Investir en LMNP et SCI : comparer pour choisir

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n’est pas compatible avec la Société Civile Immobilière. Il existe une petite marge de manœuvre mais qui est loin de convenir à tous les investisseurs immobiliers.

Après avoir détaillé le cas où la SCI peut intégrer 10 % maximum de LMNP, nous comparerons le LMNP et SCI pour établir une stratégie fiscale pour nos investissements locatifs.

L’unique solution pour cumuler LMNP et SCI

Pourquoi une SCI ne peut pas louer en meublé ?

Pour comprendre, il faut définir ce qu’est un LMNP ? C’est un système de calcul de l’impôt réservé aux particuliers.

Chaque investisseur particulier peut louer un bien immobilier en location nue ou meublée. Ceux qui louent un appartement en location nue seront imposés selon la méthode de calcul des revenus fonciers.

Les loueurs meublés ont leurs propres systèmes d’imposition : le LMNP et LMP (Loueur Meublé Non Professionnel et Loueur Meublé Professionnel).

Les revenus des locations meublées sont rangés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Un commerçant sur les marchés peut déclarer la vente de ses marchandises et les loyers de ses meublés dans la même rubrique fiscale de son avis d’imposition.

Tu as compris que la location meublée est considérée fiscalement par l’Etat comme une activité commerciale.

Et cela s’oppose au caractère civil de la Société CIVILE Immobilière (SCI) qui est définit par l’article 1845 du Code civil :

« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »

Une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale. Elle ne peut pas faire de la vente de marchandise ou de services ou de la location meublée.

Est-ce qu’une SCI peut louer en LMNP ?

Sur le principe, c’est strictement interdit, mais il existe deux tolérances définies par la loi.

Le Conseil d’État dans l’arrêt n°347607 du 28.12.2012 autorise la location meublée au sein d’une SCI à titre exceptionnel et non renouvelée régulièrement.

D’autre part, une activité meublée est autorisée via une SCI à condition que les revenus du ou des meublés ne dépassent pas 10 % des revenus de la SCI. Voici la source fiscale officielle issue du BOFIP : bulletin officiel des Finances publiques BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320.

Louer en LMNP dans une SCI est donc possible mais de façon extrêmement limitée. L’investisseur qui souhaite développer son patrimoine immobilier en location meublée ne pourra pas utiliser la SCI et le statut de Loueur Meublé Non professionnel en même temps.

Que se passe-t-il lorsqu’une SCI loue des meublés ?

La réponse nous est apportée par l’article 206 2° du Code général des impôts.

Les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du Code général des impôts doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés.

Comme les locations meublées sont considérées fiscalement comme des activités commerciales, alors la SCI ne peut pas déclarer ses revenus à l’IR (Impôt sur le Revenu) en LMNP.

La SCI IR devient automatiquement une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Ce changement de régime fiscal est loin d’être anodin.

Investir en SCI ou LMNP, quelle stratégie fiscale utiliser ?

Les investissements immobiliers locatifs sont souvent rentables mais un mauvais choix fiscal s’avère coûteux. Lorsqu’un investisseur immobilier met sur pied sa stratégie d’investissement, il doit absolument se pencher sur le statut fiscal de ses achats.

Pourquoi investir dans des locations meublées ?

Imaginons que tu souhaites investir dans plusieurs appartements et maisons. La location meublée est souvent plus rentable que la location nue.

Les raisons sont multiples :

  • Une semaine de location saisonnière équivaut souvent à un mois de loyer en location nue.
  • Les locataires d’un meublé paient plus cher grâce aux meubles et aux équipements.

La contrepartie de cette amélioration du rendement est un surcroît de travail pour l’investisseur. Les loueurs meublés en courte durée (LCD) sont tout le temps au téléphone et sur internet pour organiser les locations, les entrées et les départs. Les locataires dérangent le propriétaire aussi pendant la location (problème de lumière, chauffage, appareil ménager…).

Une location meublée à l’année demande moins de travail mais le locataire pourra embêter le propriétaire pour tout souci avec les appareils ménagers ou les meubles. Les locataires de meublé sont plus instables et le turnover sera plus important qu’en location nue.

Si tu es prêt à réaliser ces efforts sur la durée, alors tu auras le surplus de rendement pour ton investissement en temps.

Le régime LMNP est idéal pour les investisseurs débutants

Pour ton premier appartement en location meublée courte durée comme AirBnB, il est intéressant de déclarer ses revenus en LMNP.

Quelle imposition pour une location meublée ?

L’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC qui offre un abattement de 50 % sur les loyers. Si tu encaisses 10000 € de loyers, alors tu déclares seulement 5000 € aux impôts. L’impôt sur le revenu sera calculé sur cette base.

Pour réduire encore plus l’imposition, le loueur meublé peut opter pour le régime réel. Cela consiste à déclarer l’ensemble des charges supportées par le logement. Comme les charges sont souvent supérieures aux 50 % de l’abattement micro-BIC, le régime LMNP au réel est judicieux.

Voici les principales charges déductibles au régime LMNP réel :

  • Les travaux
  • Les meubles
  • L’amortissement des murs

Une maison qui requiert beaucoup de travaux de rénovation avant d’être louée en meublé créera beaucoup de charges déductibles. L’imposition de l’investisseur LMNP sera nul pendant 5 à 10 ans selon le montant des travaux.

Le régime LMNP est limité à 23000 € de recettes annuelles

En 2020, la fin de la fête du LMNP a été sifflée par le gouvernement. Ce régime très avantageux a été modifié et les multi-propriétaires de meublés ont trinqué.

L’imposition du régime du LMNP est accentuée si les loyers annuels dépassent 23000 € hors taxes.

En deçà de 23000 € par an, l’investisseur s’acquitte de l’impôt sur le revenu à hauteur de sa tranche marginale d’imposition (TMI) comprise entre 0 % et 45 %. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,2 %.

Passé le seuil de 23000 € de revenu annuel en location meublée, les 17,2 % de prélèvements sociaux sont transformés en cotisations sociales. Le taux de cotisation sociale est de 35 % des bénéfices.

En l’absence de bénéfices, l’URSSAF demande une participation sous forme de forfait à hauteur de 1145 € par an.

Développer un patrimoine immobilier en location meublée devient difficile avec l’accroissement de la fiscalité du LMNP dès 23000 € de recettes annuelles.

Investir en SCI à l’IS en parallèle du LMNP

Une fois que l’investisseur a fait ses armes avec un ou deux logements loués en meublé, il atteint vite le seuil des 23000 € de loyers annuels. S’il veut conserver le régime avantageux du LMNP, il peut envisager de continuer ses investissements locatifs via une SCI.

Les nouveaux logements meublés seront acquis par la SCI qui paiera l’impôt sur les sociétés (IS).

Tableau comparatif LMNP et SCI IS

LMNPSCI IS
Limite de loyers annuels23000 €Aucune
Plus-valueRégime des particuliers (++)Régime des professionnels (–)
Amortissement des murs et meublesOUIOUI
Déduction des chargesPartielPlus avantageux (frais de notaire et d’agence déductibles) (++)
Taux d’impositionTMI de 0 % à 45 % + PS de 17,2 %Impôt société à 15 % en deçà de 38120 € de bénéfices + taxation de 30 % sur les dividendes (-/+)
Complexité de mise en œuvreSimpleDemande des compétences
Avantages patrimoniauxAucunMultiples : transmission, gestion, organisation, holding et montages adaptés aux investisseurs (++)
Investir à plusieursRégime de l’indivision (–)Stabilité et facilité de gestion grâce aux statuts (++)
ComptabilitéCentre de Gestion Agréé (250 € par an)Expert comptable (700 € mini par an)

La comparaison entre LMNP et SCI n’est pas si simple comme tu le vois. Les différences principales entre LMNP et SCI IS sont la fiscalité et les avantages patrimoniaux des sociétés.

L’investisseur ambitieux n’aura pas le choix : la SCI à l’IS sera un outil incontournable pour multiplier les achats immobiliers locatifs.

Les avantages d’une SCI sur le LMNP

Une Société Civile Immobilière regroupe deux associés au minimum. Les associés de la SCI investissent ensemble pour partager les gains et répartir les risques et le travail.

L’organisation, la gestion, la transmission de la SCI sont définis par les statuts. Les statuts sont le contrat qui lie l’ensemble des associés.

Les statuts de la SCI apportent une stabilité plus forte que le régime de l’indivision qui pourrait être choisi par deux investisseurs achetant un appartement meublé en nom propre. Plus de détails pour choisir entre investir en SCI ou en nom propre ici.

Comme nul ne peut être contraint à demeurer dans une indivision, l’investisseur mécontent peut provoquer la vente du bien locatif à n’importe quel moment (et il n’est que rarement opportun).

En cas de mésententes entre investisseurs, la SCI peut fonctionner grâce à son gérant. Il peut louer les biens meublés, réaliser l’entretien et commanditer les travaux de rénovation.

Certains gérants peuvent même vendre et acheter de l’immobilier sans l’accord des associés de la SCI. C’est souvent le cas des SCI familiales où les parents ont donné des parts de la SCI aux enfants tout en gardant le contrôle sur la gestion.

On comprend vite que la SCI est particulièrement adaptée aux investisseurs soucieux de transmettre leur immobilier locatif. Les statuts sont personnalisés en fonction des souhaits des parents et de la situation des enfants.

Les inconvénients d’une SCI vs le LMNP

Utiliser le régime LMNP est simple et facile à mettre en œuvre. Il suffit de déclarer l’activité au greffe qui t’envoie un numéro SIRET.

Créer une SCI est beaucoup plus complexe car cela demande des compétences que l’investisseur lambda n’a pas. Faire appel à un professionnel est la solution numéro 1 mais comment contrôler son travail si on ne comprend pas les enjeux, les règles et les possibilités ?

C’est pour cette raison que je t’invite à cliquer sur cet encart :

La différence majeure entre LMNP et SCI sera la fiscalité. En LMNP, l’investisseur paiera peu ou pas d’impôt les premières années grâce aux travaux et aux amortissements des murs et des meubles.

Après 5 ans environ, l’imposition sur les loyers en LMNP augmente. C’est stressant car l’emprunt est loin d’être terminé. Il faut rembourser la mensualité et payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

En SCI à l’IS, l’investisseur ne paiera pas ou peu d’impôt pendant toute la durée de détention du bien locatif. L’amortissement des murs et les nombreuses charges déductibles réduisent le bénéfice au maximum. On peut déduire les frais de notaire, les frais d’agence en plus des travaux et des meubles.

Quand les bénéfices de la SCI ne sont pas reversés aux associés, ceux-ci ne paient pas d’impôt sur le revenu. L’imposition sur les sociétés est de seulement 15 % en deçà de 38120 € de bénéfices et 28 % au-delà.

Ce faible taux permet d’autofinancer plus facilement ses investissements locatifs. Le surplus de cash, de trésorerie dans la SCI à l’IS est réinvesti dans de nouveaux biens immobiliers. C’est l’effet boule de neige permis par l’absence de frottements fiscaux.

Pour calculer en détail les rendements en SCI à l’IR et à l’IS, clique ici.

Mais ce que le fisc donne d’une main, il le reprend de l’autre. Lors de la vente du bien dans une SCI à l’IS, la plus-value sera taxée selon le régime professionnel. L’économie fiscale obtenue pendant la location sera alors effacée par l’impôt sur les plus-values dans 80 % des cas.

Environ 20 % des projets locatifs peuvent trouver une réelle économie fiscale en choisissant la SCI à l’IS. Ce régime sera plus avantageux que le LMNP qui offre une exonération totale de la plus-value immobilière au bout de 30 ans.

Pour comparer la fiscalité de l’impôt sur le revenu avec l’impôt sur les sociétés, j’utilise RentaSCI. Je n’ai pas développé de simulateur LMNP SCI IS dans RentaSCI car je n’en ai pas besoin personnellement. Si tu es intéressé par cette fonction, dis le moi dans les commentaires ;-).

Mes conseils pour choisir entre LMNP et SCI

ProjetStatut adapté
Revenus limités à 23000 € (complément de revenu)LMNP
Volonté de multiplier les investissements (rente importante)SCI IR ou IS
SimplicitéLMNP
Transmission des biensSCI
Investissements à plusieursSCI
CoûtsLMNP
FiscalitéA étudier au cas par cas

Mon conseil est de choisir le LMNP au lieu de la SCI IS pour démarrer ses investissements immobiliers. La simplicité et les avantages fiscaux du statut LMNP sont idéaux pour se faire la main et dégager un complément de revenu.

Malheureusement, cette niche fiscale a été rabotée et n’est plus avantageuse dès 23000 € de loyers encaissés chaque année. L’investisseur ambitieux devra donc opter pour une SCI à l’IS qui se portera acquéreur des biens locatifs meublés.

La SCI apportera de nombreux bénéfices compensant les coûts et sa complexité. La transmission, la gestion et la répartition des bénéfices du patrimoine sont des critères de choix pour l’investisseur qui vise le long terme.

Comment passer de LMNP à SCI et inversement ?

Si cet article t’a aidé à choisir entre LMNP et SCI, j’en suis ravi et je serai content que tu m’en fasses part dans les commentaires. Tes questions sont aussi les bienvenues ;-).

Passer du statut de LMNP en SCI revient à vendre ou apporter le bien que tu possèdes en nom propre à une SCI. Outre les frais de création d’une SCI, cela revient à une vente immobilière.

L’investisseur devra donc s’acquitter à nouveau des frais de notaire. C’est souvent un coût financier qui annule les bénéfices escomptés par l’opération. Passer du statut de SCI au LMNP requiert l’opération en sens inverse avec le même péage fiscal.

La transformation d’une SCI qui détient du meublé en SARL de famille ou en SAS est un acte compliqué mais moins coûteux. En effet, le bien immobilier ne change pas de propriété donc on oublie les droits de mutations couramment appelés frais de notaire.

C’est la forme de la société qui change : la SCI se transforme en SARL de famille par exemple. Les statuts sont modifiés avec l’accord des associés. Les démarches auprès des services fiscaux et administratifs peuvent être complexes et le recours à un professionnel qualifié et habitué de ces opérations est vivement conseillé.

VIDEO : Investir en LMNP ou SCI

https://www.youtube.com/watch?v=s5P8lEQ3u8Y
https://youtube.com/watch?v=s5P8lEQ3u8Y
Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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