Acheter en SCI ou nom propre est une question importante. Les acheteurs et investisseurs immobiliers ne connaissent pas toujours les conséquences de ce choix. Investir en nom propre ou via une SCI présente des avantages et inconvénients. Je vais t’aider à y voir plus clair.
Je te propose de répondre aux questions suivantes :
- Pourquoi acheter en nom propre ?
- Pourquoi acheter en SCI et pas en nom propre ?
- Quelle est la différence entre indivision et SCI ?
Voici le sommaire de l’article :
Tableau comparatif sci ou nom propre
| Nom propre | SCI | |
| Synthèse | Plus simple mais contrainte de l’indivision | S’adapte finement aux contraintes et objectifs des associés – plus complexe à mettre en œuvre |
| Acheter seul | OUI | NON, il faudra opter pour une société unipersonnelle de type SASU ou EURL |
| Activités | ||
| Location nue | OUI | OUI |
| Location meublée | OUI | OUI mais imposition à l’impôt sur les sociétés |
| Résidence principale | OUI | OUI |
| Achat / revente | OUI | NON, préférer une société de type commerciale (SARL ou SAS) |
| Avantages / inconvénients | ||
| Création | Simple | Requiert du temps et des compétences |
| Gestion | Régime de l’indivision (instabilité et problèmes décisionnels) | Sa souplesse de gestion est sans doute le meilleur avantage d’une SCI. Les statuts fixent de l’organisation et le système de décisions |
| Transmission | Régime de l’indivision et/ou du démembrement (peu d’aménagements possibles : rigide) | Évite l’indivision, facilite la transmission en organisant la répartition des pouvoirs et de la propriété comme souhaité |
| Coût | Gratuit | 250 € à 3000 € pour la création de la SCI |
| Fiscalité | Régime des particuliers (IR ou LMNP) | Régime des particuliers (IR) ou des professionnels (IS) |
| Financement | Prêt PEL ou à taux zéro | Financement classique, sans aides spécifiques |
Définitions : acheter en SCI et en nom propre
Acquisition en nom propre : définition
Acheter un appartement ou une maison en nom propre veut dire que le ou les propriétaires sont des personnes physiques.
En droit, une personne physique désigne un homme ou une femme faits de chair et d’os. Par opposition, la SCI est une personne morale, sans existence physique (c’est juste un concept, une idée communément admise).
Pour réaliser une acquisition en nom propre, il suffit de donner une carte d’identité au notaire. Le notaire va vérifier l’identité du ou des acquéreurs afin de rédiger l’acte de vente du bien immobilier.
L’acte notarié stipule que le bien immobilier est acheté en nom propre par Monsieur et/ou Madame Martin, mariés, nés le 1er janvier 1990 à Paris.
Une fois l’acte notarié signé, ils sont propriétaires pour leur propre compte d’un bien immobilier.
L’achat immobilier en SCI
Mais un bien immobilier peut être acquis par une société. Il existe plusieurs types de sociétés comme les SAS ou les SARL mais la plus connue et la plus répandue reste la SCI.
Une société est une personne morale. Elle a une identité, des propriétaires, un patrimoine, des droits et des devoirs mais aucune existence physique.
Plutôt qu’investir en nom propre, on peut acheter via une SCI. Monsieur et Madame Martin sont propriétaires de la SCI. Dans l’acte rédigé par le notaire, c’est la SCI se porte acquéreuse de la maison ou de l’appartement.
Investir via une SCI ajoute une société entre l’immobilier et les personnes physiques. Cela complique les choses mais permet d’utiliser plusieurs effets de levier.
Pourquoi acheter en nom propre et pas en SCI ?
Acheter de l’immobilier en nom propre plutôt qu’en SCI est beaucoup plus simple. L’immense majorité des achats et des investissements immobiliers sont réalisés en nom propre.
La plupart des gens achète leur résidence principale en nom propre, qu’il soit seul ou à deux. Faute de conseil ou de connaissance, la question de l’achat en nom propre ou en SCI n’est pas souvent évoquée.
Acheter en nom propre se fait seul ou à plusieurs.
Si trois personnes achètent une maison ensemble, alors il y a trois propriétaires.
Ils peuvent détenir chacun un tiers de la maison mais les proportions de propriété peuvent être inégales. Un propriétaire détient 50 % de la maison, un autre 30 % et le dernier 20 %. Cette répartition est inscrite dans l’acte de vente lors de l’achat.
La détention à plusieurs d’un bien immobilier s’appelle l’indivision.
L’indivision est un régime encadré par la loi. L’indivision peut être choisie ou subie.
L’indivision est choisie lorsqu’un couple achète ou investit dans un appartement. Elle est subie quand des enfants héritent d’un immeuble au décès de leurs parents.
Dans les deux cas, le bien immobilier est détenu en nom propre à plusieurs sous une forme d’indivision. C’est prévu ainsi par la loi.
L’indivision est un régime instable
Qui ne connaît pas un couple d’amis qui doit revendre sa maison ou son appartement suite à un divorce ou une séparation ?
Quand on achète à deux en nom propre sa résidence principale, le couple se retrouve dans le régime de l’indivision.
Quand tout va bien, les décisions pour entretenir le logement, le mettre en location ou le revendre se prennent ensemble sans aucun soucis.
Par contre, dès que les relations se dégradent, les problèmes apparaissent. Le principal inconvénient d’acheter en nom propre est sans doute l’article 815 du Code civil.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Imaginons que monsieur souhaite partir de la maison. Si madame veut la garder, alors elle doit acheter la part de monsieur.
Le plus souvent, madame n’a pas les moyens financiers d’acheter la part de monsieur (mais l’inverse est vrai aussi !). Les banques ne accorderont pas de prêt sauf si les revenus de l’acquéreur le permettent.
Comme nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, alors le couple est forcé de revendre sa résidence principale.
Quand le marché immobilier est en plein boom, cela se passe bien. Quand les acquéreurs sont moins nombreux, alors les pertes financières peuvent être importantes.
Pourquoi investir en nom propre et pas en société ?
Réaliser un investissement locatif en nom propre est beaucoup plus simple qu’investir en SCI.
Mais comment investir en nom propre ? Rien de plus simple puisqu’aucune formalité n’est requise en dehors du passage chez le notaire. Le nom propre est donc l’idéal pour un premier ou un second investissement locatif, surtout si tu achètes seul.
Investir dans l’immobilier à plusieurs en nom propre sera plus risqué à cause du régime de l’indivision. On peut noter que les investisseurs peuvent aménager l’indivision en rédigeant une convention d’indivision prévue aux articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.
La convention d’indivision ne réglera pas l’ensemble des soucis. Il existera toujours des blocages en cas de mésentente et l’article 815 permettra à l’investisseur mécontent de sortir de l’indivision à tout moment.
Quels biens immobiliers acheter en nom propre ?
Acheter en nom propre pour louer offre un grand choix à l’investisseur. Il peut acheter un appartement pour le louer à l’année, avec ou sans meuble. Le bien locatif peut aussi être loué en location saisonnière. Le ou les investisseurs peuvent acheter aussi bien des immeubles de rapport que des locaux commerciaux.
Les banques financent bien les investissements locatifs en nom propre, peu importe le nombre de propriétaires. Comme ce sont des personnes physiques, ils peuvent bénéficier de certains dispositifs comme le prêt PEL ou des prêts à taux zéro.
La fiscalité en nom propre
En nom propre, la fiscalité dépend principalement du bien immobilier. S’il est meublé, alors l’investisseur immobilier peut opter pour les statuts du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
La location d’un appartement ou d’une maison non meublée en nom propre sera obligatoirement imposée au régime des revenus fonciers. Là encore, les investisseurs ont le choix entre deux régimes : le micro-foncier et le réel.
Dans le cadre d’un achat revente immobilier en nom propre, la fiscalité qui s’applique est celle de la plus-value des particuliers. Si les achats-revente sont trop nombreux, alors la taxation peut être requalifiée selon la fiscalité des marchands de bien, souvent moins intéressante pour le particulier investisseur.
La transmission en nom propre
Si le bien locatif n’est pas revendu, alors il est transmis aux héritiers. En cas de décès, le bien immobilier revient en indivision aux héritiers.
Mais le ou les propriétaires peuvent aussi transmettre l’investissement locatif de leur vivant. Il est transmis en nom propre à un ou plusieurs héritiers via une donation.
On pourrait envisager de démembrer la propriétaire pour réduire la fiscalité.
Un démembrement de propriété revient à partager le bien en deux. Une personne est propriétaire de l’usufruit et l’autre de la nue-propriété.
L’usufruitier peut occuper ou louer le bien. Le nu-propriétaire reçoit le bien au décès de l’usufruitier. Il pourra alors l’occuper, le louer ou le revendre.
Quand acheter en SCI est impossible, il faut utiliser le nom propre
Acheter seul en SASU ou EURL mais pas en SCI
La Société Civile Immobilière est une forme juridique qui permet de réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. Il faut être deux associés au minimum pour constituer une SCI.
Quand on est tout seul pour investir, alors la SCI n’est pas une solution possible. Si investir en société est malgré tout important dans ta situation, il faudra opter pour une société à un seul associé.
Cela s’appelle les sociétés unipersonnelles. La Société par Action Simplifiée Unipersonnelle (SASU) est une SAS avec un seul associé. L’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée est la version à un associé de la SARL.
Les SASU et EURL peuvent te permettre de bénéficier des avantages d’investir en société plutôt qu’en nom propre.
La SCI exclut les activités commerciales
Une autre limite de la SCI est son caractère civil. Elle permet la gestion d’un patrimoine financier et immobilier pour deux ou plusieurs associés. Cela exclut d’office les activités commerciales comme la vente de marchandises ou de services.
Dans l’immobilier, la location saisonnière, la location meublée et les achats-revente sont considérés fiscalement comme des activités commerciales. Elles ne peuvent pas être hébergées au sein d’une Société Civile Immobilière.
Ces activités peuvent être exercées en nom propre mais on peut aussi investir en société de forme commerciale comme les SAS ou les SARL.
Les locations meublées et saisonnières sont tolérées au sein des SCI à condition que la SCI soit imposée à l’impôt sur les sociétés. On parle alors de SCI à l’IS.
Pourquoi acheter en SCI et pas en nom propre ?
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
Nous avons vu qu’acheter ou investir dans l’immobilier en nom propre est simple et très répandu. Pourquoi certains privilégient l’acquisition en SCI plutôt qu’en nom propre plus compliquée et plus coûteuse ?
Acheter en SCI et pas en nom propre présente de nombreux avantages. Le premier avantage d’une SCI est sa souplesse.
Quelle est la différence entre SCI et indivision ?
Avant d’évoquer les avantages fiscaux des SCI face au nom propre, on peut analyser la comparaison d’un point de vue patrimonial.
La détention d’un bien immobilier à plusieurs en nom propre en indivision est risquée à cause de l’article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
La SCI règle les problèmes de l’indivision
Au sein d’une SCI, on peut bloquer la sortie d’un associé pendant une durée déterminée. La sortie de l’associé est encadrée par les statuts de la SCI.
Les statuts d’une SCI sont le contrat qui lie les associés entre eux et fixe le fonctionnement de la société. C’est un document très important et souvent bâclé.
Lorsqu’un associé souhaite partir, les conditions et le processus de sa sortie sont définis à l’avance. Les associés ont un vaste choix de solutions pour organiser la cession des parts de l’associé sortant.
Le second avantage de la SCI face à l’indivision et la détention en nom propre est la stabilité de la gestion.
En cas de mésentente entre indivisaires, le bien immobilier peut vite se dégrader car personne ne peut engager l’indivision dans des travaux non votés.
En SCI, le pouvoir de décision appartient au gérant. Le gérant de la SCI est seul décisionnaire pour mettre le bien en location et l’entretenir. Il n’a pas besoin des propriétaires associés pour agir. Ainsi, une mésentente entre associés n’impacte pas la vie des biens immobiliers.
La mésentente des propriétaires peut toutefois poser problème lors d’un achat ou d’une revente des biens de la SCI. Si les statuts prévoient que les associés doivent voter pour ce type d’opération, alors un associé peut bloquer les achats et les ventes.
Mais rien n’empêche les statuts d’autoriser le gérant à réaliser les achats et les ventes sans demander leur avis aux associés.
Les modalités de gestion d’une SCI sont personnalisables via les statuts. Ils offrent de nombreuses solutions adaptées à tous les projets d’association ce que ne permet pas l’indivision.
La transmission via une SCI est meilleure qu’en nom propre
Lorsque l’achat immobilier est réalisé avec une optique de transmission, alors la SCI est une option à privilégier face au nom propre.
Imaginons que Monsieur et Madame Martin aient trois enfants. Ils se demandent s’il vaut mieux acheter un appartement locatif en nom propre ou via une SCI.
S’ils transmettent en nom propre l’investissement locatif à leurs enfants, il faut impérativement que tout le monde s’entende bien. Que la transmission en nom propre se fasse en indivision ou en démembrement, un enfant mécontent posera des problèmes.
En cas d’indivision, l’enfant mécontent pourra sortir quand il le veut, obligeant ses parents et frères et sœurs à lui acheter sa part d’indivision. En démembrement, les parents ne pourront pas revendre le bien sans l’accord de tous les enfants.
En SCI, Monsieur et Madame Martin sont gérants. A ce titre, les statuts leur permettent d’acheter, gérer et vendre l’immobilier sans demander l’accord à leurs enfants.
Les enfants sont contents d’avoir reçu des parts de la SCI de leurs parents. Les parents ont donné une partie de la propriété aux enfants tout en conservant une grande liberté de décision.
Au décès d’un des parents, le survivant peut continuer à administrer la SCI comme il le veut. Cela pourrait être bien plus compliqué en indivision ou en démembrement.
Après le décès des deux parents, les enfants sont seuls propriétaires associés de la SCI. Les statuts s’imposent à eux.
La SCI offre des avantages fiscaux que le nom propre n’a pas
Restons sur la partie transmission avant d’attaquer la fiscalité de l’impôt sur les sociétés.
Lors d’une donation d’un parent à un enfant, l’Etat ne prélève pas d’impôt en dessous de 100 000 €. Au-delà de l’abattement de 100 000 €, des droits de succession sont payables aux services fiscaux.
Il est extrêmement facile de transmettre pile 100 000 € en parts de SCI à ses enfants. Si la SCI détient un immeuble valorisé à 2 000 000 €, il faut donner 5 % des parts de la SCI à chacun des enfants pour atteindre l’abattement de 100 000 € par enfant.
Sans SCI, la transmission de l’immeuble à hauteur de 100000 € par enfant est impossible. Un bien immobilier en nom propre ne peut pas être divisé comme une SCI.
La SCI permet donc d’optimiser la fiscalité sur les transmissions des biens immobiliers. Il faut aussi noter que le capital restant dû d’un emprunt vient minorer la valeur des parts de la SCI.
Si l’immeuble à 2 millions a été financé par un crédit de 1,5 million, alors la valeur de la SCI est de 500 000 €. Là encore, les parents peuvent optimiser les droits de succession en donnant l’équivalent de 100 000 € de parts de SCI à chaque enfant.
C’est très pratique lorsqu’on a la chance de disposer d’un patrimoine important.
L’investissement immobilier en SCI à l’IS
Investir en SCI permet d’opter pour une fiscalité différente de celles possibles en nom propre. En nom propre, le propriétaire immobilier peut choisir entre le régime meublé et le régime foncier (location nue). Il n’a pas le droit au régime des sociétés puisque c’est un particulier.
La SCI, comme la SAS et la SARL peuvent être imposées au régime de l’imposition sur les sociétés.
Lors de la création de la SCI, les associés peuvent choisir l’imposition des particuliers (SCI à l’IR) ou des sociétés (SCI à l’IS).
L’impôt sur les sociétés est une option fiscale intéressante lorsque :
- Les associés ont une tranche marginale d’imposition de 30 %, 41 % ou 45 % à l’impôt sur le revenu
- Les associés recherchent un cash-flow positif pour obtenir plus de d’emprunts bancaires
- Un associé veut relier son business et une SCI à l’IS avec une holding
L’impôt sur les sociétés n’est pas non plus miraculeux. Quand j’étudie des projets d’investissements avec le simulateur de rendement RentaSCI, dans 80 % des cas le montant des impôts est identique à l’IR et à l’IS.
Ce qui change principalement est le moment où cet impôt est payé. A l’impôt des particuliers, l’impôt est payé sur les loyers. C’est embêtant car les loyers servent d’abord à rembourser un emprunt. Cela crée un déficit de trésorerie pendant la durée de l’emprunt.
A l’inverse, la SCI à l’IS permet d’alléger l’impôt pendant la phase de remboursement du crédit. Le fisc rattrapera l’investisseur lors de la revente du bien immobilier qui est fortement imposée en SCI IS. Le mécanisme utilisé pour calculer l’imposition sur la revente s’appelle la plus-value professionnelle.
Voici un article pour calculer les rendements locatifs en SCI IR et IS.
Un autre point important en faveur des SCI face au nom propre est le financement bancaire. Quand les comptes d’une SCI sont réalisés par un expert comptable, les banques sont certaines des informations. Elles sont rassurées par les comptes de la SCI de famille et l’obtention d’un crédit est ainsi facilitée.
L’achat en nom propre requiert moins de paperasse qu’en SCI
Pour ceux qui aiment les choses simples, alors l’acquisition en nom propre est sans doute une bonne option. Il n’y a pas de statuts de SCI à rédiger lors d’une acquisition en nom propre. La rédaction des statuts est complexe. Recourir à un professionnel du droit est essentiel pour être certain que les statuts soient adaptés au projet des investisseurs.
Malheureusement, peu d’investisseurs connaissent suffisamment bien les SCI pour juger la qualité du travail des notaires et des avocats. Cela apporte de bien mauvaises surprises sur le long terme.
En plus de demander du temps, créer une SCI demande des compétences spécifiques au fonctionnement de la SCI.
Le coût de création d’une SCI est de 250 € mais un professionnel facturera entre 1500 et 3000 € pour ses conseils et la rédaction des statuts. Cet investissement est à relativiser par rapport aux avantages de la SCI et aux montants investis.
Enfin, la SCI demande une certaine rigueur administrative. Le gérant devra rédiger des procès-verbaux à chaque assemblée générale. Un bilan et un compte de résultat seront établis annuellement. Sans ces documents, le fisc pourrait remettre en cause l’existence de la SCI et ses avantages par rapport à un investissement en nom propre.
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