ACHETER sa résidence principale ou un investissement locatif en PREMIER

Comme Eric, beaucoup de personnes se demandent s’il faut acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatifs ? Mais quels sont les avantages d’acheter sa résidence principale avant d’investir dans le locatif ? A contrario, quels sont les avantages de commencer par l’investissement locatif sans résidence principale ? Je t’explique tout ça dans cette vidéo.

L’achat de résidence principale ou l’investissement locatif

L’achat d’une résidence principale n’est pas choisi au hasard. L’emplacement de ta résidence principale dépend de ton travail, de l’école de tes enfants, des commerces à proximité. Pour commencer, il est vrai que lorsque tu achètes ta résidence principale, tu te sens « chez toi ». Elle constitue ton patrimoine et tu peux décider d’en faire ce que tu veux. Tu peux décider de faire des travaux ou de refaire les déco par exemple. C’est un avantage certain.

Mais investir dans le locatif sans être propriétaire de sa résidence principale a également des avantages. Je t’invite à découvrir mon choix personnel.

Faut mieux investir dans le locatif avant d’acheter sa résidence principale ?

Acheter sa résidence principale est pour moi une question de confort, d’utilité et d’envie. Le couple ou la personne qui achète son habitation principale recherche un équilibre entre la taille, le budget et l’emplacement par rapport au travail, à l’école des enfants, etc…

L’achat de la résidence principale répond à une envie de plaisir et à habiter dans un endroit sympa, agréable et, si possible, bien placé.

Pour moi, acheter une résidence principale n’est pas un investissement immobilier. Dans l’esprit de l’immense majorité des gens, la résidence principale est un investissement.

Un investissement doit forcément générer des loyers, une rentrée d’argent. Les actions génèrent des dividendes. Une maison ou un appartement génèrent aussi des rentrées d’argent à partir du moment où il y a un locataire en place et que le propriétaire n’y habite pas.

Il est tout à fait possible de transformer sa résidence principale en location pour générer des loyers. On obtient alors un mix entre résidence principale et investissement locatif. Certains investisseurs immobiliers que je connais ont choisi d’acheter leur résidence principale et un investissement locatif en même temps. La configuration des maisons et lots immobiliers peut permettre de réaliser les deux projets d’un seul coup.

Acheter sa résidence principale ou investir

En devenant propriétaire de ta résidence principale, il y a une économie de loyers. L’emprunt que tu rembourses à ta banque peut être considéré comme un revenu. C’est le cas, mais souvent, la résidence principale est plus un centre de coûts et de charges qu’un investissement.

Tu peux espérer une plus-value sur la vente de ta résidence principale, mais aussi envisager une moins-value. Je pense à toutes les personnes qui ont acheté en 2008, 2009, 2010 et qui essayent de revendre maintenant, notamment sur Angers.

Je peux t’assurer qu’il y a beaucoup de personnes qui enregistrent des moins-values parce que les prix ont baissé.

Est-ce qu’il faut louer ou acheter sa résidence principale ?

J’ai fait le choix de louer ma résidence principale et d’investir. La maison que tu vois juste derrière moi est ma résidence principale. J’ai décidé d’investir dans le locatif avant d’acheter ma résidence principale.

Louer ma résidence principale est une bonne affaire. Si j’avais dû acheter la maison pour la même prestation de qualité, ça m’aurait coûté beaucoup plus cher. Je n’ai pas payé de frais de notaire, ni d’intérêts d’emprunt ou de frais de dossier.

Quand il y a des travaux, la location de résidence principale ne génère pas de frais pour le locataire. La toiture a été démoussée, je n’ai pas payé le couvreur. C’est le propriétaire qui supporte la majorité des frais. Le locataire fait l’entretien classique : l’entretien des espaces verts, les petits travaux.

Dans mon budget, louer ma résidence principale me coûte beaucoup moins cher. J’ai fait le calcul. Pour une mensualité égale à mon loyer, j’aurais eu une maison beaucoup plus petite, moins bien placée et moins bien aménagée.

Au final, je considère que je suis gagnant en faisant cette location. Dans ma logique d’investisseur, je préfère sauvegarder ma capacité d’emprunt pour investir dans le locatif.

Avec un investissement locatif, un emprunt signifie toujours une rentrée d’argent par un ou plusieurs locataires. Ma capacité d’endettement varie très peu et je peux continuer à emprunter. Si j’ai un emprunt pour ma résidence principale, ma capacité à réinvestir dans des parkings et des garages sera réduite.

Je ne m’interdis pas d’acheter une résidence principale. J’achèterai une résidence principale, mais quand mes premiers crédits de garages seront finis, d’ici une petite dizaine d’années. J’aurai un petit peu plus de 40 ans. C’est encore dans les normes pour faire un crédit immobilier et acheter ma résidence principale.

À ce moment-là, je serai au clair sur l’espace dont j’ai envie et dont je dois disposer. Dans l’achat de la résidence principale, il y a toujours une question de confort. Est-ce que j’aurais besoin de 150 mètres carré ? Moins ou plus ? Le jardin est-il trop grand ? Quid de l’emplacement par rapport aux commerces, aux écoles, aux supermarchés, etc… la dépendance à la voiture, les transports en commun, les loisirs…

Est-ce que je dois habiter en banlieue ? Est-ce que je dois habiter en centre-ville ? Est-ce que je dois habiter à la campagne ?

Je serai plus au clair après avoir vécu ici. La location de sa résidence principale permet de changer et de s’adapter par rapport aux évolutions de la vie et des besoins, d’avoir une pièce en plus ou en moins.

Quand on doit changer de maison et qu’on est propriétaire, on doit attendre une vente.

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Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Investisseur spécialisé dans les parkings et garages, Julien est propriétaire de 230 garages dans l'ouest de la France. Il partage son expertise sur ce site internet depuis 2013. Il est aussi auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages. Les médias l'invite régulièrement pour parler des parkings.

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13 réflexions au sujet de “ACHETER sa résidence principale ou un investissement locatif en PREMIER”

  1. Ton raisonnement est exact Julien, à ceci près qu’il était valable dans les années 90.
    Aujourd’hui on peut clairement prévoir une grosse perte de pouvoir d’achat à la retraite, et donc avoir des problèmes de paiement des loyers.
    Il est, je pense, préférable d’acheter par sécurité la résidence principale au plus tôt. Si on a besoin de changer 10 ans après la revente permet généralement d’avoir la quasi-totalité du prix nécessaire. Et si on a réussi à économiser pendant ces 10 ans ( ou plus) on peut compléter en partie voire totalement.
    Il est vrai qu’on peut faire une moins value actuellement, mais je pense que le risque à la retraite est trop grand… ( et ca s’arrange pas).

    P.S: je ne compte pas les rentrées d’argent de location de parking ou autre, c’est quelque chose que je garde en plus…

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    • Bonjour Xavier,

      je n’ai pas dit que je n’acheterai pas ma résidence principale, je pense qu’il vaut mieux commencer par des investissements.

      Pour la retraite, mieux vaut payer la TF et la TH que des loyers, on est gagnant 🙂

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  2. 30 et propriétaire de mon premier lot de garage depuis bientôt 2 ans. Je partage exactement ton point de vue sur l’achat de la résidence principal. Ce n’est pas quelque chose que je m’interdit de faire, mais à l’heure ou touts mes amis du même âge investissent dans une RP, moi je préfère conserver ma capacité d’emprunt pour investir dans un nouveau lot dès que j’aurai trouvé une nouvelle opportunité ! J’avais fais une simulation suite à l’achat d’une RP les banquiers son très frileux sur des investissements élevés sans apport.

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    • Bonjour,

      moi aussi, je vais à contre-courant de mes amis… On verra bien, mais je suis confiant dans cette stratégie. après, si on a des revenus conséquents, le mieux est de faire les deux 🙂

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  3. bonjour Julien. Tu parles de différence de tarif notable entre un loyer et une mensualité de prêt.Précision à donner,çà dépend bien évidemment de la région et de l’emplacement . En Bretagne,une maison identique en surface à celle que j’ai acheté se loue le même tarif que ma mensualité de prêt.Ceci est valable également pour une construction neuve. comme à fait mon frère. Nous avons donc fait le pas sans hésitation.

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    • BOnjour,

      c’est vrai, cela dépend des régions. Si le rendement d’une maison est de 10 %, alors je veux bien te croire que le loyer couvre la mensualité en cas d’achat. Merci pour ces précisions.

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  4. pour moi, il faut impérativement arriver à la retraite sans avoir de loyer à payer.
    donc être propriétaire. Même si on ne finit pas sa vie dans la maison qu’on aura acheté.

    Cependant, la seule exception que je peux concevoir est quand on est célibataire sans enfant en fin de vie.
    on peut alors vendre sa maison (puisqu’après son décès il n’y a personne) et profiter pour payer un loyer au moins maintenir son train de vie.

    (donner à des neveux c’est je crois 60% de droits de succession…)

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  5. Hello Julien ! Petite question :
    Quand tu loues comme ici un logement pour ta résidence principale, est-ce que tu fais refaire le bail avec ton bail rédigé avec avocat ou est-ce que tu laisses le bail existant ?
    J’envisage actuellement de faire une collocation de jeunes actifs dans mon actuelle résidence principale afin de libérer mon taux endettement et pouvoir investir dans de l’immobilier ; certainement des garages. Et je vais donc me remettre en location de résidence principale.
    Merci d’avance bonne soirée !

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    • Bonjour,

      la maison est louée via un huissier, donc pas question de modifier le bail. Un bail d’habitation n’est pas aussi souple qu’un bail de garage, donc pas trop de modif possible non plus.

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  6. Bonjour Julien
    Moi aussi, je suis pour la location.
    Et je prend en exemple le budget de la maison que je loue.
    Celle ci vaut 750.000€
    Pour ce prix, je peux m’acheter 80 garages qui me génèrent un rendement locatif de 3.500€ mensuel, toutes charges et impôts déduites.
    Je paye un loyer de 2.500€
    Il me reste donc tous les mois 1.000€ en plus pour vivre et je peux déménager chaque fois que j’en ai envie et je ne supporte aucun frais pour les choses qui tombes en panne comme le chauffage ou une fuite dans la piscine.

    Bien à toi

    Rudy

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  7. je suis parti de la question suivante pour un même investissement:
    – 1 locataire de maison ne paie pas c’est une grosse perte (peut-être momentanée)
    – 1 locataire de garage ne paie pas c’est une faible perte (sur un stock de 10/20 garages)

    j’ai fais mon choix et j’ai eu raison car un de mes locataires de garages a été expulsé par mes petits bras . 😉

    merci à toi et continues tes articles instructifs

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