Investir dans un parking à Paris : mésaventure et arnaque

Un investissement dans les parkings à Paris tourne mal

Je suis quelqu’un de positif, donc je n’aime pas les mauvaises nouvelles ! Il y a quelques temps, je suis tombé sur un article publié dans le journal Ouest France. Son titre est évocateur : ils se plaignent d’une arnaque aux parkings. 174 personnes ont investi dans des parkings à Paris. Ils portent plainte car cet investissement parisien dans les parkings s’est révélé être une arnaque. Je te laisse lire l’article, mais si tu préfères, il y a un résumé en dessous. Acheter un parking présente toujours des risques et voici quelques trucs pour y remédier.

170 personnes porte plainte suite à un investissement dans des parkings à Paris

Comment ont-ils investi dans un parking à Paris ?

Un conseiller en gestion de patrimoine situé dans l’ouest de la France a incité ses clients à investir dans des parkings à Paris, Givors (10 kilomètres de Lyon) et Brest. Cet investissement était géré par un promoteur. Les investisseurs recevaient l’argent des loyers sans s’occuper des travaux ou de la gestion locative. Tout se passait bien, mais au bout de deux ans, plus de loyers. Damien décide alors de visiter les parkings qu’il a acheté. Il s’aperçoit de l’arnaque.

Certaines places sont trop petites. D’autres sont situées devant des issues de secours. Certaines places de parkings à Paris sont vendues couvertes alors qu’elles sont en plein air. Et ce n’est pas fini ! Les structures qui accueillent ces parkings devaient faire l’objet de travaux (2,5 millions d’euros). Seul 10 à 12 % des travaux ont été réalisés. Les parkings sont dans un piteux état : squat et trafic de drogue ont lieu dans ces parkings, si bien que la mairie du 18ème arrondissement de Paris a même porté plainte.

Pourquoi ont-ils mal investi dans ces parkings parisiens ?

Cette aventure malheureuse tourne au calvaire pour ces investisseurs. Investir dans des parkings à Paris, Lyon et Brest semblait prometteur. Voyons quelles leçons nous pouvons tirer de leur aventure. Au vu des éléments présents dans l’article, j’imagine que le promoteur immobilier, via le conseiller en gestion de patrimoine, a vendu une opération de défiscalisation. Qu’est ce que c’est ?

Il y avait d’importants travaux à réaliser dans les parkings : 2,5 millions d’euros. Divisé par 170 copropriétaires, cela représente 14700 € de travaux par personne. Ces travaux sont déductibles de l’assiette d’imposition. Je ne sais pas quelle structure juridique a été utilisée, mais j’imagine que cela rentré dans les calculs de rendement du parking.

Je prends un exemple pour illustrer le fonctionnement de la défiscalisation. J’achète dans un parking, un garage qui vaut 5000 €. Je réalise 3500 € de travaux, car je change la porte, ajoute l’électricité et refais la peinture. Maintenant, je peux revendre mon box de garage 8500 € voir plus : la plus-value peut être importante car les garages sont demandés. Je décide d’attendre et de louer le garage.

Je le loue 60 € par mois, soit 720 € par an. Je déduis 70 € de taxe foncière et je n’ai pas d’autres charges. Il me reste donc 650 € de bénéfices, ce que je vais déclarer aux impôts. Oui, si j’avais acheté le box sans travaux. Mais dans notre exemple, j’ai réalisé des travaux. Si je déduis les travaux : 650 € – 3500 € = – 2850 € de perte cette année. On ne paie pas d’impôts sur des déficits. L’année suivante, je continue à déduire mes pertes de cette année, soit  650 € – 2850 € = – 2200 €. Tu as compris le raisonnement : tu ne paies pas d’impôts pendant plusieurs années et en plus, tu as donné de la valeur à ton garages en le rénovant. Investir dans un parking à Paris peut être intéressant financièrement s’il y a des travaux et une plus-value à la revente !

Je me suis écarté du sujet pour que tu comprennes l’intérêt des travaux sur la fiscalité. Le promoteur immobilier a pu vanter des rendements élevés grâce aux travaux. La première leçon que l’on peut tirer de cette histoire est sur l’appât du gain. Le rendement qui leur a été vendu devait être conséquent. L’appât du gain n’est que la motivation qui a permis aux investisseurs de commettre la grosse erreur. L’erreur principale que les investisseurs ont commis est la suivante : la perte de contrôle !

Comment perdre le contrôle sur ton investissement dans les parkings ?

Photo d'un lot de parking à vendre à ParisJe te propose d’acheter avec moi un lot de parkings à Paris. Je te dis que je m’occupe de tout, tout va bien se passer, tu auras un bon rendement. Tu commences à bien me connaître et l’idée peut te tenter. Là encore, c’est un exemple pour illustrer mes propos. Si tu t’engages comme cela dans un investissement, tu vas perdre le contrôle. Tu ne maîtrises pas ce que j’achète, où je l’achète, la manière dont je le gère, comment je loue etc etc… Bref, tu n’as aucun contrôle sur cet investissement. Tu peux juste me demander des comptes une fois par an. Si l’affaire marche, tu seras content de toi. A l’inverse, si les rendements sont nuls, tu vas venir me blâmer. Tu me blâmeras alors que tu m’auras donner toute ta confiance et tu n’auras exercer aucun contrôle sur les événements.

Pour bien investir, à Paris ou ailleurs, je te conseille de maîtriser les aspects de ton investissement. Choisir l’emplacement, connaître la concurrence alentours, les prix du marché, choisir de louer en direct ou via une agence… sont des aspects critiques que je préfères choisir.

Je fais le parallèle avec un système de franchise. Tu ne choisis pas auprès de qui tu t’approvisionnes, ni le prix auquel tu achètes, ni celui auquel tu vends. Tu ne maîtrises pas le communication de l’enseigne, la qualité des produits, de la gamme… Bref, tu cèdes une bonne part de ton contrôle sur les affaires. Si je veux vraiment perdre du contrôle, c’est pour être tranquille, moins me poser de question. Je prendrais alors une franchise Mc Donald car je sais qu’elle est au top.

Bilan de cet investissement

Mon conseil sera donc le suivant : au maximum, garde le contrôle sur tes investissements. J’aurais pu trouver un article sur un investissement immobilier dans les appartements. Investir dans un parking ou un appartement sans le visiter est une grosse erreur. Ces personnes ont acheté sans regarder la valeur de ce qu’ils achetaient.

Ils ont pris la mesure des travaux, des emplacements, de l’état locatif après que les problèmes soient arrivés. Ils se sont déplacés, ils ont fait les travaux nécessaires, mais c’est un peu tard. J’espère de tout cœur que cette histoire se règle dans les meilleurs termes pour les 174 copropriétaires qui ont été victime de cette arnaque aux parkings. C’est toujours facile de tirer des leçons de ce qui arrive aux autres, cela pourrait nous arriver aussi, donc ne jugeons pas, mais retenons juste la leçon !


14 Comments

  • zoro

    Reply Reply 5 mars 2016

    Arnaque, je ne pense pas, car pour certain prendre un cafe a 5 euros dans paris qui reviens a 0.30 centimes c est une escroquerie….une baguette de pain a 1.10 euros coute 0.15 cts pour la fabriquer……bref oui il faut aller voir le bien c est le minimum et aller voir quand la construction est finie pour payer le solde…pas avant c est meme des cons ceux qui font le contaire …. et ne pas faire confiance aux commerciaux qui n ont qu une motivation c est leur com.
    Sur internet vous avez tous les prix de l immobilier alors pourquoi se plaindre quand on achete cher ….signer chez un notaire parce que l on defisc ( devoir de conseil ) et apres coup dire que c est une arnaque….c est culote non….et les avantages fiscaux de 20 a25 % les gens oublie de dire aussi qu il arnaque les fiscs…non alors quelle plaisanterie… vive la France c est le mot de la fin

  • Devis travaux renovation appartement

    Reply Reply 26 janvier 2015

    Super article ,
    Il est vrai que beaucoup de personne oublie qu’une fois les travaux réalisé les couts sont ensuite déductible des impôts .

  • vecig

    Reply Reply 2 octobre 2014

    Malheureusement c’est monnaie courante. Dernièrement c’était une affaire d’achat d’appartement à plusieurs en espagne . Résultat plus d’acheteur que de semaine louable ! A Paris également les arnaques à la location sont légion alors méfiance !

  • http://www.monaco-lc.com

    Reply Reply 11 novembre 2013

    Pour ma part je trouve qu’il est primordiale de se déplacer avant d’acheter quoi que ça soit pour ne pas avoir de mauvaises surprises car les arnaques c’est pas ce qu’il manque… En dehors de ça acheter un garage est une bonne manière de placer son argent surtout quand on voit combien ça se loue dans certaines villes ! De plus ça rapporte plus que de laisser son argent a la banque surtout que les intérêts sont en train de baisser.

  • salvio

    Reply Reply 6 novembre 2013

    Salut Julien,

    Ce qui me sidère à chaque fois, c’est le niveau de naïveté dont les gens peuvent faire preuve. Et ceux, dans tous les domaines.

    Par rapport à l’immobilier ça a tendance à m’énerver encore plus. Bien trop de personnes pensent que l’investissement dans la pierre est simple et quasi sans risque.

    Encore cette semaine, un proche m’a fait part de sa volonté d’investir dans un programme de défiscalisation parce qu’un commercial lui a vanté les mérites de ce type d’investissement.

    Il était content car il n’avait même pas besoin de visiter le bien. Il pouvait tout faire à distance…

    J’espère que cette histoire relayé dans ton article servira de leçon.

    A croire que les jambons pullulent dans notre société…

  • Business-du-jour

    Reply Reply 5 novembre 2013

    Et c’est a cause de personnes comme sa que les gens n’ont plus confiance en personnes aprés

  • Etienne

    Reply Reply 4 novembre 2013

    Bonjour Julien,

    Effectivement, même si le professionnel est le meilleur de France, toujours aller voir, toujours vérifier les chiffres, toujours se renseigner soit même, et ne prendre aucune décision sur la base de fait qui n’ont pas été vérifié par soi-même… c’est la base !

    • Guillaume

      Reply Reply 5 novembre 2013

      Salut Etienne, c’est près de chez toi cette histoire? J’espère que tu n’a pas trempé dans cette arnaque et fréquenté ces gens peu scrupuleux ! 🙂

      • Julien

        Reply Reply 6 novembre 2013

        Salut Guillaume,

        en fait, c’est Etienne et moi-même qui avons monté cette affaire !

        Je rigole bien sûr, mais cela aurait été possible.

        Quand j’y repense, je trouve que les personnes qui ont crée cette arnaque ont l’esprit mal tourné et mal intentionné.

        Comment peut-on faire cela ?

        Julien

  • Mr P & Mme P

    Reply Reply 4 novembre 2013

    Bonjour,

    Ca me rappelle les personnes qui achetaient des Robien pour défiscaliser dans des villes qu’ils n’avaient même jamais visitées. Certains ont gagné, d’autres perdu. La différence est uniquement la chance.
    Comme tu le soulignes, avoir le contrôle de son investissement est un élément essentiel et diminue le facteur risque.

  • Guillaume

    Reply Reply 4 novembre 2013

    Bah oui, ça me semble évident de se déplacer pour constater soi-même la qualité d’un bien ou d’un emplacement !
    Franchement, le type qui s’est fait refiler un « placard à balai » à la place d’un box !!! Les arnaqueurs ont encore de beaux jours devant eux…

    • Julien

      Reply Reply 4 novembre 2013

      SAlut GUillaume,

      oui, cela semble évident, mais beaucoup de personnes ne prennent pas le temps de faire les choses correctement.

      Les arnaques ont encore la vie belle, c’est certain !

      Julien

  • GISBERT

    Reply Reply 4 novembre 2013

    j’ai oublié de rajouter pour éviter les annonces gonfler ou Arnac.

    Quand vous avez une annonce d’un bien, étudier l’annonce contacter le propriétaire ou l’agence poser les bonnes questions pour vous faire une idée du bien en terme de rentabilité et frais à prévoir passer cette étape, visiter une ou deux fois pour acheter et voir si l’annonce répond bien à vos attentes pour prendre votre décision final.

  • GISBERT

    Reply Reply 4 novembre 2013

    BONJOUR,

    Je vois trois erreurs qu’ils ont fait dans cette articles :

    1) Faire confiance à un tiers même si l’affaire est bonne et que les pro t’incite à le faire à brute sans faire un contrôle par soit meme… Vue que ces eut qu’ils ont investi.

    2) La moindre des choses, c’est de visiter le dit bien avant d’acheter surtout si vous etes obliger de faire un crédit pour cela et bien se renseigner pour éviter les pièges…

    3) A moins d’etre novice en affaire et faire confiance à octrui.
    Ont ne met pas de l’argent sans visité le bien et faire un travail pour se garantir du bien fondé pour se dire j’investi ou pas

    CONCLUSION : Meme dans les parking il y à des vautours quand ces des professionnels c’est triste à dire. L’article met en garde les futures pigeons, je veux gagner de l’argent, je trouve un bien je fait une recherche pour mettre toutes les bonnes cartes en mains : propriétaire, agence immo, et surtout visiter le bien et contacter le syndics ou il est pour voir les travaux à venir pour investir dans un bien : parking ou appartement et la chose la plus importante bien se renseigner si l’affaire est bonne acheter…
    Ce que je peu conseiller.

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