Jules fait des bonnes affaires dans les parkings à Paris

Peux tu te présenter ?

Je m’appelle donc Jules, j’ai 38 ans et je vis à Montreuil en Région Parisienne. Je suis intermittent dans le secteur de l’audiovisuel, TV, montage et réalisation. J’ai toujours plus ou moins bossé pour la TV et le ciné. Plus jeune, j’ai également fait beaucoup de magie (close-up). Et vue la conjoncture actuelle et la crise qui commence sérieusement à me toucher, je risque de devoir me remettre à la magie d’ailleurs…

Peux tu nous parler de tes parkings ?

J’ai commencé à m’intéresser à l’achat de parking vers mai dernier. En effet, suite à un accident de la route, je vais toucher une indemnité que je n’attendais pas. Il était important pour moi de ne pas dépenser bêtement cette somme (dont je ne connais pas encore le montant). Après quelques idées, je me suis arrêté sur l’idée des parkings. Je suis assez rapidement tombé sur ton site et ton livre Réussir son investissement dans les parkings (un gros merci à toi d’ailleurs). L’idée avec cette somme est de trouver un lot de plusieurs parkings. Mais voulant me faire la main avant, j’ai eu l’idée de commencer avec un.

Et, après la lecture de ton livre, j’ai suivi ton conseil de visiter des parkings pour se faire une expérience. Première visite sur PAP, je vois un parking à côté de chez moi. J’appelle d’avantage pour sa proximité que pour son prix bien trop élevé pour moi. La femme le vendait 15 000€ je n’avais que 6 000 € d’apport. Et j’étais vraiment en formation pour moi. J’étais loin de penser faire un achat aussi rapide.

RDV fixé, je lui dis rapidement que cela est trop cher pour moi malgré la qualité du box : Box Fermé de 18m², 1er sous-sol, à 300 m du métro dans le bas Montreuil. Elle me demande combien je peux mettre. J’improvise un peu pour une grosse ristourne sans avoir l’air de me foutre d’elle : je lui propose 11 000€. Elle me donne la réponse positive le lendemain.

acheter-un-garage-montreuil

J’ai signé le jour même de mon anniversaire le 27 août. Je le loue maintenant 150€ par mois depuis le mois d’octobre. Mon locataire le loue pour du stockage. Il travaille dans le bâtiment. Cet achat frôle les 12% de rentabilité nette avant impôt ce qui est inespéré. Entre cette première visite et la signature, j’en ai visité une vingtaine d’autres, je n’ai jamais vu une proposition aussi intéressante.

Et aujourd’hui, je viens de conclure mon second achat (signature devant notaire début avril) : un box fermé de 12m² dans le 19eme sous trois tours d’immeuble. Je le paye 13 200€ auxquels je dois ajouter 2 200€ de notaire. Je pense sans trop de problème pouvoir le louer entre 130 et 150€. Le rendement net avant impôt devrait être entre 9 et 10%. J’ai malheureusement dû me faire à l’idée que je n’aurai pas des occasions à 12% très souvent, j’ai donc accepté ce box que je pense très intéressant tout de même.

Pourquoi as-tu choisi d’investir dans ces garages ?

Faire travailler dur l’argent pour moi 🙂

Cela me paraissait concret et accessible avec peu de moyen. N’ayant jamais mis d’argent de côté, c’est le seul moyen que j’ai trouvé. Cela permet également d’être autonome, et avec un peu de patience, je pense pouvoir limiter les risques en attendant pour trouver les bonnes affaires (même si tes conseils me sont TRES TRES utiles, encore merci). Ma situation d’intermittent, s’avère de plus en plus précaire, j’espère effectivement sauver les meubles pour un avenir proche.

Comment as-tu eu l’idée d’investir dans un parking ?

Mon cousin, qui est bien plus à jour que moi dans les affaires d’argent, m’en a parlé comme d’un très bon plan si on s’y était pris quelques années avant. J’ai creusé un peu, et me suis aperçu qu’en effet, c’était beaucoup plus intéressant il y a 10 ans, mais qu’on pouvait encore faire quelques bonnes affaires.

Comment s’est passée la recherche de locataires ?

Ça a été la seule source d’angoisse, qui n’a pas durée longtemps, heureusement ! J’ai ressenti les jours qui passaient sans trouver de locataire comme un gros moment de solitude.

J’ai mis trois fois des annonces dans les rues, j’ai attaqué cher : 170€ puis la semaine d’après 160€, puis après 150€. J’avais également mis des annonces sur internet (budget important à prévoir d’ailleurs). Et assez vite, j’ai eu trois rendez-vous. Je le loue donc à un entrepreneur ukrainien qui y stocke du matériel. Il me fait mon virement de 150€ tous les sept du mois. Pour le moment, ça se passe très bien.

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un parking ?

Se tromper sur l’intérêt du bien, et s’assurer qu’on pourra le louer dans de bonnes conditions. C’est aussi la raison pour laquelle je vise d’avantage Paris en me disant que Paris était de toute façon davantage susceptible d’intéresser des clients potentiels. Si cela se confirme, cela m’évitera je pense quelques angoisses et pas mal de temps en étude de marché qui est la partie qui m’inquiétait le plus (même si je ne prends pas n’importe quoi sous prétexte que cela serait sur Paris).

PARKING ETIENNE MARCEL 1

Comment s’est passée la négociation avec l’agence ou le propriétaire ?

Le premier box, la négociation avec la propriétaire a été très facile. Le box était le dernier élément d’une succession bien plus large. Elle était contente de s’en débarrasser. 4 000€ de négocié. J’ai payé 11 000€ un box que j’évalue à 18 000€. Très satisfait donc.

Mon deuxième, j’ai réussi à obtenir 13 200€ sur un prix initial de 15 000€. Ma négociation a été plus difficile, et j’ai dû être plus stratégique. J’ai vite compris qu’il le lâcherait facilement à 14 000€. Mais je n’étais pas vraiment intéressé à ce prix. J’ai donc fait la proposition très « désintéressé » à 13 000€.

Il me rappelle le lendemain pour me dire qu’il ne veut pas en dessous de 13 500€. Je dis que je ne pourrais sûrement pas, même si je vais en parler à mon banquier. Je m’étais fixé 13 200€ comme limite intéressante. J’ai donc hésité sur la stratégie à adopter pour obtenir ce but de 13 200€.

Nous nous entendions bien, j’ai donc appelé en étant désolé, mais que je ne pourrais pas à son prix. Et au moment où j’allais raccrocher, c’est lui qui me propose, « Et à 13 200 ?? ». J’ai encore fait semblant de réfléchir une minute avant de dire oui.

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les parkings ?

D’être rigoureux, efficace. J’ai l’impression que le marché va vite. Qu’il faut se consacrer sur des périodes courtes mais intenses pour bien intégrer à quoi peut ressembler une bonne affaire, les différents paramètres à connaître. Mais je pense que si la formation/recherche est diluée, c’est plus difficile d’évaluer et intégrer tout cela.

Merci Jules pour tes réponses très intéressante !

Et toi, as-tu des questions à poser à Jules ?


6 Comments

  • Maria

    Reply Reply 26 octobre 2015

    Article très intéressante !!!
    Merci pour les infos 🙂

  • Pascal

    Reply Reply 17 juin 2015

    Un petit rappel, qui me semble ignoré (volontairement ou non) par beaucoup : il est normalement interdit d’entreposer dans un garage autre chose qu’un véhicule. En cas de sinistre, si le box est utilisé comme espace de stockage, l’assureur aura vite fait de se défausser et en cas de conséquences graves, le locataire peut se retrouver dans un sacré pétrin.
    Dites moi si je me trompe, j’imagine qu’il doit y avoir des exceptions.

  • Nicolas

    Reply Reply 22 mai 2015

    Bonjour Jules,

    Bravo pour tes deux acquisitions et pour ton courage. J’aurais une question sur ton financement, comment ça s’est passé avec la banque ? Quelles sont tes mensualités, quel taux d’intérêt (assurance comprise) as-tu pu obtenir ?

    Bien que les rentabilités soient intéressantes, est-ce que tes deux biens s’autofinancent entièrement ? Car selon moi, le plus important pour un investisseur débutant, c’est de réaliser une première BONNE affaire, afin de ne pas créer de déficit chaque mois :-).

    Bonne journée.

  • jerome

    Reply Reply 18 mai 2015

    salut julien merci pour cette interwiew de jule.
    je trouve que c’est enrichissent devoir un personnes qui débute et qui reussise ses investissements.
    jerome

Leave A Response

* Denotes Required Field