Comment acheter en SCI sans apport ?

Investir dans l’immobilier locatif est possible dans une SCI, même sans apport. Il suffit de respecter plusieurs conditions.

Voici les critères pour obtenir facilement un crédit immobilier sans apport avec une SCI :

  • Conjoncture économique favorable à une hausse des prix immobiliers
  • Les associés ont de l’épargne
  • L’investissement immobilier s’autofinance
  • 70 % des loyers couvre la mensualité du crédit
  • La situation financière des associés est bonne
  • Les taux d’endettement des associés sont raisonnables
  • L’âge et l’état de santé des associés ne sont pas pénalisants pour s’assurer
  • La SCI possède des biens immobiliers et perçoit des loyers
  • Le gérant de la SCI a réussi plusieurs investissements locatifs

Est-ce qu’une SCI peut emprunter sans apport ?

Oui, une SCI peut acheter un appartement, une maison ou n’importe quel bien immobilier sans apport.

Le recours à un prêt immobilier est souvent indispensable pour financer l’acquisition au vu des prix immobiliers.

Pour investir dans le locatif, la SCI a besoin d’argent. Les deux sources principales sont :

  • les associés
  • les banques

Investir en SCI sans apport revient à priver la SCI du soutien financier des associés. La SCI a un faible capital et peu ou pas d’argent sur le compte courant d’associé.

Pourquoi éviter les apports lors d’un investissement en SCI ?

Les raisons sont similaires aux investissements locatifs sans SCI.

Investir à crédit dans une SCI permet de bénéficier de l’effet de levier. Tu peux devenir propriétaire d’un bien immobilier alors que tu n’as pas l’argent disponible pour l’acheter.

Tu rembourseras ta dette à l’aide des loyers et des plus-values dégagés par l’immobilier locatif.

Éviter les apports permet aussi de garder de la trésorerie. Investir dans l’immobilier est risqué. Les impayés, les travaux, l’entretien et les changements législatifs provoquent des dépenses.

L’épargne sert à couvrir les imprévus qui arriveront à coup sûr, c’est juste une question de temps !

Ton épargne sert de protection ET permet de diversifier tes investissements. Faut-il reproduire l’allocation d’actif des français composée en moyenne de 61 % d’immobilier ?

Investir en bourse ou dans son entreprise requiert souvent du cash que les banques ne financent pas.

Au régime réel, la SCI pourra déduire 100 % des intérêts d’emprunt en charge. Cela crée donc une économie d’impôt qui réduit le coût global du prêt immobilier.

Passer les intérêts en charge n’est possible que lors d’un investissement locatif. Le financement d’une résidence principale ou secondaire n’est pas déductible en charge.

L’investisseur préfère financer ses investissements sans apport. Il réalisera un apport plus conséquent pour acheter sa résidence principale et réduire au maximum le coût du crédit de celle-ci.

Pour rappel, le capital remboursé à la banque n’est pas déductible. L’investisseur paie donc l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés sur l’enrichissement créé à chaque remboursement de capital.

Enfin, un crédit immobilier sans apport dans la SCI diminue sa valeur. Si la SCI emprunte 200000 € pour acheter un bien à 201000 €, alors la valeur de la SCI est de 1000 €.

Les associés peuvent alors transmettre la SCI à leurs héritiers pour une valeur très faible. L’impôt sur les transmissions est alors réduit. Les donateurs transmettent leur patrimoine à moindre coût. Les héritiers reçoivent plus puisque la part du fisc est diminuée.

Les conditions pour obtenir un crédit immobilier avec une SCI sans apport

Conjoncture économique favorable à une hausse des prix immobiliers

Rien ne vaut un marché immobilier en croissance pour obtenir un prêt immobilier SCI sans apport.

La banque prend des risques pour prêter de l’argent à des SCI. Elle veut pouvoir saisir puis revendre le bien immobilier qu’elle a financé à crédit. Cela s’appelle une sûreté réelle.

Pour cela, la banque enregistre un acte d’hypothèque ou de privilège de prêteur de denier. Dans les deux cas, si le prêt n’est pas remboursé, le bien est saisi et vendu au plus offrant.

Quand les prix de l’immobilier augmentent, revendre le bien plus cher pour solder le prêt paraît facile.

Quand les prix baissent, le résultat de la vente peut ne pas couvrir le capital emprunté. Acheter un bien en SCI sans apport devient plus difficile.

Un apport permet à la banque de couvrir le risque de moins-value en cas de défaut de l’emprunteur (la SCI).

Couramment, une banque demande 10 % d’apport. Cela couvre les frais de notaire et éventuellement une partie des frais d’agence.

Si les prévisions des services économiques de la banque prévoient une chute de l’immobilier ou une augmentation du risque de non remboursement des prêts, alors la SCI devra apporter 15, 20, 25 % d’apport ou plus !

Les recommandations du HCSF

Les prix du marché immobilier n’ont pas connu de baisse depuis 1990. Ils sont alimentés en partie par les taux d’intérêt qui sont au plus bas depuis la crise de 2008.

Les investisseurs et acheteurs de résidence principale ont pu s’endetter sur des durées de plus en plus longues pour moins cher.

Cela inquiète le Haut Conseil à la Stabilité Financière. Il a fortement recommandé aux banques de réduire les durées d’emprunt à 25 ans et de respecter plus strictement la règle d’endettement à 33 %.

Si le taux d’endettement des associés d’une SCI frôle les 33 %, alors réaliser un nouvel investissement locatif devient compliqué. Les associés ne pourront pas financer le projet à 110 %. Ils devront apporter de l’argent dans le projet pour réduire la mensualité et leur taux d’endettement.

Emprunter sur 25 ans au lieu de 30 ans fait baisser le coût du crédit immobilier mais augmente la mensualité. Investir en autofinancement complet devient plus compliqué avec une durée d’emprunt réduite.

Les biens locatifs dégageant un cash-flow positif sur 20 ans sont moins nombreux que ceux sur 25 ans. Plus le HCSF borne la durée d’emprunt et plus les emprunts en SCI sans apport sont rares.

L’analyse du projet immobilier pour un financement SCI sans apport

L’investissement immobilier s’autofinance

Pour investir en SCI sans apport, mieux vaut que 70 % des loyers couvrent la mensualité du crédit. Un investissement locatif rentable rassure les banquiers et les incite à prêter 110 % du projet.

Seuls 70 % des revenus futurs sont pris en compte malheureusement. Les 30 % manquants sont censés couvrir les charges, les impôts et les imprévus divers.

Meilleur est l’autofinancement, le moins d’apport est demandé à la SCI.

Investir dans des biens à cash-flow positif n’est pas toujours facile. Les parkings et garages affichent de meilleurs rendements que l’immobilier d’habitation et facilitent les prêts immobiliers sans apport !

Le mieux reste de disposer d’une méthode d’investissement fiable et reproductible à l’infini pour investir. Pour cela, tu peux regarder les présentations des méthodes Garage HacKadémie et Parking Booster.

Si les loyers ne permettent pas de payer la mensualité, les charges et les impôts, alors la banque regardera avec attention l’épargne des associés.

Chaque année, les associés prêteront de l’argent à la SCI pour couvrir son déficit de trésorerie. Cet argent ne vient pas d’un emprunt bancaire mais de la poche des associés. Il est donc important d’étudier leurs situations financières pour la banque.

La SCI possède des biens immobiliers et perçoit des loyers

Une SCI fraîchement immatriculée ne reçoit pas le même accueil bancaire qu’une SCI vieille de dix ans. Plus la SCI est ancienne, plus elle a prouvé sa capacité d’investissement.

La demande d’un crédit immobilier SCI sans apport sera souvent portée par le gérant. Il a créé et entretenu une relation fructueuse avec la banque pendant plusieurs années.

Le gérant de la SCI a réussi plusieurs investissements locatifs. C’est une donnée critique pour acheter un appartement ou une maison sans apport au sein de la SCI.

Elle a un historique de gestion et elle a pu se désendetter partiellement grâce au remboursement du capital des anciens prêts immobiliers.

Investir dans un nouvel investissement locatif sans apport sera plus simple pour ce type de SCI. La surface financière et son historique réduisent le risque pour l’établissement bancaire.

Les loyers des biens locatifs sont mutualisés pour payer l’ensemble des dettes. Le risque d’impayés est réparti entre de multiples locataires (un avantage supplémentaire des parkings face aux appartements).

Des associés de SCI solides pour acheter sans apport

La simulation d’un prêt immobilier pour une SCI

Comme un prêt classique, le banquier étudie la situation financière de chaque associé. Il va ensuite agréger les informations pour simuler un prêt à la SCI. Mais combien peut emprunter une SCI ?

Les salaires et revenus, les charges, le taux d’endettement, l’épargne et le reste à vivre de chaque associé sont pris en compte. Cela permet de calculer la capacité d’emprunt de la SCI au global et non associé par associé.

Investir dans une SCI permet d’accéder à un prêt immobilier sans apport à des associés dont la situation financière est moyenne. Sans la SCI et les autres associés, emprunter sans apport aurait été impossible.

La présence de plusieurs associés dans une SCI dilue le risque pour la banque. Les associés les plus fortunés sont là pour prêter de l’argent à la SCI en cas de pépin. Charge à la SCI de les rembourser dans le futur. Cela diminue le risque de faillite puisque les capacités financières des uns couvrent les manquements des autres.

Contrairement à une SAS ou SARL, les associés sont responsables des dettes de la SCI sans limite. Ils remboursent les prêts bancaires si la saisie du patrimoine de la SCI ne couvre pas le capital restant dû.

Chaque associé est responsable des dettes dans la limite de ses parts. Si tu possèdes 10 % des parts d’une SCI, ta responsabilité est limitée à 10 % des dettes et des pertes.

Il y a cependant l’exception des associés mineurs. Un mineur ne peut pas souscrire d’emprunt. C’est trop dangereux vu son âge et son absence de ressources financières.

Les parents prennent en charge la responsabilité des dettes de leurs enfants mineurs dans une SCI.

L’âge et l’état de santé des associés ne sont pas pénalisants pour s’assurer

Emprunter dans une SCI familiale peut être compliqué lorsque les parents sont âgés. Même si la loi ne l’oblige pas, les banques demandent systématiquement aux associés de la SCI de souscrire une ADI (Assurance Décès Invalidité).

Si un associé décède ou subit une Perte Totale Irréversible d’Autonomie, l’assureur va rembourser tout ou partie du capital restant dû à la banque. C’est une sécurité importante pour n’importe quel établissement bancaire.

Le coût de l’assurance ADI augmente avec la probabilité de décès de l’assureur, c’est-à-dire principalement avec son âge. Le mauvais état de santé de l’associé emprunteur augmente aussi la prime.

Si le coût de l’assurance devient trop important, alors le taux d’usure peut être atteint. Pour contourner ce problème, la SCI devra apporter de l’argent en complément du crédit immobilier.

Que faire si la SCI ne peut emprunter sans apport ?

Les apports en capital et compte courant d’associé d’une SCI

En cas de refus de financement d’un investissement locatif à 110 %, la solution la plus directe est de réaliser un apport en capital ou en compte courant.

Il est parfois idiot de laisser filer une bonne affaire en refusant un crédit immobilier partiel. Les associés de la SCI auront tout intérêt à apporter les frais de notaire, voire les frais d’agence pour rassurer la banque et obtenir un financement.

Pour créer une SCI, il faut ouvrir un compte bancaire. L’argent versé par les associés devient le capital de la SCI. Quel est le montant pour le capital d’une SCI ?

Le capital minimum d’une SCI est d’un euro. Avec un euro, la SCI ira chercher un crédit immobilier puisque les associés n’ont pas souhaité réaliser un gros apport en capital.

Mais puis-je prêter de l’argent à ma SCI ?

Oui, les associés peuvent prêter de l’argent à la SCI. Les sommes empruntées par la SCI aux associés sont enregistrées dans le compte courant d’associé.

Par exemple, M Martin prête 10000 € à la SCI. Elle le remboursera plus tard avec ou sans paiement d’intérêt.

L’avantage des apports en compte courant d’associé est que le retrait est très simple. Réduire le capital d’une SCI est plus compliqué.

Améliorer le dossier de la SCI pour diminuer l’apport

Mettre les banques en concurrence est sûrement la première et la meilleure option.

Si les banques refusent un prêt sans apport à une SCI, alors le gérant doit identifier la raison du refus.

Si les refus s’accumulent, alors il faut presque faire une croix sur un prêt sans apport. Mais des solutions existent.

Si le problème vient des associés, alors il faut travailler sur l’amélioration de leurs situations financières.

Présenter un meilleur dossier quelques années plus tard permettra d’obtenir un prêt immobilier sans apport pour la SCI. La mise en avant d’arguments plus solides sera aussi prise en compte.

Les investisseurs immobiliers peuvent aussi travailler la sélection des biens locatifs. Investir dans un bien immobilier moins coûteux mais tout aussi rentable (parking ? garage ?) est une solution pour financer la SCI sans apport.

A défaut, présenter un bien immobilier impeccable et plus rentable que d’ordinaire réduit le risque pour la banque.

Qui emprunte dans une SCI ?

Les associés sont responsables des dettes de la SCI. C’est donc leur situation financière et leur projet qui comptent pour obtenir un prêt sans apport.

En général, la banque prête à la SCI directement. Un seul prêt immobilier signifie un seul dossier, une assurance et une garantie.

Si l’un des associés pose souci, alors peut-être faut-il l’exclure du projet si l’obtention d’un financement sans apport est important pour le reste des associés.

Autrement, les associés pourront emprunter chacun de leur côté pour financer le bien locatif. Les démarches sont alors plus lourdes et souvent plus coûteuses. Les banques financeront les associés individuellement et ils apporteront l’argent en compte courant d’associé.

Cette approche ne permet pas de gommer les difficultés d’emprunt de certains associés (mineurs ou à la situation financière délicate).

Quelle banque prête pour une SCI ?

L’ensemble des banques traditionnelles et en ligne peut prêter aux Sociétés Civiles Immobilières. Les plus connues sont les suivantes :

  • Crédit Agricole
  • Société Générale
  • BNP-Paribas
  • LCL
  • La Banque Postale

Les courtiers immobiliers pourront t’orienter vers la ou les banques disposées à prêt sans apport aux SCI. Il est aussi possible de trouver un crédit immobilier SCI en ligne.

Les conditions d’accès aux crédits immobiliers aux SCI avec ou sans apport changent avec le temps. Certaines banques seront plus disposées à prêter sans apport que d’autres. Il est impossible de prédire avec certitude la banque la mieux placée.

Il n’existe aucun crédit immobilier propre aux SCI. Les démarches d’obtention de prêt sont les mêmes que pour un achat en nom propre, seul ou en indivision.

Certaines banques classent les crédits aux SCI dans la catégorie des particuliers et d’autres dans les prêts professionnels. Cela impacte le coût du crédit mais aussi sa durée. Le taux d’emprunt pour une SCI augmente avec la durée d’emprunt.

Les associés de la SCI peuvent souscrire un emprunt à taux fixe ou à taux variable. Le crédit peut être amortissable ou in fine. Cela dépend de la stratégie de chaque SCI.

La SCI bénéficie aussi de la protection des articles L313-1 et suivants du code de la consommation. Le gérant de la SCI peut demander la rédaction d’une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis ou la promesse de vente. Le gérant peut refuser l’offre de prêt grâce au délai Scrivener.

Par contre, certains prêts comme le PTZ, les prêts action logement ou PEL sont inaccessibles aux SCI. Ce peut être un souci si le projet est le financement d’une résidence principale.

Pourquoi investir dans l’immobilier en SCI ?

Les Sociétés Civiles Immobilières sont le type de société préféré des français. On en dénombre plus d’un million.

Les raisons principales d’investir dans le locatif en SCI sont :

  • Acheter et gérer à plusieurs
  • Transmettre à moindre coût

La SCI apporte une stabilité importante pour détenir de l’immobilier à plusieurs. Sans SCI, le régime qui s’applique est celui de l’indivision.

Les indivisaires peuvent provoquer la vente du bien locatif à tout moment. L’article 815 du Code civil impose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Les statuts d’une SCI peuvent prévoir que seul le gérant (ou les associés) a le pouvoir de vendre le patrimoine. Un associé mécontent ne peut pas forcer la vente comme dans une indivision.

La SCI prévient les conflits qui surviennent lors d’un divorce ou d’une succession. Le gérant de la SCI a les pouvoirs nécessaires pour gérer le patrimoine sans faire appel aux associés comme cela doit être le cas dans une indivision.

La SCI est très fréquemment utilisée comme outil de transmission. En général, les parents s’associent avec leurs enfants dans le but de leur transmettre des biens immobiliers à moindre coût.

Les parents peuvent donner la propriété des parts de SCI à leurs enfants, tout en conservant un pouvoir de décision très important. On sépare alors la propriété du pouvoir de décision. Seule la SCI offre autant de souplesse de ce point de vue.

Cette séparation des pouvoirs et de la propriété permet de transmettre l’immobilier plus tôt. Attendre avant de transmettre est risqué puisque la valeur de l’immobilier augmente avec le temps. Cela coûtera plus cher en droits de succession.

Autre avantage de la SCI : l’emprunt bancaire est déductible pour le calcul de la valeur des parts. Un bien immobilier de 300000 € financé à 299000 € n’a qu’une valeur comptable de 1000 €.

Les parents ont intérêt à transmettre le plus tôt possible afin de profiter des abattements fiscaux qui ne se renouvellent que tous les 15 ans.

Je t’invite à cliquer sur cet encart pour en savoir plus :

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Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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