Il est tout à fait possible de créer une Société Civile Immobilière sans avoir recours à un notaire, un avocat ou un expert-comptable. Nous allons voir comment constituer une SCI tout seul, sans aide extérieure.
Cet article répond aussi à la question : comment créer une SCI avec un seul associé ? L’article 1832 du Code Civil interdit la création d’une SCI à un seul associé mais il y a plusieurs moyens de créer une société tout seul, sans aucun autre associé.
Voici le sommaire de l’article :
Comment créer une SCI seul sans payer ?
J’ai créé ma première SCI tout seul en 2022 pour l’achat d’un lot de 28 garages à Gien. Par le passé, mes quatre autres sociétés ont été créées par mon expert comptable.
Le recours à un professionnel du droit (notaire, avocat ou expert-comptable) pour constituer une Société Civile Immobilière a un coût de 1500 € à 2000 €.
Selon la complexité du projet, les sommes en jeu et le profil des associés, ce surcoût peut être trop important. Le prix global pour créer une SCI tout seul est donc d’environ 300 €. C’est un coût fixe qui n’est payable qu’une seule fois.
Le délai de création est très rapide. Une fois tous les documents fournis pour créer la SCI, le greffe immatricule la SCI en quelques jours. En cas d’erreur, il faut ajouter un à deux jours par rectification.
Le plus long pour constituer une SCI seul est la phase de préparation et de réflexion. Plus tu es compétent et habitué des SCI, plus tu peux aller vite. Si tu dois effectuer des recherches et te former, alors cette phase est beaucoup plus longue (et risquée).
Voyons maintenant les 5 étapes pour créer sa SCI seul(e).
1 Définir le projet immobilier
La première étape consiste à cerner le projet immobilier dont les associés ont envie. Avec ma femme, nous souhaitions investir dans un lot de garages. Elle veut préparer sa retraite en investissant dans un bien dont le cash-flow est positif ou neutre.
Comme tout projet, nous avons défini un budget, des objectifs de rendement et une zone géographique pour notre recherche.
2 Faut-il créer une SCI ou acheter sans SCI ?
Nous avons choisi la SCI pour investir à deux afin d’éviter l’indivision liée à notre PACS. Le régime matrimonial a une grande importance dans la nécessité de créer une société pour gérer l’immobilier.
Acheter en nom propre ou en SCI est une question dont la réponse est détaillée ici. https://parkinggarage.fr/investir-sci-ou-nom-propre/
A terme, les biens détenus dans la SCI seront transmis à nos enfants. Nous ne souhaitons pas les associer tant qu’ils sont mineurs.
Nous avons trouvé des intérêts à acheter en SCI pour éviter les problèmes en cas de décès et de séparation.
Le financement est aussi facilité car je porte 60 % des parts de la SCI, donc 60 % de la dette. L’associé majoritaire est en général celui qui dispose des revenus les plus confortables.
Nous avons opté pour l’imposition sur le revenu. La trésorerie est à l’équilibre pendant la phase d’emprunt même avec une tranche marginale d’imposition de 30 %.
L’option impôt sur les sociétés a été étudiée avec RentaSCI. Dans ce cas, les coûts comptables nuisent à la rentabilité du projet. Voici un article pour appréhender le calcul des rentabilités locatives des SCI IR et IS simplement.
Les avantages fiscaux des SCI sont présentés dans cet article.
3 Répartir les rôles et les pouvoirs
Le capital a été réparti à 40 % pour ma femme et 60 % pour moi. Nous avons choisi un capital de 500 parts à 1 € la part, soit 500 €.
Les pouvoirs (droits de vote) sont équivalents au nombre de parts :
- 40 % des droits de vote pour ma femme,
- 60 % des droits de vote pour moi.
Comme je signerai les contrats avec les locataires, je suis le gérant de la SCI. Cela me permet d’engager la SCI avec les locataires sans avoir besoin de demander une signature à ma femme.
Nous avons réparti les pouvoirs selon notre vision de la société. C’est souvent le point le plus difficile à appréhender lors de la création d’une société.
Il faut que les associés soient d’accord sur :
- les décisions qui relèvent uniquement du pouvoir du gérant,
- les pouvoirs qui dépendent de l’associé majoritaire,
- les décisions qui doivent être prises par les deux associés.
J’utilise un tableau pour répartir correctement la répartition des pouvoirs. Nous avons discuté de l’organisation de la SCI pendant quelques jours.
4 Rédiger les statuts
Une fois que les associés sont d’accord sur l’organisation de la SCI, l’associé le plus compétent peut rédiger les statuts.
Personne ne part d’une feuille vierge. Les professionnels comme les particuliers ont accès à des trames de statuts de SCI qui contiennent les articles nécessaires à la bonne tenue juridique de la SCI.
Dans la réalité, les trames de statuts sont de qualité très variables. Sans réelle appétence sur le sujet, il est impossible pour un particulier de juger s’il a tiré le gros lot ou si la trame est mal fichue.
En 2015, je ne comprenais pas bien les statuts de SCI et j’ai préféré payer mon expert-comptable pour avoir un travail de qualité.
En 2022, j’ai beaucoup d’expérience en la matière car j’enseigne sur ce sujet depuis 2016 via la méthode Réussir sa SCI. En 2021, j’ai payé un cabinet d’avocat pour qu’il rédige une trame de statuts adaptée au contenu enseigné dans la formation.
Cette trame a été personnalisée par mes soins pour transcrire l’organisation de la SCI que nous avions décidé.
5 Quels sont les documents à fournir pour créer une SCI ?
Lorsque les statuts sont rédigés, il suffit de les imprimer en plusieurs exemplaires (un par associé + un pour le siège). Les associés paraphent et signent les statuts.
Ils doivent fournir les documents justificatifs nécessaires à la création de la SCI :
- un justificatif d’identité pour chaque associé,
- une déclaration sur l’honneur de non condamnation du gérant,
- une autorisation de domiciliation pour le siège de la SCI,
- l’attestation de parution au Journal d’Annonce Légale.
Une fois que toutes les pièces sont réunies, on se dirige vers le site infogreffe.fr. Ce site permet d’ouvrir sa SCI en soumettant l’ensemble du dossier au greffe du tribunal de commerce. Les greffiers vont vérifier que la SCI est créée dans le respect de la loi.
Sur le site infogreffe, l’associé chargé des démarches va renseigner toutes les informations demandées. C’est assez facile à condition de connaître les termes juridiques et ce qui se cache derrière. Une erreur est vite arrivée. Les greffiers peuvent t’aider en cas de doute.
Les renseignements fournis sont ensuite reportés automatiquement sur le formulaire M0 et sur le RBE (Registre des Bénéficiaires Effectifs). Au cours du processus d’immatriculation, le site propose la rédaction automatique et la parution d’un avis de constitution dans un JAL (Journal d’Annonce Légal). Compte 250 € environ.
La dernière étape consiste à envoyer tous les documents nécessaires et à payer le greffe (moins de 100 €). Le greffe accuse réception de ta demande. Si tout va bien, ta SCI est immatriculée en quelques jours. Tu reçois un extrait de Kbis qui te permettra d’ouvrir un compte en banque et d’emprunter au nom de la SCI.
En cas d’erreur, le greffe peut te demander de modifier les statuts et/ou d’ajouter les documents manquants.
Comment créer une SCI avec un seul associé de 4 façons ?
Une Société Civile immobilière ne peut pas être créée avec un associé unique. C’est l’article 1832 du Code civil qui l’interdit :
La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.
Le greffe du tribunal de commerce rejette systématiquement les créations de SCI qui n’ont qu’un seul associé. La raison invoquée est l’article 1832 du Code civil : il faut deux associés ou plus. La création d’une SCI unipersonnelle est donc impossible.
Comment acheter en SCI seul, sans associé ?
Les sociétés unipersonnelles : SASU et EURL
Si tu veux absolument acheter de l’immobilier dans une société, alors tu peux te tourner vers les sociétés commerciales. Les SAS et SARL peuvent être créées à partir d’un seul et unique associé. Elles deviennent des sociétés unipersonnelles qu’on appelle :
- Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU),
- Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL).
Ces deux sociétés sont de type commercial contrairement à la SCI dont l’objet est uniquement civil. Tu pourras donc réaliser une activité de marchand de bien ou de vente de produit et service en même que l’administration et la location de ton patrimoine immobilier.
Comme la loi autorise la création des SASU et EURL avec un seul associé, tu ne prends aucun risque juridique. Ta société ne risque pas d’être dissoute comme une SCI avec un associé seul.
La rédaction des statuts d’une SASU est très souple et les possibilités d’organisation sont très proches de celles propres aux SCI. A l’inverse, la rédaction des statuts d’EURL est très encadrée et peu souple.
La rémunération du président de la SASU est assimilée au statut des salariés. Tu paieras donc des cotisations retraite et maladie sur tes salaires. En EURL, le gérant est un Travailleur Non Salarié. Les cotisations sociales sont aussi dues à l’URSSAF.
La principale contrainte d’opter pour une SASU ou une EURL au lieu d’une SCI est le financement bancaire. La plupart des banques te proposeront des financements professionnels. Les durées sont plus courtes : souvent 15 ans maximum. Les taux sont à la tête du client et donc souvent plus élevés.
Enfin, le coût de création et la gestion administrative des SASU et EURL sont plus lourds et plus coûteux. Il faut donc profiter un maximum des avantages des sociétés unipersonnelles pour couvrir ces inconvénients.
Pourquoi acheter en société tout seul ?
Investir seul permet de récolter 100 % des bénéfices de la société. On assume aussi 100 % des risques et des pertes. Sans associé, la prise de décision est rapide et aucune convocation ou vote n’est organisé.
Une fois que la SASU ou l’EURL existe, tu peux faire entrer de nouveaux associés très facilement en leur donnant ou cédant des parts. Les nouveaux associés peuvent être le conjoint, les enfants ou des investisseurs. C’est peu coûteux et en attendant, tu as profité des avantages d’investir en société.
Acheter en société permet de choisir entre l’imposition des particuliers sur le revenu et l’imposition sur les sociétés. L’impôt sur le revenu est progressif. A ce titre, il est compliqué d’obtenir une trésorerie équilibrée même avec des investissements rentables.
L’impôt sur les sociétés permet d’engranger plus de trésorerie grâce à un report d’imposition. En effet, la fiscalité est douce pendant la période de remboursement de l’emprunt puis très salée à la revente. La différence est que l’investisseur a l’argent sur ses comptes pour payer la plus-value à la revente mais que la trésorerie peut manquer lors du paiement des mensualités de crédit. Voici mes conseils pour choisir entre une SCI IR et IS.
Une société s’adapte finement aux contraintes et objectifs des associés. La contrepartie est la complexité à mettre en œuvre des statuts qui y répondent. Cela demande du temps et des compétences pour bien faire le travail.
La souplesse de gestion est sans doute le meilleur avantage d’une société. Les statuts fixent l’organisation et le système de décisions.
Tant que tu es seul, on s’en fout un peu mais c’est indispensable dès que tu fais entrer tes enfants ou d’autres associés. Cela permet d’anticiper la transmission du patrimoine et de réduire l’imposition sur la transmission.
Créer une SCI avec un homme de paille
Pour celui qui veut absolument ouvrir une SCI pour acheter de l’immobilier, il est possible et risqué d’utiliser un associé prête nom.
En clair, le second associé est là uniquement pour aider à la création d’une SCI puisqu’il faut bien être deux. C’est un détournement de la loi puisque les associés ne partagent pas d’objectif commun dans la création de la société.
Cela peut mener à la requalification de la société et à sa dissolution.
Concrètement, l’associé majoritaire qui veut investir seul en SCI va prendre 90, 95 voire 99 % des parts. L’associé minoritaire, dit homme de paille, reçoit le reste des parts. Il n’a pas de pouvoir réel dans la SCI. Il reste responsable d’une partie des dettes et recevra sa part des bénéfices.
On constate aussi que les enfants mineurs sont parfois utilisés par le parent qui veut constituer une SCI seul. Comme l’enfant est mineur, c’est le parent qui signe toutes les démarches et prend les décisions à sa place.
C’est tout à fait légal à condition de réellement respecter les intérêts de l’enfant au sein de la SCI.
Créer une SCI seul à l’aide d’une société holding
L’article 1832 du Code civil nous impose deux associés au sein d’une SCI. Un associé peut être une personne physique (de chair et d’os) mais aussi une personne morale (une autre société).
Maintenant que tu connais les SASU et les EURL, tu sais que tu peux créer une société tout seul. Tu as aussi trouver ton second associé : ta SASU ou ton EURL.
En clair, tu crées une SASU dont tu es l’unique associé (100 % des parts et des pouvoirs). La SASU détient un pourcentage de la SCI (disons 50 %).
En tant que personne, tu vas détenir les parts restantes (50 %). Le greffe n’y voit aucun inconvénient. On peut donc être seul associé dans une SCI via un système de holding. To hold en anglais veut dire détenir. C’est quand une société détient des parts d’une autre société. Plus de détails sur les schémas de holding ici.
L’inconvénient de ce montage est qu’il nécessite deux sociétés. Cela veut dire multiplier par deux les coûts de création mais aussi la gestion et les coûts de fonctionnement. Le jeu en vaut la chandelle uniquement si la SASU ou EURL holding est une vraie activité commerciale qui dégage des bénéfices qui seront investis dans la SCI.
Quel est le risque d’une SCI à associé unique ?
Une SCI peut se retrouver avec un seul associé au cours de son existence. Voici les principaux cas de figure :
- un associé décède, l’autre associé se retrouve avec ses parts,
- un associé s’en va, la SCI ou l’associé qui reste rachète les parts.
La réunion en une seule main de 100 % des parts n’entraîne pas immédiatement la fin de la SCI. L’associé unique dispose d’un an pour trouver un ou plusieurs associés.
A défaut, la SCI pourra être radiée par le greffe du tribunal de commerce. Les conséquences financières sont alors douloureuses.