La location de garage à des particuliers : cela peut devenir un métier

La location de garages à des particuliers n’est pas toujours facile. Le 13 septembre 2012 commençait cette aventure avec mon premier lot de 4 garages à St Etienne. Le 14 septembre, je faisais ma première mise en location ! J’ai signé un contrat de location pour mon garage. J’étais très content et je ne m’imaginais pas avoir autant de garages aujourd’hui. Dans cet article, je te propose de te parler de mon métier. La location de garage pour un particulier comme moi n’est pas de tout repos, je dirai même que c’est un métier comme un autre.

Combien de temps prend la location de garage ?

La plupart des nouvelles personnes que je rencontre me disent que les garages sont rentables. Oui, c’est vrai ! Mais peu de personnes entrevoient l’impact temps que cela représente sur une année. Du 13 septembre 2012 au 15 mars 2013, date à laquelle je suis devenu propriétaire des 50 garages, le temps pour gérer mes 4 garages était ridicule. Je regardais les 3 virements bancaires en 5 minutes et puis j’encaissais un chèque tous les 3 mois (10 minutes). Au final, pour encaisser 1800 € de loyer par an, c’est environ 2 heures de boulot par an ! Je ne connais pas beaucoup de personnes qui sont payées 900 € de l’heure.

Malgré tout, j’ai un locataire à St Etienne qui n’est pas facile. Il ne décroche pas le téléphone, il paie en retard. Je suis obligé de me déplacer chez lui. Il m’a toujours payé, mais il faut être patient. Aujourd’hui, j’habite à 500 kilomètres de ces garages et je me suis déplacé 2 fois à St Etienne. J’ai profité de ces déplacements pour voir mes amis, mais je vois bien que gérer des garages à distance posent des problèmes. En terme de temps investi, la facture monte trop vite et je ne compte pas les frais de transport. Cela vaut-il le coup de se déplacer pour louer un garage à un particulier pour 45 euros ?

Pour moi, c’est non ! Pas si tu résides à plus d’une heure de trajet. J’habite maintenant à Angers, et cela me rapproche de mes 50 garages en Normandie. C’est une bonne nouvelle car je peux m’en occuper plus facilement. La location de ces garages se passe bien. Les garages seront bientôt tous loués si je n’enregistre pas de départs. La plupart des garages sont loués à des particuliers. Ils en louent un voir deux. Le temps passé à louer 50 garages à 40 particuliers est bien plus long que de louer 50 garages à trois professionnels.

Rien que pour vérifier les paiements, j’y passe 30 minutes. J’ai une trentaine de lignes de virements à classer. Je remplis ensuite mon tableau excel avec lequel je fais le suivi de mes comptes et des paiements. C’est un outil très pratique. Chaque mois, il y a toujours un ou deux virements qui ne sont pas passés. Je dois appeler le locataire pour régler le soucis. Ensuite, j’encaisse des chèques de loyer et de dépôt de garantie. Même si la plupart des locataires qui me paie par chèque, me règle au trimestre, je me déplace à la banque tous les débuts de mois. A chaque fois, c’est 15 minutes de perdues. Au final, je pense que l’encaissement des loyers me prend 1 heure de travail par mois.

Le plus chronophage reste la mise en location des garages ! Je reçois en moyenne deux ou trois coups de téléphone de mes locataires chaque mois : tantôt pour résilier le bail du garage, tantôt pour une réparation, tantôt pour un paiement. En plus de cela, je reçois des appels pour des informations sur la location. Dans ce cas, je passe au moins 5 minutes par appel. Si je rencontre le futur locataire personnellement, cela prend 20 à 30 minutes (hors trajet). Si ce sont mes parents qui s’en occupent, alors je dois malgré tout les appeler pour fixer le rendez-vous, rappeler le locataire pour confirmer, et vérifier que tout s’est bien passé. C’est aussi 15 minutes de boulot.

Au final, le temps de gestion des loyers est d’une heure par mois en moyenne. Le temps de mise en location est aussi d’une heure par mois en moyenne (deux nouvelles locations par mois depuis mon investissement). Deux heures de travail pour encaisser un peu plus 1000 € de loyer par mois. C’est moins intéressant que mon rendement à St Etienne, mais les sommes sont plus importants, donc je gagne plus d’argent en volume (mais moins en pourcentage). Le temps investi grimpe encore car il y a l’entretien des garages. J’estime que j’y ai passé environ 3 journées et demi en 2013. J’ai changé des serrures, réparé des portes, arracher les mauvaises herbes, débarrasser quelques garages…

Si tu veux gérer des garages, il ne faut pas être avare de ton téléphone, ni de ton temps. Si je veux être tranquille, je coupe mon portable. Ce n’est pas infernal car je reçois un ou deux appels par semaine, mais c’est souvent le soir entre 18h et 20 h.

L’impact de la location de garage sur mon moral

Un moral toujours au beau fixe ?

Alors parlons maintenant d’un point intéressant : comment fonctionne le moral d’un propriétaire de garages ? Mon niveau de tolérance au stress est moyen. Je ne suis pas très anxieux, mais je cogite souvent sur les soucis. Un locataire qui s’en va est toujours une mauvaise nouvelle pour moi. Cela m’affecte presque à chaque fois. Je me demande si je vais réussir à relouer le garage ! Y-a-t-il d’autres locataires qui vont partir ? Si je me fâche avec un locataire, celui-ci va-t-il causer des dommages aux garages et aux autres locataires ?

Toutes ces questions sont présentes. Je ne me les posais pas avant d’acheter, mais aujourd’hui, j’y pense. Il y a des points de questionnement qui sont importants pour louer des garages à des particuliers. Je suis aussi stressé quand je fais l’encaissement des loyers en début de mois. En Normandie, les loyers encaissés étaient de 1000 € par mois en moyenne en 2013. Quand je n’encaisse « que » 950 €, mon moral n’est pas bon. A l’inverse, quand tout va bien, que j’encaisse un bon mois comme septembre, que je n’ai pas de serrures à changer, pas de problème particulier, le moral est excellent et je suis content de mon investissement.

Il ne faut pas aussi oublier mes quatre garages qui sont squattés. Si tu te rappelles bien, j’ai 3 locataires qui occupent 4 garages en Normandie sans payer. J’ai déclenché deux procédures d’huissier pour les personnes dont j’avais le nom. J’ai transmis les éléments à l’huissier mi juillet. A ce jour, je n’ai aucune nouvelle pour l’un des deux (qui est SDF paraît-il) et je suis convoqué devant le juge en mars pour le second ! C’est aussi une dose de stress supplémentaire. La location de ces garages est très rentable, donc je ne me soucie pas de l’impact financier de ce type de démarche, mais je n’aime pas manquer de contrôle sur mes affaires.

Le métier particulier de loueur de garage !

Au terme de cet article, je pense qu’on peut parler de métier. Cela fait plus d’un an et demi que je gère 4 garages et 11 mois que j’en gère 50 de plus. C’est devenu un métier à partir du moment où j’ai acheté les 50 garages. Gérer moins de 10 garages est moins contraignant. Cela ne demande pas de suivi particulier, les montants en jeu sont moins importants et le temps passé aussi. Au delà d’une vingtaine de garages, il faut tenir un listing des locataires, vérifier les loyers prend plus de temps, le turn over est plus important, le stress monte avec les sommes en jeu et les risques qui s’accroissent.

Je ne te cache rien de cette activité et tu viens de voir qu’elle n’est pas toute rose. Mais qu’est-ce qui est tout rose dans la vie ? Comme tout métier, le plus dur reste les premières années. Mon implication dans la location de garages à des particuliers augmente, mais mon niveau de compétence aussi. Il y a des questions que je me posais il y a un an, que je n’ai plus. J’ai les réponses et cela ne représente même plus un soucis. Avec le temps, on apprend et on devient plus efficace dans notre métier.

Et toi, penses-tu que louer des garages vaille le coup après la lecture de cet article ?


25 Comments

  • Benjamin

    Reply Reply 23 avril 2015

    Bonjour Julien.

    Merci pour ton site, très instructif.
    Dans le même esprit, j’ai créé un site sur l’investissement locatif dans le Mobil Home. Très rentable également (près de 15 %, attention, rude concurrence avec les garages :-)) même si cela reste, contrairement aux garages, un bien périssable (durée de vie de 20 ans, ce qui laisse quand même de quoi bien rentabiliser son affaire !). D’ailleurs, nous pourrions envisager un partenariat, je te fais figurer sur ma pages partenaires, et inversement ?

    Par ailleurs, je te contacte car en plus du Mobil Home (et du LMNP défiscalisé, et de la SCPI), j’aimerais investir dans des garages pour profiter des taux d’intérêts très bas. Qui plus est, comme tu l’indiques sur ton site, il y a beaucoup d’avantages (forte rentabilité, peu d’entretien, beaucoup de demandes, possibilité d’en revendre un en cas de besoin, etc.).
    Mon idée est d’investir autour de 50 K€ ce qui permettrait d’acheter entre 3 et 5 box fermés, idéalement un lot groupé, et nécessairement proche de chez moi (Lyon).
    Par contre je m’interroge sur le taux de rotation des locataires. Dans le cadre du MH, tu as un taux de rotation important, c’est normal, c’est une location saisonnière, tu le sais quand tu investis dans ce type de produit. Et quand tu as un seul MH à gérer, c’est pas bien contraignant. Pour l’appartement en LMNP défiscalisé, là c’est encore mieux, tu signes un bail commercial et c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout.
    Mais quid des garages ? En effet, idéalement je pense plutôt à des locations de long terme, qui, comme pour un appartement, reste 1, 2, 10 ans ! Est-ce le cas ? A contrario, il y a t-il beaucoup de locations de courte durée ? Peut-on faire le choix de se positionner uniquement sur le « segment » des locations de longue durée ?
    Merci pour ton éclairage.

    Amicalement.
    Benjamin.

  • Jourde

    Reply Reply 5 février 2015

    Bonjour Julien,

    Je peaufine actuellement mes compétences en matière d’investissement immobilier grâce à tes méthodes, mes lectures et les visites de garages et parking. Malheureusement je n’ai toujours pas trouvé la perle rare 🙂
    Dans ton livre et cet article tu émets souvent de la notion de distance entre l’investissement et lieu de résidence. Je me pause également de plus en plus souvent cette question car habitant dans une ville que tu apprécies mais où les prix de parking/garage on tendance à être élevé, j’étends de plus en plus mes recherches aux alentours.

    Quel pourcentage maximum de tes charges attribuerais-tu à tes frais de déplacement ? de combien de points maximum baisserais-tu ta renta nette pour ces frais ?
    Si je ne me trompe pas la distance entre tes 50 garages et ton lieu de résidence dépasse l’heure de trajet, comment gères-tu cette distance ?

    Merci d’avance pour ta réponse.
    Damien

    • Julien

      Reply Reply 6 février 2015

      Bonjour Damien,

      je ne raisonne pas en terme de charges, mais plutôt en terme de temps passé sur la route. Ma distance max est d’une heure et demi. Au delà, si je n’ai pas de famille ou d’amis à visiter en même temps que les garages, je ne poserai la question de l’achat.

      Dans tous les cas, il faut que le rendement soit au rendez-vous.

  • Laurent

    Reply Reply 8 janvier 2015

    Bonjour Julien,

    Quelques « colles » pour toi 🙂 :

    1. En tant que loueur d’une place de parking, ai-je l’obligation d’indiquer dans le contrat de location la plaque d’immatriculation de la voiture utilisant la place ?

    2. Que la réponse soit oui ou non à la première question, si la personne me dit que tantôt sa voiture occupera la place, tantôt la voiture du conjoint, dois-je m’y opposer ?

    3. Si la voiture du conjoint devait subir des dégradations ou un vol alors que celle-ci est sur ma place de parking, est-ce que je risque d’avoir des problèmes ?

    4. Ai-je l’obligation de demander au locataire une preuve que sa voiture est bien assurée dès la mise en place du contrat (quittance d’assurance ou quelque chose dans le genre) ?

    Merci d’avance,

    Laurent

    • Julien

      Reply Reply 14 janvier 2015

      Bonjour Laurent,

      facile :

      non, non, non sauf si c’est de ta faute, non.

      • Laurent

        Reply Reply 14 janvier 2015

        Incollable, merci ;-)!

        • Julien

          Reply Reply 16 janvier 2015

          Pas sur tout, mais je progresse tous les jours 😉

          • Laurent

            22 janvier 2015

            Ah bah attends parce que je viens de me rendre compte que je t’avais déjà posé la question 4 précédemment.

            Tu m’avais alors répondu « Oui », du coup, quelle est ton dernier mot Jean-Pierre ?

            Lien (question du 19.02.2014) :
            http://parkinggarage.fr/bail-contrat-location-garage-place-parking/

            Laurent

          • Julien

            22 janvier 2015

            Salut Laurent,

            Jean-Pierre pense que ce n’est pas obligatoire, mais conseillé !

  • Aurélien

    Reply Reply 4 février 2014

    Bonjour Julien,

    Je pense que pour pouvoir ce développer il faut savoir déléguer certaines tâches.

    Est ce que le prix du service de la mise en gestion serait bénéfique pour te consacrer à d’autres affaires? Sans doute…

    Je me pose pas mal de question et je me demande comment font les investisseurs qui ont des centaines de bien?

    • Julien

      Reply Reply 5 février 2014

      Salut Aurélien,

      oui, je suis d’accord avec toi. Je ne suis pas très fort pour la délégation, mais j’ai appris.

      Pour déléguer, j’utilise l’approche des « core competency » ou coeur de compétence.

      Dans l’investissement, je pense que les deux compétences clés sont la recherche et la location. Sans locataire, pas de revenus.

      Je ne sais pas encore prêt à déléguer cette partie car au vu des relations, du taux de remplissage et de la gestion des ennuis, je pense qu’une agence ne peut pas faire mieux.

      Mais comme je l’ai dit, je testerai le système dans la situation.

  • PEUCELLE R

    Reply Reply 3 février 2014

    Oui je pense que cela reste une activité valable, d’abord le rendement, comme tu l’expliques, est plus intéressant qu’une assurance vie par exemple,et donc qu’il y ait de petits désagréments vaut bien le jeu. Pour ma part j’ai passé ce jour mon premier coup de fil à une agence en vue d’acheter mes deux premiers garages. Je ne sais pas encore si on fera affaire -l’agent doit me rappeler – mais je dois avouer que tous les conseils sur ton site m’ont bien dégrossi. J’ai listé toutes les questions que je dois poser, je te tiens au courant. Je serai à la retraite d’ici un an voire avant ; et l’idée que cette activité me prenne du temps n’est pas pour me déplaire.

    • Julien

      Reply Reply 4 février 2014

      Bonjour,

      félicitations ! C’est très bien de commencer ainsi, visite autant que tu peux.

      Tiens moi au courant de ton expérience et de tes investissements.

      • Richard P

        Reply Reply 5 février 2014

        Bonjour, ce premier coup de fil m’a un peu refroidi, ils demandent 20500 € par garage, pour une location qui rapporte 85 par mois. Cela qui me parait excessif même si je ne me suis pas encore renseigné sur le prix du marché. les premiers renseignements obtenus par téléphone (je me suis inspiré de ta vidéo pour préparer mon entretien)sont relativement bons mais quand même. j’hésite même à visiter. Merci encore pour ce blog très intéressant.

        • Julien

          Reply Reply 7 février 2014

          BOnjour Richard,

          c’est assez rare de tomber sur LA bonne affaire lors de ton premier appel.

          Mon conseil : va visiter malgré tout pour te faire une idée.

          Et persévère !

  • nonosaure14

    Reply Reply 3 février 2014

    Merci cet article est juste l’exemple parfait de l’intérêt de tenir un blog : je trouve l’article honnête, informatif…
    Bref, j’apprends des choses et cela fait plaisir.
    Juste une question, les toitures en amiante coute une fortune lors de leur remplacement (entreprise spécialisée) comment appréhendes tu la question ? (non je ne veux pas te stresser, je suis intéressé d’avoir ton avis).
    Et enfin, tu n’as pas fait d’article sur un sujet qui me parait très pointu : l’assurance côté propriétaire ?
    Au plaisir d’autres articles aussi transparent (dans le bon sens du terme 🙂 )

    • Julien

      Reply Reply 4 février 2014

      Salut,

      content que cela te plaise ! Pour la toiture, je me dis qu’il n’y a pas d’obligations de la changer puisqu’elle est n’est pas novice.

      Si cela m’est imposé un jour, ce sont les locataires qui paieront via leurs loyers. Le rendement sera moins bon cette année là 😉

      Pour les assurances, ce n’est pas mon point de force. Je suis en train de travailler sur mon prochain livre (réussir sa location de parking) et je traiterai sans doute le sujet. Merci pour l’idée !

  • Olivier R

    Reply Reply 3 février 2014

    Bonjour,

    Pourquoi ne pas utilisé une société de gestion? Trop d’impact sur la rentabilité?

    • Julien

      Reply Reply 4 février 2014

      Bonjour Olivier,

      le meilleur moyen d’apprendre est de faire par soi-même dans un premier temps. J’ai besoin d’apprendre à résoudre les problèmes avant de les déléguer.

      Mais je compte bien tester ce mode de gestion dans une prochaine affaire.

  • jerome

    Reply Reply 3 février 2014

    salut julien c’est vrai que l’affaire est rentable.
    je n’avais jamais penser à l’éloignement,si on déménager.
    si un jour tu as trop de biens as tu pensée que tu devrais un jour déléguer pour la gestion et l’entretien de tes garages?
    à bientôt
    Jérôme

    • Julien

      Reply Reply 4 février 2014

      Bonjour Jérome,

      oui, j’y ai pensé, voir ma réponse plus bas.

  • cervera

    Reply Reply 3 février 2014

    Bonjour Julien
    je lis tous tes articles, ils sont très intéressants. Je patiente encore avant d’investir.
    Juste une question, si j’ai l’argent pour investir dans 1 garage, vaut-il mieux l’acheter « cash » ou à crédit ?
    Pour cet article, il faut que tu corriges le sous-titre « Comment de temps prend la location de garage » par « Combien de temps prend la location de garage.
    Salutations

  • Salut Julien,

    Bien sympa la description de ton nouveau métier 😉

    Malgré les difficultés que tu nous expliques, je pense que ça vaut toujours le coup.
    Par exemple pour tes 50 garages de Normandie, si tu as un soucis avec 5 locataires, tu peux perdre 10% de revenus, mais si tu avais investi dans 2 appartements et que l’un des locataires ne payent pas c’est 50% de perdu. Donc même si tu stress et te sens mal d’avoir perdu des loyers, en relativisant tu peux voir que tu t’en sors très bien 😉

    Après c’est clair que ce travail est fait pour les gens qui n’ont pas peur du contact téléphonique et humain. Et comme tout investissement immobilier il faut aussi mettre la main à la patte et y passer un peu de temps.

    Pour moi le bilan est plutôt positif et donne envie de se lancer.

    Quel a été le plus gros problème auquel tu as du faire face ?

    A bientôt,
    Marc.

    • Julien

      Reply Reply 4 février 2014

      Bonjour Marc,

      oui, c’est clair que le bilan est hyper positif en terme d’expérience, d’investissement et de relation.

      Je ne peux pas parler à proprement dit de gros problèmes, tout se passe bien dans l’ensemble, il y a des propriétaires qui ont des soucis bien plus importants que moi !

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