Une Société Civile Immobilière (SCI) est utilisée pour acheter et gérer des biens immobiliers à plusieurs personnes. Le plus souvent, la SCI a besoin d’un emprunt bancaire pour acquérir son patrimoine immobilier.
Si tu souhaites créer une SCI pour obtenir l’emprunt qu’on te refuse personnellement, alors tu risques d’être un peu déçu. Je vais d’abord te détailler comment calculer ta capacité d’emprunt personnel et celle de ta SCI. Ensuite, je te donnerai des techniques pour améliorer ton taux d’endettement à l’heure du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF).
Voici le sommaire de l’article :
Quel montant peut-on emprunter avec une SCI ?
Voici un tableau synthétique pour calculer la somme maximum que tu peux emprunter en fonction de tes revenus et de la durée du prêt.
Le revenu mensuel net des associés comprend les salaires et traitements de l’ensemble des associés. On y ajoute les dividendes régulières et 70 % des revenus fonciers actuels et futurs (considérés comme revenus stables).
La mensualité maximale comprend le loyer ou la mensualité de crédit pour la résidence principale. A cela s’ajoutent les remboursements des autres crédits immobiliers et des prêts à la consommation.
La capacité d’endettement maximale est fixée à 35 %. J’ai utilisé 1,7 % comme taux fixe pour construire ce tableau.
| Revenus mensuels net des associés | Mensualité maximale | Prêt sur 15 ans | Prêt sur 20 ans | Prêt sur 25 ans |
| 1 200 € | 420 € | 66 000 € | 83 000 € | 98 000 € |
| 1 700 € | 595 € | 94 000 € | 118 000 € | 139 000 € |
| 2 000 € | 700 € | 110 000 € | 139 000 € | 164 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 138 000 € | 174 000 € | 205 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 165 000 € | 208 000 € | 246 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 193 000 € | 243 000 € | 287 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 221 000 € | 278 000 € | 328 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | 248 000 € | 313 000 € | 368 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 276 000 € | 347 000 € | 409 000 € |
| Capacité d’endettement maximum | 35% | Taux fixe utilisé | 1,7% |
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans ? Il suffit de te référer à la quatrième ligne du tableau qui indique 205000 €. Cela correspond à une mensualité de 875 € et un salaire de 2500 €.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt d’une SCI ?
La définition de la capacité d’emprunt en SCI est la somme qu’une personne ou une société peut emprunter à une banque. On parle couramment de capacité d’endettement.
Le taux d’endettement se mesure en divisant les charges récurrentes par les revenus stables.
Taux d’effort = (mensualités des crédits + assurances + loyer R.P.) / (revenu stable des emprunteurs + 70 % des revenus des investissements locatifs)
La capacité d’emprunt maximum pour les particuliers (et donc les SCI) est de 35 %. La durée des prêts ne peut plus dépasser 25 ans.
Ces conditions d’octroi de crédit sont gravées dans la loi par un décret du Haut Conseil à la Stabilité Financière. Les objectifs sont de réduire les risques financiers pour les emprunteurs et le risque de bulle immobilière en France.
Mécaniquement, cela revient à exclure bon nombre d’emprunteurs du marché immobilier.
Comment connaître la capacité d’emprunt d’une SCI ?
Le taux d’endettement lorsqu’une SCI emprunte se calcule comme pour un particulier emprunteur. La SCI est une structure transparente qui repose sur les ressources de ses associés.
Les associés sont responsables indéfiniment des dettes dans la limite de leur pourcentage de parts. Par contre, ils ne sont pas solidaires des dettes entre eux.
L’établissement bancaire pourra donc poursuivre les associés si la SCI ne rembourse pas son crédit. L’associé qui détient 10 % des parts devra payer tout au plus 10 % des dettes de la SCI.
Calculer la capacité d’emprunt d’une SCI
Pour simuler la capacité d’endettement d’une SCI, la banque étudie les revenus des associés de près. Tous les revenus stables sont pris en compte :
- salaires et traitements réguliers (hors prime si non récurrente),
- 70 % des revenus fonciers actuels et du projet futur,
- dividendes et autres revenus de capitaux mobiliers.
Chaque associé devra montrer patte blanche. Il faut fournir le contrat de travail, les soldes et mouvements des comptes bancaires, les crédits en cours…
La capacité d’endettement prend aussi en compte les dettes des associés. La nouvelle mensualité vient s’ajouter aux remboursements de crédits en cours.
Comment calculer la somme que l’on peut emprunter ?
Prenons un exemple ! Un associé détient 20 % des parts de la SCI. Il rembourse 1000 € de crédit pour sa maison. Si la mensualité du crédit de la SCI est de 1000 €, alors la banque ajoute 1000 € x 20 % = 200 € supplémentaires à l’endettement de l’associé.
Pour rembourser 1200 € par mois, l’associé doit gagner 1200 / 35 % de taux d’endettement = 3430 € par mois. S’il gagne moins, alors les chances sont grandes que le crédit soit refusé.
Voici quelques formules pour le calcul du taux d’endettement de la SCI :
Calcul capacité emprunt SCI = une formule infernale issue des enfers bancaires. Mieux vaut utiliser RentaGarage 2 ou un simulateur en ligne ou te référer au tableau ci-dessus.
Calcul mensualité maximale à rembourser pour la SCI = revenus stables des associés x 35 %
Calcul taux endettement SCI = (mensualités des crédits + assurances + loyer R.P.) / (revenu stable des emprunteurs + 70 % des revenus des investissements locatifs)
Est-ce possible d’emprunter en SCI sans apport ?
Oui, à condition de respecter le taux d’endettement de 35 %. Si tu peux emprunter 110 % pour ton projet immobilier, l’ajout de la nouvelle mensualité et de l’emprunt doivent te maintenir dans le respect des critères du HCSF.
La seconde condition est de trouver une banque qui accepte de financer le projet sans apport. C’est une question de gestion du risque au sein de l’établissement bancaire.
Un apport est très sécurisant pour la banque. Si la SCI ne rembourse plus son prêt, la banque peut saisir le bien financé à crédit pour le revendre aux enchères.
Si elle a prêté 110 % et que le défaut de paiement intervient dans les premières années du crédit, alors elle est en danger. Imagine que les prix de l’immobilier ont chuté de 20 %. Dans ce cas, elle risque de perdre une partie du capital qui n’a pas été remboursé.
En fonction de l’environnement économique, des prix de l’immobilier et des politiques internes aux banques, le financement immobilier sans apport sera plus ou moins facile à obtenir.
Comment améliorer la capacité d’emprunt d’une SCI ?
La capacité d’emprunt des SCI à l’IS
La SCI imposée à l’Impôt sur les Sociétés est souvent utilisée par les investisseurs. 70 % des mes projets immobiliers (257 garages) sont réalisés avec ce type d’imposition.
La SCI à l’IS permet de payer peu d’impôt lorsqu’on rembourse le prêt. C’est là où le besoin de trésorerie est le plus important. Je fais le pari que je peux doubler ou tripler mon patrimoine immobilier en décalant mon imposition dans le temps.
Lors de la revente du bien immobilier, les impôts qui n’ont pas été payés sont demandés par les services fiscaux. L’investisseur dispose cependant de l’argent versé par l’acquéreur pour payer la fiscalité.
La fiscalité de ta SCI (IR ou IS) joue un rôle dans certains réseaux bancaires. Dans ma banque, cela ne change rien. Les dettes et revenus des SCI IS entrent dans le calcul de ma capacité d’endettement.
A l’inverse, certaines banques considèrent les SCI IS comme des sociétés professionnelles autonomes. Elles sont donc exclues par principe du calcul du taux d’endettement.
Pour mieux choisir la fiscalité IR ou IS de ta SCI, voici un super article !
S’associer fait baisser son taux d’endettement
Imagine que tu as trouvé un super investissement locatif. Avant d’aller voir les banques, tu calcules ton taux d’endettement avec le financement de ce projet. Catastrophe, tu arrives à 38 % ! Carton jaune (voire rouge) pour dépassement du taux d’effort critique de 35%.
Tu en parles à un ami investisseur dont la situation financière est excellente. Tu lui apportes le projet sur un plateau et tu t’occuperas de la gestion locative à condition de s’associer.
Avec 50 % du projet, tu réduis la charge du crédit de moitié et arrive à respecter les 35 % de taux d’endettement.
Personnellement, je préfère partager la moitié du gâteau avec un proche plutôt que d’avoir 100 % de rien du tout.
Faire entrer de nouveaux associés dans la SCI permet d’augmenter la capacité d’emprunt de la SCI. Attention car il faut bien connaître ses associés avant de s’engager avec eux pendant de longues années. La rédaction des statuts de la SCI est un point critique pour borner les relations et éviter les problèmes.
Attendre
Dans un monde où la productivité, le rendement et la vitesse sont mis en valeur, qui pense à attendre ? Pourtant, tu attends bien le soleil ou la pluie. Tu n’as aucun contrôle dessus.
Avec les règles d’octroi de crédit du HCSF, tu n’as pas plus de contrôle. Le décret n’existait pas avant 2021 et rien n’indique qu’il sera encore en vigueur à la prochaine élection. C’est un jeu purement politique.
Dans ces conditions, tu peux travailler ton dossier bancaire, te former et attendre que le décret soit annulé.
Relier ta SCI à une holding
Si la SCI a atteint son taux d’endettement maximal de 35 %, elle peut à nouveau emprunter si le nouveau projet immobilier fait baisser son taux d’endettement.
Cela suppose que les revenus locatifs excédent largement le montant de la nouvelle mensualité. Il y a deux pistes de solutions :
- acheter des biens hyper rentables,
- réduire le montant emprunté.
Au rayon des biens très rentables, je range bien sûr l’investissement dans les parkings et garages. J’obtiens un rendement moyen de 13 % net de charges pour mes 257 garages.
Pour réduire la mensualité, il suffit d’emprunter une somme moins importante. Si la SCI dispose d’un apport important, alors c’est gagné.
L’argent peut venir de la poche des associés. Ils font un prêt à la SCI. Le problème principal de cette approche est que l’argent provient du salaire des associés. Cet argent a été taxé à plusieurs niveaux :
- charges sociales salariales et patronales,
- impôt sur le revenu.
Quand on est entrepreneur, mieux vaut éviter cette double taxation pour apporter plus d’argent à sa SCI. L’entrepreneur relie sa société professionnelle avec sa SCI personnelle d’investissement via une société holding.
Comme la holding possède des parts dans la SCI et dans la structure professionnelle, elle a le droit de prêter de l’argent à la SCI pour investir. Cet argent est très peu taxé donc en quantité beaucoup plus importante (2 fois plus en général).
Voici quelques schémas de holding expliqués en images que j’utilise à titre personnel.
Travailler son dossier bancaire comme un pro
J’ai gardé l’idée la plus rébarbative pour la fin. Mais c’est sans doute la meilleure !
Les critères d’octroi de crédit pour notre SCI reposent principalement sur les capacités d’emprunt cumulées de chaque associé.
On peut optimiser la capacité d’emprunt de la SCI ou d’un particulier emprunteur en jouant avec tous ces critères :
- durée et taux du crédit pour baisser les mensualités,
- l’apport pour réduire le montant emprunté,
- allonger la durée des crédits en cours,
- proposer un nouveau projet très rentable et peu risqué.
Au-delà des critères financiers, une banque analyse l’état de santé des associés, leur situation familiale et matrimoniale. D’autres critères entrent encore en compte dans le scoring bancaire.
Comment emprunter de l’argent pour une SCI ?
Le financement d’une SCI a deux sources principales :
- les associés,
- les banques.
Puis-je prêter de l’argent à ma SCI ?
En tant qu’associé, propriétaire de parts de la SCI, tu peux lui prêter de l’argent afin de financer les projets immobiliers. Tu apportes du capital lors de la création de la société ou d’une augmentation de capitaux.
Au cours de la vie de la SCI, les associés prêtent de l’argent à la société. Cet argent est enregistré comme une dette de la SCI envers l’associé prêteur. Ce crédit peut être rémunéré ou non. Il doit être remboursé mais selon des modalités plus souples qu’avec un crédit bancaire.
Comment une SCI emprunte auprès des banques ?
Les banques ne proposent aucun système de financement propre aux SCI. Une SCI fera appel aux prêts classiques : crédit amortissable, prêt in fine, à taux fixe ou variable…
Les démarches pour monter le dossier de prêt sont donc identiques à un crédit immobilier en nom propre. Il faudra juste ajouter autant d’emprunteurs que d’associés. Une SCI composée de quatre associés exposera la situation familiale, professionnelle et financière de tous les associés. Chaque associé joint les pièces justificatives demandées par la banque.
Comme les prêts des SCI sont ceux des particuliers, la SCI bénéficie de la protection des emprunteurs prévue aux articles L.313-1 et suivant du Code de la consommation.
A ce titre, la condition suspensive d’obtention de prêt peut être inscrite dans le compromis ou la promesse de vente. Si la SCI ne trouve aucun financement pour le projet, le compromis est caduque. Il est abandonné sans pénalités à verser par la SCI.
Le gérant de la SCI bénéficie aussi du délai Scrivener. C’est un délai de réflexion imposé par la loi qui évite d’agir impulsivement. Il faut attendre 11 jours avant de renvoyer l’offre de prêt signée.
Enfin, les SCI sont des personnes morales (sans existence physique contrairement à toi ou moi). Les prêts à taux zéro ou les prêts épargne logement ne sont accessibles qu’aux personnes physiques. Les SCI n’en bénéficient donc pas.
