Les SCPI Parking sont un bon investissement

Est-il intéressant d'investir dans une SCPI ?

L’investissement immobilier est très vaste. Tu peux investir dans des parkings, des immeubles, des bureaux, des locaux commerciaux. Dans cet article, tu vas découvrir Jonathan. Il a dix ans d’expérience dans l’immobilier. Il a investi récemment dans la location de bureaux à Paris et il anime un site sur les SCPI.

Bonjour Jonathan, peux-tu te présenter s’il te plaît ?

Bonjour je m’appelle Jonathan Dhiver, j’ai 30 ans et près de 10 ans d’expérience professionnelle. Après avoir réalisé des études à l’Université Paris Dauphine, je me suis spécialisé en immobilier. J’ai commencé ma carrière en tant qu’agent immobilier spécialisé en immobilier d’entreprise puis j’ai poursuivi au sein d’un département investissement d’une société internationale de conseil en investissement.

Lors de cette expérience j’ai été immergé pendant près de 5 années dans l’investissement immobilier. J’ai appris à calculer des rentabilités immobilières, des cash flow immobilier des bilans promoteurs. Fils d’entrepreneur et après 5 années en tant que salarié j’ai décidé de créer ma société MeilleureSCPI.com (comparateur de SCPI à destination du grand public).

Tu as crée il y a quelques temps un espace de coworking. Peux-tu nous en parler ?

meilleure-scpi-parkingEspace de coworking parisien ! Exactement, en tant que jeune entrepreneur, il est difficile de travailler depuis chez soi tout seul ! Du coup nous avons monté avec un ami un premier espace de 80 m2 situé rue Poussin. Nous avions 5 bureaux, 1 cuisine et surtout 12 postes de travail. Cela nous a permis d’avoir des bureaux dès la première année de création de l’entreprise. Lorsque vous êtes au début de votre société vous avez besoin d’émulation, de partager vos idées et de recevoir des conseils. Un poste de travail coûtait environ 350€ / mois ce qui est raisonnable pour Paris. C’était donc une bonne solution immobilière en tant que jeune startuper!

Nous avons déménagé en septembre 2012 et avons désormais près de 300 m2 à proximité de l’Opéra et de Richelieu-Drouot. Le bailleur nous a fait confiance en ne nous demandant pas de caution (ce qui est très rare pour une société jeune comme la notre). Nous avons loué les postes de travail très rapidement et même plus vite que prévu. Nous sommes donc près de 40 personnes dans l’espace et 12 sociétés. Actuellement un poste de travail coûte 450 € par mois hors taxe sans engagement de durée.

Avec cela vous avez un bureau en bois, une chaise ergonomique, un accès très très haut débit certifié, des salles de réunion et surtout un accès à un réseau d’entrepreneurs dynamiques ! Un espace de coworking sans âme ça ne fonctionne pas! Aujourd’hui d’un point de vue financier nous sommes à l’équilibre, si nous avions 4-5 espaces nous serions rentable et cela nous permettrait d’investir financièrement dans nos poussins.

D’un point de vue investissement immobilier c’est rentable puisque nous sommes capables de payer un loyer élevé de marché, alors il ne nous reste plus qu’à acheter nos bureaux! La vraie valeur d’un espace de coworking est pour les coworkers. Ils bénéficient du retour d’expérience des autres entrepreneurs et également des bons plans. Nous sommes dans une dynamique très constructive qui nous permet de nous serrer les coudes. La crise? Une réelle opportunité pour les optimistes!

Qu’est ce qu’une SCPI?

La SCPI : société civile de placement immobilier : c’est la pierre papier en d’autre terme. La SCPI permet d’investir dans un portefeuille immobilier dont les revenus immobiliers sont redistribués aux associés. Le montant minimum d’investissement est aux alentours de 1000€ ce qui est raisonnable. Il y a différents types de SCPI : les SCPI de rendement qui investissent en immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, logistiques, maison de retraites…. et les SCPI fiscales qui ont comme leur nom l’indique pour vocation de permettre une défiscalisation pour l’investisseur en contrepartie d’un engagement de conservation et location. Elles sont investies en logement principalement.

Lles scpi parking permettent de diversifierLes SCPI sont propriétaires d’actifs immobiliers partout en France (avec une majorité d’actif dans les grandes métropoles régionales et en Ile-de-France) : de la toute petite boutique au grand immeuble de bureaux à la Défense. La SCPI permet donc de mutualiser son risque géographiquement dans la typologie immobilière (bureaux/commerces/logistiques) mais également au niveau des locataires (quand on investit dans une SCPI on a plusieurs locataires) comme quand on investit dans plusieurs parkings

Une SCPI distribue en moyenne 5,30% de rendement net avant impôts (appelé TDVM dans notre profession). C’est un bon outil de diversification en immobilier parce que l’immobilier d’entreprise distribue de bons rendements. Dans un portefeuille immobilier nous pensons que la SCPI peut représenter environ 20% du portefeuille. Une répartition de patrimoine immobilier pourrait s’envisager à 20% pour de la SCPI 40-50 % pour la résidence principale et le reste en investissement immobilier locatif (logement, parkings…) et ou résidence secondaire.

Quelles sont les 3 erreurs à ne pas commettre pour acheter une SCPI ?

Il faut éviter les SCPI dont :

  1. Le taux d’occupation financier est trop faible (inférieur à 85%)
  2. Les réserves distribuables sont réduites
  3. La qualité immobilière moyenne (pour cela il faut regarder un par un les secteurs) et pour cela nous avons mis en place une carte du patrimoine par scpi qui permet de voir les immeubles et leur qualité.

Quels sont les avantages des SCPI sur les autres types de placements boursiers ?

Quand vous investissez dans une SCPI vous savez où sont situés vos actifs immobiliers, c’est du concret! Ce qui n’est pas le cas des actions. En tant qu’associé de SCPI vous êtes convoqué chaque année à l’assemblée générale, vous prenez donc part à la vie de la société! Tous les trimestres un bulletin d’information vous est adressé. Il présente la santé immobilière et financière de votre SCPI. Par ailleurs, les SCPI sont moins volatiles que la bourse qui a montré sur les dernières années qu’un investissement en bourse pouvait être plus compliqué à maîtriser que l’immobilier. Mais le principal avantage est que les SCPI peuvent être acheté avec un prêt bancaire ce qui n’est pas le cas des actions.

As-tu des investissements immobiliers à titre personnel ?

Oui j’ai des SCPI et des parkings! J’espère que prochainement nous pourrons acheter avec mes associés les bureaux de la Poussinade mais des bureaux c’est tout de suite un montant d’investissement beaucoup plus important!


10 Comments

  • eric

    Reply Reply 15 octobre 2013

    Où trouve-t-on des places de parking ou des boxes à acheter en région parisienne ?

    • Julien

      Reply Reply 16 octobre 2013

      Partout !

  • Nicolas

    Reply Reply 1 août 2013

    Personnellement je détiens des parts de SCPI et j’en suis plutôt satisfait outre le fait de pouvoir diversifier le placement personnellement j’ai pris de parts de SCPI dans des murs de boutique en région parisienne sa permet de diversifier et de pas être à 100% dans de l’immobilier d’habitation.
    autre point très intéressent le fait de pouvoir acheter les part à crédit ce qui permet un effet de levier assez important étant donné le faible coût des crédits actuellement, le but étant d’avoir un taux de crédit inférieure au rendement de la SCPI sa permet de capitaliser avec un effort d’épargne moindre.

  • Meilleure SCPI

    Reply Reply 24 juillet 2013

    La SCPI est un produit de placement qui permet de diversifier son épargne en utilisant l’immobilier d’entreprise comme sous jacent principalement…

    Hamon le taux d’occupation financier c’est les loyers facturés sur les loyers facturables. Plus il y a de locaux vides plus il est faible à l’inverse plus les actifs immobiliers sont loués plus il se rapproche de 100%…

  • delphine

    Reply Reply 24 juillet 2013

    Bonjour,

    Je trouve que c’est une bonne alternative quand on ne peut pas investir directement dans un bien immobilier.
    Je vais sérieusement y penser.
    Merci pour cet article

  • Max

    Reply Reply 23 juillet 2013

    Oui c’est d’ailleurs un trés bon outil de capitalisation de revenus fonciers…Il est intéréssant de garder le contrat au moins 8 ans par contre et concernant les droits de succession on a droit à un abattement de 152500 euros….on n’a pas mieux ailleurs.

    Mieux vaut aussi multiplier les contrats que d’avoir un gros bien chargé !!

    Parmis les meilleurs contrats : fortuneo, macsf, carac, mif, asac Fapes

    A bientot
    Max

  • hemon

    Reply Reply 23 juillet 2013

    Bonjour, comment on fait pour placer des scpi sur un contrat d’assurance vie ? J’ai pas tous compris également :
    Le taux d’occupation financier est trop faible (inférieur à 85%)
    Les réserves distribuables sont réduites
    désoler je suis novice.
    Un rendement de 5,5% je trouve pas sa énorme mais correct si l’investissement est sur a 95%.

    • Max

      Reply Reply 24 juillet 2013

      Pour Hemon,

      Certaines SCPI s’achétent via un contrat d’assurances vie et les revenus ne sont plus distribués mais capitaliser sur le contrat. Attention cependant à bien coisir son contrat d’assurance vie et à vérifierque les frais du contrat d’assurances + les frais de gestion SCPI ne soient pas trop important !

      Max

  • max

    Reply Reply 23 juillet 2013

    Très intéressant comme placement. De plus on peut facilement echapper à l’impôt en plaçant les scpi dans un contrat d’assurance vie et aisni capitaliser les revenus !

    • Julien

      Reply Reply 23 juillet 2013

      Bonjour Max,

      eh oui, on l’oublie souvent, mais l’assurance sert à défiscaliser aussi

      Julien

Leave A Response

* Denotes Required Field