Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, tu as le choix. Tu peux investir dans le neuf, dans l’ancien ou dans les SCPI dites « pierre papier » par exemple.
Tu peux aussi choisir d’acheter un appartement, une maison, un immeuble ou des garages.
Beaucoup d’investisseurs optent pour les programmes de défiscalisation dans l’immobilier. Parfois, la défiscalisation est perçue comme la cerise sur le gâteau, mais la réduction fiscale peut aussi être la motivation principale pour investir.
Voici le sommaire de l’article :
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
Que veut dire défiscaliser ?
Le terme défiscalisation désigne toutes les lois dont l’objectif est d’offrir une réduction d’impôt au contribuable. Les lois de défiscalisation encouragent les investisseurs à s’orienter dans des domaines plus ou moins risqués comme l’immobilier, le cinéma, l’art, les forêts…
La définition de la défiscalisation immobilière signifie donc l’ensemble des lois et programmes qui permettent une réduction d’impôt au propriétaire/investisseur immobilier.
Pourquoi défiscaliser ?
Pour le contribuable, payer des impôts n’est jamais agréable. Il préfère gagner de l’argent.
Les bénéfices d’un nouvel investissement immobilier s’ajoutent aux revenus existants de l’investisseur. Comme l’impôt sur le revenu est progressif, plus on est rémunéré et plus la facture fiscale s’alourdit. Voici le barème progressif de l’impôt sur le revenu en 2022 :
| Tranches | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 10 225 € | 0 % |
| De 10 226 € à 26 070 € | 11 % |
| De 26 071 € à 74 545 € | 30 % |
| De 74 546 € à 160 336 € | 41 % |
| Plus de 160 336 € | 45 % |
Il ne faut pas non plus oublier que les revenus fonciers sont taxés par les prélèvements sociaux, aussi appelés CSG-CRDS. Le taux est fixé à 17,2 %.
Par exemple, un investisseur immobilier dans la tranche à 30 % paie 4720 € d’impôt pour 10000 € de bénéfices (10000 x (30 % + 17,2 %) = 4720 €).
Cependant, certains types d’investissement sont jugés très risqués (comme le cinéma) ou peu rentables (l’immobilier neuf).
Pour attirer des capitaux vers ces investissements, l’État propose des réductions d’impôt. La défiscalisation est donc une incitation à placer son argent dans un investissement auquel on n’aurait pas pensé et qu’on aurait jugé trop risqué.
La défiscalisation permet de flécher l’épargne et les investissements des français. La défiscalisation des travaux incite les bailleurs immobiliers à rénover le parc au profit des locataires par exemple.
Comment marche la défiscalisation immobilière ?
Pour défiscaliser, on utilise les moyens légaux offerts pour réduire ses impôts immobiliers. Le mécanisme est toujours le même : pour éviter une taxation des loyers immobiliers, il faut une dépense pour réduire le bénéfice imposable.
Pas de bénéfice, pas d’impôt !
La dépense peut être une charge réelle, c’est-à-dire une sortie d’argent sonnant et trébuchant pour payer des travaux de rénovation par exemple.
La dépense peut aussi être une charge fictive qu’on appelle souvent amortissement. Dans le dispositif Pinel et sous conditions, l’investisseur peut déduire en charge fictive au maximum égale à 21 % de 300000 €, soit 63000 €.
Exemple : si le propriétaire enregistre un bénéfice de 63000 € sur 12 ans, il peut déduire 63000 € d’amortissement. Le résultat imposable est nul, il ne paie pas d’impôt.
Quand faut-il défiscaliser ?
Tout le temps et dès que possible !
La situation rêvée de tout investisseur immobilier est de ne JAMAIS payer un centime d’impôt ! L’impôt est souvent la dépense la plus lourde en matière d’immobilier.
En conséquence, il t’appartient de calculer AVANT tout achat immobilier le rendement, l’imposition et les charges qui en découlent.
Pour cela, j’ai créé trois simulateurs de rendement et de fiscalité dont un gratuit :
La fiscalité immobilière et la défiscalisation doivent être anticipées. Mieux vaut mettre en place une stratégie pour réduire son imposition.
J’ai pensé et conçu ma stratégie de défiscalisation dès mon second achat immobilier en 2013. Elle a peu évolué depuis.
J’utilise principalement la défiscalisation via les SCI et la rénovation via des travaux déductibles. Et encore, il n’y a pas beaucoup de travaux à réaliser dans les parkings et les garages.
Comment défiscaliser dans l’immobilier ?
La règle d’or est de maîtriser la fiscalité en général et de très bien comprendre le mécanisme de défiscalisation immobilière que tu souhaites utiliser.
Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?
Certains investisseurs qui rénovent des immeubles anciens ont des contrôles fiscaux suite aux travaux. Ils défiscalisent des travaux qui ne bénéficient d’aucun avantage fiscal. Ils se retrouvent à payer des impôts et une majoration là où ils pensaient économiser.
Les deux principaux régimes à connaître dans la défiscalisation de l’immobilier ancien sont ceux :
- des revenus fonciers,
- des locations meublées (LMP et LMNP).
Le régime des revenus fonciers s’applique dans les locations d’appartements et maisons nues (sans meubles). Les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les taxes sont les principales déductions possibles.
Dans les locations meublées, on peut ajouter la défiscalisation des murs et des meubles en supplément des charges citées plus haut.
Les régimes revenu foncier et LMNP sont relativement stables dans le temps. Cela permet de calibrer ses projets sur du long terme.
Zoom sur la défiscalisation des travaux dans l’ancien
Le propre de l’immobilier ancien est qu’il est… ancien ! Et qui dit ancienneté qui aussi travaux de rénovation. Beaucoup d’investisseurs se sont spécialisés dans l’achat de logements anciens à retaper.
Pour un investissement, est-il plus rentable d’acheter un logement sans travaux à 200000 € ou un logement vendu 100000 € avec 100000 € de travaux ?
Un logement propre à 200000 € est taxé à hauteur de 7,5 % au titre des frais de notaire, soit 15000 €. Il n’y a aucune défiscalisation en l’absence de travaux déductibles.
- Coût de revient de l’opération : 215000 €
- Rendement de 15000 € / 215000 € = 7 %
Les frais de notaire pour le logement à 100000 € sont de 7500 €, soit 7500 € d’économie.
Si notre investisseur paie 30 % d’impôt sur le revenu, il économise 30 % + 17,2 % sur le montant des travaux, soit 47200 €.
En considérant ces deux défiscalisations, le coût de revient est de 107500 € + 52800 € = 160300 €.
| Logement propre | logement avec travaux | |
| Frais de notaire | 15000 € | 7500 € |
| Défiscalisation sur les travaux | 0 € | 52800 € |
| Prix de revient | 215000 € | 160300 € |
| Rendement | 7 % | 9,3 % |
Les contreparties des deux points de rendement et de la défiscalisation sont le temps passé, le stress et le risque. D’un autre côté, tu choisis les matériaux et la qualité de ta rénovation.
La défiscalisation dans l’immobilier ancien concerne les travaux d’isolation, d’entretien, de rénovation et de réparation. La création de nouvelles surfaces n’est pas un motif de défiscalisation dans l’ancien tout comme la destruction ou la construction.
Les lois de défiscalisation dans l’immobilier ancien
Les ministres du logement changent tous les 3 à 4 ans. Chacun y va de sa petite loi et de son mécanisme de défiscalisation.
Pour une défiscalisation dans l’ancien, on peut se pencher sur les dispositifs De Normandie et Borloo qui sont encore actifs. Pour les amoureux des monuments historiques, le dispositif Malraux offre des réductions fiscales sur les travaux.
A condition de respecter les conditions d’accès, les avantages fiscaux peuvent doper le rendement et réduire le risque d’un investissement locatif dans l’ancien.
Attention, car le non-respect de la loi de défiscalisation entraîne la perte du gain fiscal. Certains dispositifs s’appliquent uniquement aux appartements mais pas aux maisons par exemple.
Il faut aussi louer son logement pendant plusieurs années pour bénéficier de la carotte fiscale. Parfois, l’emplacement du logement est mauvais et il est difficile de trouver un locataire, donc de remplir la condition.
Défiscalisation des intérêts d’emprunt dans l’immobilier locatif
Tous les régimes fiscaux dans l’immobilier locatif prévoient que les frais liés au financement sont déductibles des revenus.
Si le coût de ton crédit est de 3000 € la première année, alors tu peux les passer en charge. Admettons que ton bénéfice soit de 4000 €, tu ne seras taxé que sur la différence : 4000 € – 3000 € = 1000 €.
L’économie d’impôt sur la défiscalisation des intérêts d’emprunt se calcule ainsi :
- Défiscalisation = intérêts du crédit immobilier x (tranche marginale d’imposition + CSG CRDS)
- Défiscalisation = 3000 € x (30 % + 17,2 %) = 1416 €
- Coût réel du crédit = 3000 € – 1416 € = 1584 €
Le recours au crédit est donc loin d’être gratuit. La défiscalisation des intérêts pour un prêt immobilier locatif est une incitation supplémentaire pour utiliser l’effet de levier.
Je te précise qu’on ne peut pas défiscaliser les intérêts d’un emprunt pour une résidence principale.
Les lois défiscalisation dans l’immobilier neuf
Un investissement locatif dans le neuf peut profiter d’une défiscalisation. C’est même souvent à ce type de défisc qu’on pense en premier.
L’achat d’un appartement neuf dans certains programmes et sous conditions donne droit à une défiscalisation.
Selon la loi en vigueur, les conditions sont plus ou moins strictes. La défiscalisation prend souvent la forme d’un amortissement partiel de l’achat.
Le dispositif Pinel reste en vigueur jusqu’en 2024. Il est restreint à des zones géographiques précises. Le pourcentage amortissable s’allonge en fonction de la durée de location.
| Durée de location | % du bien amortissable |
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
ATTENTION : un investissement dans le neuf défiscalisé reste avant tout un investissement immobilier.
A ce titre, tu dois sélectionner l’emplacement, étudier la qualité du bâtiment, la demande locative et le niveau des loyers. Par la suite, tu assumes toutes les contraintes de gestion, d’entretien et de rénovation du bien.
Investir ne doit jamais être motivé par la seule défiscalisation. Pour les allergiques à l’immobilier, il existe des SCPI qui se chargent de tout et qui respectent les critères de défiscalisation. Elles te permettent alors de bénéficier de l’exonération fiscale.
Le Censi-bouvard permet de profiter de la défiscalisation LMNP dans des logements neufs. La défiscalisation prend la forme d’une réduction d’impôt et de la récupération de la TVA.
Pour bénéficier du Censi-bouvard, il faut investir dans un logement neuf au sein d’une résidence avec services pour personnes âgées ou étudiants.
En plus des critères vus plus hauts pour le choix de ton investissement, tu devras te pencher sur la qualité du gestionnaire de l’établissement où se situera ton appartement ainsi que les conditions de revente.
En effet, les intérêts du gestionnaire ne sont pas toujours alignés avec ceux des propriétaires. Le loyer versé au propriétaire d’un logement est une charge pour le gestionnaire.
La défiscalisation de la résidence principale
La résidence principale est une niche fiscale à part entière. La plus-value à la revente n’est pas taxée. Pour le calcul de l’héritage, la valeur de la maison est réduite de 20 %. Pour le calcul de l’IFI, c’est un abattement de 30 %.
En ce moment, il existe des programmes de défiscalisation pour la rénovation énergétique : l’ÉCO-PTZ et le crédit d’impôt à la transition énergétique (CITE).
L’entretien de la maison et du jardin réalisé par des professionnels permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de 50 % sur les factures.
Investissement en SCI et défiscalisation
La SCI est un outil pour acheter puis gérer de l’immobilier à plusieurs. Les parents s’en servent aussi comme un outil de transmission aux enfants.
Grâce à une rédaction fine des statuts, il est possible de transmettre les parts de la SCI plus tôt que prévu. Cela peut permettre d’utiliser plusieurs fois l’abattement de 100000 € par parent et par enfant. C’est une belle défiscalisation apportée par la SCI sur l’imposition de l’héritage.
La SCI est prisée par les investisseurs pour une option fiscale bien particulière : l’impôt sur les sociétés. L’impôt sur les sociétés (IS) est vu par certains comme une défiscalisation.
Alors oui, une SCI à l’impôt sur les sociétés réduit les impôts à court et moyen terme. La défiscalisation des frais de notaire, des frais d’agence ou encore l’amortissement des murs viennent diminuer le résultat imposable. Moins de résultat = moins d’impôt.
Pendant toute la période où le bien est détenu par la SCI à l’IS, l’imposition est réduite par rapport à celle des revenus fonciers. Les gains fiscaux peuvent parfois être annulés par l’impôt lors de la revente. La taxation est plus lourde qu’ailleurs.
Voici le détail des 5 avantages fiscaux dont tu peux bénéficier grâce à une SCI.
Les défiscalisations autres que l’immobilier
Sur ton moteur de recherche préféré, tu trouveras tout un tas de dispositifs de défiscalisation autres que l’immobilier.
On peut penser aux placements financiers défiscalisés comme :
- l’assurance vie,
- le PER individuel, le Perp et le Madelin
- le PEA
- Le livret A et le LDD
- les FIP et FCPI pour une défiscalisation dans les PME
Je pense aussi à tous les dispositifs concernant les dépenses des particuliers dans les services à domicile (ménage, jardinage…) ou encore la garde d’enfant.
La loi prévoit beaucoup de niches fiscales dont tu peux profiter pour bénéficier de services à prix réduit.
Quelle défiscalisation choisir ?
La première règle en matière de défiscalisation immobilière est choisir un type d’immobilier qui te correspond. Si tu n’aimes pas les travaux, achète des appartements neufs plutôt que des appartements anciens.
Si tu aimes l’histoire, alors investis dans des programmes de type Malraux pour rénover des monuments historiques.
Pourquoi investir dans une résidence de tourisme à la mer si tu préfères la montagne ?
En fonction de tes prévisions sur l’avenir, tu opteras plutôt pour un investissement dans une résidence senior, un EHPAD ou un programme de logement étudiant.
Il existe aussi des défiscalisations dans la pierre papier (SCPI) pour les allergiques à la gestion et aux travaux. Pourquoi ne pas se pencher sur une défiscalisation agricole ou forestière ?
Pour les amoureux des voyages, il existe des programmes de défiscalisation immobilière dans les DOM-TOM, l’outre mer, la Réunion, la Corse, la Nouvelle Calédonie ou Saint Martin. On pense au Girardin.
Pour conclure, je te conseille de réaliser tes premières recherches tout seul. En fonction des résultats, tu sauras si la défiscalisation peut être intéressante.
Par la suite, mieux vaut aller chercher un professionnel pour t’aider. Vu les enjeux financiers, ses honoraires sont souvent amortis très rapidement.
Les avocats fiscalistes sont spécialisés dans les méandres du droit fiscal. Ils t’apporteront une optimisation fiscale légale et maximale.
Concernant la défiscalisation via les SCI, je ne peux que te conseiller la formation que j’ai créée qui s’appelle Réussir sa SCI. Elle est présentée ici et le replay de la dernière conférence est là.
