Investir dans les SCPI avec une SCI IS

Investir dans des SCPI permet de préparer sa retraite et de faire fructifier son épargne. Les parts de SCPI peuvent être détenues de plusieurs manières :

  • en nom propre,
  • via une assurance-vie,
  • dans une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS)

Le mode de détention influence :

  • la fiscalité,
  • la transmission,
  • la gestion.

Voyons ensemble si investir dans des parts de SCPI dans une SCI à l’IS est intéressant. Et si oui, pour qui ?

Comment investir sur une SCPI ?

Nom propreSCI ISAssurance-vie
FiscalitéRevenus fonciers (TMI de 0 % à 45 % + CSG-CRDS 17,2 %)IS : 15 % en dessous de 38120 € de bénéfices, 25 % au delà
IR : 30 %
30 % avant 8 ans
24,7 % au delà avec plafond de 150000 €
TransmissionAucun avantageSouplesse de la SCIFiscalité réduite
GestionComptabilité et assemblée générale annuelle
Frais annuelsentre 0,5 % et 1,5 % du capital investi
Frais de création300 € de frais administratifs + conseil professionnel en option de 1000 € à 3000 €entre 0 % et 4 % de frais sur versement

Acheter des SCPI en nom propre

Définition des SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement collectif dans des biens immobiliers locatifs. L’investisseur devient copropriétaire du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

La SCPI est une société créée dans le but d’investir dans l’immobilier. L’objectif est de répartir les risques en diversifiant les emplacements, les types de biens immobiliers et les locataires.

Les parts de SCPI sont accessibles à toutes les bourses contrairement à l’immobilier traditionnel où le moindre appartement se chiffre en dizaines de milliers d’euros minimum. Le montant pour investir dans une part de SCPI est comparable au prix d’une simple place de parking. C’est accessible à tout le monde.

Les gains de la SCPI sont reversés à l’investisseur. Le rendement provient principalement des loyers payés par les locataires mais aussi des éventuelles plus-values lors de la vente des investissements immobiliers.

Les SCPI sont un investissement immobilier risqué

Même si les SCPI sont surveillées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), elles n’offrent aucune garantie en capital ou de rendement. C’est donc un investissement risqué comme tout investissement dans l’immobilier locatif.

Plus le rendement offert par la SCPI est élevé et plus le risque est grand. Une SCPI de bureaux ou de commerces affichera un meilleur rendement qu’une SCPI d’habitation. En effet, les locaux commerciaux sont jugés plus dangereux et doivent rapporter plus pour couvrir le risque supplémentaire.

Même si les frais de souscription et de cession de 8 % à 12 % peuvent être rédhibitoires pour certains, il est toujours plus simple d’acheter une SCPI que de la revendre. A certains moments, le marché secondaire des parts de SCPI est amorphe, voire inexistant.

La difficulté à revendre une part de SCPI s’appelle le risque de liquidité. Comme un bien immobilier classique, les parts de SCPI sont plutôt classées parmi les investissements les plus illiquides (comparés à une action ou un cryptomonnaie).

Les banques acceptent de financer l’investissement dans les SCPI. Un crédit immobilier est alors souscrit par l’acheteur des parts de SCPI. Le rendement d’une SCPI est souvent compris entre 4 et 6 % par an. Ce n’est pas suffisant pour couvrir la mensualité d’un emprunt immobilier dont la durée s’étale sur 20 ans.

La fiscalité pour les SCPI détenues en nom propre

Comme toutes les sociétés civiles, les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes. Elles ne paient pas d’impôts. Ce sont les associés qui s’en acquittent. Cela permet de bénéficier des dispositifs Pinel ou Malraux par exemple.

L’imposition sur les plus-values immobilière est de 36,2 %. Toutefois ce taux commence à baisser à partir de la cinquième année de détention. Les abattements augmentent régulièrement jusqu’à l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values au bout de 30 ans après l’achat.

Un contribuable particulier sera taxé dans la catégorie des revenus fonciers. Par exemple, il déclare 2000 € de revenu dans sa déclaration annuelle de revenu.

Il paiera l’impôt sur le revenu en fonction de sa tranche marginale d’imposition dont le taux varie de 0 % à 45 %.

En sus, il s’acquittera de la CSG-CRDS, couramment appelée prélèvements sociaux, dont le taux d’imposition de 17,2 % est fixe.

L’impôt global s’étend de 17,2 % à 62,2 % pour ceux qui gagnent le mieux leur vie.

Face à cette grande taxation, certains investisseurs ont recours à une SCI à l’IS pour réduire leur fiscalité et profiter des avantages patrimoniaux des sociétés civiles immobilières.

Acheter des SCPI dans une SCI

Les investisseurs immobiliers intéressés par les SCPI dans une SCI ont souvent deux objectifs :

  • préparer la transmission de leur patrimoine
  • limiter la fiscalité

Je rappelle que créer une SCI dont le but principal serait une économie fiscale est passible de l’abus de droit.

Les avantages patrimoniaux procurés par les SCI

Les français adorent les sociétés civiles pour leurs nombreux atouts. Elles sont plus d’un million en France, ce qui en fait de loin le type de société le plus répandu.

Les SCI obéissent au Code civil créé par Napoléon. C’est un Code très stable comparé au reste du droit français. Cela permet de bâtir des stratégies à long terme dont nous avons besoin pour les investissements immobiliers.

La Société Civile Immobilière possède sa propre identité, son patrimoine et ses dettes qui sont distincts de ceux des associés.

Ajouter une société entre les associés et l’immobilier permet toutes sortes de montage plus ou moins compliqués et intéressants.

L’un des plus courant est de séparer les locaux professionnels d’un entrepreneur de l’entreprise qui les exploite. En cas de faillite de la société commerciale, l’entrepreneur garde les locaux détenus par la SCI.

La SCI permet d’acheter et de gérer des biens immobiliers à plusieurs sans faire face aux nombreux inconvénients de la détention en indivision. Le plus connu étant « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Les différences entre un investissement en nom propre et en SCI sont expliqués ici.

Les associés d’une SCI s’engagent à respecter le contrat qu’ils ont convenu ensemble : les statuts de la SCI.

Les statuts permettent une répartition des pouvoirs de décision différente de la répartition de la propriété. Par exemple, des parents peuvent gérer la SCI sans demander l’avis de leurs enfants qui pourtant en sont propriétaires à 80 %.

Cette personnalisation des statuts permet de faciliter la transmission du patrimoine de la SCI des parents aux enfants. La transmission peut s’opérer via des donations simples, des donations partage et des démembrements.

Comme les parts de SCI sont très nombreuses, la transmission peut être échelonnée dans le temps. Cela permet de profiter au mieux de l’ensemble des abattement fiscaux prévus par la loi.

Plus de détails pour les avantages des SCI en cliquant sur cet encart :

Les avantages fiscaux des SCI IS pour les SCPI

Les sociétés civiles sont naturellement taxées au régime des particuliers que nous avons évoqué plus haut. Pour rappel, les deux points principaux sont :

  • Une taxation importante sur les revenus immobiliers y compris pendant le remboursement à crédit. Cela génère un cash-flow négatif.
  • Une taxation dégressive sur les plus-values avec une exonération totale au bout de 30 ans.

Le terme SCI à l’IS veut dire que la SCI est imposée selon le régime des sociétés. Ce n’est pas une solution miracle pour réduire ses impôts mais c’est une option qui mérite d’être étudiée. Voici un comparatif détaillé et des conseils pour opter pour une SCI IR ou IS.

Les SCPI dans une SCI IS peuvent bénéficier de trois avantages fiscaux :

  • une diminution de l’IFI pour motif d’illiquidité,
  • une transmission facilitée et fiscalement optimisée,
  • une fiscalité sur les loyers réduite à 15 %.

Les parts de SCI profitent d’une décote de 10 % à 15 % sur la valeur comptable des parts de SCPI au titre de l’illiquidité. En effet, revendre des parts de SCI est plus compliqué que revendre les titres de SCPI. Rares sont les investisseurs intéressés pour s’associer avec des inconnus dans une SCI qu’ils n’ont pas créée.

Les dettes bancaires contractées pour acquérir les SCPI sont déductibles pour calculer l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les comptes courants d’associés ne peuvent pas être déduits du calcul.

Comme expliqué plus haut, la transmission des investissements immobiliers se fait plus facilement en transmettant des parts de SCI plutôt que des biens immobiliers en nom propre.

Est-il vraiment intéressant d’acheter des SCPI via une SCI IS ?

Oui, cette stratégie mérite d’être étudiée par les investisseurs :

  • dont la TMI est de 30 % ou plus,
  • qui souhaitent capitaliser les revenus pour leur retraite et/ou transmettre leur SCI.

Capitaliser dans une SCI IS : l’effet boule de neige

Dans une SCI à l’IR, l’ensemble du bénéfice est taxé immédiatement. Peu importe qu’il reste dans la SCI ou qu’il soit distribué aux associés, le bénéfice est imposable à l’impôt sur le revenu.

Dans une SCI à l’IS, les bénéfices sont taxés au sein de la SCI à hauteur de 15 % en deçà de 38120 € et 25 % au-delà. Si le bénéfice est distribué aux associés, alors ils paient l’impôt sur le revenu (flat tax à 30 %) sur les dividendes qu’ils reçoivent.

Si les bénéfices des SCPI restent dans la SCI à l’IS, alors les associés ne sont pas taxés. Deux avantages :

  • Le taux d’IS de 15 % est très intéressant comparé à l’impôt sur le revenu de 17,2 % à 62,2 %.
  • L’économie fiscale peut être réinvestie dans la SCI pour générer de nouveaux profits.

C’est l’effet boule de neige recherché par les investisseurs immobiliers. Ils laissent l’argent dans la SCI IS, le réinvestissent pour augmenter le gâteau plus rapidement. Les bénéfices sont sortis lorsque le besoin s’en fait sentir, c’est-à-dire souvent à la retraite.

Avec seulement 15 % d’imposition, des charges déductibles plus nombreuses et des amortissements, la SCI à l’IS génère une trésorerie plus importante qu’une SCI à l’IR ou une détention en direct.

La trésorerie supplémentaire fait souvent la différence pour combler l’effort d’épargne dû aux mensualités du crédit. Les banques financent plus facilement l’acquisition des SCPI à crédit dans une SCI à l’IS grâce au surplus de trésorerie apporté par l’imposition sur les sociétés.

La transmission du bilan et du compte de résultat de la SCI IS aux banques les rassure. Ces documents sont produits par un expert comptable, gage de sérieux. Le coût est d’environ 700 € par an pour une petite SCI à l’IS.

Ce coût peut être rédhibitoire pour les petits investisseurs qui ne pourront pas amortir ces frais avec leurs investissements en SCPI.

Le second désavantage des SCPI acquises par une SCI IS se rencontre lors de la revente des parts.

Un immeuble dans une SCI IS peut être amorti et on déduira les amortissements pour calculer la plus-value. Les parts de SCPI ne peuvent pas être amorties dans une SCI IS. La plus-value sera donc la différence entre le prix d’achat et de cession. Elle sera imposée au taux 15 % puis 25 % si les bénéfices dépassent 38120 €.

La distribution du bénéfice après impôt engendrera une nouvelle taxation à l’impôt sur le revenu pour le particulier investisseur. Il sera imposé dans la catégorie des revenus sur capitaux mobiliers dont le taux est fixé à 30 % (flat tax).

La flat tax a été mise en place en 2018 par le président Macron. Elle pourrait très bien disparaître en 2022. Cette optimisation fiscale ne devrait être que la cerise sur le gâteau.

L’objectif principal d’investir dans les SCPI via une SCI sera donc la transmission et/ou la gestion à plusieurs.

Un investisseur qui souhaite bénéficier tous les ans des loyers versés par la SCPI aura rarement un avantage fiscal à créer une SCI à l’IS.

Acheter des SCPI via une assurance-vie

La troisième option pour détenir des SCPI se trouve chez les assureurs. Dans certains contrats d’assurance-vie, tu peux acquérir des parts de SCPI. Le choix est souvent restreint par rapport à une détention en direct ou via une SCI à l’IS.

L’assureur se porte acquéreur des parts de SCPI pour ton compte. Il les détient à ta place et te réserve la majeure partie des bénéfices.

Il prendra des frais de gestion annuels qui viennent s’ajouter aux frais classiques des SCPI. Les meilleurs contrats d’assurance-vie facturent 0,5 à 0,7 % par an.

Comme tu n’es pas propriétaire des parts de SCPI, tu t’exposes au risque de faillite de l’assureur. C’est lui qui est propriétaire des parts et tu détiens une créance sur l’assureur.

La fiscalité favorable de l’enveloppe assurance-vie peut compenser les frais de gestion supplémentaires et le risque de défaut.

Les gains réalisés sur les SCPI sont taxés à 30 %. Au bout de 8 années de détention du contrat (et non des parts de SCPI), le taux baisse à 24,7 % avec un plafond de 150000 €.

Le gros plus des assurances-vie reste la fiscalité sur les transmissions. En cas de décès, l’argent est transmis aux héritiers avec une fiscalité avantageuse. Les sommes ne viennent pas s’ajouter au reste du patrimoine mais sont traitées à part.

Voici les taux et assiettes de taxation

  • 0 % jusqu’à 152500 € par bénéficiaire (tous contrats confondus)
  • 20 % entre 152501 € et 852 500 €
  • 31,25 % au delà

Investir dans des SCPI dans une assurance-vie est intéressant pour capitaliser et transmettre le patrimoine. Les bénéfices des parts de SCPI peuvent être réinvestis sans passer par la case impôt sur le revenu (comme dans une SCI IS).

La fiscalité sur les transmissions rend cette enveloppe fiscale très avantageuse. L’investisseur devra donc peser le pour et le contre de chaque mode de détention.

Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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