J’ai le plaisir de t’annoncer que je suis devenu propriétaire d’un nouveau placement immobilier locatif. J’en avais parlé brièvement courant décembre après la signature du compromis de vente. Le transfert de propriété a eu lieu mardi 14 avril entre 15h et 16h30. Pour moi, c’est toujours un plaisir de finaliser la transaction d’un placement immobilier.

Pourquoi acheter un placement immobilier locatif ?

Placer mon argent dans l’immobilier locatif est un choix stratégique. Je ne l’ai donc pas fait par hasard, mais après une longue réflexion. Penser à ces placements immobiliers longuement permet une bonne préparation. Cela évite de se retrouver à payer (cher) les erreurs d’un mauvais placement immobilier ou non.

Emprunter pour acheter de l’immobilier locatif est relativement aisé. Placer l’argent des banques en bourse est quasiment impossible. Le recours à l’emprunt dans les placements immobiliers locatif permet de bénéficier du fameux effet de levier. Il permet un accroissement rapide du patrimoine immobilier à moindre frais et permet de vivre de son immobilier locatif.

placer son argent dans l'immobilier est rentable

D’après mon expérience, certains placements immobiliers offrent d’excellents rendements locatifs. Je pense aux parkings et garages, mais c’est aussi le cas des locaux commerciaux. Ces hauts rendements sont mon second argument en faveur de l’immobilier locatif face aux placements financiers. Compare le rendement d’une assurance vie avec une batterie de garage et tu verras la différence. Voilà le détail de cette bonne affaire dans 23 garages immobilier.

Les ennuis des placements immobiliers locatifs sont plus nombreux que ceux des placements financiers. Il faut s’occuper des locataires, faire les travaux, l’entretien, etc etc… Pour diminuer cet inconvénient des placements dans l’immo locatif, j’ai choisi d’investir dans les parkings. C’est beaucoup moins de travail et d’ennui d’un placement dans un appartement ou une maison. La gestion est donc plus passive. Je le conseille pour tous les premiers investissements dans l’immobilier.

Aussi, je dois avouer que je comprends mal le monde des placements financiers. Ma compréhension de la chose est assez limitée. Placer mon argent sur un support que je connais pas me dérange. Je ne confie pas mon argent n’importe comment à n’importe qui.

Placer mon argent dans l’immobilier locatif est facile à comprendre. Un espace bâti (garage, appartement…) fait abriter une ou plusieurs personnes et des biens mobiliers. En échange de ce service, le propriétaire est rémunéré chaque mois sous la forme de loyers.

je préfère les placements immobiliers dans les parkings

Dans le cas des investissements immobiliers dans les parkings, le risque est réduit par le grand nombre de locataires. Pour le loyer d’un appartement, il n’y a qu’un seul locataire qui paie. A loyer égal, une batterie de parking est louée à cinq voir dix locataires. C’est autant de chance de pouvoir encaisser les loyers pour rembourser l’emprunt bancaire.

Voilà les six meilleures raisons qui me forcent à placer mes économies et mon énergie dans les placements immobiliers locatifs. Je ne suis pas le seul à croire dans ce type de placement immobilier. Voici une étude de marché sur le monde de l’immobilier.

Pour la petite histoire, la batterie de garages que j’achète a été construite en 1967 par le grand père du vendeur. Ce dernier était un fervent partisan de l’investissement dans les batteries de garages. Il en a fait construire plusieurs centaines !

Quel est l’état locatif de ce placement immobilier ?

Une fois la vente signée, je retourne aux garages pour rencontrer une première locataire. Les garages étaient gérés par l’office notarial qui s’est occupé de la vente. Je ne souhaite pas leur déléguer la gestion. Je gère déjà cinquante garages, et j’ai mes méthodes pour gérer mes placements immobiliers locatifs.

On ne peut pas dire que l’office notarial a fait un mauvais travail. Pour la plupart, les locataires sont à jour de leurs loyers. Le côté gestion est bien assumé, mais pas le côté commercial. Les loyers n’ont pas été réévalués depuis plusieurs années. Plus d’un tiers des 23 garages n’est pas loué, alors que la demande est forte. Je compte louer tous les garages avant le mois d’octobre. Avoir un taux de remplissage proche de 100 % garantit un bon retour sur investissement dans un placement immobilier locatif.

J’ai reçu l’état locatif final ainsi que les noms et adresses des locataires très tard. J’avais demandé ce document fin mars afin de contacter tous les locataires. Je n’ai eu ce document que le vendredi avant la vente (mardi). Cela ne me laissait pas le temps d’envoyer un courrier de présentation aux locataires.

J’ai appelé l’ensemble des locataires le samedi en fin d’après-midi. A ma grande surprise, seul un locataire savait que le bien avait été vendu. Il a donc fallu expliquer à chacun des locataires que j’avais acheté leur garage. L’accueil a été plutôt bon.

Il me manquait plusieurs numéros de téléphone. J’ai trouvé certains locataires dans l’annuaire. A ce jour, seuls trois locataires n’ont pu être joints. Je leur ai laissé un courrier dans leur boite aux lettres. J’ai de la chance, car leurs adresses étaient exactes. Il est probable que ces locataires aient profité des vacances scolaires pour partir de leur domicile.

Reprendre la gestion d’un placement immobilier locatif

Comme je reprends la gestion de ce placement immobilier en direct, je souhaite rencontrer tous les locataires. J’ai rencontré sept locataires le mercredi matin et quatre autres le jeudi après-midi. Ces rencontres se sont très bien passées. La moyenne d’âge des locataires dépasse les 60 ans. Le bail le plus ancien date de 30 ans.

Les loyers pratiqués pour les garages varient entre 25 € et 28,45 € par mois. Je viens de regarder les petites annonces dans la ville où se situent mes nouveaux garages. Le garage le moins cher sur la ville est à 45 € ! Il y a un sérieux décalage entre les prix actuels et les prix du marché.

Je suis conscient de ce fait depuis le début. C’est même un atout pour moi, car je sais que le rendement de mon placement immobilier peut être amélioré. Les prochains locataires paieront 40 € par mois au minimum.

Pas question pour autant d’augmenter les loyers des anciens locataires de 25 € à 40 € ! Augmenter les loyers lors de la première rencontre avec les locataires est une tâche qui n’est pas évidente. Plusieurs locataires m’avaient d’ailleurs posé cette question au téléphone : « est-ce que les loyers vont changer ? ». Ma réponse était non !

augmenter le rendement locatif d'un placement immobilier

Mais ce n’était pas tout à fait vrai. Comme il y a beaucoup de garages dans cette ville de 30000 habitants, je dois prendre en compte la concurrence. Pour me différencier, et louer plus facilement (et plus cher), je fais bétonner le sol des garages.

Comme je sais qu’il n’est pas pratique de bétonner des garages lorsqu’il y a des locataires, je veux commencer lorsque les garages sont à moitié vides. Mon objectif est de bétonner l’ensemble des 23 garages avant la fin de l’été. Ainsi, j’aurais un placement immobilier en « parfait » état locatif et je pourrais commencer à travailler correctement.

Je ne veux pas remplir le lot pour ensuite négocier avec chaque locataire le bétonnage de son garage. C’est d’autant plus important que jongler avec 50 garages est plus facile qu’avec seulement 23. Il est plus simple d’avoir six garages vides en même temps lorsque le lot est plus important.

Comment bien démarrer la gestion d’un placement immobilier ?

L’enjeu des rencontres avec les locataires est très important. Ils sont là depuis plus de dix ans et voient un petit jeune arriver. Avec la mauvaise attitude, j’aurais pu faire fuir les locataires, créer des impayés, des dégradations et un mauvais bouche à oreille. Cela nuirait gravement à l’avenir de mon placement immobilier.

Avant toute chose, j’ai créé une relation personnelle avec chacun d’entre eux. Je me suis renseigné sur leur garage, sur les problèmes qu’ils rencontrent avec leur porte ou leur serrure. J’ai pris soin de noter les petits travaux à effectuer. J’ai aussi nettoyé l’allée. Les mauvaises herbes et les déchets sont partis. Cela fait parti de l’entretien d’un placement immobilier locatif : satisfaire ses locataires pour prospérer dans l’immobilier locatif. Ensuite, je leur ai parlé des travaux de bétonnage.

Lors de mes rendez-vous avec les locataires, j’ai négocié avec chacun d’entre eux des augmentations comprises entre deux et trois euros par mois. Cette contrepartie me permet de payer en partie les travaux. Le juste prix aurait été cinq euros, mais c’était sans doute un peu trop demander.

Avec un peu de tact et de psychologie, j’ai réussi à convaincre tous les locataires de louer un garage bétonné pour deux euros de plus par mois (en moyenne). Tu me diras que ce n’est pas grand chose.

Certes, mais j’ai accompli deux choses pour mon placement immobilier locatif : j’ai revalorisé tous les loyers seulement deux jours après la vente et j’ai mis en mouvement un bouche à oreille positif dans le quartier. Cela n’a pas de prix !

FAUX : car les nouveaux locataires paieront quarante euros par mois. Au final, ce sont eux qui vont payer la facture. Les locataires fidèles paieront entre 28 € et 30 € par mois. Ils paient à l’heure, n’ont pas de dettes, et ne nécessitent pas de temps de gestion. Je souhaite absolument les garder pour assurer un flot constant de loyer. C’est un risque en moins dans mon placement immobilier.

Les six premiers garages ont été bétonnés trois jours après la vente.

Les joies de la copropriété dans un placement locatif

La barre de 23 garages ne fait pas partie d’une copropriété. Je suis donc seul maître à bord. Mais l’allée devant les garages ne m’appartient qu’à moitié. La seconde moitié de l’allée appartient à une société de gestion publique qui détient des immeubles et des garages.

la batterie de garage est presque en copropriété

Lors des rencontres avec les locataires, un problème important m’a été signalé. Au milieu de cette allée, il y a des grilles d’évacuation d’eau et les conduits souterrains qui mènent aux égouts. Or, l’évacuation de l’eau ne se fait pas correctement… Les locataires ont les pieds dans l’eau pour se rendre dans leur garage. Cela arrive principalement lors de fortes pluies.

Le jour de la visite des garages en décembre, il avait plu et je n’avais pas remarqué de problèmes particuliers. Les gouttières sont en bon état. Ce problème concerne un tiers des garages. Dans l’immédiat, ces garages seront loués à des locataires qui stockent des affaires et donc qui ne se rendent pas aux garages tous les jours.

Il n’empêche que l’allée comporte des nids de poule et qu’elle mérite d’être refaite à neuf. Je prévois donc de contacter l’organisme de gestion et de négocier avec eux les travaux nécessaires. Il ne servirait à rien que je refasse juste ma moitié de l’allée…

Mis à part ce soucis d’évacuation d’eau, ce placement immobilier locatif est en bon état. La structure est bonne, les portes sont équilibrées (sauf une ou deux), il n’y a pas d’infiltrations d’eau par le toit ou le sol.

Après t’avoir raconté comment j’ai acheté et pris en main cet investissement immobilier locatif, je te propose d’évoquer l’aspect financier de ce placement.

Le rendement locatif de mon dernier placement dans l’immobilier

Voici l’état actuel du rendement de cet investissement. J’ai négocié ce placement immobilier locatif en décembre. Il était affiché à 50000 €, dont 5000 € de frais d’agence. Cependant,j’ai pu obtenir 6000 € de remise assez facilement. J’ai négocié 5000 € auprès des vendeurs et 1000 € sur les frais d’agence. Au total, cet investissement immobilier me revient à 48200 € frais de notaire inclus.

Avec les augmentations de loyers de deux euros, on arrive à 14 garages loués à 28 € de moyenne, soit 4704 € par an de revenu. C’est donc légèrement inférieur à 10 % de rendement brut.

Informations
Informations sur le placement immobilier
           
           
Coût initial 40 000 € Nombre d’emplacements à louer 14
Frais d’agence 4 000 €
Frais de notaire 4 183 € Loyer mensuel unitaire moyen 28 €
Proportion des frais de notaire 8,7% % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
Investissement total 48 183 € Loyers annuels 4 704 €
             
Rentabilité Brute 9,8%  
Frais à prévoir
 
Taxe foncière 1 863 € Charges de copropriété 0 €
Frais de gestion 0 €
Assurance 100 €
Autres frais fixes (entretien, réparation…) 0 €
Total Charges annuelles 1 963 €
Rentabilité Nette de charges 5,7%

Le rendement net de charges, soit la taxe foncière et l’assurance, est de 5,7 %. Ces chiffres sont loin d’être extraordinaires, si ce n’est que le taux de remplissage actuel est très bas ! Mais, seuls 14 garages sur les 23 sont loués.

Projection financière probable de mon investissement dans les garages

Voyons maintenant quels sont les calculs que j’ai effectués. Je compte louer les neuf garages restants à 40 € par mois. Cela permet d’ajouter 3888 € de loyers supplémentaires. La moyenne du prix de location passe de 28 € à 33 €, soit près de 20 % d’augmentation. Le rendement théorique de ce placement dans l’immobilier locatif passe alors la barre des 18 %.

Informations
Informations sur le placement immobilier
           
           
Coût initial 40 000 € Nombre d’emplacements à louer 23
Frais d’agence 4 000 €
Frais de notaire 4 183 € Loyer mensuel unitaire moyen 33 €
Proportion des frais de notaire 8,7% % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
Investissement total 48 183 € Loyers annuels 9 024 €
             
Rentabilité Brute 18,7%  
Frais à prévoir
 
Taxe foncière 1 863 € Charges de copropriété 0 €
Frais de gestion 0 €
Assurance 100 €
Autres frais fixes (entretien, réparation…) 0 €
Total Charges annuelles 1 963 €
Rentabilité Nette de charges 14,7%
             
Financement choisi avec ComparCrédit
             
Montant emprunté 49 100 €   Frais de dossier 300,00 €
Taux d’intérêt 1,95%   Frais de garantie 800,00 €
Durée du prêt 12   Assurances mensuelles 6,01 €
 
Remboursement mensuel -388,71 € Taux Effectif Global Annuel en % 2,61%

Tout cela reste à prendre avec des pincettes, car ce sont des projections théoriques et ces chiffres ne seront jamais exacts. Je vais tout faire pour m’approcher de cette réalité et les premières impressions que j’ai rassemblées les semaines passées me disent que c’est un objectif réaliste.

Il ne faut pas prendre en compte le rendement net de charges et d’impôts. 10,8 % de rendement net est un super résultat issu d’une imposition au régime réel. Or, j’ai choisi d’être imposé à l’impôt sur les sociétés pour ce placement locatif !

Impacts sur le calcul du résultat

Cela a plusieurs impacts sur le calcul du résultat et surtout, il faut que je paie un comptable. Les coûts de structure (comptable et autres) générés par la SCI seront de 1500 € par an. Ce qui correspond à mon bénéfice théorique pendant la durée de l’emprunt.

Au régime réel, j’aurais encaissé un surplus de trésorerie, mais en SCI, je ne gagnerai rien. Les coûts de structure sont élevés par rapport aux 8000 € de loyers que génèrent ces garages. Mon intérêt et mon objectif est d’investir dans d’autres placements immobiliers locatifs pour repartir ces frais de structure sur plusieurs biens immobiliers locatifs et des loyers plus importants.

Je vais maintenant te raconter ce qui s’est passé le jour de la vente de ce bien immobilier. Tu verras que j’ai commis plusieurs erreurs. J’ai négligé le temps nécessaire à la création de ma société civile immobilière.

Je suis arrivé une heure en avance. Après être passé devant les garages pour vérifier que tout était en état, j’ai bu un café en terrasse pour patienter. Arrivé chez le notaire, je suis accueilli par le couple de vendeurs.

Je profite de l’attente pour discuter avec eux. Il s’est passé quatre mois et demi entre la signature du compromis de vente et le passage chez le notaire. Je suis en grande partie responsable de ce délai. En effet, j’ai fait une erreur qui a repoussé la vente de ce placement immobilier que je compte mettre en location.

Placement immobilier : ne pas mettre la charrue avant les bœufs

Lors de l’achat des cinquante garages (mon second placement immobilier locatif), j’ai eu beaucoup de mal à obtenir un prêt. Pour éviter de me retrouver dans la même situation qu’il y a deux ans, j’ai passé le mois de décembre à rencontrer quelques banques.

La négociation s’est bien très bien passée. J’ai obtenu un bon taux. En fait, le prêt que j’ai contracté me coûte quasiment deux fois moins cher que le prêt pour les cinquante garages. J’ai emprunté 4000 € de plus sur 3 ans de moins. Entre toi et moi, c’est le moment d’emprunter pour placer ton argent dans l’immobilier locatif !

Une fois mon prêt obtenu, je suis parti en quête d’un cabinet comptable pour tenir les comptes de la SCI (janvier). La société civile immobilière que je souhaitais créer devait être imposée à l’impôt sur les sociétés. Cela implique de produire un compte de résultat et un bilan, comme une société commerciale classique. Je ne suis pas en mesure de le faire moi-même.

Créer une SCI pour un placement immobilier locatif prend du temps

Un lecteur m’avait donné un lot de documents et de conseils qu’il avait acheté. Je comptais m’en servir de statuts et m’occuper de la création de la SCI tout seul. Un placement dans l’immobilier locatif coûte cher et je ne veux pas alourdir la facture inutilement. Muni de mon dossier complet, j’ai pris rendez-vous avec deux cabinets.

La relation commerciale avec le premier cabinet partait bien, mais il ne connaissait pas grand chose aux SCI. Il s’embrouillait dans ses paroles, ne répondait pas franchement aux questions et je l’ai même repris dans ses propos.

Creer sa sci avec un professionnel est essentiel

Lorsque je cherche de l’aide auprès de quelqu’un, c’est parce que cette personne en sait plus que moi, qu’elle sera capable de me guider, de me conseiller et de réaliser un travail de qualité. A la sortie de cet entretien, je savais que je ne travaillerai pas avec ce cabinet. Je pensais recevoir leur devis et m’appuyer dessus pour négocier avec le second cabinet. J’attends toujours le devis…

Le second expert comptable m’a été conseillé par un ami qui s’occupe de placer l’argent de ses clients dans des biens immobiliers locatifs. Je savais qu’il connaissait bien les SCI. Il a pu répondre à toutes mes questions, y compris mes questions test. Il m’a demandé mon dossier de présentation de mon investissement locatif aux banques pour comprendre ma situation financière et offrir un meilleur conseil. Il a aussi pris le temps de lire les statuts que j’avais utilisé.

Certaines clauses étaient inadaptées. De plus, les statuts me m’auraient pas permis de bénéficier de l’imposition sur les sociétés. J’ai aussi reçu des conseils sur des questions auxquelles je n’avais pas pensé, mais qui s’avèrent importantes. Tous ces conseils m’ont été facturés lors de la création de la SCI, mais je ne regrette pas d’être accompagné par cet expert comptable.

Le premier trimestre de l’année est la période la plus chargée pour les comptables. Beaucoup de sociétés arrêtent leur comptes le 31 décembre. La création et le dépôt des statuts n’ont pas été réalisés dans les délais prévus. J’ai aussi pris le temps de négocier les honoraires du comptable, il a fallu adapter les statuts, les déposer au greffe, envoyé le K bis à la banque, émettre le prêt.

Tout ce travail a pris du temps et la vente prévue pour début mars a été reportée pour début avril puis mi-avril. Je suis responsable en grande partie de ce retard. Je me suis donc excusé auprès des vendeurs dans la salle d’attente.

La réponse à mes excuses a été plutôt sèche. La vente commençait mal… A la sortie du notaire, je me suis encore excusé et les vendeurs m’ont répondu que j’avais payé pour les autres. Ils ont vendu plusieurs biens, et certains acheteurs ont créé des soucis.

Les vendeurs m’ont souhaité bon courage et ils sont contents que leur lot de garages soit repris par « un jeune dynamique avec des projets ».

La première erreur est d’avoir sous-estimé l’importance des statuts dans une SCI et mon besoin d’accompagnement. Je n’avais pas jugé nécessaire de me faire accompagner dans la démarche de création de la SCI. Avec le recul, je suis content de travailler avec ce cabinet. Je suis certain que leurs conseils me feront gagner de l’argent à court et à long terme. Plusieurs conseils pratiques m’ont fait gagner du temps, mais aussi de l’argent.

La seconde erreur que j’ai commise fût de commencer par négocier mon prêt. Je gardais tellement un mauvais souvenir de la négociation de mon prêt pour mon second placement immobilier locatif de cinquante garages que je ne voulais pas me retrouver dans la même situation.

Ma situation financière a bien évoluée en deux ans, et la négociation s’est déroulée sans accroc.  Juste pour information, la banque qui a financé le lot de cinquante garages n’a pas fait d’effort. Elle a donc perdu toutes les contreparties qu’elle m’avait demandé il y a deux ans. Cela se fait au profit d’une nouvelle banque.

Le financement d’un placement dans l’immobilier

Tout compte fait, j’ai réussi à obtenir de belles conditions de crédit. J’ai pu emprunter 49100 €. Cela comprend le prix du placement immobilier, les frais d’agence, les frais de notaire ainsi que les frais de dossier et de garantie.

La banque était d’accord pour financer les travaux de bétonnage. J’ai finalement décidé de les financer moi-même. Le coût du crédit pour ces travaux aurait été trop important par rapport à la somme empruntée. Je vais donc prêter l’argent à la SCI qui me remboursera.

La banque me prête 49100 € sur 12 ans au taux de 1,95 % brut. Le coût de l’assurance est de 6,01 € par mois. Je crois que j’ai bien négocié ce prêt. Lors de la vente, le notaire m’a félicité pour mes conditions de crédit pour ce placement immobilier.

Au total, je vais payer 8000 € d’intérêt, de frais de dossier et garantie et d’assurance pour emprunter ces 49100 €. Il y a deux ans, j’ai emprunté 45000 € sur 15 ans à 3,15 %. Le coût total de ce prêt est proche de 15000 € ! En deux ans, la baisse des taux et l’amélioration de ma situation personnelle m’ont permis de diviser par deux le coût de mon crédit.

Entre nous, je pense que le coût du crédit rend la période actuelle favorable aux placements dans l’immobilier locatif.

Alors content de ton placement immobilier locatif ?

C’est la question que l’entrepreneur qui réalise le béton m’a posé le lendemain de la vente. Nous avions rendez-vous pour faire un point sur les travaux dans ce placement immobilier. Cette question m’a surprise, car je n’avais pas réfléchi à la question.

Je suis content que les rencontres avec les locataires se soient bien passées. L’état global de ce placement dans l’immobilier locatif me satisfait. Ma vision de l’avenir pour cet investissement immobilier locatif est juste pour le moment. Tous les signaux sont au vert.

C’est alors que j’ai acheté quelques bouteilles de champagne pour arroser ce nouvel achat. J’avais déjà arrosé les deux premiers placements immobiliers locatifs et cela m’avait plutôt bien réussi.

Nous avons donc fêté ce nouvel investissement dans l’immobilier locatif en famille ! C’est le moyen de marquer une étape et de partager un bon moment en famille. Je pense qu’il est important de se récompenser de temps à autre pour le travail accompli. Ma quête de placements immobiliers locatifs est loin d’être terminée, mais il faut fêter les victoires quand elles sont là. Cela permet d’entretenir la motivation sur le long terme.

Et toi, comment entretiens-tu ta motivation pour chercher des placements dans l’immobilier locatif ?

    42 replies to "Mon dernier placement immobilier locatif : 23 garages"

    • Salut Julien !
      Ca fait un moment que je n’étais pas allé faire un tour sur ton blog… Désolé !
      Félicitations pour ce nouvel achat, très rentable avec les futurs loyers.
      2 remarques :
      – je trouve que la taxe foncière est vraiment très élevée (> 2 mois de loyers futurs)
      – as-tu pensé à compter la CRL dans tes calculs (Contribution sur les Revenus Locatifs), due par toute structure imposée à l’IS ? (elle est égale à 2,5% des loyers annuels bruts encaissés)

      • Julien

        Salut François,

        cela me fait plaisir d’avoir de tes nouvelles. Je comprends que tu n’aies plus trop de temps depuis ton changement d’activité 😉

        La TF est toujours forte pour les garages et parkings. Pour la CRL et autres taxes supplémentaires, c’est vu avec le comptable.

    • Belrix

      Salut Julien,

      Bien ton article. Tu donnes tous les chiffres.
      Si seulement j’avais connu ton site plutôt…
      Comme tu le verras dans ma vidéo, j’ai investi dans un parking en 2013 et j’obtiens à peine une rentabilité de 3%.
      Qu’aurais tu fais différemment si tu avais été à ma place ?

      Belrix

    • vic

      Salut Julien,

      Je suis en train de voir pour acheter un lot de parking présentant une très très belle rentabilité. Seulement il y en a un certain nombre, comment mettre toutes les chances de mon côté pour les louer ? Je suis déjà en train d’évaluer la capacité locative avant d’acheter, afin d’être sur de mon coup …
      Contacte moi en pv on pourra mieux discuter 🙂

    • Francois

      Bonjour,

      Le calcul du rendement doit prendre en compte le coût des travaux de bétonnage.

      Cordialement,
      François

      • Julien

        Salut François,

        c’est une charge déductible, donc oui, elle est prise en compte, mais pas sur cette présentation simplifiée.

    • Charles

      Bonsoir Julien,

      Bon projet et bonne rentabilité. J’aime beaucoup ton approche de présenter la rentabilité réelle actuelle et la rentabilité escomptée. Même si tu le précises et que je te le souhaite fortement, il me parait difficile de maintenir un taux d’occupation de 100% sur tes 23 garages. Une valeur approchée à 85% – 90% (ce qui est déjà bien pour des garages) me parait plus réaliste. Bon courage pour la suite et encore Bravo.

      En ce qui concerne le choix de la SCI à l’IS c’est certe plus cher mais tu bénéficies de l’effet de levier. Cela serait handicapant si tu revends dans quelques années car l’imposition sur la plus value prendra en compte ton amortissement. Si tu le gardes dans ton patrimoine c’est le choix le plus judicieux (Ce qui me semble logique vu la durée d’emprunt choisie).

      Charles

      • Guillaume

        Salut Charles,
        En maintenant la pression au maximum, atteindre 100% de remplissage est jouable, rien de compliqué.
        Après c’est vrai que s’il faut faire 250 km aller-retour pour relouer un garage à 40 €, il vaut mieux en laisser un de vide et attendre qu’un second se libère avant de se déplacer…

      • seb

        Salut Charles. peux tu m’expliquer l’effet de levier dont tu parles grâce a la SCI?

        merci!

    • Ber

      bjr,

      tres interessant!!
      je voulais savoir comment proceder pour evaluer la demande en garages a louer sur un quartier. Des suggestions?

      Merci,

    • Raphaël

      Salut ! Rien d’extraordinaire comme tu dis pour le moment mais les prévisions, elles, sont plutôt intéressantes et pas irréalistes, c’est bon ça ! 😀
      Perso, une bonne façon de me motiver, c’est d’ouvrir une bonne bouteille de Champagne (forcément venant de Reims… :D).
      A bientôt ! 🙂

    • Bonjour Julien,

      Superbe rentabilité et super taux de crédit.

      Concernant la SCI c’est cool, tu devient le banquier de ta propre SCI ^^

      Concernant tes autres garages, tu vas les rentrer aussi dans ta SCI ou pour le moment, tu les gardes en nom propre ?

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

      • Julien

        Bonjour Romaric,

        je les garde en nom propre car sinon, il faudrait retourner chez le notaire pour les vendre à la SCI…

    • tony

      salut julien tu ne m’avais pas dit que tu avais emprunté sur 12 ans la dernière fois qu’on c’est vu.je ne sais pas ou lyomase trouve du 1.92% sur 20 ans mais déjà à 2.15% sur 20 ans avec délégation d’assurance chez cardif ou april à 0.05% on est plus gagnant puisque plus de cash flow et de toute façon le cout de credit est déductible.je comprend que tu sois pas fan des longs crédits mais le problème c’est que pendant 12 ans tu gagne pas grand chose ,j’ai du mal à saisir l’intérêt surtout avec les taux si bas en ce moment.à bientôt l’ami.

      • Didier-Fabrice

        Bonjour Tony,

        Attention à ne pas confondre gain et montant de trésorerie. En allongeant la durée de crédit on ne gagne pas plus on gagne moins (puisqu’on paie plus d’intérêts) mais on augmente la trésorerie.
        Si on loge un investissement dans une SCI à l’IS c’est qu’a priori on ne compte pas retirer immédiatement les pépettes générées (car sinon en plus de l’IS les dividendes sont taxées -IRPP + PS- entre les mains du porteur de part) donc cela ne sert pas à grand chose d’avoir un excès de trésorerie autant constituer du patrimoine net le plus vite possible…

    • Seb

      Félicitations pour cette nouvelle acquisition!
      Pourquoi une sci a l’is ? Ce sujet m’intéresse car je vais à 14.30 chez mon notaire pour qu’il me confirme mes calcuĺ sur ce type de fiscalité.
      Quels ont été tes critères de choix pour ce statut?
      Merci beaucoup et encore bravo

    • Gilles

      OK bien lu le déroulement . Étonné par la commission de l’agent immo. 10 % c’est énorme: justifié s’il escomptait vendre garage par garage ,mais la vente en bloc simplifiant son travail et il aurait pu descendre a 5 % !!! D’autant plus que la vente de garages ne demande pas une administration aussi lourde que la vente d’appartement en copro ! J’espère qu’il a vendu « commission a la charge de l’acquéreur pour t’épargner les frais de notaire sur cette commission.Bravo pour le taux inférieur a 2% de la banque ;on y arrive doucement . Gilles

    • lyomase

      Bonjour et félicitation pour cet investissement.
      J’ai saisi tes chiffres dans mon calcutateur et je crois que tu as oublié l’amortissement du bien en SCI IS. En effet, au réel, je trouve un cash flow moyen mensuel de 28€ et de 155€ en SCI du fait de l’amortissement de 1122€ par an. Avec les frais de comptable (également déductible), cela revient au même que le réel.

      Dans tous les cas, c’est une bonne affaire même si on trouve encore des taux plus bas (1.92% sur 20 ans).

      • Julien

        BOnjour,

        je ne me suis pas servi de rentagarage 3 qui calcule à l’IS pour cet exemple. Mais oui, j’ai un cashflow positif malgré les frais comptables et de structure.

    • Guillaume

      Salut Julien,
      Très belle rentabilité, si tu arrives à ton objectif final (personne n’en doute ! ), le rendement sera carrément explosif !
      Bien d’accord avec toi, ces taux d’intérêts d’emprunts ridiculement bas sont une formidable fenêtre de tir pour passer à l’action.

    • Charles

      Bonjour Julien,

      Bravo pour la revalorisation. Je suis convaincu par le fait de rencontrer tous les locataires ce qui permet de remettre de la dynamique dans le projet. Le simple fait de discuter ensemble redonne du positivisme au bien. Une petite question, la toiture de tes garages a l’air d’être en fibrociment. Y-a-t-il des remarques de la part de tes locataires par rapport à ce point ? Comptes-tu le faire changer ?
      Charles

      • Julien

        Bonjour Charles,

        non, aucune remarque et comme elle est en bonne état, elle va rester en place.

    • Nicolas

      Bonsoir Julien,

      6 mois pour louer 8 garages, je pense que ça va le faire ;-).

      Ce que j’ai bien aimé dans ton article, c’est ton côté humain. Le fait de rencontrer les locataires est une très bonne démarche. Sur le long terme, le bouche à oreille va s’installer petit à petit et ça va faire des ravages (dans le bon sens du terme).

      De mon côté, je ne procède pas comme ça. Tout simplement car pour l’instant je n’ai qu’un seul parking et car j’ai encore un travail à côté qui me prend pas mal de temps. Je passe par une agence, ça me coûte seulement 8 € par mois. Je suis très satisfait du service que l’on me propose. Je compte continuer dans ce sens pour ne pas perdre de temps avec toutes ces formalités et pour investir mon temps autrement :-).

      Bonne soirée,

    • Bonjour Julien,

      Lorsqu’on achète un bien, il y a toujours des « surprises » et des soucis à régler qui n’était pas apparu ou prévu au départ.

      C’est la vie de l’investisseur.

      En tout cas tu as le potentiel avec les nouveaux loyers de 40€ d’exploser ta rentabilité actuelle et au fur et à mesure qu’un renouvellement va se faire des anciens locataires à des nouveaux nouveaux cela va encore monter un peu plus.

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Thomas ETF

      Bonjour Julien,

      Comment peut on trouver, comme ton cas par exemple, 50 garages à 90 000€ ?
      En navigant sur internet, dans la rue, de bouches à oreilles, les garages ou parking proposés sont au prix du marché, parfois surévalué, ou à prix légèrement en dessous car les garages sont en très mauvaise état.
      Les vendeurs que je côtoie, même pressés de vendre ne sont pas pressés de perdre de l’argent en vendant à bas prix.

      « au pire, si ça se vend pas tout de suite, les locations continues d’engendrer du bénéfice.. » j’entends souvent.

      Quels sont tes techniques pour trouver rapidement la perle rare ?

      J’habite dans le Nord, chaque jour je cherche, et je ne trouve pas grand chose d’intéressant.

      Dernière visite : lot de 12 garages sur terrain constructible de 600m² dans une petite ville où les commercent aux alentours ferment. Prix : 55 000€
      7 garages sont loués 35 à 40€.
      Les 5 derniers garages ne sont pas loués car les portes sont défoncés.
      et les garages sont entièrement faits en amiante.

      J’ai acheté ton tableau à 25€ permettant de calculer la rentabilité (très bon tableau d’ailleurs) et en baissant à 35 000€, ça peut commencer à être pas mal.

      Saurais tu m’aider ?

      En tout cas, super site 🙂

      Merci beaucoup

      Thomas

      • Julien

        Bonjour Thomas,

        je pense que la patience est un élément important pour mener à bien tes recherches. Dans mon cas, j’ai acheté un bien en état très moyen, dans une ville toute petite au milieu de nul part. Reste patient et visite beaucoup, tu vas forcément trouver chaussure à ton pied.

    • aureliepapeete

      Actuellement il y un lot intéressent de 14 garages a un tres bon prix et dans ma zone de prédilection mais il est situé dans une cité pas très bien famé que penses tu de se genre d investissement?

      • Julien

        Bonjour,

        je n’ai contre ce type d’emplacement, puisque mon dernier lot de garages est situé dans une cité comme tu dis. La question importante est de savoir si tu sauras gérer les locataires et les autres problèmes ?

    • gilles

      Bien lu ton processus et les accrocs en cours de route ; je loue mes 9 appartements , mon attitude est de considérer mes locataires comme des partenaires donnant donnant et je ne prends que des gens avec lesquels j’ai plaisir de parler . Celui qui a tout vu me mentira.Tu as raison de ne pas tenter d’imposer une augmentation brutale: certains pourraient y voir une entorse à la loi, même si tu es « manifestement « en dessous de moyennes locales. je te suggère de faire un état de ces loyers moyens pour étaler ces nécessaires augmentations sur 2 ou 3 ans et de faire valoir ton droit et ta bonne volonté.Le notaire peut aussi se fendre d’une lettre d’adieu et mentionner que les loyers sont en dessous … Quant aux travaux y avait il eu des assemblées générales ou des chiffrages avec le copropriétaire ? . A+

      • Julien

        Bonjour,

        oui, je fais attention au choix des locataires aussi, c’est important.

        Le lot n’est pas en copro, donc pas de paperasse, mais il faudra se mettre d’accord avec le voisin !

    • Gwen

      Salut Julien,
      je vois que ca avance bien! J’en suis heureux pour toi.

      PS: J’ai mis du temps à comprendre le « FAUX » après le paragraphe en gras… la syntaxe est…bizarre…

    • Mr P & Mme P

      C’est en forgeant qu’on devient forgeron ! 🙂
      Pas d’erreur particulière à signaler. Simplement en ce moment, on se lance dans l’acquisition de bien immo avec travaux. Ça fait donc une partie de plus à gérer dans le laps de temps « signature du compromis + vente » (devis artisan, budget travaux, transmission des infos au banquier et au notaire)…
      Mais la nouveauté a du bon, ça signifie qu’on sort de notre zone de confort et qu’on fait un pas en avant !

    • Nicolas

      Bonsoir Julien,

      Félicitations pour ce lot de 23 garages, encore un petit effort pour dépasser la centaine :-).

      Effectivement, ça fait environ 70 ans que les taux n’ont jamais été aussi bas. En mars 2015, le taux moyen était d’environ 2,21 %. C’est presque gratuit ^^.

      Je n’ai pas très bien compris le passage avec le vendeur, qui t’as dis que tu avais payé pour les autres…

      Sinon, qu’est-ce qui t’a décidé à créer une SCI maintenant et pas avant ?

      Pour le coup du grand-père, as-tu demandé au fils s’il n’avait pas d’autres garages à vendre ?

      Bonne soirée !

      • Julien

        Bonjour,

        pour créer une sci il faut d’abord savoir à quoi elle sert et si cet outil est en adéquation avec ses objectifs. Je peux répondre qu’aujourd’hui, cet outil est parfaitement adapté à mes besoins.

        Ils ne sont pas vendeur d’autres garages pour le moment. Affaire à suivre.

    • jerome

      salut julien!
      comme dit un proverbe »faut mieux prévenir que guerrir »
      je sais qu’il n’est pas evident de trouver un comptable qui est compétent dans le domaine de l’immobilier
      bon courage à toi
      jerome

    • Bonjour Julien,

      Encore toutes mes félicitations pour cette nouvelle batterie de garages.

      Te voila encore un peu plus occupé avec de nouveaux locataires à gérer et de nouveaux travaux à effectuer.

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Nicolas @ Objectif10%

      Bonjour,

      Le choix de la SCI à l’IS est un excellent choix, cela va te permettre de minimiser ta fiscalité tant que l’argent restera dans la société. A mon sens, le vrai inconvénient est la stratégie de sortie (imposition des plus-values) mais je pense que ton comptable t’a bien conseillé !

      Cordialement,

      Nicolas @ Objectif10%

    • Raphaël

      Une petite erreur qui me vient à l’esprit là : ne pas avoir essayé de négocier auprès du vendeur la remise des clés avant signature officielle chez le notaire afin de commencer à décoller du papier peint, casser du carrelage…
      Hâte de lire les prochains articles ! 🙂

    • Marie

      Bonjour Julien
      Pourquoi tu n’achètes pas tes garages en nom propre ?
      Bonne journée
      Jerome

      • Julien

        Bonjour,

        parce que cela ne correspond plus à mes objectifs… Pourquoi garder un tournevis si j’ai besoin d’un marteau ?

        Maintenant que j’ai les deux, je peux tout à fait choisir le meilleur outil en fonction des opportunités.

    • Mike

      le conseil de qualité a un prix. tu as bien de prendre quelqu’un pour monter ta sci. se lancer dans des montages pointus tout seul me semble complètement suicidaire

    • Jérôme d'investissement petit prix

      Bonjour Julien,

      J’ai acheté deux garages sans faire d’erreurs pour le moment et c’est grâce à toi donc un grand MERCI !

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