Comment se faire financer un investissement immobilier ?

Se faire financer son investissement immo

C’est une question récurrente chez les investisseurs immobiliers : comment se faire financer ses investissements immobiliers ? Le financement est une arme redoutable pour l’investisseur immobilier. Mais elle est à double tranchant.

Le financement permet de s’enrichir rapidement, tout en disposant de fonds que tu n’aurais pas pu avoir autrement. Mais sans financement, il est très compliqué d’investir de grosses sommes. Pas d’investissement immobilier sans financement !

Mon avant-dernier financement immobilier

Lorsque j’ai acheté mon lot de 23 garages, j’ai rencontré plusieurs banques. Mes banques historiques m’ont fait des propositions, mais elles n’étaient pas acceptables. Le coût du crédit était 25 % supérieur à celui proposé par ma nouvelle banque.

J’ai donc décidé de changer (encore une fois) de crèmerie. C’est ainsi que j’ai trouvé une nouvelle banquière. Je connais déjà bien le fonctionnement de sa banque car je suis client dans une autre caisse régionale (c’est un indice pour connaître ma banque).

J’ai donc obtenu un financement immobilier à 110 %. Les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de dossier et les frais de garantie sont inclus dans les 49100 € que j’ai emprunté. Le crédit inclut même 200 € de trésorerie. Le taux était très bon (1,95 %) pour la durée choisie de 12 ans.

Comment éviter les problèmes de financement immobilier ?

A la fin de mon rendez-vous pour signer ce prêt, j’ai continué à parler avec ma banquière. Elle connaît mon métier et mon envie d’investir. Je lui ai donc posé la question suivante : en supposant que je trouve un bien qui corresponde à mes critères, jusqu’à quel montant accepterez-vous de financer ce nouvel investissement immobilier ?

Cette question est magique ! Elle m’a évité de chercher des biens au delà de 200000 €. Pourquoi chercher des biens que je ne pourrai pas acheter ? C’est une perte de temps. J’ai donc continué mes recherches et ciblé des biens autour de 150000 €.

En août 2015, je visite et négocie mon quatrième investissement immobilier. Son budget est pile dans la fourchette de mes objectifs. Il respecte aussi les critères de financement de la banque.

Le courtage bancaire

Pour avoir quelques histoires à te raconter, je décide de solliciter un courtier, un peu similaire à cette enseigne. Je pense avoir trouvé un bon partenaire bancaire, mais je veux aussi être sûr d’avoir un bon taux de crédit.

Le courtier est la solution de facilité et de rapidité pour avoir un retour de plusieurs banques. Le seul cas où j’aurais changé de banque, c’est si ma banquière ne finançait pas mon projet alors qu’il répondait parfaitement à ses critères. Je pense avoir trouvé un bon partenaire (c’est le mot adéquat) et je vais tout faire pour que notre relation s’épanouisse.

Avant de partir en vacances courant septembre, je rencontre le courtier. J’ai fait une petite sélection car j’achète via une SCI imposée sur les sociétés. Ce montage est plutôt obscur pour la plupart des banquiers. Je me suis assuré que le courtier connaissait bien ce montage.

Le rendez-vous se passe bien, mais j’ai quelques doutes. On sent que le courtier manque d’expérience. Elle a réduit spontanément son tarif de prestation en cours d’entretien. Je devais payer 2000 € de frais de courtage au début de l’entretien, puis seulement 1000 € à la fin.

Elle m’a aussi dit que je n’aurai rien à payer avec la banque C qui prenait en charge ses frais. Je croyais rêver : un professionnel qui dévoile le contenu de ses contrats avec ses partenaires.

Si elle a baissé son tarif, c’est parce que mon dossier de présentation était parfait. Elle m’a dit qu’elle n’aurait rien à faire à part l’envoyer par email à ses partenaires. Vu mon dossier, cela ne devrait pas être un financement compliqué.

J’ai eu un peu peur

A mon retour de congés, je n’ai pas de ses nouvelles. Je veux avoir un premier retour des banques avant de voir ma banquière. Je rappelle donc la courtière pour lui demander si elle a une proposition pour moi.

Elle m’annonce que mon dossier est trop compliqué, que les deux premières banques le refuse… J’ai eu un peu peur. Et si ma banque trouvait aussi que ce financement immobilier était trop ambitieux ?

J’arrive au rendez-vous tant attendu. Comme on se connaît, je n’ai pas besoin de me présenter. Je passe directement au vif du sujet : mon achat immobilier. Trente minutes plus tard, je suis rassuré et je repars serein. Mon projet est cohérent, ma situation financière m’autorise à m’endetter.

Armé de ma simulation de prêt, je décide d’appeler un second courtier. Il m’a été recommandé par un ami après que je lui ai raconté ma mésaventure.

Le courtier est super cordial, un vrai professionnel. Je ne lui fais pas perdre son temps avec un rendez-vous. En effet, un courtier ne prend pas un dossier déjà entre les mains d’un de ses collègues.

Je lui annonce les conditions de crédit. Sa réponse : « votre banque doit bien aimer. Je ne pourrai pas faire mieux.« 

La messe est dite

C’est la première fois que j’investis dans un bien immobilier qui n’est pas une place de parking. J’étais un peu nerveux pour le financement car je n’ai jamais contracté de crédit supérieur à 50000 €.

A ce jour, le dossier de prêt est rempli. J’ai renvoyé l’offre de prêt hier. La vente aura lieu fin janvier car, comme moi, le vendeur part en vacances en janvier.

Le financement immobilier est un problème récurrent pour la plupart des investisseurs immobiliers. J’ai mis en place un sondage sur le sujet. J’aimerais beaucoup que tu partages avec les autres lecteurs et moi tes expériences sur le crédit.

Clique ici pour y participer ! Merci aux 103 lecteurs qui ont répondu à ce sondage, c’est super sympa de votre part !!

Dans ta situation, l’obtention d’un financement est-il un problème ?

 

7 Comments

  • Corinne

    Reply Reply 3 décembre 2015

    Très bon article. J’ai vraiment bien apprécié votre témoignage et votre vision des choses.
    Il est vrai qu’entre choisir une banque et effectuer toutes les démarches administratives qui vont avec cela peut très vite devenir un véritable casse-tête.

    A très vite 🙂

  • Francois

    Reply Reply 28 novembre 2015

    Bonjour,

    Je comprends qu’elle vous apprécie si elle vous fait payer des frais d’agence, des frais de dossier.

    Je n’en ai jamais payer au cours de mes emprunts (5 à ce jour) et je n’en payerai jamais.

    • Julien

      Reply Reply 4 décembre 2015

      Bonjour,

      il ne faut pas regarder uniquement l’allure du cheval, mais ses dents 😉

    • Bonjour,

      Par frais d’agence, Julien voulait dire agence immobilière et non bancaire je suppose. Pour les frais de dossier, c’est d’usage et par expérience, je peux dire que généralement ces frais sont très rarement pris en charge par le crédit (la SCI a peut-être joué en cette faveur).

      Bravo pour cette négociation Julien.

      Yves http://mesmentors.fr

  • Bonjour Julien,

    Encore une fois, tu as réussi ton projet de main de maître.

    J’ai toutefois deux petites questions :

    Quand tu change de banque, tu fais suivre tes autres emprunts auprès de ta nouvelle banque en les faisant racheter ou tu les laisses sur les « anciennes banques » ?

    Suite à cette acquisition en SCI, tu est au taquet du coté de ta capacité d’emprunt ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Julien

      Reply Reply 4 décembre 2015

      Bonjour,

      non, je laisse les crédits dans les anciennes banques. Et non, je ne suis pas au taquet de mon endettement. Je n’en ai quasiment pas aux yeux de ma banque.

  • Fabrice

    Reply Reply 24 novembre 2015

    Bonjour julien, j’ai vécu la même expérience avec un projet à 253500 € frais de notaire inclus…un parcours du combattant. Mais je ne jamais cessé d’y croire jusqu’au jour où j’ai rencontré le « bon partenaire » qui connaissait un peu ce type d’investissement.

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