Lorsque j’ai voulu acheter mon premier lot de garages, je me suis posé la question du crédit. Vaut il mieux acheter mes quatre garages comptant avec mon épargne ou faut il acheter à crédit avec de l’argent prêté par la banque ?

Je suis donc aller voir un de mes banquiers afin de discuter de l’opportunité d’acheter un lot de garages avec un crédit immobilier. Cela peut paraître bizarre, mais j’ai plusieurs banques malgré un petit capital. Avoir plusieurs banques présente l’avantage de mieux négocier avec chacune d’entre elles. Dans le cas, où l’une ne fait pas ce que tu veux, tu peux toujours la punir en déplaçant une partie de tes fonds vers une autre banque. Cette technique me permet d’investir dans le locatif sans toutefois faire un apport à chaque crédit.

J’ai donc pris rendez vous avec mon banquier. Nous avons discuté de l’achat de ce lot de quatre garages et de son financement. Investir dans les parkings pour les louer est une idée qui plaît bien aux banquiers. Un banquier préfère te financer à crédit pour acheter un parking dans le but de le louer plutôt que tu utilises toi-même l’emplacement de parking.

Pourquoi ? Parce que d’un coté, tu vas gagner des loyers avec ton emplacement de parking pour compenser les mensualités du prêt immobilier. De l’autre coté, tu vas rembourser un prêt immobilier de parking sans rentrées d’argent. Si tu achètes un box ou un garage pour toi, le banquier te prêtera sans doute de l’argent quand même, mais il fera plus attention à tes finances.

Le banquier : celui qui te prête pour ton achat de parking ou de garage

Ce n’est pas un monstre qui sommeille dans sa caverne avant d’en sortir pour te faire peur au moindre découvert ! Et non, le banquier est un commerçant comme un autre. Il a quelque chose à te vendre : de l’argent !! C’est son fond de commerce.

Il te prête de l’argent en échange d’une rémunération : les intérêts. Son métier est de te prêter de l’argent. Mais il sait comme tout investisseur averti qu’il y a des risques, et il va s’efforcer de les minimiser.

prêt immo parking

Comment fait il ? Il étudie d’abord ta situation financière. Quels sont tes revenus, tes dépenses, tes crédits, tes projets et ton montant d’épargne mensuelle? Il préfère les fourmis aux cigales.

Les fourmis sont les personnes qui ont un revenu régulier, qui ne sont pas sur-endettés, qui ont une épargne conséquente et n’ont pas ou peu de problème de découverts ou de remboursement de crédit.

A l’inverse, les cigales ont aussi un revenu régulier, mais elles ne parviennent pas à gérer leur argent. Elles ont, par exemple, des problèmes de découverts, n’ont pas d’épargne ou ont des dépenses supérieures à leur revenu. Personnellement, je préfère prêter de l’argent à une fourmi qu’à une cigale parce que je suis sûr que la fourmi me remboursera l’argent qu’elle me doit.

Le banquier raisonne de la même façon. Il applique aussi le ratio de 30 % d’endettement. Il considère que tu peux emprunter jusqu’à 30 % de tes revenus. Si tu gagnes 2 000 € par mois, il est prêt à ce que tu lui rembourses 600 € de mensualités.

Pourquoi faire un crédit pour un achat de garage  ?

Pour investir 10000 € ou plus dans un achat de garages, le banquier est souvent partant. 10000 euros d’investissement n’est pas une grosse somme, donc c’est un petit risque pour lui. Pour toi, acheter à crédit un lot de garage ou de parking à vendre est une vraie opportunité. Je compte six raisons principales :

  1. C’est de l’épargne forcée. L’argent que tu as emprunté, tu es contraint de le rembourser chaque mois. Par conséquent, tu vas ainsi épargner via ton prêt.
  2. Tu vas te constituer un capital. Une fois le prêt immobilier remboursé, les parkings ou les box de garages t’appartiennent et tu peux continuer à les louer, ce qui rémunère ton capital.
  3. Les banquiers accordent des prêts plus facilement quand il s’agit d’un investissement locatif bien étudié et bien choisi.
  4. Le crédit que tu fais, est remboursé en partie ou en totalité par ton locataire.
  5. Le taux d’intérêt sont très bas en 2018, donc l’argent ne coûte pas cher, il faut en profiter.
  6. Les intérêts sur l’emprunt sont déductibles fiscalement dans le régime réel.

Faut-il investir acheter le garage comptant ou avec un crédit immobilier ?

Il y a plein de bonnes raisons d’emprunter de l’argent pour réaliser ton investissement comme tu viens de le voir. Faire un prêt immobilier ou un crédit pour financer ton achat de parking ou de garage est intéressant si tu as un taux de rendement élevé sur ton emplacement de parking ou ton box garage.

financement immobilier pour investissement parking

Par exemple, si tu empruntes 10 000 € sur 10 ans, tu vas rembourser environ 100 € par mois. Dans le cas où ton locataire paie moins de 100 € de loyer, tu vas devoir rajouter de l’argent en plus pour payer la banque et les impôts. Je ne suis pas sûr que tu ais envie que ton garage ou ton parking te coûte de l’argent chaque mois pendant 10 ans.

Par contre, si tu as trouvé une bonne affaire, que ton locataire paie le loyer plus les impôts et les intérêts de l’emprunt, alors cela ne coûte rien pendant la durée de l’emprunt. Tu n’auras pas fait d’effort financier, et à la fin du prêt, tous les loyers à venir seront pour toi ! Dans ce cas, on dit que ton achat de parking est en autofinancement immobilier !

Un prêt immobilier pour acheter un parking augmente le rendement de ton parking

Autre raison : les intérêts de l’emprunt sont déductibles des impôts dans le cas du régime réel d’imposition. Je prends un exemple : j’achète un lot de places de parking pour 11 000 € frais de notaire inclus et je touche 1680 € de loyer par an avec cet investissement. Je fais un emprunt à la banque de 11 000 € à 3,6 % TEG sur 10 ans.

Dans le régime réel, j’aurais une rentabilité nette après impôts de 9,86 % contre une rentabilité de 9,55 % si je choisis le régime micro foncier des garages. J’ai fait des simulations et il y a toujours un meilleur taux de rendement sur les trois premières années si tu empruntes 100 % de l’argent auprès de ta banque. Tu vas donc gagner entre 0,3 % et 0,25 % de mieux par an pendant 3 ans.

Je te rappelle que le choix fiscal du régime réel est valable 3 ans. Pour moi, si je suis obligé d’être en régime réel, je vais très souvent faire un emprunt. Si j’achète le même lot de parking sans emprunt, alors ma rentabilité nette nette en régime réel sera de 8,90%, soit un point de moins.

Le crédit immobilier parking est un bel effet de levier

Dernière raison de te convaincre de contracter un emprunt pour financer tes parkings est le fameux effet de levier. Kesako ? Toutes les publicités pour la bourse en parle : tu peux gagner des fortunes grâce à l’effet de levier.

Je prends l’exemple d’un investisseur en bourse qui dispose de 1000€. Il va acheter pour 1 000 € d’actions le matin et il les revend le soir 1100€. Il aura gagné 100€. Son taux de rendement est de 100 € / 1 000 € = 10 %.

acheter un garage comptant ou à crédit

Avec l’effet de levier, il va emprunter de l’argent : mettons 9 000€. Cet investisseur va pouvoir investir avec 10 000 € en d’action le matin, et il va revendre ces actions 11 000 € le soir. Résultat, il va gagner 1 000 € après avoir remboursé l’argent emprunté. Son taux de rendement explose : 1 000€ / 1 000 € = 100 %. Il a doublé son pécule dans la journée.

Cet exemple est simple, mais tu peux l’appliquer aux garages. En réaliser un prêt immobilier pour l’achat de box garages ou des places de parking, tu joues avec l’argent des autres. Cet argent va te rapporter plus que si tu avais investir avec ton argent. C’est l’effet de levier.

En conclusion, emprunter de l’argent est la base de l’investissement. Il faut savoir quand emprunter et quand ne pas emprunter, cela dépend de la situation personnelle de chacun. Le plus important est de savoir pourquoi tu empruntes, parce qu’il te faut absolument une bonne raison. Une meilleure rentabilité, jouer l’effet de levier, te constituer un capital…

Acheter tes parkings comptant ou avec un crédit immobilier ?

En mai 2012, j’ai acheté mon premier lot de garage à St Etienne. J’ai passé une heure le 1er mai à visiter les 4 garages et à négocier avec le propriétaire. Une fois d’accord sur le prix 9300 € au lieu de 10000 €, soit 7 % de remise, je me suis posé cette question : vaut-il mieux payer ces garages comptant ou par un crédit immobilier ? Financer par crédit son investissement immobilier est souvent conseillé. Je te propose donc de creuser cette question délicate !

Le financement comptant d’un investissement immobilier

Dans les cas des garages, la question se pose souvent car les montants en jeu ne sont pas élevés. Pour un garage de 10000 €, il est possible que tu disposes de cet argent. Dans le cas d’un appartement à 100 000 €, il est peu probable que tu puisses le payer comptant.

Le financement comptant avec l’argent de ton épargne n’est pas idiot. En effet, tu peux être dans une situation où tu as besoin d’argent. Par exemple, tu viens de créer une entreprise ou la famille vient de s’agrandir. Dans ce cas, tu sais bien que tu vas avoir besoin de revenus immédiats.

Le financement au comptant te permet de toucher immédiatement l’intégralité des loyers (impôts et charges déduits). Dans le cas d’un financement par crédit immobilier, ton investissement locatif ne dégagera du cashflow qu’à la fin de ce crédit. Tout dépend de tes besoins financiers :

  • Si tu veux des revenus immédiats, alors paie cash!
  • Si tu veux préparer ta retraite, ou différer les revenus, alors paie à crédit!

Donc la première question que tu dois te poser est la suivante : pourquoi est-ce que je vais investir dans ces garages ? Quand j’ai acheté mes premiers garages, mon objectif était de créer un restaurant. C’est pour cette raison que j’ai voulu réaliser un investissement immobilier locatif. Les loyers auraient complétés les petits salaires pendant que le restaurant démarrait. La question du financement ne se posait pas : j’avais l’argent et je voulais des revenus immédiats.

Le coût du crédit immobilier

Le financement de l'immobilier par le crédit est un bon vecteur pour s'enrichirLa plupart des investisseurs te diront qu’il faut emprunter car cela crée des charges déductibles des impôts. Mais quel est le véritable coût d’un crédit pour un investissement immobilier ? Pour répondre à cette question, je vais prendre l’exemple que je connais le mieux : mes 50 garages en Normandie. J’ai choisi de les financer à 50 % par un crédit immobilier et d’apporter le reste en cash.

Ce choix résulte de deux choses :

  1. j’avais l’argent disponible (et j’ai encore un peu d’argent pour refaire un investissement locatif)
  2. je voulais toujours des revenus immédiats (pour créer mon indépendance financière)

Mon choix dépend donc de ma situation financière personnelle et de mes projets. Le choix d’un crédit pour ton investissement doit se faire en te posant les mêmes questions. Le financement de ton opération dépend uniquement de ta situation et de tes projets !

J’ai emprunté 45000 € avec 700 € de frais de dossier, 3,15 % sur 15 ans et 11,25 € d’assurance mensuelle, soit 3,9 % TEG. Au final, le coût de mon crédit se chiffre à 14 248 €. Cette somme me paraît énorme. C’est un tiers de ce que j’ai emprunté ! Quand on nous dit que les banques gagnent de l’argent, je sais d’où il vient maintenant 😉

Dans le tableau ci-dessous, je me suis amusé à simuler plusieurs hypothèses de financement. On est toujours sur l’exemple des 50 garages Normands. Dans ces simulations, c’est uniquement le montant du crédit pour cet investissement immobilier qui change. Les frais de dossier, le taux, la durée et l’assurance restent identiques alors qu’ils changent dans la réalité.

J'ai fait un crédit immo pour mon investissement locatif dans 50 garages

L’analyse des chiffres

L’analyse de ces simulations nous montre que le rendement brut reste identique. Investir dans du locatif n’est pas une question de crédit. Le financement d’un bien ne change pas la rentabilité de base. Si le bien est rentable, alors il le reste et inversement.

Mon conseil reste donc de traiter la question du crédit pour un investissement immobilier comme une optimisation et non comme l’essence de l’investissement. Optimiser son financement peut aussi se faire en regroupant ses crédits grâce à des acteurs reconnus.

Voici un conseil sur le rachat de crédit : si tu regroupes plusieurs crédits en un seul, tu peux économiser sur les frais et obtenir un taux d’intérêt plus bas. Ainsi tu optimises le financement de tes différents projets.

On remarque que le rendement net de charges et d’impôts varie peu entre un financement 100 % cash, un crédit de 50 % et 75 %. De 8,5% à 9,6 % net de charges et d’impôts pour cet investissement. Dans le cas d’un financement à 100 % avec 6000 € d’apport pour les frais de notaire, le rendement double. Cependant, ce qui est intéressant de comparer au delà des taux de rendement net net quasi identiques, ce sont les revenus mensuels nets d’impôts des 10 premières années.

  • Dans un financement cash = 644 € mensuels,
  • Avec mon financement de 50 % = 340 € mensuels
  • avec un financement de 75 % = 223 €
  • et seulement 87 € avec un financement de 100 %.

Les revenus dégagés par ce lot de garage varient en fonction de l’apport et du financement. C’est un choix personnel. La seule grosse erreur que tu peux faire est de ne pas utiliser le crédit. Certes le crédit coûte de l’argent, mais au final, lorsque les calculs de charges et d’impôts sont faits, on se rend compte que le rendement est identique, voir qu’il augmente avec les sommes empruntées. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Faire un crédit immobilier est indispensable !

La plus grosse erreur que tu peux faire est donc d’attendre d’avoir l’argent disponible pour investir. Faire un crédit te permet d’acheter maintenant et non dans 10 ou 15 ans. L’immobilier obéit à des cycles longs de croissance et de baisse, mais il augmente toujours sur la durée. Or attendre d’économiser pour acheter va te faire dépenser plus d’argent. Il vaut mieux acheter maintenant à crédit un bien qui vaut 100000 € que d’attendre 20 ans pour l’acheter 150000 €.

Le plus tôt tu commences à investir, et plus tu gagneras d’argent dans l’immobilier. Le crédit est à mon sens l’outil indispensable pour acquérir plus de biens immobiliers sur une période plus courte.

Si après avoir lu cet article, tu n’as toujours pas de bonnes raisons de financer tes parkings à crédit, alors cela ne sert à rien de le faire, investis avec tes propres deniers.

 

Faut-il préférer un courtier à un banquier pour emprunter ?

 

    45 replies to "Crédit : faut-il emprunter pour acheter un parking ou un garage ?"

    • Erikess

      Hello Julien,

      Très bon article qui me concerne complètement en ce moment ! J’ai des économies mais je compte faire un crédit car je suis toujours soucieux d’avoir de la tréso.
      Néanmoins je pense réaliser mon 1er achat avec un apport de 1/3 cash et le reste en crédit (la somme totale de l’achat serait de 15-16 K€)
      Mais les durées de crédit sont de 10-15 ans max dans ce cas là et les taux plus élevés forcément…
      Dilemme dilemme…

    • Pierre-Nicolas

      Bonjour,
      Site web dynamique qui a le mérite d exister …
      Belle initiative de donneur d envie et d’informations .

      Pour le financement de tes 50 garages et vu que tu n es qu au début du remboursement de ton credit ( encore beaucoup d intérêts à rembourser) as tu pensé à renégocier ton credit …?
      Perso je l ai fais ça change la vie, la rentabilité !!
      Cordialement

      • Julien

        Bonjour,

        merci pour l’info, le soucis de la renégociation, c’est que la somme empruntée est trop faible pour que ce soit intéressant.

        • Pierre-Nicolas

          Moi je pense qu il faut tenter la renégo.

          Obtenir un taux autour de 2% hors assurance, te permettra de diminuer les mensualités ou bien de diminuer la durée du Pret .

          Je ne suis pas éxpert bancaire , mais je l ai déjà fais pour mes investissements de studios de 50000 à 60000 euros et Ca change la donne … Surtout dans les prémieres années , là où tu rembourse encore beaucoup d’intérêts.

          Affaire à suivre .

    • JeanClode

      Bon article merci.

    • Riri

      Bonjour,
      J’avoue, c’est la première fois que j’ai trouvé un article à ce propos. Au départ je ne prenais pas ce type d’investissement au sérieux. Le premier commentaire avait raison, ça sentait l’arnaque. Quand je suis arrivé au bout de ma lecture, je suis stupéfié si on peut le dire comme ça.
      Vous avez donné de bons conseils!
      Merci pour votre partage

    • Adrien

      Bonjour Julien,

      Si je comprends bien, tant qu’on a de l’épargne il vaut mieux financer à 100% nos investissements. Tu confirmes ?

      • Julien

        Bonjour Adrien,

        non, ce n’est pas aussi simple que cela…

        Cela dépend de tes objectifs financiers et personnels.

        Si tu as besoin de revenus immédiats comme pour faire un voyage, créer une société, alors oui mieux vaut financer cash.

        Si tu veux t’enrichir à plus long terme, il faut emprunter le plus possible et acheter autant que possible !

        Est-ce que je suis clair ?

    • andre

      Bonjour,
      Julien ce message t´es adressé.
      Il y a peine 2 mois j´ai découvert ton blog.Investir dans les parking, la blague ça flaire l´arnaque.
      Je suis curieux et je t´ai visite,eh bien je ne regrette pas.
      Blog trés sérieux,articles trés riches d´informations pratiques et utile pour quelqu´un comme moi,qui ne s´est jamais interesse à l´immobilier. Je suis au stade de la lecture seulement. Je vis à l´étranger et dans 2 mois je rentre etje suis décidé grâce à tes conseils intelligents et judicieux d´acheter un lot de parkin.
      Et cet article tombe pil-poil pour mon orientation.
      amicalement.
      andré

      • Julien

        BOnjour André,

        oui, quand c’est trop beau pour être vrai, je flaire l’arnaque aussi !!

        Avec le recul, je n’ai pas trouvé beaucoup de désavantages à investir dans les parkings.

        Content que le blog te plaise.
        A bientôt

        Julien

    • Dereck

      Bonjour,

      Je souhaiterais savoir quels types d’impots il existe en tant que propriétaire de place de parking , qui mets un certain nombre de place de parking à louer.

      -Impots foncier ?
      – Taxe d’habitation?
      CSG ?

      Désolé pour ces questions qui parraissent betes , mais j’ai investis sans savoir à quoi m’attendre au niveau des impots ?

      • Julien

        Bonjour Dereck,

        tout est disponible dans la section Fiscalité.

        Allez, un petit effort !

        Julien

    • Business-du-jour

      Merci on parle pas assez souvent des prêts et de la banque sa fait du bien des articles sur le sujet,
      personnellement je suis encore a cette étape comme beaucoup je pense.

    • Max

      Ah c’est sur que j’ai du un peu batailler pour refuser l’assurance emprunteur de ma banque. Mais au final mon dossier (bancaire) était plutôt et il ont accepté la délégation…

      Oui tu peux changer d’assurance en cours de route normalement.

      Contacte moi en mp si tu veux les coordonnées du courtier.

      Max

    • Jérôme

      Salut Julien, Max et les autres …

      Bon rappel concret de l’effet de levier.

      Concernant l’assurance, tu peux en changer à ta guise chaque année à date anniversaire.

      ASTUCE : Négociez le taux et les frais avec votre banquier et prenez lui l’assurance en contre partie. L’année suivante, vous changez d’assurance pour une moins cher.

    • max

      Bonjour julien,

      Pas de secret de ce coté la mais c’est vrai que ça vaut le coût de gratter un peu. Sur le long terme ça fait une belle économie tout de même.

      Oui je pense que tu peux changer d’assurance en cours de prêt.

      Max

    • Max

      Bonjour,

      Je tiens à préciser tout de suite que je suis un lecteur comme vous et que je ne fais pas de PUB je partage juste une information, à vous de la vérifier et de l’adapter à votre cas.

      Je reviens donc sur l’assurance emprunteur.

      Je vois dans ton descriptif que tu paie plus de 10 euros / mois pour ton assurance emprunteur. Je trouve cette assurance assez cher. As tu DC/PTIA ou une plus compléte ?

      Bien souvent, en ayant moins de 40 ans le choix dé l’assurance du banquier est un mauvais plan, elle est souvent trés cher et pas plus performante qu’une autre.

      Contrairement à mon prêt bancaire je suis passé par un courtier pour mon assurance de prêt qui m’a proposé un contrat de groupe GENERALI, et pour un emprunteur sans problème de santé le taux est à 0,05% du capital emprunté.

      Ce qui donne sur 10 ans :

      pour 48 000 euros emprunté : 2 euros / mois
      pour 19 000 euros emprunté : 0,97 euros / mois
      pour 10 000 euros emprunté : 0,47 euros / mois

      Je parle bien entendu pour un individu sans gros problème de santé ce qui est le cas de ma compagne.

      N’hésitez pas à me contacter par mail si vous souhaitez plus d’infos.

      Max

      • Julien

        SAlut Max,

        comme tu le vois, nous étions curieux de connaître ta philosophie sur la question.

        Je dois avouer que même si je sais que j’aurais pu prendre une assurance ailleurs, j’ai choisi la simplicité.

        Est-il possible de changer d’assureur en cours de prêt ?

        Julien

    • Arnaud

      Bonsoir !

      Je me permets simplement de poster un mot pour te remercier des nombreux documents que tu fournis, j’ai gagné pas mal de temps grâce à tes documents type « Excel » bien conçus.
      Je n’ai pas encore les fonds pour investir, malheureusement (je viens de trouver un lot de 3 parkings, loués 75€/place… je suis bien malheureux de ne pouvoir acheter !)… car je suis étudiant =/

      En attendant, je continue de lire les excellents conseils de bloggeurs tels que toi afin d’en apprendre un maximum d’ici à ce que je puisse me lancer, et je me consacre à mon tout nouveau blog centré sur la santé et la nutrition.

      Encore une fois merci, et bonne continuation !

      Arnaud

    • Stephanie

      Max, Julien,
      Pouvez-vous expliquer comment optimiser sur l’assureur emprunteur et économiser 1500€?
      Merci encore.
      Julien, excellent article!

      Stéphanie

    • philippe

      Bonjour,
      Je trouve ton article tres interessant.
      investir dans l’immobilier reste sur le long terme toujours rentable et permer de se creer du patrimoine avec une faible mise de depart.
      Encore bravo.
      Philippe

    • Gwen

      Salut Julien,
      même si je trouve ton article un peu « bateau », il a le mérite d’éclairer les lecteurs avec un cas concret et la vision du crédit comme une optimisation de l’opération me parait très judicieuse: peu importe le cout en investissement, ce qui compte c’est la rentabilité.
      Je me permets d’ajouter 2 petits points:
      – pour avoir financer à 120% un T2 (en d’autres termes: avec rien en poche!), je sais que l’impact d’un apport est loin d’être négligeable sur la valeur du taux qu’on peut obtenir.
      – tu le dis de manière indirecte en précisant que chaque situation est singulière, mais le poids de l’impôt varie grandement d’un contribuable à l’autre. Financer cash nous placera toujours dans le pire scénario d’un point de vue imposition.

      • Julien

        SAlut Gwen,

        je ne suis pas d’accord avec la sacro sainte loi qui dit que pour bien investir dans l’immobilier, il faut absolument le faire à crédit. Et encore mieux si tu te fais financer à plus de 100 %.

        Un apport correspond à placer une somme dans un bien immobilier et les loyers génèrent des retours sur cet investissement.

        De plus, toucher les loyers uniquement dans 20 ou 25 ans, non merci… Qui sait où il sera dans 20 ans ? Moi, je n’en sais rien, alors je profite de la vie et mes revenus des garages me permettent de bien en profiter !

        Après, financer à 20 ans peut correspondre avec un projet de vie personnel et c’est tant mieux. Je ne m’interdis de faire ce type d’emprunt, mais mon objectif sera alors pour ma retraite ou les études de mes enfants.

        Comme tu le dis, la situation de chacun compte tout autant que le coût du crédit et l’optimisation fiscale.

        Julien

    • Christophe

      Salut,
      Je partagerais bien volontiers si il y a un bon coup a faire pour l’assurance emprunteur , je suis entrain de faire 2 crédits ça serais cool de me faire économiser quelques sous
      L’article est super bien rédige
      Cordialement
      Christophe de marseille @+

    • Max

      Bonjour Julien ,

      Encore un bel article !

      La question du crédit immobilier est primordiale dans les garages étant donné les sommes engagés on est parfois tenté de financer sur ses fonds propres.

      Il y a de nombreux paramétres à prendre en compte , la durée de détention estimée, la valeur du bien ( inintéréssant de prendre un crédit pour les trés petites sommes car entre frais de dossier, hypothéque…Etc…le taux augmente à vue d’oeil )l’effet de levier….sans oublier l’optimisation fiscale ( Trés importante à mes yeux tu me connais !! 🙂 ) et bien entendu qu’en cas de crédit, si tu as hésité à financer sur tes fonds ,ton argent te rapporte ( entre 1 et 10% selon le support assurance vie ) chaque année pendant de nombreuses années.

      Par contre on aurait du discuter assurance emprunteur je t’aurais fait économiser 1500 euros de prime ! 🙂

      A bientôt !

      Max

      • Julien

        SAlut Max,

        je suis content que cet article t’ait plu !

        La question peut paraître simple, mais la réponse est bien complexe.

        Je discuterai de l’assurance emprunteur avec plaisir 😉 par mail ?

        Julien

        • salvio

          Salut Julien,

          Beaucoup se pose en effet la question de savoir si il est préférable de payer cash ou à crédit ?

          Comme tu l’as si bien expliqué, financer à crédit permet d’investir à l’instant T et non dans 10 ans…

          Par ailleurs, l’utilisation du crédit permet la déduction des intérêts d’emprunt, ce qui n’est franchement pas rien.

          Sans compter que via le crédit, vous utilisez le fameux « effet de levier » …

          Mais perso, il y a selon moi un avantage non négligeable à l’acquisition d’un bien cash : la confiance de votre banquier.

          Celui-ci vous financera plus facilement d’autres biens car il prendra en compte le fait que vous ayez déjà un bien immobilier générant des revenus récurrents et il pourra également s’appuyer sur la valeur de ce bien pour se protéger…

          En gros monsieur le banquier sera plus disposé à prendre plus de risques

          • Julien

            Salut Salvio,

            ca fait longtemps 😉

            Oui, rien n’est noir ou blanc. Le crédit peut être utile à un instant T et au moment M, ce sera une bêtise de l’utiliser.

            La sagesse est de faire la différence entre ces moments.

            Julien

    • matt

      Emprunter pour acheter ne me semble pas une très bonne option :

      les interets d’emprunts sont deductibles soit, mais si tu déduis par exemple 1000euros d’interets c’est aussi 1000 euros d’interet que tu donnes a ta banque au lieu de 15% de 1000euros de revenus que tu donnes à l’état(15% en admettant que tu sois imposé a 15%).

      Par ailleurs les loyers encaissés eux s’ajoutent a tes revenus alors qu’ils sont directement utilisés pour rembourser ton emprunt, autrement dit tu paies des impots sur le revenu pour des loyers dont tu ne vois pas la couleur à court ou moyen terme

      • Julien

        SAlut Matt,

        emprunter n’est pas gratuit, ce n’est pas nouveau.

        Mais c’est le moyen d’investir de plus gros montants (ou d’investir tout court) sans avoir l’argent nécessaire !

        Julien

    • Ludwig Lemercier

      Bonjour

      J’avais acheté il y a 6-7 ans une place de parking à Rouen (proximité Gare) à 6000€ et loué 60€ sans soucis (certains louent la même 70€) et je l’ai revendu il y a peu 12 000€ pour financer un autre projet. J’avais à l’époque emprunté la somme sur 3 ans j’avais un effort d’épargne à faire et j’avais financé le notaire de ma poche. J’ai l’opportunité de racheter dans la même résidence une place à 8000€ ! Donc j’ai dit oui et je signe lundi soir le compromis. Maintenant je cherche comment le financer au mieux… J’étais parti sur un crédit sur 12 ans avec frais notaires inclus (enfin en partie je pars sur 9000€ d’emprunt il me restera un peu à sortir) ce qui me fait en gros 80€ à sortir chaque mois. Est ce pour vous le meilleur calcul ? Je pourrais prendre plus court avec un crédit conso qui me genererait plus d’intérêt d’emprunt (donc plus de déduction aux impots !) mais me demanderait un effort d’épargne plus grand. L’effort d’épargne n’est pas un souci le tout étant sur un compte propre à l’immo sur lequel j’ai d’autres biens qui me rapportent, notamment un appart qui va bientôt se finir… Je cherche vraiment le meilleur moyen !

      Merci d’avance.

      • Julien

        Bonjour Ludovic,

        Tout dépend de tes objectifs et de ta situation.

        Pour moi, j’essaie de toujours laissé le bien s’autofinancer pour ne pas faire d’effort et ne pas entamer ma capacité d’emprunt.

        D’autre part, je fais attention à ce que je rembourse beaucoup de capital dès la première mensualité.

        Julien

      • Phil

        Bonjour Ludwig,

        Dans l’investissement locatif, il faut toujours emprunter sur la durée la plus longue. Pour deux raisons : tu augmentes ton cash flow puisque l’écart entre le montant de tes mensualités de crédit et celui de ton loyer grandit.

        Sur le plan fiscal, tu diminue l’impact fiscal sur ton revenu imposable puisque les intérêts d’emprunts sont déductibles de ton revenu imposable (si tu es au réel bien sûr…).

        Phil.

    • laurent

      Bonjour à tous
      Moi aussi je souhaite investir dans un parking. En RP dans le 91 la place « box » est à 12k€ et la location envoron 80€.Quel est le rendement ?
      De plus dans tes exemples, je ne vois pas un banquier préter la somme de 10k€ sur 10 ans. La durée n’est-elle pas proportionnelle au montant emprunté et à la capacité de remboursement ?

      • Julien

        Bonjour Laurent,

        La rentabilité est de 80×12/12000 = 8 %. pile dans la moyenne, tu peux trouver mieux à mon avis.
        Le banquier me prêtait 10000 € sur 10 ans sans soucis (BNP).
        Tout se négocie avec les banques. Plus tu empruntes longtemps, plus le crédit te coûte cher. C’est un choix à faire !
        Julien

        • Phil

          Oups, désolé Julien,, la renta , n’est pas de 8% car tu as oublié de compter les frais de notaire… 😉
          Phil

    • Francois // SuccessTool

      Hello Julien,

      Super ton blog, je viens de le découvrir.
      Etant étudiant, il me semble beaucoup plus abordable de commencer mon investissement dans la pierre via les parkings / garages.

      Malgré tout, un point me bloque: comment avoir des loyers de garage supérieurs à un emprunt de 10000 euros? Je pense que les mensualités doivent être quand même plus élevées qu’un loyer de garage…

      Quelles sont les conditions d’un emprunt de 10000 euros quand on est étudiant d’après toi? Cela semble facile?

      Merci d’avance!!!
      François

      • Julien

        SAlut François,

        Bienvenue chez parkinggarage !

        Ce n’est pas une science exacte, mais je dirais qu’au delà de 13 % de rentabilité, l’autofinancement est complet. Tout dépend des taxes et de ton imposition.

        Bien évidemment, tu peux étaler le prêt sur 15 ou 20 ans, ce qui va réduire tes mensualités.

        Je n’ai pas posé la question à mon banquier sur les prêts pour les étudiants. Comme c’est de l’investissement locatif, et que tu vas avoir les loyers qui rembourseront ton prêt en tout ou partie, ce ne devrait pas être trop difficile. Les prêts à la consommation sont aussi une option à étudier.

        Il y a aussi de nombreux facteurs qui rentrent en compte : les études que tu suivis (archi je crois), si tu as des revenus (ton blog ?), ton apport… etc etc

        J’ai quelques étudiants qui me contactent pour avoir de l’aide pour leur investissement. Aucun n’a franchi la porte d’une banque pour le moment, ils débutent leur recherche.

        A bientôt

        Julien

      • Phil

        Bonjour François,
        pour avoir des loyers supérieurs à tes mensualités d’emprunt, tu as deux solutions :
        – baisser les mensualités de remboursement d’emprunt : soit en augmentant la durée du prêt, soit en mettant de l’apport.
        – baisser le prix d’achat : en achetant à un prix bas.
        CQFD.
        Phil.

    • Schoumi

      Bonjour,
      Tout d’abord félicitation pour ce blog et pour les articles précis qu’il contient. Ca change des blogs approximatifs; on voit que tu connais bien ton sujet.
      COncernant l’emprunt pour l’achat d’un parking à louer, j’ajouterais 2 points:
      1) le premier c’est qu’on ampute sa capacité d’emprunt plafonnée à 30% de ses revenus, ce qui peut poser problème dans quelques années si l’on veut acheter sa résidence principale ou acheter un appartement à louer.
      2) Ensuite bien sûr qu’on est bien reçu par le banquier car on est alors lié à cette banque pour 10 ans! Négocier qqch avec sa banque sera alors plus difficile. Pour cette somme de 10k€, est-on obligé de dommicilier son salaire, ou peut on prendre une autre banque que sa principale?

      Je suis moi même à la recherche d’un parking pour investir, à Paris ou en IDF la rentabilité ne semble pas évidente. Peux tu en dire plus sur le programme de coaching?

      • admin

        Bonjour,

        pour rebondir sur les deux points dont tu soulèves l’intérêt :
        1) Si tu places toute ta capacité d’emprunt dans des parkings, ou autres investissements, tu auras des problèmes pour emprunter plus d’argent. Si tu as le projet d’acheter ta résidence principale, il faut que tu le prévois dans ton plan d’investissement. Je suis tout à fait d’accord avec toi. La barre des 30 % n’est pas fixe. Certaines personnes peuvent emprunter plus que ces 30 %. Tout dépend de la personne, de ses revenus et de son patrimoine.

        2) Quand je suis aller voir mon banquier pour discuter de l’opportunité d’emprunter 10 000 € pour payer les garages, il n’a pas fixé de conditions particulières. C’est un petit montant, sans risque par rapport aux revenus. Pas besoin de garantie, de domiciliation de salaire etc etc.

        3) Le programme de coaching est expérimental. Je profite du groupe pour construire une formation très terrain et basée sur l’action pour aider les investisseurs à trouver et identifier des bonnes affaires dans les parkings. A ce titre, le groupe qui suit cette formation me fait des retours réguliers sur le contenu et la forme de la formation.

        S’ils sont satisfaits de la formation, elle sera proposé en format payant cette fois-ci. En attendant, je suis tout à fait prêt à répondre à tes questions et à t’aider dans tes choix. Je le fais déjà pour d’autres acheteurs.

        A bientôt

        Julien

    • matt

      Bonjour,

      un garage a Lyon = 10000 euros
      Location 50 euros par mois = 500 euros par an grosso modo pour simplifier si il est occupé 10 mois par an

      Credit pour 10000 euros sur 10 ans = 300 euros d’interet/an + 1000 euros de remboursement du capital = 1300 euros/ans a rembourser a la banque
      pour un gain de 500 euros

      Conclusion on ne peut pas emprunter pour investir dans des garages sans apport personnel

      ps j’ai pas pris en compte les frais de notaire et charges exceptionnelles (portail…)

      • admin

        Bonjour,

        Tu loues 50 € x 12 mois = 600 € par an pour un garage achaté 10 000 € avec frais de notaire, cela te fait 6 % de rentabilité brute. C’est un peu faible pour payer toutes les charges et rembourser le prêt. Il faudrait trouver une meilleure affaire soit en négociant le prix à la baisse, ou avec des revenus plus élevés.

        Pour le calcul de ton crédit, pour 10000 € sur 10 ans, à 3,6%, tu vas rembourser 11923 € sur 10 ans, soit 100 € par mois. Il te faut donc trouver un garage que tu peux louer 100 € ou 110 € par mois pour rembourser le crédit dans sa totalité. Pour comparer la rentabilité, 1200 € de loyer par an pour 10000 € d’investissement, 12 % de rentabilité brute te permet d’être à l’équilibre pour rembourser ton emprunt.

        Si tu dois payer 10 ou 20 € par mois pour rembourser la différence entre le loyer et l’emprunt pendant 10 ans, c’est à la portée de tous.

        C’est loin d’être introuvable mais il faut savoir les répérer et saisir l’opportunité rapidement.

        Je vais lancer un programme de coaching gratuit pour aider à répérer les bonnes affaires, chacun est libre de me contacter.

        A+

        Julien

    • Jules

      JE trouve l’idée de l’article et du site intéressante!
      Cependant, il conviendrait d’aller plus loin dans le raisonnement.. L’effet de levier que tu décris est eronné.. Pourquoi ne pas l’évoquer d’un point de vue fiscal?
      En outre, l’investissement par un prêt (qui reste par ailleurs la meilleure solution) génére une charge d’emprunt. Rarement les loyers sont inférieurs au remboursement du prêt (notamment sur les parkings et garage). Il serait intéressant de l’intégrer dans ce raisonnement..
      Pour en reparler si tu le souhaites
      @+

      • admin

        Bonjour,

        Merci pour ce commentaire éclairé. Je suis toujours satisfait quand je fais une erreur car je sais que je vais apprendre quelquechose.
        Peux tu être plus précis s’il te plaît sur mon erreur ?
        Tu as l’air de bien connaître le sujet, veux tu écrire un article sur l’effet de levier avec comme exemple l’achat d’un parking ?

        A bientôt

        Julien

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