J’ai souvent acheté des investissements locatifs anciens avec des travaux. Toutes les batteries de garages que je possède sont anciennes. Il y a donc plus ou moins de travaux de rénovation ou d’entretien à mettre en œuvre pour conserver mes investissements locatifs.

L’été est traditionnellement la période des travaux. Les mois de juillet et août, chez Leroy Merlin, comptent parmi les meilleurs de l’année. Première raison : faire des travaux de rénovation demande souvent du temps dont on ne dispose pas hors vacances.

Une autre raison qui favorise l’été comme période idéale de travaux, c’est tout simplement la qualité de la météo. Il est plus plaisant de faire de la maçonnerie ou du jardinage en cette saison qu’en hiver. Après cette introduction, tu l’auras compris, j’ai décidé de faire des travaux de rénovation dans mon investissement locatif de 50 garages.

Le sol des garages est actuellement en terre et j’ai décidé de réaliser une chape de béton à l’intérieur des garages. Dans cet article, je vais t’expliquer comment et pourquoi j’ai pris cette décision. Mon achat de parking va être amélioré grâce à ces travaux.

Dans la première partie, nous verrons que la gestion des garages et des investissements locatifs ancien en général n’est pas une mince affaire. Je mets beaucoup de mon coeur et de mon énergie pour entretenir mon investissement locatif. Ma gestion est orientée vers trois axes : la relation, le commerce et la finance. Ce sont mes priorités et je les hiérarchise dans le même ordre que je les cite.

Dans la seconde partie de cet article, je t’explique que les travaux dans ce bien locatif immobilier ancien (bétonnage de l’intérieur de mes garages) est un projet important pour mes locataires et moi. Je vais renforcer mes relations avec eux puisque je communique plus avec eux. Mon service rendu sera meilleur puisque le sol sera bétonné. Mon rendement sera amélioré de quelques pourcents puisque le rapport revenu supplémentaire / coût des travaux est de 20 %.

Enfin, pour arriver à ce résultat, il faut beaucoup de travail. C’est un travail qui me plaît et je le fais avec plaisir. C’est l’été, il y a moins d’offres de parking publiées, donc moins de visites pour moi. Il y a aussi moins de trafic sur internet, donc je risque moins de rater les bons parkings à vendre. J’ai du temps et j’en profite pour gérer ces travaux.

Pourquoi faire des travaux de rénovation dans un investissement locatif ancien ?

L’immobilier ancien a souvent besoin d’être rénové. Dans le cas d’une résidence principale un peu ancienne, les travaux de rénovation sont d’abord pour soi. Tu souhaites sans doute habiter dans une maison ou un appartement propre, agréable, joli et facile à vivre.

Si tu investis dans l’immobilier locatif ancien, les travaux sont souvent à l’ordre du jour. Un appartement non rénové pose plusieurs problèmes. Les isolations thermiques et phoniques sont désagréables pour les locataires. La plomberie, l’électricité doivent être aux normes pour des questions de sécurité. Si tous ces travaux de rénovation ne sont pas faits, alors tu risques d’attirer le bas du papier des locataires. Les meilleurs locataires ne voudront pas louer ton appartement. C’est ainsi que je conçois qu’il faut absolument faire des travaux dans des investissements locatifs anciens.

Il arrive que l’investisseur immobilier achète des biens préalablement rénovés comme mon immeuble de rapport par exemple. Une autre possibilité pour éviter les travaux dans les investissements locatifs anciens est d’acheter des biens neufs. Il existe beaucoup de programmes immobiliers dans le neuf. Tu peux acquérir aussi bien des maisons que des appartements. Adieu les travaux de rénovation dans ces investissements locatifs neufs.

Je n’ai pas une préférence pour les investissements locatifs anciens ou neuf pourvu que les travaux ne soient pas trop nombreux. Plus il y a de travaux à réaliser et plus cela devient complexe. Il faut être compétent pour gérer plusieurs corps de métier d’artisan.

Tu verras plus loin que les travaux dans de l’immobilier locatif ancien sont une bonne source de défiscalisation. C’est tout à fait légal et encouragé par l’état.

Je considère mes cinquante garages comme une vraie source de revenu. Cet investissement locatif dans l’ancien a la capacité financière de générer l’équivalent d’un SMIC en revenu. Pour le moment, j’encaisse entre 1000 € et 1150 € de loyers bruts par mois. S’il n’y avait pas d’impôts et pas de prêt, ce serait formidable !

Comment gérer des investissements locatifs anciens ?

Mon approche dans la gestion (des travaux ou non d’ailleurs) de cet investissement locatif est axée sur trois directions :

  1. la relation
  2. le commerce
  3. la finance

L’aspect relationnel dans un investissement locatif

Chacun de ces aspects est important pour réussir ses investissements locatifs dans la durée. La relation est sans doute le pilier le plus important de tous. Sans bonne relation avec mes locataires, il n’y a plus d’investissement immobilier.

J’ai une base de locataires fidèles qui louent un garage depuis des années. Ces locataires vivent à proximité des garages. Ils habitent ici depuis des années. Ils sont intégrés dans la vie locale. Il arrive aussi qu’ils croisent mes parents.

Que se passe-t-il si je ruine mes relations avec ces locataires ? Ils ne seront plus contents, ils vont commencer à parler négativement de moi, de mes garages et ils vont partir. J’aurai beaucoup de mal à remplir mes garages et à trouver d’autres locataires.

Je préfère largement avoir de bonnes relations avec ces locataires. Ils me paient toujours à l’heure. Ils m’envoient de nouveaux locataires. On discute ensemble quand je bricole des travaux dans cet ancien investissement locatif.

L’aspect commercial

Je n’oublie pas que cette relation est aussi commerciale. Je rends un service à un locataire qui me rémunère pour ce service. C’est le principe des investissements locatifs dans l’ancien ou dans le neuf. En l’occurrence, le service rendu est la mise à sa disposition d’une surface de terrain, couverte et close, d’environ 13 mètres carrés. Pour en disposer, le locataire doit payer 25 € ou 30 € de loyer mensuel.

Pour que mes garages soient loués, il faut que mon commerce soit bon. En d’autres termes, le service proposé doit être d’un bon rapport/qualité. Tu ne pourras pas louer un garage en ruine au prix d’un box en sous-sol sous la place Vendôme. Le prix de location doit être acceptable pour le service rendu. Dans l’idéal, si le prix est bas par rapport au service rendu, l’affaire est encore meilleure pour les locataires. Réaliser des travaux dans des biens immobiliers anciens est souvent un moyen de jouer sur le rapport qualité/prix de la location.

Ma politique de prix est la suivante : les anciens locataires, les plus fidèles, paient 25 € par mois. C’est ce prix qui était convenu avec l’ancienne propriétaire. Les nouveaux locataires paient 30 €. Les anciens locataires sont informés de cette différence tarifaire. Ils sont contents d’avoir un tarif privilégié. Les nouveaux locataires trouvent que le rapport qualité/prix est bon.

Comprendre les bases du commerce est important pour louer tes investissements immobiliers. Il faut aussi arbitrer les décisions commerciales à la lueur de la lanterne financière. Il ne faut pas confondre le commerce avec la finance.

L’aspect financier

La finance, c’est la traduction en chiffres, en compte de résultat, des actions du commerce. Si le commerce est mauvais, aucun argent ne rentre et les finances seront mauvaises. Le commerce doit toujours passer avant les finances. Les financiers auront tendance à diminuer l’attractivité de leur offre commerciale au profit d’un gain supplémentaire. Si cela dévalorise profondément le rapport qualité/prix, alors il y a moins de vente, donc moins de profit, ce qui est exactement l’opposé de l’objectif fixé.

Dans le cas de mon investissement locatif ancien avec travaux, je souhaite rester sur un rapport qualité/prix qui est bon voire excellent. J’ai beaucoup de garages à louer et mon intérêt est d’en louer le maximum, tout en sélectionnant mes locataires pour ne pas être embêté par la suite.

Augmenter les prix des loyers, réaliser des travaux dans mon investissement locatif, envoyer des courriers aux locataires, sont des actes de gestion. Ne rien faire est aussi un acte de gestion. J’ai pris la décision de réaliser des travaux de rénovation dans cet investissement locatif qui date des années 1960, autant dire que c’est de l’immobilier ancien. Cette décision est mûrement réfléchie.

« Vendre » les travaux aux locataires d’un investissement locatif

Voici comment je vais procéder aux travaux dans cet investissement, à la lumière de mes trois axes de gestion.

Le lien entre la relation et les travaux de rénovation

En mars 2013, quand j’ai acheté mes garages, j’ai envoyé un courrier pour me présenter aux locataires. J’en ai profité pour prendre rendez-vous avec la grande majorité d’entre eux. Mon but était d’établir les bases d’une bonne relation, saine et durable.

Lors de ces rencontres, j’ai appris plusieurs choses sur mes locataires et sur mes garages. Concernant les garages, certains locataires se sont plaints que des garages étaient humides. D’autres m’ont aussi fait remarquer que les allées avaient des trous. Cela ne pose pas/peu de soucis l’été. Mais l’hiver est souvent pluvieux en Normandie. Les nids de poule se remplissent d’eau et rendent les allées et venues devant les garages moins pratiques.

J’ai bien évidemment noté toutes ces réflexions. Je leur ai dit que j’allais remédier à ces problèmes, mais que je ne pourrai pas tout faire d’un coup. J’ai justifié cette décision par deux choses :

  1. la priorité est de remplir les garages et de me débarrasser des mauvais locataires,
  2. avoir l’argent nécessaire pour réaliser ces travaux.

Réaliser ce genre de travaux va conforter la relation avec mes locataires. Je leur prouve que je tiens parole, que je prends en compte leurs idées et leurs réflexions. Je renforce la communication avec les locataires, car j’ai besoin de les joindre pour organiser les travaux.

L’aspect commercial

Après les travaux, cet investissement locatif ancien dans les garages sera plus propre et moins humide. Je vais donc fournir un meilleur service à mes locataires. Si le service est meilleur, alors cela fidélise les locataires. Il y a moins de chance qu’ils aillent garer leur voiture ou stocker leurs meubles chez un autre propriétaire s’ils sont bien chez moi.

J’ai aussi des locataires qui m’ont dit que leurs meubles s’étaient dégradés pendant l’hiver dernier. Le sol des garages est en terre, donc il y a des remontées d’humidité. Début juillet, une locataire potentielle a refusé de louer un garage car celui-ci n’était pas bétonné.

Gerer la relation locative avant les travaux

Ces travaux de rénovation seront aussi un argument supplémentaire pour revendre mes garages. Je te rassure, je ne compte pas m’en séparer de sitôt. Ceci dit, mes garages auront plus de valeur s’ils sont bétonnés que s’ils ont un sol en terre. Il est difficile de chiffrer la valorisation que ces travaux locatifs apportent sur le long terme. Vu le coût de ces travaux, je ne pense pas être perdant.

La réalisation d’une chape en béton sera un atout de plus pour louer mes garages. Je compte toutefois augmenter les loyers pour les garages dont le sol sera bétonné.

L’aspect financier

Il y a des travaux qui ont un impact financier négatif sur les investissements locatifs anciens. Le jour où je devrai refaire mes allées, ou changer la toiture en amiante, le coût de ces travaux viendra réduire à néant mon rendement pendant quelques années. La réalisation de ces travaux ne me permettra pas de justifier une augmentation de loyer.

Le bétonnage du sol des garages ne rentre pas dans cette catégorie de travaux de rénovation locative. Comme je te l’ai expliqué, j’apporte un service de meilleure qualité. A ce titre, je vais en profiter pour augmenter les loyers.

Les anciens locataires de garage dont le sol sera bétonné verront leur loyer passer de 25 € à 30 €. Pour les nouveaux locataires, le loyer passe de 30 € à 35 €. Tous les loyers des garages bétonnés augmenteront donc de 5 € par mois, soit 60 € par an. Cette augmentation est minime au vu des services rendus au locataire.

Pourquoi ai-je choisi d’élever les loyers de 5 € et non 10 € ou 7 € ou 3.5 € ? Mon objectif est de faire bétonner le plus de garages possibles. Certains locataires ont refusé de faire les travaux car payer cinq euros de plus par mois ne justifie pas à leurs yeux ces travaux dans les garages qui sont anciens.

Je voulais donc augmenter les loyers le plus possible tout en restant dans un bon rapport qualité/prix, avec un prix de location psychologiquement acceptable. Cinq euros me semblait le bon prix de ce point de vue-là. Il me restait encore à vérifier que l’aspect financier de l’opération était lui aussi correct.

Le coût des travaux de rénovation de mon investissement dans les garages

Pour réaliser ces travaux, j’ai d’abord rencontré une entreprise importante. J’ai fait faire un devis pour bétonner l’intérieur des garages, mais aussi refaire les allées. Le coût total du devis dépassait le prix d’acquisition de mes garages (90000 € pour rappel).

Outre le coût exorbitant du devis, la société avait besoin de faire l’intérieur des garages par tranche de 25. C’est un manque de souplesse trop contraignant pour moi. Je ne peux pas dégager l’intérieur de 25 garages d’un seul coup. Cela demande trop de travail, d’organisation.

evaluer le coût des travaux dans mon investissement locatif

J’ai donc laissé de côté la solution de faire réaliser les travaux par une grosse structure. J’ai fait appel à mon réseau local pour trouver une société plus petite. J’ai donc rencontré l’entrepreneur. Nous avons vu les contraintes techniques, je lui ai expliqué ce que je voulais.

Pour avoir un très bon prix, il vaut mieux couler les chapes par lot de six garages. Un garage mesure treize mètre carré environ. Une grosse toupie de béton peut donc couvrir l’intérieur de six garages. De mon côté, il n’est pas évident de libérer six garages d’un seul coup, mais c’est bien plus envisageable que d’en libérer 25 !

Au final, je vais payer un peu moins de 1800 € par tranche de six garages. Le coût de la chape me revient donc à 300 € par garage. Pour rappel, chaque garage bétonné me rapportera 60 € de loyer supplémentaire chaque année. Le rendement de l’opération sera donc de 60 € / 300 € = 20 %. Je raisonne ici en brut puisque les impôts ne sont pas pris en compte.

Défiscalisation des travaux dans un investissement locatif

Le bétonnage de l’intérieur de mes garages est déductible de mes impôts. Chaque fois que je ferai bétonner six garages, je pourrai déduire 1800 € de travaux de mes revenus fonciers. Je vais maintenant t’expliquer comment fonctionne les déductions fiscales dans les investissements locatifs anciens.

Un locataire loue l’un de mes garages pour 30 € par mois. J’encaisse donc 360 € de loyer chaque année. Je déclare cette somme aux services des impôts. En plus de la taxe foncière, que je n’inclus pas dans cet exemple, je vais payer l’impôt sur le revenu (14 % dans mon cas) et la CSG CRDS (15.5 %).

J’additionne ces deux taux 14 % + 15.5 % = 29.5 %. Cela représente la somme que je vais reverser à l’Etat sur mes loyers. Sur 360 €, je reverse 360 € x 29.5% = 106.20 €. Autrement dit, il me reste 70.5 % des loyers encaissés.

Cette année, le locataire décide de bétonner son garage. Je paie 300 € à une société pour faire les travaux. J’encaisse toujours 360 € de loyers. Je déclare mon bénéfice à l’Etat.

Celui-ci n’est plus de 360 €, mais de 360 € – 300 € = 60 €.

Je vais donc payer 60 € x 29.5 % = 17.7 € d’impôts.

Mes impôts ont diminué de 106.2 € – 17.7 € = 88.5 €.

Cette économie d’impôt (défiscalisation) vient donc diminuer artificiellement le coût de mes travaux dans l’investissement locatif. Je fais un chèque de 300 € à la société, mais d’un autre côté, j’économise 88,5 € d’impôt. En quelque sorte, l’Etat sponsorise mes travaux à hauteur de 29.5 %. Le coût réel de mes travaux me revient à 300 € x 70.5 % ou 300 € – 88.5 € = 211.5 € par garage.

Si tu as des questions, merci de les poser dans les commentaires, car je sais que c’est un calcul assez complexe.

Ce calcul n’est pas fini. Je profite de la défiscalisation de mes travaux pour mon investissement locatif, mais je vais aussi payer plus d’impôts ! Pourquoi ? Parce que j’augmente les loyers de 5 € par mois ! Sur ces 60 € de revenus supplémentaires par an, je vais payer 29.5 % d’impôts, soit 60 € x 29.5 % = 17.7 €. Il me reste donc 60 € x 70.5 % ou 60 € – 17.7 € = 42.3 € net d’impôts.

Nous pouvons maintenant calculer le rendement net d’impôt de l’opération. Revenu net d’impôt supplémentaire / coût des travaux net d’impôt = 42.3 € / 211.5 € = 20 % net d’impôt.

En cinq ans, je vais donc amortir cette opération. Au-delà de cette période, les travaux seront remboursés et l’excédent de loyer sera un bénéfice supplémentaire. Je sais aussi que cela va augmenter mon rendement brut et net.

Le rendement brut sera plus élevé car j’encaisserai plus de loyers. Le rendement net des travaux de 20 % va venir s’ajouter à mon rendement net existant. Mon rendement net de charges et d’impôts est proche de 10 % par an. Avec ces travaux à 20 % de rendement, mes rendements seront meilleurs. C’est magique de défiscaliser dans un investissement locatif avec travaux.

A gagner plus d’argent, il est aussi possible que je passe dans la tranche d’imposition supérieure, celle à 30 %. Ma tranche marginale d’imposition passerait de 14 % à 30 %. Cela viendra bien sûr impacter négativement mon rendement.

La bonne nouvelle ? Plus je paie d’impôts, plus je gagne d’argent ! Une fois dans la tranche à 30 %, je pourrai passer aux travaux plus lourds : la réfection des allées par exemple. Je ne pourrai pas augmenter les loyers en contrepartie de ces travaux, mais je pourrai déduire 30 % + 15.5 % = 45.5 % du coût des travaux.

Voilà pourquoi je choisis de faire l’intérieur de mes garages avant l’extérieur ! Autant encaisser le surplus de loyer à partir d’aujourd’hui, cela me servira à payer les travaux futurs de mon patrimoine immobilier locatif !

Ma méthode travaux pour les investissements locatifs anciens

Voici comment j’ai attaqué les travaux dans ce locatif

La première étape fut d’envoyer un courrier à mes locataires. Ce courrier était très important, car c’est lui qui allait décider les locataires. Allaient-ils me répondre favorablement ? J’ai pris ma meilleure plume et j’ai rédigé ce courrier.

J’ai commencé par expliquer aux locataires les soucis rencontrés avec un sol non bétonné. Ensuite, je leur ai dit que mon but était d’entretenir cet investissement locatif ancien sur du long terme. Mon premier chantier travaux est de bétonner l’intérieur des garages.

Le second chantier, qui est de refaire les allées, ne pourra se faire qu’une fois le premier chantier terminé. Si j’ai ajouté ceci, c’est pour motiver encore plus les locataires. Enfin, je leur ai dit que la contrepartie financière était de cinq euros, mais que le coût du bétonnage était de plusieurs centaines d’euros.

Je n’ai pas donné le montant exact car cela ne regarde pas mes locataires et je n’ai pas à expliquer le coût des travaux dans cet investissement locatif, cela ne regarde que moi. J’ai aussi expliqué que pour les locataires qui stockaient des meubles ou autre, je leur fournirai un nouveau garage, préalablement bétonné.

Quand le contenu des garages pose problème

Un locataire qui stocke vingt mètres cube d’affaires en tout genre, n’a pas envie de déménager deux fois ses affaires. Cela implique une grosse contrainte d’organisation pour moi. Si tous mes locataires avaient des voitures dans leur garage, les travaux dans ce bien immobilier ancien auraient été simplissimes !

Ils sortent la voiture, ils rentrent leur voiture dans le garage bétonné une semaine plus tard et terminé. Mais la majorité de mes garages sont loués pour du stockage ! Mes locataires doivent donc déménager leur garage.

En complément du courrier d’explication, j’ai joint une feuille réponse avec mon adresse pré-remplie et deux cases (oui/non) pour qu’ils m’indiquent leur choix. J’ai aussi demandé que tous les refus soient motivés par quelques lignes. Je souhaite savoir pourquoi ils ne sont pas intéressés !

J’ai reçu environ vingt réponses dans le temps imparti. Il a fallu que je relance les retardataires. A l’heure où j’écris ces lignes, il me manque encore les réponses pour dix garages.

Mon tableau de suivi des loyers n’est pas adapté pour suivre mes travaux. J’ai donc créé un nouveau tableau avec le plan de mes garages. Voici à quoi il ressemble. Les noms de mes locataires et les garages à bétonner ont été modifiés et/ou supprimés.

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On voit bien que la plupart des locataires sont d’accord pour réaliser les travaux ! Eh oui, à ce jour, je peux bétonner 24 garages sur les 50. Je suis extrêmement content de ce résultat. Ma conviction avant les réponses des locataires était que je serais content si douze garages étaient bétonnés cette année.

Dans ma gestion à long terme de cet investissement locatif ancien, il est clair que plus je réalise de travaux de bétonnage, mieux c’est. Fiscalement et au niveau de ma trésorerie, j’aurais aimé étaler les travaux, mais je ne vais pas cracher dans la soupe et refuser de bétonner des garages alors que les locataires sont d’accord.

Maintenant que tu visualises le plan des travaux, il faut organiser les tranches de bétonnage. Pour rappel, l’entrepreneur bétonne les garages six par six. Le plus simple est de commencer par les garages vides. J’ai cinq garages vides. J’ai demandé à mes parents de sortir leur voiture tout l’été pour que j’utilise leur garage pour la rotation des locataires.

Le début des travaux de rénovation dans cet investissement ancien

La première tranche de six garages a été réalisée le lundi 21 juillet. Je me suis déplacé en Normandie le mercredi soir pour rencontrer l’entrepreneur. Sur les six garages, quatre ont été réalisés correctement.

Un garage avant les travaux de rénovation
Un garage avant les travaux de rénovation
Deux garages bétonnés
Deux garages bétonnés

Il y a un problème avec deux garages. La marche créée par le béton est de quatorze centimètres. Cela ne pose aucun soucis si le locataire veut stocker des meubles. Mais un locataire qui utilise sa voiture tous les jours ne sera pas content. L’entrepreneur a reconnu son erreur et viendra scier la marche pour créer une pente. Ce rattrapage sera réalisé après le quinze août.

Dans ce garage, l'épaisseur de la dalle empêche une voiture de rentrer
Dans ce garage, l’épaisseur de la dalle empêche une voiture de rentrer

Mon déplacement m’a aussi permis de déménager plusieurs locataires. Je les ai prévenus une semaine en avance. Certains étaient en vacances, d’autres non. Ceux qui ont pu sont venus me rencontrer et je leur ai donné les clés de leur nouveau garage.

Comme le garage et le montant du loyer change, j’ai tenu à leur faire signer un nouveau contrat de location. Il est exactement identique au premier, mais j’ai changé le montant. J’en profite pour te dire que mon nouveau contrat de bail vient d’être validé par un cabinet d’avocat. Il sera disponible fin août en promotion, en même temps qu’un guide juridique et fiscal 100 % dédié aux parkings.

Pour recevoir la promotion et un cadeau, tu peux dès maintenant t’inscrire sur cette page.

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Et la suite ?

Si tu comptes bien, et j’en suis sûr, tu as compris qu’il reste dix-huit garages à bétonner. Ces travaux seront effectués de la mi-août à la fin août. Je serai sur place pour organiser les remises de clés, réparer quelques serrures et quelques portes. Je compte aussi appliquer un traitement anti mousse sur la toiture.

J’aurai encore quelques garage vides : ceux que les locataires rencontrés cette semaine auront déménagés, mais j’ai aussi reçu des lettres de résiliation de la part de trois locataires. Ces locataires devaient partir en septembre, mais d’un commun accord, je vais raccourcir leur préavis pour bétonner leur garage mi-août et faciliter mon organisation.

Le bétonnage commencera par les garages vides pour des questions de déménagement des locataires qui stockent. Les travaux dans cet investissement locatif se termineront par les garages des locataires qui ont des voitures.

L’an passé, j’ai eu un pic de mise en location aux alentours du premier septembre. Je veux que les travaux soient terminés à cette date pour que je fasse mes mises en location. Une fois mes garages pleins, je ne pourrai pas refaire de travaux avant le printemps ou l’été prochain.

Et toi, que penses-tu de cette organisation ?

Es-tu pour investir dans du locatif ancien avec travaux ?

Bilan des travaux dans ce bien immobilier ancien

Après une année à changer des serrures en mauvaises état et à entretenir les espaces verts, j’ai décidé qu’il fallait améliorer mes garages. Comme le lait sur le feu, il faut surveiller ses investissements locatifs anciens afin que tout reste en ordre et qu’ils prennent de la valeur plutôt qu’en perdre.

L’été dernier, j’ai donc investi dans des travaux de bétonnage. Le sol de mes garages était un mélange de sable, gravier et terre. Cela posait plusieurs problèmes. Après un hiver, les locataires qui avaient laissé leurs affaires ont eu la désagréable surprise de voir leurs meubles et cartons gondolés par l’humidité. Des rongeurs ont aussi attaquer des cartons de livre ou les fils électriques d’une remorque.

Je suis conscient que sans locataire, la valeur de mes garages se résume à la valeur du terrain ! Autant prendre soin de mes locataires et leur offrir un meilleur confort. Je vais vous raconter comment se sont terminées les opérations de travaux engagées cet été. La rentabilité d’un garage est bonne à la base, mais il faut aussi penser à l’améliorer !

Le choix de l’entrepreneur pour les travaux

J’ai fait faire plusieurs devis pour réaliser les travaux de bétonnage de mon investissement locatif comme expliqué plus haut. J’ai choisi un autoentrepreneur pour des raisons de coût, mais aussi parce qu’il travaille bien. D’une part, j’ai pu voir une dalle béton qu’il a réalisé chez un particulier. Et d’autre part, il travaille à la fabrique de béton. Il connait donc bien le produit.

J’ai eu plusieurs avis sur le travail réalisé et tous sont unanimes sur la qualité du résultat. C’est le point le plus important, mais pas le seul. La flexibilité était aussi importante. Une grosse entreprise de BTP m’avait proposé de bétonner les garages, mais par tranche de 25. Comment expliquer au locataire qui stocke ses affaires qu’il doit les déménager dans un garage le temps des travaux puis les remettre dans le garage d’origine ?

Cet été, la contrainte était de libérer six garages d’un coup. J’ai donc réalisé le bétonnage de 24 garages sur les 50. Je pense réaliser une nouvelle tranche de 6 garages en début d’année 2015 dès que j’aurai récupéré six garages vides. Cela ne devrait pas tarder car je vais au tribunal le 18 novembre pour expulser mes deux mauvais payeurs. J’ai aussi un nouveau locataire qui n’a pas payé de loyer, ni répondu à mes appels depuis quatre mois. Un agent de la SNCF en retard (de paiement), on aura tout vu 😉 Plus d’infos dans un prochain article.

Une fois 30 garages bétonnés, le bétonnage se fera par tranches de quatre pour arriver à un compte juste de 50. Quatre fois cinq égal vingt, vingt plus trente égal cinquante garages, le compte est bon !

Les problèmes de clés

Le plus contraignant dans cette histoire de travaux dans l’immobilier locatif est l’organisation. Mon choix a été le suivant. J’ai d’abord bétonné les quatre garages qui étaient vides et deux garages loués pour des voitures. Dans ces six garages bétonnés, j’ai fait déménager les locataires qui avaient des meubles ou autres dans leur garage.

Cela a libéré six garages, qui ont été bétonnés à leur tour. Les locataires « stockeurs » ont déménagés. J’ai pris soin de terminer par les garages à voiture. La dernière tranche de six a été composée uniquement de voitures. Les voitures des locataires ont passé la semaine dehors, le temps que le béton sèche.

Ma crainte fût que les locataires ne tiennent pas leur parole. Si un locataire ne déménageait pas ses affaires, l’entrepreneur ne pouvait pas faire la préparation du sol puis le coulage du béton. C’est aussi pour cela que j’ai terminé par les garages à voiture. Un locataire en retard aurait été remplacé par un garage à voiture et ainsi le programme n’aurait presque pas été bousculé.

A ma grande surprise, tout le monde a tenu parole ! Pas un seul locataire n’a oublié de déménager ses affaires. Certains locataires n’avaient qu’une demi journée pour déménager, mais ils m’avaient dit OK, et cela s’est passé comme ils m’avaient promis.

Une de mes locataires a toutefois oublié de sortir sa voiture lors de la dernière tranche des travaux. Heureusement qu’elle habite à côté. L’entrepreneur a pu aller sonner chez elle, car elle ne répondait pas à mes appels.

Pour les travaux, j’ai confié quatre trousseaux de six clés à l’entrepreneur. Un trousseau par tranche. J’ai malgré tout inversé deux clés parmi les trousseaux. Pas grande conséquence, mais une belle erreur qui aurait pu me coûter un aller-retour Angers-la Normandie.

Autre bêtise de ma part : j’ai rencontré deux locataires pour signer le nouveau bail et leur remettre les clés de leur nouveau garage. Le premier locataire a signé le bail et m’a réclamé sa nouvelle clé que j’avais oublié de lui donner. Idem avec la seconde locataire, sauf qu’elle m’a réclamé la clé une fois que j’étais revenu à Angers. L’entrepreneur s’est déplacé pour lui donner son double de clé. En vérifiant mes doubles de clés, il s’avère que j’ai bien oublié de lui donner sa clé avec le bail.

Cette opération travaux m’a aussi permis de récupérer des doubles de clés que l’ancienne propriétaire n’avait pas. A ce jour, il me manque quatre ou cinq doubles sur les cinquante serrures. Une paille quoi ! Je ne m’inquiète pas car les locataires de ces garages sont fidèles et paient en temps et heure.

L’encaissement des nouveaux loyers

La première tranche des travaux a été réalisée en juillet et les trois suivantes dans les quinze derniers jours du mois d’août. La contrepartie des travaux étaient une augmentation des loyers de cinq euros par mois. Je suis payé majoritairement par virement. Seul cinq ou six locataires me paient par chèque au trimestre.

Les locataires qui paient au trimestre m’ont donné leurs chèques début octobre en main propre. J’étais à mon investissement locatif pour des mises en location et pour entretenir les espaces verts. J’ai aussi benné un sac à gravats entier de béton. Si tu te souviens bien, deux garages avaient été mal réalisés. L’épaisseur de béton était telle qu’il y avait une marche de 14 centimètres entre l’extérieur et l’intérieur du garage. C’est la hauteur d’un trottoir. Autant te dire que rentrer une voiture dans le garage aurait été difficile. L’entrepreneur a donc scié le béton à la disqueuse pour réaliser une pente à l’entrée du garage.

J’étais à côté de lui, et j’ai bien vu que l’exercice était difficile ! Comme les gravats étaient encore au pied des garages à mon retour de vacances, j’ai été obligé de les évacuer moi-même.

Concernant les paiements par virement, la majorité des locataires a fait le nécessaire dans le mois. Il a fallu que je rappelle cinq locataires pour leur rappeler que le loyer avait changé et que le montant du virement aussi ! Il reste encore un locataire qui n’a pas fait le changement. C’est un gentil papi, il est bien embêté à chacun de mes appels le 10 du mois quand je vérifie mes loyers.

Pour conclure, je suis content du déroulement des travaux dans ce bien immobilier ancien et du résultat. Les locataires ont joué le jeu et j’ai été content de les revoir cet été. J’ai passé environ une bonne semaine de travail sur cette opération, le résultat valait cet investissement en temps et en soucis.

A l’heure où je publie cet article, je suis quasiment sûr que ce sera mon seul et unique investissement dans les garages de l’année 2014 : 8000 € à 20 % de rendement net net.

C’est un super investissement, avec un très bon rendement, mais j’aurais bien aimé acheter une nouvelle batterie de parking ou de garage. Mes recherches continuent et gageons que l’automne ou l’hiver apporteront de nouvelles affaires intéressantes à acheter.

Et toi, as-tu des projets de travaux pour tes parkings ?

    57 replies to "Investissement locatif ancien avec travaux : exemple avec 50 garages"

    • Christian G

      Bonjour Julien,

      Une question me turlupine.
      J’ai acheté deux garages individuels en 2015.
      Les deux portes en bois sont vieilles et il est temps de les changer.
      Je pensais naïvement que si j’investissais dans des portes en pvc (par exemple), je pourrais défalquer au moins une partie de la somme sur mes impôts.
      Les impôts me disent que non !
      Qu’en est-il ?
      L’investissement risque de représenter 8 à 10 mois de loyer si je pars sur quelques chose de bien alors je souhaiterais savoir où je vais avant toute dépsense!!!

      Merci.
      Cordialement,

      • Julien

        Bonjour,

        je ne vois pas pourquoi tu ne pourrais pas déduire ces dépenses de tes revenus fonciers.

        • Christian

          Bonjour Julien

          En fait si j’ai bien compris je pourrais défalquer ces sommes si j’avais acheté ces garages sous la forme d’une SCI
          Un investissement supérieur aux rentrées d’argent permettrait d’avoir un bilan négatif et de ne pas être imposable sur l’année concernée.
          Malheureusement ce n’est pas mon cas j’ai acheté ces deux garages en mon nom propre et je voudrais savoir de quelle manière je peux déduire ces dépenses de mes revenus fonciers.
          Merci beaucoup par avance.

          • Julien

            Bonjour,

            c’est une dépense d’amélioration, déductible des revenus fonciers.

    • tony

      j’avais une question aussi qui me turlupine quel est ta vision sur le long terme,les 5 premières années tu déduis tes intérêts d’emprunt des impôts mais après?
      est ce qu’il faut investir le plus possible quitte à ce faire assasiner par les impôts ou ce contenter d’un revenu x ou y pour rester dans la première tranche d’imposition par exemple?

      • Julien

        Bonjour,

        mon but est bel et bien de me faire assassiner par les impôts. Je déduis les travaux de mes revenus, mais faute de travaux, mes revenus augmentent et ma tranche d’imposition aussi.

        Plus tu paies d’impôts, tu gagnes de l’argent, donc je ne vais pas m’arrêter d’investir pour éviter des impôts.

      • David

        Julien,

        L’un n’est pas incompatible avec l’autre.

        Une solution intéressante est de racheter un nouveau bien au bout de 5 ans et de faire des travaux dans ce bien.

        De cette manière, tu continues de réduire tes impôts sans arrêter d’investir.

    • Max

      Sacrée budget pour des caméras non ???

      Attention à ne pas filmer la voie publique c’est interdit 🙂

    • tony

      salut julien j’ai 31 ans rp et 24 boxes en poche en banlieue parisienne et d’ici la fin de l’année 114 boxes donc en théorie rentier.
      voila présentation faite, je te remercie tout d’abord pour ton site parce que c’est toi qui ma motivé à faire des boxes. étant donné la chasse au location saisonnière sur paris je crois que c’est le meilleur rendement possible jusqu’à preuve du contraire. cependant je ne comprend pas ton coté trop « réglo », je m’explique, un locataire ne ma pas payé et après plusieurs coups de fils sans réponses, le 28 du mois (ici en 2 jours je reloue 95€ sans problème) j’est changé ça serrure et envoyé un mail pour le prévenir que je vidait son boxe le lendemain matin et hop comme par magie réponse en 2 mn je vous paye demain excusez moi nianiania.
      alors dixit l’agence immo que je connais bien la « procédure légal » c’est recommandé ar avis d ‘expulsion et je peux vider le boxe au bout de deux mois.
      tribunal? pour un boxe? je suis curieux de savoir qui ta donné ce process. et franchement si on est pas carré avec toi ne soit pas carré non plus.pour info un autre ne payait pas non plus et ne répondait à rien j’ai voulu écouter ma femme et jouer la procédure donc reco ar (qu’il n’est jamais allez chercher à la poste) pour au final le 15 du mois d ‘après allez ouvrir le boxe et devine quoi? il était vide… j’aurais pu perdre un temps fou avec la « légalité ». donc depuis hop serrure.
      qu’est ce qu’on risque le type va nous attaquer en justice? pour changement de serrure prohibé? et ca va trainer pendant dix plombes, laps de temps pendant lequel il ne pourra pas avoir accès a ces affaires? non je crois pas que ça ce passe comme ca au pire il « joue le nerveux » comme on dit ici, paye son mois ou propose de garder la caution, reprend ces affaires et s’en va. il est stipulé dans mon bail que le mois est payable d’avance je m’estime gentil en attendant le 28. j’arrète mon monologue donne moi ton avis éclairé la dessus. et longue vie à mr bedouet. (si tu passe sur paris contact moi ). ciao.

      • Julien

        Salut Tony,

        je suis tenté de censurer ton commentaire car tu incites mes lecteurs à enfreindre la loi et c’est illégal.

        Tu comprends bien que je ne peux être d’accord avec toi. La loi est telle qu’elle est. Si tu joues en dehors de la loi, tu fais comme tu veux, mais cela te regarde.

        Tu ne peux pas me reprocher de respecter la loi, c’est du non-sens !

        Je suis conscient que nombre de propriétaires ne font pas tout dans les règles de l’art pour les expulsions ou autre. Le blog est un espace public, je suis responsable de son contenu, donc je veux que les règles soient claires et respectées.

        J’aurai plaisir à te rencontrer lors de mon prochain séjour parisien. Je te contacte par email.

        • tony

          salut julien
          en effet après réflexion ce n’est pas des choses à dire sur un espace publique.
          je tacherais d’être plus constructif la prochaine fois 🙂

          à bientôt.

    • Romaric

      Salut Julien,

      Tu avait parlé d’un achat en cours d’année (je crois que c’était dans « la quotidienne ») qui devait se faire.

      Cela ne s’est pas fait ?

      Romaric

      • Julien

        Bonjour Romaric,

        oui, tu as une bonne mémoire. Cet achat n’a pas été au bout et je ne le regrette pas.

        Le vendeur m’a même menacé de poursuite si je publiais l’histoire sur mon blog…

        • Guillaume

          Salut Julien, tu pourrais peut être raconter cette histoire (qui semble rocambolesque !) en changeant les lieux et indices permettant de te reconnaitre….
          En tous cas, bon article.
          Je trouve ton idée de bétonner intéressante, tu apportes de la valeur à tes locataires. Même sans augmenter de loyer de 5 euros, tu es quand même gagnant car tu fidélises donc cela t’évite des allers-retour en Normandie 🙂

    • Lionel

      Bonjour moi je vais investir dans des caméras de surveillance. De mes locaux de garages. 4 cameras intérieur et 2 extérieures et mettre un portail coulissant collectif afin de sécurisé. Coût total 14 600 euros

      • Julien

        SAlut Lionel,

        pourquoi installer des caméras ? Quels sont les soucis que tu rencontres ?

    • Loïc L

      Rondement mené 😉

      • Julien

        Salut Loïc,

        mis à part mes problèmes de clés et les dalles de centimètres, il faut pas se plaindre !

    • Merci pour cet article intéressant. De quoi prouver encore une fois que l’investissement immobilier nécessite aussi un investissement plus personnel pour entretenir des relations de confiance.
      Pour les locataires mauvais payeurs, est-ce qu’il peut exister une assurances loyers impayées, comme en logement classique ?

      • Julien

        Bonjour Caroline,

        oui, l’investissement (immo ou autre) demande du temps et des compétences.

        Non, il n’y a pas d’assurance à ma connaissance.

        Si quelqu’un en connaît une, merci de me contacter.

    • seb

      Connais tu le site costockage.fr

      perso j’ai mis une annonce mais aucun retour, surtout avec un seul garage mais bon depuis il est loué….

      peut etre que pour toi ça sera plus benefique…
      a plus

      Seb

      • Julien

        Bonjour,

        oui, je le connais, mais je ne l’ai pas testé. Il me semble qu’il débute.

    • ludovic baratier

      bonjour

      merci pour ces informations au niveau fiscal

      je crois que les parkings peuvent s’avérer être un investissement très intéressant j’ai l’impression à lire ton blog.

      ludovic

    • guigui

      Bonjour,

      merci pour cet article, fort intéressant comme toujours

      J’en profite pour vous annoncer que je me suis lancé
      dans l’achat de mon premier parking souterrain,
      c’est grâce au conseils trouvés sur le site ainsi dans le livre que j’ai pu me lancer sans en ayant confiance dans mon achat

      A bientôt

      • Julien

        Bonjour,

        Bravo pour ton achat Guillaume !

        C’est bien de diversifier ses investissements 😉

    • ludovic baratier

      Bonjour

      Pas mal ta stratégie, tu exploites beaucoup de ressorts et cela fait au total un très bon investissement. Mais ton parc n’est il pas trop lourd à gérer ?

      Ludovic

      • Julien

        Bonjour Ludovic,

        non, la gestion est simple, environ une demi journée par mois. Avec les travaux, j’y passe beaucoup de temps, mais on n’a rien sans rien !

    • Adrien

      Bonjour Julien,

      Je pense que ton calcul est erroné.

      Je m’explique : lorsque tu passeras dans la tranche d’imposition à 30%, cela ne concernera que ta tranche de revenu la plus haute (au delà de 26 600€ de mémoire). Donc tu pourras bien déduire de tes impôts 30 % + 15.5 % = 45.5 % mais seulement pour (tes revenus – 26600€). Tu pourras déduire 14%+5,5% pour tes revenus entre 12000€ et 26000€ (toujours de mémoire), 5,5+15,5 pour la tranche 6000-12000€ et 15,5% en dessous.

      Ton idée est juste mais le calcul sur la rentabilité nette est donc plus complexe.

      Je me trompe ?

      J’en profite pour te remercier pour les conseils que tu donnes sur ton blog, très utiles pour les passionnés de gestion de patrimoine personnel et fiscalité comme moi 🙂

      • Julien

        Bonjour Adrien,

        je te rejoins dans ton raisonnement.

        Si je veux déduire 25000 € de travaux sur 55000 € de revenus globaux, alors je fais la déduction de 30 % + 15.5 % sur les 25 000 € (soit la totalité des travaux) puisque je ne descends pas de TMI.

        Merci pour cette précision !

    • Mickaël

      Hello Julien,

      Il faut une sacrée organisation pour ce projet de rénovation 🙂
      Après la rénovation du sol et de l’allée de ton lot, as-tu l’idée d’envisager de refaire la toiture qui, je crois en en fibre d’amiante. Est-ce bien cela? Si tu n’envisages pas ces travaux de toiture, peux-tu nous dire pour quelle raison stp?

      Bon été

      • Julien

        Bonjour Mickaël,

        oui, tu as une bonne mémoire, car ma toiture est bien en fibrociment.

        Je n’ai pas prévu de la changer puisqu’elle est aux normes et étanche. Une nouvelle toiture n’apporte aucune valeur ajoutée ni au lot, ni aux locataires.

        Je prévois déjà de finir le bétonnage d’ici quelques années et de faire les allées dans la foulée. Cela fait pas mal de frais !

    • pic

      bonjour,

      Quel est la part de garage louée pour du stockage plutôt que pour un véhicule?

      • Julien

        Bonjour,

        cela varie, mais environ 1/3 de voiture pour 2/3 de stockage.

    • jerome

      salut en effet c’est une sacré organisation pour pouvoir faire ces travaux.
      moi je ne donnerais aucun conseil pour organiser cela car je suis nul dans ce domaine!
      bon courage pour tes travaux et bon été.
      Jérôme

    • Quenum Prima

      Félicitations, Julien. Je te lis très souvent et je suis content pour toi.
      Parlant du bétonnage des garages,je présume que ton béton a une épaisseur de 15cm. Ne crains-tu pas que certains véhicules ne puissent plus accéder à des garages à cause de la désormais faible hauteur sous toiture?
      Meilleures salutations

      • Julien

        Bonjour,

        le béton est un peu moins épais que 15 cm. Au final, la marche varie entre 5 et 10 cm. A part les 4×4, cela ne devrait pas poser beaucoup de problème.

        Je n’avais pas pensé à cette question 😉

    • J'apprends L'Argent

      Bonjour Julien,

      Quelle organisation ! C’est quand même impressionnant et tu as intérêt à être synchro avec l’entrepreneur et les locataires.

      Tu dois avoir de bonnes doses de stress parfois mais également une grande satisfaction quand tu réussis tes opérations ! J’espère en tout cas que tout va se dérouler comme il faut jusqu’au bout, que l’entrepreneur va également respecter ses promesses et tenir les délais.

      En cette période estivale tu ne cesses de travailler, ne t’accorderais-tu pas un peu de repos ? ( histoire de recharger les batteries et vider l’esprit ) Peut-être que c’est prévu pour septembre ? Hehe

      Bon courage en tout cas,

      Adam

      • Julien

        SAlut Adam,

        je touche du bois, car la seconde tranche de garage vient d’être bétonnée. Les tranches 3 et 4 sont déjà calées et je croise les doigts pour que tout roule, mais je ne me fais pas de soucis.

        Je reviens de deux semaines de vacances et repart trois semaines en septembre ! D’ici là, c’est boulot, boulot et boulot !

        J’espère que tout roule pour toi !

    • Olivier

      Salut Julien,

      Ton article est très complet et enrichissant.
      Je voulais revenir sur l’aspect « mauvais payeur ». J’ai le cas actuellement avec l’un de mes locataires. Ma rentabilité est donc passé de 15% à 0%. Briévemment comment fais-tu pour mettre fin à ces situations. Connais-tu les procédure et combien cela coute-il ?

      Olivier

      • Julien

        Bonjour Olivier,

        dans l’idéal, il vaut mieux négocier son départ à l’amiable.
        Autrement, la voie judiciaire est toujours une option. J’en suis à 200 € de frais de procédure en plus des loyers impayés.

        Je décris la procédure dans mon prochain livre.

    • Mickaël

      Salut Julien,

      J’ai une question au sujet de ton raisonnement sur la déduction fiscale.
      Puisque se sont des revenus fonciers, en fonction de ta déclaration de ceux-ci (micro foncier ou régime réel), tu peux également réduire ta facture d’impôts à payer. En effet, si tes charges + travaux de rénovation représentent plus de 30% des revenus, tu peux choisir le régime réel qui te permet de réduire le montant des revenus imposables. Est-ce une solution que tu as utilisé en complément de la déduction fiscale? Si non, peux-tu nous dire pourquoi stp?

      Merci pour ce partage

      • Julien

        Bonjour Mickaël,

        oui, j’ai toujours déclaré en régime réel car le montant des charges est plus important que le forfait du micro foncier.

    • Mickaël

      Salut Julien,

      Sympa cet article sur la gestion de tes garages. Cela donne une idée un peu plus précise sur l’aspect gestion de l’investissement qui est généralement peu mis en avant.

      A bientôt

    • Salut Julien,

      Un article très intéressant qui permet de se mettre dans ta peau et de comprendre que l’aspect humain et relation est aussi très important dans la location.
      Il est souvent négligé à tort par les propriétaires mais il fait vraiment la différence !

      Comme tu l’as dit, tu as montré à tes locataires que tu te souciais de leur problèmes (même si au fond tu as les mêmes).
      Tu fais donc d’une pierre deux coups car tu renforce ta relation, et avoir des garages rénové te permettra de trouver plus facilement des locataires et de louer plus cher 🙂

      Marc.

    • Anthony

      Bonjour Julien,

      Savant calcul et on voit bien que cela est mûrement réfléchi.
      Si j’ai bien compris tu vas faire des travaux par tranche de 6 ?
      Avec les locataires qui refusent de payer plus (et donc pas de travaux pour eux je suppose…) tu arrives à un multiple de 6 où il y a des locataires qui doivent attendre ? (par exemple 4 locataires veulent bien des travaux mais pas 6)

      Merci.

      Anthony

      • Julien

        Bonjour Anthony,

        je suis sur un multiple de six pour le moment, mais je n’ai pas toutes les réponses.

        Dans tous les cas, dans les années à venir, j’aurai toujours des garages en attente, et ce sera compliqué de tous les finir rapidement.

    • jeancl2

      bjr, Julien,
      probleme : comment faire faire la chape-béton -ou tout autres travaux- lorsque le locataire du garage s’y oppose (par exemple, en ne sortant pas sa voiture, car il refuse de payer plus cher, etc.), ou bien dans les garages occupés par les « mauvais payeurs » ?
      Je pense que tu as le double des clefs de chaque garage (mais chaque locataire peut bien changer la serrure sans t’en avertir!). Le bail a-t-il prévu la possibilité que le propriétaire/bailleur puisse « sortir » le véhicule d’un locataire qui paie son loyer régulièrement ? Que dit la loi à ce sujet ?
      Je crois que tu as prévu d’évoquer ces difficultés dans la 3eme partie de ton dossier « rénovation », et je l’attends (comme les 2 premiers dossiers) avec beaucoup d’intéret.
      Cordialement,
      jeancl2

      • Julien

        Bonjour Jean CLaude,

        c’est une bonne question. Mon but n’est pas de forcer quiconque à payer plus de loyer.

        Pour l’instant, je le présente comme un service supplémentaire et je ne vais pas « forcer » la main de mes locataires.

    • jerome

      bonjour merci julien,
      c’est vrai que au niveau fiscale cela ce complique pour comprendre les chiffres!
      si j’ai bien compris plus tu paye d’impôts, plus l’états te « sponsorise »
      à bientôt
      Jérôme

    • Romaric

      Petites questions Julien :

      Est ce que tu envisages au fur et a mesure des départs de tes locataire ou lorsqu’un nouveau locataire accepte de faire le bétonnage des garages non fait ?

      Fait tu bétonner aussi tes garages inoccupé ?(ce qui serait logique car lorsqu’il serait reloués => augmentation du loyer automatique.

      Romaric

      • Julien

        Bonjour Romaric,

        ce sera le thème de mon troisième article !

        Oui, j’ai fait bétonner les garages libres pour ne relouer que des garages bétonnés.

    • Romaric

      Bonjour Julien,

      Excellent article qui montre que en entretenant son patrimoine, on garde une bonne relation avec ses locataires et que l’on valorise nos biens.

      Petie question : Comment va tu t’organiser pour faire faire la chape de béton ? Car il va faloire que tu ouvres tous les garages au fur et a mesure que l’entreprise mette le béton.

      Tu a un double des clés ?

      Romaric

      • Julien

        SAlut Romaric,

        c’est la partie la plus compliquée. Je vais vous expliquer tout cela dans le dernier article de la série !

    • Sophie

      Article intéressant, gérer autant de locataires tout en gardant cette notion de proximité et de dialogue ne doit pas être évident ! C’est bien de vouloir prendre en compte ces aspects du commerce parfois négligés. Fidéliser un client, coûte très souvent moins cher que de l’acquérir.

    • jerome

      salut julien,
      faire des travaux et d’amélioré tes parkings permet aussi d’augmenter la valeur de de ceci aussi.
      à bientôt
      Jérôme

    • J'Apprends L'Argent

      Hello Julien,

      il est vrai que les 3 aspects sont importants. Etant possesseur d’un lot de garages également, je m’aperçois que l’aspect relationnel est PRIMORDIAL.

      Je n’aime pas cette sensation mais on peut avoir parfois l’impression d’être à la merci de nos locataires et ça c’est mauvais. D’où l’importance de gérer comme il se doit cet aspect là.

      Julien, te reste-t-il encore beaucoup de locataires « indésirables » ?

      Bonne continuation 😉

      • Julien

        Salut Adam,

        la relation est très importante pour garder en vie un investissement immobilier.

        Oui, il m’en reste deux et la procédure continue. Des nouvelles au mois d’août normalement.

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