Un local commercial est un très bon placement immobilier. Comme toujours, il convient de ne pas se précipiter dans son investissement dans les murs commerciaux. Il faut investir en prenant en compte les critères importants pour les locaux commerciaux.

La rentabilité est souvent comprises entre 1.5 et 2 fois l’immobilier locatif traditionnel, comme les maisons et les appartements. Le rendement est donc proche de celui des parkings et des garages.

Nous verrons aussi que les baux commerciaux sont différents des baux de location meublée ou d’habitation (ALUR et 7 juillet 1989). Ils sont plus longs mais aussi plus complexes. Ils permettent entre autre de récupérer plus de charges auprès du locataire. Cela explique en partie qu’investir dans un local commercial est un investissement rentable.

Investir dans un local commercial n’est pas pour tout le monde

Pourquoi investir dans un local commercial ?

Il y a de nombreux avantages à investir dans un local commercial. Le bail commercial est très flexible. Il est courant que le locataire paie la taxe foncière, les impôts et les travaux. Tout cela est défini dans le bail. Cela augmente naturellement la rentabilité.

Un locataire de murs commerciaux sera plus stable qu’un locataire d’appartement. Son business repose en partie plus ou moins grande selon l’activité sur son emplacement commercial. Les baux 3, 6, 9 sont contraignants et donc plus stables. Les loyers sont dus jusqu’à la fin de la période triennale en cours.

J’ai investi par hasard dans un local commercial. C’est un projet familial qui m’a amené à acheter un investissement immobilier commercial. Nous avons investi dans un local commercial composé de 80 m2 de bureau et 500 m2 de hangar. Plus de détails au fil de cet article.

J'investis dans un local commercial

Ce type d’investissement immobilier locatif n’est pas très connu. Ce n’est pas celui auquel on pense lorsqu’on veut effectuer son premier investissement immobilier.

Investir dans un appartement est complexe, beaucoup plus que dans les parkings. Mais investir dans des murs commerciaux me semble encore plus compliqué. D’une part, le marché est assez étroit. Le nombre d’offre est restreint et il me semble que les emplacements premium sont rarement en vente. Les annonces proposent plutôt des emplacements secondaires.

L’emplacement idéal pour investir dans des murs commerciaux

Les emplacements numéro 1 se situent dans les centre-villes. Ce sont souvent des avenus très connues des habitants, qui rassemble les grandes chaînes commerciales comme la FNAC, Zara, Etam, Nocibé… Ces enseignes investissent des emplacements n°1, voir 1 bis.

Le risque de faillite de ces locataires est faible, leur chiffre d’affaire est stable et ils restent longtemps en place. Pour l’investisseur qui détient ces murs murs commerciaux, il faut donc accepter un rendement plus faible comme le risque est réduit. Il pourra toujours se rattraper à la revente, grâce à une éventuelle plus-value sur son local commercial.

Si ce type d’investissement locatif commercial te tente, alors le mieux est de rester dans les centre-villes avec ses rues piétones, les arrêts de transport en commun (métro, bus et tram). Plus il y a de passage piéton, mieux c’est pour le locataire qui fera son chiffre d’affaire augmenter. Satisfaire son locataire, c’est lui offrir un passage de clientèle potentielle important. En échange, il te versera des loyers.

L'emplacement est critique pour des murs commerciaux

En grande distribution, on parlait souvent de locomotive. Il s’agit d’un magasin, souvent un supermarché, une grande surface de bricolage, qui attire beaucoup de monde par elle-même. Les clients de ce magasin se retourne ensuite vers les petits magasins situés à proximité pour faire leurs achats. A proximité du Leroy Merlin de Saint-Étienne, on trouvait un Fly, un Gifi ou 4 murs. C’est Leroy Merlin qui attirait les chalands vers ces « petites enseignes ». Pense à cela quand tu veux investir dans des murs de boutiques.

Quel est le prix d’un investissement locatif commercial ?

De toute façon, acheter des murs de boutique ou un local commerciaux dans un grand centre-ville demande un budget très important. Ce n’est pas du tout calibré pour un investisseur débutant. On parle souvent de plusieurs centaines de milliers d’euros.

Le rendement d’un local commercial se calcule comme en immobilier classique. Les loyers annuels sont divisés par le montant de l’investissement.

Il n’est pas évident de fixer le prix de loyer d’un local commercial vide. Pour cela, une bonne connaissance du marché local est nécessaire. Il faut aussi connaître les spécificités de ce type d’investissement locatif commercial.

L’adresse du local commercial est primordiale. C’est ce qui détermine le passage des consommateurs et des prospects. Certaines activités ont des besoins spécifiques comme les restaurateurs. La longueur de la vitrine, la taille et l’accès à la réserve, la concurrence, la surface de vente sont des critères qui font varier à la hausse ou à la baisse le loyer et le prix de vente des locaux commerciaux. Je n’ai pas eu à faire cette analyse puisque mon père connaissait bien le marché où nous avons acheté le local commercial.

Pour un local occupé, le rendement est connu d’avance. C’est pratique pour un investisseur dans l’immobilier commercial. Les règles du jeu sont aussi fixées à l’avance. Je parle bien sûr du bail commercial. Le commerçant et le propriétaire ont signé ce bail et il se renouvelle tacitement tous les 9 ans.

L’investisseur immobilier commercial peut analyser les bilans et comptes de résultats du locataire pour s’assurer de sa bonne santé. Si celui-ci gagne de l’argent, il n’y a pas de raison qu’il parte ou qu’il fasse faillite. Cela donne un bon indice sur la qualité de l’emplacement des murs de boutique.

Le bail commercial : un atout des investissements dans les locaux commerciaux

Ce type de baux est beaucoup complexe que les baux d’habitation. Comme les baux de parkings, le bail commercial peut être aménagé facilement. Pour les emplacements numéro 1 et les gros investissements, je ne peux que te conseiller de faire appel à un professionnel du droit pour le rédiger. C’est un conseil pour éviter que ton investissement locatif commercial tourne à l’eau de boudin.

Le droit commercial est celui qui régit les contrats de location pour les locaux commerciaux. Il est complexe et comporte beaucoup de jurisprudence.

rédiger avec prudence un bail pour un local commercial

La durée du bail varie de 3 à 9 ans. Ce sont des baux 3, 6, 9. Le locataire est sensé rester sur de longues périodes puisqu’il ne peut pas se dégager d’un bail aussi facilement qu’un locataire d’appartement.

Créer un commerce ou une entreprise demande beaucoup d’effort et souvent l’emplacement est une composante essentielle de son business. C’est pour cette raison que les baux sont de longues durées. On vise la stabilité des affaires. C’est rassurant pour l’investisseur dans l’immobilier commercial.

Comme en immobilier d’habitation, le bail fixe les conditions de révision des loyers. Les loyers d’un local commercial sont indexés le plus souvent sur l’indice du coût de la construction ou ICC publié tous les trimestres par l’INSEE.

Le top dans un investissement dans un local commercial est d’augmenter le rendement net de charges grâce au bail. En effet, il est possible et souhaitable de transférer le paiement de plusieurs dépenses, notamment la taxe foncière et les dépenses d’entretien ou même les grosses réparations. Ce qui n’est pas le cas par défaut. C’est pour cette raison, entre autres, que le recours à un professionnel qualifié sur le sujet des baux de murs commerciaux te sera d’une grande aide.

Imagine l’impact de ce transfert de charges. Ton rendement net devient quasiment ton rendement brut.

En ce qui concerne les impayés, j’ai tendance à penser que le risque est plus important dans le cadre d’un investissement locatif d’habitation que commercial. Un locataire d’appartement peut compter sur les aides sociales si sa situation professionnelle et ses revenus se dégradent.

Un entrepreneur ou un commerçant n’a pas cette chance. Il est seul dans la tempête si le vent se met à souffler. Les faillites sont courantes dans les affaires et l’investisseur en immobilier commercial peut y être confronter. La mise en redressement est l’étape préalable à la liquidation judiciaire. Le bailleur retrouvera peut-être ses loyers impayés mais ce n’est pas sûr.

Il est possible que le fond de commerce soit vendu aux enchères pour payer les dettes. Dans ce cas, l’acheteur récupère le bail commercial. L’investisseur se retrouve avec un nouveau locataire commercial qu’il n’a pas choisi.

Cela reste ma vision personnelle et je t’engage à chercher des statistiques que je n’ai trouvé pour argumenter mon point de vue.

Différence entre local commercial, murs de boutique et fonds de commerce

Un local commercial est un bien immobilier dans lequel un entrepreneur exerce une activité dite commerciale. Cela regroupe plein d’activité comme l’achat/revente, la production et commercialisation, les activités de services, etc, etc…

Un local commercial est un emplacement immobilier qui est dans une ville ou dans une galerie commerciale. Son but est d’accueillir des clients pour leur vendre des produits ou des services. On parle aussi de murs de boutique. Ce terme est plus restreignant à mon sens puisqu’il ne peut pas englober autre chose que des boutiques.

Un local commercial peut être dans une zone artisanal, composé d’un bureau d’accueil des clients et d’un espace pour le business. La zone n’est pas passante, les clients ne viennent pas hasard contrairement aux boutiques dont l’emplacement est mieux situé avec du passage naturel.

Un fond de commerce est la propriété du commerçant et non de l’investisseur. Le fonds de commerce comprend tous les éléments nécessaires au déroulement du commerce : la clientèle (c’est même l’élément critique, sans elle, pas de fond de commerce), les locaux, le stock, le matériel… Un commerçant peut revendre son fond de commerce.

Pour notre investissement dans un local commercial, nous sommes dans une zone artisanale, avec peu de passage et peu de visibilité. J’ai tendance à appeler nos murs commerciaux de plusieurs manières : local artisanal ou local industriel puisqu’on peut aussi y installer des machines et faire de la production.

En occurrence, le local est loué à un gros artisan. Il emploie entre 10 et 20 salariés et fournit des prestations de plomberie et électricité. J’aime donc bien le terme de local artisanal, mais je garderai la dénomination local commercial puisque le type de locataire peut changer.

7 avantages et inconvénients d’un local commercial comme investissement

  • Un local commercial est loué à une personne morale qui a une assise financière plus large qu’un particulier.
  • L’expulsion du local commercial en cas d’impayé est plus simple.
  • Le rendement est dopé par le transfert de charges au locataire, à condition de le spécifier dans le bail.
  • Un local commercial peut être transformé en location coute durée. La location coute durée est par définition une activité commerciale. Certaines villes font la chasse aux loueurs meublés qui exercent dans des appartements d’habitation. Qui dit local commercial, dit location courte durée. A condition que les locaux s’y prêtent.
  • Une indemnité d’éviction doit être versée au locataire si tu décides d’en changer. Déménager son activité commerciale a un coût et représente un gros risque pour le commerçant. La loi prévoit donc un bâton pour le propriétaire afin d’assurer la continuité du business du locataire.
  • Les locations sont plus longues dans le commercial que dans l’habitation. La recherche de locataire ne fait pas exception à cette règle. Il est courant de passer 6 à 12 mois pour trouver le bon locataire.
  • Ce marché d’investissement commercial est plus confidentiel et les opportunités sont plus rares que dans l’habitation.

Je suis devenu investisseur immobilier commercial

Dans cette vidéo, tu peux voir que ma famille a réalisé un investissement par le biais d’une SCI. Grâce à mon père, nous sommes devenus les bénéficiaires de ce local commercial. Le principal atout de ce local est son emplacement. Il se situe à seulement 2 kilomètres de l’autoroute qui désert Caen, Rouen et le Mans. Outre cette qualité, le prix de cet investissement est relativement faible.

Où se situe cet investissement locatif commercial ?

J’ai investi dans un local commercial, acheté en famille via une SCI. Ce local commercial est situé dans un petit village de moins de 2 000 habitants.

Le principal atout est l’autoroute qui en fait passe à moins de 2 kilomètres. On peut aller vers le Mans, Rouen, Caen assez facilement, puisqu’on est à peu près au milieu de cette zone-là pour de l’emplacement du local commercial.

Pourquoi investir dans ce local commercial ?

Mon père travaillait juste à côté, et il a appris que le bâtiment allait être vendu en liquidation judiciaire. Les propriétaires ne pouvaient pas garder cet investissement immobilier commercial. Ils ont eu un locataire qui est resté très longtemps, qui a dégradé les lieux et qui ne payait pas ses loyers.

Investir dans l'immobilier commercial est rentable

Ce locataire du local commercial les a mis dans une galère financière. Quand mon père l’a appris, Il a eu une bonne discussion avec le propriétaire. Mon dossier d’achat est passée au niveau du juge, on a fait une offre pour investir dans ces murs commerciaux.

C’est surtout mon père qui a géré en fait ce dossier-là. Ce sont mes parents qui ont proposé à leurs enfants d’investir dans ce local commercial. Nous sommes 3 car j’ai 2 sœurs.

Nous nous sommes associés au sein d’une SCI pour monter cet investissement dans l’immobilier commercial en commun. C’est la première fois qu’on investit en famille. Je dois avouer que la proposition d’investir dans ce commerce était assez sympa.

Montant de notre investissement locatif dans un local commercial

On en a discuté ensemble. Ce n’est pas un très gros investissement dans les locaux commerciaux, puisqu’il y en a eu pour à peu près 50 mille euros pour le vendeur et environ 10000 € frais de justice.

On a acheté le local commercial pour pas très cher. si jamais on voulait reconstruire quelque chose d’identique, ce serait impossible d’avoir des murs commerciaux pour 60 000 euros.

On a fait des travaux de rénovation qui seront détaillés plus bas.

C’est un local commercial composé de 80 mètres carrés de bureaux refait quasiment à neuf. Et un grand espace de 500 mètres carrés, avec une grande porte sectionnelle. Cela permet d’exercer plein d’activités différentes, que ce soit de la logistique ou pour un artisan.

L’emplacement n’est pas à côté d’une grande ville. C’est une zone un petit peu sinistrée économiquement. Mais on s’est dit qu’il n’y avait rien à perdre. L’investissement de départ est tellement faible que ça ne pouvait que marcher.

On va pouvoir adapter les loyers en conséquence et dégager un rendement correct. Nous avons acheté  le local artisanal environ 60 000 euros plus 10 000 ou 15 000 euros de travaux. En le louant, ne serait-ce qu’à 1 000 euros, on est déjà sur des 16 ou 17 % de rendement brut.

Comme c’est une location commerciale, avec des baux un petit peu spéciaux, cela nous permet de ne pas avoir de charge à payer.

Travaux dans l’investissement des locaux commerciaux

Le prix de cet investissement dans des locaux commerciaux était super, mais on a dû réaliser pas mal de travaux, vu l’état du bien.

Voici comment cela s’est passé, comment on s’est organisé et le résultat final.

Prix de l’opération 15 000 € pour 80 m²

Un investissement dans les locaux commerciaux avec beaucoup de travaux

La partie bureau de notre investissement locatif commercial a été complètement rénovée. Les travaux ont commercé début décembre 2015 et se sont finis vers la fin janvier 2016. Ils se sont étalés sur une période de deux mois.

C’est la première fois que je fais autant de travaux de ma vie. La rénovation de notre local commercial a été réalisée en famille, mais que puisqu’il y a quand même 80 mètres carrés de bureaux à aménager. Ce local commercial n’était pas du tout entretenu. On l’a acheté dans un sale état.

La seule partie de l’immobilier commercial que nous n’avons pas touchée, est la partie atelier.

Proposer des bureaux propres est important lors des visites. C’est aussi le reflet de l’entreprise. Les gens qui vont travailler ici, ou les clients qui vont venir, doivent se sentir bien.

Les sanitaires ont été refaits à neuf. Les murs et les fenêtres ont repeints. Comme mes parents, ma sœur ou moi n’avons pas d’expérience en termes de travaux, nous avons fait appel à plusieurs artisans locaux.

On a d’abord contacté un électricien. Rien n’était aux normes de ce point de vue. Vu l’état du local commercial, il pouvait percer les murs, installer les prises et internet, etc…

Se faire aider pour rénover notre investissement dans des murs commerciaux

Un artisan plus généraliste est ensuite intervenu pour nous aider à rénover cet investissement locatif dans un local commercial. Il habite à côté du local commercial, donc, on a pu avoir des prix pas chers parce qu’il n’avait que 2 minutes pour venir au chantier. Il nous a coaché sur le chantier. Rares sont les artisans qui acceptent d’avoir des novices sur le chantier.

Pendant une semaine, on a travaillé à quatre personnes plus l’artisan. Première étape : on a détapissé tous les murs. Ça nous a pris plus d’une journée parce que cela représente que 200 à 250 mètres carrés à détapisser.

Ensuite, il a fallu laver les fenêtres, peintre l’extérieur, etc. Mon beau-frère est venu nous aider avec un kärcher afin de nettoyer les murs extérieurs.

J’ai poncé tous les murs pour que le support soit propre. L’artisan  a rebouché et passé de l’enduit. On est parti sur une peinture qui est beaucoup plus facile à entretenir, et il n’y avait pas de revêtement à faire.

On a repeint toutes les plinthes, toutes les fenêtres, les contours de portes. Nous avions envie de faire du moderne, donc blanc et gris.

Travaux rénovation dans notre investissement commercial

Le sol était des petits carreaux de faïence, des années 60, 70. Ce n’est plus du tout au goût du jour, donc on a mis des gros carreaux, d’une grande surface de bricolage dans laquelle j’ai travaillée pour ne pas la citer.

C’est l’artisan, qui a remis le sol de niveau. L’artisan a passé plusieurs semaines sur la rénovation de ce local commercial. A quatre, on y a passé 5 jours. Ça représente beaucoup d’heures de travail, environ 4 semaines à une personne à temps complet. On ne s’était pas forcément rendu compte du temps à passer dans les travaux parce qu’on n’a pas l’habitude.

Au final, ça s’est très bien passé. On s’est bien entendu, on ne s’est pas engueulé et ça a plutôt bien avancé.  L’artisan allait et venait comme il manque toujours un truc, un pinceau, un pot de peinture qui est vide.

Le chantier a avancé très très vite pendant cette semaine-là. Une fois tout seul, l’artisan a passé des journées à aller voir d’autres clients, etc., ça n’avançait pas vite pendant ce temps-là. Au final, il a fait plutôt du bon travail. C’est plutôt net et propre.

Le prix est strictement imbattable puisque nous avons investi aux alentours de 12, 13, 15000 € de travaux pour refaire les 80 mètres carrés de ce local commercial. Tu peux me donner ton avis pour savoir si on est à peu près dans un coût de rénovation standard de bureaux.

Je n’ ai aucune idée du prix de rénovation moyen parce que je n’ai jamais fait de travaux de ma vie. Je ne me lancerai pas dans un immeuble à rénover, parce que j’aime être tranquille. Quand je fais des investissements dans l’immobilier commercial ou autre, je veux que ça tourne directement.

Quand on investit dans l’immobilier, il n’y a pas que le côté rendement, financier qui est intéressant, il y a aussi le côté humain de la chose.

Investir dans un local commercial via une société civile immobilière

Mes parents ont trouvé un local artisanal à vendre. Mes parents ont proposé à leurs enfants de s’associer avec eux dans ce projet.

Comme je commence à bien connaître le sujet des SCI, je réponds à leurs questions. Je leur parle du montage SCI le plus efficace pour ce projet. Ils ont voulu le mettre en place mais leur comptable n’en connaissait pas l’existence. Après explications, j’ai suivi la rédaction des statuts, mais cela n’a pas empêché une bêtise.

Elle se manifeste fin juillet avant de signer la vente chez le notaire. Ma mère est gérante de la SCI. La famille est d’accord pour lui laisser beaucoup de marge de manœuvre : une SCI avec un gérant fort.

Trois jours avant de signer la vente, le notaire appelle ma maman pour lui dire qu’elle a besoin des 2/3 des votes des associés pour acheter le local ! Le coût total du local est relativement bas : inférieur à 60000 €. Un gérant qui a besoin de l’accord des associés pour signer une vente ou un prêt de 60000 € n’a pas beaucoup de liberté.

Si le comptable qui a rédigé les statuts avait eu l’habitude de ce type de boulot, les souhaits de mes parents auraient été respectés. Voici un conseil important pour créer une SCI : si tu fais rédiger tes statuts par un professionnel, assure-toi qu’il est compétent sur ce sujet ! Tu peux retrouver plus d’informations sur la création des SCI, leur mode de gestion, les avantages et inconvénients dans cet article.

Au final, nous avons voté l’achat du local entre associés.

    7 replies to "J’investis dans un local commercial, pourquoi, comment…"

    • charly

      bonjour
      je vois que tu as beaucoup de formations en livre ou autres
      quelle serait la meilleure formation vu que je ne connais rien en investissement dans les parkings
      la http://formation.parkinggarage.fr/
      il y beaucoup de livres , dois je tous les acheter pour etre au top?

      merci

    • Catherine

      Bonjour Julien.
      Merci d’avoir partagé ton expérience pour nous aider à sauter le pas.

      Je n’ai pas de SCI familiale car les enfants sont encore mineurs.

      Tu as dit dans la vidéo qu’avec un bail commercial, on a très peu de charge, d’impôts et taxes. Peux-tu être plus précis ?

      Quelles différences (avantages et inconvénients)tant au niveau fiscal, droits et obligations de chacune des parties, y-a-t-il entre un bail de local à usage d’habitation et celui à usage commercial ? entre un à usage artisanal et un à usage professionnel ?

      Est-ce plus difficile de récupérer les loyers impayés dans le cas d’un bail d’un local à usage d’habitation que dans celui d’un commerce ?
      J’ai vaguement entendu parler d’une préférence dans l’ordre de paiement des dettes en fonction de notre qualité (organisme public, personne morale privée, particulier). Peux-tu nous éclairer à ce sujet ?
      Félicitations pour tes investissements.
      Catherine.

      • Julien

        Bonjour Catherine,

        dans un bail commercial, tu peux attribuer le paiement des charges et de la taxe foncière au locataire. Cela est interdit dans les baux d’habitation par exemple.

        Pour les autres questions, c’est beaucoup plus compliqué.

        Les baux commerciaux sont très complexes, on fait souvent appel à un professionnel du droit pour les rédiger.

    • Anne Besnier

      Bonjour,
      Pouvez-vous me dire SVP ce que vous envisagez de faire avec ce local commercial ?
      Merci d’avance
      Anne

      • Julien

        Bonjour,

        ce local est loué à une société de plomberie chauffage.

    • Yves Le Morellec

      Salut Julien,

      C’est cool de pouvoir faire des projets immobiliers en famille. Malheureusement, c’est rare d’avoir des parents qui nous soutiennent. Pour ma part j’ai également des projets immobiliers soutenus par mes proches mais ça n’a pas toujours été facile de les convaincre.

      Yves mesmentors.fr

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