Quel est le meilleur investissement immobilier pour TOI ?

L’investissement immobilier est le placement préféré des français depuis des décennies. Nous sommes plus d’un ménage sur deux à être propriétaire d’un bien immobilier. Le plus souvent, c’est la résidence principale qui est considérée comme le meilleur investissement immobilier.

A mon sens, il n’existe pas un meilleur moyen d’investir dans l’immobilier mais plutôt des opportunités plus ou moins adaptées à ce que tu recherches. Certains recherchent la meilleure rentabilité locative quand d’autres cherchent l’absence de travaux et de gestion.

Le meilleur investissement locatif pour moi n’est pas forcément celui qui te correspond. Tu peux investir dans :

• ta résidence principale,
• des appartements et maisons loués en nu ou en meublé,
• des parkings et des garages,
• des SCPI,
• du crowdfunding immobilier,
• de l’immobilier professionnel,
• de l’immobilier neuf.

Analysons un par un tous ces investissements pour voir quel investissement immobilier choisir.

Quel investissement immobilier choisir ?

Pour trouver le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier, tu dois d’abord fixer ton objectif. En fonction de ton âge, de tes revenus, de ta famille, de ton lieu de vie, de tes expériences, le meilleur investissement immobilier peut prendre une forme différente.

J’ai créé pour toi ce tableau afin de te montrer qu’il n’y a pas un mais des bons investissements immobiliers.

Objectif	Critère essentiel	Type d’immobilier
Construire un patrimoine et augmenter capital	Plus-value	Résidence principale, immobilier géré en direct avec très bon emplacement
Revenu complémentaire à court terme	Rendement	Parking, garage, LMNP, immobilier professionnel
Revenu complémentaire à long terme (retraite)	Sécurité	Résidence principale, parking et garage, location nue, SCPI
Succession et transmission	Achat en société	SCPI et autres investissements faciles à gérer à condition de les détenir en SCI

Les cadres, professions libérales et entrepreneurs qui gagnent très bien leur vie n’ont pas besoin de revenus supplémentaires. Ils ont donc tout intérêt à investir dans des biens immobiliers qui prendront de la valeur. Ils espèrent être exonéré d’impôt sur les plus-value lors de la revente. Leur résidence principale et l’immobilier dans les grandes villes sont leurs meilleurs investissements immobiliers.

Les jeunes, les salariés et fonctionnaires qui recherchent un complément de revenu immédiat iront vers des biens plus rentables. Le cash-flow permettra un autofinancement et un confort de vie amélioré. L’investissement dans les parkings, dans le LMNP en direct et l’immobilier professionnel offrent les meilleures rentabilités locatives.

Si la baisse des pensions retraite t’inquiète, alors mieux vaut investir dès maintenant dans des biens immobiliers peu risqués et sécurisés. La résidence principale, les garages, les SCPI et les appartements et maisons en location nue offrent un rendement correct pour une gestion simple.

Enfin, transmettre des biens immobiliers à ses enfants n’est jamais évident. Ils peuvent vivre loin sans porter d’intérêt à l’immobilier. Le meilleur investissement immobilier à transmettre sera donc de l’immobilier géré comme les SCPI. La transmission de parts de société facilite le partage entre les enfants. On pourra donc détenir en SCI des investissements faciles à gérer à distance comme les lots de garages et les LMNP gérés (EHPAD, chambre étudiante).

Quel est le type de bien le plus rentable ?

Avant de détailler les avantages et inconvénients de chaque type d’investissement immobilier, voici un tableau de synthèse. Tu pourras y trouver :

• les meilleurs rendements locatifs,
• les investissements immobiliers les plus rentables en terme de gestion,
• les investissements pour les petits budgets,
• les biens immobiliers avec le moins de travaux
• les meilleurs placements immobiliers d’un point de vue fiscal
• et enfin, les moins risqués.

En cliquant sur chaque type d’immobilier, tu peux te rendre immédiatement au paragraphe qui t’intéresse.

Type	Rdt. net	Gestion	Travaux	Budget	Fiscalité	Risque
Parking et garage	6 %	++	++	++	–	–
LCD	6 %	—	—	—	+	—
Colocation	6%	—	—	—	+	—
Location nue	5 %	–	—	—	–	–
Neuf	4 %	–	++	—	+	—
Immobilier professionnel	6 %	+	+	—	–	—
Résidence principale	2 %	+++	+	—	+	–
LMNP géré	3 %	++	++	+	+	—
SCPI	4 %	++	++	++	–	—
Crowdfunding immobilier	7 %	++	++	++	–	—

Les meilleurs rendements locatifs

Les parkings et garages

Je vais prêcher pour ma paroisse :-). Les garages sont le meilleur investissement immobilier au monde ! Non, je déconne mais, en tout cas, c’est mon investissement immobilier préféré. J’en ai 240 garages et ce n’est que le début.

Avec 13 % de rendement net en moyenne, mes garages affichent des taux de rendement immobilier excellents. Le risque d’impayé est réduit grâce aux nombreux locataires.

C’est aussi un excellent rapport entre le rendement et le temps passé. La gestion et la mise en location peuvent se faire à distance à condition de respecter quelques règles.

Il y a peu ou pas de travaux à réaliser. Moins de travaux signifie moins d’ennuis avec les locataires et les artisans mais aussi moins de charges donc plus d’argent pour le propriétaire.

La loi est en faveur des propriétaires bailleurs puisqu’il s’agit du Code civil. Plus de détails sur les raisons d’investir dans les parkings et garages ICI.

Les parkings sont l’investissement immobilier par excellence pour les débutants et les petits budgets. Avec des prix compris entre 3000 € en province jusqu’à 30000 € dans les grandes villes, le rendement net de charges varie de 4 % à 12 %.

Les boxes sont toujours plus demandés que les parkings pour des raisons de sécurité et de stockage. L’emplacement reste la règle numéro un pour réaliser le meilleur investissement, surtout que l’usage de la voiture, des vélos et trottinettes électriques fait bouger les lignes. Voici quelques conseils sur comment bien investir dans les garages.

Les locations saisonnières

Tout aussi rentable que les parkings, je te présente les locations saisonnières. Tu peux y investir en résidence secondaire et la louer pendant quelques semaines par an ou y réaliser un investissement à part entière.

Les plateformes comme AirBnB ont le vent en poupe. La Location Courte Durée (LCD) affiche les meilleurs rapports locatifs de tout l’immobilier. Le prix d’une semaine de location équivaut souvent à un mois de loyer. Si le taux de vacances locatives ne dérape pas, ce peut être un excellent investissement.

Il faudra aussi y consacrer de nombreuses heures pour organiser le planning des locations, communiquer avec les locataires et répondre présent pendant la location. Les soucis et imprévus sont nombreux et rendent la gestion chronophage.

Ce n’est pas pour rien que le LMNP est fiscalement classé dans les activités commerciales et professionnelles. Il faut y investir beaucoup de temps et de sa personne pour obtenir un des meilleurs investissements de immobilier locatif.

Le premier réflexe de l’investisseur est de sélectionner un lieu propice à une demande saisonnière : la mer, la montagne, une ville thermale ou historique…

Attention aux effets de mode et aux tendances des loisirs qui augmentent le risque des propriétaires de locations meublées. Une destination prisée peut vite tomber en désuétude en quelques années.

La pandémie du coronavirus a révélé la fragilité de certains bailleurs pendant les confinements. Les destinations en ville se sont dépréciées au profit des campagnes et de la montagne.

Les grandes villes comme Paris détestent voir les touristes chasser les habitants vers les banlieues. Les taxes et réglementations se multiplient pour stopper l’hémorragie et frapper les investisseurs immobiliers.

Les colocations meublées

Les meilleures rentabilités locatives sont affichées par les colocations meublées. Les appartements et maisons achetés ou loués par les familles sont maintenant la cible des investisseurs immobiliers fans de colocation.

Moyennant de nombreux travaux d’aménagement, une grande surface achetée avec un prix au mètre inférieur aux studios est louée à trois, quatre jeunes colocataires ou plus.

Cet investissement locatif affiche les meilleurs rendements mais cache une réalité parfois plus cruelle.

Première déception lors de la mise en location, pardon, des mises en location. Et oui, les colocataires sont souvent des jeunes étudiants ou actifs. Ils sont particulièrement mobiles et bougent sur un coup de tête, une peine de cœur ou un nouvel emploi.

Avis à ceux qui n’aiment pas poster des annonces et faire des visites : FUYEZ ! Mes séjours en colocation ont duré 4, 6 et 18 mois. La rentabilité est au prix d’un turnover très important qui peut être exacerbé par une mauvaise ambiance créée par un locataire (qui bizarrement restera plus longtemps que le propriétaire l’aurait voulu…).

Les colocations meublées se dégradent aussi plus vite qu’un logement classique car le logement est surexploité. Toutes les peintures, huisseries, plomberie et électricité s’usent plus vite avec 5 colocataires qu’une famille avec trois enfants.

La cerise sur le gâteau est lors de la revente. Autant une résidence principale peut être achetée sur un coup de cœur, autant une colocation est avant tout une affaire d’investisseurs. Gare aux petits malins qui affichent des taux de rendements ridicules et pensent réaliser la plus-value du siècle. Par expérience, les colocations restent souvent de longs mois à vendre quand le rendement est moyen.

L’immobilier professionnel

Quel est le meilleur rendement locatif ? C’est peut-être l’immobilier professionnel ! Les meilleurs rapports locatifs sont souvent dans l’immobilier de bureau, les commerces et la logistique.

Et pourtant, le meilleur taux de rentabilité locative ne veut pas dire que ce sont les meilleurs investissements immobiliers. Le premier facteur qui justifie un bon taux de rendement est la vacance locative.

Une entreprise peut déménager ou faire faillite. Relouer un entrepôt ou une surface commerciale n’est pas aussi simple que louer un appartement. Les entreprises ont leurs besoins qui évoluent avec le commerce.

Internet a bouleversé l’univers des commerces autant que les centres commerciaux ont taclé les commerces en centre-ville. L’immobilier de bureau a subi de plein fouet le télétravail et les entrepôts logistiques se développent.

Les dark kitchens n’existent que pour les livraisons à domicile et des emplacements délaissés par les restaurateurs sont maintenant mieux côtés. Les exemples sont légions et tu as compris que le rendement est justifié par une évolution constante des usages.

Les locaux commerciaux sont régis par le Code du commerce qui protège les locataires mais avantage aussi le propriétaire. Les durées sont extrêmement longues : 3, 6 et 9 ans. Les charges, travaux et taxes peuvent être supportées à 100 % par le locataire ce qui améliore encore les rendements locatifs.

Les investisseurs les plus chevronnés et fortunés achètent leurs locaux en direct. Les petits investisseurs laisseront le soin aux professionnels de sélectionner et louer les biens professionnels. De nombreuses SCPI permettent une diversification intéressante au détriment de meilleurs rapports locatifs.

Quel type de bien se loue le mieux ?

La résidence principale

Pourquoi la résidence principale se loue très bien ? Parce que je ne connais pas de résidence principale vacante, ni de mauvais locataires. Comme c’est toi qui y vit, tu évites tous les problèmes avec les locataires. Un bon plan !

L’immobilier est clairement vu comme un bon placement par la plupart des Français. Nous sommes plus de 50 % à détenir notre résidence principale. C’est donc le premier investissement immobilier et de loin.

La résidence principale est souvent le premier achat immobilier d’un couple. C’est bien normal puisque c’est un cocon où va s’épanouir la vie de la famille. On vit dedans au quotidien et son impact est grand sur le moral et la qualité de vie de ses habitants.

C’est l’un des meilleurs placements immobiliers pour la retraite. Une fois l’emprunt remboursé, le ménage ne supporte aucun loyer ni mensualité de crédit. Les seules charges restent les impôts locaux et l’entretien.

Elle s’achète à crédit donc ses propriétaires bénéficient de l’effet de levier bancaire. L’erreur classique consiste à acheter la plus belle et le plus grande propriété possible dans la limite des 33 % d’endettement. On pousse à fond sur la durée du prêt.

On s’en mord les doigts quelques temps plus tard lorsqu’on retourne chez le banquier pour réaliser un bon investissement locatif. Le taux d’endettement est cannibalisé à 100 % par la résidence principale.

J’ai rencontré trop de personnes dans cette situation et c’est cela qui me fait dire que ce n’est pas le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier. Il est par contre indispensable à long terme et devrait être réalisé après un ou plusieurs investissements immobiliers locatifs à crédit.

Il n’y a aucun locataire à gérer donc pas de risque de dégradation et d’impayés toujours présents dans les autres types d’investissements immobiliers.

Selon les conditions de marché, c’est un investissement qui peut être plus ou moins difficile à vendre (risque de liquidité). Pour ceux qui ont la chance de vendre au bon moment, la plus-value est exonérée d’impôt. Cette niche fiscale rend l’investissement dans sa résidence principale intéressant, même si aucun travaux n’ont pas été déduits.

L’investissement dans le neuf

Les appartements et maisons neufs font définitivement partie des biens qui se louent le mieux ! A condition que le programme soit bien placé et de qualité évidemment.

Les programmes neufs offrent de bons rendements locatifs net de charges puisqu’elles sont peu nombreuses. C’est neuf donc pas de travaux d’entretien et de rénovation avant longtemps.

Les logements sont aux normes thermiques et phoniques. En cas de soucis, la garantie décennale peut être actionnée en échange d’une procédure longue et coûteuse qu’il vaut mieux éviter en choisissant un promoteur de confiance.

L’Etat sponsorise la construction de logements neufs pour créer des emplois et des revenus fiscaux. Il offre des frais de notaire réduits et des dispositifs de défiscalisation comme le Borloo, le Robien, Pinel ou De Normandie (remplace par le nom du ministre en place pour mettre à jour cet article :-)).

Attention à ce que la carotte fiscale ne devienne pas une carotte tout court à la revente. Les vendeurs de rêve sont nombreux à mettre en avant la défiscalisation et oublient souvent de dire que le bien ancien situé à 200 mètres se négocie 20 ou 30 % de moins que le logement.

Mais tu sais quoi ? Même le neuf devient ancien ! J’en profite aussi pour te rappeler que tu investis dans l’immobilier, que l’emplacement reste primordial et qu’il faut se rendre sur place pour analyser le quartier et la ville. Beaucoup d’investisseurs ont eu du mal à louer leur logement neuf dans des zones excentrées ou saturées en logements vacants.

En conclusion, même si les rendements locatifs nets sont attractifs, tu risques de déchanter à la revente du logement neuf devenu ancien. On ne peut définir le meilleur investissement locatif qu’une fois qu’il a été revendu. La rentabilité, c’est le loyer plus la différence (positive ou négative) entre le prix d’achat et de vente.

La location nue et meublée à l’année

Pour réaliser les meilleurs investissements locatifs en louant à l’année, il faut savoir qu’est-ce que les gens louent le plus. Les étudiants aiment les petites surfaces abordables ou les grandes colocations. La proximité du centre-ville, des universités, des commodités et des transports est primordiale.

La location meublée permet de louer 10 à 20 % plus cher et donne accès au régime fiscal avantageux du LMNP. Par contre, le turnover et les réparations seront plus nombreux.

Les logements les plus grands sont loués à des familles. Ils se louent moins chers au mètre carré et sont souvent moins rentables. C’est le prix à payer pour une gestion simplifiée et un turnover réduit. Les maisons avec jardin sont très rares et se louent facilement pendant de nombreuses années.

Ton premier réflexe pour t’assurer un bon placement est d’avoir un logement adapté à ton locataire idéal. C’est un des points que j’ai négligé en achetant mon immeuble de rapport notamment. Plus de détails plus bas.

Oublie Paris et ses 10000 €/m2 si tu cherches avant tout un bon rendement locatif. Paris et les grandes métropoles offrent des taux de vacances locatives réduits et de belles plus-values à la revente. Ceci dit, les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Si ta boule de cristal t’indique que les prix des grandes villes peuvent encore monter, alors les investisseurs qui gagnent bien leur vie auront intérêt à viser la plus-value.

Ceux qui misent sur les pandémies et le réchauffement climatique viseront plutôt les villes moyennes voir les campagnes. C’est dans ces zones qu’on trouve les meilleurs rendements locatifs au prix d’un risque perçu comme plus important.

L’évaluation du risque est avant tout une sensibilité personnelle où chacun voit midi à sa porte.

J’ai perdu 20000 € en trois ans avec un immeuble de rapport de quatre appartements. Je suis donc vacciné pendant quelques années à cause :

• des vacances locatives,
• des travaux imprévus qui plombent le budget,
• le temps de gestion et les turnovers,
• les appels des locataires à la moindre panne,
• les impayés et les courriers de la commission de surendettement.

La loi climat contre les passoires énergétiques réjouit l’écologiste et le propriétaire de garages qui sont en moi. Je trouve aberrant de faire supporter des factures de chauffage absurdes aux locataires alors que c’est au propriétaire d’isoler correctement le logement pour qu’il soit décent à vivre.

De bonnes affaires vont apparaître sur ce marché grâce aux propriétaires qui n’auront pas l’envie ou les moyens de réaliser les travaux d’isolation demandés.

Les meilleurs investissements immobiliers sans gestion et travaux

Les parkings et garages

Un dernier pour la route ? J’ai déjà dit tout le bien que je pensais des parkings et garages. Mais il se trouve que ce sont les biens immobiliers les plus simples : un bout de bitume ou béton. Trois murs, un toit et une porte pour un garage.

Pas de quoi réaliser des travaux tous les jours et c’est pour cela que j’ajoute ce type d’investissement dans cette catégorie.

Les locations sont aussi très faciles puisque la plupart des locataires n’ont pas besoin de visiter un garage ou un parking avant de le louer. Cela permet une location à distance, sans état des lieux. Quoi de mieux pour optimiser le temps de gestion locative quand on gère quelques dizaines d’emplacements.

Les SCPI

Pour ceux qui veulent garder les mains propres, rien ne vaut la pierre papier. Cette expression est pleine de sens : tu es propriétaire de pierres au travers d’un papier. Le papier est une part d’une Société Civile de Placement Immobilier.

La SCPI regroupe de nombreux investisseurs immobiliers. Les gérants de la SCPI se chargent de trouver des biens, de les négocier, de les entretenir et de les louer.

En contrepartie, tu n’as aucun contrôle sur les gérants. Ils ont le champ libre dans la limite du mandat, de la mission qui leur est donnée. La sélection d’une bonne SCPI est donc primordiale.

Bref, c’est le meilleur placement immobilier pour celui qui n’aime ni la gestion, ni les travaux. En contrepartie, les frais à l’entrée, à la sortie et de gestion tournent autour de 8 %.

Le rendement net de charges est autour de 4 %. Ce n’est pas beaucoup mais tu n’as rien à faire. Enfin, tu peux acheter une part de SCPI à partir de seulement 200 €. C’est un petit budget pour investir dans l’immobilier et profiter d’un investissement au risque mutualisé.

Les meilleurs investissements locatifs dans les SCPI sont ceux qui sont diversifiés :

• géographiquement,
• en typologie d’immobilier,
• en nombre de locataires.

Les SCPI peuvent être un bon investissement pour qui recherche à investir à Paris, en province ou à l’étranger sans se déplacer. N’oublions pas que l’immobilier est physique, qu’il ne se déplace pas. Il faut diversifier ses emplacements géographiques car une ville ou région ou un pays peuvent se déprécier pendant de longues années.

Les usages de l’immobilier évoluent avec internet, le télétravail, les pandémies, le commerce… Ne mise pas tout sur les entrepôts logistiques, les EHPAD, les commerces ou les bureaux. Répartit tes investissements dans divers types d’usage car tu ne sais pas à l’avance quel sera l’investissement immobilier le plus rentable.

Je ne possède pas de SCPI pour plusieurs raisons.

1. Le rendement est trop faible pour autofinancer un remboursement d’emprunt et la fiscalité.
2. L’immobilier est un marché opaque où le même bien peut se vendre du simple au double. Je pense réaliser de meilleures affaires en choisissant mes investissements qu’en achetant des parts de SCPI au prix public.
3. La vente de parts de SCPI est délicate quand personne ne veut les acheter.

Enfin, pour les plus riches d’entre nous, il existe des SCPI démembrées. Tu peux acheter la nue-propriété des parts et laisser l’usufruit à un autre investisseur. Tu bénéfices d’une remise très importante sur la part car tu n’auras pas de revenu pendant plusieurs années. Pas de revenu, pas d’impôt et tu n’auras pas à comptabiliser la valeur des parts pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Le LMNP géré

Il a connu son heure de gloire mais tombe un peu en désuétude après quelques scandales. Les gestionnaires des meublés de tourisme, d’appart hôtel, d’EHPAD et de chambres étudiantes ont parfois abusé les investisseurs car leurs intérêts ne sont pas toujours alignés.

Le gestionnaire est souvent une filiale du promoteur qui construit le programme. Son intérêt de vendre cher le bien immobilier, de prendre des frais sur la gestion et lors de la revente.

Les loyers versés sont une charge pour lui mais un revenu pour toi. Certains gestionnaires profitent des crises pour réduire les loyers.

Avec 4 % de rendement brut et un ticket d’entrée à 100000 €, ce n’est pas le meilleur investissement immobilier au monde.

La qualité de l’emplacement et du gestionnaire sont critiques. Le LMNP géré reste un investissement immobilier dans lequel une moins-value à la revente peut ruiner des longues années de rendements moyens. Les emplacements d’une résidence pour personnes âgées ou étudiants ou professionnels ne devraient pas dans les mêmes périmètres.

Le crowdfunding immobilier

Je n’ai pas gardé le meilleur investissement immobilier pour la fin. Les meilleurs rendements sont affichés par les projets de crowdfunding immobilier : de 6 % à 10 % d’intérêt dès 1000 € investi. Avec des rendements pareils, il faut se demander où est le risque.

Le financement participatif des épargnants sert à construire des programmes immobiliers neufs. Les promoteurs remboursent le capital et les intérêts lorsque le programme neuf est terminé et vendu.

Le plus gros risque est la faillite du promoteur. Il est important puisque les banques ne l’ont pas financé à 100 %. L’UFC que choisir annonce des défauts de remboursement sur 4 à 8 % des projets. De quoi réfléchir avant de prêter ton argent durement gagné.

Le crowdfunding immobilier n’est pas encore assez régulé actuellement. C’est un peu le farwest de l’immobilier comme les cryptomonnaies pour les placements financiers.

Comment j’ai choisi d’investir dans les parkings ?

Olivier m’a contacté pour faire cette petite vidéo, que je puisse t’expliquer, à travers mon histoire personnelle, pourquoi est-ce que j’ai privilégié l’investissement immobilier dans les garages et pas dans les appartements. Investir dans les parkings est un investissement locatif bien meilleur que les appartements.

Débuter dans l’investissement locatif

J’ai une petite expérience dans les garages, puisque je suis propriétaire de 54 garages. Pour t’expliquer les différences que je vois entre l’immobilier classique et la niche que représentent les garages, je vais tout te dire dans la vidéo.

Quand j’ai commencé à vouloir investir en immobilier, j’ai d’abord visité des appartements. J’en ai visité une vingtaine en un mois. En parallèle, je faisais mes recherches sur comment ça se louait, la loi, les impôts, etc.

Au bout d’un mois, je ne savais pas quoi acheter, je trouvais ça très compliqué, j’avais du mal à évaluer les travaux, les emplacements, les loyers…

Je suis tombé par hasard sur un garage et je me suis dit que ça pouvait résoudre mes problèmes. En effet, l’investissement serait beaucoup plus simple et sans doute meilleur que l’immobilier traditionnel.

Acheter un parking est d’abord plus simple que d’acheter un appartement. Parce que, dans les deux cas, on peut comparer les rendements. C’est assez facile. On peut évaluer l’emplacement. C’est peut-être plus compliqué pour un appartement de trouver le bon emplacement, que pour un parking. Un parking, l’emplacement, il est bon ou il n’est pas bon, il n’y a pas trop d’intermédiaires.

J’ai analysé quels sont les investissements les plus rentables dans cet article.

Comment sélectionner le meilleur investissement immobilier ?

Une fois que tu as vu l’emplacement, le rendement, la qualité du produit, évaluer un parking ou un garage s’évalue assez rapidement. Alors que, pour un appartement, j’avais énormément de mal à savoir quelle était la valeur réelle de cet appartement.

Il fallait évaluer l’emplacement, l’étage, le quartier, ça peut bouger rapidement. Ensuite, il y avait les travaux. Pareil pour le loyer, il fallait évaluer le bon prix. Tout cela n’était pas très clair et je n’arrivais pas à m’y retrouver.

Je sentais que ce type d’investissement locatif n’était pas simple et qu’il existait un meilleur support d’investissement locatif pour mon épargne.

Par simplicité, par facilité, je me suis retrouvé à acheter mes quatre premiers garages à Saint-Etienne. Ensuite, j’ai attendu quelques mois, le temps que ça se passe bien au niveau de la location.

Et puis, je suis tombé sur une autre affaire. C’était un lot de 50 garages, situés en Normandie. J’ai craqué, et puis j’ai acheté ces 50 garages. Avec le recul, c’est un excellent investissement locatif avec travaux pour défiscaliser !

Donc aujourd’hui, avec tout le recul, je pense que j’ai fait des bonnes affaires, qu’Olivier fait des bonnes affaires. Il y a plein de gens qui font de bonnes affaires dans l’immobilier. Et moi, je fais des bonnes affaires dans les parkings et les garages.

Les avantages que je vois, par rapport à l’immobilier classique, au-delà du fait que ce soit plus simple, c’est que les garages, j’y trouve mon compte. La fiscalité des revenus immobiliers pour les parkings est la même que celle pour les appartements.

Les parkings sont un excellent investissement immobilier

Il n’y a pas de travaux, donc rien que ça, ce sont des charges qui n’existent pas. Donc logiquement, c’est plus rentable. En plus de ça, on est réglementé, dans la location des parkings et des garages, par le Code civil, donc c’est beaucoup plus simple, beaucoup moins contraignant.

Par exemple, je peux fixer le montant de la caution comme je veux. Si je veux demander 6 mois de caution, je peux. Si je veux demander un paiement par trimestre, c’est possible aussi.

Pour résilier le bail d’un appartement, il faut que tu puisses, toi en tant que propriétaire, justifier que tu vas occuper ton appartement ou quelqu’un de ta famille. Si je veux résilier le bail d’un garage, j’ai juste à envoyer un courrier, sans justifier le motif. Donc il y a beaucoup plus de souplesse pour le propriétaire. C’est plus rentable, parce que tu as plus de liberté, et donc tu diminues aussi les risques.

Un truc aussi qui est intéressant, c’est quand tu as plusieurs garages, le risque n’est pas le même. Avec un appartement, soit il est vide, soit il est loué. Et donc tu touches 500 euros ou tu touches 0. Alors que, avec 10 parkings, tu peux toucher tantôt 400, 450, 300, mais tu as toujours une rentrée d’argent qui permet de payer les charges et de rembourser ton emprunt. Donc ça aussi, ce n’est pas négligeable comme avantage.