Un mauvais agent immobilier et une offre refusée

Dans cette vidéo, tu trouveras une histoire atypique entre un agent immobilier et un investisseur (moi). J’ai été surpris par le manque de professionnalisme de cet agent. Les garages en vente étaient pourtant intéressants.

Problème avec l’agent immobilier

Ce lot a attiré mon attention car, à Angers, il y a très peu de garages dont le prix de vente est inférieur à 10000 €. Dans cet exemple, chacun des garages revient à 9220 € frais de notaire et d’agence inclus ! C’est assez exceptionnel pour Angers.

Je n’ai pas acheté ce lot pour plusieurs raisons. L’agent immobilier a eu un comportement irrespectueux en décommandant le rendez-vous alors que j’étais déjà sur place. La moindre des politesses aurait été qu’il se déplace pour me rencontrer.

Il a aussi refusé ma demande : 2000 € de frais d’agence pour deux garages à 14000 € me semble bien payé. Il voulait absolument être rémunéré 4000 €. J’ai aussi ressenti un comportement manipulateur en me donnant des informations peut-être erronées pour influencer ma décision.

Il est clair que ma décision aurait pu être différente pour ce lot. L’emplacement est bon, la demande existe, les garages sont en bon état, l’entretien de la copropriété est bien fait. La seconde raison qui m’a freiné est le rendement.

Un rendement au dessus de la moyenne

Un rendement brut de 9 % est supérieur à la moyenne nationale, et aux affaires que je peux voir à Angers. Ce type d’investissement convient parfaitement pour un placement tranquille, sans risque. Si cette opportunité m’avait été présentée en 2012 lorsque je commençais mes recherches, j’aurais probablement acheté ce lot.

Aujourd’hui, ma stratégie s’oriente vers des lots plus importants afin de répartir les frais fixes (notaire et agence) sur un nombre de garages plus important. Acheter un gand nombre de garages permet aussi de négocier un prix unitaire au garage plus faible. Ces deux raisons font des lots de garages un investissement plus rentable et moins risqué que l’achat d’un parking à l’unité.

Même si ce lot n’est pas pour moi, je pense qu’il a trouvé preneur malgré tout. Toute personne qui s’intéresse un tant soit peu au marché angevin sait que ce type d’opportunité est assez rare.

Informations
Informations sur le projet       Location    
           
Coût initial   16 000 €   Nombre d’emplacements à louer 2
Frais de notaire   2 443 €   Loyer mensuel unitaire moyen   70 €
Proportion des frais de notaire   13,2%   % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
             
Investissement total   18 443 €   Loyers annuels   1 680 €
             
Rentabilité Brute 9,1%  
Frais à prévoir
   
Taxe foncière   300 €   Charges de copropriété   150 €
Dont taxe d’ordure ménagère (récupérable) 0 €   Frais de gestion   0 €
TOM récupéré en fonction du remplissage 0 €   Assurance   0 €
  Autres frais fixes (entretien, réparation…)   0 €
 
Total Charges annuelles 450 €  
       
Rentabilité Nette de charges 6,7%

Mise à jour du livre Réussir son investissement dans les parkings

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7 Comments

  • Florent

    Reply Reply 9 mai 2016

    Pas gentil l’agent immobilier. 🙁 Pourtant, il avait la chance de trouver preneur (toi). Tant pis pour lui ! Je suis sûre que tu as trouvé mieux aujourd’hui. 🙂

  • Nicolas de se-former-sur-internet.com

    Reply Reply 27 janvier 2015

    Bonjour Julien,

    Moi aussi j’ai déjà eu une mauvaise expérience avec un agent immobilier. Le bien que j’ai visité avec lui était en très mauvais état et en vente depuis longtemps. J’ai décidé de faire une proposition -30% du prix affiché… Il a refusé de parler de mon offre au vendeur (je pense qu’il ne voulait pas baisser sa commission).

    Pour la petite histoire, le bien est toujours en vente !

    Cordialement,

    Nicolas

  • David

    Reply Reply 27 janvier 2015

    Je cherche actuellement ma RP, je peux te dire que le nombre d’agent incompétent est encore très élevé.
    Je compte dans le lot:
    – les agents irrespectueux
    – ceux qui prennent entre 10 et 15% de commission (ou ça existe encore, même si c’est beaucoup moins la norme)
    – ceux qui ignorent ce qu’ils vendent (les limites de propriétés, …)
    – ceux qui n’ont pas encore assimilés qu’il y a eu une baisse des prix (et se retrouvent presque au double du prix du marché)
    – et les aveugles qui ne voient pas les problèmes d’un bien (genre une grange et un sous sol en train de s’effondrer).
    – et les cumulards qui ont plusieurs de ces problèmes en même temps.

    C’est ainsi que j’ai visité des biens chers, avec de nombreuses intervention mal pensé et mal finalisé. Avec des agents qui refusaient de se remettre en cause.

    Pas vraiment de regret de ma part.
    La plupart des biens que j’ai visité ainsi sont encore en vente.
    Je n’ai vu en presque 1 an que 3 biens qui étaient corrects. 1 situé trop loin de mon secteur de recherche (mais intéressant quand même), le second raté, le 3ème je suis dessus.
    Et là encore les agents se partagent presque 12% de commission (mais le bien était sous le prix du marché).

    Donc je reste finalement trouver de bon agent immobilier n’est pas simple.

  • Didier-Fabrice

    Reply Reply 27 janvier 2015

    Bonjour,

    Et encore tu as eu de la change ton AI a décommandé. Moi j’ai eu le cas où j’ai du contacter l’AI quand j’en ai eu marre de poireauter pour qu’il me dise « je suis en signature de compromis » style « Mon bon monsieur j’ai enfin chopé un pigeon je vais m’assurer de le plumer avant de m’occuper de vous »… c’est clair que ça donne pas envie de leur faire gagner de l’argent !

    Concernant les chiffres, la TF fait plus de deux mois de loyer je la trouve un peu élevée, est-elle dans la «norme» par rapport à tes autres garages dans la région ?

    • Julien

      Reply Reply 28 janvier 2015

      Bonjour,

      la TF compte pour deux garages.

      L’agent immobilier était persuadé qu’il trouverait deux acheteurs qui achèteraient chacun un garage, donc deux fois 2000 € de com.

  • Guillaume

    Reply Reply 27 janvier 2015

    Salut Julien,
    Témoignage en vidéo bien sympa !
    Encore une fois nous voyons le manque de professionnalisme des agents immobiliers.
    Une réputation détestable qui se vérifie trop souvent 🙁
    J’ai de plus en plus honte de dire dans les « dîners en ville » que je fais ce job !

    • Julien

      Reply Reply 28 janvier 2015

      Salut Guillaume,

      on te pardonnera de faire cette activité puisque tu es spécialisé dans un domaine que tu maîtrises !

      C’est toujours d’investir soi-même dans le domaine que l’on conseille.

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