Présentation de mon nouveau lot de garages (2/3)

Tu peux lire le début de cet article ici.

Quel est l’état locatif des 23 garages ?

Une fois la vente signée, je retourne aux garages pour rencontrer une première locataire. Les garages étaient gérés par l’office notarial qui s’est occupé de la vente. Je ne souhaite pas leur déléguer la gestion. Je gère déjà cinquante garages, et j’ai mes méthodes.

On ne peut pas dire que l’office notarial a fait un mauvais travail. Pour la plupart, les locataires sont à jour de leurs loyers. Le côté gestion est bien assumé, mais pas le côté commercial. Les loyers n’ont pas été réévalués depuis plusieurs années. Plus d’un tiers des 23 garages n’est pas loué, alors que la demande est forte. Je compte louer tous les garages avant le mois d’octobre.

J’ai reçu l’état locatif final ainsi que les noms et adresses des locataires très tard. J’avais demandé ce document fin mars afin de contacter tous les locataires. Je n’ai eu ce document que le vendredi avant la vente (mardi). Cela ne me laissait pas le temps d’envoyer un courrier de présentation aux locataires.

J’ai appelé l’ensemble des locataires le samedi en fin d’après-midi. A ma grande surprise, seul un locataire savait que le bien avait été vendu. Il a donc fallu expliquer à chacun des locataires que j’avais acheté leur garage. L’accueil a été plutôt bon.

Il me manquait plusieurs numéros de téléphone. J’ai trouvé certains locataires dans l’annuaire. A ce jour, seuls trois locataires n’ont pu être joints. Je leur ai laissé un courrier dans leur boite aux lettres. J’ai de la chance, car leurs adresses étaient exactes. Il est probable que ces locataires aient profité des vacances scolaires pour partir de leur domicile.

La gestion reprise en main

Comme je reprends la gestion des locataires en direct, je souhaite rencontrer tous les locataires. J’ai rencontré sept locataires le mercredi matin et quatre autres le jeudi après-midi. Ces rencontres se sont très bien passées. La moyenne d’âge des locataires dépasse les 60 ans. Le bail le plus ancien date de 30 ans.

Les loyers pratiqués pour les garages varient entre 25 € et 28,45 € par mois. Je viens de regarder les petites annonces dans la ville où se situent mes nouveaux garages. Le garage le moins cher sur la ville est à 45 € ! Il y a un sérieux décalage entre les prix actuels et les prix du marché.

Je suis conscient de ce fait depuis le début. C’est même un atout pour moi, car je sais que le rendement peut être amélioré. Les prochains locataires paieront 40 € par mois au minimum.

Pas question pour autant d’augmenter les loyers des anciens locataires de 25 € à 40 € ! Augmenter les loyers lors de la première rencontre avec les locataires est une tâche qui n’est pas évidente. Plusieurs locataires m’avaient d’ailleurs posé cette question au téléphone : « est-ce que les loyers vont changer ? ». Ma réponse était non !

Mais ce n’était pas tout à fait vrai. Comme il y a beaucoup de garages dans cette ville de 30000 habitants, je dois prendre en compte la concurrence. Pour me différencier, et louer plus facilement (et plus cher), je fais bétonner le sol des garages. Tu peux lire cet article pour obtenir plus de détails.

Comme je sais qu’il n’est pas pratique de bétonner des garages lorsqu’il y a des locataires, je veux commencer lorsque les garages sont à moitié vides. Mon objectif est de bétonner l’ensemble des 23 garages avant la fin de l’été. Ainsi, j’aurais un lot complet en « parfait » état et je pourrais commencer à travailler correctement.

Je ne veux pas remplir le lot pour ensuite négocier avec chaque locataire le bétonnage de son garage. C’est d’autant plus important que jongler avec 50 garages est plus facile qu’avec seulement 23. Il est plus simple d’avoir six garages vides en même temps lorsque le lot est plus important.

Comment bien démarrer la gestion d’un lot de parking ?

L’enjeu des rencontres avec les locataires est très important. Ils sont là depuis plus de dix ans et voient un petit jeune arriver. Avec la mauvaise attitude, j’aurais pu faire fuir les locataires, créer des impayés, des dégradations et un mauvais bouche à oreille.

Avant toute chose, j’ai créé une relation personnelle avec chacun d’entre eux. Je me suis renseigné sur leur garage, sur les problèmes qu’ils rencontrent avec leur porte ou leur serrure. J’ai pris soin de noter les petits travaux à effectuer. J’ai aussi nettoyé l’allée. Les mauvaises herbes et les déchets sont partis. Ensuite, je leur ai parlé des travaux de bétonnage.

Lors de mes rendez-vous avec les locataires, j’ai négocié avec chacun d’entre eux des augmentations comprises entre deux et trois euros par mois. Cette contrepartie me permet de payer en partie les travaux. Le juste prix aurait été cinq euros, mais c’était sans doute un peu trop demander.

Avec un peu de tact et de psychologie, j’ai réussi à convaincre tous les locataires de louer un garage bétonné pour deux euros de plus par mois (en moyenne). Tu me diras que ce n’est pas grand chose.

Certes, mais j’ai accompli deux choses : j’ai revalorisé tous les loyers seulement deux jours après la vente et j’ai mis en mouvement un bouche à oreille positif dans le quartier. Cela n’a pas de prix !

FAUX : car les nouveaux locataires paieront quarante euros par mois. Au final, ce sont eux qui vont payer la facture. Les locataires fidèles paieront entre 28 € et 30 € par mois. Ils paient à l’heure, n’ont pas de dettes, et ne nécessitent pas de temps de gestion. Je souhaite absolument les garder pour assurer un flot constant de loyer.

Les six premiers garages ont été bétonnés trois jours après la vente.

Les joies de la copropriété

La barre de 23 garages ne fait pas partie d’une copropriété. Je suis donc seul maître à bord. Mais l’allée devant les garages ne m’appartient qu’à moitié. La seconde moitié de l’allée appartient à une société de gestion publique qui détient des immeubles et des garages.

Lors des rencontres avec les locataires, un problème important m’a été signalé. Au milieu de cette allée, il y a des grilles d’évacuation d’eau et les conduits souterrains qui mènent aux égouts. Or, l’évacuation de l’eau ne se fait pas correctement… Les locataires ont les pieds dans l’eau pour se rendre dans leur garage. Cela arrive principalement lors de fortes pluies.

Le jour de la visite des garages en décembre, il avait plu et je n’avais pas remarqué de problèmes particuliers. Les gouttières sont en bon état. Ce problème concerne un tiers des garages. Dans l’immédiat, ces garages seront loués à des locataires qui stockent des affaires et donc qui ne se rendent pas aux garages tous les jours.

Il n’empêche que l’allée comporte des nids de poule et qu’elle mérite d’être refaite à neuf. Je prévois donc de contacter l’organisme de gestion et de négocier avec eux les travaux nécessaires. Il ne servirait à rien que je refasse juste ma moitié de l’allée…

Mis à part ce soucis d’évacuation d’eau, les garages sont en bon état. La structure est bonne, les portes sont équilibrées (sauf une ou deux), il n’y a pas d’infiltrations d’eau par le toit ou le sol.

La suite de cet article est disponible ici.

Et toi, rencontres-tu tes locataires lorsque tu deviens propriétaire de garages ?

 


7 Comments

  • Charles

    Reply Reply 3 mai 2015

    Bonjour Julien,

    Bravo pour la revalorisation. Je suis convaincu par le fait de rencontrer tous les locataires ce qui permet de remettre de la dynamique dans le projet. Le simple fait de discuter ensemble redonne du positivisme au bien. Une petite question, la toiture de tes garages a l’air d’être en fibrociment. Y-a-t-il des remarques de la part de tes locataires par rapport à ce point ? Comptes-tu le faire changer ?
    Charles

    • Julien

      Reply Reply 4 mai 2015

      Bonjour Charles,

      non, aucune remarque et comme elle est en bonne état, elle va rester en place.

  • Nicolas

    Reply Reply 1 mai 2015

    Bonsoir Julien,

    6 mois pour louer 8 garages, je pense que ça va le faire ;-).

    Ce que j’ai bien aimé dans ton article, c’est ton côté humain. Le fait de rencontrer les locataires est une très bonne démarche. Sur le long terme, le bouche à oreille va s’installer petit à petit et ça va faire des ravages (dans le bon sens du terme).

    De mon côté, je ne procède pas comme ça. Tout simplement car pour l’instant je n’ai qu’un seul parking et car j’ai encore un travail à côté qui me prend pas mal de temps. Je passe par une agence, ça me coûte seulement 8 € par mois. Je suis très satisfait du service que l’on me propose. Je compte continuer dans ce sens pour ne pas perdre de temps avec toutes ces formalités et pour investir mon temps autrement :-).

    Bonne soirée,

  • Bonjour Julien,

    Lorsqu’on achète un bien, il y a toujours des « surprises » et des soucis à régler qui n’était pas apparu ou prévu au départ.

    C’est la vie de l’investisseur.

    En tout cas tu as le potentiel avec les nouveaux loyers de 40€ d’exploser ta rentabilité actuelle et au fur et à mesure qu’un renouvellement va se faire des anciens locataires à des nouveaux nouveaux cela va encore monter un peu plus.

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  • gilles

    Reply Reply 29 avril 2015

    Bien lu ton processus et les accrocs en cours de route ; je loue mes 9 appartements , mon attitude est de considérer mes locataires comme des partenaires donnant donnant et je ne prends que des gens avec lesquels j’ai plaisir de parler . Celui qui a tout vu me mentira.Tu as raison de ne pas tenter d’imposer une augmentation brutale: certains pourraient y voir une entorse à la loi, même si tu es « manifestement « en dessous de moyennes locales. je te suggère de faire un état de ces loyers moyens pour étaler ces nécessaires augmentations sur 2 ou 3 ans et de faire valoir ton droit et ta bonne volonté.Le notaire peut aussi se fendre d’une lettre d’adieu et mentionner que les loyers sont en dessous … Quant aux travaux y avait il eu des assemblées générales ou des chiffrages avec le copropriétaire ? . A+

    • Julien

      Reply Reply 4 mai 2015

      Bonjour,

      oui, je fais attention au choix des locataires aussi, c’est important.

      Le lot n’est pas en copro, donc pas de paperasse, mais il faudra se mettre d’accord avec le voisin !

  • Gwen

    Reply Reply 29 avril 2015

    Salut Julien,
    je vois que ca avance bien! J’en suis heureux pour toi.

    PS: J’ai mis du temps à comprendre le « FAUX » après le paragraphe en gras… la syntaxe est…bizarre…

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