Faut-il déléguer la gestion d’un bien immobilier ?

Parmi les échanges par email que je peux avoir avec mes lecteurs, il y a un sujet qui revient tous les mois. Il s’agit de la gestion des parkings. Peut-on gérer à distance ? Peut-on déléguer la gestion de son parking ou ses appartements à une agence immobilière ou un tiers ?

Pour répondre à cette dernière question, je vais illustrer mes propos à l’aide de mon dernier lot de 22 garages dont j’ai signé l’acquisition le 5 octobre 2016. Mais je vais aussi élargir le sujet sur la délégation en général.

Combien de temps pour gérer mon immobilier ?

Avant l’été, j’ai négocié un quatrième lot de garages. Il est situé à 150 km de chez moi et 2 h 05 de route. C’est typiquement le genre de situation dont mes lecteurs me font part dans leurs emails.

Ce lot est géré par l’agence immobilière qui s’occupait de la vente des garages. A l’heure actuelle, les garages sont tous loués à l’exception d’un seul. Pour moi, c’est le signe que cette agence fait correctement son travail. Un lot de garages plein est toujours bon signe.

Malgré cela, j’ai l’habitude de gérer des lots de garages puisque je le fais depuis quatre ans. Je connais les rouages du processus, j’ai mon organisation et des procédures en place.

Ce que je sais, c’est que la gestion prend du temps et de l’argent. Il faut publier les annonces, répondre au téléphone, faire les visites, signer les contrats, encaisser les loyers, relancer…

Je suis en train de mesurer avec précision le temps de gestion lié à mes investissements immobiliers. Intuitivement, je pense que dix jours par an suffisent pour gérer mes 73 garages. Cela inclut aussi les temps de déplacement (1 h 30 au minimum). Ce temps n’est pas négligeable, mais au vu des loyers (environ 2300 €/mois), c’est plutôt bien payé.

C’est aussi un investissement personnel et psychologique. Il faut créer et entretenir les relations avec les locataires, les bons comme les mauvais. J’ai décidé depuis plusieurs années maintenant de ne plus me faire de souci à propos de mes locataires, y compris ceux en retard de loyer ou ceux que j’ai poursuivi au tribunal.

Déléguer la gestion d’un lot de garages à une agence immobilière

Si je prends du recul sur ces pistes de réflexion, je te propose le modèle de décision suivant. La décision de déléguer une tâche est fonction du coût du prestataire, du plaisir de réaliser cette tâche soi-même et des capacités pour la mener à bien (ta compétence VS celle du prestataire).

Pour mon nouveau lot de garages, le coût de l’agence est inférieur à 8 % des loyers encaissés. En supposant que les loyers soient de 5000 € par an, l’agence me facture 400 €. J’estime que je devrai me déplacer environ cinq fois par an pour assurer une gestion correcte des garages.

400 € repartis sur cinq voyages représentent 80 € par voyage. L’aller-retour fait 300 km et selon les magazines, le prix de revient de ma voiture au kilomètre est d’environ 40 centimes. Chaque trajet me coûte donc 120 €, dont 25 € d’essence.

Déjà, au niveau financier, la balance penche du côté de la délégation. Le gros hic, c’est aussi mon temps de trajet. Pendant quatre heures de route, je ne peux pas travailler et produire de la valeur.

En conclusion, j’ai choisi de déléguer la gestion puisque l’agence immobilière m’a l’air compétente et que le coût de gestion n’est pas élevé. De plus, gérer des garages ne fait pas parti de mes loisirs et je serai content de ne pas alourdir ma charge de travail.

La perte de rendement sera compensée par le temps et la sérénité de la délégation de ce bien immobilier. C’est aussi l’occasion de tester un revenu le plus « passif » possible.

Il y a une maxime de chez Leroy Merlin qui m’est restée : « la confiance n’exclut pas le contrôle ». Je compte regarder de plus près la gestion de l’agence chaque trimestres et surtout les situations problématiques comme les retards de paiement. Il est facile de bien gérer quand tout roule, mais en cas de problème, c’est là où on voit le degré de compétence du prestataire.

Comment bien gérer son temps ?

En mars dernier, j’ai eu le plaisir de dîner avec mon premier patron, celui qui m’a proposé mon premier CDI à la sortie de l’école de commerce. C’est un entrepreneur dans les services à domicile (ménage, garde d’enfant…).

Je lui pose des questions sur son entreprise et le temps qu’il y passe. En retour, il me demande à quoi ressemble ma semaine type. Et là, je suis bien embêté pour lui répondre… Quand je travaillais pour lui ou chez Leroy Merlin, je pouvais répondre sans même réfléchir.

Depuis que j’ai commencé à investir dans les garages et créer mon activité de formation via ce blog, la réponse est moins évidente. Est-ce que je travaille 30 h, 35 h, 40 h ? Combien de jours par semaine ? Quel temps est consacré à mon business de formation ? Et aux garages ? Y-a-t-il une activité plus rentable que l’autre ?

Pour répondre à ces questions, j’ai mis en place un système assez simple. Dès que je travaille, je note sur mon agenda le temps que j’ai passé sur chaque tâche. Par exemple, si je travaille sur la mise à jour de RentaGarage, je note RentaGarage de 9 h à 12 h par exemple. Dès que je vérifie l’encaissement des loyers, que je me déplace pour louer un garage, que je reçois un appel d’un locataire, je note aussi la durée sur mon agenda.

Une fois par mois, je reporte les durées dans un tableau. Je m’amuse à ce petit jeu depuis le mois d’avril. Ma semaine type ressemble donc à une semaine de 28 heures de travail toutes activités confondues. Je travaille sur 4 jours et j’ai 3 jours off. Je joue en moyenne 3 heures au tennis chaque semaine. Je te rassure, c’est la seule chose hors travail que je compte 🙂

80 % de mon temps est consacré au blog, aux formations, à l’écriture d’article, bref, à aider mes clients à réaliser de beaux investissements dans les parkings. 20 % de mon temps rassemble la gestion de mes actifs immobiliers.

En divisant l’argent gagné par mon nombre d’heure travaillé, je peux calculer mon « salaire horaire ». Un peu comme sur un bulletin de paie ou un contrat de travail, mais ici je dirai plutôt un chiffre d’affaire par heure travaillée.

Parmi ces deux activités, quel est mon salaire horaire le plus intéressant ?

Avoir ce type d’information est aussi intéressant pour déléguer des tâches. Déléguer des tâches fait clairement parti de mes objectifs de l’année 2016. En juillet, j’ai créé une société commerciale de type SAS avec l’aide de mon comptable. J’ai donc « vendu » mon blog, mes formations à cette société. J’étais obligé de créer cette société car mes formations se vendent bien, que les investisseurs en sont contents et j’ai bon espoir de continuer dans ce sens.

Pour toute société commerciale, la comptabilité est obligatoire. J’ai donc demandé au comptable deux devis. Le premier comprend uniquement la validation de la comptabilité par ses soins et je me charge de rentrer les opérations comptables dans un logiciel. Le second devis est une prestation toute comprise où ma seule implication est de trier les documents (factures, relevés de banque…) et de lui remettre.

J’ai divisé la différence entre les deux devis par mon chiffre d’affaire par heure travaillée. Admettons que le comptable me facture 800 € pour traiter toute la comptabilité à ma place. Si je génère 100 € de chiffre d’affaire par heure de travail, alors il faudrait que je réalise ma compta en moins de huit heures pour que je ne délègue pas cette tâche.

En réalité, avec les vrais chiffres, il faudrait que je passe moins de six heures par an sur la tenue de la comptabilité. C’est rigoureusement impossible et j’ai donc choisi de déléguer ma compta à 100 %. De plus, rentrer des chiffres dans un logiciel ne m’apporte aucun plaisir, alors pourquoi me priver ?

Et toi, connais-tu ton « salaire » horaire pour ton travail ou pour tes investissements immobiliers ?

Comment décides-tu de déléguer des tâches ?

 

7 Comments

  • Melody

    Reply Reply 7 février 2017

    Oui et non, enfin tout dépend de l’investisseur ! Si ce dernier ne veut pas faire d’effort en prenant en charge la gestion et qu’il a les moyens d’engager une agence immobilière pour le faire à sa place, alors oui. Personnellement, je préférerai gérer mes biens seul (même si c’est difficile) afin de réaliser des économies et faire plus de profits rapidement.

  • MC

    Reply Reply 29 décembre 2016

    Je trouve que tu as bien fait de déléguer la gestion de ton bien, car ce n’est pas évident d’en prend la charge en étant si loin. Pour ma part, je souhaite trouver un parking près de chez moi ; je veux le gérer moi-même afin de faire des économies. 🙂

  • Leray

    Reply Reply 28 novembre 2016

    Bonjour Julien,

    Jai en location 48 garages depuis 2003
    Ma question est la suivante as-tu un logiciel de gestion ?
    Si oui, peux-tu me renseigner ainsi que le prix
    Ou fais-tu ta gestion autrement

    Merci pour ta réponse
    Cordialement
    N.Leray

    • Julien

      Reply Reply 5 décembre 2016

      Bonjour,

      j’utilise une méthode assez simple avec un tableau excel que j’ai conçu. Je ne vois pas l’intérêt des logiciels pour gérer des dizaines de garages. Le temps pour les remplir est supérieur au temps d’un simple tableau excel.

      • Mickael

        Reply Reply 16 décembre 2016

        Bonjour Julien, je suis en passe d’acheter 10 places de parkings qui peuvent se louer jusqu’à 150€/place/mois charges comprises.J’hesite à en prendre 10 autres qu’en penses tu?Est ce que j’attends de les louer pour voir ce que ça donne? Si j’attends trop j’ai peur de passer à coté des 10 autres places.Merci pour ton aide.

        • Julien

          Reply Reply 5 janvier 2017

          Bonjour,

          je n’en sais rien du tout ! Il faut regarder le potentiel de location, le marché etc etc…

  • Doland Bourgeois

    Reply Reply 25 novembre 2016

    Merci Julien. Vivant au Canada, ton blog sur la délégation m’a l’air très enconrageant.

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