François partage son expérience dans l’investissement immobilier

J’ai le plaisir de te présenter une interview passionnante d’un investisseur immobilier qui a beaucoup de talent. J’ai connu François grâce à son blog Objectif Tune. Derrière ce nom tape à l’œil, j’ai découvert une personne passionnée qui partage son expérience dans l’investissement immobilier sans complexe et avec décontraction.

Je te propose de découvrir ce personnage !

Comment découvrir l’investissement immobilier ?

Peux-tu te présenter ?

J’ai 32 ans, marié, père de 2 petites puces de 3 ans et 1 an ½. J’habite en Meurthe-et-Moselle, tout près de la frontière Luxembourgeoise. J’aime le sport, la moto (mais honnêtement, je n’ai plus le temps de pratiquer pour le moment), les bonnes choses (gastronomie et vin), et bien sûr l’immobilier !

Quelle est ton activité professionnelle ? Comment en es tu arrivé à faire ce métier ?

Je suis ingénieur réseau/sécurité informatique, responsable d’une équipe de 5 personnes dans une banque au Luxembourg. J’ai choisi l’informatique parce que c’est un domaine qui me plaît (étant tombé dedans quand j’étais petit – avec un père professeur d’électronique qui a toujours eu des ordinateurs à la maison) et pour lequel on trouvait très facilement du travail en 2000. J’ai à l’origine un DUT Réseaux et Télécom, puis j’ai suivi des cours du soir après avoir trouvé mon emploi actuel, ce qui m’a permis de « prendre du galon »

Qu’est ce que tu préfères le plus dans ton travail ?

J’apprécie énormément le fait que le domaine dans lequel je travaille évolue très vite, qu’il faille constamment apprendre, se former et mettre en œuvre de nouvelles technologies.

Comment est né ton intérêt pour l’investissement immobilier ?

Complètement par hasard ! Rien ne m’y prédisposait côté famille : père professeur et mère infirmière, divorcés très tôt donc sans avoir manqué de rien, nous n’avons jamais eu beaucoup d’argent. J’habitais au Luxembourg jusqu’en 2007, où j’étais locataire et j’en avais marre de payer un loyer assez conséquent (pas très loin des tarifs parisiens).

J’ai donc voulu acheter mais c’était impossible du côté Luxembourgeois. J’ai donc cherché en France près de la frontière. Je me rappelle encore du titre de l’annonce qui m’a accroché : « idéal pour habiter et investir en même temps ». Voilà comment je me suis retrouvé propriétaire d’un petit immeuble de village de 2 appartements. Un que j’occupais, l’autre déjà loué.

J’ai complètement rénové l’appartement où je vivais. Puis j’ai rencontré celle qui est devenue ma femme depuis, qui venait elle aussi d’acheter un appartement. Quand nous avons emménagé ensemble (à nouveau locataires au Luxembourg), nous avons conservé nos biens et avions donc 3 logements à gérer… et c’est comme ça que tout à commencé !

Peux-tu partager tes résultats dans l’investissement immobilier ?

Oui bien sûr. Aujourd’hui, en plus d’avoir acquis notre résidence principale en 2009, nous sommes propriétaires (ou plutôt les banques qui nous financent) de 14 lots : 12 appartements et 2 locaux commerciaux. Répartis sur 2 immeubles complets, 3 lots dans un même immeuble, et un appartement. Ces investissements nous génèrent pour le moment environ 1000 € par mois net après impôts. Ce chiffre diminuera un peu avec l’augmentation des impôts et la diminution des charges déductibles.

Quelles sont les qualités indispensables pour être un bon investisseur immobilier ?

La réactivité, le feeling, savoir prendre des décisions avec sa tête et pas avec son cœur, et un certain goût du risque ! Par exemple, pour notre achat de juin 2012 (un immeuble de 8 appartements), nous avons signé une promesse d’achat sans même avoir visité l’ensemble du bien. Mais l’affaire était telle qu’il fallait se dépêcher pour éviter qu’elle nous passe sous le nez.

Comment as tu acquis tout ton savoir et tes compétences ?

Sur le tas pour tout ce qui est travaux et gestion locative, et en passant de longues heures sur internet à me documenter et me former pour la partie fiscale et juridique. Et bien sûr en faisant des erreurs.

Un exemple : lors de ma première déclaration d’impôts en France, après avoir acheté le petit immeuble de 2 logements. Pour ne pas « m’embêter » avec cette déclaration, j’ai choisi le régime micro-foncier. Quelle boulette ! Ça m’a coûté 600 € d’impôts et prélèvements sociaux alors que j’aurais dû déclarer du déficit et en plus pouvoir le reporter ! Mais bon, j’ai retenu la leçon et depuis je me forme avant de faire quoi que ce soit !

Quels sont les critères les plus importants à prendre en compte pour acheter des immeubles de rapport ?

Certains vous diront qu’il n’y en a qu’un : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Oui c’est très important, mais pas seulement. Pour moi (et en fonction de mes objectifs), les chiffres le sont presque autant. Inutile d’avoir un bien superbement placé qui rapporte moins qu’un livret A ! Donc la rentabilité est mon premier critère, avant même l’emplacement.

Que penses-tu d’acheter des places de parking ?

Je pense que c’est une très bonne chose pour « se faire la main », ou pour ceux qui veulent investir avec un budget serré. Mais je vois ça plutôt comme un « tremplin » pour passer à l’investissement immobilier dans les logements. Car à moins d’avoir un parc de plusieurs dizaines de places, il est difficile d’arriver à l’indépendance financière avec des parkings !

Je crois que tu as crée ton blog en mai 2012 comme moi. Comment t’es venu cette idée ?

Cela faisait quelques mois que je suivais pas mal de blogs sur le sujet, et j’en avais un peu marre de constater que la plupart de ces blogs étaient tenus par des personnes qui n’avaient jamais investi. J’ai donc voulu apporter ma pierre à l’édifice, en essayant d’apporter de la valeur ajoutée. Et puis j’avais envie d’écrire…

Sur un plan personnel, qu’est ce que t’apporte le fait d’avoir un blog ?

Je n’ai jamais été très bon avec les matières littéraires à l’école, donc c’est en quelque sorte une « revanche » que d’écrire et surtout d’être lu ! J’aime aussi le contact avec les lecteurs, j’apprécie énormément de répondre aux questions et d’aider ceux qui me les ont posées. Et le blog me permet de continuer à me former, car avant de publier certains articles, je dois me documenter un maximum.

Qu’est ce qui te différencie des autres blogs sur l’immobilier ?

Je pense que c’est la transparence sur nos résultats. Si vous allez voir la page sur laquelle je publie nos chiffres (pas ceux sur le trafic que je ne publie pas, mais sur les résultats de nos investissements), vous constaterez qu’il ne manque rien ! Pas même le nombre de loyers impayés auxquels nous devons faire face. Je n’ai jamais vu l’équivalent dans la « blogosphère » de l’immobilier. Les services fiscaux pourraient faire eux-mêmes notre déclaration d’impôts !

Quels chiffres peux tu partager sur ton blog ?

Depuis 5 mois, les chiffres progressent lentement mais sûrement ! J’étais à un peu moins de 3200 visites en septembre (et 2100 visiteurs uniques). Sur le dernier mois glissant (donc du 18 septembre au 17 octobre), je suis à 4350 visites pour 2900 visiteurs uniques. Le trafic issu des recherches approche les 50%. Pour le moment, un peu plus de 300 personnes sont inscrites à ma mailing-list.

Côté publicité, je n’ai pas gagné grand chose pour le moment (en tout cas pas de quoi dépasser les seuils de paiement d’Adsense et de mon système d’affiliation). Sinon je suis à 230 € de revenus autres (liens sponsorisés et un parrainage Fortunéo). Mais ça me convient, mon objectif était de rembourser l’abonnement Aweber et l’hébergement, donc ça c’est fait !

Quel est l’objectif auquel tu voudrais parvenir un jour avec ton blog ?

Je rêve un peu, mais j’aimerais que le blog devienne un endroit où l’on puisse trouver toutes les ressources pour mener à bien un projet d’investissement locatif, de la préparation à la gestion locative, en passant par la recherche du bien, du financement … En gros une boîte à outil pour investisseur.

Tes projets

As-tu diversifié tes investissements ?

Pas encore… Pour l’instant, nous n’avons que de l’investissement immobilier et des liquidités sur des placements « sûr » (assurance vie, livrets V, livret A…). Notre priorité est de faire diminuer le montant de notre dette vis à vis des banques (qui dépasse le million d’euros), en faisant régulièrement des remboursements anticipés sur nos crédits (en priorité sur celui de notre résidence principale). Mais l’investissement en bourse me tente – pas pour faire de la plus-value, mais plutôt sur des valeurs de rendement. Je verrai d’ici quelques années.

Quels sont tes pronostics sur le marché immobilier ?

Je ne fais pas trop de pronostics, car il n’y a pas un marché immobilier, mais des marchés. Paris n’est pas la province, qui elle-même n’est pas la Côte d’Azur. Il existe des zones frontalières où les prix restent hauts et continueront certainement à le rester à cause de la forte demande (frontière luxembourgeoise côté mosellan, frontière Suisse …)

Par contre, je fais des constats en discutant avec des professionnels de l’immobilier. Un agent immobilier ainsi que mon notaire nous ont indiqué que les prix dans notre coin avaient perdu 10% depuis le début de l’année…

Je suis donc plutôt tenté de penser que la baisse va se généraliser, mais petit à petit, sans que l’on assiste à une chute brutale comme certains l’imaginent. Pour combien de temps… bien malin celui qui arrive à le dire. Quant à Paris… autant demander à Mme Soleil !

Quels conseils donnerais-tu à un débutant dans l’immobilier ?

Formez-vous, formez-vous, formez-vous. Plus vous en saurez, moins vous ferez d’erreur et plus vous pourrez tirer profit de vos investissements.

Si ça n’est pas déjà fait, commencez par vous former et prendre en mains vos finances personnelles. Puis vous pourrez attaquer à l’investissement immobilier : la partie fiscale, le droit, les techniques de négociation… Ce qu’il y a de bien, c’est qu’on en apprend tous les jours.

Quelle est la question que tu aimerais que je te pose ?

Pourquoi investis-tu dans l’immobilier ?

La réponse à cette question ?

C’est très simple : c’est le seul moyen de se constituer un patrimoine sans avoir de capital de départ (ce qui était mon cas) grâce à l’effet de levier du crédit. C’est également un moyen de se créer des revenus complémentaires. Mon objectif visé est bien sûr d’atteindre l’indépendance financière et de pouvoir arrêter de travailler et profiter de la vie. Si tout se passe comme prévu, avec notre patrimoine actuel, nous pourrons « prendre notre retraite » dans une quinzaine d’années. Mais nous ne comptons pas nous arrêter là !

Je remercie François qui nous a fait découvrir sa passion pour l’investissement immobilier. Tu peux retrouver tous les conseils éclairés de François sur son blog Objectif Tune.

Et toi, as-tu envie de te lancer dans l’investissement immobilier ?

 

10 Comments

  • L’emplacement ne rime pas avec rentabilité ? Si on prend un bien immobilier dans un quartier prisé ou très dynamique les loyers sont forcément en conséquence.
    Félicitation pour le parcours de François de se lancer dans l’investissement sans avoir eu de formation ou être épaulé par des conseillers, car en plus de l’immobilier, il faut gérer les locataires que ce soit pour les impayés ou pour les travaux.
    Penses-tu que c’est encore possible de se lancer dans l’investissement sans capital de départ en ce moment ?

    • Julien

      Reply Reply 24 novembre 2012

      Bonjour Michel,

      J’ai rencontré un lecteur qui habite St Etienne mardi soir. On a discuté investissement dans les garages mais aussi dans l’immobilier.
      En l’occurrence, il a acheté un immeuble de trois appartements, avec 1800 € de revenus nets mensuels. Il est en location (400 €/mois)
      Son truc a été de monter un dossier énorme pour convaincre le banquier que l’affaire était excellente pour le secteur où il achetait.
      De plus, s’il loue deux appartements sur les trois, il est dans ses frais.
      Je ne connais pas bien les banques, mais ce sont des professionnels. S’ils ont confiance, ce doit être possible !
      As tu des exemples qui prouvent le contraire ?

      Julien

  • Expertises immobilières

    Reply Reply 19 novembre 2012

    Les garages et les parkings semblent en effet être un investissement plus simple à réaliser surtout quand on est néophyte.

  • alexandre

    Reply Reply 25 octobre 2012

    Hello Julien,
    très bonne interview. Agréable à lire d’autant que François a une certaine expérience de l’immo. Je suis tombé sur la baisse de 10% dans l’immobilier ancien dans certaines régions, je confirme, car je garde un oeil attentif là dessus. Je ne pense pas qu’il devrait y avoir un Krach, mais il y aura des correctifs plus ou moins importants, c’est certain.

    @ bientôt et bonne soirée

    • Julien

      Reply Reply 26 octobre 2012

      Bonjour Alex,
      J’aime beaucoup la vision et la philosophie de François.
      C’est vraiment un plaisir de te faire découvrir cet investisseur !
      Julien

  • choquel

    Reply Reply 25 octobre 2012

    j’aimerais acheter un garage afin de le louer! est-ce rentable?

    • Julien

      Reply Reply 25 octobre 2012

      Bonjour,
      Dans l’immobilier comme ailleurs, il y a des bonnes et de moins bonnes affaires.

      Les parkings et les garages sont naturellement plus rentables que les appartements.

      Il suffit de bien les choisir.

      Je suis là pour t’y aider.

      Julien

  • Phillipe

    Reply Reply 24 octobre 2012

    Une très belle présentation de François ou je m’y suis un peu retrouvé notamment pour les études (DUT R&T).

    François semble très sincère et vrai dans ces propos et j’apprécie vraiment (on le lit sur ces articles) mais aussi parce qu’il le partage.

  • Wilfried Boulet

    Reply Reply 24 octobre 2012

    Je suis du même avis que François concernant cette partie
    « pas pour faire de la plus-value, mais plutôt sur des valeurs de rendement »

    je suis débutant dans le domaine,mais d’après mes recherches le buy and hold semble être une des meilleures alternatives (avec des trackers indicés sur le cac 40 par exemple,qui assurent une bonne rentabilité si on est capable de soutenir l’effort et d’acheter en continu)

    Mais pour le moment,je n’en suis qu’à l’étape théorique dans tout,donc je laisse les plus expérimentés me corriger si besoin.

    En tout cas félicitation,j’espère avoir autant de bien que toi (avec de bon rendements bien sur) quand j’aurais ton age 🙂

  • Latonne

    Reply Reply 24 octobre 2012

    Article très intéressant!

Leave A Response

* Denotes Required Field