauvais payeurs : ceux qui m’ont un peu donné !

probleme locatif mauvais paiementsIl y a deux semaines, je me suis aperçu que 7 ou 8 garages étaient occupés mais que les locataires ne payaient pas. Pour deux garages, je n’avais ni leurs noms, ni leurs adresses ou leurs numéros de téléphone. Les autres locataires mauvais payeurs étaient plutôt de mauvaise foi car ils ne répondaient ni à mes appels, ni à mes courriers.

A ce jour, j’ai rencontré trois mauvais locataires. Le premier a accepté de me verser 50 € au lieu des 150 € qu’il devait. Il a aussi libérer son garage. J’ai eu son numéro par l’ancienne propriétaire. Elle l’avait retrouvé dans ses papiers.

J’ai aussi récupéré 50 € de la part de Bernard. Tu te souviens de Bernard ? C’est le dentiste ! Eh oui, il a bien voulu me rappeler suite au courrier recommandé que je lui ai envoyé. Bernard était embêté, mais nous avons négocié qu’il pouvait garder le garage à condition de me régler 50 € au lieu des 160 € dû. De plus, il s’est engagé à me payer chaque mois par virement. Si je peux garder un locataire de plus, je prends !

Problème entre propriétaire et locataire : ceux qui ne paient rien !

Cali, l’employé du service public, n’a pas été chercher mon recommandé. Remarque, la propriétaire m’avait prévenu qu’il ne se déplacerait pas ! Je ne m’attends pas à ce qu’il me rappelle non plus. Cali, le locataire mauvais payeur, va avoir une mauvaise surprise. Son accès au garage a été bloqué. J’ai pu changer sa serrure et ainsi condamner ses biens. Le droit de la location pour parking et garage est plus souple que celui des appartements. Attention, la condamnation d’un garage demande d’être faite sous certaines règles et ne peut être fait n’importe comment. Je vais suivre ce locataire mauvais payeur avec une attention particulière.

Momo loue deux garages. Enfin, il les occupe mais ne les paie pas ! C’est tellement plus simple. Ceci dit, pas moyen de lui écrire, puisque de source sûre, il dort dans sa voiture. J’ai pu avoir son numéro de portable, mais il ne décroche pas. Momo, lui aussi, bénéfice de nouvelles serrures toutes neuves ! L’état des lieux de ce garage fait peine à voir.

Pour en finir avec les problèmes entre propriétaire et locataires qui vont mal, il me reste deux personnes dont je n’ai pas le nom, ni les coordonnées. Nous les appellerons John et Jane Doe. Les corps non identifiés dans les morgues américaines sont appelés ainsi.

A force de tirer sur la corde, elle finit par lâcher…

location-pour-parking-garageMercredi, mon père, mon oncle, un ami et moi avons changé quelques serrures. John et Jane Doe ont vu leur garage condamné. Oh surprise, jeudi matin, j’ai eu un coup de fil de Jane Doe.

Elle m’annonce qu’elle vient d’apprendre qu’il y a eu la vente ! Elle veut toujours louer le garage et récupérer les nouvelles clés. Elle me demande si le prix est toujours le même. Je le demande combien elle payait. Elle me répond 25 €. Sauf qu’elle se garde bien de me dire qu’elle n’a jamais versé un centime à l’ancienne propriétaire, fierté de locataire mauvais payeur sans doute 🙁

J’ai rencontré Jane Doe dans son appartement. Elle ne respire pas la richesse, alors je n’ai pas cherché à récupérer l’intégralité des sommes dues. Par contre, elle m’a payé le mois de mars. Elle s’est aussi engagé à me payer par virement. Comme elle a eu des soucis de paiement, je lui ai aussi demandé de me verser deux mois de caution d’avance. Cela me permet de réagir si les paiements ne m’arrivent plus.

John Doe lui est parti dans le midi selon l’ancienne propriétaire et le locataire qui occupait précédemment son garage. Affaire à suivre…

Un an plus tard : les problèmes entre propriétaire et locataire mauvais payeurs sont toujours là

Le 15 mars 2013, je signais l’acte de vente de mes 50 garages. Je n’avais jamais dépensé 90000 € en un après-midi. La signature venait clore une semaine de rencontre entre le futur propriétaire (moi) et les locataires.

J’ai eu quelques surprises sur l’état locatif et les problèmes entre propriétaire et locataires. Sur le papier, 46 garages étaient loués. Dans la réalité, seule une petite trentaine était « louée ». J’entends par louer la réunion d’un locataire joignable (téléphone et/ou adresse), des paiements à jour et la volonté de continuer à louer le garage.

Autant dire que je ne partais aussi bien que souhaité. Tu peux relire un article de l’époque :

– Bilan locatif septembre 2013

Le 15 mars dernier marquait donc l’anniversaire de mon investissement. J’avoue ne pas avoir prêté attention à la date, comme il m’arrive d’oublier des anniversaires 🙁 …

Mes deux locataires mauvais payeurs du début

Lors de mon achat, j’ai hérité de plusieurs locataires mauvais payeurs. C’est le problème locatif principal des propriétaires de parking et garage. Je ne savais pas comment procéder à leur expulsion, donc j’ai mis du temps à contacter un huissier. J’ai cherché à les contacter pour régler le soucis.

Mon approche de conciliation a fonctionné avec plusieurs locataires qui payaient mal leurs loyers. Certains sont partis et d’autres se sont mis à payer leur location régulièrement.

Mais certaines personnes ne sont pas là pour être conciliantes. Le premier locataire qui ne payait pas travaille à la ville. J’ai eu l’occasion de le rencontrer une fois. Il m’a dit qu’il me payerait et me renverrait le bail signé.

18 mois après cette promesse, j’attends toujours. Contrairement à moi, ce locataire doit adorer l’adage : « les promesses n’engagent que ceux qui les entendent ».

L’huissier a donc pris son dossier en main. En mars, son garage a été vidé par mes soins suite au jugement du tribunal en ma faveur. Le garage est vide pour le moment. Je compte poursuivre la procédure pour obtenir le remboursement des sommes dues via des saisies sur salaire.

Locataire mauvais payeur à la rue

Le cas du second locataire mauvais payeur est différent. Cette personne stockait beaucoup d’affaires dans son garage. Il a divorcé, a perdu son boulot et son logement. Cette situation dramatique ne me laisse pas sans émotions.

J’ai tenté de contacter cette personne pendant six mois avant d’engager les poursuites. Incapable de me rappeler, je ne pouvais pas laisser pourrir la situation plus qu’elle ne l’était.

L’huissier fait son travail et les jugements sont aussi en ma faveur. Il y a quelques mois (3 je pense), je reçois un appel de cette personne un dimanche midi. Je ne décroche pas.

Sur le message, ce locataire (je ne sais pas si c’est le bon terme) me dit que cela suffit avec mes lettres d’huissier. Il affirme que le garage et ce qu’il y a dedans sont à lui, qu’il faut le laisser tranquille. Vu le ton et le phrasé du message, je suis certain que cet homme était ivre.

Je laisse filer et il me rappelle une semaine plus tard. Cette discussion fut anthologique. Il me reproche mes méthodes, m’assure qu’il n’a rien fait de mal. Je dois quand même lui expliquer qu’il m’a volé plus d’un millier d’euros de loyer et procédure.

Malgré cela, il ne veut pas entendre que la location est finie. Ces affaires vont être jetées. Il me dit que le contenu du garage est tout ce qui lui reste de ses parents. Que je n’ai pas intérêt à les jeter car sinon… Je lui demande « sinon quoi ? » Pas de réponse précise, mais toujours ce ton de menace.

Bref, après une demi heure d’engueulade, je lui raccroche au nez car il ne veut pas comprendre mon message : « soit vous dégagez les affaires avant le 1er mars ou je m’en occupe. »

Je trouve que la situation de cet homme est triste. Je sais que sa vie s’est améliorée car il est suivi par une assistante sociale et a de nouveau un logement. Malgré son attitude, ses menaces, sa dénégation des problèmes et de la réalité, je lui ai laissé une dernière chance en dépit de mon plein droit donné par la justice pour jeter ses affaires.

Je me serais arrangé avec cet homme il y a deux ans s’il m’avait expliqué lui-même sa situation et que le dialogue était resté ouvert. Je ne suis pas à une location de garage près et je n’ai aucun intérêt à enfoncer l’un de mes semblables plus qu’il ne l’est déjà.

Toujours dans cet état d’esprit, j’ai rappelé le locataire deux semaines avant le 1er mars pour lui rappeler l’ultimatum. Il me rappelle le lundi suivant pour me dire qu’il a trouvé un endroit, des copains et une remorque pour déménager le 1er mars.

un mauvais payeur dans mes locataires de garages

Le rendez-vous est pris, mais je ne pouvais pas me rendre en Normandie ce jour-là. Je n’ai aucune envie de rencontrer cet homme non plus. J’ai donc demandé à mes parents d’ouvrir la porte de son garage la veille au soir du déménagement.

Garage-vide

J’ai retrouvé le garage vide, mais pas propre. J’ai dû dégager un paquet de papiers, de bois et de trucs inutiles pour faire le propre. Je n’ai bien entendu aucune nouvelle du locataire mauvais payeur et encore moins un merci.

vider un garage locataire à problème

Je ne pense pas qu’il se rende compte de sa chance (ou alors, il considère cela comme normal, je ne sais pas). Qui laisserait récupérer ses affaires à un locataire qui a plus de 1000 euros de dettes alors que la justice lui a donné raison ?

Comme cette personne est en surendettement, je n’ai aucun espoir de récupérer mon argent.

Pendant ces deux dernières années, j’ai été en contact avec l’ex-femme de cet homme. Elle avait des affaires dans son garage. Suite à ma promesse, je l’ai prévenue du jour du déménagement du garage. Malheureusement pour elle, elle n’a pas eu mon message à temps et a raté le jour du déménagement. Au son de sa voix, j’ai senti qu’elle était dégoûtée.

Problème locatif n°2 : les travaux

Enfin débarrassé de mes deux locataires mauvais payeurs, je me retrouve avec deux garages vides supplémentaires. Cela m’arrange pour deux raisons. Je n’ai plus à m’occuper de ces mauvais locataires et je vais pouvoir bétonner ces garages avant de les relouer plus chers.

L’été dernier, j’ai fait bétonner 24 garages sur 50. Mon objectif est d’arriver à 100 %, mais cela va prendre quelques années. Pour un coût optimal, le béton se fait par tranche de six garages.

Cela implique d’avoir six garages vides en même temps. Il y a les deux garages des mauvais payeurs et un garage qui se libère le 31 mars. Laisser des garages vides ne m’arrange pas. Je perds de l’argent et des locataires.

Pour pallier ce problème, j’ai loué un garage au sol en terre à l’un de mes locataires. Il me loue déjà deux garages dont le sol est déjà bétonné. Le deal est le suivant : il paie 30 € au lieu de 35 € et s’engage à libérer le garage le temps que les travaux aient lieu. Il reprendra le garage fraîchement bétonné avec le nouveau loyer de 35 €.

J’avais passé le même contrat avec un nouveau locataire. Quand j’ai rappelé le locataire pour l’informer des travaux futurs, il m’a répondu que ce n’était pas possible, que le garage était plein comme un œuf. Cela m’a énervé, car cette condition était clairement énoncée depuis le début. Je vous loue le garage, mais à condition que vous le libériez le temps des travaux.

Ce locataire n’a pas tenu sa parole et j’ai dû retarder la date des travaux. Depuis ce désagrément, j’ai refusé trois locations de garages car je ne veux pas que mes garages dont le sol est en terre soient reloués avant les travaux.

Les travaux me permettent de valoriser mon investissement lors de la revente. Cela permet aussi de fidéliser mes locataires qui trouvent beaucoup d’avantages aux garages bétonnés. Mon rendement est aussi dopé puisque les loyers sont augmentés de 20 %.

Gérer les problèmes avec les locataires

Vendredi 20 mars, j’étais en Normandie pour une audience au tribunal dont je te parlerai dans quelques instants. J’ai profité de ma visite normande pour modifier une serrure.

Un locataire qui n’avait pas voulu faire bétonner son garage l’été dernier a changé d’avis. Quand il m’a rappelé, je n’avais aucun garage bétonné pour lui. Il a déménagé de son ancien garage vers le nouveau il y a deux semaines.

Entre-temps, il m’a rappelé pour me dire que la serrure du nouveau garage bétonné n’était pas bonne. Elle est fixée sur deux bouts de bois bancals et la porte s’entrouvre de quinze centimètres. Je n’avais pas vérifié l’état de la porte lorsque j’ai récupéré les clés.

probleme serrure locataire garage

Avec mon matériel, j’ai bricolé le support de la serrure. Le bois a été remplacé par un bois plus solide et en un seul morceau. J’ai ajusté la serrure pour que la porte reste fermée et ne s’entrouvre plus. La marge de quinze centimètres évoquée par le locataire était un peu surestimée (de moitié), mais pour son confort et la sécurité de ses biens, j’ai investi une heure de mon temps pour lui faire plaisir.

L’ancien garage au sol en terre va donc pouvoir être bétonné. Il s’ajoute aux trois garages vides et au garage loué. Il me manque donc un garage à ce jour.

J’ai un locataire dont le travail l’emmène à l’étranger souvent et pour de longues périodes. Ce locataire m’avait donné son accord de principe pour le bétonnage. Son garage abrite une belle voiture et il veut absolument qu’elle ne dorme pas dehors. Nous n’avions pas trouvé de période commune cet été pour bétonner son garage en sa présence.

Je l’ai donc rappelé pour lui proposer l’accord suivant. Quand il reviendra, il aura un second garage bétonné à sa disposition. Il pourra ainsi entreposer sa voiture dans ce garage pour quelques semaines ou mois. Cela me laissera le temps de bétonner son garage.

Il me rendra ensuite le garage temporaire pour reprendre son garage d’origine bétonné. Comme tu le lis, organiser des travaux n’est pas toujours simple. Ce serait beaucoup plus simple si tous les garages étaient vides ! Je ne vais pas me plaindre d’avoir des locataires qui louent les garages, mais qui bloquent les travaux d’amélioration.

Avec cette nouvelle tranche de travaux, qui aura lieu probablement avant l’été, le nombre de garages bétonnés sera de 30.

Deux locataires mauvais payeurs de perdus et un de retrouvé

Avant d’ajuster la serrure de mon locataire, j’étais au tribunal d’instance. Cette audience ne concernait pas mes deux mauvais payeurs dont j’ai parlé plus haut. L’audience avait lieu pour un nouveau locataire mauvais payeur.

Ce locataire a loué un garage en juin dernier. Il m’a versé le dépôt de garantie mais aucun loyer. Il occupe donc ce garage depuis juin sans payer.

J’ai entamé la procédure rapidement après deux mois d’impayés. L’expérience me permet d’aller plus vite puisque je connais maintenant la musique. Cette affaire est gérée par un nouvel huissier car le domicile du locataire ne dépend pas de la zone de mon premier huissier.

Avec le recul, c’est une bonne nouvelle : cet huissier me paraît plus efficace et rapide. Comme le locataire a signé mon contrat de location de garage, j’ai plus d’avantages qu’avec les deux mauvais payeurs qui n’avaient rien signé. J’ai pu réclamer des sommes plus importantes grâce aux clauses prévues dans le contrat.

En juin dernier, mon contrat n’avait pas été (encore) validé par le cabinet d’avocat qui avait relu mon livre Réussir sa location de parking. Les clauses ont été validées depuis et elles sont bien utiles en cas de conflit. Un contrat de location, c’est comme une assurance : cela ne sert à rien sauf quand on en a besoin !

Ce squatteur travaille en CDI à la SNCF, donc je suis presque certain que les sommes dues me seront remboursées un jour. Il ne faut pas être pressé dans la procédure d’expulsion, comme quand on voyage avec son employeur ;-).

J’ai eu le plaisir de retourner au tribunal d’instance. J’ai vu le même juge pour la troisième fois. Le locataire n’était pas présent. Il devait être occupé à des affaires plus importantes.

J’ai attendu pendant 1h15 que le juge fasse le tri avec les avocats présents des affaires qui pouvaient être plaidées le jour même. Sur les vingt avocats présents, aucun n’a pu plaidé une affaire. Elles ont toutes été reportées.

Ce qui nous (ma copine et moi) a fait rire sur le moment, ne fait pas rire après coup. La justice prend du temps et nous avons eu l’impression que sa lenteur provoque des drames humains.

Vendredi, j’ai été le seul en mesure de présenter mon cas pour obtenir un jugement début avril. Toutes les autres personnes sont reparties avec leurs dossiers non présentés.

Avec le recul de ces deux ans de gestion, je suis content de la situation. 44 garages sont loués et payés. Il ne me reste qu’un mauvais locataire sur les bras. Cela ne me soucie même plus car j’ai l’habitude et l’impact financier est négligeable.

Trente garages seront bétonnés avant l’été et ainsi mon rendement va encore être dopé. Depuis deux ans, les demandes de location, comme les départs, sont aléatoires, mais je ne pense pas descendre en dessous de 40 garages loués. La moyenne sera probablement autour de 45 garages par an dans les années à venir.

Mes locataires sont plutôt fidèles et sympas. Je suis vraiment content de cet investissement au vu des petits problèmes entre propriétaire et locataire et j’espère que la situation actuelle va perdurer dans les années à venir.

Combien de temps pour gérer les problèmes propriétaire/locataire ?

Une des questions qui me sont les plus souvent posées est la suivante : comment de temps cela prend de gérer 54 garages ? Cette question sous entend que la gestion doit être longue et difficile et que de nombreux problèmes entre propriétaire et locataires existent. En effet, la location de 54 garages ou parkings signifie de louer à plusieurs dizaines de locataires. Potentiellement, cela représente des dizaines d’encaissements, de visites, de coups de téléphone ou de problèmes locatifs.

Oui, oui et oui, investir dans l’immobilier prend du temps.

Location parking garage : combien de temps ?

Il y a deux façons de voir les choses. Un, tu n’as ni le temps, ni l’envie de travailler sur ce type d’investissement. Dans ce cas, je te conseille de conserver ton livret A et de rester devant ta télé. Jouer au loto restera ta chance la plus sûre de t’enrichir.

Deux, tu n’as pas peur de mettre les mains dans le moteur et tu ne comptes pas tes heures. Je ne veux pas faire de politique, ni juger les vertus ou les défauts des lois. Mais, selon moi, les « 35 heures » ont crée une croyance limitative forte dans notre pays : nous devons produire, travailler pendant 35 heures et ensuite, libre à nous de consommer le reste du temps.

Pourquoi ma semaine de travail devrait-elle s’arrêter à un nombre d’heure défini ? Je ne compte pas mon temps de travail. J’aime mon travail et cela reste la meilleure façon de le vivre ! Investir dans l’immobilier est un travail plutôt sympa et très intéressant. Faire la location de parking et de garage, c’est arrêter de consommer (la télé, les magazines, le web, le shopping…) pour passer en mode producteur. Être producteur te permet de faire travailler ton argent et donc d’en gagner. Et tout travail mérite salaire…

Problème avec un locataire alcoolique

location pour parking garageA St Etienne, mes garages continuent de me rapporter de l’argent. Début avril, je me sépare d’une locataire. Je lui ai envoyé une lettre de résiliation pour la location de son garage. Elle rend les clés à ma copine puisque j’étais en Normandie. Un locataire potentiel que j’appellerai Georges demande à le visiter.

Je suis ok pour que ma copine fasse la visite en même temps qu’elle récupère les clés à ma place. Pour commencer, Georges est en retard. L’ancienne locataire, très bavarde, tient donc compagnie à ma copine. Georges arrive alors avec sa BX bordeau. Après avoir dit bonjour, il regarde le garage.

Tout de suite, il fait remarqué que le garage est petit. Le garage fait 6m sur 2,7 m, ce qui est loin d’être petit pour un garage. L’ancienne locataire lui dit qu’elle rentre son 807 plus les vélos de ses enfants sans soucis. Ma copine lui propose alors de garer sa voiture à l’intérieur. Georges lui répond qu’il a trop bu pour le faire ! (sic)

Ensuite, Georges dit que le prix est trop cher. Je loue 45 € le garage alors que les prix du quartier sont à 50 €. Il demande une ristourne à ma copine qui n’est en rien décisionnaire.

Pourtant j’avais bien dit à Georges que ma copine lui faisait juste visiter et qu’il devrait attendre mon retour (samedi) pour avoir le garage. Il demande à ma copine s’il peut avoir les clés pour jeudi. Ma copine a aussi appris qu’il souhaitait mettre une voiture (à l’état d’épave) dans le garage et bricoler selon ses envies.

Bref, Georges est un peu sans gêne. Il n’est sans doute pas un bon locataire de parking ou de garage. J’ai donc dû annoncer à Georges que malheureusement, sa candidature n’avait pu être retenue !!! Autant éviter les problèmes futurs entre locataire et propriétaire quand on les voit arriver de loin.

Quand la police appelle pour la location de mon garage

location parking garagePendant que j’étais en train de m’occuper des problèmes locatifs de mes garages normands, je reçois un appel en numéro inconnu. C’est un policier de St Etienne qui se présente. Comme tout un chacun, je n’ai rien à me reprocher. Je pense donc qu’il est arrivé quelque chose à ma copine, ma voiture ou mes garages.

Rien de tout cela, le policier m’explique qu’il épluche toutes les annonces sur internet. Il me demande si je n’ai pas eu de contact avec des personnes à l’accent italien ou espagnol qui souhaitaient louer mon garage en liquide. Un, je n’ai pas eu de coup de fil de personne avec un accent sud européen. De plus, je n’accepte pas les paiements au noir, car c’est mauvais pour mon teint 😉 et qu’il faut payer ses impôts. Je n’ai pas su le fin mot de l’histoire, mais cet appel m’a surpris.

Heureusement ces anecdotes me font plus rigoler que de me soucier. Elles arrivent principalement aux gens qui ne prennent aucune précaution. Les anciens propriétaires de mes garages ne demandaient pas de caution par exemple. Aussi, je me retrouve avec des locataires dont je n’ai pas le nom ou l’adresse. Ce manque d’information basique me pose pas mal de soucis. Lors de la signature du bail pour louer un parking ou un garage, je te conseille de demander un justificatif d’identité.

Lors d’une mise en location de parking et garage, j’ai donc des points que je valide avec chaque locataire. Le but est d’éviter tous les problèmes qui pourraient advenir. Malgré cela, j’aurai à gérer des problèmes provenant de mes erreurs et non plus des erreurs des anciens propriétaires.

Personne n’est parfait, mais c’est grâce à mes erreurs que je progresse un peu plus chaque mois. C’est en forgeant qu’on devient forgeron ! Pour finir, je dirais qu’un mois « normal », la gestion de la location de mes parkings garages ne doit pas me prendre plus de quatre heures de travail.

Et toi, as-tu des locataires mauvais payeurs ?

Quels sont les problèmes propriétaires/locataires que tu rencontres ?

    74 replies to "Problème entre propriétaire et locataire : le locataire mauvais payeur"

    • Https://www.Menzili.tn/

      Question: pour un premier fois, conseillez-vous d’aller voir les banques avant
      d’investir?

      • Julien

        Bonjour,

        non, je pense qu’il vaut mieux trouver ton projet avant.

    • aller vers site internet

      C’est toujours intéressant de te lire

    • Floran

      Bonjour Julien,

      Cette histoire est émouvante. Je pense que cela n’a pas du être facile à gérer. Enfin le positif c’est que tes deux garages sont libres ! Les problèmes font parti intégrantes des investissement, c’est sur que si on n’investit pas on a pas de problème !

      Bonne continuation !

    • Nicolas

      Bonjour Julien,

      Ces travaux n’ont en effet pas l’air d’être simples, surtout pour les anciens locataires. Quels sont les intérêts pour les locataires d’avoir un sol bétonné ? A la revente, à combien estimes-tu la plus-value par parking (en comptant le coût des travaux) ?

      • Julien

        Salut Nicolas,

        l’intérêt du béton est double : zéro problème d’humidité et pas de rongeurs !

        La plus value serait de 50000 € pour le moment. Je fais le calcul que je revendrai mes garages avec un rendement brut de 10 %.

    • fanch

      bonjour , julien
      je trouve effectivement que tu prends beaucoup de recul par rapport aux manoeuvres quelque peu « frauduleuses » de ton locataire
      je pense que l’expérience permet de prendre de la distance et sur le nombre de garages le manque à gagner reste « acceptable »
      enfin pour ma part
      d’autant que le contrat de location est effectivement une forme de garantie quand il est bien fait
      merci pour le travail sur le contrat de location
      pour ce qui est de bétonner les garages c’est pour moi une très bonne affaire car la plus-value est importante
      j’ai récemment bétonné moi même un garage et le prix de location est passé de 35 à 50 euro sans problème
      autre chose pour information: j’ ai un locataire qui est décédé j’ai réussi à prendre contact avec la famille pour savoir s’il voulait garder le garage;il ne voulait pas le garder et donc je leur dit de m’envoyer un courrier avec AR pour rompre le contrat de location
      puis je me suis décidé à prendre conseil avec une amie qui travaille dans une étude notariale et là ,grande surprise :quand une personne décède il n’y a plus de préavis et donc pas de courrier ,pas de préavis ,le contrat s’arrête avec le décès de la personne.
      voilà pour info…
      à bientôt

      • Julien

        BOnjour,

        je suis d’accord avec toi, sauf pour la dernière phrase. C’est noté l’inverse dans le code civil, donc si ce n’est pas prévu dans le contrat, cela n’est pas vrai.

    • Bonjour Julien,

      C’est vrai que c’est un peu compliqué pour le bétonnage de tes garages mais c’est les aléas d’un investisseur, il faut bien faire des travaux et lorsque cela sera tout fini, ta rentabilité initiale aura explosé et la valeur de tes garages auront augmentés.

      En tous cas tout cela à l’air très très bien géré et organisé de ta part.

      Concernant ton mauvais payeur de la SNCF lui on pourra dire que son train ne passera pas deux fois chez toi… 😀

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

    • jerome

      salut julien,
      je suis content pour toi.
      tes travaux dans tes garages avancent et il te reste plus q’un mauvais payeur.
      la patience est d’or.
      à bientôt
      Jérôme

    • Raphaël

      Que d’aventures (dont tu te serrais surement bien passé) mais c’est super intéressant de voir ça de l’intérieur à travers les yeux d’un investisseur ! Ca fait une bonne expérience en tout cas ! Bravo et lâche rien ! 🙂

    • Valentin

      Bonjour Julien,

      j’adore tous tes articles, cela fait plusieurs mois que je te suis. J’envisage à l’avenir d’investir dans les garages mais j’ai un peu peur n’étant pas du tout du milieu de l’immobilier …

      A bientôt.

    • Jerome Schaeffer

      Salut Julien

      Comment fait-tu pour t’assurer que tu as une adresse valide pour la correspondance, en cas d’impayés. J’ai le cas d’un locataire (expulsé depuis le début du mois, nous avons vidé son box le WE dernier) pour lequel nous n’avons pas d’adresse valide (un huissier a même fait une recherche d’adresse, interrogé les organismes de type CAF ou autre, mais les LRAR reviennent avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ».

      Pourrait-on garder les 2 exemplaires du bail signé avec soi et en envoyer l’un des 2 en LRAR, par exemple le lendemain ? S’ils reviennent avec la mention „n’habite pas à l’adresse indiquée“, on se retrouve donc avec les 2 originaux et on peut considérer que le bail est nul et non avenu. Cette clause peut-elle également figurer dans le contrat de location ?

      • Julien

        Bonjour Jérôme,

        en théorie, l’huissier peut se débrouiller même sans la nouvelle adresse.

        Pour ta question, je n’ai pas la réponse. Je la note et reviens vers toi quand je l’aurais.

        Ma conviction est que cette clause ne peut pas rendre le bail nul.

      • Marie

        Je ne pense pas que tu puisses garder les deux contrats de location après signature car un bailleur malhonnête pourrait alors modifier les clauses (comme le prix de la location,…) et le locataire ne pourrait rien dire. En tant que locataire je n’accepterai pas. Il faudrait plutôt demander un justificatif de domicile.

        • domdu63

          Bonjour Julien,
          j’adore tous tes articles, cela fait plusieurs mois que je te suis aussi. J’ai déjà investi dans les garages depuis peu. Mais je n’ai jamais loué à une personne au chômage. Qu’en pense tu ? Merci
          A bientôt.

          • Julien

            BOnjour,

            je n’ai pas de soucis pour louer des garages à des personnes dont le revenu est faible car leur prix est bas. Si tu loues des parkings à 100 €, là c’est délicat, il faut bien regarder le dossier de ton locataire.

        • Jérôme

          Salut Marie

          C’est justement ce cas-là qui est intéressant. Dans le cas que j’ai exposé dans mon post précédent, j’avais un justificatif de domicile récent du locataire. Pourtant au jour de la remise des clés, le locataire était déjà sorti de son appartement, ce qu’il s’est gardé de me dire. Ainsi toute correspondance était de fait rendue impossible. Je précise que dans mes baux je demande au locataire d’indiquer tout changement d’adresse sous un mois.

          Il est par contre vrai qu’un huissier peut notifier à la dernière adresse connue d’une personne, qu’elle soit valide ou pas importe peu. C’est notamment le cas pour l’ouverture d’un box de garage afin de constater soit un abandon, soit s’il y a des choses de valeur procéder à une saisie conservatoire.

          Un huissier consciencieux va notifier à la dernière adresse connue du locataire (qu’elle soit valide ou pas) par LRAR et en plus lui envoyer un pdf du courrier à son adresse email. Et là, ô miracle, le locataire qui a constamment ignoré toute demande précédente du propriétaire retrouve le chemin de son clavier et les codes d’accès à sa boîte mail.

          Concernant un propriétaire peu scrupuleux qui puisse changer les termes d’un contrat, il y a le paraphe du propriétaire et du locataire sur chaque page, et il peut y avoir un inventaire du nombre de ratures ou modifications du bail sur la dernière page, celle avec la signature. Ceci peut-il suffire à mettre en place cette vérification d’adresse ? Si l’adresse n’est plus valable, le bail revient et le propriétaire peut au choix le contacter pour refaire un bail avec une adresse valable ou arrêter là toute correspondance et relouer le box à des gens qui habitent à l’adresse qu’ils indiquent.

          Autre petit conseil pour les propriétaires qui gèrent leurs affaires à distance. Ne demandez JAMAIS à votre locataire de vous renvoyer un exemplaire de bail que vous avez déjà signé. Il peut par contre vous envoyer les 2 exemplaires de bail signés, que vous contresignez. Il ne vous reste plus qu’à lui retourner l’un des 2 exemplaires. C’est un peu plus compliqué au niveau de la poste, mais au moins vous n’avez aucun bail signé de votre main dans la nature.

          Je termine en évoquant le vidage d’un box de garage… si vous roulez en Clio, c’est pas Feng Shui comme passe-temps et vous en ferez des allers retours vers la déchetterie. Personnellement je ne roule plus qu’en utilitaire et tout jeter en vrac dans une benne, plier des commodes sous son propre poids, ou détruire une guitare sur le pavé comme un chanteur de hard rock, je peux vous assurer que ça a un côté jouissif et libérateur. Bien sûr dans ce cas-là nous avions le feu vert de l’huissier pour reprendre possession des lieux.

          J’attends vos réactions avec impatience…

      • Bonjour,

        Je ne penses pas que ce soit possible légalement non plus de garder le bail car lorsque vous le signez, vous êtes tous les deux présents ou représenté (le propriétaire et le locataire) donc vous le signer tous les deux en connaissance de cause.

        Par contre vous pouvez peut être trouver un arrangement avec votre locataire, je m’explique :

        Lorsque vous signez le bail avec lui, dites lui que vous lui enverrez le bail en LRAR en trouvant une excuse comme quoi vous pouvez pas lui laisser et qu’en attendant vous lui faites un quittance pour la caution versé et le premier loyer par exemple.

        Comme ca, le locataire n’a pas le bail mais un justificatif de paiement et il peut justifier légalement qu’il a bien le garage.

        Et vous vous pouvez envoyer le bail ensuite.

        Mais attention, ce que je vient de vous dire n’est peut être pas légal (je ne sait pas) mais peut permettre un arrangement pour les 2 parties si elles sont d’accord entre elles.

        A Bientôt

        Romaric

        http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Nicolas

      Bonsoir Julien,

      A travers ton article, on voit bien que ce n’est pas « facile » d’investir et qu’il faut toujours persévérer. En tout cas, bon courage, j’attends de lire le deuxième article avec impatience !

    • Romaric

      Bonjour Julien,

      Effectivement il ne faut pas être pressé lorsque cela arrive mais ce sont les aléas de la vie d’investisseurs.

      En tout cas j’apprécie également ton humanité dans ces moments la et ta psychologie entre ceux qui sont de mauvaise foi pour payer et ceux qui sont de bonne foi et qui ont du mal à payer.

      A Bientôt

      Romaric

      J’en profite pour signaler mon nouveau blog :

      http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Mickaël

      Salut Julien,

      Merci pour ce partage sur la partie la moins glamour de l’investissement locatif de parking. De mon côté, je suis dans une situation similaire à ce que tu as pu vivre avec un de mes locataires. En plus de ne pas payer les loyers, il est parti sans prévenir et en laissant le garage en sale état. Du coup, je dois refaire à mes frais une partie du garage en plus de la perte sèche de loyer impayés.
      Faut-il absolument que je passe par un huissier pour régler cela? Cela voudrait dire d’avancer encore des frais alors que je suis largement en négatif sur ce bien.

      Dans ton cas, as-tu pu te faire rembourser les frais d’huissier pour le 2nd locataire mauvais payeur?

      Merci pour ton aide

      • Julien

        Bonjour Mickael,

        je coupe les frais dès que possible. J’ai relancé l’huissier pour qu’il récupère les loyers plus les frais d’huissier, mais il ne faut pas être pressé…

        Bon courage pour tes travaux !

    • Rudy

      Bonjour Julien.
      En belgique, le bail de garage n’a pas de valeur légal.
      Je loue toujours avec 2 mois e caution et quand un locataire arrive avec 2 mois de retard, je change sa serrure, le préviens par téléphone que l’on a fracturé sa serrure, que je lui ai changé généreusement et qu’il pourra avoir sa nouvelle clef une fois avoir versé son retard de 2 mois de loyer.
      Sur 4 ans, j’ai du le faire 2 fois, cela fonctionne à tout les coups

      • Julien

        Bonjour Rudy,

        tu es bien malin dis donc 😉

      • Frédou

        Très bonne idée ! J’ai eu beaucoup de déboires avec des locataires d’appartement, jamais avec les garages. Si ça devait se produire, je ne ferai pas les frais d’un huissier mais emploierai votre méthode.

    • jerome

      salut,julien tu touche les vrais problémes du terrain.
      c’est courageux dans parler aussi.
      bonne semaine
      Jérôme

    • Raphaël

      Excellent, j’adore la façon dont tu racontes ça sous forme d’une histoire ! C’est clairement dommage pour ce locataire car tu as été très (trop?) conciliant, l’être humain est un être relationnel par excellence, il ne faudrait pas l’oublier, tout passe par la discussion ! 🙂

    • Salut Julien,

      Tes histoires de locataires sont d’une réalité que beaucoup taisent pour nous vendre de la location facile et sans problème à gérer pour le propriétaire bailleur.

      Toi, tu as le courage de les mettre en avant en exposant la vie réelle d’un investisseur locatif.

      Certes, ce sont quelques rares cas qui peuvent prendre beaucoup de temps pour une perte sèche au final mais faut bien gérer ces aléas de la location.

      J’attends la suite de l’article avec impatience…

      A bientôt,
      Fabrice

      • Julien

        Salut Fabrice,

        merci pour ton retour ! Je ne suis pas toujours objectif, mais j’essaie de montrer la réalité telle que je la vis. Merci de t’en être aperçu 😉

    • fanch

      j’ai eu un souci avec une locataire qui n’a jamais payé de loyer malgré un bail signé en bonne et du forme .elle a juste payé un mois et une caution;après plusieurs relances, 2 contacts avec ses parents rien ne s’est fait;elle avait déménagé sans m’en informer;donc j’ai envoyé un recommandé avec AR et je lui est donné une semaine pour partir;elle est partie et me doit toujours 3 mois de loyer.
      je viens de relouer le garage et j’espère que cela ne se reproduira pas tout de suite;
      à bientôt

      • Julien

        Bonjour,

        elle est partie rapidement, c’est une chance. Dans tous les cas, je ne souhaite à personne de tomber sur des mauvais payeurs. Merci de ton témoignage

    • gilles

      Julien . La moyenne nationale des impayés locatifs est de 3%. Elle augmente quand le bailleur est loin, ne peut entretenir des relations personnelles avec ses locataires. Je pense que tu es dans ce cas de figure, et que tu as trop longtemps tardé à entrer dans le judiciaire avec ton locataire insolvable.

      • Julien

        Bonjour Gilles,

        la distance peut être un frein, mais je me déplace tous les mois en moyenne et j’ai de très bonnes relations avec mes locataires. Je suis réactif. Tu devrais relire les articles du début pour comprendre ce qui s’est passé.

    • Jérôme

      Bonjour Julien,

      Personnellement je n’aurais pas fait de frais d’huissier. J’aurais négocié sa sortie à l’amiable. Sinon méthode brutal: tout sortir devant le garage et l’appelé, il trouvera bien une solution…

      • Julien

        Bonjour,

        je ne peux pas cautionner ta méthode car elle est illégale !

    • Adrien

      Hello,

      merci pour ton article qui se lit bien.

      Je trouve que ces anedoctes sont malheureusement classiques.
      J’ai eu à faire à des situations similaires (en fois 10 pour la taille). Et perso je trouve que tu t’en aies
      bien tiré.
      En plus tu peux avoir la conscience tranquille !

      Bonne journée.

      Adrien.

    • CHRISTOPHE

      Salut julien,
      ca me fait penser a Storage war sur 6 ter le samedi soir,
      tu aurais du organiser une vente au enchère a l’aveugle et lui envoyer la vidéo
      a +
      christophe de marseille

    • jean

      Bonjour. Je m’intéresse a la location de garage et je me disais que d’en acheter 5 tous les 5 ans avec emprunt a 0% de par une durée inférieure a 5 ans pour rembourser pouvait être intéressant en parallèle de mon boulot (2000 par mois) ce qui me permettrait dans les 5 ans d’avoir intégralement remboursé l’achat de par le cumul salaire et reviens locatif et donc me fournir un revenu pur et dur pour les années suivantes ou j’acheterai a nouveau d’autres garages

      • Julien

        Bonjour,

        c’est un bon raisonnement, mais le mieux serait d’emprunter sur des durées plus longues. Pourquoi 5 ans ?

    • Blandine

      Bonjour
      En avril 2013, vous expliquez que vous découvrez les règles de condamnation d’un garage. Cela signifie donc je suppose que vous n’en parlez pas dans votre livre? Qu’en est-il des règles d’expulsion (usage huissier etc…)? Avez-vous prévu d’informer ceux qui ont ou vont acheter votre livre sur ces deux sujets?
      Je commence à m’intéresser à l’investissement dans les garages grâce à votre site, et j’avoue que les impayés et les occupations illicites seraient vraisemblablement ma préoccupation majeure dans un tel investissement.

      • Julien

        Bonjour Blandine,

        je comprends tout à fait tes inquiétudes face à ce type de situation. J’ai engagé deux procédures d’huissier depuis 3 mois et je dois dire que j’ai hâte qu’elles aillent au bout pour pouvoir les intégrer en connaissance de cause dans mon livre ou sur le blog.

        La plupart du temps, ce type de problème se règle à l’amiable ou par une expulsion du locataire sans passer par les tribunaux (pas très légal, mais peu de risques non plus…)

        Julien

    • matt

      Entre les impots les taxes le temps passé à l’entretien et la gestion (y compris le temps passé par la famille et les amis), les couts d’entretien (toitures, portes….)
      je me demande si la rentabilité des garages est si bonne que ca.
      D’autant plus qu’avec l’augmentation du prix de l’essence qui ne descend plus en dessous de 1.5euros et la baisse des ventes de voitures, l’avenir des garages comme investissment locatif me parait plutot sombre. Ce qui compromet d’autant leur revente en cas de besoin.

      C’est pourquoi je me demande si il ne serait pas plus juducieux, quand on a un lot de box, d’etudier la possibilité de revendre avec une bonne marge le terrain a un promoteur immobilier.

      • Julien

        Bonjour Matt,

        la rentabilité d’un investissement n’est bonne que si tu veux bien y passer du temps et t’en occuper !

        Pour le niveau de taxe, il est élevé, je suis d’accord. En même temps, c’est le même pour tous les autres investissements.

        Sur du plus long terme, le budget voiture augmente chaque année plus vite que l’inflation. Son usage sera modifié mais dans combien de temps ?

        Pour info, les 3/4 de mes locataires de garage n’ont pas de voiture à l’intérieur. Je me ferais plus de soucis pour les loueurs de parking que de garage.

        Pour la plus-value de revente du terrain, il faut déjà avoir la pleine propriété de ce dernier. En copropriété, je vois mal l’ensemble des propriétaires vendre en même temps.

        Julien

    • Alina

      Investir dans l’immobilier est devenue chose courante au cours de ces dernières années et bon nombre de personnes sont intéressées par cette activité. Il faut cependant noter qu’en plus de nécessiter beaucoup de temps, c’est l’organisation même qui est à la base de la gestion de ses investissement immobiliers. Sans cela, on s’attirerait bien vite des ennuis.

    • claudantnathalie

      C’est une super idée la location de garage, faut qu’ils soient bien situés mais quand on voit le nombre de personnes qui doivent faire 20 fois le tour du pate de maison pour trouver à se garer. Et puis, il suffit d’être organisé pour s’en sortir quant à la gestion.

    • sarah

      j’aime bien investir dans les parkings … surtout pour un début

    • claudant

      C’est une super idée la location de garage, faut qu’ils soient bien situés mais quand on voit le nombre de personnes qui doivent faire 20 fois le tour du pate du maison pour trouver à se garer.Et puis, il suffit d’etre organisé pour s’en sortir quand à la gestion.

    • Adrien D

      J’aime beaucoup la façon dont tu calcules tes clients. Nombre de lecteurs doivent surement s’en inspirer, moi y compris.
      Anticiper est le maître mot en immobilier !

    • Marie

      Un grand bravo pour cet article qui saura toucher les gens qui veulent se contenter du petit salaire qu’ils ont. Je ne rentrerais pas dans les détails mais investir dans l’immobilier est une opportunité que rare vont saisir car comme tu le dis il faut y mettre du temps et les français en général croient en les 35 heures comme si c’était un truc divin!!

    • Pierre

      Investir dans l’immobilier peut être rentable. Mais il faut être patient et capable de deviner qui risquerait d’être un mauvais locataire. Ce qui n’est pas toujours chose facile.

    • Marc

      Salut Julien,

      Bien sympa la 2ème partie de tes anecdotes, j’espère que tu nous referas des articles comme ça 🙂

      Petite question, tu louerais un garage à qqn qui veut stocker des affaires ou seulement pour un véhicule ?

      A bientôt j’espère :-),
      Marc.

      • Julien

        SAlut Marc,

        pas de soucis, dès que j’ai du neuf, je te raconte tout !

        Je loue pour à peu près tous les usages (stockage et stationnement compris)

        Julien

    • Nathalie Guiard

      Tout est possible dans se genre d’affaires malgré tous les efforts que vous pouvez faire pour choisir les locataires mais quand même on va pas enquêter suer eux.
      Personnellement le plus important c’est de ne pas avoir des impayés et de pas déprécier assez le bien immobilier ,mais le reste ne peut aucunement être éviter totalement.

    • Ludovic Baratier

      Bonjour

      Très bien ton article, c’est vrai que les rencontres sont le piment de la vie et que s en plus c’est pour gagner de l’argent,

      J’aime bien le concept de ton blog,

      Ludovic

    • eltof

      Bonjour

      Je possède 330 garages et je sais ce que cela représente en gestion.

      Il faut beaucoup relancer les locataires !

    • Gwen

      Salut julien,
      L’investissement immobilier se concretise bientot pour moi et il est clair qu’il ne faut pas compter son temps car on aurait un taux horaire ridicule (d’ailleurs le mien est à 0 pour le moment!). Par contre, j’imagine aisément qu’à partir du deuxième, ca ne doit pas être pareil! Et il est clair qu’on apprend énormément, qu’on rencontre du monde. C’est plus gratifiant que la télé…

      Et merci pour l’anecdote, elle est excellente!

      • Julien

        SAlut Gwen,

        Peu importe le taux horaire, on se rattrapera avec l’expérience acquise sur le prochain coup !

        Pour gagner dans l’immobilier, je crois qu’il ne faut pas s’arrêter à une seule opération, mais réitérer des bons coups plusieurs fois.

        Julien

    • salvio

      Salut Julien,

      Tu as bien raison de remettre certaines vérités à leurs places.

      L’investissement immobilier demande du travail contrairement à ce que certains vendeurs de rêves cherchent à faire croire …

      Encore plus quand tu as, comme toi, plus de 50 garages à gérer.

      Heureusement d’ailleurs que les locataires ne sont pas tous bourrés comme ton « George » parce que là…

      • Julien

        Effectivement, avec que des Georges, mes garages seraient tous par terre !

        Julien

        • Damien

          Salut Julien,

          Ou ton lot se transformerait en réunion pour alcooliques (presque) anonymes ;). En tout cas il est vrai qu’en investissant dans les parkings garages la gestion est certainement plus intense qu’avec l’équivalent en appartements, mais la rentabilité est au rendez-vous. Je suis de l’avis de Guillaume, continu à nous raconter des anecdotes de ce genre!

          A bientôt
          Damien

          • Julien

            SAlut Damien,

            je veux bien continuer, mais j’aimerais pouvoir avoir une gestion calme et tranquille, ce serait plus reposant !

            Quoiqu’il en soit, les ennuis ne sont pas finis donc attends toi à d’autres coups fourrés 😉

            Julien

    • Aurelien ®

      Je suis d’accord avec toi quand tu dis qu une personne qui ce demande combien d heure il lui faut ferait mieux de garder son livret A!
      Il faut prendre cela comme un jeu et pas comme du travail car on apprend plein de chose, on rencontre beaucoup de gens, on progresse, on sr creer un reseau et on est libre dans notre façon de gerer notre temps.

      Perso je ne calcul pas le temps que je mets pour la locations de mes appartements mais je prefere y passer 3h en sachant que c’est pour moi plutot que d’etre salarié pendant 1h!

      • Julien

        Salut Aurélien,

        On est d’accord ! Faire de la location est plutôt sympathique et permet d’échanger avec des personnes de tout horizon.

        Peut-être que ne pas compter son temps est un des secrets de l’enrichissement ?

        Julien

    • Guillaume

      Salut Julien ! Merci beaucoup, j’ai adoré surtout cette phrase:

      « Ma copine lui propose alors de garer sa voiture à l’intérieur. Georges lui répond qu’il a trop bu pour le faire ! (sic) »

      MDR, du coup je suis d’hyper bonne humeur pour attaquer la journée ! Merci ! N’hésite pas à en poster des anecdotes comme celle-ci !
      Pour l’appel de la police, ça arrive que ce type de box servent à stocker des choses pas très légales…et d’une manière anonyme. Je demande systématiquement une copie de la pièce d’identité à mes locataires.

      • Julien

        SAlut Guillaume,

        content d’avoir égaillé ta journée ! Je regrette de ne pas avoir rencontré ce bonhomme personnellement 😉

    • Guillaume

      Salut Julien ! Passionnantes tes petites aventures Normandes ! Une main de fer dans un gant de velours, c’est parfait continue, en plus tu deviens un pro de la gâchette 🙂
      Tu en est à combien de taux de remplissage? 80% ?

      • Julien

        Salut Guillaume,

        ce n’est pas facile, mais j’essaie de faire de mon mieux.

        Pour le remplissage, j’en suis à 76 % payés et encaissés pour Avril.

        Si cela continue comme le mois de mars, je devrais faire le plein d’ici à quelques mois.

        Julien

    • salvio

      Salut Julien et bravo pour ton approche.

      J’aime bien ta façon de gérer les mauvais payeurs. Pragmatique, ferme et souple en même temps.

      Pour momo par contre, le cas n’est vraiment pas simple. Si il dort dans sa voiture c’est que sa situation ne doit vraiment pas être glorieuse..

    • Fabrice

      Salut Julien,

      Je pense que tu as raison de faire le shérif dans le far west normand 🙂

      Les problèmes avec les impayés, voilà une chose que je ne connaitrai pas de mon côté…

      A bientôt,

    • Damien

      Salut Julien,

      Tu as été relativement conciliant, notamment pour le fameux « Bernard ». Pourquoi ne lui as tu pas demandé de payer l’intégralité de la dette?
      Et pour la fameuse « Jane » penses tu réellement qu’elle va tenir ses engagements?

      A bientôt
      Damien

      • Julien

        Salut Damien,

        Avec Bernard, l’objectif était de le garder comme client. Je préfère qu’il me verse des loyers pendant quelques temps encore.

        Pour Jane, je pense que oui, mais c’est peut-être ma nature optimiste qui parle.

        Julien

    • Marc

      Salut,

      Wow tout un roman !
      Du coup ça se lit très bien et j’ai envie de connaitre la suite 😉

      Tu dis que pour condamner un garage il y a des règles et qu’il ne faut pas le faire n’importe comment. Peux tu nous en dire plus ?

      A bientôt,
      Marc.

      • Julien

        SALut Marc,

        je suis en train de les découvrir justement 🙁

        Je ne pensais pas en arriver là, mais si c’est nécessaire…

        Julien

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