Cette vidéo a été tournée devant mes 4 garages stéphanois. Comment ai-je fait pour vendre un garage et obtenir un bon prix ?

Vendre un garage n’est pas toujours facile. Il faut savoir quel est le profil de l’acheteur potentiel. Vendre un garage à un particulier qui va y stationner sa voiture est différent que de vendre une batterie de garage à un investisseur.

Vendre un garage ou le lot complet ?

J’ai fait le choix de vendre les garages en lot, plutôt que de vendre un garage par un garage. C’était moins de boulot et plus rapide. J’avais juste besoin de trouver deux acheteurs de garage au lieu de quatre !

Le lundi 3 février, j’étais à Saint Etienne pour la vente de mes premiers garages. C’est avec ce lot de 4 garages que tout a commencé ! J’ai profité de ce voyage pour aller les voir une dernière fois. Je suis très satisfait de la rentabilité obtenue avec ces garages.

Je te dévoile :

  • comment j’ai vendu ces garages sans me déplacer,
  • comment j’ai testé plusieurs annonces de vente pour optimiser la plus-value,
  • comment ne pas payer d’impôts sur la plus-value,
  • pourquoi je vends un garage.

Bonne vidéo !

Comment vendre un garage ?

Je tourne cette vidéo devant mes garages, enfin mes anciens garages, puisque, aujourd’hui, je suis venu à Saint-Étienne pour vendre ces garages. Je passe chez le notaire cet après-midi, on est le 3 février 2014, et c’est un lot de garage que j’ai acheté le 12 septembre 2012. Je les aurais gardés un peu moins de 18 mois. Vendre un garage n’est pas très compliqué : voici comment j’ai procédé.

J’ai décidé de vendre ces 4 garages parce que j’ai déménagé il y a 6 mois, en allant m’installer dans l’ouest de la France, à Angers. Gérer ces 4 garages à plus de 500 km de distance, c’était devenu compliqué pour moi. J’ai donc préféré mettre en vente les garages. La vente des garages s’est passée à distance, car je ne me suis pas déplacé pour faire visiter un seul garage. Je me suis débrouillé avec les locataires pour les faire visiter.

vendre les qualités d'un garage

Pour vendre un garage, mieux vaut insister sur les qualités plutôt que les défauts du garage. Un garage peut alors très bien se vendre, et surtout rapidement. Les garages sont en sol bétonné, avec des toits en tuile. Ils sont en parpaing et leurs portes sont en bois. Ce sont des portes battantes qui s’ouvrent sur le côté. Ils sont très très larges et font environ 17 mètres carrés en tout. On peut y faire rentrer des fourgons de 20 mètres cubes, des utilitaires. On peut même faire une mezzanine sur le dessus. Ce sont vraiment des produits de qualité.

Le prix d’achat et rendement de mes garages

À la base, j’avais négocié ces garages à 10 900 euros. Et c’est le prix que j’ai payé pour les avoir. Les loyers, quand je les ai achetés, c’était 30 euros pour les 3 et 45 pour le quatrième. J’ai pu changer un second locataire de 30 à 45, ce qui a augmenté mon rendement en cours de location grâce au changement de locataires. Si j’étais resté à Saint-Étienne, j’aurais donc continué à changer de locataire pour avoir une augmentation de loyer, de 30 à 40 euros par exemple, puisque dans le quartier, les prix sont autour de 45-50 euros. D’un point de vue financier, l’opération a été extrêmement rentable, puisque je les ai très bien vendus.

Comment s’est passée la vente du lot de garage ?

J’ai mis 6 mois pour vendre le lot de garage. J’ai testé en fait 3 annonces sur le Bon coin, en essayant d’abord de les vendre par 4, donc à 21 500 euros les 4. J’ai eu quelques appels, mais ce n’est pas parti. J’ai ensuite essayé de vendre les garages par 2. En fait, en vendant un ou deux garages en dessous de 15 000 euros, on est exonéré de taxe sur la plus-value.

Ensuite, pour la deuxième annonce que j’ai passée, j’ai essayé de vendre les deux garages loués à 30. Je les ai affichés à 9 000 euros, mais pareil, j’ai eu quelques appels, mais ils ne sont pas partis. J’ai enfin mixé, c’est-à-dire que j’ai fait deux lots en mettant ensemble celui loué à 30 et l’autre loué à 45. J’ai affiché chaque lot de garage à 9 500 euros, hors frais de notaire. Pour les frais de notaire, il faut compter 2 000 euros à peu près, pour un lot de garage.

J’aurais aussi pu vendre un garage par un garage. Ma plus-value aurait aussi été exonérée d’impôt. Le bénéfice aurait pu être meilleur mais je n’étais pas sur place. C’est plus difficile de faire les visites et de convaincre les acheteurs à distance.

Vendre un garage n’est pas aussi facile que l’on croit. Je pensais que vendre un garage était une formalité et que mon téléphone aurait explosé par le nombre d’appel. Il y a bien sûr des appels, mais pas autant que je m’y attendais.

Négocier la vente d’un garage

Finalement, le premier lot, je l’ai vendu 9 000 euros. J’ai cédé en fait 500 euros de négo, mais ça faisait partie de mes objectifs. Le deuxième, je l’ai vendu 9 500 euros puisque l’acheteur n’a pas négocié. Au total, je vais encaisser tout à l’heure 18 500 euros, soit 7 450 euros, puisque sur les 7 600 euros de plus-value, j’enlève les 150 euros que j’ai payés pour faire les diagnostics amiante.

Arrondi à 7 500 euros, c’est une très très belle plus-value par rapport aux 11 000 euros que j’ai investis. Le rendement est donc énorme, parce qu’on vous donne 7 500 euros, plus les loyers qui se sont rajoutés. Au final, en net d’impôt, j’ai gagné quasiment entre 8 500 et 9 000 euros sur 1 an et demi avec ce lot garages. Donc on arrive à un rendement de 80 %. C’est extraordinaire, il n’y a aucun placement financier aujourd’hui, bancaire ou boursier, qui peut te rapporter une telle rentabilité.

Voici les chiffres du projet tels que je les cite dans la vidéo :

  • Achat des 4 garages le 13 septembre 2012 : 10 900 € FNI
  • Vente des garages le 3 février 2014 : 9000 € + 9500 €
  • Coût des diagnostics amiante : 150 €
  • Plus-value  nette = (9000 € + 9500 €) – 150 € – 10900 € = 7450 €
  • Aucun impôt à payer sur la plus-value
  • Loyers nets d’impôts encaissés du 13/09/12 au 3/02/14 : environ 1300 €.
  • Gain total = 7450 € + 1300 € = 8750 €
  • Rendement net d’impôt = 8750 € / 10900 € = 80.2 %

Vendre un garage : le côté juridique

Vendre un garage est plus simple que de vendre un appartement ou une maison. Comme propriétaire, tu peux vendre ton garage seul ou en complément d’un logement. Cela a des grosses incidences sur le plan juridique. Le notaire ne fera pas le même travail et tu seras soumis à d’autres règles.

Dans les deux cas, les diagnostics immobiliers sont à la charge du vendeur. Il devra les remettre au notaire pour les annexer au compromis de vente.

Vente de garage seul

Vendre un garage seul, indépendamment d’un logement, est moins réglementé. Premier point, le locataire n’a pas de droit de préemption. Je n’ai pas eu à demander à mes locataires s’ils voulaient acheter le garage qu’ils louaient. C’est un gain de temps dans la vente du garage.

Lors de la signature du compromis, l’acheteur n’a pas le temps au délai de rétraction classique. Il est engagé définitivement pour la vente du garage, sauf à utiliser l’une des clauses suspensives. Par exemple, un refus de prêt est une clause suspensive classique qui annule une vente de garage. Dans les faits, les montants sont faibles et les refus de prêt sont donc plus rares.

Vendre un garage en même temps qu’un logement

Si tu vends un garage en annexe d’un bien à usage d’habitation, alors c’est la loi relative au logement qui s’impose. Celle-ci est plus contraignante, mais protège mieux l’acheteur. Un compromis de vente unique, puis un acte de vente unique seront mis en œuvre par le notaire pour la vente du garage et du logement.

Dans ce cadre, le droit de préemption du locataire doit être purgé. En clair, il faut informé le locataire du prix de vente du garage et du logement. Le locataire dispose de quelques mois pour faire connaître sa décision. S’il ne veut pas se porter acquéreur de l’appartement et du garage, alors le propriétaire peut vendre le garage et le logement à une personne intéressée.

Et toi, est-ce que tu aurais vendu ces garages ? Qu’aurais-tu fait à ma place ?

    19 replies to "Vendre un garage : comment faire 80 % de rendement net d’impôt ?"

    • JFK43

      Bonjour,

      Comment as tu fait pour « démembrer » les 4 garages pour en faire 2 lots ?

      Faut -il faire appel à un géomètre ou le notaire peut le faire ?

      Merci

      • Julien

        Bonjour,

        les garages étaient déjà des entités différentes. Si ce n’est pas le cas, tu peux faire appel à un géomètre.

    • elt

      Attention au régime de marchands de biens. Le fisc veille.

      Ce que ne dit pas Julien le fait d’acheter un lot de 4 garages et le revendre à la découpe en 1 an et demi il rentre parfaitement dans le régime de marchand de bien.

      En cas de contrôle fiscal, il risque de passer à la caisse…

      Quand on investit dans les garages, il ne faut surtout pas oublier l’aspect fiscal ce qui est malheureusement le cas dans ces 2 ventes !

    • gibier de P

      ERRATUM
      « l’agence m’aurait piqué XXXX euros  »
      il fallait lire une agence aurait travaillé pour louer mes garages, j’aurai du rémunérer sa prestation …..

    • adrien

      Bonjour Julien,

      Comment as tu fais pour faire une telle marge entre le prix d’achat et le prix de vente? Les acheteurs ne ce sont pas méfié… ?

      Adrien

      • Julien

        Bonjour Adrien,

        j’ai fait cette marge grâce à un prix d’achat exceptionnellement bas et non un prix de vente trop haut. Mon prix de vente n’est pas mauvais, bien au contraire. Mes acheteurs sont tout à fait contents, s’ils lisent ces lignes, je les engage à te répondre.

        Le rendement proposé était de 8 ou 8,5 % avec un potentiel pour passer à plus de 10 %. Il n’y a pas de charges de copropriété. Ils sont en bon état, très très grands et bien situés. Je pense que j’aurais été à saint etienne, je les aurai vendus encore plus cher !

        • Sylvain

          Bonjour Julien et Adrien,

          Je suis un des acheteurs. Ce n’est pas mon premier investissement dans des parkings ou garages et je témoigne du fait que le prix de ces deux garages n’était pas trop élevé.
          A Saint Etienne il n’est pas rare de trouver des garages seuls à plus de 8000€. Dans ce cas ce n’est clairement pas destiné à des investisseurs.

          Plus important que le prix c’est la rentabilité qu’il faut regarder. J’ai acheté le lot de Julien à 9000€ et effectivement cela me fait une rentabilité à 8.5% brut.
          J’ai un locataire qui paie un loyer très faible. Je peux augmenter le loyer régulièrement ou s’il part relouer à un prix 50% plus élevé. Cela donnerait alors une rentabilité supérieure à 10%.

          Si Julien fait une plus-value parce qu’il a acheté à un prix très faible tant mieux pour lui mais ca ne me regarde pas.
          En ce qui me concerne je suis déjà gagnant dans l’affaire et visiblement lui aussi.
          Tout le monde est content.

    • Sofian

      Encore de bonnes explication fluide merci Julien

    • G

      Salut Julien,
      Voilà déjà quelques semaines que je suis ton blog de manière assidu et pour cause: je me lance à mon tour dans l’achat d’1 box en région parisienne. Je signe dans 2 jours.
      Dans la plupart des échanges que tu as eu jusque là, tu as toujours mis en avant l’intérêt de passer par un prêt bancaire pour l’achat. D’ailleurs cette procédure est souvent reprise sur d’autre blog par plusieurs de tes collègues « conseillers » en investissement locatif.
      A ma grande surprise, tu annonces avoir fait l’inverse (5.50min). Peux tu nous expliquer ce qui a motivé ton choix? Il y a tellement d’avantage à passer par un crédit, ça on a compris!

      Ps: je suis dans le même cas (j’avais peur de passer pour un suicidaire).
      J’espère que d’autres lecteurs, nous expliquerons également leur choix s’il est différent.

      • Julien

        Bonjour,

        je suis surpris que tu trouves que j’ai été partial sur le sujet de l’emprunt. Je ne suis pas un fan de l’emprunt bancaire. C’est un outil qu’il faut utiliser à bon escient : tu ne vas pas enfoncer une vis avec un marteau !

        Tous les achats sont différents et faire des emprunts systématiquement n’est pas un bon conseil (oui, je me démarque sur certains points de mes collègues blogueurs). N’oublie jamais que les conseilleurs ne sont pas payeurs !

        Pour résumer, si tu veux te créer un patrimoine à long terme, tu empruntes le plus possible. Tu ne toucheras pas d’argent pendant la durée de l’emprunt, seulement à la fin.

        Si tu es comme moi, c’est à dire que tu as des ressources mal rémunérées sur un compte bancaire, que tu as des projets à financer (voyages, noces, ou création d’entreprise dans mon cas), tu peux financer avec ton argent. Le problème, c’est que tu es limité en terme de ressources, tu ne pourras pas acheter indéfiniment, donc cela freine ton enrichissement à long terme.

        Voici un article qui détaille bien ma façon de penser :

        Tiens moi au courant de ton achat et si tu veux qu’on en discute par email plus longuement !

    • damien

      Concernant les plus values inferieures à 15000e je connaissais, mais quand est il quand tu vends à la découpe.
      Ex : achat de 4 garages à 40000e, tu revends a l unité avec plus value.

      Comment découper et avoir une plus value net d impot!?

      • Julien

        Ah ah !

        Si les garages sont déjà en lots, tu peux les revendre un par un et tu ne seras pas taxé. Sinon, il faut faire venir un géomètre pour la découpe.

    • jerome

      salut julien,
      bravo pour ta vidéo.
      félicitation pour ta revente de parkings.
      je pense que tu as eu raison de les revendre.
      c’est vrai que le trajet et la gestion à distant c’était lourd pour toi.
      l’argent de le revente te permettra de réinvestir dans d’autres parkings.
      à bientôt
      Jérôme

    • Fabrice

      Salut Julien,

      Voilà un investissement qui se termine vraiment bien pour toi.

      Pas trop ému de te séparer de ton 1er investissement ?

      • Julien

        Salut Fabrice,

        Non, cela fait parti de la vie d’investisseur il me semble.

        L’émotion venait plus du fait de retourner à Saint Etienne, revoir mes copains, mes anciens collègues…

    • InvestMan

      Salut Julien,

      Démarche intéressante puisque tu n’es plus à côté. En revanche, j’ai une petite question. Tu dis que si tu les avais confié à une agence, elle t’aurait pris 7/8%.

      Sur la base d’un loyer moyen à 40€, ça fait environ 3€ par garage et par mois. Ça existe les agences qui travaillent pour de telles sommes ? Et elles font quoi à ce prix ?

      • Julien

        Oui, c’est le taux à peu près standard. Pour ce prix, elle relance les locataires, encaisse et te reverse les loyers.

        Tu paies un forfait pour chaque mise en location en plus !

    • Salut Julien,

      Très sympa ta vidéo.

      A ta place j’aurais fait pareil, avoir des garages à 500 km de chez toi c’est pas tip top et les agences sont gourmandes en frais et pas toujours super efficaces.

      Tu arrives à t’exonérer sur les plus value et en plus ça reste une bonne affaire pour tes acheteurs, c’est donc gagnant gagnant !

      Tu parles d’achats en 2014, tu as déjà des idées ?

      Marc.

      • Julien

        BOnjour Marc,

        oui, c’est la base du commerce : le couple gagnant gagnant ! Si on veut tenir sur la durée, tout le monde doit être satisfait.

        Oui, j’ai deux projets très chauds sur lesquels je travaille depuis janvier. Je regrette d’avoir faire une pause dans mes recherches de juin à décembre 2013…

        J’en dirai plus dès que ce sera concret !

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