Nadia investit dans les parkings à Paris

Peux-tu te présenter ?

Je m’appelle Nadia, j’ai 35 ans et je vis à St Mandé, dans la banlieue parisienne. Je suis responsable administrative d’un cabinet d’architectes à Paris et gestionnaire d’entreprises en activité indépendante.

Peux-tu nous parler de tes parkings ?

Je n’ai pour l’instant que des emplacements de parkings, les box sont plus difficiles à trouver à Paris ou sont hors de prix.

J’en ai un à St Mandé (94), un dans le 11ème dans le quartier de la Bastille et trois dans le 9ème dans le quartier Haussmann.

Pourquoi as-tu choisi d’investir dans ces parkings ?

Leur situation géographique est très intéressante pour Paris. J’ai pas mal étudié le marché grâce aux conseils dans ton livre « Réussir son investissement dans les parkings » et j’ai essayé de cibler les lieux pouvant être rentable à long terme.

Je cherche à préparer mes vieux jours.

Comment as-tu eu l’idée d’investir dans un parking ?

J’ai voulu tout d’abord faire de l’investissement locatif en achetant des appartements, je me suis très vite heurtée à la réalité du marché immobilier parisien. Malgré un apport important, la banque ne voulait pas suivre sans des garanties supplémentaires et à 35 ans tu n’as pas envie de faire appel à tes parents pour investir.

Au même moment, je cherchai à louer un parking à St mandé et j’ai rencontré un propriétaire qui cherchait à vendre un de ses emplacements, fait très rare à St Mandé, il y a très peu d’offres de vente mais aussi de locations alors que la demande est énorme et les loyers sont donc élevés.

Ce propriétaire avait un grand nombre de parkings dans St Mandé et Paris et de fil en aiguille, il m’a parlé des avantages et de l’intérêt à porter à ce genre d’investissement.

J’ai donc sauté le pas comme ça.

Comment s’est passée la recherche de locataires ?

J’ai pour l’instant acheté des places déjà occupées donc je n’ai pas encore de recul sur ce point mais vu leur situation, cela ne devrait pas être trop compliqué.

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un parking ?

Le marché parisien intra-muros est très particulier je pense. Les bonnes affaires sont rares… La rentabilité nette oscille entre 3 et 6.5% grand maximum.

Il ne faut pas investir à Paris pour faire de la revente en espérant une belle plus-value, cela était possible pour ceux qui ont investis il y a 10 ans. Aujourd’hui, c’est un réel investissement à long terme.

Il faut faire attention à la flambée des prix de parkings se trouvant dans la zone centre de Paris pouvant osciller entre 50  et 100 000€ l’emplacement !!! Bien sûr, la demande est forte dans ces quartiers mais le prix des loyers n’est pas forcément proportionné, donc il ne faut surtout pas se dire que si on achète ce genre d’emplacement on pourra forcément adapter le loyer au prix de l’investissement.

L’achat de parking demande une vraie réactivité, ce qui ne veut pas dire qu’il faut s’emballer et acheter n’importe quoi de peur de voir la bonne affaire nous filer sous le nez…

Avant tout, il faut étudier le marché, comme tu peux le conseiller dans ton livre, après on peut s’occuper de la recherche car les bons plans ne font pas long feu et sont souvent vendus dans les 24h après la mise en ligne de leur annonce. Ton outil de calcul RentaGarage est parfait pour se faire une idée rapide d’un investissement.

Attention, à Paris de nombreuses places se vendent en concession dans les parkings publics (style Vinci Park) ce qui signifie qu’on en est propriétaire pour une période limitée de 50 ans en moyenne. Cela peut être assez attractif car ils sont souvent situés dans les quartiers les plus recherchés.

Des concédés tentent de les vendre à l’approche du terme de leur concession et affichent des prix beaucoup plus bas que les emplacements classiques mais il ne vous reste plus que 5 ou 6 ans d’exploitation pour amortir votre investissement sachant qu’à la fin du contrat vous ne pourrez pas le revendre, l’entreprise propriétaire de l’emplacement la récupère sans indemnité pour vous, ou peut vous proposer un renouvellement de concession et là vous paierez à nouveau l’emplacement pour un prix plus élevé.

Combien as-tu acheté ton ou tes parkings ?

J’ai acheté en moyenne entre 25 et 28 000 € l’emplacement. Je suis propriétaire depuis octobre 2014.

Comment s’est passée la négociation avec l’agence ou le propriétaire ?

J’ai pu faire l’expérience des deux et cette phase est très différente suivant s’il s’agit d’une agence ou d’un propriétaire direct.

J’ai trouvé plus simple de négocier avec les propriétaires, on peut dire les choses de façon plus directe et instantanée.

Les agences ont tendance à penser à leur commission (un pourcentage du prix) et n’encouragent pas à proposer un prix en dessous de celui affiché. Les agents argumentent en disant qu’on risque de ne pas l’avoir, que le propriétaire était ferme sur le prix, je l’ai fait quand même et mes offres sont toujours passées.

Après la marge de négociation n’est pas extraordinaire, il ne faut pas espérer descendre le prix de plus de 1 000 € sauf quand on négocie pour des lots de plus de 2 places.

A combien s’élèvent les loyers ? Y-a-t-il des charges mensuelles à payer ?

Mes loyers oscillent de 120 à 200 € par mois suivant l’emplacement et ils sont tous loués.

Pour les emplacements dans les copropriétés, les charges sont peu élevées, cela me coûte environ 10 € par mois.

Pour les emplacements se trouvant dans des parkings publics avec un espace parking privatif (style Vinci), les charges sont nettement plus élevées, environ 30 € par mois. Cela est dû à un coût de gardiennage et de sécurité très important et à l’entretien de la structure.

Ces parkings ne sont pas des concessions. Il y a quelques exceptions où les parkings publics vendent des parts de leur société qui se matérialisent en emplacement de parking. C’est intéressant car il n’y a pas besoin de notaire, seul un enregistrement de 3% de la transaction est à régler aux Impôts pour que la vente soit enregistrée.

En raison de mon expérience récente, je n’ai pas encore été face à des imprévus et je n’ai pas fait de travaux, j’envisage de transformer deux places en box car j’ai déjà eu l’autorisation de la copropriété mais il faut que je m’arrange avec les locataires.

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les parkings ?

Etant un investisseur débutant, mon recul n’est pas très important mais comme dans tous les investissements, il faut faire preuve de patience, car les bons plans ne sortent pas tous les jours et il faut rester attentif de manière quasi-quotidienne.

Merci Nadia pour ton témoignage et au plaisir de te rencontrer à Paris.

As-tu des questions à poser à Nadia ?

4 Comments

  • seb

    Reply Reply 12 juillet 2015

    d’accord avec le dernier commentaire! se fixer un objectif de rentabilité et essayer de l’atteindre

  • Christine

    Reply Reply 29 juin 2015

    merci pour cette interview intéressante. L’investissement dans des parking est une bonne alternative pour augmenter ses gains mais reste à bien trouver l’opportunité à saisir

  • Alexandre

    Reply Reply 22 juin 2015

    Bonjour Julien,

    Interview intéressante, pas mal de concepts abordés par contre pas d’accord sur ce passage : « il ne faut pas espérer descendre le prix de plus de 1 000 € ». Même s’il ne faut pas espérer, il faut toujours proposer le prix par rapport à la rentabilité que l’on souhaite obtenir quitte à faire une proposition avec un rabais de 5000e (pour l’exemple). Après cela ne passera peut-être pas mais se fixer des objectifs de rentabilité avant tout achat (parking ou autre) est fondamental quitte à louper des « affaires » dont la rentabilité n’était pas suffisante. Du moins c’est mon point de vue ! 🙂

    • Didier-Fabrice

      Reply Reply 7 juillet 2015

      Le mieux dans ce cas c’est déjà de ne retenir que des biens qui ont une rentabilité avant négociation intéressante sauf si on décèle une éventuelle ouverture.

      Le «Qui ne tente rien n’a rien» c’est bien joli mais c’est du boulot de rechercher des affaires, prendre rendez-vous pour visiter, le cas échéant poser une RTT. Ensuite on va dépenser quelques euros d’essence pour aller au rendez-vous etc etc etc
      Tous ces efforts sont indispensables pour bien appréhender son marché mais quand on le maîtrise c’est contre-productif si on sait que dans 99 % des cas on va juste fâcher le vendeur…
      Il faudrait déduire les frais de prospection des 99 % d’échec de la rentabilité des 1 % pour voir si c’est toujours rentable.
      Bien sûr il faut adapter en fonction de la réalité de terrain de son propre marché ce qui est vrai sous mes cocotiers n’est peut être pas aussi vrai chez vous

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