Calculer le taux d’endettement pour un investissement locatif

Il y a deux types d’investisseurs immobiliers, c’est comme les bons et les mauvais chasseurs. Il y a les investisseurs immobiliers qui connaissent leur taux d’endettement locatif et ceux qui l’ignorent.

Calculer son taux d’endettement locatif est primordial. Du pourcentage d’endettement dépend la stratégie d’investissement. Autour de moi, je connais plusieurs investisseurs qui sont maintenant bloqués parce qu’ils ont un taux d’endettement jugé trop élevé, à la limite du surendettement.

Ils ont acheté des immeubles de rapport et leur taux d’endettement a explosé rapidement. Après trois, voire quatre investissements locatifs dans des immeubles pour les plus chanceux, les banques ne veulent plus leur prêter un centime car ils ont atteint le seuil d’endettement maximum.

Je comprends tout à fait les banques. Je connais très bien ces acheteurs d’immeuble de rapport et je sais ô combien leurs situations financières sont tendues. Le pire moment de l’année pour eux est celui de la taxe foncière. C’est là où il faut racler les fonds de tiroir car la trésorerie est au plus bas.

Si tu es dans cette situation, alors tu as probablement oublié de maîtriser ton pourcentage d’endettement pour tes investissements locatifs. L’endettement pour acheter de l’immobilier locatif peut monter très haut. Plus tu t’endettes et plus tu prends de risques.

C’est pour cela que tu dois calculer ta capacité d’endettement à chaque nouvel investissement locatif. Cela te permet de faire un point sur l’ensemble de tes emprunts et sur ton taux d’endettement global.

Je vais te présenter un investisseur et un particulier qui ont eu des histoires avec leur ratio d’endettement immobilier. Cela nous permettra d’explorer les ratios d’endettement, de calculer ton taux d’endettement, de juger du taux d’endettement maximum, d’imaginer une situation de surendettement et enfin de simuler ta capacité et ton pourcentage d’endettement.

Taux d’endettement pour les crédits immobiliers

Qui dit taux ou ratio d’endettement parle nécessairement de dettes. Ces dettes, cet endettement prennent plusieurs formes. Tu peux contracter un crédit pour acheter de l’immobilier, une voiture, des biens de consommation… Le plus souvent, cet emprunt d’argent est fait auprès de ta banque ou d’un organisme habilité à émettre du crédit.

Prenons l’exemple d’Etienne pour illustrer mes propos sur le taux d’endettement des investisseurs. Etienne est salarié d’une multinationale. Sa femme travaille dans le département financier d’une entreprise internationale. A eux deux, ils gagnent environ 10 000 € par mois.

Quels sont les revenus mensuels pris en compte dans le calcul du pourcentage d’endettement ?

La banque prendra en compte l’ensemble des revenus stables du foyer emprunteur. La récurrence des revenus est importante pour la banque. Les revenus exceptionnels sont donc exclus du calcul pour l’endettement.

Voici les revenus couramment admis pour le calcul des ratios d’endettement en France :

• les revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, BA…),
• les revenus locatifs présents et à venir (tout ou partie),
• les revenus financiers,
• les rentes viagères…

Etienne et sa femme ont été raisonnables puisqu’ils ont acheté une petite maison en province. Ils ont emprunté l’argent à la banque pour financer cet achat immobilier.

Ils remboursent 1200 € chaque mois à leur banque. La mensualité de leur crédit immobilier pour leur résidence principale est donc de 1200 €. Pour calculer le taux d’endettement d’Etienne et sa femme, il faut connaître le montant des mensualités et leurs revenus.

Calculer le taux d’endettement

La formule de calcul du taux d’endettement est la suivante :

Taux d’endettement = mensualité(s) de crédit / revenus du foyer * 100.

Ici, cela donne 1200 € / 10 000 € = 12 %. C’est très peu puisque le taux d’endettement maximum couramment évoqué est de 33 %. Le ratio d’endettement de 33 % n’est pas le pourcentage d’endettement maximum, nous y reviendrons.

Quand la banque a rencontré Etienne pour ses investissements locatifs, elle a calculé le pourcentage d’endettement pour ce prêt immobilier. Quand une banque te demande tes extraits de comptes bancaires, tes bulletins de paye, ta déclaration de revenus ou tout autre document, c’est pour calculer les deux éléments du pourcentage d’endettement.

Détails sur la formule du taux d’endettement

Les deux termes de la formule qui sert à calculer le taux d’endettement sont les mensualités de crédit en cours et les revenus. Avec les comptes bancaires d’Etienne, la banque peut voir l’ensemble des remboursements de crédit. Etienne a financé deux voitures d’occasion à crédit. La mensualité totale est de 500 €. Il reste aussi un vieux crédit qui a servi à financer les études d’Etienne pour 200 € par mois.

Voici les charges mensuelles obligatoires prises en compte pour le calcul du ratio d’endettement :

• les mensualités de crédit immobilier pour la résidence principale, la résidence secondaire et les investissements locatifs,
• les mensualités de crédit à la consommation ou revolving,
• les pensions alimentaires versées,
• les loyers pour les investisseurs qui ne seraient pas propriétaires de leur résidence principale.

La formule du ratio d’endettement prend en compte l’ensemble des crédits. Dans mon exemple, le total des mensualités est de 1200 € + 500 € + 200 € = 1900 €. Le calcul pour le taux d’endettement des crédits est 1900 € / 10000 € = 19 %.

Concrètement, cela veut dire que le foyer consacre 19 % de ses revenus à rembourser des emprunts. Le pourcentage d’endettement est un critère important pour les banques. Cela lui sert à étudier le risque de non remboursement de ses clients.

Dépasser le seuil d’endettement lors d’un prêt immobilier

J’aime bien raconter des histoires. Je vais te parler de ma femme. Elle a acheté un appartement à Angers. A l’époque, on ne se connaissait pas. Elle a emprunté à taux variable en 2008 pour acheter l’appartement qui lui servait de résidence principale.

Ma femme est infirmière. Elle n’a aucune formation économique. Avec son salaire de 1800 € net par mois, elle va voir sa banque.

La banque calcule la capacité d’endettement et de remboursement

Pour calculer la capacité de remboursement de ma femme, la banque a utilisé le ratio d’endettement de 33 %. C’est un chiffre couramment admis dans le monde bancaire. La plupart des banques vont accepter que la mensualité de l’emprunt immobilier soit égale ou inférieure à 33 % des revenus.

Pour calculer la capacité d’endettement de ma femme, la banque multiplie les revenus par le ratio d’endettement classique de 33 % : 1800 € x 33 % = 600 €. Cela veut dire que ma femme avait la capacité de rembourser 600 € tous les mois pour payer son appartement.

Calculer son endettement maximum

Si ma femme emprunte sur une durée de 20 ans, l’emprunt maximum autorisé sera de 600 € x 12 mois x 20 ans = 144 000 €. Attention, cela ne veut pas dire qu’elle peut acheter un appartement à 144 000 €. Eh oui, la banque ne prête pas gratuitement. Elle va facturer des intérêts. Selon la capacité maximale de remboursement de ma femme, elle peut emprunter 144000 € intérêts compris.

Admettons que la banque facture 24 000 € d’intérêts, le capital emprunté sera de 120 000 €. C’est avec cet argent que ma femme pourra acheter son appartement. Elle a réuni un peu d’argent auprès de ses parents et de sa grand mère. Dans ce cas, la banque n’en tient pas compte puisque, souvent, elle n’est pas au courant que c’est une dette.

Le taux de surendettement

En utilisant à fond son pourcentage d’endettement de 33 %, ma femme a commis une erreur qu’elle a payée pendant plusieurs années. La résidence dans laquelle se situe l’appartement est plutôt cossue. Il y a quelques malfaçons qui entrainent des charges de copropriété importantes. En tout et pour tout, nous dirons qu’elle paie 80 € de charges par mois.

La banque ne tient pas compte des charges, de la taxe foncière et de feu la taxe d’habitation dans le calcul du ratio d’endettement. Pour elle, le taux d’endettement du crédit immobilier est de 600 € / 1800 € = 33 %.

En réalité, l’appartement ne coûte pas 600 € par mois mais beaucoup plus. J’arrondis les taxes locales à 180 € par mois. Le vrai coût de l’appartement est de 600 € + 80 € + 180 € = 860 € par mois. On ne parle plus de ratio d’endettement car les charges de copropriété, les taxes foncières et d’habitation ne sont pas dues à un organisme de crédit.

Ce sont des dépenses forcées, liées à l’achat immobilier. Il n’y a pas de choix, il faut les payer. Ces dépenses impactent le reste à vivre. Dans cet exemple, le reste à vivre est de 1800 € – 860 € = 940 € par mois. La formule du reste à vivre est la suivante :

Reste à vivre = revenus – dépenses forcées

Ma femme a consacré 860 € / 1800 € = 47 % de ses revenus à cet appartement sans s’en apercevoir. Lorsqu’elle a acheté l’appartement, elle a juste consulté sa banque qui lui a calculé sa capacité d’endettement maximale. Ce calcul de pourcentage d’endettement ne tient pas compte des dépenses forcées.

La part de tes revenus que tu consacres à ton logement impacte ton train de vie. Avec 47 % de dépenses forcées et 940 € de reste à vivre, ma femme ne menait pas la grande vie. Elle faisait ses comptes à chaque dépense pour ne pas être à découvert en fin de mois.

Avec 100 € de crédit automobile, je trouve que la banque a été optimiste sur la situation financière de ma femme. Le taux d’endettement réel était de (600 € + 100 €) / 1800 € = 38 %. Si tu ajoutes l’impôt sur le revenu, le reste à vivre ne pesait pas lourd. Je n’irai pas jusqu’à parler de surendettement mais avec le recul, ma femme a regretté de s’être privée pendant plusieurs années.

Lorsque j’ai emménagé chez elle, j’ai pris en charge la moitié de la mensualité et des charges. Cela lui a donné une bouffée d’oxygène. Au final, elle a revendu son appartement 15 % moins cher qu’elle l’avait payé. Avec l’argent de la vente, la banque a soldé le crédit et reversé 30000 € à ma femme.

Le calcul du taux d’endettement locatif

Revenons à nos moutons et à Etienne en particulier. Etienne et sa femme ont un ratio d’endettement de 19 %. Ils consacrent 1900 € à rembourser les banques lorsqu’ils gagnent 10 000 € par mois.

Fort de ce petit pourcentage d’endettement, ils décident d’investir dans l’immobilier. Tout le monde sait que l’immobilier se finance à crédit et peut rapporter gros. Alors autant miser beaucoup. Etienne décide d’acheter des immeubles de rapport. Pour le prix d’un ou deux appartements dans une grande ville, on peut en acheter trois ou quatre dans un bourg ou une petite ville.

Les rendements bruts sont dans la moyenne avec 8 %. Cela veut dire que si Etienne investit 100 000 € dans un immeuble, cet immeuble dégagera 8000 € de loyer chaque année. Pour la suite de cette histoire, on imagine que le taux d’intérêt est égal à 1,6 % et que les emprunts durent 20 ans. Avec les assurances, la mensualité par tranche de 100 000 € empruntés est de 500 €.

Le taux d’endettement de l’investisseur

Etienne et son épouse investissent dans un immeuble d’une valeur de 200 000 €. La mensualité du crédit est de 1000 €. Comment calculer le nouveau taux d’endettement de notre investisseur ?

Facile ! La formule du ratio d’endettement est inchangée :

Taux d’endettement = mensualités des crédits / revenus *100.

Dans le cas présent, les 1000 € viennent s’ajouter aux crédits en cours, soit 2900 € de mensualités. Le taux d’endettement de notre investisseur est donc de 2900 € / 10 000 € = 29 %.

A ce rythme là, Etienne pourra acheter encore un petit immeuble de rapport à 100 000 € et il aura atteint le pourcentage d’endettement de 34 % (2900 € + 500 € = 3400 € de mensualité).

Si tu as bonne mémoire, je t’ai dit qu’Etienne avait pu investir dans quatre immeubles de rapport avant d’être bloqué par les banques à cause de son ratio d’endettement. Comment est-ce possible ?

Le calcul différentiel des prêts immobiliers

Pour le calcul de l’endettement lors des investissements locatifs, la banque prend en compte une partie des loyers. Le taux d’endettement loyer inclus est plus avantageux pour l’investisseur.

La banque considère que 30 % des loyers servent à payer les charges courantes, l’entretien de l’immobilier et les impôts. Cela veut dire que sur les 16000 € de loyers du premier investissement locatif d’Etienne, il y a 30 % x 16000 € = 4800 € de charges. Le reste, soit 70 % des 16000 € = 11200 € est disponible pour rembourser l’emprunt, soit 11200 € / 12 = 933 €. Cette méthode de calcul est dite du calcul différentiel des prêts immobiliers.

La formule du taux d’endettement loyer inclus est la suivante :

Taux d’endettement loyer inclus = mensualités / (revenus + 70 % des loyers) * 100

Dans l’exemple d’Etienne, cela donne 2900 € / (10000 € + 933 €) = 26,5 %.

Toutes les banques ne calculent pas le taux d’endettement avec la méthode des calculs différentiels pour les investissements immobiliers. Si ta banque ne prend pas en compte les nouveaux loyers dans le calcul de ton ratio d’endettement, alors tu vas rapidement exploser le seuil d’endettement.

La seule possibilité pour investir sans limite dans l’immobilier locatif est de calculer l’endettement avec la méthode des différentiels avec la prise en compte de 70 % des loyers pour rembourser la mensualité.

J’ai aussi noté qu’au sein des banques, tous les conseillers ou toutes les caisses régionales n’appliquent pas le calcul différentiel pour les prêts immobiliers des investissements locatifs. Le calcul différentiel est un critère de choix primordial pour l’investisseur qui souhaite maximiser son endettement pour utiliser l’effet de levier.

Calcul du taux d’endettement pour des investissements locatifs

Etienne se demande combien d’immeubles de rapport à 8 % de rendement il peut acheter.

Nous avons vu que le ratio d’endettement du foyer d’Etienne était passé de 19 % à 26,5 % avec l’achat d’un immeuble à 200 000 €. La différence est donc de 7,5 %.

Etienne a pu investir 400 000 € supplémentaires. Les loyers sont de 32000 € par an, soit 2666 € de loyer mensuels, pour 2000 € de mensualités.

Le nouveau pourcentage d’endettement loyers inclus est de 4900 / (10000 + 933 + 1866) = 38 %. A ce niveau d’endettement, tu peux penser que la banque a fait une erreur de calcul puisque le seuil d’endettement de 33 % a été dépassé. Le taux d’endettement de 33 pour cent n’est qu’une indication parmi d’autres.

Dans le cas d’Etienne, ses revenus sont plus que confortables. Avec 10000 € de revenus par mois, il peut rembourser plus de 3333 € par mois. La banque a pris en compte son reste à vivre. Est-il suffisant pour supporter les besoins de sa famille ? Peut-il faire face à des travaux dans son immobilier ? Peut-il gérer des loyers impayés ?

Le reste à vivre est de 10000 + 933 + 1866 – 4900 = 7899 €. Avec presque 8000 € par mois, la banque estime que le risque est faible. Etienne est un bon client, et un ratio d’endettement de 38 % n’a pas fait peur à la banque. Il a donc investi dans un quatrième immeuble à 200000 €. Son taux d’endettement est monté à 43 %.

Le taux d’endettement maximum

C’est ici que les problèmes d’Etienne ont commencé. Fort de ces investissements, Etienne a quitté son travail pour lancer son activité. Il s’est payé environ 1000 € par mois quand il en gagnait 5000 avant. Les revenus du foyer sont passés de 10000 € à 6000 €.

Une fois l’argent prêté, la banque ne peut plus le reprendre. Le taux d’endettement a explosé à 5900 € / (6000 € + 3733) = 61 %. Le reste à vivre est de 3833 €. Sur le papier, cette somme permet de faire vivre Etienne, sa femme et leurs deux enfants.

C’est à ce moment que je te rappelle ce qui est arrivé à ma femme. Te souviens-tu des dépenses forcées ? Celles que la banque ne prend pas en compte pour calculer le taux d’endettement maximal…

Qui a dit que 70 % des loyers permettaient de rembourser la mensualité ?

Le faux calcul de l’endettement des investissements locatifs

C’est une discussion que j’ai eue avec ma banquière en février 2020. Je lui montrais le calcul différentiel de mes investissements locatifs. Je suis propriétaire de 230 garages, financés largement à crédit.

Je lui disais que 30 % des loyers ne sont pas suffisants pour prendre en compte toutes les charges des investissements immobiliers. Avec un appartement, il y a beaucoup d’entretien. J’en ai fait les frais avec un immeuble de rapport de quatre appartements. Un loyer pour le plombier, deux loyers pour le couvreur, etc, etc…

Si tu comptes la taxe foncière pour 8 % des loyers, l’impôt sur le revenu à 30 % et la CSG CRDS à 17,2 %, on arrive à 55,2 % des loyers, rien que pour la fiscalité. Tu vois bien que les dépenses forcées dans un investissement locatif sont énormes. Pire que pour une résidence principale.

Revenons au cas d’Etienne. Disons que 50 % des loyers partent en impôt et réparations au lieu des 30 % choisis par la banque. Quel est le calcul de son ratio d’endettement réel, celui qui inclut les dépenses forcées ?

5900 € / (6000 € + 50 % x 5333 €) = 5900 € / 8666 € = 68 %.

et un reste à vivre de seulement 8666 € – 5900 € = 2766 € pour quatre personnes.

Tu vois bien que l’histoire n’est plus la même. Tu comprends mieux pourquoi il faut racler les fonds de tiroir quand les taxes foncières sont à payer.

Le taux d’endettement des investisseurs et les SCI

Certains investisseurs immobiliers pensent que les SCI peuvent effacer leur taux d’endettement. Ils créent une SCI pour un nouvel achat locatif avec leur femme ou leurs enfants.

Dans les faits, une SCI n’a pas d’impact sur le taux d’endettement de l’investisseur. Si l’investisseur immobilier est surendetté, la SCI n’est pas une solution.

Les associés d’une SCI sont responsables des dettes indéfiniment. Cela veut dire qu’en cas de défaillance de la SCI, la banque ou tout créancier peut demander aux associés de rembourser la dette à la place de la SCI. C’est pour cela qu’on dit que la SCI est transparente.

Partant de ce principe, tu comprends bien que la banque va étudier la situation financière des associés avant de prêter à la société civile immobilière. Si les investisseurs sont au maximum du ratio d’endettement, tout nouvel emprunt immobilier viendra accentuer le taux d’endettement (à moins que le nouvel investissement ait un cash-flow positif).

Dans les deux cas, la décision de la banque sera la même puisque l’étude du dossier de financement se fera sur les personnes des associés plus que sur la structure sociétale de la SCI. La SCI n’efface pas le taux d’endettement des investisseurs.

Quand je présente mes dossiers de financement à ma banque, je calcule mon taux d’endettement comme si tous mes investissements immobiliers étaient en nom propre. Je ne fais aucune distinction selon le mode de détention : nom propre, SCI ou SAS.

La SCI est un outil de transmission de patrimoine, de gestion, d’association et d’optimisation, mais elle n’a aucun impact sur le taux d’endettement des investisseurs immobiliers.

Quel taux d’endettement maximum ?

Il n’y a pas de taux d’endettement maximum légal. Le taux d’endettement est d’abord une histoire de calcul. Les calculs du ratio d’endettement varient d’un établissement bancaire à un autre. Même si on retrouve les mêmes critères pour évaluer la qualité d’un dossier, les banques pondèrent les critères différemment.

Le taux d’endettement standard de 33 pour cent est couramment utilisé, mais on est loin du taux d’endettement maximum. J’ai vu des taux d’endettement de 40, voir 60 %. Le pourcentage d’endettement n’a de sens que s’il est couplé avec le reste à vivre.

Dépasser 33 % de ratio d’endettement pour un couple qui gagne un SMIC chacun n’a pas les mêmes conséquences financières que pour un couple de médecins. Pour arriver à un endettement maximal, il convient de réaliser des investissements locatifs rentables.

Avec un rendement supérieur ou égal à 10% brut, il est possible d’emprunter beaucoup d’argent pour effectuer des investissements immobiliers. Chaque nouvel investissement améliorera le taux d’endettement plutôt que de l’entamer.

Dans mon cas et pour l’année 2019, 70 % des loyers de mes 230 garages représente 4386 € pour des mensualités de 3959 €. Comme mes loyers sont supérieurs aux mensualités, mon ratio d’endettement est nul. C’est pour cela que je peux continuer à acheter des garages, tant qu’ils sont rentables.

Calculer l’endettement maximum autorisé dans ce cas est impossible. La seule limite qui se pose à l’endettement de l’investisseur est sa capacité à trouver des investissements immobiliers rentables. L’investisseur pourra ainsi emprunter un million d’euros en quelques années, voire plus.

L’investisseur candidat au crédit devra présenter un dossier exemplaire. L’investisseur immobilier montrera une bonne gestion de ses finances avec aucun découvert, de l’épargne, pas de crédit consommation… Il faut démontrer que tu es capable de rembourser les crédits quoiqu’il arrive, que tu maîtrises les risques et n’est pas limite limite avec ce nouvel investissement locatif.

Si la banque ne prenait en compte que les revenus du travail, alors l’investisseur se retrouverait en situation de surendettement. Ceci n’est jamais confortable. Croyez-moi, Etienne ne vit pas bien sa situation d’investisseur. Il parle de survie financière depuis deux ou trois ans.

Simulation du taux d’endettement

La simulation du taux d’endettement est extrêmement facile. La formule est simple :

Taux d’endettement = ensemble des mensualités des crédits / (revenus du travail + 70 % des loyers) * 100

Je te conseille d’inclure cette simulation de taux d’endettement dans ton dossier de financement. Je le fais systématiquement depuis que j’ai vu ma banquière faire le calcul de mon ratio d’endettement global devant moi. Autant lui simplifier la tâche et réaliser la simulation de mon nouveau pourcentage d’endettement à chaque nouveau prêt immobilier.

Le taux d’endettement varie dès qu’un nouveau prêt est demandé. Il varie aussi en fonction des loyers. Les banques se basent sur les loyers prévisionnels puis les loyers réels pour le calcul différentiel du ratio d’endettement. Quand le remboursement d’un crédit est terminé ou quand la mensualité baisse ou augmente suite à une modulation, une renégociation ou un rachat du crédit, le taux d’endettement ira à la hausse ou à la baisse.

Je peux t’aider à réussir tes financements immobiliers grâce à une méthode présentée ici.