Sous location de parking : contrat, risque, assurance, impôt

Le locataire d’une place de parking ou d’un garage peut le sous-louer à un tiers. C’est une pratique tout à fait légale et répandue dans les grandes villes. C’est l’occasion d’arrondir ses fins de mois pour le locataire.

Sous-louer est le fait de laisser la jouissance du parking que l’on loue à un tiers, appelé sous-locataire.

Puis-je sous-louer ma place de parking ?

Est-il légal de sous-louer ?

La sous-location d’un parking, d’un garage ou d’une cave est autorisée par l’article 1717 du Code Civil.

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Par défaut, sous-louer est légal à trois conditions :

  1. le bien à sous-louer est encadré par le Code civil et non la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs,
  2. le contrat de location ne l’interdit pas,
  3. le règlement de copropriété ne l’interdit pas.

Les parkings, caves et garages loués sans logement sont des locations régies par le Code civil. C’est une loi extrêmement souple qui ravie les propriétaires. L’article 1717 autorise donc la sous-location.

La loi permet la sous-location des parkings, sauf mention contraire dans le bail ou le règlement de copropriété. La sous-location de parking sans autorisation du propriétaire paraît donc possible.

Si la place de parking est louée en annexe d’un bien à usage d’habitation, alors c’est la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique. Cette loi interdit toutes les sous-locations.

La sous-location d’un logement ou de son parking en annexe demande d’obtenir l’accord écrit du propriétaire. Le montant du loyer de la sous-location ne doit pas dépasser le loyer versé au propriétaire par le locataire.

Le Code civil précise que sous-louer peut être interdit dans le contrat de location d’une place de parking. Cette clause est assez standard car les propriétaires n’ont pas envie de perdre le contrôle de leur bien à cause d’une sous-location qui dérape.

Le propriétaire a sélectionné son locataire. Il n’a en revanche aucun droit de regard sur le sous-locataire. Si la location du garage est sans bail, alors la sous-location est par principe possible.

Quels sont les risques de la sous-location ?

Pour le locataire, sous-louer une place de parking occasionne quelques risques. En effet, il s’engage dans une relation locative supplémentaire. Il est lié par contrat avec le propriétaire et signe un nouveau bail avec le sous-locataire.

Il supporte donc les risques d’impayé, d’accident ou de dégradation provoqué par le sous-locataire. La sous-location peut aussi être mal vue des copropriétaires. Cela compliquera les rapports humains entre locataire, bailleur et copropriétaire.

Si sous-louer un garage n’est pas autorisé pour une des trois raisons évoquées plus haut, alors la sous-location est illégale. Le propriétaire peut faire constater la sous-location par un huissier. Il écrira ensuite au locataire pour lui demander de cesser la sous-location et de respecter ainsi le bail et/ou le règlement de copropriété.

Les sanctions prévues sont l’expulsion du sous-locataire, la résiliation du bail et peut-être des dommages et intérêts.

Modèle de contrat pour sous location parking

Le contrat de sous-location de place de parking s’apparente à un bail de parking classique. On y trouve les dispositions générales fixées par le Code civil et les dispositions particulières du bail :

  • les identités et adresses du locataire et du sous-locataire,
  • l’identification du bien loué : parking, box, garage, adresse,
  • le montant du loyer,
  • le montant du dépôt de garantie,
  • la durée du bail,
  • le type de renouvellement du bail,
  • les moyens d’accès : clé, badge, code…

En principe, le prix de la sous-location est limité au loyer de la sous-location. Rien n’indique le contraire dans le Code civil, mais c’est le cas dans la sous-location des logements.

L’assurance dans le cas d’une sous-location de parking

Les grands principes assurantiels des parkings s’appliquent aussi à la sous-location. Une place de parking ouverte en sous-sol ou en extérieur est en principe couverte par l’assurance de la copropriété, sauf exception. Le sous-locataire comme le locataire et le propriétaire n’ont aucune assurance supplémentaire à souscrire.

Pour sous-louer un box, un garage ou une cave, l’assurance contre les risques locatifs est obligatoire. L’assurance multirisques couvre les dommages provoqués ou subis par le sous-locataire (incendie, dégâts des eaux, vol, dégradation). Le propriétaire du parking reste couvert par l’assurance propriétaire non occupant PNO.

L’assurance multirisques habitation est donc à la charge du sous-locataire du garage. Le locataire aura donc tout intérêt à demander un justificatif au sous-locataire. Les assureurs sont coutumiers du fait et émettent les attestations d’assurance facilement.

Fiscalité et impôts des sous-locations de parking

La taxe d’habitation sera adressée au locataire du parking et non au sous-locataire. En effet, c’est le propriétaire du parking qui déclare le locataire aux services des impôts. Le fisc croise ses fichiers et détermine si le locataire du parking est soumis ou non à la taxe d’habitation.

Il est à noter que la réforme sur la taxe d’habitation est en cours d’application. De moins en moins de contribuables sont concernés par cette taxe. Le locataire pourra éventuellement demander son remboursement au sous-locataire.

Les revenus versés au locataire par le sous-locataire sont fiscalement taxés.

Absence probable de TVA pour les sous-locations de parking

Au vu des montants en jeu, il est peu probable que le locataire doive s’acquitter de la taxe sur la valeur ajoutée. La TVA pour les locations de parking est due à partir de 34 400 € de loyers encaissés par an

Il est par contre certain que les loyers seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Sous-location de garage et impôt sur le revenu

Les revenus issus des locations de parking et garage sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils ne peuvent bénéficier du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le locataire additionne l’ensemble des loyers versés par le sous-locataire du parking. Il reporte ce chiffre sur sa déclaration fiscale chaque année. Il peut opter par défaut pour le régime micro foncier. Cela permet au locataire de profiter d’un abattement de 30 % sur les loyers versés par le sous-locataire. Cette option me paraît plus simple et plus favorable que l’option au régime réel.

Si les revenus sont de 1000 €, l’assiette de taxation sera donc réduite de 300 € (30 % d’abattement). L’impôt sur le revenu sera calculé sur la base de 700 € de revenu. Le taux d’imposition dépend de la tranche marginale d’imposition du locataire.

Les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) seront aussi calculés sur cette assiette. Le taux d’imposition de 17.2 % est fixe et indépendant des autres revenus du locataire. Le montant de la CSG-CRDS sera donc de 700 € x 17.2 % = 120 €.

Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages. Les médias m'invite régulièrement pour parler des parkings.

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