80 % de rendement net d’impôt avec mes garages stéphanois

Cette vidéo a été tournée devant mes 4 garages stéphanois. Le lundi 3 février, j’étais à Saint Etienne pour la vente de mes premiers garages. C’est avec ce lot de 4 garages que tout a commencé ! J’ai profité de ce voyage pour aller les voir une dernière fois. Je suis très satisfait de la rentabilité obtenue avec ces garages.

Je te dévoile :

  • comment j’ai vendu ces garages sans me déplacer,
  • comment j’ai testé plusieurs annonces de vente pour optimiser la plus-value,
  • comment ne pas payer d’impôts sur la plus-value,
  • pourquoi je m’en suis séparé.

Bonne vidéo !

Voici les chiffres du projet tels que je les cite dans la vidéo :

  • Achat des 4 garages le 13 septembre 2012 : 10 900 € FNI
  • Revente le 3 février 2014 : 9000 € + 9500 €
  • Coût des diagnostics amiante : 150 €
  • Plus value  nette = (9000 € + 9500 €) – 150 € – 10900 € = 7450 €
  • Aucun impôt à payer sur la plus-value
  • Loyers nets d’impôts encaissés du 13/09/12 au 3/02/14 : environ 1300 €.
  • Gain total = 7450 € + 1300 € = 8750 €
  • Rendement net d’impôt = 8750 € / 10900 € = 80.2 %

Et toi, est-ce que tu aurais revendu ces garages ? Qu’aurais-tu fait à ma place ?

19 Comments

  • JFK43

    Reply Reply 16 décembre 2014

    Bonjour,

    Comment as tu fait pour « démembrer » les 4 garages pour en faire 2 lots ?

    Faut -il faire appel à un géomètre ou le notaire peut le faire ?

    Merci

    • Julien

      Reply Reply 17 décembre 2014

      Bonjour,

      les garages étaient déjà des entités différentes. Si ce n’est pas le cas, tu peux faire appel à un géomètre.

  • elt

    Reply Reply 2 mars 2014

    Attention au régime de marchands de biens. Le fisc veille.

    Ce que ne dit pas Julien le fait d’acheter un lot de 4 garages et le revendre à la découpe en 1 an et demi il rentre parfaitement dans le régime de marchand de bien.

    En cas de contrôle fiscal, il risque de passer à la caisse…

    Quand on investit dans les garages, il ne faut surtout pas oublier l’aspect fiscal ce qui est malheureusement le cas dans ces 2 ventes !

  • gibier de P

    Reply Reply 28 février 2014

    ERRATUM
    « l’agence m’aurait piqué XXXX euros  »
    il fallait lire une agence aurait travaillé pour louer mes garages, j’aurai du rémunérer sa prestation …..

  • adrien

    Reply Reply 13 février 2014

    Bonjour Julien,

    Comment as tu fais pour faire une telle marge entre le prix d’achat et le prix de vente? Les acheteurs ne ce sont pas méfié… ?

    Adrien

    • Julien

      Reply Reply 17 février 2014

      Bonjour Adrien,

      j’ai fait cette marge grâce à un prix d’achat exceptionnellement bas et non un prix de vente trop haut. Mon prix de vente n’est pas mauvais, bien au contraire. Mes acheteurs sont tout à fait contents, s’ils lisent ces lignes, je les engage à te répondre.

      Le rendement proposé était de 8 ou 8,5 % avec un potentiel pour passer à plus de 10 %. Il n’y a pas de charges de copropriété. Ils sont en bon état, très très grands et bien situés. Je pense que j’aurais été à saint etienne, je les aurai vendus encore plus cher !

      • Sylvain

        Reply Reply 25 février 2014

        Bonjour Julien et Adrien,

        Je suis un des acheteurs. Ce n’est pas mon premier investissement dans des parkings ou garages et je témoigne du fait que le prix de ces deux garages n’était pas trop élevé.
        A Saint Etienne il n’est pas rare de trouver des garages seuls à plus de 8000€. Dans ce cas ce n’est clairement pas destiné à des investisseurs.

        Plus important que le prix c’est la rentabilité qu’il faut regarder. J’ai acheté le lot de Julien à 9000€ et effectivement cela me fait une rentabilité à 8.5% brut.
        J’ai un locataire qui paie un loyer très faible. Je peux augmenter le loyer régulièrement ou s’il part relouer à un prix 50% plus élevé. Cela donnerait alors une rentabilité supérieure à 10%.

        Si Julien fait une plus-value parce qu’il a acheté à un prix très faible tant mieux pour lui mais ca ne me regarde pas.
        En ce qui me concerne je suis déjà gagnant dans l’affaire et visiblement lui aussi.
        Tout le monde est content.

  • Sofian

    Reply Reply 11 février 2014

    Encore de bonnes explication fluide merci Julien

  • G

    Reply Reply 11 février 2014

    Salut Julien,
    Voilà déjà quelques semaines que je suis ton blog de manière assidu et pour cause: je me lance à mon tour dans l’achat d’1 box en région parisienne. Je signe dans 2 jours.
    Dans la plupart des échanges que tu as eu jusque là, tu as toujours mis en avant l’intérêt de passer par un prêt bancaire pour l’achat. D’ailleurs cette procédure est souvent reprise sur d’autre blog par plusieurs de tes collègues « conseillers » en investissement locatif.
    A ma grande surprise, tu annonces avoir fait l’inverse (5.50min). Peux tu nous expliquer ce qui a motivé ton choix? Il y a tellement d’avantage à passer par un crédit, ça on a compris!

    Ps: je suis dans le même cas (j’avais peur de passer pour un suicidaire).
    J’espère que d’autres lecteurs, nous expliquerons également leur choix s’il est différent.

    • Julien

      Reply Reply 11 février 2014

      Bonjour,

      je suis surpris que tu trouves que j’ai été partial sur le sujet de l’emprunt. Je ne suis pas un fan de l’emprunt bancaire. C’est un outil qu’il faut utiliser à bon escient : tu ne vas pas enfoncer une vis avec un marteau !

      Tous les achats sont différents et faire des emprunts systématiquement n’est pas un bon conseil (oui, je me démarque sur certains points de mes collègues blogueurs). N’oublie jamais que les conseilleurs ne sont pas payeurs !

      Pour résumer, si tu veux te créer un patrimoine à long terme, tu empruntes le plus possible. Tu ne toucheras pas d’argent pendant la durée de l’emprunt, seulement à la fin.

      Si tu es comme moi, c’est à dire que tu as des ressources mal rémunérées sur un compte bancaire, que tu as des projets à financer (voyages, noces, ou création d’entreprise dans mon cas), tu peux financer avec ton argent. Le problème, c’est que tu es limité en terme de ressources, tu ne pourras pas acheter indéfiniment, donc cela freine ton enrichissement à long terme.

      Voici un article qui détaille bien ma façon de penser :

      Tiens moi au courant de ton achat et si tu veux qu’on en discute par email plus longuement !

  • damien

    Reply Reply 10 février 2014

    Concernant les plus values inferieures à 15000e je connaissais, mais quand est il quand tu vends à la découpe.
    Ex : achat de 4 garages à 40000e, tu revends a l unité avec plus value.

    Comment découper et avoir une plus value net d impot!?

    • Julien

      Reply Reply 11 février 2014

      Ah ah !

      Si les garages sont déjà en lots, tu peux les revendre un par un et tu ne seras pas taxé. Sinon, il faut faire venir un géomètre pour la découpe.

  • jerome

    Reply Reply 10 février 2014

    salut julien,
    bravo pour ta vidéo.
    félicitation pour ta revente de parkings.
    je pense que tu as eu raison de les revendre.
    c’est vrai que le trajet et la gestion à distant c’était lourd pour toi.
    l’argent de le revente te permettra de réinvestir dans d’autres parkings.
    à bientôt
    Jérôme

  • Fabrice

    Reply Reply 10 février 2014

    Salut Julien,

    Voilà un investissement qui se termine vraiment bien pour toi.

    Pas trop ému de te séparer de ton 1er investissement ?

    • Julien

      Reply Reply 10 février 2014

      Salut Fabrice,

      Non, cela fait parti de la vie d’investisseur il me semble.

      L’émotion venait plus du fait de retourner à Saint Etienne, revoir mes copains, mes anciens collègues…

  • InvestMan

    Reply Reply 10 février 2014

    Salut Julien,

    Démarche intéressante puisque tu n’es plus à côté. En revanche, j’ai une petite question. Tu dis que si tu les avais confié à une agence, elle t’aurait pris 7/8%.

    Sur la base d’un loyer moyen à 40€, ça fait environ 3€ par garage et par mois. Ça existe les agences qui travaillent pour de telles sommes ? Et elles font quoi à ce prix ?

    • Julien

      Reply Reply 10 février 2014

      Oui, c’est le taux à peu près standard. Pour ce prix, elle relance les locataires, encaisse et te reverse les loyers.

      Tu paies un forfait pour chaque mise en location en plus !

  • Salut Julien,

    Très sympa ta vidéo.

    A ta place j’aurais fait pareil, avoir des garages à 500 km de chez toi c’est pas tip top et les agences sont gourmandes en frais et pas toujours super efficaces.

    Tu arrives à t’exonérer sur les plus value et en plus ça reste une bonne affaire pour tes acheteurs, c’est donc gagnant gagnant !

    Tu parles d’achats en 2014, tu as déjà des idées ?

    Marc.

    • Julien

      Reply Reply 10 février 2014

      BOnjour Marc,

      oui, c’est la base du commerce : le couple gagnant gagnant ! Si on veut tenir sur la durée, tout le monde doit être satisfait.

      Oui, j’ai deux projets très chauds sur lesquels je travaille depuis janvier. Je regrette d’avoir faire une pause dans mes recherches de juin à décembre 2013…

      J’en dirai plus dès que ce sera concret !

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